Налоговые вычеты для загородных домов зависят от того, как часто вы их используете
Загородный дом предлагает отдых от ежедневной рутины, но он также может предложить налоговые льготы. Налоговое законодательство позволяет большинству владельцев снизить налогооблагаемый доход, требуя налоговых вычетов за загородные дома. То, что вычитается, зависит от ряда факторов, особенно от того, как часто вы посещаете и разрешаете ли вы арендаторам.
Примечание: если вы перечислите, вы можете списать проценты по ипотеке, которые вы платите по долгу в размере до 750 000 долларов США, обеспеченному как вашим первым, так и вторым домом. Эта сумма составляет 1 миллион долларов США, если ваши ипотечные кредиты устарели (т. е. существовали по состоянию на 15 декабря 2017 года).
Не ограничивайте свое представление о загородном доме пляжным коттеджем или горной хижиной. Даже RV и лодки могут считаться, если есть спальные места, кухня и ванная комната. Налоговые вычеты для загородных домов сложны, поэтому проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
Является ли ваш дом для отдыха домом для отдыха?
Если вы купили загородный дом исключительно для личного пользования, вы, как правило, можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае основного места жительства. Используйте График А, чтобы принять вычеты. Тем не менее, ваш вычет по уплаченным налогам штата и местным налогам ограничен 10 000 долларов США за период с 2018 по 2025 год. А общая сумма ипотечных кредитов на ваш первый дом и загородный дом не может превышать упомянутые выше суммы в размере 650 000 долларов США или 1 миллион долларов США.
Налоговое законодательство даже позволяет вам сдавать в аренду свой загородный дом на срок до 14 дней в году без уплаты налогов на доход от аренды.
Вы также можете вычесть любой незастрахованный ущерб от несчастных случаев, если дом находится в зоне стихийного бедствия, объявленной президентом, хотя вы не можете списать расходы, связанные с арендой. (Подробнее об этом ниже.) Если дом сдается в аренду более чем на 14 дней, вы должны заявить о доходах.
Теперь, если вы владеете тем, что вы считаете домом для отдыха, но никогда не посещаете его или только сдаете его в аренду, применяются другие налоговые правила. Без личного использования закон считает дом инвестицией или сдаваемой в аренду собственностью. Время, потраченное на осмотр дома или ремонт, не считается личным использованием.
Налоговые вычеты для арендодателей
В качестве эксклюзивной сдаваемой в аренду недвижимости вы можете вычесть многочисленные расходы, включая налоги на имущество, страхование, проценты по ипотечным кредитам, коммунальные услуги, ведение домашнего хозяйства и ремонт. Даже полотенца и простыни могут быть вычтены. Используйте График E. Вы также можете списать амортизацию, стоимость, потерянную из-за износа дома с течением времени.
Относитесь к аренде недвижимости как к бизнесу, говорит Марк Стебер, главный налоговый инспектор налоговой службы Джексона Хьюитта. Ведите подробные записи и ведите отдельный расчетный счет. Подсчитайте, что в среднем в течение года вы будете тратить пару часов в неделю на управление недвижимостью.
Чтобы максимизировать отчисления, вы должны активно участвовать в аренде имущества. Это означает выполнение таких обязанностей, как утверждение новых арендаторов и согласование условий аренды. Вы также должны владеть не менее 10% собственности. Подробности см. в публикации IRS 527.
Если ваш скорректированный валовой доход ниже 100 000 долларов США, вы можете вычесть до 25 000 долларов США в качестве компенсации убытков от аренды, то есть превышения ваших расходов на аренду над вашими арендными квитанциями. Вычет постепенно уменьшается между скорректированным валовым доходом в размере 100 000 и 150 000 долларов США. Вы можете перенести избыточные убытки на будущие годы или компенсировать убытки, чтобы компенсировать прибыль при продаже.
Смешанное использование загородного дома
Налоговая картина усложняется, когда в том же году вы используете свой загородный дом в личных целях и сдаете его в аренду на срок более 14 дней. Помните, что доход от аренды не облагается налогом, только если вы арендуете на 14 дней или менее.
Ключом к максимизации налоговых вычетов для загородных домов является сохранение годового личного использования вашего второго дома на уровне менее 15 дней или 10% от общего числа дней аренды, в зависимости от того, что больше. В этом случае загородный дом можно рассматривать как аренду, а это означает, что вы получаете такие же щедрые вычеты. Чтобы избежать превышения лимита в 10%, по сути, вы не должны использовать свой загородный дом более одного дня из каждых 10 дней, которые вы арендуете.
Однако если вы используете свой загородный дом в личных целях более 14 дней (или более 10% от общего числа дней аренды, если он превышает 14 дней), ваши отчисления могут быть ограничены. Например, предположим, что в прошлом году вы арендовали свой загородный дом на 180 дней. Вы можете использовать дом до 18 дней в личных целях, прежде чем ваши отчисления будут ограничены.
При превышении лимита некоторые отчисления ограничены; те, которые связаны с арендой имущества, снова ограничены соотношением фактических дней аренды к общему количеству дней использования.
Допустим, у вас есть загородный дом, который вы лично используете в течение 25 дней и сдаете в аренду на 75 дней. Это 100 полных дней использования, и он превышает большее из двух значений: 14 дней или 10 % дней аренды. Таким образом, ваши отчисления будут ограничены в целом, а также должны быть распределены на личное и арендное использование в соответствии с соотношением времени, в течение которого вы арендовали дом, по сравнению с общим использованием.
Таким образом, вы можете списать только 75% расходов на аренду — 75 дней аренды, разделенные на 100 дней использования, дают 75%. Некоторые личные расходы, такие как проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, по-прежнему будут подлежать вычету в соответствии с Приложением A.
Связанный: Как долго хранить налоговую отчетность
В этой статье содержится общая информация о налоговом законодательстве и последствиях, но на нее нельзя полагаться как на налоговую или юридическую консультацию, применимую к конкретным сделкам или обстоятельствам.
Обратитесь за такой консультацией к налоговому специалисту.
С точки зрения налогообложения, когда лучше покупать дом?
CTA – Что нас отличает
Что нас отличает
Узнайте, чем наша философия отличает нас от других бухгалтерских фирм.
Узнайте больше
Отзыв
CTA – Кого мы обслуживаем
Кого мы обслуживаем
Узнайте о некоторых из многих отраслей, которые доверяют нам свою бухгалтерию.
Ознакомьтесь с нашим опытом
Рынок жилья в 2021 году по-прежнему находится на подъеме. Восстановление после пандемии из-за ипотечных ставок, которые в настоящее время остаются стабильными, восстановление рабочих мест и низкий уровень товарных запасов привели к тому, что покупательский спрос по-прежнему высок.
Если вы подумываете о покупке дома, когда лучше всего его купить? Эксперты говорят, что оптимальным временем может быть осень, особенно октябрь. Если вы отложите покупку дома осенью, вы сможете воспользоваться некоторыми налоговыми льготами.
Знание того, когда заключить сделку, может принести вам пользу, когда придет время уплаты налогов. Вы можете подумать об отсрочке закрытия декабрьского периода до января следующего года, если это даст вам преимущество в налоговой декларации.
Как дата закрытия влияет на ваши налоги? Прежде всего, необходимо определить, будут ли дополнительные налоговые вычеты, допустимые при покупке дома, — баллы, проценты и налоги на недвижимость — будут наиболее выгодными для ваших налоговых обязательств в текущем году по сравнению с предстоящим годом.
Если у вас есть закрытие в конце года, вы можете сделать эти допустимые вычеты в год покупки, даже если ваше закрытие приходится на 31 декабря. Если вы хотите увеличить свои отчисления на предстоящий налоговый год, подождите, чтобы закрыть свой дом в январе.
Testimonial
Это не все, что касается вашего первого платежа по ипотеке
Если вы получаете ипотечный кредит на покупку нового дома и будете выплачивать баллы, эти расходы являются допустимым налоговым вычетом.
Баллы представляют собой единовременные затраты на закрытие и полностью вычитаются в течение оплаченного года.
Предоплата и пропорциональные проценты, а также пропорциональные налоги на имущество также подлежат вычету в том году, когда они выплачиваются. Вам будут начисляться проценты с даты закрытия и до начала периода, покрываемого вашим первым платежом по ипотеке.
Если вы закроете свой дом в декабре, ваш первый ежемесячный платеж начнет начисляться в январе, а затем должен быть выплачен в начале февраля. Если вы закроете в январе нового года, то ваш первый ежемесячный платеж будет в марте, и так далее. Сумма пропорциональных процентов, которую вам придется заплатить, может быть тем, что вы захотите принять во внимание, прежде чем выбирать дату закрытия.
Важно оценить свои налоговые обязательства как за текущий налоговый год, так и за будущий год, чтобы определить, в ваших интересах ли закрыть сделку в конце года или подождать, чтобы сделать это в новом году.