Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли? | Полезные советы
Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.
Рыночная и кадастровая стоимость земли
Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы.
«Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.
Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.
Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли
Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.
Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.
Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?
Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.
Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.
Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?
При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.
Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.
Кадастровая стоимость участка — Правовой центр «Два М»
Кадастровая стоимость — одна из важнейших экономических характеристик земельных участков, определяемая по результатам периодически проводимой государственной кадастровой оценки земель (раз в 2 года для городов федерального значения и раз в 4 года — для остальных земель).
Являясь публичным эквивалентом стоимости земельных участков, она во многом определяет размер расходов правообладателя участка в связи с использованием участка, поскольку:
- Является базой для исчисления земельного налога;
- Влияет на размер арендной платы за использование земельного участка из публичной собственности в Москве и многих других регионах;
- Влияет на размер выкупной цены земельного участка из государственной или муниципальной собственности;
- Учитывается при расчете платежей, связанных со строительством (реконструкцией).
Что позволяет оспорить кадастровую стоимость
При проведении государственной кадастровой оценки используются массовые методы оценки ввиду объективной невозможности исследовать каждый земельный участок по отдельности.
Для целей кадастровой оценки земельные участки объединяются в группы (подгруппы) на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов (местоположение, обременения, вид разрешенного использования и т. д.). Для каждой группы предусмотрена математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость участков соответствующего вида тех или иных факторов.
При этом уникальные характеристики земельных участков (фактическое использование, вхождение в зоны с особыми условиями использования территорий, инженерное обеспечение, транспортная инфраструктура, рельеф и т. д.) при определении кадастровой стоимости не всегда учитываются, в связи с чем кадастровая стоимость участков во многих случаях существенно превышает их рыночную стоимость.
Также, одной из часто встречающихся ошибок при определении кадастровой стоимости является отнесение земельных участков к неверной оценочной группе, исходя из их разрешенного использования (например, используемые под производственную деятельность участки могут быть отнесены к группе размещения административных и офисных зданий и т. д.). В результате – при расчете кадастровой стоимости применяется ошибочный удельный показатель, что приводит к многократному завышению кадастровой стоимости и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет.
Нередко при определении кадастровой стоимости земельных участков допускаются и технические ошибки, влияющие на величину кадастровой стоимости (описки, опечатки, арифметические ошибки и т. д.).
В таких случаях заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость (в судебном или внесудебном порядке), в том числе потребовать установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, а также возвратить излишне уплаченные платежи.
Снижение кадастровой стоимости, не связанное с оспариванием результатов кадастровой оценки
В ряде случаев оптимизация кадастровой стоимости земельного участка может быть осуществлена без оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Так, кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена путем изменения вида разрешенного использования (ВРИ) участка на более «дешевый» с точки зрения его кадастровой оценки.
ВРИ земельного участка – один из основных параметров, от которого зависит величина кадастровой стоимости. При этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным. Изменение ВРИ участка в судебном или внесудебном порядке путем его приведения в соответствие с действительным видом использования участка может позволить значительно снизить кадастровую стоимость.
Так, к примеру, достаточно часто участкам производственного назначения, на которых имеются отдельные объекты административного назначения (корпуса для руководства и бухгалтерии предприятия и пр.) устанавливается ВРИ «для офисных объектов», что в разы увеличивает кадастровую стоимость участков и размер зависящей от нее арендной платы или земельного налога.
В подобных случаях изменение ВРИ земельного участка является наиболее эффективным способом снижения кадастровой стоимости земельного участка и оптимизации земельных и имущественных платежей в бюджет.
В тех случаях, когда на земельном участке расположены объекты различного назначения (например, торговые и производственные площади) или застроена только часть участка, целесообразно проработать вопрос раздела участка. Это может позволить выделить часть его площади под более «дешевый» вид использования и, таким образом, снизить кадастровую стоимость и зависящие от нее платежи (аренда, земельный налог и т. д.), а также вывести часть объектов из-под налога на имущество, рассчитываемого от кадастровой стоимости.
Как вариант, если Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) относят к основным ВРИ участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства». В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить до 50 более процентов.
Комплексный подход к вопросам землепользования, который применяют в своей работе юристы «Два М», позволяет выработать эффективный правовой механизм для минимизации кадастровой стоимости земельного участка и зависящих от нее платежей в бюджет за землю и недвижимость.
Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.
Испанская Valor de Referencia de Cadastro может шокировать покупателей жилья
В начале года вышел новый закон, который изменил способ оценки налогооблагаемой стоимости недвижимости на Коста-дель-Соль. Покупателям важно понимать, что в некоторых случаях так называемая Valor de Referencia De Cadastro может быть выше рыночной стоимости, и это может вызвать проблемы и непредвиденные налоговые расходы.
Раньше недвижимость имела продажную стоимость собственности, а затем кадастровую стоимость. Это значение умножается на определенный коэффициент, в зависимости от района, в котором оно находится, чтобы определить, сколько это имущество стоит по данным налоговой инспекции. Обычно это значение намного ниже фактической цены продажи.
Когда вы покупаете недвижимость, вы платите налог на передачу собственности в зависимости от того, какая из сумм выше. Проблемы начинаются, когда кадастровая стоимость выше той цены, которую вы фактически платите. Недавно у нас был такой случай с клиентом, и мы увидели, как сложно с ним иметь дело, поэтому мы хотели, чтобы вы тоже знали об этом.
В тренде
Европейские аутлет-центры (обновлено): Ультрароскошь по (почти) доступным ценам, а также бренды средней ценовой категории
Мы ожидаем, что число таких инцидентов возрастет, поскольку в Испании принят новый закон, который изменил способ их рассчитать это условное значение. Вместо того, чтобы иметь кадастровую стоимость и умножать ее на коэффициент, теперь к каждому объекту привязывают фактическую рыночную стоимость. Если вы зайдете на правительственный веб-сайт (для этого вам понадобится номер NIE) и введете кадастровый регистрационный номер собственности, появится то, что они называют 9.0003 Valor de Referencia — это сумма, которую они теперь используют в качестве налогооблагаемой базы.
К сожалению, это может значительно отличаться от текущей рыночной стоимости, так как кажется, что они основывают стоимость на размере участка и имущества, а не принимают во внимание состояние имущества.
Недавно мы помогали двум клиентам из Соединенных Штатов, и они вели переговоры о цене большой виллы на большом участке земли, но потребовалось много работы, чтобы привести ее в соответствие со стандартами. Из-за состояния имущества и сложного расположения мы пытались договориться о цене, которая позволила бы им выполнить работу, и думали о цене около 600 000 евро.
Тем не менее, новый Valor de Referencia заявил свою стоимость в 3 миллиона евро!
Это означает, что если бы мы не смогли успешно обжаловать эту стоимость, моим клиентам пришлось бы платить 7-процентный налог на передачу прав не на 600 000 евро, которые они надеялись потратить, а на 3 миллиона. Таким образом, они могли бы купить его за 600 000 евро, но тогда им пришлось бы заплатить 210 000 евро налогов.
Чтобы подать апелляцию в Valor de Referencia и получить решение, может потребоваться до шести месяцев, и это определенно то, что нужно проверить, прежде чем вы влюбитесь в недвижимость.
Такое случается редко, но если вы считаете, что получаете действительно выгодную сделку, скорее всего, в хвосте может быть жало. Я бы порекомендовал вам попросить вашего агента или вашего адвоката просто проверить, что такое Valor de Referencia , чтобы убедиться, что вы не платите больше налогов, чем рассчитывали.
Об авторе:
Шон Вулли — основатель и директор агентства недвижимости Cloud Nine Spain. Во время карантина Шон написал книгу «С нуля — руководство для инсайдеров по покупке испанской недвижимости», в которой поделился своим многолетним опытом, реальными историями, советами и рекомендациями с покупателями, заинтересованными в инвестировании в испанскую недвижимость. Книга теперь доступна на Amazon. .
Подробнее о советах Шона по недвижимости читайте здесь.
Шон Вулли
Веб-сайт | + сообщения
Шон Вулли — основатель и директор Cloud Nine Spain. Обладая 20-летним опытом помощи клиентам в покупке и продаже недвижимости в Испании, он известен как «Доктор по недвижимости» и является автором множества публикаций. Недавно он написал книгу «С нуля – руководство для инсайдеров по покупке испанской недвижимости», в которой поделился своим многолетним опытом, реальными историями, советами и рекомендациями с покупателями, заинтересованными в инвестировании в испанскую недвижимость.
Related Items:Cloud Nine Spain, недвижимость, Испания
Новая минимальная налоговая величина для испанской недвижимости
Первого января 2022 г. Испания ввела новую минимальную налоговую стоимость, которая «Кадастровая базовая стоимость» или на испанском языке «Доблесть референсия» . Это важная новость, потому что новая система приводит к тому, что значения в целом выше и намного ближе к реальной рыночной стоимости, чем раньше. Кадастровая справочная стоимость должна учитываться для целей налогообложения при различных видах сделок с недвижимостью, таких как покупка, наследство и дарение, и наша юридическая фирма наблюдала значительное увеличение стоимости до 30%.
Как я могу проверить свою кадастровую справочную стоимость или valor de referencia?
Имея длинный кадастровый номер испанской собственности, вы можете проверить новую стоимость онлайн на веб-сайт Кадастра Испании , если у вас есть испанский налоговый номер NIE или цифровой сертификат.
Как рассчитывается новая минимальная сумма налога?
Старая система основывалась на кадастровой стоимости, умноженной на определенный коэффициент, который менялся в зависимости от ратуши. На практике это в основном лежала значительно ниже рыночной цены на недвижимость, которая в некоторых случаях была выгодной для (нового) владельца. Он основан на фактических ценах продажи квадратного метра в данном районе за определенный период времени и поэтому считается более «справедливым» для испанских налоговых органов. Однако в некоторых случаях это также может привести к превышению реальной рыночной стоимости.
В каких случаях используется минимальная налоговая стоимость (кадастровая базовая стоимость)?
Хотя высота стоимости имущества в большинстве случаев будет увеличиваться, правила использования минимальной налоговой стоимости остаются прежними. Итак, к каким налогам он относится?
• Покупка существующей недвижимости
Если минимальная сумма налога превышает цену покупки, налог на недвижимость ITP уплачивается сверх суммы налога (в настоящее время в Андалусии он составляет 7%).
• Наследование испанской собственности
Налог на наследство в Испании рассчитывается как минимум по минимальной налоговой стоимости, но может также превышать более высокую рыночную цену.
• Дарение или дарение недвижимого имущества
Налог на дарение или налог на дарение, уплачиваемый получателем имущества, также уплачивается, по крайней мере, сверх фискальной стоимости.
• Декларации о новостройках
Минимальная сумма налога также применяется при внесении новых построек в существующее здание в Декларацию о новостройках, по которой рассчитывается гербовый сбор AJD (1,2% в Андалусии). Стоимость новых квадратных метров рассчитывается пропорционально.
Какие объекты недвижимости не имеют кадастровой стоимости?
• Сельская недвижимость:
Большинство сельских/деревенских объектов не имеют этого «valor de referencia», поэтому он не применяется для налога на недвижимость ITP.