Кадастровая стоимость недвижимости: Как узнать кадастровую стоимость недвижимости по адресу или кадастровому номеру — сервис срочных выписок ЕГРН.Реестр

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Автор

Ахвердашвили Георгий Георгиевич

Стаж работы в области строительства — 1 год. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы — 1 год.

На чтение

8 мин.

Просмотров

692

Опубликовано

08.08.2022

Существует кадастровая и рыночная стоимость недвижимости. Зачастую они сильно различаются между собой, поэтому неясно на какую цену необходимо ориентироваться при проведении тех или иных мероприятий, а также понять, какая оценка стоимости недвижимости является более объективной.

Для ответов на эти вопросы необходимо разобраться в тонкостях формирования кадастровой и рыночной стоимости. Определение этих понятий даст наиболее полные ответы на многие вопросы, интересующие собственников.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС)

 — это то, насколько недвижимость оценило государство. Важно понимать, что жилье оценивается не индивидуально, а массово. В расчет берется несколько параметров по которым оценивается недвижимость:

• Материалы постройки: кирпичные и блочные будут отличаться по стоимости.
• Местоположение постройки: удаленность от центра или близость к промышленным зонам также влияет на кадастровую оценку стоимости.
• Год постройки: возраст влияет на качество, поэтому кадастровая оценка в обязательном порядке включает в себя этот параметр.

Эти параметры также играют роль и при рыночной оценке недвижимости, однако для кадастровой оценки недвижимости они являются ключевыми, тогда как состояние водопровода, ремонт в квартире, наличие дефектов вообще не берется в расчет.

Если речь идёт об участке, то кадастровая стоимость учитывает несколько иные параметры:

• Плодородность
• Прибыль, получаемая от участка
• Местоположение

Оценка кадастровой стоимости недвижимости игнорирует множество важных параметров, которые влияют на стоимость. Тогда зачем она нужна?

Важность кадастровой оценки

Государственные органы дают кадастровую оценку недвижимости для более прозрачного контроля за денежными потоками в следующих случаях:

• Вы решили подарить свою недвижимость. Процедура дарения облагается налогом, но так как никто ничего не платил, то за основу берется кадастровая стоимость. Налоговая ставка составит 13% от неё для граждан Российской Федерации и 30% для тех, кто гражданством не обладает.
• При обмене одного жилья на другое: бартер — это не товарно-денежные отношения, но за него все равно нужно платить налог.
• Расчет ежегодного налога на имущество. Составляет от 0.1 до 0.3% от кадастровой стоимости недвижимости.
• Налог при продаже недвижимого имущества. Как правило, используется рыночная оценка стоимости, но в случае, если сделка фиктивна и стоимость продажи ниже, чем кадастровая стоимость, то за расчет возьмут кадастровую оценку.
• Работа с нотариусом. Госпошлина — процент от кадастровой стоимости.
• Расчет ежегодного налога на земельный участок.

С 2020 года на всей территории Российской Федерации именно оценка кадастровой стоимости недвижимости используется для целей выше. Но ещё несколько лет назад была широко распространена инвентаризационная стоимость. Она была значительно ниже рыночной и ниже кадастровой. Отличалась рядом параметров, однако сейчас стала полностью неактуальной.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Это то, сколько готовы отдать за вашу недвижимость покупатели в данный момент. Рыночная стоимость (РС) — подвижная величина, на которую влияют тысячи факторов. Причем не все они объективны. Стоимость на жильё может кратно вырасти, как из-за нового транспортного маршрута до вашей недвижимости, так и благодаря появлению вашего дома в известном фильме (например).

Рыночную стоимость никто не устанавливает. Она формируется самостоятельно вследствие десятков причин. Более того, не существует «стандарта рыночной стоимости» даже в конкретный момент времени. Её нужно вычислять на основе стоимости жилья в определенном районе среди похожих объектов недвижимости.

На рыночную стоимость сильнее всего влияют:

• Покупательная способность граждан вследствие экономической ситуации в стране.
• Местоположение.
• Наличие ипотеки и других кредитных обременений.
• Состояние недвижимости.
• Наличие ремонта и его качество.

Это малая часть параметров, но на них нужно обратить внимание в первую очередь.

Зачем нужно определять рыночную стоимость?

Рыночная стоимость существует лишь в странах, где существует процедура купли-продажи недвижимости. Это и есть первая причина существования рыночной стоимости. К другим относятся:

• Получение кредита под залог недвижимости
• Оформление процедуры банкротства
• Конфискация имущества

В чем разница между кадастровой и рыночной оценкой?

В методах оценивания и целях для которых потребуется эта оценка.

Между кадастровой и рыночной стоимостью лежит пропасть различий. Например:

• Кадастровую устанавливает государство, а рыночная формируется сама исходя из ситуации на рынке.
• Кадастровая оценка необъективна, потому что не оценивает каждое жилье отдельно. Проводится массовая оценка, игнорирующая ряд параметров.
• Рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой. Примерно на треть в силу объективных причин, описанных выше.

Когда кадастровая стоимость может быть выше?

Подобные ситуации редки и могут возникать лишь в экстраординарных ситуациях. Вот часть из них:

• Неверная оценка: в документах допущена ошибка, площадь жилья оказалась больше заявленной и т. п.
• Жилье оказалось в зоне боевых действий или природных катаклизмов. Желающих купить жилье в таких местах будет немного.
• Большой отток жителей: жилье в вашем районе никому не нужно.
• Срочная продажа: важны любые деньги здесь и сейчас.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость важна при уплате налогов, поэтому её неверная оценка может неприятно ударить по кошельку. Если вы понимаете, что кадастровая стоимость завышена в силу технической ошибки, можно и нужно её оспорить.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию Росреестра или в суд.

При обращении вам понадобится:

1. Заявление по форме установленной законодательством РФ
2. Документы на недвижимость
3. Отчет независимой экспертизы
4. Выписка ЕГРН о стоимости недвижимости.

Полезная информация

Все статьи

Рекордный снос самостроя в Москве в 2023 году

Читать далее

Пожарные разрывы между зданиями

Читать далее

Техплан и техпаспорт в чем разница?

Читать далее

Бездоговорное потребление электроэнергии и отличие от безучетного

Читать далее

Все статьи

правила проведения и основные изменения в законе

Президент подписал поправки в закон, которым регулируется кадастровая оценка недвижимости. Исходя из нее мы платим земельный налог и налог на имущество (квартиры, дома). Поправок ждали — и граждане, и предприятия устали уже обивать пороги специальных комиссий и судов с требованиями пересмотреть оценку, иногда в разы превышающую ту стоимость недвижимости, по которой ее реально продать.

Что теперь должно поменяться и как снизить несправедливо завышенный, по вашему мнению, налог на квартиру или дачу — в нашей инструкции.

Когда можно жаловаться на неправильную оценку

Как и раньше, вариантов, в каких случаях гражданин вправе обжаловать кадастровую оценку, два.

1. Ссылаться на то, что в данных или при расчетах была ошибка.
2. Рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Тогда можно требовать, чтобы кадастровую стоимость снизили до рыночной.

Что посчитают ошибкой

Этот момент теперь прописан подробнее.

Ошибка — это, в самом простом случае, описка, опечатка, арифметическая ошибка или что-то в том же роде, но так или иначе повлиявшее на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Классический случай — когда в площади квартиры затесался лишний нолик. Или кадастровую стоимость квартиры посчитали, исходя из площади всей многоэтажки (было такое у одного из сотрудников «КП»).

Еще вариант ошибки — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.

О чем тут может быть речь?

Ошибкой, в частности, будет считаться, если оценщик неправильно учел условия, которые влияют на стоимость недвижимости. Как то: местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Ну скажем, у вас садовый участок (земля сельхозназначения). А вам кадастровую стоимость рассчитали как для земли под индивидуальное жилищное строительство, которая дороже.

Куда и с какими бумагами идти

Здесь предполагаются упрощения. При обоих вариантах оспаривания заявление можно будет подать через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой (да, теперь это только бюджетные учреждения, никаких частников). Раньше надо было идти в специальную комиссию или сразу в суд.

При варианте 1 (ошибка) подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Там нужно обосновать, в чем ошибка, и при необходимости приложить подтверждающие документы.

При варианте 2 (рассчитать по рыночной стоимости) нужно составлять заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. К нему должен быть приложен отчет (он был нужен и раньше — и на него, увы, придется потратиться) об оценке рыночной стоимости недвижимости. В этом случае остается возможность и обратиться в суд — если чиновники отказали.

За чей счет исправят ошибки

Опять все косяки граждане должны исправлять за свой счет? Не совсем.

Есть подвижки.

Приняв от кого-то заявление об ошибке, бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, должно в том числе определить, эта ошибка единичная или системная. То есть, скажем, касается одной отдельно взятой квартиры или всего дома. Если ошибка системная, исправить ее должны — и пересчитать кадастровую стоимость — у всех, кого это касается.

Характерный пример. Дом аварийный, но при определении кадастровой стоимости это не учли. Кто-то один из жильцов подал заявление, где указал на эту ошибку. Быть благодарны за это ему должны будут все собственники квартир в этом доме, потому что им кадастровую стоимость — с учетом аварийности дома — тоже пересчитают. И им уже для этого никуда ходить с заявлениями не надо.

Еще один момент, даже более важный. Усовершенствован сам механизм кадастровой оценки и переоценки.

• Государственные бюджетные учреждения, которые теперь этим занимаются вместо частных оценщиков, будут получать больше данных, в том числе от Росреестра.
• С 2022 года установлен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки: раз в четыре года для большинства регионов, раз в два года для городов федерального значения — по их решению). Это позволит избежать ситуаций, когда, как поясняют в Росреестре, собственники недвижимости оказываются поставлены в неравные условия. Известная ситуация, когда на два одинаковых садовых участков, расположенных через дорогу, земельный налог почему- то отличается в два раза. А просто один из них оценили позже — и кадастровая стоимость оказалась выше.
• Для тех ситуаций, когда цены на недвижимость резко падают, предусматривается отдельный механизм пересчета кадастровой стоимости. На этот случай будут высчитывать еще и индексы рынка недвижимости. Если этот индекс для какого-то региона снизится более чем на 30%, кадастровую стоимость пересчитают в меньшую сторону автоматом, не дожидаясь, пока там придет время делать новую оценку.

Когда пересчитают налог, если признали ошибку

Тут тоже прописано новшество.

— Крайне важно для налогоплательщиков новое правило: ошибка в определении кадастровой стоимости будет исправляться ретроспективно, если исправление приводит к уменьшению кадастровой стоимости, — объяснил корреспонденту КП исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. — В то же время, в случае ее увеличения, новая кадастровая стоимость будет применяться лишь со следующего года.

Что это означает, если без юридических сложностей? Если кадастровая стоимость изменена в меньшую сторону, меньший налог вам насчитают уже за тот год, когда это произошло. А если в большую — только за следующий.

Кто понесет ответственность

Виновных, как всегда, не будет? Это была одна из претензий к системе кадастровой оценки. Кадастровые оценщики что-то насчитали «с потолка» и перепутав данные, местные власти все это благополучно утвердили — и все «чистенькие». А расплачиваются граждане, которые вынуждены либо платить взятые с потолка налоги, либо бегать по инстанциям и за свой счет бороться за справедливость.

Теперь, как минимум, одна категория ответственных в законе обозначена. Это директора тех бюджетных учреждений, которые проводят кадастровую оценку. Тут система будет такая. Если доля подтвержденных судом отказов этого самого бюджетного учреждения исправить завышенную кадастровую оценку (то есть гражданин обратился сначала обычным порядком, через МФЦ, с требованием снизить кадастровую оценку — ему отказали, затем он пошел с тем же в суд и его выиграл) превысит 20%, директор учреждения лишится должности.

Откуда берется кадастровая стоимость

В соответствии с законом, оценщики должны в обязательном порядке учитывать такие факторы.

Для зданий, помещений, сооружений, машиномест:

• местоположение,
• год постройки,
• материал стен объекта недвижимости,
• серия многоквартирного дома,
• ветхое или аварийное состояние объекта,
• расположение недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Для земельных участков:

• местоположение,
• расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Оценщик обязан провести обязательный контроль качества полученных результатов с учетом сложившейся на рынке недвижимости реальной ситуации с ценами. Для этого должны использоваться в том числе сведения о сделках, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Различаются ли налоги на недвижимость на Балеарских островах?

Сборы на этих испанских территориях едины, но сложны, с тремя категориями годовых ставок

Индия Стоутон

| Первоначально опубликовано 23 июня 2022 г. | Особняк Глобал

Александр Шимек / unsplash

Каждую неделю Mansion Global задает налоговый вопрос юристам по налогам на недвижимость. Вот вопрос этой недели.

В: Я хочу купить дом на одном из Балеарских островов в Испании. Есть ли разница между островами, когда речь идет о налогах на недвижимость при покупке?

О: Налоги на недвижимость на всех Балеарских островах одинаковы. Испанский архипелаг включает в себя крупные острова Майорка, Менорка, Ибица и Форментера, а также более мелкие острова и островки, такие как Кабрера, Драгонера и С’Эспальмадор.

«Когда вы покупаете недвижимость на островах, вы платите НДС [налог на добавленную стоимость] или налог на передачу собственности», — сказал Леон Фернандо Дель Канто, руководитель Del Canto Chambers, международной группы налоговых и юридических услуг, базирующейся в Лондоне.

Недвижимость в новостройке, приобретенная непосредственно у застройщика, облагается единовременным фиксированным уплатой НДС в размере 10% от общей стоимости недвижимости плюс дополнительный единовременный гербовый сбор в размере 1,5%, при этом общая сумма налога составляет 11,5%. от стоимости имущества.

Вторичная недвижимость облагается масштабируемым налогом на передачу собственности в размере от 8% до 11,5%.

Недвижимость стоимостью менее 400 000 евро (420 000 долларов США) облагается налогом по ставке 8%; недвижимость от 400 000 до 600 000 евро под 9%; недвижимость от 600 000 до 1 млн евро под 10%; и недвижимость стоимостью более 1 миллиона евро под 11,5%.

Налог рассчитывается диапазонами, поэтому покупатель, потративший 720 000 евро на недвижимость, должен будет заплатить 62 000 евро единовременного налога на покупку, поскольку первые 400 000 евро будут облагаться налогом по ставке 8%, следующие 200 000 евро 9% и последние 120 000 евро под 10%.

Подробнее : Какой налог на недвижимость я буду платить за второй дом в Турции?

Владельцы недвижимости также обязаны платить ежегодные налоги на недвижимость, которые принимают три различных формы. Во-первых, это ежегодная ставка городской ратуши (известная как IBI), которая определяется оценочной стоимостью имущества, установленной местным кадастровым управлением, которая часто ниже продажной цены. Этот налог распространяется на всех владельцев недвижимости. Для квартир он редко превышает 1000 евро в год, а для домов — от 1500 до 4000 евро в год, в зависимости от возраста и зарегистрированной стоимости недвижимости. Существует также ежегодный налог на вывоз мусора в размере от 200 до 400 евро.

«Если вы являетесь нерезидентом, вы также платите подоходный налог и налог на имущество», — сказал г-н Дель Канто.

Владельцы второго дома, в том числе лица, не проживающие в Испании постоянно, должны платить дополнительный ежегодный налог, называемый подоходным налогом. «Это фиксированная сумма, основанная на кадастровой стоимости недвижимости. Это 1,1% от кадастровой стоимости, а потом из этой цифры вы платите 24%», — сказал он. «Этот налог не существует ни в одной другой стране, поэтому у вас нет освобождения от двойного налогообложения».

Подробнее : Существуют ли различия в налогах на недвижимость в разных районах Южной Флориды?

Таким образом, если недвижимость стоит 400 000 евро, владелец-нерезидент должен будет заплатить подоходный налог в размере 1 056 евро. Если владелец сдает недвижимость в аренду, весь доход от аренды также будет облагаться налогом за вычетом любых финансовых затрат, таких как налоги на ипотеку и эксплуатационные расходы, такие как счета за воду и электричество.

Наконец, владельцы недвижимости стоимостью более 700 000 евро также должны платить ежегодный налог на богатство, который может достигать 3,45% для недвижимости стоимостью более 10 млн евро. Однако в некоторых случаях инструменты договоров об избежании двойного налогообложения или определенные структуры компаний могут означать, что налог на имущество будет снижен или упразднен. Стоит проконсультироваться с местным финансовым консультантом, чтобы подтвердить, какая сумма налога на богатство причитается и применимы ли какие-либо юридические лазейки.

Щелкните, чтобы прочитать, что эксперты по налогам делятся ответами и советами на насущные налоговые вопросы читателей

Читать следующую историю

Градостроительная ценность территории как основа оценки зонирования при проведении кадастровой оценки недвижимости

Открытый доступ

Проблема		Веб-конференция E3S. Том 110, 2019 Международная научная конференция SPbWOSCE-2018 «Бизнес-технологии для устойчивого развития городов»
Номер статьи		02121
Количество страниц)		7
Раздел		Экологический менеджмент и экономика
DOI		https://doi.org/10.1051/e3sconf/201911002121
Опубликовано онлайн		09 августа 2019 г.

E3S Web of Conferences 110 , 02121 (2019)

Градостроительная ценность территории как основа оценки зонирования при проведении кадастровой оценки недвижимости Соколова и Нафсет Хушт

Кафедра кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, 350011, Краснодар, Россия

[email protected]

Реферат

В современных российских условиях правильное определение кадастровой стоимости является одной из важнейших задач которые стимулируют функционирование, устойчивый рост и развитие экономики страны. Научно обоснованный механизм кадастровой оценки будет способствовать построению устойчивых экономических отношений между государством и обществом. Необоснованное изменение кадастровой стоимости может негативно сказаться на бюджете муниципального образования и интересах собственников. В связи с этим определение кадастровой стоимости на основе научно обоснованных методов и подходов является приоритетным; позволяющих раскрыть потенциал и резервы населенных пунктов, проводить градостроительную политику, направленную на повышение градостроительной ценности территорий. Имеющаяся методическая база не в полной мере объясняет сущность ценового районирования, ряд существенных факторов градостроительной ценности территории, таких как инфраструктура и существующая застройка, и, как следствие, их влияние на алгоритм определения кадастровой стоимости. пропущенный. Использование общенаучных методов, теоретико-экономико-статистического анализа и моделирования позволило уточнить методику кадастровой оценки с учетом влияния зонирования и градостроительной ценности территорий на результат кадастровой оценки.