Кадастровая стоимость квартиры –методы оценки
Любое жилое помещение обладает определенными критериями, порой, присущими только ему. Среди них немаловажное значение имеет стоимостной критерий. Стоимость квартиры различают рыночную и кадастровую. Данные величины не будут равными. Рыночная стоимость квартиры – это средняя цена на данный жилой объект на рынке недвижимости на сегодняшний день, Но что же из себя представляет кадастровая стоимость , для чего она может потребоваться и как узнать кадастровую стоимость квартиры?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Кадастровая стоимость квартиры — что это?
Кадастровая стоимость квартиры – это стоимость квартиры на рынке недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Кадастровой палатой).
Данная величина определяется официально, что подтверждается соответствующими документами. Официальная оценка жилого помещения, в первую очередь необходима для решения вопроса налогообложения. Кроме того, без нее не обойтись в случае продажи квартиры.
В настоящее время кадастровая и рыночная стоимость квартиры становятся практически равными, за последние пять лет произошел значительный скачек данной цифры.
Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры
Если из определения понятия становится ясно, что рассчитывается данная величина соответствующей организацией, то пока не ясно каким образом производится расчет.
Существует определенная методика, которой пользуются оценщики. В данную методику включается несколько методов, каждый из которых применяется в той или иной ситуации.
Для оценки кадастровой стоимости квартиры используются следующие методы:
- сравнительный метод оценки недвижимости – при данном методе, оценивающая организация опирается на данные по сделкам с аналогичной недвижимостью, и на основании сравнения данных делает вывод. Данный метод считается наиболее точным в оценочной среде.
- затратный метод оценки недвижимости – используется данный метод, как правило,для того, чтобы определить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства. Для определения стоимости в данном случае принимается во внимание совокупная стоимость затрат, понесенных при строительстве объекта. В данном случае применении сравнительного метода оценки будет недостоверным.
- доходный метод оценки недвижимости – данный метод является наименее оптимальным, применим только в случае невозможности определить стоимость квартиры при помощи метода затратного подхода в оценке недвижимости и метода сравнительного подхода к оценке недвижимости. При применении метода доходного подхода к оценке недвижимости во внимание принимаются данные о ценах на аренду, обслуживание объекта и некоторые другие параметры.
Где узнать кадастровую стоимость квартиры
Если для той или иной цели необходимо установить, каков размер кадастровой стоимости помещения, куда лучше обратиться?
Важно, существует несколько источников для определения стоимости жилого помещения. Отличия данных источников в скорости получаемой информации, а также ее полноте и достоверности. После ознакомления со всеми источниками, можно выбрать для себя тот, который будет наиболее оптимальным.
- Росреестер – узнать кадастровую стоимость квартиры поможет данный источник, он наиболее быстрый для получения информации. Поскольку все данные можно получить в режиме он-лайн, для этого необходимо лишь перейти на официальный сайт данной организации. Для данных целей на официальном сайте существует специальный раздел под названием «Справочная информация по объектам недвижимости». После перехода в данный раздел необходимо заполнить все обязательные поля, и нужная информация будет тут же предоставлена.
Не смотря на то, что данный источник является наиболее быстрым, он не самый информативный, поскольку необходимые данные могут отсутствовать в базе.
- Кадастровый паспорт. Если данный документ на объект недвижимости в наличии, то вопросов с кадастровой ценой возникать не должно. Достаточно лишь открыть кадастровый паспорт и посмотреть данные в соответствующей графе.
- Кадастровая палата. Данный источник является наиболее достоверным, поскольку информация о том, какова стоимость квартиры выдается в виде официального документа (справки), заверенного печатью кадастровой палаты. Однако, для того, чтобы получить справку о кадастровой стоимости квартиры , необходимо написать заявление, а также выждать установленный срок. Однако, имея на руках официальный документ, подтвердить кадастровую стоимость объекта можно в любой организации и органах власти.
Как оспорить результаты оценки кадастровой стоимости
Что же делать, если результаты кадастровой оценки не устраивают собственника жилого помещения?
Законодателем предусмотрена судебная процедура для оспаривания данного вопроса. Заявителями в данном случае могут выступать физические лица, юридические лица и органы государственной власти. Основным условием является то, что заявитель должен быть обязательно заинтересованным лицом в вопросе оценки объекта недвижимости.
Важно, граждане, которых по каким-то причинам не устроит разница между кадастровой и реальной рыночной стоимостью, могут оспорить результаты оценки во внесудебном порядке. Для процедуры внесудебного рассмотрения данных вопросов существует комиссия, которая занимается рассмотрением споров по данному вопросу.
Для решения вопроса о том, какова величина кадастровой стоимости его жилого помещения, гражданину необходимо обратиться в данный орган с заявлением. Поданное заявление должно быть рассмотрено в течение календарного месяца. Если доводы заявителя будут признаны обоснованными, вопрос о стоимости его жилого помещения будет пересмотрен.
Скачать образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости
Вопросы, связанные с определением и расчетом кадастровой стоимости квартиры объектов не являются вопросами первого значения, пока гражданин не столкнется с ситуацией, в которой данная величина будет играть важную роль.
Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как выселить соседей?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!
Заработали новые правила оценки кадастровой стоимости недвижимости
2 марта вступил в силу новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости. Это порядок касается ограниченного круга объектов.
Документ устанавливает порядок определения кадастровой стоимости новых (или вновь учтенных) объектов, объектов, у которых изменились количественные и качественные характеристики, а также уже учтенных объектов, при включении сведений о них в ЕГРН. Прежде всего, это земельные участки, незавершенное строительство, отдельные помещения в зданиях и машино-места».
«Если не вдаваться в ненужные подробности, то данный порядок указывает, что кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается путем умножения площади объекта на УПКС. Самая главная деталь в данной формуле — это УПКС или удельный показатель кадастровой стоимости. Грубо говоря, оценщик берет группу схожих объектов в регионе, городе, населенном пункте и так далее. Затем с помощью математических операций выводит среднее значение УПКС. Дальше площадь, объем или иная характеристика конкретного объекта умножается на УПКС, и получается кадастровая стоимость. Естественно, что последняя может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону от реальной, рыночной цены недвижимости», — рассказа «Российской газете» юрист Олег Сухов.
По его словам, ничего принципиально нового в такой методике нет. Она уже давно применяется для объектов незавершенного строительства, неопределенного вида использования, а также для земельных участков. Просто раньше все эти требования были закреплены в многочисленных методических указаниях и порядках определения стоимости вышеперечисленных объектов. Теперь Минэкономразвития отменил их и свел уже существующие правила в один документ.
«Впрочем, документ содержит и новеллы. Так, в нем появились указания на порядок расчета стоимости машино-мест. Интересно, что стоимость машино-места определяется с использованием УПКС для нежилых помещений. Я не думаю, что это хороший вариант. Все-таки машино-место — это своеобразный объект недвижимости, и для расчета его кадастровой стоимости нужны немного другие параметры, — отмечает юрист. — Еще одно новшество — определение стоимости единого недвижимого комплекса. Она будет высчитываться обычным сложением размеров кадастровой стоимости зданий, участков и других объектов, входящих в ЕНК.
Также более подробно расписан механизм определения кадастровой стоимости земельных участков. Например, при объединении наделов, в случае их перераспределения с нераспределенными землями или в ситуации, когда участок имеет больше одного вида разрешенного использования.
Подводя итог, продолжает Олег Сухов, новый порядок определения кадастровой стоимости не ведет к дополнительным преимуществам. «Да, собственники незавершенного строительства, ЕНК и перераспределяемых наделов получили понятное представление о том, как рассчитывается стоимость их недвижимости. Кроме того, теперь при объединении участков или при их перераспределении с нераспределенными землями будет устанавливаться более низкая (чем обычно) кадастровая стоимость. Это, конечно, расширит возможности для аренды и продажи земли».
Однако стоимость, рассчитанная с помощью УПКС, как говорится, все равно является «средней по больнице». При большом отклонении от рыночной цены, собственнику придется оспаривать кадастровую стоимость в судебном порядке.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, причины ее завышения
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — актуальный вопрос. Как рассчитывается кадастровая стоимость земли? Не каждому человеку известно, что участок земли имеет три разновидности стоимости: кадастровую, рыночную, и нормативную.
Первая применяется в документации на недвижимость. По ней обычно рассчитывается налог.
Нормативная, рыночная и кадастровая стоимости, какая связь между ними существует
Перед оформлением земельного надела потребуется разобраться с тем, сколько он стоит. Этот учёт регламентирован ФЗ 221 от 24 июля 2007 г.
Чтобы их выяснить достаточно обратиться Рос реестр по месту прописки. На основании заявления эта организации выдаст акт с указанием цены на земельный участок.
Следует понимать, что все три вида институтов имеют разный характер. Тем не менее правовая основа у них схожа.
Одна из главных задач всех трех видов состоит в том, чтобы привлечь участки в оборот. Важно знать, без определения той или иной стоимости ни одна территория в оборот не пойдёт.
Конечно, здесь есть и некоторые исключения. К примеру: безвозмездная передача участка, продажа муниципальных земель и тому подобное. Здесь не будет играть роли ни один вид цены.
Кроме того, всеми тремя институтами уничтожена государственная монополия на территории земли. Страна перешла к различным формам собственности и безвозмездной передачи участков людям. Различительными чертами будут именно определения понятий.
Нормативная цена устанавливается органами исполнительных властей совместно с соответствующими структурами местного самоуправления.
Определяет она именно норму на тот или иной надел в целом. Установление такой стоимости производится федеральной властью, а утверждается уже местной.
В основном она используется для исчисления налогов за недвижимость. Что касается рыночной цены, здесь, скорее всего, вопросов ни у кого не возникает.
Это стоимость, установившаяся в том или ином регионе на данном рынке. Рыночная стоимость имеет самое ходовое использование.
Оценку недвижимости по рыночной стоимости можно произвести в любом профильном агентстве, заказав процедуру оценки.
Многие люди даже путают, и не имеют понятия в различиях всех трёх видов стоимости. Кадастровая цена может быть, также, установлена в процентном отношении от рыночной стоимости.
Она всегда будет меньше, чем цена недвижимости на рынке.
Теперь давайте разберёмся, для чего требуется знать кадастровую цену земельного участка:
- Для урегулирования отношений и совершения различных юридических сделок, когда земля находится во владении.
- При оплате налога.
- Цена, как правило, устанавливается в процентном отношении.
- При выставлении земли на аукцион.
- Для увеличения показателя рыночной цены на землю. Чем выше кадастровая цена, тем больше рыночная.
Если рассматривать связь между рыночной и нормативной ценой, вторая не должна превышать первую на 75 %.
В любом случае все три стоимости могут оказаться необходимыми для тех или иных целей.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, формула расчета
Указанная цена участка — величина не постоянная, пересматривать ее следует по происшествии 5 лет
Как рассчитывается кадастровая стоимость земли? Исчисление кадастровой цены территории надела производят специалисты оценщики.
В соответствии с законом пересматривать кадастровую цену нужно каждые пять лет.
С этой целью предпринимаются следующие действия:
- выносится решение об оценке земли;
- оформляется список подлежащих оценке участков;
- нанимается компания оценщик, с которой заключается сделка на выполнение соответствующих работ;
- происходит процедура оценки на основании договора, далее готовится отчёт о проделанной работе;
- производится экспертиза поданной отчётной документации;
- утверждение стоимости;
- информация заносится в специальный реестр и обнародуется.
Чтобы рассчитать эту стоимость оценщиками используются специальные методички. Они утверждаются законодательно.
Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка? Рассмотрим подробно, как посчитать кадастровую стоимость земельного участка, формула:
S x (F1+F2) x K, где:
- S– квадратура территории, обозначается в кв. метрах;
- F1 – линейный показатель качественных характеристик благоустройства населенного пункта, обозначается в руб. за метр кв.;
- F2 – функция формата сделки, тоже обозначена в рублёвом эквиваленте;
- K – переходной коэффициент.
После внимательного изучения формулы становится понятно, что только человек со специальным образованием способен её рассчитать этим образом. Простому заинтересованному лицу это будет не под силу.
Как самому рассчитать кадастровую стоимость земли — используем интернет
Самый простой способ — воспользоваться услугами сайта Росреестр
Не каждый человек умеет пользоваться различными формулами. Тогда они задаются вопросом, как самому можно произвести земельный расчёт.
Сейчас прогресс ушёл далеко вперёд и большое количество информации можно получить через интернет. Есть достаточно простой вариант выяснить такую стоимость участка земли. Для этого требуется зайти на сайт Рос реестра.
Дальше требуется выбрать окошко «Справочная информация по объектам недвижимости online» и пункт «Публичная кадастровая карта».
Дальше требуется забить кадастровый номер или наименование населённого пункта. Остальное дело техники. Здесь требуется подставить только свои параметры.
Мнение юриста-эксперта:
Мнение эксперта
Гуменюк Екатерина Владимировна
Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.
Задать вопросКадастровая стоимость земельных участков, это цена участка, используемая для исчисления налога, начисления суммы арендной платы за участок. Зачастую такая стоимость используется для расчета государственной пошлины, например для обращения в судебные органы или вступления в наследство.Раз в пять лет проводится оценка кадастровой стоимости и в каждом регионе выносится нормативный акт, утверждающий ее стоимость. В нем указывается цена земли с разбивкой по районам с учетом населенных пунктов и категории земель.
Зная удельный показатель стоимости одного квадратного метра земли можно предположительно рассчитать цену планируемого для взятия земельного участка, умножив ставку на площадь.
С постановлениями и стоимостью земли можно ознакомиться на официальных сайтах земельных департаментов каждого региона. Если земельный участок уже сформирован, то его цену можно узнать на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее окошечко кадастровый номер.
При выставлении земельного участка на торги в аукционной документации обязательным приложением является кадастровый паспорт, исходя из которого можно увидеть кадастровую цену участка, так как на торги выставляются уже готовые земли.
Если возникла сложность в расчетах, можно зайти на официальный сайт публичной кадастровой карты и найдя территорию, которую планируется взять, можно встать мышкой на любой рядом расположенный участок, увидеть его площадь и кадастровую стоимость всего участка.
Рассчитав цену одного квадратного метра и умножив на площадь необходимого участка можно приблизительно вычислить кадастровую стоимость.
Точную цифру могут определить только кадастровые органы при постановке участка на учет.
В каких случаях кадастровая стоимость земли может быть изменена
Существуют причины, по которым кадастровая цена земли может оказаться завышенной
Важно понимать, что этот вид стоимости земли является основным фактором, который определяет экономические затраты и эффективность использования территории земли.
Процесс оценки является достаточно сложным. В нём присутствует множество различных нюансов. В жизни часто встречаются ситуации, что кадастровая цена завышена или совсем не соизмерима с рыночной ценой земельного участка.
Рассмотрим подробно, с чем может быть связано завышение этого вида стоимости земли:
- Первая причина, это неверное отнесение земли к разрешённому виду использования. То есть для различных видов, стоимость за квадратный метр колеблется достаточно сильно.
- Второй фактор, который влияет на стоимость, это отдельные показатели. К примеру, не учтена транспортная доступность или какие—то особенности участка.
Кроме того, органы власти местного самоуправления определяют показатель кадастровой стоимости без оснований. И, конечно, эти действия существенно завышают её размер во много раз.
Всегда существует возможность исправить допущенные ошибки. Для этого требуется оспорить такие данные.
Когда результаты установления кадастровой цены затрагивают права и обязанности организаций, оспорить результаты возможно двумя способами:
- С привлечением специальной комиссии, которая рассматривает подобные споры. Но важно помнить, этим способом можно оспорить результат только в течение шести месяцев с времени внесения данный в кадастр.
- В остальных случаях оспорить результат возможно только через судебную инстанцию.
Важно понимать, что произвести оценку кадастровой стоимости заставить нельзя.
Но, тем не менее, делать это необходимо в следующих ситуациях:
- Когда почва испорчена или наоборот облагорожена и стала лучше. Тогда, скорее всего, потребуется и экспертиза самой почвы.
- В случаях необходимости её изменения: увеличение, приравнивание к рыночной цене или снижение.
- Когда обнаружены неверные сведения в документации. К примеру, неверная дата проведения экспертизы.
- Если разница между рыночной и кадастровой составляет больше тридцати процентов, тоже возникает необходимость вызвать оценщиков для проведения переоценки.
Случаи завышения кадастровой стоимости участков
Оспаривание стоимости по кадастру владельцами участка поможет им получить немалую экономию
Следует понимать, оспаривать результаты кадастровой оценки нужно в любом случае. Это будет существенной экономией денежных средств, прежде всего, владельца недвижимости.
В жизни присутствует несколько распространённых случаев завышения этого показателя:
- Применение большого удельного показателя для определённого вида дозволенного применения.
- Неправильное определение вида разрешенного использования территории, что и приводит к повышению удельного показателя.
- Показатель кадастровой стоимости территории земли больше рыночной цены. Обычно наоборот рыночная выше.
- Когда она утверждена после 22 июля 2010 г. и явно завышена.
Все вышеперечисленные примеры подразумевают необходимость переоценки и определения реальной стоимости участка.
Из статьи стало понятно, как самому рассчитать кадастровую стоимость земельного участка. Это можно сделать по формуле или с помощью интернета.
Кроме того имеется возможность запросить готовые данные в специальной кадастровой организации.
Смотрим видео о том, как узнать кадастровую стоимость земельного участка:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Смотрите также Телефоны для консультацииКак инвесторам следует проводить расчет стоимости недвижимости
Перейти к
Любой инвестор знает, что оценка стоимости недвижимости является важным аспектом принятия разумных инвестиционных решений. Использование хорошего средства оценки стоимости имущества, будь то ваша система или онлайн-инструмент, может помочь минимизировать путаницу и ошибки, которые слишком часто возникают при выполнении сложных финансовых расчетов. Ниже вы найдете обсуждение нескольких подходов к расчетам оценки собственности , включая пошаговые инструкции по выполнению этих расчетов.Читайте дальше, чтобы определить лучший оценщик стоимости недвижимости для вашей инвестиционной ниши.
8 номеров для точного расчета стоимости имущества
Для любого типа расчета стоимости недвижимости потребуется практическое знание ключевых цифр, таких как первоначальный взнос, ипотечный платеж, процентная ставка и многие другие. Прежде чем приступить к подсчету стоимости недвижимости, убедитесь, что вы сделали предварительный шаг в сборе цифр, которые обычно требуются в этом анализе:
Ипотечный платеж: Ипотечный платеж — это ежемесячный платеж, производимый кредитору в счет имущественной ссуды.Часть платежа поможет погасить первоначальную основную сумму кредита, а другая часть — это проценты, выплачиваемые кредитору. Выплата по ипотеке может включать или не включать налоги на имущество и страховку.
Авансовый платеж: Авансовый платеж — это первоначальный платеж наличными, который представляет собой процент от общей покупной цены собственности. Хотя покупатели жилья, которые берут ссуду Федерального управления жилищного строительства (FHA) или планируют арендовать недвижимость, могут поставить всего 3 балла.5 процентов, большинство инвесторов должны ожидать внесения первоначального взноса в размере от 20 до 25 процентов от покупной цены.
Доход от аренды: Инвесторы часто используют прогноз арендного дохода, чтобы претендовать на получение ипотечной ссуды. Доход от аренды, который покрывает больше, чем просто ежемесячный платеж по ипотеке, будет рассматриваться кредитором как менее рискованный и может привести к лучшим условиям кредита.
Соотношение цены к доходу: Отношение цены к доходу является популярным показателем доступности жилья.Это соотношение сравнивает медианную цену домохозяйства и средний доход домохозяйства в данном районе. Жилье становится более доступным по мере уменьшения коэффициента.
Соотношение цены и арендной платы: Чтобы найти соотношение цены и арендной платы, разделите медианную цену дома на среднюю годовую арендную плату в данном районе. Отношение измеряет относительную доступность аренды по сравнению с покупкой на данном рынке жилья. Инвесторам следует избегать инвестирования в рынки с высокими коэффициентами, такими как 20 или выше, поскольку это свидетельствует о том, что рынок более благоприятен для арендаторов.
Денежный поток: Денежный поток, часто измеряемый на ежемесячной или годовой основе, измеряет чистый доход от собственности после вычета любых расходов и платежей по ипотеке из дохода от аренды. Денежный поток считается положительным, если есть остаток после того, как произведены все расходы и платежи за эту конкретную недвижимость. И наоборот, отрицательный денежный поток является результатом того, что арендного дохода недостаточно для покрытия расходов владельца на эту конкретную недвижимость. Инвесторы всегда должны избегать недвижимости с прогнозируемым отрицательным денежным потоком.
Валовая доходность от аренды: Валовая доходность от аренды дает инвесторам годовой доход от собственности, измеренный по отношению к общей покупной цене. Чтобы определить валовой доход от аренды, найдите общий доход от аренды за один год, также известный как размер арендной платы, разделенный на общую стоимость покупки недвижимости, включая затраты на закрытие, сборы и любые затраты на ремонт. В процентах более высокая доходность от аренды означает более выгодные инвестиции.
Ставка капитализации: Ставка капитализации, или ставка капитализации, может показать потенциальную норму прибыли на данную инвестицию в недвижимость.Обычно валовой доход от сдачи в аренду продвигается дальше, принимая во внимание операционные расходы на недвижимость. Простая формула для определения ставки капитализации — разделить чистый операционный доход (NOI) на продажную цену недвижимости.
[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях, позволяющих максимизировать свой денежный поток и достичь финансовой свободы. ]
Методы определения ставки капитализации
Ставка капитализации является ключевым показателем при сравнении потенциальных инвестиций.Причина этого заключается в том, что максимальная ставка учитывает затраты, понесенные при владении арендуемой недвижимостью, и может предоставить более полную картину потенциального дохода, который она может приносить. Хотя нет четких стандартов для «хорошей» или «плохой» ставки капитализации, в контексте конкретной инвестиции это число может быть особенно полезным. К счастью, есть несколько способов определить ставку капитализации в зависимости от имеющейся у вас информации.
Метод полосы инвестиций
Согласно Investopedia, метод диапазона инвестиций лучше всего использовать для финансируемых инвестиций в недвижимость, поскольку он зависит от процентных ставок на недвижимость.Формула этого метода требует двух основных переменных: компонента финансирования и компонента собственного капитала. Компонент финансирования относится к сумме капитала, предоставленного кредитором, и может быть определен путем умножения ставки по ипотеке на соотношение кредита к стоимости. Компонент собственного капитала относится к капиталу, поступающему от инвестора, и определяется путем умножения ставки доходности на процент от собственного капитала.
Извлечение на рынке
Рыночная добыча — это, пожалуй, самый удобный метод оценки капитализации данной собственности.Инвесторы, которые могут рассчитать чистую операционную прибыль, не должны испытывать проблем при работе с методом рыночной добычи. Начните с добавления общих расходов на недвижимость, включая расходы на ремонт, налоги, страховку, сборы и любые расходы на вакансию. Затем возьмите годовой доход от аренды и вычтите общие расходы (рассчитанные выше). Разделите полученное число на общую стоимость недвижимости. Конечный процент — это ваша ставка капитализации.
Метод наращивания
Метод наращивания является вторым наиболее распространенным способом определения ставки капитализации.Инвесторам необходимо будет начать с процентной ставки, а затем определить ликвидность, возврат и премию за риск. Это будет самая сложная часть формулы, хотя это можно сделать. После того, как вы определили эти переменные, просто сложите проценты для максимальной ставки. Чтобы узнать больше о расчете упомянутых премий, ознакомьтесь с этим руководством от Investopedia.
Как оценить инвестиционную недвижимость
Следующие шаги демонстрируют, как оценить инвестиционную недвижимость, используя несколько из восьми обычно используемых чисел, указанных выше.Не существует единственно правильного подхода к оценке инвестиционной сделки; Скорее, опытные инвесторы должны произвести несколько расчетов, чтобы проанализировать инвестиционную сделку с разных точек зрения. Чтобы начать, выполните следующие действия:
Определите справедливую рыночную стоимость недвижимости: Как правило, недвижимость продается по справедливой рыночной стоимости (FMV) на открытом рынке. Другими словами, это согласованная цена между тем, что готов предложить полностью информированный покупатель, и тем, что продавец готов принять.Чтобы найти это значение, сравните другие недавно проданные объекты недвижимости в этом районе, сопоставимые по размеру, возрасту и состоянию.
Рассчитайте восстановительную стоимость: Сколько будет стоить создание точной копии имеющейся собственности? Процесс вычисления стоимости путем ответа на этот вопрос называется методом восстановительной стоимости. Это включает покупную цену земли, стоимость рабочей силы и материалов, но не включает амортизацию.Этот метод полезен, когда трудно определить сопоставимые свойства.
Спрогнозируйте потенциальный доход от аренды: Если недвижимость под рукой в настоящее время является доходной, свяжитесь с текущими владельцами и спросите, сколько они берут за аренду. Это также будет хорошей возможностью спросить список ежемесячных расходов, а также причину, по которой они продают недвижимость. Если в настоящее время владельцев нет или они не желают предоставлять данные, обратитесь в местные компании по управлению арендой и узнайте о сопоставимых данных в этом районе.
Оценка годового чистого операционного дохода (NOI): Чистый операционный доход рассчитывается путем вычета общей суммы дохода, полученного от собственности, за вычетом всех операционных расходов, таких как страхование и налоги на имущество, обслуживание, ремонт и плата за управление. . Поскольку расходы могут колебаться от месяца к месяцу, инвесторы должны знать, что годовой NOI является приблизительным.
Расчет ставки капитализации: Ставка капитализации, или для краткости, может быть рассчитана путем деления общей покупной цены или рыночной цены собственности на чистый операционный доход (NOI), рассчитанный выше.Некоторые инвесторы будут утверждать, что ставка капитализации является наиболее важным показателем для сравнения стоимости недвижимости, поскольку она заставляет инвесторов детально прогнозировать все возможные расходы, позволяя им точно найти лучшую стоимость.
Рассчитайте наличные при возврате наличных, если применима ипотечная выплата: Если требуется ипотечная выплата, ее сначала нужно будет учесть в качестве расхода в приведенном выше расчете чистой операционной прибыли. После того, как это будет сделано, разделите годовой NOI на общую стоимость первоначального взноса и любых ремонтов, сделанных до сдачи недвижимости в аренду.В результате будет получен процент, который представляет, сколько будет зарабатывать недвижимость по отношению к вложенной сумме денег.
Расчет стоимости имущества на основе дохода от аренды
С точки зрения недвижимости стоимость сдаваемой в аренду собственности можно сравнить с аналогичной недвижимостью, недавно проданной по соседству. Однако эта оценка не принимает во внимание компонент дохода. В случае расчета стоимости недвижимости на основе дохода от аренды инвесторы могут использовать валовой множитель арендной платы (GRM), который измеряет стоимость собственности относительно ее дохода от аренды.Для расчета просто разделите стоимость недвижимости на годовой доход от аренды. Затем GRM можно использовать в качестве эталона при оценке сопоставимой доходной собственности.
Что такое многоквартирная недвижимость?
Под многоквартирной недвижимостью обычно понимают жилые комплексы, в которых можно сдавать в аренду более одного помещения. Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, существует множество стратегий, но, если сузить круг до категории жилой недвижимости, можно выделить два основных типа недвижимости: односемейные и многоквартирные.Можно предположить, что односемейные дома предназначены для удовлетворения жилищных потребностей одной семьи. Упомянутое выше, многоквартирная недвижимость вступает в игру, когда объект недвижимости предоставляет более одной сдаваемой в аренду единицы. Инвесторы могут выбрать нишу для инвестирования в многоквартирную недвижимость из-за уникальных преимуществ, которые она предлагает.
Оценка многоквартирной собственности: пошаговое руководство
Подход, основанный на доходном методе, широко признан как лучший способ анализа стоимости многоквартирной собственности.Этот метод использует чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации собственности.
Оцените чистый операционный доход (NOI) объекта: NOI объекта оценивается путем вычета всех операционных расходов из общего дохода, полученного объектом за один год. В разделе оценки инвестиционной собственности выше подробно объясняется, как рассчитать NOI.
Рассчитайте ставку капитализации, используя NOI: Теперь возьмите покупную или рыночную цену собственности и разделите ее на NOI, рассчитанный на шаге выше.Умножьте полученное число на 100, чтобы найти ставку капитализации. Понятие ставки капитализации подробно рассматривалось в предыдущих разделах.
Получите значение многокомпонентного свойства: После того, как NOI свойства и коэффициент ограничения будут вычислены, значение свойства может быть определено относительно легко. Просто разделите NOI на максимальную ставку, чтобы получить значение многоквартирной собственности. Основываясь на этих расчетах, инвесторы должны осознавать важность точной оценки общих эксплуатационных расходов собственности, которые влияют на итоговые расчеты NOI, ставки капитализации и стоимости собственности.
Как установить цену на многоквартирную недвижимость
Определить текущую рыночную стоимость многоквартирной собственности может быть непросто, поэтому большинство инвесторов предпочитают брать займы, используя метод доходного метода, описанный выше. Чтобы оценить текущую рыночную стоимость недвижимости, просто разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации. Например, если чистая операционная прибыль составляла 100 000 долларов при максимальной ставке в пять процентов, стоимость собственности составила бы примерно 2 миллиона долларов. Однако имейте в виду, что чистый операционный доход и коэффициент капитализации объекта могут колебаться от месяца к месяцу, поэтому это только приблизительная цифра.Инвесторы также могут провести сравнение местного рынка аналогичных многоквартирных домов в этом районе или рассчитать цену с помощью метода замены, описанного ранее.
Калькулятор стоимости инвестиционной недвижимости
К настоящему времени должно быть очевидно, что существует несколько подходов к вычислению стоимости собственности, каждый из которых требует практического знания основных показателей и расчетов. Даже самый опытный специалист по оценке стоимости недвижимости может столкнуться с трудностями при выполнении сложных расчетов, отслеживая показатели, которые меняются со временем.К счастью, инвесторы могут воспользоваться онлайн-калькулятором стоимости инвестиционной недвижимости. Лучше всего понять, как рассчитать стоимость недвижимости на основе дохода от аренды или использования ставки капитализации для расчета стоимости недвижимости, но нет причин не использовать доступные полезные инструменты.
Важность стоимости дома
Стоимость дома важна, когда вы рассматриваете возможность покупки любой собственности, будь то основное жилье или инвестиционная недвижимость. Причина в том, что стоимость дома по сути говорит вам, сколько он стоит.Это число будет влиять на все аспекты сделки с недвижимостью от привлечения финансирования до согласования окончательной цены покупки. По сути, стоимость дома поможет вам определить недвижимость, которую вы можете себе позволить, и ту, которая имеет соответствующую цену.
Значение стоимости дома также выходит за рамки первоначальной покупки недвижимости, так как это может помочь вам предвидеть другие расходы. Например, стоимость дома может помочь определить налоговые ставки, страховые взносы и даже будущие рефинансирования.Стоимость дома также необходима для нескольких оценок собственности. Эти цифры могут дать вам более полное представление о домовладении.
Сводка
Независимо от того, предпочитают ли инвесторы использовать инструмент оценки стоимости имущества или производить каждый расчет вручную, инвесторы обязательно разовьют свою оценку оценки имущества. Расчеты оценки собственности — важный ресурс, который позволяет инвесторам отличить хорошую инвестиционную сделку от плохой.Покупная цена собственности лишь поверхностная цена с точки зрения ценности, которую она может предложить, особенно в долгосрочной перспективе. Ознакомьтесь с вышеуказанными методами определения ставки капитализации, валового множителя арендной платы и т. Д. Практикуя эти расчеты сейчас, вы будете лучше подготовлены к оценке (и сравнению) инвестиционных возможностей, когда это необходимо.
Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?
Может быть, у вас много капитала, обширная сеть недвижимости или отличные строительные навыки, но вы все еще не знаете, как найти выгодные предложения.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, может помочь вам узнать, как приобрести лучшую недвижимость и добиться успеха в сфере недвижимости.
Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!
Кадастровая ГИС реальной стоимости
Кадастровые приложения ГИС, хотя и не такие привлекательные, как приложения ГИС для реагирования на чрезвычайные ситуации или правоохранительные органы, повышают эффективность работы офиса оценщика и часто служат основой для развития ГИС в местных органах власти.
|
Кадастровые данные определяют географический охват прошлых, текущих и будущих прав и интересов в недвижимости, а также пространственную информацию, необходимую для опишите эту географическую протяженность. Эти права и интересы содержатся в документах по земельной книге.
Кадастровые данные округа, известные как налоговая оценка, хранятся в окружной инспекционной комиссии. Оценщики не устанавливают налоговые ставки, не собирают и не исчисляют налоги — они оценивают недвижимость для целей налогообложения. Это обеспечивает справедливое распределение налогового бремени сообщества.
Налоги на недвижимость являются основным источником дохода, который позволяет местным органам власти предоставлять общественные услуги, такие как противопожарная охрана и охрана полиции. Качество работы, выполняемой этим офисом, напрямую влияет на финансовую безопасность сообщества.
Налоговые карты изначально были нарисованы вручную на майларе или льняной ткани. Эти карты было сложно поддерживать в актуальном состоянии, а хранить и извлекать их было неудобно. Несколько копий карт иногда содержали разную или противоречивую информацию. Налоговые карты, поддерживаемые как часть ГИС, легче обновляются, упорядочиваются и распространяются среди департаментов местного самоуправления. Участки могут быть связаны с данными, хранящимися в системе компьютерной массовой оценки (CAMA), широко используемой системе для хранения табличной информации о недвижимости.
Работаем лучше и умнее
GIS также приносит пользу оценщикам, улучшая качество оценок. При определении стоимости можно учитывать больше факторов, относящихся к каждой собственности. Вместо того, чтобы искать бумажные карты или документы САПР, оценщик может запросить и не только сразу найти посылку, но и получить доступ к соответствующей информации, которая ранее хранилась в отдельных табличных базах данных или в картотеках. Расчет метража и посевных площадей можно производить на лету.
«Местоположение, местоположение, местоположение» — мантра агентов по недвижимости, относится и к оценщикам. Знание местоположения объекта недвижимости по отношению к таким факторам, как зоны затопления или водный фасад, улучшает оценку. Запрашивая ГИС, оценщики могут идентифицировать все свойства с похожими кодами использования, размерами, местоположениями или другими характеристиками, которые влияют на ценность в определенной области.
ГИС — это также инструмент для более разумной работы. Тематическое картографирование позволяет легко выявлять такие вещи, как несоответствия между отпускными ценами и оценочной стоимостью или пропущенные оценки.Стоимость земли и зданий также может быть проанализирована по районам, чтобы помочь выявить проблемные области. Можно выделить однородные области, чтобы можно было использовать методы массовой оценки для оптимизации работы.
Работа с умом распространяется на управленческие аспекты работы оценщика. ГИС может помочь в управлении персоналом и графике рабочего процесса. Используя ArcView Network Analyst с ArcView GIS или сетевой модуль ArcInfo, оценщики могут быть направлены на инспекции наиболее эффективным способом.
GIS также улучшает реакцию оценщиков на запросы налоговых льгот. Многие уездные правительства разработали приложения для общего доступа, которые позволяют владельцам собственности, оспаривающим налоговую оценку, узнавать стоимость других подобных домов в их районе. В отделе оценки Bexar в Техасе была создана Система запросов клиентов — приложение, которое экономит время как сотрудников, так и владельцев недвижимости, позволяя владельцам быстро искать сопоставимые продажи. У многих проблемы с оценкой заканчиваются на этой информации.В случаях, когда оценки оспариваются, ГИС предоставляет ценные инструменты для оценщиков, защищающих оценки.
Данные об обслуживании недвижимости
|
Интернет-картографический сервер — это очень экономичный метод получения актуальной информации о собственности как для государственных, так и для других муниципальных агентств, департаментов и групп.Коалиция North Metro I35W Corridor Coalition, группа из семи округов Миннесоты, работала с бизнес-партнером Esri PlanSight LLC над разработкой базы данных на 55 000 участков и онлайн-хранилища данных, атласа и пользовательских настольных картографических приложений, которые совместно используют информацию об участках.
Помимо очень важной роли офиса оценщика в формировании доходов для местных органов власти, данные оценщика часто являются основой многих внедрений ГИС на предприятии. Информация об участках предоставляет информацию о местоположении, которую можно комбинировать с базами данных в отделах планирования, строительства и доходов города.
Новейшая причина использовать ГИС: ArcGIS
ArcInfo 8 дал экспертам еще больше причин использовать ГИС. В последней версии ArcInfo управление данными улучшено благодаря бесшовным слоям ArcSDE и простоте использования через ArcMap и ArcCatalog. Среда рабочего стола со знакомым графическим интерфейсом Windows может быть легко освоена бывшими пользователями САПР или людьми, плохо знакомыми с ГИС. Пользователи могут быть очень продуктивными, используя такие инструменты, как Parcel Editor. Использование шаблонов ArcMap значительно автоматизирует создание страниц карты оценщика.
Выпуск ArcInfo 8 и среды объектного моделирования базы геоданных ArcGIS позволил создавать шаблоны моделей данных, адаптированные для конкретных отраслей. Модели данных разрабатываются для гидрологии / водных ресурсов, дорог / транспорта, энергетических сетей, биоразнообразия / сохранения, экологических объектов, лесного хозяйства и земельных участков. Модель данных является частью решения для участков ArcGIS Parcel, разработанного Esri и его бизнес-партнерами.
Разработка ArcParcel
Консорциум компаний и пользователей в этой отрасли помогает разработать модель, которая действительно работает и расширит базовую платформу ArcGIS.Модель данных поможет пользователям управлять земельными участками. SDS и NovaLIS, бизнес-партнеры Esri и члены группы Parcel, определяют основные требования к редактированию участков для ArcInfo. Эти компании сформировали стратегическое партнерство и разработают инструменты управления земельными ресурсами, которые будут включены в решения SDS и NovaLIS. Модель данных участков открыта и будет совместно использоваться через шаблон базы геоданных и опубликована в книге Esri, образце базы данных и схемах UML.
Расширение ArcSurvey
Кадастровая ГИС также будет поддерживаться разработкой ArcSurvey.Это расширение ArcInfo для настольных ПК представляет формат данных измерений и предоставляет единую систему для одновременной работы с измерениями и объектами в одной и той же среде. Картографические элементы и объекты съемки можно просматривать одновременно. ArcSurvey будет поддерживать несколько координат для одной и той же точки — набор текущих координат и множество исторических координат.
|
Поддержка кадастровой ГИС включает новый курс, предлагаемый виртуальным кампусом Esri. Студенты, обучающиеся в ГИС-приложениях для налоговых инспекторов, научатся применять общие технические навыки ГИС для решения реальных задач по начислению налогов. Учебный модуль этого курса «Введение в налоговую оценку» можно пройти бесплатно.
Как никогда раньше, ГИС — лучший выбор для создания и ведения кадастровой информации.В среде ArcGIS пользователи имеют надежную модель данных, превосходную функциональность запросов и карт, инструменты повышения производительности и возможность обмениваться данными через Интернет или корпоративные интрасети.
Ресурсы
Для получения дополнительной информации о кадастровой ГИС, обращайтесь
Стив Траммелл
Менеджер по решениям для кадастровой и земельной документации Esri
Тел: 909-793-2853, доб. 1-2366
Калькулятор уклона
По определению, уклон или уклон линии описывает ее крутизну, уклон или уклон. Где м — уклон |
Если известны 2 точки
Если известны 1 точка и наклон
Уклон, иногда называемый в математике градиентом, представляет собой число, которое измеряет крутизну и направление линии или участка линии, соединяющей две точки, и обычно обозначается м . Как правило, крутизна линии измеряется абсолютным значением ее уклона, м .Чем больше значение, тем круче линия. Учитывая м , можно определить направление линии, которую описывает м , на основе ее знака и значения:
- Линия увеличивается и идет вверх слева направо, когда m> 0
- Линия убывает и идет вниз слева направо, когда m <0
- Линия имеет постоянный наклон и является горизонтальной при m = 0
- Вертикальная линия имеет неопределенный наклон, так как это приведет к дроби со знаменателем 0.См. Приведенное ниже уравнение.
Уклон — это, по сути, изменение высоты при изменении горизонтального расстояния, и его часто называют «подъем за счет пробега». Он применяется в градиентах в географии, а также в гражданском строительстве, например, в строительстве дорог. В случае дороги «подъем» — это изменение высоты, а «пробег» — это разница расстояний между двумя фиксированными точками, если расстояние для измерения недостаточно велико, чтобы учитывать кривизну земли. как фактор.Наклон математически представлен как:
В приведенном выше уравнении y 2 — y 1 = Δy , или вертикальное изменение, а x 2 — x 1 = Δx , или горизонтальное изменение, как показано на представленном графике. Также видно, что Δx и Δy — это отрезки прямых, которые образуют прямоугольный треугольник с гипотенузой d , причем d — это расстояние между точками (x 1 , y 1 ) и (x 2 , y 2 ) .Поскольку Δx и Δy образуют прямоугольный треугольник, можно вычислить d , используя теорему Пифагора. Обратитесь к калькулятору треугольника для получения более подробной информации о теореме Пифагора, а также о том, как вычислить угол наклона θ , указанный в калькуляторе выше. Кратко:
d = √ (x 2 — x 1 ) 2 + (y 2 — y 1 ) 2
Вышеприведенное уравнение является теоремой Пифагора в своем корне, где гипотенуза d уже решена, а две другие стороны треугольника определяются вычитанием двух значений x и y , заданных двумя точками. .Учитывая две точки, можно найти θ , используя следующее уравнение:
m = тангенс угла (θ)
По точкам (3,4) и (6,8) найдите наклон прямой, расстояние между двумя точками и угол наклона:
d = √ (6-3) 2 + (8-4) 2 = 5
Хотя это выходит за рамки данного калькулятора, помимо его основного линейного использования, концепция наклона важна в дифференциальном исчислении.