Кадастровая стоимость квартиры как рассчитывается: Кадастровая стоимость квартиры: как узнать по адресу?

Кадастровая стоимость квартиры и Росреестр: что это такое, как узнать на что она влияет

1. Главная
2. Статьи
3. Кадастровая стоимость квартиры: что это и на что влияет?

Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.

Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Расчет налога

Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.

Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе. Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент. За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.

что нужно знать и как оспорить

Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Фото: Andrey_Popov/shutterstock

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

adv.rbc.ru

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

• С 1 января 2020 года изменились правила взимания налога на имущество физлиц. Что нужно знать
• Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик (Фото: Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

• Родион Ларченко. Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры
• Галина Баркус. Расчет по кадастру: актуальный гайд по налогу на имущество для физлиц

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Важные ссылки

• Росреестр
• Федеральная кадастровая палата
• Публичная кадастровая карта

Что такое кадастровая стоимость недвижимости и как она рассчитывается? — Idealista

Pixabay

9 марта 2022 г., Редакция

Знание того, что такое кадастровая стоимость недвижимости и как она рассчитывается, может быть очень полезно, когда вы решите купить дом или унаследовать дом . Давайте вместе узнаем, для чего он используется и какую информацию он нам дает.

Какова кадастровая стоимость недвижимости?

Когда мы говорим о кадастровой стоимости, мы в основном имеем в виду налоговую стоимость недвижимости. По сути, это часть информации, которая используется для расчета некоторых налогов, связанных с куплей-продажей недвижимости и вообще с операциями, связанными с переходом права собственности на недвижимость (например, с наследованием).

Во избежание путаницы следует уточнить, что кадастровую стоимость не следует путать с рыночной стоимостью имущества, а она служит для определения налогооблагаемой суммы имущества . Его также не следует путать с кадастровой арендной платой (доход, относящийся к каждому объекту недвижимости, посредством которого можно получить независимый доход в соответствии с параметрами, определенными в Агентстве по доходам ).

Резюмируя, кадастровая стоимость используется для расчета налогов, подлежащих уплате по поводу некоторых сделок с недвижимостью, таких как:

• регистрационные, ипотечные и кадастровые налоги;
• налог на наследство;
• налог на дарение.

Кроме того, кадастровая стоимость объекта недвижимости также является налогооблагаемой базой для расчета ИМУ (муниципальный налог на имущество). Множители, которые применяются для расчета кадастровой стоимости в целях определения налога на недвижимость, являются специфическими для налога на недвижимость.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость недвижимости, необходимо начать с кадастрового дохода, который можно запросить через онлайн-сервисы компетентного агентства земельного кадастра, а также в последней налоговой декларации или запросить у орган земельного кадастра. Кадастровая стоимость недвижимости может варьироваться в зависимости от того, является ли она основным местом жительства или нет.

Для расчета кадастровой стоимости необходимо умножить кадастровый доход, переоцененный на 5%, на коэффициент, установленный законом для соответствующей кадастровой категории имущества, на которое вы ссылаетесь. Кадастровые коэффициенты следующие:

• Жилые дома с льготой по налогу на первое жилье: кадастровый доход X 115,5;
• Здания кадастровых категорий А и С (кроме категорий А/10 и С/1): кадастровый доход X 126;
• Здания кадастровой категории В: кадастровый доход Х 176,4;
• Здания кадастровой категории А/10 (офисы) и группы D: кадастровый доход X 63;
• Здания кадастровой категории С/1 (магазины) и группы Е: кадастровый доход Х 42,84;
• Земли сельскохозяйственного назначения: кадастровый доход X 112. 5.

Теги

Налог на имущество

Муниципальный налог на имущество ИДУ

Некоторые практические примеры — Недвижимость на берегу озера

Изображение через Pexels

Классический вопрос, который задают иностранные клиенты, когда они начинают приближаться к рынку недвижимости на озере Комо: каковы расходы, связанные с покупкой сверх цены недвижимости?

Эти расходы можно легко суммировать следующим образом:

• Transfer taxes: registry tax, land registry tax, mortgage tax  

• VAT (IVA)

• Registration fees (stamps and registry tax)

• Notary fee

• Гонорар переводчика

• Агентский сбор

Все сборы обычно уплачиваются по завершении продажи.

Давайте подробно рассмотрим каждую стоимость по отдельности.

Налог на передачу: основная схема налогообложения

Два критерия, определяющие схему налогообложения:

• Покупка в качестве резидента ( переезд в новый дом в Италии) ИЛИ нерезидент (покупка второго дома, то есть без переезда в Италию )

• У кого вы покупаете: Строитель (застройщик или конструктор) ИЛИ частное лицо

Здесь ниже вы можете найти обзор схемы с двумя только что упомянутыми важными аспектами:

Два полезных определения перед тем, как перейти к практическому примеру: 

• Резиденты : это покупатели, которые решили жить постоянно в Италии. У них есть до 18 месяцев после даты покупки, чтобы зарегистрироваться в качестве резидентов Италии. Если вы заявите, что станете резидентом в течение 18 месяцев после покупки, но не сделаете этого, вы будете обязаны оплатить разницу в размере 2% и 9% налога плюс штраф в размере 20% от этой суммы. У налоговой инспекции есть 5 лет, чтобы потребовать эти деньги, с момента покупки. Через 5 лет вы можете переехать в другое место жительства без штрафных санкций.

• Кадастровая стоимость : это зарегистрированная налогооблагаемая стоимость, установленная Управлением земельного кадастра. Это зависит от таких факторов, как местоположение, год постройки, тип недвижимости, размер (размер комнат, квадратные метры и объем). Это означает, что кадастровая стоимость никогда не будет одинаковой для объектов недвижимости, выставленных на рынок по одной и той же цене продажи. Учтите, что если вы покупаете недвижимость, а затем выполняете проект реконструкции, стоимость изменится после завершения проекта.

Вкратце:

• если вы покупаете у частного владельца, налогообложение будет

  НЕ НА ЦЕНЕ , а на Кадастровой стоимости . Это большое преимущество, так как кадастровая стоимость, как правило, низкая. При покупке у частного владельца ваше налогообложение будет составлять всего 2% от кадастровой стоимости, если вы покупаете в качестве резидента (налоговый стимул, если недвижимость не классифицируется как элитная недвижимость, и в этом случае налог составляет 9%), и 9 %, если вы покупаете как нерезидент (второй дом).

Давайте рассмотрим практический пример: вы влюбляетесь в недвижимость, принадлежащую частному лицу, стоимостью 270 000 евро, вы делаете предложение в размере 250 000 евро, и продавец принимает это предложение. Прохладный!

Кадастровая стоимость дома € 586,77 .

Давайте посмотрим на расчет налогов: вы заметите, что кадастровая стоимость равна

, умноженная на фискальный норматив (установленный Правительством), то есть 115,5 для первичных домов и 126 для вторичных домов. Имейте в виду, что минимальное значение налога на регистрацию составляет 1 000 евро, даже если результат расчета равен меньшему значению.

Теперь возьмите калькулятор:

Если вы покупаете в качестве основного дома

• Регистрационный налог: (586,77 x 115,5) x 2% = € 1,355,43

• Регистрационный налог (эти сборы фиксированы, 50 евро каждый): 100 евро

• Итого. € 1,455,43

Если вы покупаете в качестве второго дома

• Реестр налог: (586,77 x 126) x 9% = 6,653 97

• 666. эти сборы фиксированы, 50 евро каждый): 100 евро

• Общ. € 6.753,97

Теперь давайте посмотрим на второй пример: вы решаете разместить предложение в € 350.000 на потрясающую квартиру в новом строящемся комплексе ( означает, что вашим продавцом является компания / застройщик ). Ваше предложение принято: посмотрим, что вы заплатите сверх .

В этом случае вы будете платить НДС (IVA) с покупной цены, поэтому:

Если вы покупаете в качестве основного дома

Если вы покупаете дом для отдыха

Наконец, учтите, что если вы запрашиваете ипотечный кредит, вы должны заплатить Imposta Sostitutiva , налог, который был введен Dpr № 601 в 1973 году для кредитов на срок более 18 месяцев. продолжительностью .

Налог составит

0,25% (от общей суммы высвобождения), если вы покупаете в качестве основного дома, и 2% , если это второй дом для вас.

Предположим, вы просите ипотечный кредит на вышеупомянутую новую квартиру на сумму 350 000 евро.

В Италии иностранные клиенты могут получить до 60% в качестве кредита, поэтому давайте предположим, что сумма, которую вы получите, равна 60%, то есть 210 000 евро.

Изображение через Freepik

Регистрационный сбор

В Италии стоимость регистрации по предварительному согласованию договора взимается с покупателя .

Вот что вы должны заплатить:

• 200 евро в качестве регистрационного налога

• 0,5% налог от внесенного депозита

• Печати 16 евро каждые 100 строк договора (зарегистрировать в 2-х экземплярах)

• Печати 2 или 16 евро (в зависимости от того) на каждое приложение к договору

Плата за нотариуса

Нотариус является высшим общественным деятелем в Италии .

Нотариальные сборы варьируются в зависимости от сделки и цены покупки. Для элитной недвижимости плата может быть значительно выше.

Сумма включает все кадастровые, юридические, исторические проверки, в том числе ипотечные проверки.

Учтите, что если вы попросите ипотечный кредит, вам придется заплатить дополнительный нотариальный сбор.

Плата за услуги переводчика

Плата за услуги переводчика является обязательной, если вы не являетесь носителем итальянского языка.

Стоимость составляет около 600 евро с учетом НДС (приблизительно).

Агентское вознаграждение

В Италии агентское вознаграждение уплачивается агенту по недвижимости как продавцом, так и покупателем.

Процент от конечной цены.

Пример:

Другие дополнительные сборы

Вы можете столкнуться с рядом других сборов, особенно на этапе покупки: технические отчеты, опросы, дополнительные регистрационные сборы, судебные издержки и многое другое.