Кадастровая стоимость жилья что такое: Что такое кадастровая стоимость квартиры, и как она рассчитывается?

Что такое кадастровая стоимость квартиры? Есть ответ

При операциях с жилой недвижимостью ее стоимость важно знать не только продавцу или покупателю, но и фискальным органам для исчисления налога, нотариальным органам для определения стоимости своих услуг, судебным инстанциям при рассмотрении разного рода имущественных споров. Система оценки, которая действовала со времен Советского Союза, постепенно стала себя изживать и, в конечном счете, «инвентаризационная стоимость» окончательно перестала отражать реальную ценность недвижимости. На смену пришла новая система координат – кадастровая оценка, и в рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что такое кадастровая стоимость жилья.

Содержание

• Критерии оценки стоимости жилья
• Что такое инвентаризационная стоимость
• Что такое рыночная стоимость
• Что такое кадастровая стоимость
• Кадастровая стоимость – что учитывается при ее формировании
• Кто и как определяет кадастровую стоимость
• Кадастровая стоимость квартиры – где получить информацию
• Пересмотр стоимости в кадастре недвижимости
• Заключение

Критерии оценки стоимости жилья

Существовавшая ранее нормативная база оценки объектов недвижимости оперировала двумя основными понятиями – инвентаризационная и рыночная цена. Первая определялась работниками бюро технической инвентаризации местного или федерального уровня, а вторая диктовалась условиями рынка.

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость жилья представляет собой остаточную цену объекта как строительной конструкции, предназначенной и используемой в качестве жилья на определенный период времени. Инвентаризационная стоимость включает сумму стройматериалов и сопутствующих работ по возведению здания, с учетом коэффициентов, которые приводят цифры к ценам года оценки, учитывается износ жилья и еще ряд параметров.

Однако стартовые показатели для расчета себестоимости строительства и прочие вводные брались с данных 70-х годов прошлого столетия, далее они умножались на условный коэффициент динамики роста цен следующих расчетных лет, в результате полученная сумма абсолютно никак не коррелировалась с реальной ценой жилья на сегодняшнем рынке. Тем не менее, с советского времени такая система оценки оставалась основной мерой в наших системах налогообложения и кредитования.

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость показывает реальную стоимость жилья на текущий период. Она целиком отражает экономические предпосылки спроса и предложения, учитывает абсолютно все параметры жилья, начиная с характеристик самой квартиры и заканчивая ее местоположением, качеством районной инфраструктуры, транспортной доступностью объекта недвижимости. Но эта величина не может стать расчетным параметром в налоговой системе и других официальных расчетах — нет четкого и прозрачного алгоритма формирования цены, достаточно сложно формализовать методологию этого формирования.

Что такое кадастровая стоимость

Попыткой ввести оценочную систему, которая позволяла бы более точно определять стоимость недвижимости, стала разработка системы кадастровой стоимости, которая представляет собой некий «микс» двух существующих видов оценки. Внедрение новой системы началось с декабря 2012, когда и стартовала соответствующая программа, полный переход к новой системе координат должен быть завершен к 2020 году. В результате пересчета «официальная» стоимость квартир должна стать максимально приближена к рыночной. До этого момента налог на имущество может начисляться и по инвентаризационной, и по кадастровой стоимости объекта, это зависит от утвержденного решения каждого субъекта Российской Федерации.

Кадастровая стоимость – что учитывается при ее формировании

В расчете кадастровой стоимости квартиры учитывается много разноплановых факторов. В числе прочего, цена жилья зависит от региона и района его расположения, средней стоимости квадратного метра именно в этой локации, качества инфраструктуры района, наличия социальных инфраструктурных организаций поблизости (учреждений культуры, здравоохранения, образования). Кадастровая стоимость учитывает возраст объекта жилой недвижимости, его состояние на текущий момент.

Однако есть ряд факторов, которые не учитываются при формировании кадастровой стоимости. Например, на «официальную цену» никак не влияет качество ремонта в квартире, наличие встроенной мебели и торговую марку установленной сантехники. Поэтому кадастровую стоимость еще называют «ценой квартиры до порога», отсутствие в кадастровой цене перечисленных параметров, которые являются важной частью цены квартиры на рынке, есть основное отличие кадастровой стоимости от рыночной.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Определение звучит так: «кадастровая стоимость — это стоимость площади на рынке жилья, которую утвержденная экспертная группа оценила в соответствии с установленными государством критериями». Проведением соответствующих расчетов занимаются два государственных органа – это Федеральная Служба Кадастра и Кадастровая Палата. Алгоритм определения стоимости квартиры в кадастре состоит из трех этапов:

• Принятие решения о проведении кадастровой оценки;
• Проведение оценки;
• Утверждение результатов.

Так как провести индивидуальную оценку каждого помещения невозможно, то в 2012 году, согласно федеральному закону об оценочной деятельности в России, провели массовую переоценку недвижимости.

Ее результаты разместили в открытом едином электронном реестре – государственном кадастре недвижимости.

Согласно закону, следующая переоценка будет произведена не позднее, чем через пять лет и должна осуществляться на регулярной основе, поэтому в течение периода кадастровая стоимость может измениться как в меньшую, так и в большую сторону.

Таким образом, многое зависит от состояния рынка на момент оценки, ситуации в экономике и, как следствие, от состояния расчетных факторов. Зачастую при плановой переоценке кадастровая стоимость увеличивается, потому что на старте она была максимально приближена к заниженной инвентаризационной оценке.

Информация о кадастровой стоимости квартиры нужна для всех сделок, связанных с ее отчуждением (продажей, дарением, обменом), для вступления в права наследства, при оформлении ипотеки. Так же она служит базовой величиной для расчета налога, который должен выплачивать собственник.

Кадастровая стоимость квартиры – где получить информацию

На сегодняшний день есть несколько способов получить необходимые данные:

Первый – обратиться в Кадастровую палату. Этот способ поможет получить официально заверенную оценку с печатью и выпиской. При условии предоставления полного пакета документов с вашей стороны, нужную справку на бесплатной основе выдадут в течение семи дней. Оплата потребуется только в случае получения бумаги в ускоренном порядке, но внесение оплаты позволит получить документ уже в день обращения.

Второй – посмотреть стоимость в кадастровом паспорте квартиры. Правда, если документ был получен ранее 2012 года, то информация может быть устаревшей или вовсе отсутствовать. В этом случае, как и при отсутствии паспорта, его изготовление можно заказать в Кадастровой палате.

Третий – воспользоваться официальным электронным ресурсом Росреестра. Нужно заполнить требуемую форму, сформировать запрос и дождаться результата. Документ, даже в распечатанном виде, не имеет юридической силы, но информация предоставляется бесплатно и ее получение доступно любому гражданину Российской Федерации. Если вы столкнулись с ситуацией, когда сведений о квартире нет в Росреестре, нужно обратиться в Кадастровую Палату для внесения данных в систему.

Пересмотр стоимости в кадастре недвижимости

Если после получения кадастровой оценки вы не согласны с указанной суммой и считаете ее завышенной, то кадастровую стоимость можно оспорить. Для начала разбирательства владелец квартиры самостоятельно с помощью независимых экспертов должен определить рыночную стоимость жилья на дату кадастровой оценки квартиры. Если разница превышает 30%, то можно подавать заявление на пересмотр, сделать это можно, обратившись в комиссию по рассмотрению конфликтов при управлении Росреестра, которые есть в каждом регионе, или же обратиться в суд.

Для обычных граждан выгоднее обращаться в комиссию, так как, в отличие от суда, процедура пересмотра будет проведена бесплатно и в более сжатые сроки. В случае несогласия с результатами работы комиссии можно оспорить ее решение в суде. Юридическим лицам досудебное обращение в комиссию является обязательным. На данный момент, после нового этапа повышения налога на жилье, в российские суды отправились многочисленные иски граждан, несогласных с кадастровой оценкой их недвижимости.

Заключение

Информация о кадастровой стоимости квартиры является действительно важной. Даже если вы в обозримом будущем не планируете проводить никаких сделок с собственным жильем, и поэтому не утруждались заглянуть в Росреестр – есть весомый повод для того, чтобы это сделать. На сновании этого показателя исчисляется налог на недвижимость, который собственнику приходится оплачивать, вне зависимости от его желания.

Поэтому узнайте кадастровую стоимость своей квартиры, и если она сильно завышена относительно реальной рыночной стоимости, пора принимать меры, ведь настолько же завышенными станут и ваши налоговые отчисления.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Автор

Ахвердашвили Георгий Георгиевич

Стаж работы в области строительства — 1 год. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы — 1 год.

На чтение

8 мин.

Просмотров

1575

Опубликовано

08.08.2022

Существует кадастровая и рыночная стоимость недвижимости. Зачастую они сильно различаются между собой, поэтому неясно на какую цену необходимо ориентироваться при проведении тех или иных мероприятий, а также понять, какая оценка стоимости недвижимости является более объективной.

Для ответов на эти вопросы необходимо разобраться в тонкостях формирования кадастровой и рыночной стоимости. Определение этих понятий даст наиболее полные ответы на многие вопросы, интересующие собственников.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) — это то, насколько недвижимость оценило государство. Важно понимать, что жилье оценивается не индивидуально, а массово. В расчет берется несколько параметров по которым оценивается недвижимость:

• Материалы постройки: кирпичные и блочные будут отличаться по стоимости.
• Местоположение постройки: удаленность от центра или близость к промышленным зонам также влияет на кадастровую оценку стоимости.
• Год постройки: возраст влияет на качество, поэтому кадастровая оценка в обязательном порядке включает в себя этот параметр.

Эти параметры также играют роль и при рыночной оценке недвижимости, однако для кадастровой оценки недвижимости они являются ключевыми, тогда как состояние водопровода, ремонт в квартире, наличие дефектов вообще не берется в расчет.

Если речь идёт об участке, то кадастровая стоимость учитывает несколько иные параметры:

• Плодородность
• Прибыль, получаемая от участка
• Местоположение

Оценка кадастровой стоимости недвижимости игнорирует множество важных параметров, которые влияют на стоимость. Тогда зачем она нужна?

Важность кадастровой оценки

Государственные органы дают кадастровую оценку недвижимости для более прозрачного контроля за денежными потоками в следующих случаях:

• Вы решили подарить свою недвижимость. Процедура дарения облагается налогом, но так как никто ничего не платил, то за основу берется кадастровая стоимость. Налоговая ставка составит 13% от неё для граждан Российской Федерации и 30% для тех, кто гражданством не обладает.
• При обмене одного жилья на другое: бартер — это не товарно-денежные отношения, но за него все равно нужно платить налог.
• Расчет ежегодного налога на имущество. Составляет от 0.1 до 0.3% от кадастровой стоимости недвижимости.
• Налог при продаже недвижимого имущества. Как правило, используется рыночная оценка стоимости, но в случае, если сделка фиктивна и стоимость продажи ниже, чем кадастровая стоимость, то за расчет возьмут кадастровую оценку.
• Работа с нотариусом. Госпошлина — процент от кадастровой стоимости.
• Расчет ежегодного налога на земельный участок.

С 2020 года на всей территории Российской Федерации именно оценка кадастровой стоимости недвижимости используется для целей выше. Но ещё несколько лет назад была широко распространена инвентаризационная стоимость. Она была значительно ниже рыночной и ниже кадастровой. Отличалась рядом параметров, однако сейчас стала полностью неактуальной.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Это то, сколько готовы отдать за вашу недвижимость покупатели в данный момент. Рыночная стоимость (РС) — подвижная величина, на которую влияют тысячи факторов. Причем не все они объективны. Стоимость на жильё может кратно вырасти, как из-за нового транспортного маршрута до вашей недвижимости, так и благодаря появлению вашего дома в известном фильме (например).

Рыночную стоимость никто не устанавливает. Она формируется самостоятельно вследствие десятков причин. Более того, не существует «стандарта рыночной стоимости» даже в конкретный момент времени. Её нужно вычислять на основе стоимости жилья в определенном районе среди похожих объектов недвижимости.

На рыночную стоимость сильнее всего влияют:

• Покупательная способность граждан вследствие экономической ситуации в стране.
• Местоположение.
• Наличие ипотеки и других кредитных обременений.
• Состояние недвижимости.
• Наличие ремонта и его качество.

Это малая часть параметров, но на них нужно обратить внимание в первую очередь.

Зачем нужно определять рыночную стоимость?

Рыночная стоимость существует лишь в странах, где существует процедура купли-продажи недвижимости. Это и есть первая причина существования рыночной стоимости. К другим относятся:

• Получение кредита под залог недвижимости
• Оформление процедуры банкротства
• Конфискация имущества

В чем разница между кадастровой и рыночной оценкой?

В методах оценивания и целях для которых потребуется эта оценка. Между кадастровой и рыночной стоимостью лежит пропасть различий. Например:

• Кадастровую устанавливает государство, а рыночная формируется сама исходя из ситуации на рынке.
• Кадастровая оценка необъективна, потому что не оценивает каждое жилье отдельно. Проводится массовая оценка, игнорирующая ряд параметров.
• Рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой. Примерно на треть в силу объективных причин, описанных выше.

Когда кадастровая стоимость может быть выше?

Подобные ситуации редки и могут возникать лишь в экстраординарных ситуациях. Вот часть из них:

• Неверная оценка: в документах допущена ошибка, площадь жилья оказалась больше заявленной и т. п.
• Жилье оказалось в зоне боевых действий или природных катаклизмов. Желающих купить жилье в таких местах будет немного.
• Большой отток жителей: жилье в вашем районе никому не нужно.
• Срочная продажа: важны любые деньги здесь и сейчас.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость важна при уплате налогов, поэтому её неверная оценка может неприятно ударить по кошельку. Если вы понимаете, что кадастровая стоимость завышена в силу технической ошибки, можно и нужно её оспорить.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию Росреестра или в суд.

При обращении вам понадобится:

1. Заявление по форме установленной законодательством РФ
2. Документы на недвижимость
3. Отчет независимой экспертизы
4. Выписка ЕГРН о стоимости недвижимости.

Полезная информация

Все статьи

Методы контроля качества строительных материалов и конструкций

Читать далее

Государственный строительный надзор

Читать далее

Перевод жилого помещения в нежилое

Читать далее

Рекордный снос самостроя в Москве в 2023 году

Читать далее

Все статьи

Кадастровая стоимость: что это такое, влияющие факторы и как ее получить

Кадастровая стоимость – один из терминов, который нам нравится больше всего. Но также и тех, кого мы ненавидим больше всего. Это потому, что бывают случаи, когда это значение может заставить нас получать хорошие новости; и в то же время нам приходится чесать карманы, чтобы столкнуться с ужасными налогами.

Бут Какая кадастровая стоимость? Для чего это? Как это рассчитывается? Сегодня мы более подробно поговорим с вами об этом термине, который вы должны знать наизусть.

Содержание

• 1 Что такое кадастровая стоимость
  • 1.1 Кадастровая стоимость и оценочная стоимость
• 2 Факторы, влияющие на кадастровую стоимость
• 3 Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости 1.1 30 9013 90 90 Квитанция МБИ
• 3.2 С кадастровым номером

4 Как запросить стоимость в Кадастре

5 Что такое?

Какая кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это оценка , которая дается недвижимому имуществу таким образом, чтобы было установлено, какова стоимость этого . Например, предположим, что у вас есть дом на довольно «богатой» улице. Кадастровая стоимость этого дома будет высокой в ​​зависимости от местоположения, а также от того, в каком состоянии находится дом.

Вообще-то критерии оценки уже заранее определены каждым городским советом, таким образом, что в одном городе он не одинаков как в другом, хотя и очень похож.

Вся эта недвижимость в обязательном порядке регистрируется в Кадастре, который собирает стоимость всей недвижимости. Это бесплатная и общедоступная процедура, поэтому вы можете легко проконсультироваться как о том, что принадлежит вам, так и о других.

Кадастровая стоимость и оценочная стоимость

Многие ошибочно полагают, что кадастровая стоимость и оценочная стоимость — это одно и то же, хотя на самом деле это не так. Оценка используется при запросе ипотеки, и это значение может быть выше или ниже кадастрового.

Кроме того, он используется для определения цены покупки или продажи этого товара. И еще один момент, который следует принять во внимание, оценочная стоимость колеблется в зависимости от рыночных обстоятельств таким образом, что в любой момент времени она может стоить больше или меньше.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость

Хотя мы не можем сказать вам все, что повлияет на конечную цифру, есть некоторые элементы, которые в большей или меньшей степени определяют кадастровую стоимость недвижимости. Это:

• Местоположение или местоположение. То есть место, где находится это добро и что его окружает.
• Материал, используемый в строительстве. Не только это, но и то, как он был построен, стоимость, качество, возраст собственности …
• Рыночная стоимость . Да, цена, до которой эта недвижимость может дойти на рынке, тоже в какой-то мере влияет на то, покупать ее или продавать. Поэтому следует знать, что кадастровая стоимость никогда не превысит рыночную стоимость. Проблема в том, что это означает необходимость постоянного пересмотра этой кадастровой стоимости, чтобы она соответствовала тому, что мы сказали.

Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости

Представьте, что у вас есть недвижимость, будь то дом, квартира, помещение… Вам может быть интересно узнать ее кадастровую стоимость,

Чтобы вычислить его, Вы должны добавить стоимость земли и стоимость здания. К этому следует добавить некоторые особые критерии, определенные постановлениями муниципалитетов. Поэтому мы не можем сказать вам точную формулу, но лучше всего знать, каковы эти критерии оценки и следующие данные:

• Стоимость земли.
• Строительная стоимость.
• Местоположение объекта.
• Качество и возраст имущества.
• Историческая, культурная, художественная ценность.
• Производственные расходы.
• Рыночная стоимость.

В любом случае не нужно сходить с ума, запрашивая эти данные, ведь есть два способа узнать кадастровую стоимость без проведения расчетов. Эти формы:

С квитанцией IBI

Как известно, вся недвижимость должна быть задекларирована в Кадастре и под кадастровую стоимость надо платить налоги, да? Ну а в той квитанции IBI, которая выплачивается ежегодно, отражается кадастровая стоимость недвижимости.

Не только это, но и Он разбивает, с одной стороны, стоимость земли, на которой вы построили; и, с другой стороны, стоимость строительства.

Если у вас нет под рукой квитанции, но вы помните, сколько вы заплатили, вы можете легко рассчитать ее. Конечно, вы должны знать, какой налог был применен к вам (вы узнаете об этом в Реестре собственности).

С кадастровым номером

Другой способ получения кадастровой стоимости недвижимости — с кадастровым номером, то есть с двадцатизначным кодом , который идентифицирует каждый актив. Если он у вас есть, либо в Интернете, либо по телефону Кадастра, они могут дать вам номер, который вы хотите знать.

Как запросить стоимость в Кадастре

Как мы уже говорили ранее, кадастровая стоимость не является «частной» или скрытой цифрой. Он является общедоступным, и независимо от того, являетесь ли вы владельцем этого общедоступного актива, вы можете получить доступ к определенной информации.

Конечно, это не одно и то же, что вы владелец, и что вы им не являетесь. Если вы не являетесь владельцем, единственными данными, к которым вы сможете получить доступ , являются следующие:

• Местоположение.
• Поверхность.
• Кадастровая справка.
• Использование или назначение.
• Класс сбора урожая.
• Качество строительства.

Запрос на это значение можно сделать онлайн или по телефону, и для этого вам необходимо обратиться в Кадастр, который является органом, который управляет всеми этими данными.

Что такое?

Ранее мы уже говорили вам, что кадастровая стоимость важна для налогов. И это то, что, исходя из этого, вы будете платить больше или меньше. Конкретными, налогами, влияющими на стоимость недвижимости являются:

• НДФЛ (НДФЛ).
• IBI (налог на недвижимость).
• ИП (налог на богатство).
• Муниципальный прирост капитала (муниципальный налог на стоимость земли).
• Налог на наследство и дарение.
• ITPAJD (Налог на имущественные переводы и документально подтвержденные юридические действия).

Теперь вам понятна кадастровая стоимость? Помните, что если у вас есть сомнения, Кадастр может помочь вам понять, почему ваша недвижимость имеет именно такую ​​стоимость, а не другую.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Недвижимое имущество, среди которого квартиры занимают первое место, является наиболее ценным для многих жителей страны. Чтобы каким-либо образом уменьшить размер налоговых платежей, некоторые граждане прибегают к оспариванию кадастровой стоимости квартир, считая взимаемые налоги несправедливыми.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Изменения в оценке недвижимости выразились в том, что отныне базовая стоимость является базой для исчисления налога. Базой может быть кадастровая или рыночная стоимость. Собственно, если собственник предполагает, что кадастровая стоимость его объекта выше рыночной, он может обратиться в суд или комиссию с заявлением о признании кадастровой стоимости на уровне рыночной.

В отличие от ранее существовавшей инвентаризационной стоимости кадастровая стоимость учитывает более широкий круг показателей. Он более изменчив, подвержен значительным колебаниям в зависимости от колебаний курса национальной валюты, состояния рынка недвижимости в конкретном регионе, месторасположения квартиры и ряда других факторов.

Наиболее существенным отличием кадастровой стоимости по отношению к инвентаризационной стоимости является ее определение независимыми оценщиками, привлеченными органами местного самоуправления. После установления определенной стоимости, определенной оценщиками, сведения о ней подлежат внесению в государственный реестр недвижимости и служат основанием для начисления налога. С 2017 года внесены изменения в порядок оценки (ФЗ № 237-ФЗ от 03. 07.2016 «О государственной кадастровой оценке»). Отныне оценку недвижимости будут проводить специально созданные бюджетные организации и их сотрудники — оценщики. Постепенно планируется упразднить комиссию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно будет только в судебном порядке. Ранее указанные бюджетные организации по оценке проведут досудебное урегулирование.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Средства

По закону кадастровая стоимость квартиры подлежит пересмотру не реже одного раза в 5 лет. В отдельных регионах — раз в 3 года, а в федеральных центрах (Москва, Санкт-Петербург) — раз в 2 года. В существовавшей ранее системе возможны два вида нарушений, приводящих к неправильной оценке:

• Использование недостоверных данных;
• Определение стоимости после установления рыночной стоимости квартиры.

Такие обстоятельства вызывают споры о достоверности данных, применяемых налоговой инспекцией при расчете налога на прибыль. Для их урегулирования существует два способа обжалования:

• В комиссии при территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• В суде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в комиссии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

Возможность оспаривания кадастровой стоимости в специально созданной комиссии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии существует на переходный период до 2020 года. так как комиссия обязана рассмотреть заявление в течение 30 дней с момента его регистрации. Кроме того, заявитель имеет возможность обжаловать решение в суде и не платить значительную государственную пошлину. Все необходимые данные о написании заявления, предоставлении бланка заявления и перечня необходимых документов подлежат получению заявителем у секретаря комиссии при подаче заявления.

Судебное обжалование

Данная категория дел подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства.