Как из квартиры сделать 2 квартиры: Как разделить квартиру на две: трудности согласования и советы, как сделать из одной квартиры несколько

Содержание

Как из двухкомнатной квартиры сделать трехкомнатную?

Двухкомнатная квартира – оптимальный вариант на рынке постсоветского жилья. И всегда есть возможность пойти на компромисс, а затем извлечь из него максимум выгоды. Например, превратить такую квартиру в трехкомнатную. И сделать это можно, используя несколько сценариев.

Основные правила перепланировки

Если вы намерены сносить стены, сразу же дайте себе установку, что это должно быть согласовано с ответственными инстанциями. В ином случае вы как минимум получите немаленький штраф за несогласованный демонтаж стен, а ведь можете сделать ситуацию еще более рискованной и опасной для вас и соседей.

Но в случае если вы решили из 2-комнатной квартиры сделать 3-комнатную, сносить стены приходится реже, чем их воздвигать. Если конкретного проекта пока нет, подумайте и над вариантом демонтажа стен. Не исключено, что идеальная перепланировка не потребует этого.

Подсчитайте количество несущих стен: если таковые есть лишь по «краям» жилплощади, то у вас больше шансов создать в квартире принципиально новую планировку. Но несущие конструкции, конечно, трогать нельзя.

Разберем, как определиться с планировкой.

  • Четко обозначьте цель перепланировки. Если вам нужны 2 детские, например, это могут быть 2 небольшие комнатки, образовавшиеся при разделении одной побольше. Будет ли одна из новых комнат проходной, как быть с окном – все это нужно решить в первую очередь.
  • Подумайте, какая комната самая большая по метражу, и выгодно ли вам ее разделять. Если, например, часть гостиной совмещается с кухней, превращаясь в одно пространство, другая часть становится автономной комнаткой. Если вы решились на объединение двух зон, этот вариант один из доступных.
  • Самый простой способ – присмотреться к понравившимся готовым вариантам. Поищите несколько примеров, скопируйте их в папку. Рассмотрите всей семьей, устройте голосование за лучший вариант. И если он применим к вашей квартире, можете закатывать рукава.

И, конечно, смету проекта лучше просчитать заранее. С учетом мелочей и небольшим процентом средств, которые уйдут на непредвиденные покупки.

Варианты проектов

Переделать из обычной двухкомнатной квартиры трехкомнатную можно, если метраж вашего жилья позволяет это организовать. Безусловно, 60 кв. м – это отличные исходные данные для трансформации. Но и с 42-45 квадратами идеи могут быть успешными.

Разделение одной большой комнаты

В панельных домах советского образца организовать перепланировку совсем непросто. Комнаты расположены последовательно, в каждой – окно. Достойный вариант только один – разделить гостиную на 2 части.

Но если метраж этой комнаты менее 18 квадратов, трансформация вряд ли будет успешной.

Тогда логичнее подумать над такой «полумерой», как зонирование. Но если вы делите комнату, где только одно окно, нельзя лишаться источника света. Потому разделительная стенка, которая будет установлена, должна быть стеклянной матовой, витражный и полупрозрачный варианты стены тоже подойдут. Через декоративную стену сможет поступать свет, и ощущение тесноты не возникнет.

Ну а если речь идет о комнате с двумя окнами, все гораздо проще. Помещение делится на 2 части, на каждую приходится по окну. Осталось только продумать логистику входа/выхода. Разделить эту двухоконную комнату можете кирпичной или гипсокартонной стеной. Второй вариант, безусловно, более популярен.

Смежные или проходные комнаты

Без оформления смежных комнат превратить двухкомнатную в трехкомнатную крайне трудно.

На помощь приходит совмещение пространств. Допустим, вы живете в квартире с тремя окошками, два из которых смотрят на одну сторону, а третье – в боковую часть дома. То есть жителям углового жилья перепланировку провести проще всего.

Соединяться в данном случае будут кухня, коридор и половина гостиной. Стена, разделяющая гостиную и спальню, переносится на несколько метров. Помещение станет не особенно просторным, но комфортным для домочадцев. Вариант спальни для супругов – вполне себе отличный.

А чтобы комнаты на 100% были отдельными, кирпичом придется заложить проход из экс-гостиной в детскую или спальню. И прорубать новый проход нужно уже со стороны нового же холла. Так окно появится в каждой комнате.

Объединение зон

Популярный в последнее десятилетие вариант – превращение стандартного жилья в квартиру-студию либо жилище, в котором есть элементы такой планировки. Обычно совмещают гостиную и кухню. Получается одна полноценная комната с множеством функций. А некоторая территория гостиной отделяется и становится третьей комнатой. Есть вариант совмещения кухни с коридором, но только если коридор большой.

Несущие конструкции жилища нужно усилить, если новый проект не обходится без включения их в изменения. Часто с этой целью используются металлические швеллеры, возводятся колонны для поддержки плит перекрытия.

При совмещении зон кухня может получить функции и гостиной, и даже кабинета. То есть вы стены убираете, пространство меняете, оно становится студийным, но за счет грамотного зонирования вы в итоге получаете на одну комнату больше. Да, она может не находиться за сплошной стеной, но даже визуально эта зона будет восприниматься отдельной комнатой.

Перенос кухонной зоны

Если кухню определить в коридор либо прихожую, это тоже может сделать трехкомнатную квартиру из изначально двухкомнатной. Если в жилище есть кладовка либо гардеробная, можно снести ее и задействовать для увеличения комнат.

Такой перенос будет удачным, если холл (либо коридор) расположен не дальше 5 метров от газового стояка. По-другому на перенос просто могут не дать согласие.

Вместо кухни будет отдельная комната, с окном. Логично, что в новом расположении кухни разумнее будет установить не газовую, а электрическую установку. Да и системой вентиляции на новой кухне тоже придется заняться.

Сомнения могут возникать у семей, которые считают, что люди, заходя в квартиру, сразу будут попадать «с улицы» на кухню. Но это вопрос удобства, чистоплотности, приемлемости.

Подобного жилья сегодня много, и людям нравится кухня, которая начинается почти с первых метров жилища. И множество таких квартир выглядят очень симпатично.

Разгрузка помещения

Вам нужно изначально увеличить пространство исходного помещения – разгрузить его. И делать это лучше начиная с прихожей. Если в ней много шкафов и тумбочек, они, действительно, могут загромождать пространство. Подумайте, от чего можно избавиться, как оптимизировать пространство.

Составьте подробный план квартиры, указав точные параметры комнат.

Иногда логичным решением будет совместить ванную с туалетом, убрав таким образом одну дверь. Вы можете так увеличить коридор, и далее уже переходить к гостиной. Подобная трансформация хороша в «хрущевке», где коридор не очень большой, но комнаты довольно просторные.

Дизайнерские решения

Декоративные элементы позволят сделать обустройство новой комнаты-зоны более легким, гармоничным. Дизайн-решения могут быть самыми разными.

  • Игра цвета. Если пол и потолочную область выполнить на несколько тонов светлее, нежели стены, пространство станет выглядеть больше, и потолок будет казаться выше. Холодные цвета также зрительно расширяют пространство. А вот яркие цвета преимущественно сжимают его.
  • Визуальный подъем потолка. Если у вас в квартире высокие потолки, можете соорудить закрытые антресоли. А еще там можно поставить полки для книг. Да и обычный книжный шкаф, если сделать его до потолка, зрительно поднимет высоту помещения.
  • Зеркальные и глянцевые поверхности. Зеркало – самый эффектный «расширитель» пространства. Глянцевые потолки по большому счету делают то же самое.

Прекрасно, если вы заранее определились с интерьерным стилем, который объединит все комнаты жилища в одно уютное, красивое помещение.

Для получения новой комнаты и оптимизации помещения отлично подходит именно скандинавский стиль. Потому все дизайн-подсказки, подсмотренные в сканди-интерьерах, стоит сохранять в закладки.

Рекомендации

Все спорные, проблемные вопросы лучше сразу решать со специалистами. В ходе уже развернутого ремонта справиться с ними будет тяжелее. Частые вопросы и связанные с ними рекомендации:

  • межкомнатные двери при превращении двухкомнатной квартиры в трехкомнатную могут возникать в разных местах, ведь простенки не будут несущими;
  • если в кухне не подведен газ, объединяйте ее со смежным помещением – получите одно большое, но многофункциональное пространство;
  • недостаток метража отчасти исправляется задействованием ниш, встроенных больших шкафов, комнат-кладовых, гардеробных;
  • можно подумать над вариантом задействования лоджии или балкона;
  • а вот чего делать нельзя, так это сносить несущие стены, проводить работы, блокирующие подход к коммуникациям, переносить радиаторы.

И, конечно, нельзя совмещать квартиры смежных этажей, разбирая межэтажные перекрытия.

Не забудьте и о том, что совмещать жилую комнату с газифицированной кухней без установки перегородки запрещено.

Примеры

А вот и конкретные схемы, изображения, которые показывают, как можно двухкомнатную квартиру сделать трехкомнатной. Предлагаем 5 удачных перепланировок.

  • Маленькая кухня и проходной зал стали компромиссом в данном случае. Да и санузел остается доступным только из гостиной. Но в целом вариант определенно симпатичный.
  • План перепланировки «хрущевки». Прием студии задействован в слиянии кухни и гостиной. Выйдет, что все 3 комнаты будут небольшими, но если важно персонализировать пространство, данная схема удачна.
  • Не самое привычное решение, но достойно рассмотрения. Часть пространства остается без окна, и здесь уже нужно грамотно решить вопрос с перегородками и отделкой.
  • Один из самых простых и востребованных вариантов. Прямоугольная комната делится пополам. Наверное, решение самое простое, но нужно подумать над перегородкой – она должна максимально пропускать свет в новообразованную комнату после ремонта.
  • Спальня будет маленькой, зато она будет. Гостиная компактная, детская – отличные параметры. Если вас не смущает количество проходных комнат, рассмотрите этот вариант.

Удачных решений и быстрого ремонта!

20 толковых идей по перепланировке однокомнатной квартиры с примерами 100+ Фото

Популярные варианты перепланировки однушек

Идея 1. Кухня вместе с гостиной

Перепланировка квартиры в этом случае предполагает соединение гостиной с кухней, таким образом можно получить дополнительное свободное пространство. Для зонирование пространства можно установить стеклянную перегородку.

Идея 2. И диван и… кровать

При желании иметь одновременно кровать и диван в однокомнатной квартире-студии следует расположить их друг напротив друга. Сегодня существуют современные кровати, монтирующиеся в стену.

Идея 3. Проходная кухня или кухня-ниша

В квартире-студии либо однокомнатной квартире можно обустроить проходной вариант кухни в коридоре, либо на ее месте, но сместив немного в сторону от входа. Таким образом, больше места освободится для мебели. Обычно такое дизайнерское решение подразумевает мини-кухню с гарнитуром не больше 1,8 м.

Идея 4. Перегородки из стекла

Чтобы зонировать «однушку», стоит использовать стеклянные перегородки, которые пропускают световой поток и смотрятся практически незаметно. Они не утяжеляют и не загромождают пространство. Это очень важно. Такая ошибка в маленькой квартире недопустима.

Идея 5. Кровать в стене

Идея 6. Раздвижная перегородка

Идея 7. Открытая детская для ребенка в студии вместе с родителями

Идея 8. Задействовать площадь прихожей

Идея 9. Использовать встроенные системы для хранения в 1-комнатной квартире

Встроенные системы для хранения вещей решают вопрос размещения вещей и при этом не загромождают пространство.

Идея 10. Сделать двушку из однокомнатной квартиры

Чтобы результат превзошел ожидания, следует придерживаться некоторых приемов:

  • пространство разделите стеклянными блоками – так получите две функциональные и естественно освещенные зоны. Прочный материал идеален для установки перегородок в квартире;
  • перегородка из гипсокартона сделает одну зону глухой, комната лишится естественного освещения. Такая перегородка сгодится для спальни, где искусственный свет будет смотреться даже лучше. Для этого стоит использовать бра, светильники и торшеры;
  • зонирование мебелью – это декоративный вариант перепланировки с отсутствием тепло- и звукоизоляции.

Если высота потолков в квартире больше 2,5 метров, можно соорудить «второй этаж», например, для детской. Оптимальным вариантом для лестницы будут ступени из тумбочек, где можно разместить игрушки, книги, детские вещи.

В однокомнатной квартире хорошо выглядит зонирование разноцветными обоями и текстилем.

Идея 11. Сделать из однушки трешку

При наличии фантазии однокомнатную квартиру реально переоборудовать в трехкомнатное пространство. Однако такой ход выполним для помещений, площадью от 40 кв.м. Для функциональности перепланировки обычно необходимо сносить стену кухни. Так помещение будет квадратным, что расширит возможности для работы дизайнера. Идеальным будет решение об угловом расположении комнат.

В однокомнатной «трешке» будут спальня, детская и гостиная. В центральной зоне разместится гостиная, соединяющая все комнаты в единое пространство. Чтобы оно получилось воздушным и легким, двери из проекта стоит исключить. Стеновые перегородки поднимать рекомендуется не выше, чем на 1,4 метра. На кухне – можно использовать стол-трансформер, а в ванной – компактную душевую кабинку.

Идея 12. Делаем студию

Квартиры-студии сегодня становятся весьма актуальными. Это современный вид жилья, где перегородками выступают ширмы, полочки и стойки. Если придумать невысокую гипсокартонную стену, она сделает помещение уютнее.

Зону для приготовления пищи и гостиную можно разделить аркой. В такой перепланировке обязательно используют разное напольное покрытие: в гостиной – ламинат, в кухне – плитку. Гостевую зону лучше расположить около окна. Сюда стоит разместить диван, шкаф, кресла, столик и телевизор. На кухне следует установить барную стойку.

Идея 12. Cпальня за шторой
  • подходит для пары без детей
  • экономная реализация.

Идея 13. Cпать на диване, кухня отдельно

Сегодня такой планировки стараются избегать, спать нужно на кровати!

Идея 14. Если высокие потолки — задействуй пространство!

Идея 14. Кровать на подиуме — хранение внизу

Идея 15. Столешница и стол вместе

Идея 16. Кровать в нише

Идея 17. Зонирование стеллажом

Идея 18. Зеркальный шкаф во всю стену добавляет объема

Идея 19. Хранение вдоль всей стены до потолка

Идея 20. Стенка для хранения + рабочее место

Еще несколько идей перепланировок — реализация с фото

 

Примеры однокомнатных квартир с перепланировкой — план

А как вы решили проблему нехватки свободной площади в однокомнатном жилье?

 

Объединение двух квартир по вертикали.

Вертикальная перепланировка.

Объединение двух квартир в одну является одним из самых сложных и трудоемких типов перепланировки в связи с тем, что при этом в 99 процентах случаев вынужденно затрагиваются несущие стены, что еще больше усложняет процесс.

Объединить две квартиры можно в двух плоскостях: по вертикали и по горизонтали. При этом второй тип объединения распространен куда больше, так как является не таким трудозатратным. В большинстве домов архитектурные и конструктивные особенности не позволяют объединить квартиры по вертикали.

Однако при должной разработке проекта перепланировки такое все-таки возможно, но следует помнить, что заниматься подобными расчетами имеют право лишь фирмы и организации, получившие допуск СРО на проведение данных работ. Владелец квартиры не имеет права самостоятельно проводить расчет и перепланировку; кроме того, простой обыватель просто может неправильно рассчитать, к примеру, размеры лестницы и доступную ширину проема в несущей стене.

Однако несмотря на всю сложность работ, двухуровневая или двухэтажная квартира предоставляет широкий простор для дизайнерской работы, а также для оригинального размещения жилых и нежилых помещений.

Чаще всего при объединении квартир размещение комнат производится следующим образом: первый этаж или уровень отводится на гостевую зону, столовую, подсобные помещения и, к примеру, гостевые спальни. Второй ярус или этаж — это спальни членов семьи, детские, кабинеты и, если позволяет место, второй санузел.

Впрочем, планировка подобной квартиры может быть любой, даже самой оригинальной, так как наличие второго этажа позволяет проявить фантазию и сделать действительно необычное жилье. А, кроме того, соединенные по вертикали квартиры дают возможность почувствовать себя практически владельцем частного дома.

Планировка двухуровневой квартиры какой бы своеобразной не была, обязательно должна учитывать, что около десяти процентов площади квартиры займет лестница на второй этаж – и это то правило, которого избежать нельзя.

Итак, с чего начать, если вы решили сделать двухэтажную квартиру? В первую очередь двухэтажные квартиры требуют четкого и строго проекта перепланировки. Что такое проект перепланировки? Это конструкторская документация, в которой отражаются будущие изменения в квартире относительно ее старой планировки. Эти изменения, как правило, заключаются в новых узлах, системах, подводках к коммуникациям. При разработке проекта нужно учитывать все законы и нормы: правовые, строительные, санитарно-гигиенические.

Документы, необходимые для перепланировки квартиры

Для объединения двух квартир в одну нужно не только подробнейшим образом рассчитать перепланировочный план, но еще и собрать множество документов и справок. Следует помнить, что это весьма долгий и сложный процесс, так как получение разрешительной документации всегда связанно с множеством проблем.

Сначала нужно подать минимальный пакет документов в местный отдел градостроительства и архитектуры:

  • Копию или подлинник документа, правоустанавливающего пользование помещением;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Заявление, написанное на имя главы муниципального образования. В нем должны будут быть указаны причины осуществления перепланировки или переоборудования;
  • План этажа на копии плана Бюро Технической Инвентаризации с указанием:
    • перегородок, предполагаемых к сносу или значительному изменения;
    • устанавливаемых, не предусмотренных ранее, перегородок;
    • мест планируемого пробития проемов во внутренних стенах;
  • Копию финансово-лицевого счета и выписка из домой книги.

Кроме того, следует учитывать, что это минимальный пакет документов, а в различных муниципальных органах могут потребовать также и дополнительные документы. Чтобы избежать волокиты и задержек процесса, лучше всего сразу уточнить полный список.

Последствия нелегальной перепланировки

Если же процедура получения документов на перепланировку кажется слишком долгой, то стоит помнить, что перепланировка без официального разрешения грозит проблемами, некоторые из которых являются достаточно серьезными:

  • невозможность продать, а также завещать, подарить или же обменять квартиру без согласия ее будущего владельца на оформление согласования перепланировки из своего кармана;
  • государственные инстанции имеют право оштрафовать владельца квартиры;
  • в случае нанесения ущерба соседям по причине планировочных изменений оплата компенсации полностью ложится на владельца квартиры;
  • если перепланировка сделана с нарушениями норм гигиены жилья, норм проектирования, то государственные инстанции имеют право через суд потребовать восстановления прежнего вида квартиры и привлечь к административной ответственности.

В каких случаях перепланировка запрещена

Также, при разработке желаемого проекта, следует помнить о недопустимых в любых случаях изменений:

  • перепланировка запрещается при отсутствии согласия всех совершеннолетних жильцов и собственников;
  • запрещается перепланировка, влияющая на ухудшение эксплуатационных, технических, строительных, санитарных норм, нарушающая прочность несущих конструкций зданий, ухудшающая внешний вид и сохранность фасада, нарушающая работу противопожарных устройств;
  • запрещается объединение квартир по вертикали с частичной или полной разборкой межэтажных перекрытий;
  • запрещается переделка помещений, ведущих к увеличению нагрузки на межэтажные перекрытия.

Существует еще множество нормативов, нарушение которых может привести к отклонению проекта перепланировки до внесения в него должных изменений.

Сроки согласования сложных видов перепланировки могу занимать до полугода: все зависит от количества планируемых работ, их сложности, архитектурных особенностей и размера бюджета.

Итак, если вы задаетесь вопросом, как сделать двухуровневую квартиру, стоит сразу четко осознать: это весьма долгий и сложный процесс, требующий от вас кропотливой работы.

Не тратьте свое время! Доверьте перепланировку профессионалам! Звоните: 8 (812) 777-12-07 Мы поможем избежать ошибок!

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя — Дом и уют

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.  

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий. 

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

 

 

 

 

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

 

 

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   


Еще больше полезных статей

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

В чем разница между перепланировкой и переоборудованием квартиры

Что такое предчистовая отделка квартиры и стоит ли ее выбирать

Перепланировка двухкомнатной квартиры в кирпичном доме в студию

Квартиры-студии особо популярны среди молодежи. Небольшие по площади, но удачно спланированные, они позволяют с минимальными затратами организовать комфортное жизненное пространство.

На фото:

Изюминка этого интерьера — удачное сочетание разных цветов, фактур и мебельных форм.

Сведения о квартире: 2-комнатная квартира в 9-этажном кирпичном доме общей площадью 56 кв. м.

Владельцы квартиры: молодая супружеская пара.

Пожелания клиентов: превратить квартиру в современную студию с большой гостиной для приема гостей.

План квартиры-студии.

Перепланировка квартиры в кирпичном доме имеет свои неоспоримые достоинства — внутренние перегородки в таких квартирах, как правило, не несущие и их можно сносить без всякого согласования. Заказчики хотели получить просторную, наполненную воздухом и светом квартиру-студию в современном стиле. Предложенная дизайнерами перепланировка квартиры в кирпичном доме позволила организовать просторную гостевую зону, а спальное место спрятать за полупрозрачными панелями.

При перепланировке квартиры в кирпичном доме все не несущие перегородки были снесены и возведены новые. Гостиная и кухня слились в единое пространство, встроенные шкафы отделили спальню от прихожей, санузел увеличили в размерах. Рабочее место встроили в шкаф, разделяющий спальное место и входную зону.

Дизайнеры хотели создать для юных, современных супругов чувственный интерьер. Отправной точкой стала случайно увиденная в интернете фотография влюбленных, которую впоследствии использовали в фотопанно на стене в центре квартиры. Союз мужского и женского начала выражен и в использовании разных поверхностей — матовых и глянцевых, и в сочетании прямых, четких линий современной мебели с мягкими округлыми очертаниями светильников, и в комбинировании холодного стекла и теплой древесины.

 

Минимализм прихожей отражен и в выборе цветовой гаммы, и в наполнении мебелью — шкафы здесь скрыты от глаз за раздвижной дверью.

 

Черные детали (двери, плинтуса, вешалка) визуально разбавляют светлое пространство прихожей.

 

Использование светлого дерева и оформленные в одних тонах панно в зоне гостиной и спальни не только визуально объединяют эти помещения, но и создают ощущение тепла и летнего настроения.

 

Вишневый цвет выступает как сочный акцент и вносит в спокойный интерьер чувственные нотки.

 

В кухне в качестве стола используется стол-трансформер, который в сложенном состоянии выглядит как консоль. Когда дом наполнится гостями, его можно раздвинуть.

 

Стены и пол в квартире оформлены в единой нейтральной гамме, что создает ощущение единого пространства и зрительно увеличивает помещение. Для разделения зон используются потолки разного уровня с встроенными и подвесными светильниками.

 

Подиум для кровати дублирует и своеобразное изголовье во всю стену, выполненное из того же материала.

 

При необходимости полупрозрачные панели из декоракрила с узорными вставками могут полностью скрыть хозяйскую спальню от посторонних глаз.

 

Для оформления санузла использована теплая гамма, яркий акцент — светильник вишневого цвета.

 

Использование стиральной машины с фронтальной загрузкой позволило встроить ее в хозшкаф в ванной комнате.

когда можно, а когда нельзя? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Покупая квартиру в новом доме, будущие новоселы не всегда могут объективно оценить планировочные решения застройщика. На эскизе кухня кажется большой, спальни – просторными, а в прихожей достаточно места для хранения. На деле часто оказывается, что квартира не отвечает требованиям будущих жильцов, и тогда перед новоселами встает вопрос о перепланировке. LIVING выяснил, как провести перепланировку грамотно и по закону, и в каких случаях от этой идеи лучше отказаться.

Мой дом еще не достроен, но планировка квартиры мне уже не нравится. Можно ли договориться с застройщиком и сделать перепланировку на этапе строительства?

Перепланировку квартиры на этапе строительства сделать практически невозможно, поскольку этот процесс требует внесения изменений в проектную документацию и, следовательно, влечет за собой еще один этап согласований, который может затормозить всю стройку.

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

«Перепланировка на этапе строительства возможна только при условии, что клиент сможет очень заинтересовать застройщика. Это происходит в подавляющем большинстве случаев исключительно на рынке элитной недвижимости».

Если мне все-таки удастся договориться со строительной компанией, какие изменения я смогу внести в проект?

Скорее всего, договориться получится о незначительных изменениях – например, о переносе межкомнатных перегородок или переносе дверных проемов в существующих перегородках.

Фото: flickr.com
Директор по маркетингу EKE Group Ирина Зеренкова:
«Некоторые застройщики идут навстречу клиентами и вносят незначительные изменения, не нарушающие требования СНиПов, а также санитарные и противопожарные нормы. Но будущие новоселы не могут расширить метраж своей квартиры за счет присоединения общего коридора, который считается общедомовой территорией. Нельзя присоединять к жилому помещению единственный балкон, поскольку это противоречит противопожарным нормам. Ванную запрещено расширять с помощью «метров» комнаты или коридора – это также противоречит СНиП. Тот факт, что будущие владельцы квартир не имеют права затрагивать несущие стены, думаю, в комментариях не нуждается».

Лучше подожду, пока достроят дом. Ну а как действовать потом?

Когда дом сдан, а документы на жилье у вас на руках, можно начать процедуру перепланировки.

Директор по маркетингу EKE Group Ирина Зеренкова:
«Владельцу жилого помещения необходимо получить, прежде всего, свидетельство о праве собственности. Если раньше это могло занять годы, то сейчас – не более месяца. Затем разработать новый проект в специализированной компании, собрать все документы для его согласования, получить разрешение на работы и, наконец, приступить к перепланировке».
Фото: pixabay. com

Для начала, необходимо разработать план перепланировки. Некоторые изменения можно внести вручную на существующем плане квартиры – например, убрать или передвинуть межкомнатные перегородки. Более существенные изменения требуют участия профессионального архитектора. Это касается таких изменений, как, например, перенос ванной комнаты в другой конец квартиры, монтаж лестницы, или замена газовой плиты на электрическую.

Как узнать, что можно менять в квартире, а что – нельзя?

Сертифицированный архитектор, который будет составлять проект, знает нормы закона о перепланировке и не допустит ошибок. Но если коротко, то закон запрещает сносить стены между балконом (лоджией) и жилым помещением, увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, перекрывать вентиляционные шахты, размещать санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу, а также демонтировать дверные проемы в несущих стенах.

Какие документы нужно собрать?

Чтобы получить разрешение на перепланировку, понадобится:

· Заявление

· техпаспорт на квартиру из Бюро технической инвентаризации (БТИ)

· проект перепланировки

· свидетельство на право собственности на квартиру

· разрешение на перепланировку от всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире

А застройщик не будет против изменения планировки?

Как правило, после сдачи и заселения дома застройщик не вмешивается в дела новоселов и редко интересуется тем, кто делает перепланировку. Однако бывают исключения.

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

«Застройщик может рекомендовать не менять форму окон или как-то менять фасад здания, в том случае, если дом выполнен в каком-то уникальном стиле».

Если купить квартиру со свободной планировкой, можно делать в ней все что угодно?

Квартира со свободной планировкой – это фактически большое пространство без перегородок. Любые работы по перепланировке в такой квартире, как и в любой другой, нужно согласовать с БТИ.

Фото: pixabay.com
Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
«На сегодняшний день квартиры со свободной планировкой занимают около трети от всех квартир, которые вводятся на рынок недвижимости. В сегменте элитной недвижимости они занимают гораздо больший процент, поскольку потребители этого рынка могут позволить себе ту планировку, которая нравится лично им, и позволит им создать свое уникальное жилье».

Квартиру после перепланировки будет сложнее потом продать?

С юридической точки зрения законная перепланировка никак не влияет на процесс продажи и покупки жилья. Даже наоборот, эксклюзивные планировочные решения делают квартиры уникальными и выделяют среди прочих.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
«Квартиры с хорошими планировками гораздо быстрее находят покупателей, но, разумеется, речь идет о тех случаях, когда все сделано в соответствии с законом. А вот несогласованная перепланировка – это преступление. Найти покупателей и риелторов, которые закроют на нее глаза, будет трудно». Не стоит отказываться от возможности улучшить свое жилье, испугавшись бюрократической волокиты. Лучше один раз собрать документы и оформить перепланировку, чем потом долгие годы жить в неудобной квартире.

 

30 лучших примеров от дизайнеров — INMYROOM

Сегодня редкий ремонт обходится без перепланировки. Уже никого не удивить разнообразием планировочных решений в просторных помещениях, где каждый для себя решает, где у него будет спальня, а где гостиная. Но что же делать тем, кому жилье досталось в типовом панельном доме, да еще и однокомнатное?

Профессиональные дизайнеры предложили несколько вариантов обустройства однушки в разных типах домах – панельных, кирпичных, блочных – и для разных типов жильцов. Не забывайте: данные перепланировки требуют индивидуального рассмотрения и согласования.

32 квадрата в панельном доме II-49

Серия панельных домов II-49 (также распространено обозначение П-49) была спроектирована в середине 60-х для замены хрущевок К-7 и строилась до середины 80-х годов. Наружные стены здания выполнены из керамзитобетонных панелей марки М75 толщиной 300 миллиметров, внутренние стены – из крупных железобетонных панелей толщиной 140 миллиметров из бетона, перегородки – гипсобетонные панели толщиной 80 миллиметров. Дома этой серии кроме продольных несущих стен (две фасадные и одна внутренняя) имеют еще и поперечные несущие стены.  

В случае с однокомнатной квартирой, несущей является стена между комнатой и кухней. Такая особенность этих домов не дает широких возможностей перепланировок. Максимум что можно сделать – это увеличить площадь санузла за счет коридора и сделать проем шириной 900 миллиметров в несущей стене, а также возводить дополнительные перегородки. Дизайнер Ольга Бондарь предложила три беспроигрышных варианта перепланировки однушки площадью 32 квадратных метра для разных типов жильцов.

Однушка площадью 38 квадратов в П-44

Первые дома типовой серии П-44 начали строить в 70-е годы XX века. Архитектурными элементами и излишествами от своих предшественников они не отличались, но планировки квартир и новые технологии в домах этой серии на момент строительства стали просто революционными.

Из некоторых плюсов можно отметить удобные планировки, просторные кухни, прихожие, ванные комнаты. А из минусов – тот факт, что здесь все межквартирные и межкомнатные стены – несущие. Тем не менее дизайнер Ирина Фефелова грамотно продумала три варианта перепланировки квартиры площадью 38 квадратных метров. Один из них достаточно рисковый, зато позволил превратить однушку в полноценную двушку.

Квартира в панельном доме серии И-79-99

Серия И-79-99 разработана на базе серии ширококорпусных домов, совершившей несколько лет назад настоящий переворот в панельном домостроении.

Квартиры отличаются удобными планировками, в каждой предусмотрен эркер. Общая площадь однокомнатной квартиры составляет чуть больше 43 квадратных метров. Площадь комнаты – 17,94 квадратного метра, площадь кухни – 10,22 квадратного метра. Дизайнер Максим Панин рассмотрел три варианта перепланировки помещения – два из них будут идеальны для холостяка, а один – для молодой пары.

Однокомнатная квартира в типовом панельном доме серии И-155

Перепланировка однокомнатной квартиры часто преследует цель визуально увеличить площадь и организовать различные зоны – общественную, рабочую, отдыха. Дизайнеру Николаю Твердову это удалось: предложенные им 3 варианта планировки однушки площадью 40 квадратных метров в доме серии И-155 будут актуальны для семьи с ребенком, молодой пары и холостяка.

Серия домов типа И-155 была разработана в 2000 году. Главная особенность зданий состоит в том, что при одной и той же конструктивной схеме можно собирать дома разных конфигураций, разной этажности и с разными типами квартир. Дома могут быть как башенного типа, так и многосекционные.

33 квадратных метра в панельном доме серии I-507

Создать комфортное пространство для жизни в однушке – задача, требующая от профессионала опыта и умения экспериментировать. Особенно если в квартире проживает семья: ведь нужно не только предусмотреть отдельные спальни для родителей и ребенка, но и по возможности спланировать гостиную зону и тщательно продумать системы хранения, не загромождающие интерьер. Дизайнер Ксения Чупина предложила 3 интересных варианта перепланировки однокомнатной квартиры: для холостяка, молодой пары и семьи с ребенком.

30 квадратов в блочном доме серии II-68

Серия блочных домов II-68 стала основой для создания целого ряда типовых зданий: II-68-02, II-68-03. Главное достоинство этой серии домов – обширные лоджии, которые при правильном утеплении могут значительно увеличить жилую площадь. В некоторых домах однокомнатные квартиры имеют проемы между кухней и комнатой, что значительно упрощает перепланировку и особенно актуально при площади около 30 квадратных метров. Удачной инновацией для застройки тех времен стала и гардеробная – тогда ее называли кладовой.

Дизайнер Максим Панин рассмотрел 3 варианта перепланировки такой квартиры для разных типов жильцов – семьи с ребенком, молодой пары и холостяка, создав для последнего грамотно зонированное открытое пространство.

Однушка в блочном доме И-209А

И-209А – блочные 14-этажные дома башенного типа, которые развивают идеи серии II-18. В основном эти дома строились в 1970–1980 годах. Однокомнатные квартиры в доме этой серии имеют широкие возможности перепланировки в связи с тем, что несущими являются внешние стены квартиры (и стена между комнатой/кухней и балконом). Остальные перегородки можно демонтировать и переносить. Дизайнер Ольга Бондарь предложила три варианта планировки однушки общей площадью 34,8 квадратного метров (жилой — 19,44 квадратного метра). Не забывайте: любую из представленных по ссылке перепланировок необходимо узаконить.

Однокомнатная квартира в новостройке

Комната одна – возможностей много. Это утверждение справедливо для современных однушек в новостройках. Среди явных преимуществ – увеличенная площадь. Однокомнатная квартира площадью 52 квадратных метра в П-111М сравнима с двушкой, построенной годами раньше.

Есть в этой квартире и гардеробная комната: ее наличие и расположение продумывают еще застройщики, а будущему владельцу остается только решить: использовать гардеробную по назначению – хранить там одежду, или все-таки задействовать эти драгоценные квадратные метры для других полезных пространств. 

Три варианта перепланировки однушки в П-111М предложил дизайнер Максим Панин.

Угловая однокомнатная квартира в 1-511

По мнению многих специалистов, угловые однушки возглавляют хит-парад некомфортных для проживания квартир: 2 оконных проема в комнате не только не способствуют теплоизоляции, но и часто создают проблемы с расстановкой мебели. Дизайнер Ольга Бондарь предложила 3 варианта перепланировки угловой однушки в типовом доме серии 1–511 и развеяла миф о безвыходном положении владельцев таких квартир.

Однушка в панельном доме серии П-43

Общая площадь однокомнатной квартиры в доме серии П-43 составляет 35–37 квадратных метров, жилая – 18–20 квадратных метров. Санузел в квартире совмещенный, толщина внешних стен – 35 сантиметров, внутренних железобетонных несущих конструкций – 18 сантиметров и перегородок – 12 сантиметров.

Пожалуй, самый существенный недостаток планировки этой квартиры заключается в несущей стене, соединяющей кухню и жилую комнату. В остальном планировка свободная и, конечно, большой плюс – наличие лоджии. Чтобы увеличить пространство такой однушки можно присоединить лоджию к кухне, расширить или перенести проем в несущей стене и демонтировать все ненужные перегородки. Как это сделать, показала дизайнер Ксения Чупина. 

Объединение квартир может спасти вас от праздника дремоты в пригороде

Есть одно слово, которое так часто ассоциируется с созданием семьи, что некоторые считают его естественным следующим шагом в адресной жизни: пригород. На протяжении поколений дом на окраине города обещал избавление от шума, опасностей и пробок по мере роста семьи, и это до сих пор остается краеугольным камнем американской мечты. Но не все согласны с этим все более спорным шагом вперед.На самом деле, поскольку стоимость жилья для одной семьи растет по всей стране, и все больше семей предпочитают экономить пространство, а не наслаждаться им, есть два слова, которые следует рассматривать как возможность остаться на месте: объединения квартир.

«Часто существует несоответствие между городским жилищным фондом и спросом с точки зрения размера и конфигурации», — говорит Лука Фаринелли, директор BLD LAB Architecture в Бруклине. «Поскольку районы привлекают все больше семей, растет потребность в квартирах с двумя или тремя спальнями.Объединение и перепланировка квартир – одно из решений этой проблемы. Это органичная перестройка недвижимости, которая всегда была частью эволюции города с течением времени». Люди могут не захотеть уезжать из любимых оживленных районов в тихие пригороды, которые также часто сопровождаются длительными поездками на работу. Лука говорит, что совмещение квартир может быть лучшим эмоциональным решением, а также более экономичным, чем загородный дом на одну семью. «По мере роста семьи и освобождения соседней квартиры обычно имеет смысл снести стену или сделать отверстие в полу, а не менять код города», — продолжает он.«В объединении соседней квартиры меньше неизвестных, чем в переезде в новый район».

Умница поговорила с Лукой об искусстве слияния двух квартир в одну и о том, как решение одной пары привело к созданию красивого и полностью подходящего для детей дома.

Предполагая, что не каждое здание может объединять квартиры, какие архитектурные детали должны быть в наличии, чтобы две квартиры стали одной?

Хотя мы еще не сталкивались с двумя квартирами, которые нельзя было бы объединить, некоторые планировки, безусловно, могут быть более сложными, чем другие.В горизонтальной комбинации наличие разделяющей стены — стены, разделяющей две квартиры — разделяющей две жилые комнаты, обеспечивает большую гибкость в реконфигурации с возможностью увеличения жилой площади и большого проема, соединяющего две квартиры. Если общая стена разделяет кухни или ванные комнаты квартир, возможности изменения планировки могут быть более ограниченными. Если общая стена находится между спальнями, жилые помещения двух квартир могут быть на противоположных концах, что усложняет их объединение в одну большую гостиную.

В многоквартирном доме в Бруклине Лука и его команда объединили две квартиры с одной спальней по вертикали. «Мы тесно сотрудничали с владельцами, чтобы определить, что для них значила эта комбинация: сколько спален им нужно, что должно быть центром внимания в квартире, и предпочитали ли они иметь спальни наверху или внизу», — говорит Лука. «Поскольку мы создавали дуплекс, я думаю, что самым важным аспектом была новая лестница. В конце концов, владельцы выбрали самый смелый вариант — фигурную лестницу посередине квартиры.

Все, что вам нужно знать об объединении квартир в Нью-Йорке

Думаете об объединении двух (или более) квартир, чтобы создать жилье своей мечты в Нью-Йорке с необходимой площадью? Это может показаться хорошим решением, особенно если вы переросли свою квартиру, а ваши соседи продают свою.

Чаще всего покупатели прибегают к объединению квартир после безуспешных поисков большей квартиры. Адам Мешберг, основатель компании Meshberg Group, специализирующейся на архитектуре и дизайне интерьеров, говорит, что он сделал множество вертикальных и горизонтальных комбинаций (в основном последних) для клиентов, которые просто разочаровались в поиске квартиры с тремя или четырьмя спальнями, которая соответствовала бы их потребностям. или бюджет.

«Просто нет инвентаря, даже в новых разработках», — говорит он.


[Примечание редактора: более ранняя версия этого поста была опубликована в апреле 2016 года. Мы представляем ее снова с обновленной информацией на февраль 2020 года.]


Однако выполнение комбинации не для слабонервных — вам предстоит долгое путешествие. Советы (особенно в кооперативах) могут быть очень строгими в отношении того, какую работу они разрешают, поэтому вам нужно будет проявить должную осмотрительность перед закрытием. И как только вы представляете планы кооперативному совету на утверждение, это не означает, что вы мгновенно одобрены.

Еще одно предупреждение: вы можете получить неудобный макет. Некоторые квартиры прекрасно сочетаются друг с другом, другие не очень, поэтому привлечение архитектора на раннем этапе является обязательным с точки зрения знания того, как будет выглядеть эта комбинация и сколько она будет стоить.

Brick Underground побеседовал с брокерами, архитекторами, экспертами по ипотеке и юристами по недвижимости, чтобы узнать все тонкости объединения квартир в Нью-Йорке и узнать, чем этот процесс отличается в кооперативе от обычного.квартира.

Объединение двух квартир может быть лучше, чем покупка одной большой

Некоторые продавцы упаковывают две квартиры как возможность объединения, что может позволить вам попасть в желаемое здание, в котором нет достаточно больших площадей.

Линдсей Бартон Барретт, брокер Douglas Elliman, говорит, что было много комбинаций на Парк Авеню, 10, которая раньше была отелем, в основном со студиями и одной спальней. «Иногда вам нужно отремонтировать обе квартиры, но приятно, когда вы можете последовать примеру отремонтированной более крупной квартиры и перенести ее на меньшую, или вы можете посмотреть на другие примеры в том же здании или линии для вдохновения.” 

Эллисон Кьярамонте, агент Warburg Realty, говорит, что вам, возможно, будет проще купить две небольшие квартиры, скажем, студию и одну спальню, чем покупать двухкомнатную по более высокой цене. «Комбинированная покупка в квартире также может представлять собой выгодную сделку, если в противном случае вы не смогли бы выполнить требования кооперативного совета по ликвидности», — говорит она.

Районд Джельзя.Н.Татэнбронксбруксинкенсстатен. Остров АдресХестереесСи. Cityhobken

На целях до 500 000 упад до $ 750 000UP до 1 000 000up до $ 1250 000UP до $ 1 500 000UP до 2 000 000UP до $ 3 000 000UP до $ 5 000 000UP до 6 000 000 упад до $ 7 000 000 000UP до $ 8 000 000 000 000 000UP, максимум

. Спальня. спальнине менее 3 спаленне менее 4 спален5 и более спален

Ванные комнатыминимум 1 ванная комнатаминимум 1. 5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат 4,5 или более ванных комнат получить одобрение правления и владеть квартирой в течение нескольких месяцев, пока происходит слияние, — говорит Надя Бартолуччи из Дугласа Эллимана.

Более того, вы можете получить больше места и/или возможность настроить уникальный макет, который может быть более желательным.

«Мы работали над множеством комбинаций по горизонтали и вертикали, потому что часто покупка двух квартир оказывается более экономичной, чем покупка большой квартиры — конечно, в зависимости от ежемесячных расходов на содержание», — говорит Яйза Армбрустер, основатель дизайнерской фирмы Armbruster Atelier. .

Преимущества покупки второй квартиры в доме, который у вас уже есть

Барретт говорит, что комбинирование — это способ для людей, которым нужно больше места, чтобы продолжать жить в квартире и здании, которое они знают и любят.

Вы можете даже не думать об этом, пока сосед не постучит в вашу дверь — Барретт говорит, что любой толковый продавец поступил бы именно так. (Продавцы, обратите внимание.)

Оставаться на месте также удобнее. Вам не придется продавать свою квартиру или переезжать и искать новую, на что могут уйти месяцы (или годы). Вы также можете сэкономить на значительных транзакционных расходах и потратить их на ремонт, предлагает Барретт.

Кроме того, есть трудности с одновременным путешествием купли-продажи в Нью-Йорке.Если у вас нет финансирования для обеспечения вашего нового (большего и более дорогого) пространства, прежде чем вы сможете продать свою существующую квартиру, ваши возможности могут быть довольно ограниченными. По словам Барретта, покупка (меньшего и более дешевого) соседнего объекта может быть намного более выгодной с финансовой точки зрения. И вы сэкономите на налогах на прирост капитала за квартиру, в которой вы жили годами.

Почему вам может не понадобиться расширяться в вашем нынешнем здании 

Обязательно учитывайте недостатки комбинированных квартир, особенно если это означает, что вы будете владеть самой большой квартирой в здании, советует Барретт. Например: будет ли она продаваться по той же цене за квадратный фут и дорожать по той же цене, что и квартира в более крупном здании?

Быть мажоритарным акционером в небольшом кооперативном здании (как один из ее клиентов, который подумывает об объединении для получения 60-процентных прав) может быть неприятно, поскольку вы не будете контролировать то, что вы можете делать. Если это проблема для вас, Барретт предлагает купить таунхаус, в котором вы являетесь единственным владельцем, а затем сдать его в аренду. «Это более разумная инвестиция.Или возьми эти деньги и купи большое здание.

Робертс также предостерегает покупателей от долгих размышлений о том, как попасть в эту «колючую ситуацию», когда вам придется полагаться на другого человека, чтобы сделать что-либо. «Даже если у вас будет 51 процент голосов, у вас будет абсолютная власть, но с этим приходит много враждебности и проблем».

Кьярамонте советует подумать, понравится ли совмещенная квартира последующим покупателям на вашем рынке — возможно, он растянут, но не настолько привлекателен. Она часто видит большие комбинации, но лишние квадратные метры из-за отсутствия логичной комбинации комнат.

Если вы недавно отремонтировали свою существующую квартиру или покупаете две квартиры и платите за их отдельные улучшения, не всегда возможно соединить их без дополнительных затрат, добавляет она.

Другими словами, то, что вы можете комбинировать, не означает, что вы должны это делать.

Брокеры здесь рекомендуют выбирать квартиры, соответствующие размеру вашей комбинации.Если ваша цена будет такой же или выше (на основе оценки вашего брокера), но не имеет логической схемы, подумайте еще раз о том, чтобы пройти через комбинацию.

Посещение дней открытых дверей — еще один отличный способ понять, будет ли ваша комбинация соответствовать имеющейся. (Прочитайте здесь другие советы от бывших владельцев, объединивших квартиры.)

Наконец, даже если планировка имеет смысл, объединенная плата за обслуживание может быть непомерно высокой. Делай математику.

Одобряют ли советы кооперативов и многоквартирных домов г. Нью-Йорка запросы на объединение?

Эрика Бакли, адвокат, возглавляющая практику кондоминиумов и кооперативов в Nixon Peabody, говорит, что комбинации квартир стали довольно стандартными, и хорошо управляемые здания, как правило, имеют подробные документы, которые предоставляют покупателям механизмы для их реализации.Тем не менее, здания будут учитывать это в каждом конкретном случае, и это может зависеть от общего количества единиц в здании.

Что касается кондоминиума, вам необходимо ознакомиться с процессом утверждения, изложенным в документах кондоминиума. Это может быть что-то, что вы можете сделать по праву, или вам может потребоваться согласие совета кондоминиума, «что не является необоснованным, поскольку должным образом выполненная комбинация потребует внесения поправок в декларацию кондоминиума», — говорит Бакли.

В кооперативе вы должны сначала ознакомиться с соглашением об изменении, чтобы узнать, допустимы ли комбинации.

Как только правление поймет процесс объединения квартир, оно станет намного удобнее, говорит Дин Робертс, юрист по недвижимости в Norris McLaughlin , который работает с советами кооперативов и квартир.

«До тех пор, пока им ясно объяснено, и это не связано с крупными архитектурными злоключениями, такими как разрушение несущих стен и изменение маршрута строительных систем, это намного легче сделать», — говорит он.

Вы также можете считать, что ваши инвестиции в недвижимость являются беспроигрышным для здания.Барретт говорит, что многие здания теперь рекламируют количество комбинаций как четкое свидетельство того, насколько люди любят здание и никогда не захотят покидать его. «Существует определенный кеш, связанный с наличием более крупных квартир, и средний размер квартир будет расти, поэтому я не сталкивалась с сопротивлением комбинациям, помимо общего сопротивления ремонту в целом», — говорит она.

В случае серьезного отказа Робертс предлагает быть готовым предоставить доказательства вашей способности оплатить счет за покупку, а также расходы на строительство и содержание объединенных квартир. Эта финансовая жизнеспособность может говорить громче, чем слова.

Какие правила Департамента строительства мне необходимо знать?

Всякий раз, когда вы объединяете две или более квартир, существует несколько важных указаний Департамента строительства, о которых вам следует знать в отношении типов необходимых разрешений и окончательного утверждения.

Не для всех комбинаций, например, требуется изменение Свидетельства о праве собственности (или C of O), если они соответствуют определенным требованиям, например, работа не меняет количество спален или основные пути выхода (т.е.грамм. входные двери) в дуплексе.

Вы также должны пробить общую стену, по крайней мере, с дверью (или внутренней лестницей для дуплекса) и убрать дополнительную кухню, хотя вы можете оставить сантехнику для ванной или прачечной на месте.

DOB проверяет ваши планы так же, как и в случае любого ремонта квартиры, и выдает разрешения и проводит соответствующие проверки.

После окончательного подписания DOB выдаст письмо о завершении (или потребует от вас получить новый C of O, если вы в конечном итоге не соответствуете заявленным требованиям).

Каковы типовые сроки объединения квартир?

В многоквартирных домах у вас обычно гораздо больше свободы действий, чтобы сидеть на двух квартирах и даже сдавать в аренду лишнюю, прежде чем вы действительно объедините их. (Но это зависит от финансирования, обсуждаемого ниже). Вот почему иногда вы можете найти две смежные квартиры в квартире, выставленные на продажу одним и тем же владельцем.

Совсем другая история с кооперативами. Скорее всего, вам нужно будет представить планы и чертежи вашего архитектора на утверждение совету и согласовать определенное время, в течение которого вы должны получить разрешения DOB и начать строительство.«Это важно, если вы надеетесь на какое-то время отложить объединение, поскольку это может быть не вариант в кооперативах со строгими требованиями к основному месту жительства», — говорит Бакли.

Робертс говорит, что советы кооперативов обычно требуют от вас подписать соглашение, в котором говорится, что вы будете объединять юниты в определенное время или вам грозит штраф. «Правление [кооператива] не хочет, чтобы две квартиры находились в отдельной собственности, проблема в том, что если они не будут объединены на законных основаниях, они будут объединены незаконно».

В зданиях, допускающих совмещение, допускается только один ремонт в год, поэтому вас могут поставить в лист ожидания.Вообще говоря, проще пройти процесс утверждения, если у вас есть существующие отношения и вы уже живете в этом здании, говорит Кьярамонте (хотя все еще нет никаких гарантий).

Вы также должны помнить о часах, в которые вам разрешено заниматься строительством, обычно только в рабочие дни. Некоторые здания (обычно более строгие кооперативы) также имеют правила летней работы. Это означает, что работать в квартирах можно только между Днем памяти и Днем труда.

«Это важный момент, потому что, в зависимости от масштаба работ, можно было бы носить квартиры» — иными словами, платить за ипотеку и обслуживание/коммунальные платежи за них — «некоторое время, прежде чем даже установить ступни в них», — говорит Рэйчел Альтшулер из Дугласа Эллимана.

Еще документы для объединения квартир в кооперативе или кондоминиуме?

Многие эксперты говорят, что комбинирование квартир — это единственное, что сложнее сделать в многоквартирном доме, чем в кооперативе, из-за бюрократической волокиты.

Это потому, что в кооперативе вы просто выпускаете больше акций, но в многоквартирном доме вы должны изменить декларацию, а также подать новую налоговую декларацию в Департамент финансов, прежде чем подать заявку на разрешение в Департамент строительства. .

Есть одно предостережение: «Многие кооперативы не хотят, чтобы люди обходили ограничение по основному месту жительства, заявляя, что собираются объединить две квартиры, но на самом деле никогда этого не делают. Будьте готовы согласиться на объединение в указанные сроки.

Как в кооперативах, так и в многоквартирных домах (но, скорее всего, в многоквартирных домах) вам нужно будет убедиться, что спонсор все еще участвует. «Если да, то вопрос в том, есть ли у спонсора какие-либо права на одобрение в течение оставшегося периода времени», — говорит Бакли.

Расширение общего пространства здания

Приобретение общего пространства, обычно коридора, соединяющего две квартиры, «очень распространено» в кооперативах, где речь идет всего лишь о выпуске большего количества акций, говорит Бакли.(Пока их достаточно, возражает Робертс).

Немного сложнее в многоквартирном доме, где распределение общих интересов, указанное в декларации о кондоминиуме, должно быть постоянным. Как правило, кондоминиум предоставляет вам лицензию на общую зону, «и не всем это нравится, потому что в будущем ее могут отозвать», — говорит Бакли. Всегда есть исключения из правил (например, в ситуации со спонсором), когда вы можете купить дополнительные квадратные метры, но это еще не решенная сделка.

У Мешберга были комбинации, в которых общее пространство было частью плана, в том числе недавний клиент, который купил угловую квартиру напротив своей, чтобы они могли захватить пространство в коридоре. «Это отличный способ получить больше квадратных метров», — говорит он.

Барретт продает комбинацию, которая включает в себя 45 квадратных футов пространства в коридоре. ту ситуацию».

На что обращают внимание архитекторы при объединении квартир?

Ленцлингер, основатель Lenzlinger Architecture (ранее LOCAL Brooklyn), говорит, что главная задача состоит в том, чтобы убедиться, что место, где вы будете соединять блоки, не является ни конструкцией, ни строительной стеной. в противном случае вы не сможете удалить эту стену, чтобы открыть пространство или поставить дверь там, где вы хотите.

Новое здание с бетонными колоннами будет легче оценить, чем старое довоенное здание с несущими стенами, говорит Мешберг. Также необходимо учитывать переходы, такие как разная высота пола и потолка.

Другим большим препятствием является невозможность перемещать какие-либо общие элементы, такие как водопроводные трубы, за стены. «Вы можете создать потрясающий план этажа, но если туалет теперь находится в 25 футах от того места, где он был раньше, он не будет работать», — говорит Мешберг.

Доски Plus по-прежнему могут налагать ограничение «мокрое вместо сухого», даже если вы владеете обоими этажами.Армбрустер говорит, что доски часто позволяют увеличить влажные зоны на 10 процентов, особенно в довоенных зданиях, где оригинальные кухни и ванные были такими маленькими. «Но кооперативы могут быть более строгими, чем в многоквартирных домах».

Именно здесь, наняв архитектора для осмотра перед покупкой и изучения поэтажных планов, вы избавите себя от душевных страданий в будущем. Ваш архитектор также рассмотрит любые другие комбинации в здании, особенно в тех же линиях квартир, а также поговорит с супервайзером вашего здания, который будет наиболее осведомлен. «Это люди, к которым я обращаюсь в первую очередь, — говорит Мешберг.

Например, супервайзер сможет сказать вам, если старая кухня обнесена стеной и там есть газовые стояки, которые нельзя сдвинуть (правдивая история).

Армбрустер говорит, что большой процент ее клиентов приглашают ее на борт — и платят фиксированную плату на этапе предварительного проектирования — перед покупкой недвижимости, «чтобы рассмотреть возможности и их список желаний с нами».

Мешберг иногда берет 2500 долларов за первоначальную оценку и эскизы, в других случаях он просто учитывает это в общей работе, когда она находится на более высоком уровне.

Вертикальные и горизонтальные комбинации квартир

Дуплекс вверх или вниз может оказаться более сложным просто потому, что вам придется построить новую лестницу, что по определению означает структурные работы, говорит Ленцлингер. Это может привести к паузе в кооперативной доске, а также будет дороже, чем удаление ненесущего всего или установка двери между блоками.

Но Мешберг говорит, что иногда у вас может быть больше гибкости с вертикальными комбинациями, по крайней мере, на верхнем этаже, потому что вы действительно можете переместить ванную комнату на верхний этаж и получить доступ к сантехнике с потолка ниже (при условии, что это не нарушает правила влажных помещений). сухие правила).

Каковы возможные затраты на ремонт?

Если вы оставите все как есть и просто поставите дверь между ними, ваши основные расходы будут связаны с оформлением разрешений и строительством (в основном с демонстрацией дополнительной кухни) общей стоимостью менее 10 000 долларов, по словам Ленцлингера.

Однако для вертикального соединения потребуется инженер-строитель и дополнительные документы, а также экспедиторы и специальные проверки. Армбрустер оценивает это примерно в 60 000 долларов, включая лестницу. (Вот несколько вариантов винтовой лестницы.)

Все остальное (обновление кухонь, ванн и т. д.) как и любой другой ремонт и будет зависеть от качества материалов.

Вам также придется связаться с ConEd, чтобы объединить электрические панели или оставить две панели, что, по словам Армбрустера, может иметь смысл в некоторых ситуациях (у вас будет два счета).

Как происходит финансирование объединения квартир?

Ответ зависит от того, покупаете ли вы только одну соседнюю квартиру или две новые квартиры для объединения сразу, и тогда все может стать немного сложнее.

Кит Фурер, вице-президент по продажам в ипотечном банке GuardHill Financial Corp., говорит, что не многие кредиторы даже рассматривают возможность объединения финансовых средств, но те, кто это делает, обычно структурируют ипотеку одним из двух способов: 

квартиру, то вы можете сделать рефинансирование наличными, чтобы купить новую единицу в качестве инвестиционной собственности. Так что технически это комбинированный кредит, но он оформляется двумя отдельными транзакциями. Это также может высвободить деньги для вашего ремонта.Затем, как только вы объедините квартиры, вы можете рефинансировать их как одну ипотеку, единственным недостатком является то, что вы можете получить более высокую процентную ставку. Не все банки будут инвестировать в кооперативы.

Другой способ — исключительно как единый комбинированный кредит, и в этом случае кредитор будет оценивать каждую единицу отдельно, а затем также как объединенную единицу. Например, если ваша существующая квартира стоит 1 миллион долларов, а вы покупаете квартиру за 500 000 долларов, общая стоимость может составить 1,8 миллиона долларов. В этом случае вы вряд ли сможете обналичить деньги на ремонт.Кредиторы, как правило, делают это, когда вы выплачиваете ипотечный кредит уже в здании и представляете меньший риск.

Робби Гендельс, старший кредитный специалист Национального кооперативного банка (к вашему сведению, спонсор Brick), говорит, что второй вариант иногда доступен при покупке двух единиц, но только если вы планируете сразу их объединить. Вам нужно будет положить полуторакратную стоимость объединения на счет условного депонирования до тех пор, пока квартиры не будут объединены на законных основаниях, что означает, что вы получили письмо о завершении от DOB.

Оценка перед покупкой, вероятно, будет значительно ниже той, что будет после объединения и ремонта. (Подробнее о ее советах читайте здесь.)

Если вы покупаете две квартиры, но воздерживаетесь от их объединения, Генделс говорит, что вы также можете претендовать на получение кредита инвестиционного типа, но это будет ипотека с регулируемой ставкой, а не с фиксированной ставкой. Ваши возможности также ограничены, так как Fannie Mae в настоящее время не предлагает продукт для объединения устройств.

Давний ипотечный кредитор из Нью-Йорка Джули Тейтель (которая работала брокером и кредитором в течение последних 28 лет) говорит, что комбинированные ссуды были гораздо более распространены, она не видит, как многие в эти дни приходят к ней на стол, в основном из-за крутые комбинированные затраты на техническое обслуживание, которые могут в конечном итоге удвоиться.

Что касается кондоминиумов, она говорит, что есть по крайней мере один банк, который будет рассматривать комбинацию как кредит на строительство или ремонт в доме на одну семью, поэтому единовременное закрытие по фиксированной ставке без необходимости оценки. Обычно это разрешается, когда работа по пробитию общей стены и удалению дополнительной кухни минимальна, и они могут хранить эту сумму на условном депонировании. «Но это исключение из правил, и его необходимо тщательно проверить, чтобы убедиться, что планы одобрены советом директоров», — говорит Тейтель.

Всякий раз, когда вы собираетесь финансировать одну или обе единицы, Робертс советует иметь встроенный пункт в договоре(ах) займа, который предотвратит инициирование запроса займов комбинацией. Так было в случае с одним из его клиентов, который полностью владел его существующей квартирой и финансировал вторую. Когда он решил объединить подразделения, его сочли нарушившим ипотечное соглашение, «хотя банк фактически получил вдвое больше активов, чем у него было раньше», — говорит Робертс, добавляя, что эта ситуация возникает чаще, когда есть два отдельных банка. кредиты.

Его рекомендация? Будьте откровенны с банком и разработайте кредитное соглашение, чтобы они знали, что вы будете объединяться, или иметь план на случай непредвиденных обстоятельств, такой как рефинансирование.

— Ранние версии этой статьи содержали сообщения и записи Лии Хохбаум Рознер.

 

Комбинации квартир: как превратить два в один | by Katz Architecture

Новая входная группа в недавно завершенном жилом комплексе на Манхэттене.

Дэвид Кац

В таком тесном городе, как Нью-Йорк, где ценится каждый квадратный метр площади, домовладельцы часто ищут творческие способы расширения своих жилых помещений.Вот почему многие владельцы квартир и кооперативов хватаются за шанс купить свободную квартиру по соседству и объединить ее со своей.

Но две отдельные квартиры с общей стеной волшебным образом не становятся одной. Их объединение часто представляет собой сложный процесс.

Что за дверью номер один?

В идеале перед тем, как расписаться в пунктирной линии соседней квартиры, желательно прощупать стену между двумя квартирами. Любые конструктивные элементы, инженерные стояки, шахты или другие неожиданные сюрпризы могут радикально ограничить обзор домовладельца.

Однажды к нам пришел клиент с двумя смежными квартирами и отличными идеями. Но при осмотре мы обнаружили между стенами большую лифтовую шахту. С учетом этого — наряду со строительными трубами, которые нельзя было переместить — у них осталось пространство шириной 42 дюйма между фойе и спальней как единственное средство соединения квартир. Осуществимо, да, но это определенно потребовало корректировки их первоначальных планов.

Каждая комбинация квартир требует работы в рамках того, как ранее были расположены две отдельные квартиры.В лучшем случае гостиная одной квартиры соединена с гостиной другой. Во многих случаях две смежные квартиры являются зеркалами друг друга и могут быть соединены кухнями или ванными комнатами, что оказывается менее гибким.

Изображения плана двух отдельных квартир, которые позже были объединены на Манхэттене.

Ожидаемые типичные изменения.

Соединение двух квартир путем удаления части общей стены является первым шагом. Однако есть и другие необходимые изменения для каждой комбинации квартир.Например, по закону одна кухня должна уйти. Ваша новая квартира будет намного больше, часто в два раза больше, поэтому оставшаяся кухня может нуждаться в расширении и перепланировке.

Еще одним важным аспектом любой комбинации является определение того, где будет располагаться главный вход в квартиру. Закрытие одной из входных дверей стеной может показаться простым решением. Однако в некоторых случаях обе входные двери остаются по строительным нормам или для удобства. Важно убедиться, что одна из входных дверей выделена как главный вход в увеличенную квартиру, создавая ощущение прибытия с тамбуром или пространством для приветствия.

Изображение плана после объединения двух вышеперечисленных квартир.

Потом идут коридоры. Квартира стала более просторной, и это здорово. Но как люди будут проходить через это? Как жилые помещения будут соединяться с частными пространствами? Как влажные помещения, такие как ванные комнаты и кухня, будут логично соединяться с сухими помещениями, такими как гостиные и спальни?

В то время как увеличенная квартира может позволить установить двойную раковину в новой главной ванной комнате или большую двуспальную кровать в новой главной спальне, важно принять во внимание более широкую картину: как домовладельцы будут жить и перемещаться в новое и улучшенное пространство.

Итог? Наймите опытного специалиста.

Новая прихожая, созданная в недавнем проекте объединения квартир на Манхэттене.

Наша конечная цель в каждой комбинации квартир состоит в том, чтобы две квартиры ощущались как одна. Это часто требует определенных компромиссов, но в результате получается квартира, которая соответствует потребностям наших клиентов и увеличивает стоимость при перепродаже.

Благодаря видению и опыту знающего архитектора, в новой квартире жилые и спальные помещения будут логически организованы, а коридоры сведены к минимуму. Сантехнические приборы будут творчески и логично переставлены. Радиаторы и кондиционеры будут правильно распределены для обогрева и охлаждения новой планировки. А комнаты получат максимальное естественное освещение, соответствующее их использованию.

Katz Architecture обладает навыками и опытом для создания единого объекта из двух отдельных пространств. Мы избавим вас от квартиры, похожей на лабиринт. Наоборот, он будет чувствовать себя как в лабиринте!

Насколько сложно совместить две квартиры?

Игрушечная гадость уже начала распространяться в квартире с двумя спальнями и одной ванной в Вильямсбурге, Бруклин, которую Дара и Майк Диркс делили со своим малышом Джулианом.И с планами вскоре добавить еще одного члена семьи, пространство становилось все более серьезной проблемой.

«Мы начали присматриваться, чтобы узнать, сколько будет стоить трехкомнатная квартира», — сказала 36-летняя миссис Диркс, специалист по связям с общественностью. (40-летний мистер Диркс — вице-президент компании по управлению развлекательными и спортивными мероприятиями. ) Но они быстро поняли, что трехкомнатная квартира с удобствами, которые у них уже были, включая парковочное место в подвале и открытую террасу, — это хорошо. вне их бюджета. «Это было бы больше 2 долларов.5 миллионов», — сказала миссис Диркс. Поэтому, когда в 2014 году квартира прямо над их собственной была продана за 799 000 долларов, пара купила ее.

У миссис Диркс тоже был скрытый мотив. «Мой муж хотел переехать в пригород», — сказала она, и расширение квартиры наверху было способом «удержать его в городе как можно дольше».

Хотя Департамент строительства конкретно не отслеживает комбинированные единицы, разрешенные работы по перестройке в многоквартирных домах, которые приводят к уменьшению общего количества доступных единиц жилья, указывают на комбинирование.В прошлом году по городу было выдано 767 разрешений на такие изменения по сравнению с 592 годом ранее; пока в этом году было выдано 508 таких разрешений.

Но взяться за такой проект — непростая задача. «Здания часто ограничивают пространство, в котором вы можете перемещать кухни, ванные комнаты и вестибюли», — говорит Джин Браунхилл, основатель и исполнительный директор Sweeten, бесплатной службы, которая помогает домовладельцам найти проверенных специалистов. Ванные комнаты, как правило, должны располагаться друг над другом от этажа к этажу, чтобы предотвратить протечки и сохранить водопроводные трубы, а газовые линии регулируются важными требованиями безопасности.«Если бы эти две единицы были обновлены в разное время, они могли бы не иметь одинаковых полов, отделки, молдингов, дверей, фурнитуры или систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха», — добавила г-жа Браунхилл. «Вы захотите выровнять светильники и отделку, чтобы создать целостный вид, и вам понадобится профессиональная помощь подрядчика для выравнивания пола и механических обновлений».

«Сначала я была в ужасе», — сказала миссис Диркс о своем комбинированном проекте, отметив, что они с мужем решили на время сдать в аренду вторую квартиру, поработать с дизайнерской фирмой, чтобы обустроить пространство, и потратить некоторое время на то, чтобы найти аренду, чтобы переехать во время строительства.

Нанять дизайнера оказалось проще всего. «Мы погуглили «комбинация квартир и Бруклин», — сказала она, что привело к статье о ремонте General Assembly, бруклинской фирмы, возглавляемой Сарой Зеймс. Неделю спустя они наняли г-жу Замес и в следующем месяце начали с ней работать.

«Найти жилье во время ремонта было непросто», — сказала миссис Диркс, которая в конце концов договорилась с агентом по недвижимости об аренде квартиры, которую было трудно продать.«Он договорился об аренде для нас на шесть месяцев с условием, что нам нужно будет разрешать показы на довольно регулярной основе», — сказала она. «Это был беспроигрышный вариант для нас обоих, поскольку квартира была обставлена ​​нашей мебелью, что делало пространство более пригодным для жизни. Они получили арендную плату, мы получили краткосрочную аренду, и они смогли продать ее в течение трех месяцев».

После того, как были получены необходимые разрешения и пара прошла через несколько итераций макета — примерно через шесть месяцев — наконец начался снос.Строительство для превращения их двух отдельных квартир с двумя спальнями и одной ванной в дуплекс с тремя спальнями и двумя с половиной ванными длилось шесть месяцев и стоило 500 000 долларов.

Большая кухня заменила значительно меньшую кухню и гостиную. Теперь у них есть остров на шесть мест и кладовая — «то, чего я всегда хотела», — сказала миссис Диркс. Внизу по коридору половина ванной и просторная гостиная и обеденная зона заменили оригинальные спальни и полноценную ванную комнату. Два комплекта французских дверей открываются на палубу.Традиционная лестница ведет к верхнему этажу, который теперь состоит из трех спален и двух ванных комнат, с выходом на балкон одной из спален.

«В квартире в Нью-Йорке есть что-то особенное, — говорит г-жа Зеймс, дизайнер. «Это похоже на дом или дом».

Но добавление лестницы также занимает много места. Чтобы максимально использовать каждый сантиметр, г-жа Замс добавила места для хранения: гардеробная для игрушек под лестницей, с полками до потолка и местом для уголка для чтения.«В конце концов, это было очень весело», — сказала она. — Как особое место Джулиана.

Еще один бонус, отметила миссис Диркс, заключается в том, что «вы не узнаете, что в нашей квартире живут дети, если не откроете эти двери».

Другие специальные функции включают скамейку для хранения обуви возле входа и встроенный дубовый комод.

«Поскольку здание было таким маленьким, мы получили несколько жалоб на шум», — сказала миссис Диркс, которая регулярно отправляла электронные письма своим соседям, чтобы убедиться, что они знают, когда будут «шумные» дни, и покупала обед для общественного медицинского центра, который в те дни арендовали помещение прямо под их квартирой.«Мы также постоянно информировали нашего здания о том, какие работы проводились в какие дни, чтобы он мог быть на месте и контролировать», — сказала она.

Члены семьи переехали в расширенное пространство почти через полтора года после начала проекта. Менее чем через три месяца у них родилась дочь Слоан.

«Я очень благодарна за то, что мы наняли дизайнера, чтобы он помогал нам на каждом этапе проекта», — сказала миссис Диркс, особенно учитывая некоторые трудности, с которыми им приходилось сталкиваться на этом пути, включая «изменения, которые мы сделать из-за новых правил проверки» — например, установить различные протекторы вокруг встроенных светильников и выяснить, куда провести электричество на кухонном острове после изменения кода.

Когда все было готово, «У нас было большое новоселье, куда мы пригласили только соседей», — сказала миссис Диркс. «Они пришли на поздний завтрак, увидели, как это выглядит, и задали нам вопросы».

Три соседа сейчас ремонтируют свои квартиры, сказала она, но никто больше не смог купить соседнюю квартиру с тех пор, как Дирки купили квартиру наверху: «Я уверена, что все корят себя за то, что не купили ее».

Объединение квартир в Нью-Йорке: 6 вещей, которые вы должны знать

The New SkylineЛюди формируют Нью-ЙоркВеликие предложенияКварталы ЗлатовласкиЗаметные продажиНью-Йорк будущегоУзнай большеТенденции в Нью-ЙоркеЗнаковые адресаДоступное жилье

Западная резиденция Центрального парка от PACS Architecture

За последние полтора года многие люди обнаружили, что им нравится их дом и район, но им нужно больше места.Арендаторы могут справиться с этим, подписав договор аренды на более крупные квартиры в том же здании. С точки зрения продаж, покупка соседней квартиры и объединение двух в одну большую квартиру может увеличить пространство, не отказываясь от всего, что вам нравится в вашей текущей жизненной ситуации. Но объединение двух агрегатов — сложный и затратный процесс.

Пол Кейпис, соучредитель PACS Architecture, объясняет: «Многие люди думают, что купят квартиру по соседству и пробьют дыру в стене. Это не так.Если вы объединили две квартиры и теперь у вас есть квартира площадью 2000 квадратных футов, масштаб вашей квартиры изменился, поэтому вам нужно сделать ремонт. Например, если у вас вдруг появилось 2000 квадратных футов, небольшая кухня в вашей существующей квартире теперь будет выглядеть меньше». Но Capece подчеркивает, что обновление вашей кухни — это только первый шаг. При объединении квартир владельцы должны уделять пристальное внимание общей планировке и множеству других факторов, от окон до электропроводки.

«Многие думают, что купят соседнюю квартиру и пробьют дыру в стене.Так это не работает», — Пол Кейпис

. Учитывая масштаб проектов объединения квартир, Capece рекомендует проконсультироваться с архитектурной фирмой на раннем этапе процесса, даже до того, как подать заявку на квартиру или квартиры, которые вы надеетесь объединить. Хорхе Фонтан из Fontan Architecture соглашается, говоря, что покупатели нередко звонят ему перед закрытием. Используя имеющиеся документы, архитектор может разработать генеральный план комбинированного проекта и предусмотреть потенциальную стоимость проекта.PACS, как и большинство архитектурных фирм, взимает минимальную плату за эту услугу, но, как подчеркивает Кейпис, деньги потрачены не зря. Он также отмечает: «Когда люди консультируются с архитектором, они понимают последствия объединения двух квартир и, как правило, принимают более разумные дизайнерские решения, которые также увеличивают стоимость квартиры при перепродаже». интерьер пентхауса в Гринвич-Виллидж, объединенный и разработанный PACS Architecture Вопрос о финансировании объединения часто рассматривается в первую очередь.Если вы уже являетесь владельцем своей квартиры, это, вероятно, не будет проблемой, поскольку ваш существующий собственный капитал поможет вам получить финансирование, необходимое для покупки второй квартиры. Некоторые банки будут делать рефинансирование наличными, чтобы купить новую единицу в качестве инвестиционной собственности, в то время как другие выдадут единую комбинированную ссуду.

Однако, если вы еще не являетесь владельцем своей квартиры, вы все равно можете рефинансировать покупку соседней квартиры, но вам нужно будет претендовать на более крупную ипотеку. Кроме того, учитывая значительные затраты, связанные с объединением единиц, вам может потребоваться дополнительное финансирование.

Если вы хотите сразу приобрести две единицы, ситуация может оказаться еще более сложной. Начнем с того, что для кредиторов гораздо более рискованно выдавать кредит на две единицы, чем на одну, поэтому вы столкнетесь с повышенным вниманием. Вы будете сталкиваться с дополнительными расходами на каждом этапе (например, необходимость платить за две оценки квартиры и две проверки, а не за одну).

2. Кооператив, многоквартирный дом и городские правила

Если вы пытаетесь приобрести соседнюю квартиру в кооперативном здании, изучите вопрос, прежде чем делать ставку. Не все кооперативы разрешают комбинированные блоки, а кооперативы, которые разрешают комбинированные блоки, часто имеют особые правила, регулирующие процесс — например, в некоторых зданиях допускается только определенное количество ремонтных работ в год, в то время как в других строго регламентируется часов в день, когда может происходить строительство, что может удлинить процесс. Кроме того, планы реконструкции должны быть предварительно одобрены правлением кооператива, поэтому лучше уже быть в хороших отношениях с правлением, прежде чем вступать в процесс.

Что касается квартиры, то тут есть и другие сложности. В квартире вы покупаете отдельный налоговый лот, и, в зависимости от квартиры, вам может понадобиться или не понадобиться объединять налоговые лоты.

Наконец, объединение двух квартир — это не только ваше дело, но и городское дело. Если ваше здание находится в историческом районе, Комиссия по сохранению достопримечательностей, скорее всего, должна будет принять решение о том, разрешать или нет совмещение. Кроме того, для начала ознакомьтесь с руководством по объединению квартир города Нью-Йорка, в котором описаны все необходимые шаги, формы и разрешения.Это руководство содержит ссылки на формы PW1, PW3 и TR1. Хотя этот процесс может показаться обременительным, по крайней мере, он не такой утомительный, как в прошлом. Действительно, за последнее десятилетие город предпринял несколько шагов, чтобы упростить процесс объединения единиц, чтобы привести его в соответствие с другими типами проектов реконструкции.

3. Затраты на снос и строительство

Вы можете проделать дыру в стене и соединить две единицы всего за 10 000 долларов, но это не будет ни законным, ни добавит ценности вашему дому.На самом деле, если у вас нет письма от раввина, подтверждающего, что вам нужны две кухни (одна для кошерного приготовления пищи), вторую кухню придется убрать, а снос одной только кухни, скорее всего, обойдется вам в 5000–10 000 долларов. Фонтан отмечает, что, поскольку сантехника уже установлена, некоторые предпочитают превращать вторую кухню в ванную комнату, прачечную или барную стойку вместо гостиной. Однако снос кухонь – это лишь верхушка айсберга.

Горизонтальные комбинации — это то, что часто приходит на ум при планировании соединения двух блоков.Вертикальные комбинации также возможны и в конечном итоге создают более гибкий план этажа, но это может быть более сложной задачей. Во-первых, добавление новой лестницы для мгновенного соединения двух блоков означает увеличение объема структурных работ, которые могут быть более дорогостоящими и трудоемкими. Во-вторых, во многих зданиях действует правило «мокрое, а не мокрое», чтобы ограничить ущерб от утечек, что может быть проблемой, если ванные комнаты расположены на обоих этажах.

При любой комбинации вам потребуется потратить значительное количество времени и денег, чтобы создать бесшовное соединение между двумя устройствами.Например, вы, вероятно, захотите, чтобы полы, потолки и столярные изделия создавали непрерывность. Если вы находитесь в старом здании, вам также может потребоваться заменить электропроводку в недавно купленной квартире, что может еще больше увеличить стоимость проекта, поскольку замена старой электропроводки также приведет к значительному повреждению стен квартиры. И, говоря о стенах, убедитесь, что они не являются несущими и что в этом месте нет коммуникаций, прежде чем сносить их, иначе это может стать более сложным и дорогостоящим.

Windows — еще один фактор. Учитывая, что окна стоят от 1500 до 3000 долларов за штуку, даже на небольшую единицу, вам может потребоваться выделить от 15 000 до 30 000 долларов на установку окон. Хотя каждый проект объединения квартир уникален, одно можно сказать наверняка — объединение квартир на законных основаниях и с учетом дизайна — это не мелкомасштабное предприятие.

Capece поясняет: «В Нью-Йорке владельцы обычно оценивают около 400 долларов за квадратный фут при проведении любого ремонта. Стоимость может быть намного выше, но в среднем рассчитывайте платить не менее 400 долларов за квадрат за качественную работу.В результате, даже если вы объедините две небольшие единицы — например, две квартиры площадью 700 квадратных футов — проект, скорее всего, будет стоить десятки тысяч долларов.

Two Worldwide Plaza, #15B (Компас) Из списка: РЕДКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ОБЪЕДИНИТЬ БЛОК 15 B И 15 C и создать невероятно просторный дом. Итак, вы хотите виды, свет, много места и современный дом в идеальном состоянии? Тогда вот вам квартира! 350 West 50th Street/Worldwide Plaza известен как первоклассный кондоминиум в самом сердце Адской кухни. См. полную информацию здесь.

Когда вы завершите проект, вы все еще можете жить в одной квартире, хотя и большей, но это не приведет к прежним гонорарам. Если вы покупаете в кооперативе, вы будете покупать дополнительные акции, а дополнительные акции означают дополнительные сборы. То же самое верно, если вы объедините две квартиры. Вы можете жить в одной квартире, но с точки зрения сборов и налогов эти квартиры будут рассматриваться как два отдельных объекта и облагаться более высокими сборами и налогами.

Если вы объедините две единицы, ваши налоги увеличатся. Поскольку больше нельзя вычитать государственные и местные налоги (SALT), это может создать значительное налоговое бремя. Но есть еще один важный налоговый вопрос, который необходимо учитывать. Если вы объединяете две квартиры, потому что собираетесь использовать дополнительную площадь в качестве офиса, IRS позволит вам требовать стандартного вычета в размере 5 долларов за квадратный фут до максимум 300 квадратных футов. Процент сопутствующих расходов (например, страхование, коммунальные услуги и ремонт) также подлежит вычету.Напротив, если вы не объедините единицы и не будете использовать новую единицу для бизнеса, новая единица будет считаться капитальным расходом. По этой причине также может быть важно проконсультироваться со специалистом по налогам, прежде чем принять решение об объединении двух квартир.

Наконец, если вы планируете продавать в какой-то момент в будущем, вам необходимо учитывать стоимость перепродажи. Если вы не планируете покупать, ремонтировать и владеть недвижимостью более десяти лет, вам может быть трудно возместить свои затраты. Однако даже если вы планируете купить, отремонтировать и владеть недвижимостью более десяти лет, стоимость объединенных квартир при перепродаже может быть выше, а может и нет.

По словам Кейписа и его коллеги Джеффа Мэсси из PACS Architecture, стоимость при перепродаже в конечном итоге отражает внимание, уделяемое дизайну при объединении двух блоков в первую очередь. Мэсси объясняет: «Квартиры большего размера и с хорошим дизайном в Нью-Йорке стоят дороже. Но опять же, если просто выбить дырку в стене, люди сразу увидят, что квартиры — это сборная солянка. Вы действительно хотите, чтобы единицы выглядели как одна сплоченная квартира».

Капис соглашается.«Люди готовы платить больше за квартиры, достаточно большие для семьи. Многие люди приезжают из пригородов или больших городов, и они привыкли жить с определенным размахом. Если они смогут найти хорошо спроектированную квартиру такого масштаба, они, как правило, будут готовы платить больше». Капесе также отмечает: «По сравнению со многими более крупными новыми квартирами на рынке, комбинированные квартиры по-прежнему предлагают гораздо большую ценность».

Все изображения 66 Crosby Street через Compass Из списка: Феноменальная возможность объединить два смежных классических и аутентичных удивительных лофта в одном из самых желанных и востребованных зданий и мест Сохо. Обе единицы вместе взятые составляют примерно 3300 +/- квадратных футов. Пожалуйста, обратитесь к существующим планам отдельных этажей или взгляните на нашу комбинированную концепцию. Макеты могут быть настолько творческими, насколько вы чувствуете. Наш план создает впечатляющие 3 спальни, 3,5 ванные комнаты с домашним офисом. См. полную информацию здесь. Осборн через Sotheby’s International Realty Из списка: Единственная квартира с видом на Центральный парк в легендарном знаменитом Осборне теперь доступна для продажи! С двумя углами и выходами на север, восток и запад большие створчатые окна обеспечивают свет, вид на Центральный парк и открытый вид на город для двух спален и двух ванных комнат, гостиной и кухни.Высокие потолки могут быть выставлены, чтобы показать уникальные сводчатые кирпичные потолки. Нужно больше места? Прилегающий дуплекс с 2-3 спальнями, террасный пентхаус с частным открытым пространством, а также примыкающая одна спальня; одну или обе квартиры можно объединить, чтобы создать квартиру своей мечты. См. полную информацию здесь. Все изображения 211 East 35th Street через Дугласа Эллимана Из списка: Теперь у вас есть возможность построить красивый дом с 3 спальнями и 2 ванными комнатами в самом сердце Мюррей-Хилл.Объединение квартир 10C и 10D по адресу 211 East 35th Street позволит создать план этажа, который может вместить 3 спальни или две спальни с гостиной и формальной столовой. Сохраните оригинальный дровяной камин, великолепные оригинальные полы из твердой древесины, фантастические потолочные балки и великолепные оконные створки — и добавьте свои собственные современные штрихи. См. полную информацию здесь. Все изображения Оксфорда через Келлера Уильямса Из списка: Не упустите эту редкую возможность приобрести великолепную квартиру с пятью спальнями в отличном состоянии ИЛИ, как в настоящее время спланированную квартиру с четырьмя спальнями с прилегающей студией, которая легко превращается в квартиру с пятью спальнями с открытием в одной стене. В качестве комбинации предлагаются квартиры 18А и 18Б. В настоящее время сконфигурированный как три спальни с кабинетом / четвертой спальней, 18A открывается в очаровательное фойе, слева от которого находится идеально расположенная туалетная комната, а справа — третья спальня. См. полную информацию здесь.

Запланировать встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Связанные статьи

  • Из будущего Нью-Йорка Снижение цен: единственный в своем роде пентхаус на вершине 30 E 31 получает скидку на 2 миллиона долларов Среда, 12 января 2022 г.
  • Из лучших объявлений Экономьте время в 2022 году: квартиры в швейцарских домах с бассейнами и фитнес-центрами Вторник, 4 января 2022 г.
  • Из лучших объявлений Снижение цен: пентхаус Tribeca, поцелованный солнцем, теперь со скидкой 20%; 2-спальная кровать в Вильямсбурге напротив Trader Joe’s подстрижена на 125 тысяч долларов Четверг, 30 декабря 2021 г.
  • Из лучших объявлений Кражи и предложения: 2 кровати менее 1 доллара.25 м с каминами, чтобы удовлетворить Санта-Клауса пятница, 24 декабря 2021 г.
  • Из лучших объявлений 21 новое объявление с открытой площадкой, чтобы отметить удлинение дней и обратный отсчет до весны среда, 22 декабря 2021 г.
  • Из лучших объявлений Снижение цен: предложения со скидкой включают таунхаус в Бруклин-Хайтс с большим садом, массивной террасой на крыше и душем с панорамным окном. среда, 15 декабря 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка Закрытие 300 West выше запрашиваемых цен; Оставшиеся квартиры в Гарлеме от 560 тысяч долларов Сегодня, 3 марта 2022 г.
  • Из лучших объявлений Снижение цен: пентхаус Central Park North с рекордной ценой снижен на 2 доллара.55М; 2-местный номер Cozy Midtown со скидкой до 599 000 долларов среда, 2 марта 2022 г.
Соавтор Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям. Ее статьи и обзоры публиковались в газетах и ​​журналах США и других стран. Кейт, опытный финансовый писатель, стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте.Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного дома на Манхэттене. Включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии с помощью Disqus.

До и После: Объединение 2 квартир в 1 дом мечты

Жилая площадь совмещенной квартиры Коди и Скотта после перепланировки.

Недавно поженившиеся и планирующие создать семью, Коди и ее муж Скотт искали дом побольше, когда узнали, что квартира с 1 спальней и 1 ванной комнатой по соседству с их нынешней квартирой в Гринвич-Виллидж стала доступной.Ниже они рассказывают, как превратили две квартиры в один семейный дом с помощью Homepolish, нью-йоркской службы комплексного проектирования. Узнайте больше и запишитесь на бесплатную консультацию в Homepolish.

Требуется два

Совмещенное жилое и кухонное пространство после перепланировки дома.

Гостиная новоприобретенной квартиры пары до перепланировки.

Прожив в своей квартире несколько лет, Коди и Скотт знали, что нет другого места, которое они хотели бы назвать своим домом: «Мы очень любим наше здание и наш район, поэтому на самом деле не было и речи о переезде», — Коди. говорит. «Мы всегда хотели сделать это сочетание». Возможность представилась, когда пара все еще была в медовом месяце, и они ухватились за нее.

«Будьте готовы быстро принимать решения, — говорит Коди о процессе покупки дома в Нью-Йорке. Она подчеркивает важность получения знаний о рынке и конкурентах, но подчеркивает, что покупка дома — это не только цифры: «Не забывайте о человеческом факторе и постарайтесь понять продавцов, их мотивы и желания». Коди и Скотт в итоге получили вторую квартиру по цене ниже запрашиваемой, и Коди говорит, что они закрыли ее в течение 10 дней.

Больше места, больше комнат

Столовая после ремонта.

Значительно меньшая обеденная зона в квартире до ремонта с помощью Homepolish.

После закрытия пара действительно принялась за работу вместе со своим архитектором Эриком Шеффилдом и Амандой Бреслоу, их дизайнером Homepolish. В то время как новое помещение позволило им более чем удвоить свои квадратные метры, пространство по-прежнему оставалось проблемой. Список пожеланий Коди и Скотта теперь включал офис, помещение для ночлега и больше места для хранения вещей, но первым шагом было объединение двух квартир в единое пространство.

После просмотра плана этажа с Эриком они решили превратить кухню своей первоначальной квартиры в главную ванную комнату. Остальная часть квартиры стала большой главной спальней, а через ванную комнату первой квартиры был добавлен коридор, соединяющий оба дома.

Имея больше солнечного света и пространства в своей недавно приобретенной квартире, они сохранили планировку кухни и гостиной, чтобы воспользоваться дополнительными окнами, но обновили ее путем капитального ремонта. Эрик содержал комнаты открытыми и чистыми, добавляя раздвижные двери, которые позволяли дискретно и гибко использовать пространство, в то время как Аманда подбирала дополнительную мебель. «Аманда помогла нам найти мебель идеального размера, — говорит Коди, — достаточно большую, чтобы не казалось, будто мы чем-то жертвуем, но и не слишком большую, чтобы ее перегрузить.

С 1960-х до наших дней

Кухня до ремонта, с техникой 1960-х годов.

Интерьер новой квартиры оставлял желать лучшего: «Прямо шестидесятники!» — говорит Коди.Он был укомплектован оригинальной бытовой техникой и светоотражающими обоями. Но она смогла заглянуть за пределы устаревшего дизайна и увидеть, что она хотела для своего нового дома: стиль середины века, но современный, чистый, воздушный, яркий и теплый с нейтральной цветовой палитрой, наряду с акцентами из натурального дерева и нежными оттенками. черного, синего и румянца.

Так зачем нанимать дизайнера? «У меня было много идей, — говорит Коди, — и она была отличным источником для обсуждения идей и предоставления мне честных советов. Аманда помогла мне собрать все воедино.«После года ремонта и рождения ребенка, через девять месяцев после переезда дом мечты пары в Гринвич-Виллидж готов. «Для меня, — говорит Коди, — это похоже на спокойную, легкую передышку от беспокойных будней жизни в Нью-Йорке».

Узнайте больше и запишитесь на прием в Homepolish.
Фотография Женевьевы Гарруппо
Архитектор: Эрик Шеффилд Архитектор

Эй, почему бы не поставить лайк StreetEasy на Facebook и не подписаться на @streeteasy в Instagram?

Как превратить 2 дома в 34 квартиры

Узнайте, как вы можете преобразовать инвестиции в свой дом на одну семью в более крупную игру коммерческой многоквартирной недвижимости, которая генерирует большой денежный поток, гораздо лучшие возможности роста и гораздо проще в управлении чтобы вы могли приблизиться к своей цели финансовой свободы.Инвесторы в жилую недвижимость обычно продают дом для одной семьи и покупают дуплекс, триплекс или четырехъядерный дом. И хотя это может немного улучшить путь к экономической независимости, он по-прежнему остается в сфере инвестиций в жилье, что не так прибыльно. На этом тренинге вы узнаете, как один из моих протеже продал два сдаваемых в аренду дома на одну семью и купил 34 квартиры, что увеличило его денежный поток на 2 677 долларов в месяц и мгновенно принесло ему дополнительные 275 000 долларов в виде собственного капитала.

Играйте по-крупному

Вы можете превратить вложенный капитал в свой дом на одну семью в более крупную игру в многоквартирную недвижимость, генерируя большой денежный поток и лучшие возможности роста. Эту статью также можно было бы назвать «Игра по-крупному», потому что именно в этом заключается переход от аренды одной семьи к коммерческой многоквартирной недвижимости.

Чтобы играть в большую игру в жизни и в бизнесе, должны произойти три вещи:

  1. Вас должен наставлять кто-то, кто уже играет в большую игру, в которую вы хотите играть.
  2. Выйдите из зоны комфорта. Если вы хотите чего-то, чего у вас нет сейчас, вам придется сделать то, чего вы никогда не делали раньше.
  3. Вам нужно предпринять смелые действия. Если вы хотите внести большие изменения в свою жизнь или совершить что-то великое, вам придется немного рискнуть.

Действие «Награда за жизнь». В нашей компании мы принимаем осознанный, просчитанный и взвешенный риск. В этом разница, и это ключ к успеху в этом бизнесе.

Проблема
Дома на одну семью: много капитала, мало денежных потоков

У нашего ученика две проблемы. Во-первых, он владеет несколькими сдаваемыми в аренду домами на одну семью. У них приличный капитал, но минимальный денежный поток; он приносит только 100-200 долларов в месяц. Его вторая проблема заключается в том, что из-за того, что у него есть собственный капитал, но очень мало денежных средств, он чувствует себя застрявшим, покупая аренду дома на одну семью, и это не помогает ему достичь своей цели — меньше работать на своей профессиональной работе и обрести финансовую свободу.Он застрял, инвестируя в дома на одну семью, и не знает, что делать. Он покупает больше? Что он делает дальше?

Альтернативные издержки

Наш протеже знал, что ему нужна помощь, чтобы выйти из затруднительного положения, и именно тогда мы пришли к нему в качестве его советников и наставников. Признание проблемы важно, потому что это первый шаг к тому, чтобы избежать упущенных возможностей. Это называется альтернативными издержками, которые представляют собой выгоду, которую инвестор упускает, выбирая одну инвестицию вместо другой. Когда он решает инвестировать в большее количество домов на одну семью, что он упускает?

После девяти месяцев напряженной работы он обнаружил, что ему не хватает большего денежного потока, большего капитала, увеличения собственного капитала и более крупной игры. Однако есть решение и для него, и для вас.

Решение
Преобразование доли в вашем частном доме в многоквартирную коммерческую недвижимость

Во-первых, вам необходимо подготовить и продать свои дома на одну семью. Под подготовкой я подразумеваю выполнение любого ремонта или технического обслуживания, необходимого для того, чтобы он хорошо себя показал. Наймите агента, изучите продажи и, наконец, найдите опытного консультанта, которому вы доверяете. Наличие консультанта важно, потому что шаг от инвестиций в частный дом к коммерческой сделке, скорее всего, является самой большой инвестицией в вашей жизни.Самостоятельно делать это слишком рискованно, вам нужна помощь.

1031 Обмен

Когда вы продаете свои дома на одну семью, вы собираетесь продавать их с использованием стратегии обмена с отсрочкой уплаты налогов 1031. Это налоговый кодекс IRS, который очень нравится инвесторам в недвижимость, и на то есть веские причины. Если вы возьмете всю прибыль, полученную от продажи вашей собственности, весь капитал и переведете ее в следующую недвижимость, более крупную, вам не придется платить налог на прирост капитала. Вы можете отложить это и использовать все это для расширения своего портфеля.Если вы возьмете весь капитал при закрытии, вам не придется платить прирост капитала. Вы можете просто обменять его и продолжить обмен на более крупные объекты на протяжении многих лет. Это феноменальный способ увеличить свое состояние и создать свой портфель в сфере коммерческой недвижимости. Это то, что мы попросили сделать нашего ученика.

Посмотрите мое видео и узнайте больше о том, как сделать 1031 Exchange

Основы сделки
  • Наш студент купил два дома на одну семью за 360 000 долларов. Его денежный поток ограничен от 100 до 200 долларов в месяц.
  • Семь лет спустя он продал их за 625 000 долларов на бирже 1031 и заработал на продаже 265 000 долларов.
  • Он купил квартиру из 34 квартир за 1,225 миллиона долларов. Он использовал все 265 000 долларов в качестве 20% первоначального взноса.
  • В течение следующего года или около того он увеличил арендную плату на 50 долларов в месяц за квартиру. Как вы, возможно, знаете, в сфере коммерческой недвижимости с ростом NOI растет и стоимость недвижимости. Он увеличил NOI на 22 000 долларов.
  • Увеличение NOI на 22 000 долларов США, деленное на ставку рыночной капитализации в размере 8%, дает увеличение стоимости недвижимости на 275 000 долларов США.
Сила NOI

Что он сделал, так это заставил капитал подняться. Вы не можете сделать это с инвестициями в дом на одну семью, только с коммерческими. В этом сила NOI; увеличение на 275 000 долларов за девять месяцев по сравнению с увеличением на 265 000 долларов за семь лет при инвестировании в дома на одну семью. Удивительно, как это может повлиять на ваш денежный поток, на ваш собственный капитал и на стоимость имущества.

Увеличенный денежный поток

До этого наш студент зарабатывал от 100 до 200 долларов в месяц, сдавая дома на одну семью.Теперь со своими 34 квартирами он зарабатывает 2877 долларов в месяц. Это почти в 14 раз больше, чем раньше в денежном потоке.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.