Разделение квартиры на две
Статистически разделение квартиры происходит значительно реже, чем обратный процесс – объединение квартир, так как увеличить жилую площадь желающих больше.
Однако бывают разные ситуации, при которых требуется именно разделить ранее объединенные квартиры.
Допустим квартиру, соединенную из двух, требуется разделить для самостоятельного проживания выросших детей или при иных обстоятельствах.
Стоит упомянуть и еще одну важную причину для разделения квартир – экономическую. Как правило, каждая из квартир по отдельности оценивается выше, нежели часть квартиры большой площади.
В последние годы часто задают вопросы о возможности приобретения больших квартир для последующего их разделения на несколько студий.
Как мы уже говорили, ситуаций, при которых требуется разделение квартиры, множество, а порядок согласования такой перепланировки и технические особенности процесса остаются неизменными. В этой статье мы будем говорить именно о них.
Содержание статьи
Можно ли узаконить разделение квартиры две
Работы по разделению квартиры, как и по объединению, считаются перепланировкой и требуют согласования.
В настоящее время в Москве есть возможность согласовать не только те работы, которые еще предстоит сделать при перепланировке, но и узаконить выполненный ремонт.
Для согласования выполненной перепланировки необходимо, чтобы все реализованные мероприятия соответствовали действующим требованиям и нормам.
В Подмосковье для подавляющего большинства районов согласование выполненных работ муниципальным регламентом не предусмотрено – узаконить сделанную перепланировку возможно только по решению суда.
В отдельных случаях администрация, чтобы избежать судебного процесса, допускает согласование выполненной перепланировки по регламенту предстоящей.
В любом случае, при узаконивании работ, произведенных без согласования, собственнику предстоит выплатить штраф.
Разделение квартиры на две из ранее объединенных
Этот вариант разделения квартиры наиболее прост как в согласовании, так и при подготовке проектной документации.
Дело в том, что в изначальном проекте в каждую из квартир предусматривался отдельный вход и речь идет лишь о восстановлении первичной планировки.
Проем в несущей стене, который был прорезан при объединении квартир, замоноличивают бетоном с арматурой либо попросту закладывают кирпичом.
Пример перепланировки с объединением двух квартир
В квартирах, которые были объединены по вертикали, заделывается проем в перекрытии, что уже не так просто – требуется восстановить равную несущую способность по всей его площади и демонтировать лестницу.
В зависимости от того, один будет собственник у двух квартир или несколько – может потребоваться разделение прав собственности.
Подробнее об оформлении документов при разделении квартиры мы поговорим ниже.
Разделение одной квартиры на две
При разделении одной квартиры с большой площадью, например пятикомнатной на двухкомнатную и трехкомнатную, сложностей возникает гораздо больше.
Во-первых, в квартирах необходимо предусмотреть санузлы, разместив их в соответствии с санитарными и строительными нормами, что уже непросто.
Во-вторых, в каждой квартире должна быть кухня или кухня-ниша, для размещения которых требуется соблюдение множества условий.
В-третьих, для санузлов и кухонь новых квартир нужно будет разработать проект вентиляции помещений, канализации и водоснабжения с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, придется переделать схему подачи электроэнергии.
В-четвертых, необходимо устроить для каждой из квартир отдельный выход из них на лестничную площадку, что не всегда становится возможным технически.
Значительно усложняет согласование при разделении квартиры необходимость устройства входа в квартиру через стену подъезда – то есть с затрагиванием общедомового имущества, что требует проведения собрания всех собственников дома.
Разделение квартиры, которая по проекту застройщика была единой на несколько студий для продажи или сдачи в наем в настоящее время осуществить законно практически невозможно.
По сложившейся практике, такие варианты рассматриваются надзорными органами как устройство хостелов, что согласовать удается лишь в редких случаях.
При обнаружении самовольно разделенной квартиры вероятность проиграть дело в суде и впоследствии восстанавливать все в первоначальном виде близка к 100%.
Как согласовать разделение квартиры
Подготовку проектной документации для согласования перепланировки с разделением квартир, по закону, предстоит выполнить специалистам проектной организации, имеющей допуск СРО.
Для предстоящей перепланировки разрабатывается проект и техническое заключение о возможности ее выполнить, а для выполненной – техническое заключение о том, что работы допустимы и произведены безопасно для здания.
Если простые перепланировки, вроде демонтажа встроенной мебели, вы можете согласовать самостоятельно без проблем, а более сложные, потратив чуть больше времени, то разделение квартиры на две лучше сразу поручать специалистам в области согласования.
Первым делом стоит показать им техпаспорт квартиры – это даст возможность определиться с тем, возможна ли такая перепланировка в принципе и каким образом ее лучше всего осуществить.
После этого будут разработаны техническое заключение и проект перепланировки, собран комплект документов, включающий, помимо проектной, следующую документацию для согласования:
- Заявление о перепланировке.
- При отсутствии сведений в ЕГРН копию свидетельства права собственности на квартиру (нотариально заверенную).
- Доверенность на специалиста по согласованию (если подача документов осуществляется не собственником).
- Техпаспорт квартиры из БТИ.
- Согласие собрания собственников (при устройстве нового входа в стене подъезда).
- Справку Мосгаза или Мособлгаза (при переносе газового оборудования).
- Согласие управляющей компании и/или предприятия по электроснабжению.
После того, как все документы собраны, их подают на рассмотрение в Мосжилинспекцию или областной надзорный орган, осуществляющий согласование перепланировки.
До получения разрешения ремонтные работы по разделению квартир лучше не начинать.
После того, как ремонт завершится, подается заявление на выход приемочной комиссии для проверки перепланировки. Приемочная комиссия проверяет правильность исполнения согласованного проекта и подписывает акт о завершенной перепланировке. После предстоит организовать визит на квартиру специалиста из БТИ, который произведет обмеры помещений и зафиксирует их новые габариты.
Наконец, последним этапом станет оформление новых объектов недвижимости и регистрация права собственности на них. Если собственников у квартир несколько, то перед этим потребуются услуги нотариуса для подписания договора о разделении собственности. После того, как вы поставите квартиры на кадастровый учет, перепланировку с разделением квартиры на две квартиры можно будет считать завершенной.
Наша организация имеет опыт в согласовании разделения квартир, поэтому будем рады помочь вам в этом вопросе. У нас есть все необходимые допуски СРО, а потому мы можем предложить разработку проектной документации и согласование документов во всех государственных инстанциях.
Разделение квартир
Разделение квартир — это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области
В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных «по горизонтали». Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).
Разделение квартир производится по двум основным принципам:
- Разъединение ранее единой квартиры на две (при обязательном наличии двух санузлов).
- Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению) и у собственника возникла необходимость снова разделить их.
Пример ранее объединенных квартир:
При рассмотрении базисных принципов разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.
Разделение ранее единой квартиры на две
Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.
В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:
Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.
Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.
Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни — перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.
Разделение квартир, видео:
youtube.com/embed/hCnGe2G8a0k»> Установка кухни невозможна в следующих случаях:
- Наличие жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.
Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.
К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.
- Газифицированная плита.
- При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры, устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам.
- Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.
Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.
Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие — наличие отдельного входа в каждую из квартир.
Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура, внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.
Пример разделения квартир:
На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.
Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности. И, как следствие — необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.
Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям.
Поэтому обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от автора дома, подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.
Первое, что необходимо сделать — заказать проект перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.
Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.
Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) — согласия жителей не потребуются.
Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.
При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.
По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.
С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе «Наши работы».
Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном кирпичном доме по индивидуальному проекту:
При разделении неприватизированной квартиры:
Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.
Разделение квартиры на доли, разделение лицевых счетов
При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным. Если квартира муниципальная — доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.
Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет «хозяина в доме», а является банальным фискальным реквизитом.
комбинаций квартир: как превратить две в одну | by Katz Architecture
Новая входная группа в недавно завершенном жилом комплексе на Манхэттене.Дэвид Кац
В таком тесном городе, как Нью-Йорк, где ценится каждый квадратный метр площади, домовладельцы часто ищут творческие способы расширения своих жилых помещений. Вот почему многие владельцы квартир и кооперативов хватаются за шанс купить свободную квартиру по соседству и объединить ее со своей.
Но две отдельные квартиры с общей стеной волшебным образом не становятся одной. Их объединение часто представляет собой сложный процесс.
Что за дверью номер один?
В идеале перед тем, как расписаться в пунктирной линии соседней квартиры, желательно прощупать стену между двумя квартирами. Любые конструктивные элементы, инженерные стояки, шахты или другие неожиданные сюрпризы могут радикально ограничить обзор домовладельца.
Однажды к нам пришел клиент с двумя смежными квартирами и отличными идеями. Но при осмотре мы обнаружили между стенами большую лифтовую шахту. С учетом этого — наряду со строительными трубами, которые нельзя было переместить — у них осталось пространство шириной 42 дюйма между фойе и спальней как единственное средство соединения квартир. Осуществимо, да, но это определенно потребовало корректировки их первоначальных планов.
Каждая комбинация квартир требует работы в рамках того, как ранее были расположены две отдельные квартиры.
В лучшем случае гостиная одной квартиры соединена с гостиной другой. Во многих случаях две смежные квартиры являются зеркалами друг друга и могут быть соединены кухнями или ванными комнатами, что оказывается менее гибким.
Типичные ожидаемые изменения.
Соединение двух квартир путем удаления части общей стены является первым шагом. Однако есть и другие необходимые изменения для каждой комбинации квартир. Например, по закону одна кухня должна уйти. Ваша новая квартира будет намного больше, часто в два раза больше, поэтому оставшаяся кухня может нуждаться в расширении и перепланировке.
Еще одним важным аспектом любой комбинации является определение того, где будет располагаться главный вход в квартиру. Закрытие одной из входных дверей стеной может показаться простым решением. Однако в некоторых случаях обе входные двери остаются по строительным нормам или для удобства.
Важно убедиться, что одна из входных дверей выделена как главный вход в увеличенную квартиру, создавая ощущение прибытия с тамбуром или пространством для приветствия.
Потом идут коридоры. Квартира стала более просторной, и это здорово. Но как люди будут проходить через это? Как жилые помещения будут соединяться с частными пространствами? Как влажные помещения, такие как ванные комнаты и кухня, будут логично соединяться с сухими помещениями, такими как гостиные и спальни?
В то время как увеличенная квартира может позволить установить двойную раковину в новой главной ванной комнате или большую двуспальную кровать в новой основной спальне, крайне важно принять во внимание более широкую картину: как домовладельцы будут жить и перемещаться в новое и улучшенное пространство.
Итог? Наймите опытного специалиста.
Новый коридор, созданный в недавнем проекте объединения квартир на Манхэттене.
Наша конечная цель в каждой комбинации квартир состоит в том, чтобы две квартиры ощущались как одна. Это часто требует определенных компромиссов, но в результате получается квартира, которая соответствует потребностям наших клиентов и увеличивает стоимость при перепродаже.
Благодаря видению и опыту знающего архитектора в новой квартире жилые и спальные помещения будут логично организованы, а коридоры сведены к минимуму. Сантехнические приборы будут творчески и логично переставлены. Радиаторы и кондиционеры будут правильно распределены для обогрева и охлаждения новой планировки. А комнаты получат максимальное естественное освещение, соответствующее их использованию.
Katz Architecture обладает навыками и опытом для создания единого объекта из двух отдельных пространств. Мы избавим вас от квартиры, похожей на лабиринт. Наоборот, он будет чувствовать себя как в лабиринте!
Как объединить квартиры в многоквартирном доме или кооперативе в Нью-Йорке
Думаете об объединении двух квартир, чтобы создать жилье своей мечты в Нью-Йорке, предлагающее необходимое пространство? Это может показаться хорошим решением для покупателей и нынешних владельцев, особенно если вы переросли свою квартиру и не можете найти ничего более подходящего.
Комбинированные квартиры особенно выгодны, когда предложений мало, как сейчас, отмечает Джонатан Миллер, генеральный директор и президент оценочной фирмы Miller Samuel в своем блоге.
«Возможно, будет проще и/или дешевле купить соседнюю квартиру, чтобы создать большую площадь, даже если вам придется за нее переплатить, чем бросать вызов жесткому рынку в поисках более просторного жилья», — пишет он. .
Это правда: чаще всего покупатели прибегают к объединению квартир после безуспешных поисков большей квартиры. Адам Мешберг, основатель компании по архитектуре и дизайну интерьеров Meshberg Group, говорит, что он создал множество вертикальных и горизонтальных комбинаций (в основном последних) для клиентов, которые просто разочаровались в поиске квартиры с тремя или четырьмя спальнями, которая соответствовала бы их потребностям или бюджету. .
«Просто нет инвентаря, даже в новых разработках», — говорит он.
[Примечание редактора: предыдущая версия этого поста была опубликована в июне 2022 г.
Мы снова представляем его здесь в рамках нашей летней недели Best of Brick.]
Однако выполнение комбинации не для слабонервных — вас ждет долгое и тернистое путешествие. Советы (особенно в кооперативах) могут быть строгими в отношении того, какую работу они разрешают, поэтому вам необходимо проявить должную осмотрительность перед закрытием. И как только вы представляете планы кооперативному совету, это не означает, что вы сразу же их одобряете.
Еще одно предупреждение: вы можете получить неудобный макет. Некоторые квартиры прекрасно сочетаются друг с другом, другие не очень, поэтому привлечение архитектора на раннем этапе является обязательным с точки зрения знания того, как будет выглядеть эта комбинация и сколько она будет стоить.
Компания Brick Underground поговорила с брокерами, архитекторами, экспертами по ипотеке и юристами по недвижимости, чтобы узнать о передовом опыте объединения квартир в Нью-Йорке и о том, чем этот процесс отличается в кооперативе от кондоминиума
Две единственные квартиры на Седьмой этаж по адресу 32 Washington Square West в Гринвич-Виллидж выставлены на продажу за 7,5 млн долларов в совокупности как возможность создать единую сквозную квартиру.
Компас
Чем лучше объединить два прибора, чем купить один большой?
Некоторые продавцы упаковывают две квартиры как возможность комбинирования, что может позволить вам попасть в желаемое здание, в котором нет достаточно больших площадей.
Линдсей Бартон Барретт, брокер Douglas Elliman, говорит, что было много комбинаций на Парк Авеню, 10 в Мюррей Хилл, который раньше был отелем, в основном со студиями и одной спальней.
«Иногда вам нужно отремонтировать обе квартиры, но приятно, когда вы можете последовать примеру отремонтированной более крупной квартиры и перенести ее на меньшую, или вы можете посмотреть на другие примеры в том же здании или линии для вдохновения, » она сказала.
Эллисон Кьярамонте, агент Compass, говорит, что вам может быть проще купить две небольшие квартиры, скажем, студию и одну спальню, чем покупать двухкомнатную по более высокой цене.
«Комбинированная покупка в кондоминиуме также может представлять собой уникальную возможность, когда в противном случае вы не смогли бы выполнить требования ликвидности кооперативного совета или, в более общем плане, потому что цена, основанная на квадратных футах, обычно увеличивается с размером квартиры», — говорит она.
Покупка двух квартир и их объединение часто означает скидку на цену в связи с тем, что покупателю нужно будет подать планы, получить одобрение совета и владеть квартирой в течение нескольких месяцев, пока происходит объединение, говорит Надя Бартолуччи, брокер в Дуглас Эллиман.
Более того, вы можете получить больше места и/или возможность настроить уникальный макет, который может быть более желательным.
«Мы работали над множеством комбинаций квартир, как по горизонтали, так и по вертикали, потому что покупка двух квартир и их объединение зачастую более экономичны, чем покупка большой квартиры», — говорит Яиза Армбрустер, основатель архитектурной и дизайнерской фирмы Atelier. Армбрустер.
Какие преимущества дает покупка второй квартиры в доме, который у вас уже есть?
Бартон Барретт говорит, что комбинации — это способ для людей, которым нужно больше места, чтобы продолжать жить в квартире и здании, которое они знают и любят.
Вы можете даже не думать об этом, пока ваш сосед не постучит в вашу дверь, чтобы узнать, заинтересованы ли вы в покупке — Бартон Барретт говорит, что любой толковый продавец поступил бы именно так. (Продавцы, обратите внимание.)
Оставаться на месте тоже удобнее. Вам не придется продавать свою квартиру или переезжать и искать новую, на что могут уйти месяцы или даже годы. Вы также можете сэкономить на значительных транзакционных расходах на продажу и вместо этого потратить их на ремонт, предлагает Бартон Барретт.
Кроме того, есть трудности с навигацией по пути купли-продажи в Нью-Йорке. Если у вас нет финансирования для обеспечения вашего нового (большего и более дорогого) помещения до того, как вы сможете продать свою существующую квартиру (или нервов и удачи, чтобы совершить обе сделки одновременно), ваши возможности могут быть довольно ограниченными. По словам Бартона Барретта, покупка (меньшего и более дешевого) соседнего объекта может быть намного более выгодной с финансовой точки зрения.
И вы сэкономите на налогах на прирост капитала за квартиру, в которой вы жили годами.
А 2,900 квадратных футов, ранее объединенная квартира на One Lincoln Square по адресу 150 Columbus Ave., которая в настоящее время сконфигурирована как крылатая квартира с двумя спальнями и может быть преобразована в дом с четырьмя спальнями, находится по контракту на 5,3 миллиона долларов.
Дуглас Эллиман
Есть ли причины не расширять нынешнее здание?
Обязательно учитывайте недостатки комбинированных квартир, особенно если это означает, что вы будете владеть самой большой квартирой в доме, советует Бартон Барретт. Например: будет ли она продаваться по той же цене за квадратный фут и дорожать по той же цене, что и квартира в более крупном здании? (Подробнее о проверке композиций чуть позже.)
Быть мажоритарным акционером в небольшом кооперативном здании (как один из ее клиентов, который подумывает об объединении для получения 60-процентных прав) может быть неприятно, потому что вы не будете контролировать то, что вы можете делать.
Если для вас это проблема, Бартон Барретт предлагает купить таунхаус, в котором вы являетесь единственным владельцем, а затем сдавать его в аренду. «Это более разумная инвестиция», — говорит она. Или взять эти деньги и купить в большом здании.
Дин Робертс, адвокат по недвижимости в Norris McLaughlin, который работает с советами кооперативов и квартир, также предостерегает покупателей, чтобы они долго и тщательно думали о том, чтобы не попасть в эту «колючую ситуацию», когда вы должны полагаться на своих соседей, чтобы получить что-либо. Выполнено. «Даже если у вас будет 51 процент голосов, у вас будет абсолютная власть, но с этим приходит много враждебности и проблем».
Кьярамонте советует подумать, понравится ли совмещенная квартира последующим покупателям на вашем рынке — может быть, она большая, но имеет непривлекательную планировку или маленькую кухню. Она часто видит комбинации, которые являются большими, но занимают квадратные метры впустую, потому что нет логической комбинации комнат и/или ежемесячные расходы на содержание слишком высоки.
Если вы недавно отремонтировали свою существующую квартиру или покупаете две квартиры и платите за их отдельные улучшения, не всегда возможно соединить их без дополнительных затрат, добавляет она.
Другими словами, то, что вы можете комбинировать, не означает, что вы должны это делать. Например, Миллер обнаружил, что планировка, как правило, лучше работает в довоенных и новых застройках, чем в послевоенных кондоминиумах, которые часто имеют наименее сочетаемую планировку. «В течение последнего десятилетия девелоперы учитывали это во время строительства, чтобы обеспечить им большую гибкость в процессе продажи», — пишет он.
Брокеры здесь рекомендуют выбирать квартиры, которые соответствуют размеру вашей комбинации. Если ваша цена будет такой же или выше (на основе оценки вашего брокера), но не имеет логической схемы, подумайте еще раз о том, чтобы пройти через комбинацию.
Посещение дней открытых дверей — еще один отличный способ понять, будет ли ваша комбинация соответствовать имеющейся.
(Прочитайте здесь другие советы от бывших владельцев, которые объединили квартиры.)
Наконец, даже если планировка имеет смысл, объединенная плата за обслуживание может быть непомерно высокой. Посчитайте
Meshberg Group объединила две квартиры в квартиру с тремя спальнями площадью 2000 квадратных футов по адресу 184 Kent Ave. в Вильямсбурге для застройщика Лауры Гарсия.
Гаррет Роуленд
Одобряют ли советы кооперативов и многоквартирных домов г. Нью-Йорка запросы на объединение?
Эрика Бакли, адвокат, возглавляющая практику кондоминиумов и кооперативов в Nixon Peabody, говорит, что комбинации квартир стали довольно стандартными, и хорошо управляемые здания, как правило, имеют подробные документы, которые предоставляют покупателям механизмы для их реализации. Тем не менее, здания будут учитывать это в каждом конкретном случае, и это может зависеть от общего количества единиц в здании.
В отношении кондоминиума вам необходимо ознакомиться с процессом утверждения, изложенным в документах кондоминиума.
Это может быть что-то, что вы можете сделать по праву, или вам может потребоваться согласие совета кондоминиума, «что не является необоснованным, поскольку должным образом выполненная комбинация потребует внесения поправок в декларацию кондоминиума», — говорит Бакли.
В кооперативе вы должны сначала ознакомиться с соглашением об изменении, чтобы узнать, допустимы ли комбинации.
По опыту Робертса, как только правление понимает процесс объединения квартир, оно становится намного более удобным. «Пока это понятно им объяснено и не связано с крупными архитектурными авантюрами, такими как разрушение структурных стен и изменение маршрута строительных систем, это намного легче сделать», — говорит он.
Вы также можете считать, что ваши инвестиции в недвижимость являются беспроигрышным для здания. Бартон Барретт говорит, что многие здания теперь рекламируют количество комбинаций как четкое свидетельство того, насколько люди любят здание и никогда не захотят покидать его.
«Существует определенный кеш больших юнитов, и средний размер юнитов будет расти, поэтому я не сталкивалась с сопротивлением комбинациям, кроме общего сопротивления ремонту в целом», — говорит она.
В случае серьезного отказа Робертс предлагает подготовить доказательство вашей способности оплатить покупку, а также расходы на строительство и содержание объединенных квартир. Эта финансовая жизнеспособность может говорить громче, чем слова.
Какие правила DOB вам необходимо знать?
Всякий раз, когда вы объединяете две или более квартир, существует несколько важных указаний Департамента строительства, о которых вы должны знать в отношении типов необходимых разрешений и окончательного утверждения.
Не для всех комбинаций, например, требуется изменение Свидетельства о праве собственности (или C of O), если они соответствуют определенным требованиям, например, работа не меняет количество спален или основные пути выхода (например, входные двери) в дуплексе.
Вы также должны пробить общую стену, по крайней мере, с дверью (или внутренней лестницей для дуплекса) и убрать дополнительную кухню, хотя вы можете оставить сантехнику для ванной или прачечной на месте.
DOB проверяет ваши планы так же, как и в случае любого ремонта квартиры, и выдает разрешения и проводит соответствующие проверки.
После окончательной регистрации DOB выдаст письмо о завершении (или потребует от вас получить новый C of O, если вы в конечном итоге не будете соответствовать заявленным требованиям).
Каковы типичные сроки объединения квартир?
В многоквартирных домах у вас обычно гораздо больше свободы действий, чтобы сидеть на двух квартирах и даже сдавать в аренду лишнюю, прежде чем вы действительно объедините их. (Но это зависит от финансирования, обсуждаемого ниже.) Вот почему иногда вы можете найти две смежные квартиры в квартире, выставленные на продажу одним и тем же владельцем.
Совсем другая история с кооперативами. Скорее всего, вам нужно будет представить планы и чертежи вашего архитектора на утверждение совету и согласовать определенное время, в течение которого вы должны получить разрешения DOB и начать строительство. «Это важно, если вы надеетесь на какое-то время отложить объединение, поскольку это может быть не вариант в кооперативах со строгими требованиями к основному месту жительства», — говорит Бакли.
Робертс говорит, что советы кооперативов обычно требуют от вас подписать соглашение, в котором говорится, что вы будете объединять юниты в определенное время, иначе вам грозит штраф. «Правление [кооператива] не хочет, чтобы две квартиры находились в отдельной собственности, проблема заключается в том, что если они не будут объединены на законных основаниях, они будут объединены незаконно».
В зданиях, допускающих совмещение, допускается только один ремонт в год, поэтому вас могут поставить в лист ожидания.
По словам Кьярамонте, в целом легче ориентироваться в процессе утверждения, если у вас есть существующие отношения и вы уже живете в этом здании (хотя гарантии все еще нет).
Вы также должны помнить о часах, в которые вам разрешено заниматься строительством, обычно только в рабочие дни. Некоторые здания (обычно более строгие кооперативы) также имеют правила летней работы. Это означает, что работать в квартирах можно только между Днем памяти и Днем труда.
«Это важный момент, потому что в зависимости от того, насколько обширен объем работ, можно нести квартиры» — другими словами, платить за ипотеку и обслуживание/коммунальные платежи за них — «некоторое время, прежде чем даже установить ступни в них», — говорит Рэйчел Альтшулер, агент Douglas Elliman.
Есть еще документы для объединения квартир в кооперативе или кондоминиуме?
Многие эксперты говорят, что из-за оформления документов для объединения квартир сделать это в многоквартирном доме сложнее, чем в кооперативе.
Это потому, что в кооперативе вы просто выпускаете больше акций, но в многоквартирном доме вы должны изменить декларацию, а также подать новую налоговую декларацию в Департамент финансов, прежде чем подать заявку на разрешение в Департамент строительства. .
У Бакли есть одно предостережение: «Многие кооперативы не хотят, чтобы люди обходили ограничение по основному месту жительства, заявляя, что собираются объединить две квартиры, но на самом деле никогда этого не делают». Будьте готовы согласиться на объединение в указанные сроки.
Как в кооперативах, так и в многоквартирных домах (но, скорее всего, в многоквартирных домах) вам нужно будет проверить, участвует ли спонсор. «Если да, то возникает вопрос: есть ли у спонсора какие-либо права на одобрение на любой оставшийся период времени», — говорит Бакли.
Что нужно знать о расширении общего пространства здания?
Приобретение общего пространства, обычно коридора, соединяющего две квартиры, «очень распространено» в кооперативах, где речь идет всего лишь о выпуске большего количества акций, говорит Бакли.
(Пока их достаточно, возражает Робертс.)
По словам Миллера, кооператив выигрывает, получая денежные вливания на покупку и бессрочный доход от дополнительного распределения акций от покупки общей площади.
Немного сложнее в многоквартирном доме, где распределение общих интересов, указанное в декларации о кондоминиуме, должно быть постоянным. Как правило, кондоминиум выдает вам лицензию на общую зону, «и не всем это нравится, потому что в дальнейшем она может быть отозвана», — говорит Бакли. Всегда есть исключения из правил (например, в ситуации со спонсором), когда вы можете купить дополнительные квадратные метры, но это еще не решенная сделка.
У Мешберга были комбинации, в которых общее пространство было частью плана, включая недавнего клиента, который купил угловую квартиру напротив своей, чтобы они могли захватить пространство в коридоре. «Это отличный способ получить больше квадратных метров», — говорит он.
Барретт однажды продавал комбинацию, которая включала 45 квадратных футов пространства в коридоре.
ту ситуацию».
Atelier Armbruster объединил соседние одну и две спальни в Musician, довоенном кооперативе на 67-й Западной улице в Манхэттене, в большие три спальни с главной спальней, в которой есть ванная комната.0005
Armbruster Atelier
Что учитывают архитекторы при объединении квартир?
«Мы начинаем с рассмотрения соглашения о перестройке здания, в котором говорится, есть ли в здании особые правила, такие как правила летнего строительства (когда работа ограничена периодом между Днем памяти и Днем труда) или правила «мокрый над мокрым», которые разрешают только вам чтобы влажные зоны, такие как кухня и ванные комнаты, находились над влажными зонами этажом ниже», — объясняет Армбрустер. По ее опыту, из-за того, что довоенные здания имели очень маленькие ванные комнаты и кухни, некоторые довоенные кооперативы позволяют увеличить влажные помещения на 10 процентов. Как довоенные, так и послевоенные квартиры часто имеют более мягкие правила.
Мерет Ленцлингер, основатель фирмы по архитектуре и дизайну интерьеров Lenzlinger Architecture (ранее LOCAL Brooklyn), говорит, что главная задача состоит в том, чтобы убедиться, что место, где вы будете соединять блоки, не является ни конструкцией, ни строительной стеной, иначе вы можете погибнуть. до невозможности удалить эту стену, чтобы открыть пространство или поставить дверь там, где вы хотите, чтобы она была.
Мешберг отмечает, что новое здание с бетонными колоннами будет легче оценить, чем старое довоенное здание с несущими стенами. Также необходимо учитывать переходы, такие как разная высота пола и потолка.
В качестве еще одного препятствия он добавляет невозможность перемещать какие-либо обычные элементы, такие как водопроводные трубы за стенами. «Вы можете спроектировать потрясающий план этажа, но если туалет теперь находится в 25 футах от того места, где он был раньше, он не будет работать», — говорит он. планы этажей могут избавить вас от многих душевных страданий в будущем.
Ваш архитектор также рассмотрит любые другие комбинации в здании, особенно в тех же линиях квартир, а также поговорит с начальником вашего здания, который будет наиболее осведомленным. люди, к которым я обращаюсь в первую очередь», — говорит Мешберг.
Например, супер может сказать вам, если старая кухня была отгорожена стеной и там есть газовые стояки, которые нельзя сдвинуть (реальная история, которую некоторым владельцам пришлось выучить на собственном горьком опыте).
Армбрустер говорит, что большой процент ее клиентов приглашает ее на борт перед покупкой недвижимости, «чтобы обсудить с нами возможности и их список желаний».
Мешберг иногда берет 2500 долларов за первоначальную оценку и эскизы, в других случаях он просто учитывает это в общей работе, когда она находится на более высоком уровне.
В чем разница между вертикальными и горизонтальными комбинациями квартир?
Дуплекс вверх или вниз может оказаться более сложным просто потому, что вам придется построить новую лестницу, что по определению означает структурные работы, говорит Ленцлингер.
Это может привести к паузе в кооперативной доске, а также будет дороже, чем удаление ненесущей стены или установка двери между блоками.
Но Мешберг говорит, что иногда у вас может быть больше гибкости с вертикальными комбинациями, по крайней мере, на верхнем этаже, потому что вы можете переместить ванную комнату на верхний этаж и получить доступ к сантехнике с потолка ниже (при условии, что это не нарушит сухие правила).
Каковы возможные затраты на ремонт?
Если вы оставите все как есть и просто поставите дверь между ними, ваши основные расходы будут связаны с оформлением разрешений и строительством (в основном демонстрацией дополнительной кухни).
Однако для вертикального соединения потребуется инженер-строитель и дополнительные документы, а также экспедиторы и специальные проверки. (Вот несколько вариантов винтовой лестницы.)
Все остальное (модернизация кухонь, ванн и т.д.) как и любой другой ремонт, будет зависеть от качества материалов и сложности переделки.
Вам также придется связаться с ConEd, чтобы объединить электрические панели или оставить две панели, что, по словам Армбрустера, может иметь смысл в некоторых ситуациях (у вас будет два счета).
Как происходит финансирование объединения квартир?
Ответ зависит от того, покупаете ли вы только одну соседнюю квартиру или две новые квартиры для объединения сразу, и тогда все может стать немного сложнее.
«Как и во всем остальном, риск является основным фактором, который банки учитывают при рассмотрении вопроса о кредитовании конкретной сделки», — говорит Кит Фурер, вице-президент по продажам ипотечного банка GuardHill Financial Corp. рассматривайте комбинации финансирования, но те, которые это делают, обычно структурируют ипотеку одним из двух способов:
Если у вас есть доля в вашей существующей квартире, вы можете сделать рефинансирование наличными, чтобы купить новую квартиру в качестве инвестиционной недвижимости.
Так что технически это комбинированный кредит, но он оформляется двумя отдельными транзакциями. Это также может высвободить деньги для вашего ремонта. Затем, как только вы объедините квартиры, вы можете рефинансировать их как одну ипотеку, единственным недостатком является то, что вы можете получить более высокую процентную ставку. Не все банки будут инвестировать в кооперативы.
Другой способ — исключительно как единый комбинированный кредит, и в этом случае кредитор будет оценивать каждую единицу отдельно, а затем также как объединенную единицу. Например, если ваша существующая квартира стоит 1 миллион долларов, а вы покупаете квартиру за 500 000 долларов, общая стоимость может составить 1,8 миллиона долларов. В этом случае вы вряд ли сможете обналичить деньги на ремонт. Кредиторы, как правило, делают это, когда вы выплачиваете ипотечный кредит уже в здании и представляете меньший риск.
Однако, по словам Бритни Болдуин, кредитного специалиста Национального кооперативного банка (к вашему сведению, спонсор компании Brick), если вы являетесь владельцем квартиры и хотите приобрести ее по соседству, некоторые кредиторы разрешат вам осуществить рефинансирование наличными единица, находящаяся в собственности, чтобы помочь со стоимостью покупки и комбинации.
Давний ипотечный кредитор из Нью-Йорка Джули Тейтель (которая работала брокером и кредитором в течение последних 28 лет) говорит, что комбинированные кредиты были гораздо более распространены, но в наши дни она не видит, чтобы так много людей попадало на ее стол, в основном потому, что крутых комбинированных затрат на техническое обслуживание, которые могут в конечном итоге удвоиться.
Фурер соглашается, говоря, что меньше банков, чем когда-либо, готовы это делать.
Всякий раз, когда вы собираетесь финансировать одну или обе единицы, Робертс советует иметь встроенный пункт в договоре(ах) займа, который предотвратит инициирование запроса займов комбинацией. Так было в случае с одним из его клиентов, который полностью владел его существующей квартирой и финансировал вторую. Когда он собирался объединить подразделения, его считали нарушившим ипотечное соглашение, «даже несмотря на то, что банк фактически получил вдвое больше активов, чем у него было раньше», — говорит Робертс, добавляя, что эта ситуация возникает чаще, когда есть два отдельных банка.