Кадастровая стоимость реальная стоимость: В чем разница кадастровой стоимости от рыночной?

что это, как определить, отличия от кадастровой

Рыночную цену жилья продавцу надо знать, чтобы не продешевить, а покупателю — чтобы не переплатить

Рыночная стоимость — отражение текущей ситуации на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий (Фото: Марина Лысцева/ТАСС)

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

adv.rbc.ru

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже (Фото: Илья Щербаков/ТАСС)

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Читайте также: В России изменился расчет нормативной стоимости жилья

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Читайте также: Оспорить кадастровую оценку будет сложнее: что меняет новая инициатива

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить (Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Читайте также: В Москве вырастет кадастровая стоимость жилья. Что это значит

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры — Новости — Уют-сити

Главная \ Полезные статьи \ Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

24 мая 2021 г. Полезные статьи

Любая недвижимость имеет две стоимости: рыночную и кадастровую. Одна нужна для продажи и покупки, другая для расчета налогов. В этой статье обсудим от чего они зависят, как оцениваются и на что влияют.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Цена, по которой покупают и продают недвижимость, называется рыночной стоимостью. Она указывается в объявления о продаже и договорах купли-продажи.

Такие факторы как город, район, инфраструктура, качество отделки, этаж, возраст дома, вид из окон и даже соседи влияют на рыночную стоимость. Также на нее влияет ситуация на рынке недвижимости и в экономике. У двух идентичных квартир в одном доме она может быть разной.

Часто рыночную оценку недвижимости определяет не только риэлтор или продавец, но и оценщик, например, когда необходимо заключение для банка, который выдает ипотеку.

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Она используется для расчета налога на имущество, дарение и на доход при продаже. Рыночная и кадастровая стоимость могут не совпадать как в большую, так и в меньшую сторону.

Эта стоимость рассчитается без привлечения третьих лиц и осмотра квартиры. В расчет берется город, район, площадь и возраст дома. Такие моменты как ремонт, вид из окон и прочее – в расчет не идут. Если сравнить две квартиры с одинаковой планировкой в одном доме, но с разным ремонтом – стоимость у них будет одинаковая. Даже если в одной квартире черновая отделка, а в другой дизайнерский ремонт.

Перерасчет кадастровой стоимости жилья происходит раз в 3-5 лет. Если такой расчет оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше. Как правило кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке ЕГРН при оформлении права собственности также можно оформить запрос на сайте Росреестра либо найти на публичной кадастровой карте свое жилье.

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются следующие основные налоги:

• Налог на имущество, оплачивается ежегодно, составляет до 0,3% стоимости квартиры.
• Налог на дарение, ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники.
• Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

Если собственник считает, что при оценке была допущена ошибка, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если ошибка очевидна, например, неверно указана площадь квартиры – нужно обратиться в МФЦ и подать обращение, к которому приложить документы на квартиру и пояснение о причинах несогласия.

Если ошибка не очевидна, но собственник не согласен с указанной стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.

В комиссию при Росреестре обращаются компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд. При обращении в суд могут потребоваться услуги юриста.

Для суда нужно подготовить следующие документы, их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции:

• выписку о кадастровой стоимости;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство;
• отчет от независимого оценщика.

Читайте также

• Основные страхи при покупке квартиры в ипотеку
• Аренда или ипотека, что выбрать?
• Как выбрать квартиру семье с ребенком

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью имущества

 

В чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью имущества? Как рассчитывается каждый из них?

Знание стоимости имущества необходимо, когда вы хотите купить дом. Однако существует не одно значение, а два (три, если учитывать конечную стоимость покупки). Наиболее актуальными являются кадастровая стоимость и рыночная стоимость.

 

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость: различия

Между этими понятиями есть несколько отличий:

• Рыночная стоимость получается путем оценки или в самом акте купли-продажи, а кадастровая стоимость получается в электронном кабинете кадастра
• Рыночная стоимость имущества учитывает временные факторы, такие как спрос или экономический контекст. С другой стороны, кадастровая стоимость использует объективную информацию о реальной стоимости имущества.

Что такое кадастровая стоимость и для чего она нужна?

Кадастр представляет собой базу данных, в которой собраны все данные, относящиеся к недвижимости, построенной в Испании; Среди них кадастровая стоимость, административная стоимость, объективно установленная для каждого объекта недвижимости и полученная в результате применения критериев оценки, включенных в представление стоимости соответствующего муниципалитета.

Наличие кадастровой стоимости в зависимости от имущества влияет на уплату налогов. Это значение определяет налоговую базу IBI. Следовательно, если это значение правильное, налоги, влияющие на недвижимость, будут справедливыми и не будут ежегодно переплачиваться.

 

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость недвижимости колеблется и зависит от нескольких факторов, особенно спроса. Если будет много покупателей, заинтересованных в покупке недвижимости с определенными характеристиками, рыночная стоимость дома будет расти в цене. Если их нет, он упадет.

 

Как рассчитывается кадастровая стоимость и рыночная стоимость

Если вам интересно узнать, как рассчитывается рыночная стоимость дома и ее разница по отношению к расчету кадастровой стоимости, в следующих разделах мы развивайте каждый из этих пунктов:

Расчет кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться с применением коэффициентов, утвержденных соответствующими законами об общем государственном бюджете. Для определения кадастровой стоимости в кадастре задается ряд факторов и критериев, таких как:

• Местоположение объекта недвижимости

• Стоимость строительства

• Стоимость земли

• Возраст объекта недвижимости

• Реформы или реконструкция

• Художественная или историческая ценность

 

Следует отметить, что любые изменения, внесенные в окрестностях объекта недвижимости, могут изменить кадастровую стоимость, например, работы по благоустройству улицы объекта.

Кадастровая стоимость учитывает объективные факторы, такие как указанные выше, но не учитывает другие показатели, такие как спрос и предложение. Кроме того, она не может превышать рыночную стоимость имущества, поэтому был установлен рыночный коэффициент 0,5. В идеале кадастровая стоимость должна составлять 50% от рыночной стоимости.

 

Расчет рыночной стоимости имущества

Оценка – это метод, который дает более приблизительную цифру рыночной стоимости имущества. Во многих случаях, если квартира продается через агентство недвижимости, именно агентство отвечает за установление цены.

Вы также можете рассчитать стоимость квартиры, проведя исследование рынка, зная, сколько домов с такими характеристиками продается в этом районе, глядя на состояние сохранности и стоимость земли, среди прочего.

Установление постоянной и реалистичной стоимости будет способствовать более быстрой продаже дома. Дом по цене выше рыночной редко будет продаваться, а у заинтересованного лица, если оно есть, могут возникнуть проблемы при получении ипотеки, так как зачастую за оценку отвечают банки.

 

Кадастровая стоимость выше рыночной

Продажа дома выше кадастровой стоимости является частой и законной. В зависимости от формы, используемой для расчета прироста капитала: объективной (при которой учитывается кадастровая стоимость) или реальной (при которой кадастровая стоимость не принимается во внимание), вышеуказанная продажа повлияет на уплату налога.

 

Разница между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью

Оценочная стоимость определяется посредством технического анализа. Рыночная стоимость относится к сумме, которую покупатель готов заплатить за конкретный дом. Это два тесно связанных понятия.

 

Источник: Idealista.com

Покупка недвижимости в Испании / тонкости процесса

Если вы решили купить недвижимость в Испании, важно знать, что «здесь все обстоит иначе». Страна разделена на 17 автономных сообществ, которые имеют специфические обычаи и разные налоговые системы. Ниже вы найдете краткое изложение наиболее важных вещей, о которых вам следует знать.

Как правило, недвижимость для продажи предлагается по цене нетто для продавца. Чтобы рассчитать общую сумму выплат, вы должны учитывать следующие затраты.

Налоги

Если вы покупаете у частного лица, вы должны заплатить налог на передачу, в настоящее время между 8-10% в большинстве регионов Испании, если вы покупаете через разработчика проекта, Ставка налога составит 10% НДС плюс +/- 1,5% гербовый сбор. Налоги будут рассчитываться по официальной цене передачи, которая будет указана в акте купли-продажи.

Нотариальные и регистрационные расходы

После того, как официальный акт подписан в нотариальной конторе, он должен быть зарегистрирован в так называемом REGISTRO DE LA PROPIEDAD (Земельный кадастр). Для этих двух предметов вы должны рассчитать примерно 1,5% от покупной цены. Нотариус потребует оценку/авансовый платеж, который будет скорректирован с учетом реальных затрат, как только все будет зарегистрировано.

2. Годовые расходы

IBI (Советский налог)

Это местный или муниципальный налог, уплачиваемый каждый год. Хотя сумма будет варьироваться в каждой деревне или городе, вы должны рассчитывать с прибл. ½ % от кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость в Испании по-прежнему очень низкая.
Например: при покупке ок. 250.000 евро и в зависимости от кадастровой стоимости, вы должны рассчитывать на 500-750 евро в год. Рекомендуется подготовить автоматический платеж через ваш банковский счет в Испании.

Общество домовладельцев

Если вы покупаете недвижимость в здании или комплексе, вы автоматически становитесь членом этого общества. В соответствии с уставом вы обязаны платить ежегодную плату за техническое обслуживание, общую страховку, лифт, административный сбор и т. д.

Подоходный налог

,1- 2% от кадастровой стоимости вашей недвижимости. Сверх этой суммы будет применяться 19% (текущая ставка в 2022 году) в год. В случае, если недвижимость сдается в аренду, налоги будут составлять 19% от вашего дохода от аренды, но вы можете вычесть все сопутствующие расходы до уплаты налогов. Как нерезидент, вы должны подавать свою налоговую декларацию, так называемую форму 210, каждый год.
Например: Недвижимость стоимостью 250 000 евро с кадастровой стоимостью 150 000 евро, годовая стоимость будет составлять от 315 до 570 евро.

Налог на капитал (имущественные налоги)

Уплачивается за недвижимость стоимостью от 700 000 евро.

Финансирование/Ипотека в Испании:

Нерезиденты Испании также могут подать заявку на получение ипотеки. В целом испанский банк будет финансировать до 75% от стоимости покупки. Например, если вы покупаете квартиру за 300 000 евро, график может быть следующим:

Цена покупки: 300 000 евро
Расходы на покупку: 35 000 (налоги, нотариус, адвокаты, расходы на оформление ипотеки и т. д.)
Итого: 335 000 евро
Ипотека: 225 000 евро (75% от стоимости покупки)
Частные средства: 110 000 евро

3

На самом деле у нас есть различные варианты, доступные в Испании, либо с фиксированной процентной ставкой (например, 10-15 лет +/-2%), либо с плавающей процентной ставкой в ​​зависимости от экономической ситуации.

Банки обычно взимают небольшую плату за открытие + соответствующие налоги за отчет об оценке.

Необходимые документы:

Для покупки:

• Паспорт
• Кроме того, в Испании вам потребуется так называемый номер NIE (идентификационный номер для иностранцев), чтобы иметь возможность приобрести недвижимость. Мы могли бы организовать необходимые документы для вас.

Для ипотеки:

• Последняя налоговая декларация, желательно на испанском языке.
• Рекомендательное письмо вашего домашнего банка.
• Документ о платежеспособности, выданный официальным учреждением в вашей стране.
• Другие дополнительные документы, подтверждающие, что вы в состоянии оплачивать ежемесячные платежи в течение срока действия ипотеки.

Пример различных шагов в процессе покупки

После того, как вы посетили различные объекты недвижимости, либо с вашим личным консультантом, либо через агентство недвижимости, вы решили начать переговоры с продавцом недвижимости.
Либо вы принимаете запрашиваемую цену, либо делаете официальное письменное предложение. В зависимости от личной ситуации продавца может быть принята небольшая скидка. Пожалуйста, проконсультируйтесь с вашим консультантом, как лучше вести переговоры.

Стандартная процедура покупки выглядит следующим образом:

ШАГ I

• Документ о бронировании

Вместе с предложением недвижимости покупатель вносит депозит в агентство недвижимости, чтобы показать что он/она настроен серьезно. Эта сумма может варьироваться от 2000 до 3000 евро. Важно, чтобы предложенная сумма была указана в этом документе. С продавцом свяжутся, и если он согласится, будет подготовлен договор купли-продажи. В случае, если продавец не примет предложение, плата за бронирование будет возвращена покупателю.

ШАГ II

• Договор купли-продажи

Если он подписан обеими сторонами, это официальный юридический документ. Должны быть включены все соответствующие детали, такие как общая цена продажи, окончательная дата нотариального акта, подробная информация из Реестра собственности и наличие непогашенных долгов, таких как ипотека. При подписании договора обычно производится оплата в размере 10%.
В большинстве случаев существует так называемая «отпускная оговорка». Покупатель может отказаться во время процесса, и он потеряет свой первоначальный взнос/депозит в пользу продавца. В случае, если продавец хочет отказаться, он должен удвоить сумму, полученную покупателем, чтобы компенсировать его/ее.