Кадастровая и инвентаризационная стоимость недвижимости разница: различия между двумя видами цены недвижимости

Содержание

различия между двумя видами цены недвижимости

Практическое значение стоимости земли либо объекта недвижимости сложно переоценить. Понятие кадастровой стоимости появилось сравнительно недавно, и не каждый человек понимает, что она означает. Однако речь здесь идет о существенных средствах. Многие граждане хотят понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной. Сегодня это знание имеет практическое применение.

Виды оценки жилья

В РФ используется два основных вида стоимости жилых объектов — кадастровая и рыночная. Также во время оценки земли может применяться и нормативная цена. Она используется в некоторых ситуациях, регламентированных законом, например, при расчете кредита под залог земельного участка. Серьезной практической ценности для простых граждан она не имеет. Чтобы понять отличия кадастровой и рыночной стоимости, необходимо разобраться с этими величинами. Кроме этого, стоит знать, какая из них может быть выше и насколько.

Кадастровая стоимость

Сразу следует сказать, что кадастровая стоимость (КС) не имеет ничего общего с рыночной. Она определяется как сумма расходов на строительство за вычетом показателя износа строения. На показатель этого вида цены такие факторы, как престижность района или качество ремонта, не влияют.

Для ее расчета используются исключительно основополагающие факторы, имеющие значение для общей цены жилплощади в конкретном строении.

КС используется для расчета величины сборов и налогов, которые необходимо выплатить при отчуждении жилья. В качестве примеров можно привести оформление ипотеки, наследование, дарение и т. д. Говоря проще, КС применяется во время просчета любой характеристики квартиры, выраженной в денежном эквиваленте. Определяется она группой чиновников после анализа пакета определенных документов и с учетом рекомендаций различных государственных органов. При этом никто из чиновников не знаком с местными особенностями объекта.

Рыночная цена

Рыночная стоимость (РС) определяется теми рыночными условиями, которые наблюдаются в настоящее время. Говоря проще, это та цена квартиры, которую за нее заплатит покупатель.

На РС серьезное влияние оказывают различные факторы:

  • Политические события.
  • Курсы валют.
  • Сезонность и т. д.

Под их влиянием рыночная цена недвижимости постоянно изменяется. Именно поэтому сделки с квартирами являются особо рискованными.

Если человек решил поменять место жительства и продал свою квартиру, то стоит максимально быстро найти новую. В противной случае можно остаться ни с чем, так как резко поднявшаяся стоимость недвижимости не позволит приобрести новое жилье.

РС применяется во время совершения любых сделок с квартирами:

  • Передача под залог.
  • Наследование.
  • Купля-продажа.
  • Обмен.
  • Дарение.

Рыночная цена практически никогда не бывает равной кадастровой, так как при ее определении используется большое количество факторов. Ни один покупатель не захочет отдавать лишние деньги. Именно поэтому во время сделок с квартирами учитываются не только строительные расходы

и износ строения, но и район, в котором находится квартира. По сути, в этом и заключается основная разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.

Кроме этого, в последние годы покупатели стали большое внимание уделять качеству сделанного в квартире ремонта, наличию новой сантехники и т. д. Все чаще на рынке появляются предложения о продаже жилья с техникой и мебелью, так как это позволяет увеличить РС. Сказать точно, насколько отличается кадастровая стоимость от рыночной, крайне сложно, ведь необходимо учитывать большое количество факторов.

Основные различия

Зная, как проводится оценка недвижимости, можно понять, кадастровая стоимость выше или ниже рыночной. Как правило, РС оказывается большей в сравнении с КС. Однако иногда встречаются и исключения. Чаще всего эти показатели могут приравниваться или различаются незначительно в старых объектах недвижимости, которые на рынке ценятся слабо.

Подобная ситуация может наблюдаться и в случае, когда элитная квартира расположена в строении, для возведения которого использовались новейшие стройматериалы. Вполне очевидно, что

стоимость всех инноваций будет учитываться при расчете КС. Аналогичная ситуация может наблюдаться в том случае, если элитное жилье было построено на окраине города и в новом районе еще нет развитой инфраструктуры. Вот почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной. Только в этих случаях показатели двух видов цены могут соответствовать друг другу.

Объективное соотношение двух видов цены жилья возможно лишь в том случае, когда они могут отражать ситуацию на одном временном отрезке. Ситуация, в которой рыночная цена меньше, а кадастровая выше, является невыгодной для владельца жилья, так как приходится платить высокие налоги. В результате собственник хочет знать, что делать в этом случае.

Для решения проблемы стоит заказать новую справку, в которой будет отражена стоимость квартиры на текущий момент времени. Если сведения о КС были внесены в реестр менее полугода назад, то владелец жилья может подать заявление в ГКН. Если же в просьбе было отказано, то решить проблему можно только через суд.

Чем кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной?

При оценке недвижимости нужно учитывать множество факторов. Например, принимать во внимание не только кадастровую, но и инвентаризационную стоимость.

В представленной статье мы подробно расскажем, чем отличаются эти два понятия, как рассчитывается каждый вид стоимости и что именно нужно знать при составлении оценки имущества.

 

○ Что такое инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2015 года, когда был введен новый способ оценки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

  • «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
  • «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).
  • «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
  • Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч.1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие есть отличия.

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

  • «Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

  • Для квартиры – 20 кв. м.
  • Для комнаты – 10 кв. м.
  • Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2015 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2015 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2020 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

  • Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
  • Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
  • Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2015 года. Планируется, что к 2020 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

 При обращении за информацией следует предъявить:

  • Личный паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Заполненное по установленной форме заявление.
  • Чек об оплате госпошлины.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

  1. Определение основной восстановительной стоимости объекта.
  2. Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
  3. Определение процента и стоимости физического износа.
  4. Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
  5. Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

  1. Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
  2. Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
  3. Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
  4. Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
  5. Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
  6. Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
  7. Обновленные данные фиксируются в единой базе.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Чтобы заплатить налог какую нужно учитывать оценку.

При расчете следует учитывать кадастровую стоимость на начало текущего года. Однако если такие сведения отсутствуют, законодатель еще допускает возможность использования инвентаризационной стоимости, что в ближайшем будущем будет невозможно.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В каком документе записана инвентаризационная стоимость.

Эти сведения отражены в техническом паспорте объекта недвижимости. Если в документе отсутствует информация, следует заказать справку об инвентаризационной стоимости имущества.

Вернуться к содержанию ↑

 

Кадастровая стоимость квартиры - как рассчитать и оспорить налог. Об этом смотрите сюжет выпуска новостей на канале "Мир".

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Кто определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости

Понятие кадастровой стоимости (сменило практикуемое до 2011 года понятие инвентаризационной стоимости) необходимо для проведения расчёта налога при получении наследства, покупки недвижимости, оформлении ипотеки и в других ситуациях. Кто определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости, а также где представлен результат этого оценивания, узнайте из данной статьи.

Что такое кадастровая стоимость

Любое существующее недвижимое имущество имеет свою ценность – рыночную и кадастровую, – которая выражается в денежном эквиваленте. Например, рыночная стоимость жилого дома – это цена, по которой его можно продать, учитывая текущие особенности спроса и предложения. Её размер колеблется в зависимости от конкретной экономической ситуации на рынке недвижимости и не контролируется государством. Под понятием кадастровая стоимость (КС) недвижимого имущества имеется в виду рыночная цена данной недвижимости, установленная госслужбой на законодательном уровне и не учитывающая экономические особенности рынка на текущий момент. Подобная оценка может устанавливаться для любого объекта недвижимого имущества. Сведения о ней фиксируются в Государственном кадастре.

На основании данной оценки производится расчёт:

data-matched-content-ui-type="text_card"

  • налогов на недвижимость и её продажу;
  • различных сборов, пошлин и платежей;
  • арендных ставок, при условии, что арендодателем выступает государство;
  • величины залога при оформлении ипотеки или получения кредита и других показателей, поэтому её стараются максимально приравнять к рыночному стоимостному выражению, но в большинстве случаев она оказывается ниже него.

Внимание! Наличие/отсутствие ремонта (и другие подобные критерии) не влияют на кадастровую стоимость дома

Всё, что находится за пределами квартиры/дома – престижность района, его инфраструктура, месторасположение самого объекта и его планировка – может войти в госоценку жилого помещения.

Кто устанавливает

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости происходит путём проведения расчётов следующими субъектами:

  • лицензированными оценщиками;
  • Росреестром и его подведомственными учреждениями;
  • госслужащими, обязанностью которых является установка средних коэффициентов.

Принцип проведения оценки утверждает Министерство экономразвития РФ, на основании федеральных законов № 135 и 237, соответственно об оценочной деятельности и кадастровой оценке. За тех, кто устанавливает кадастровую стоимость, вернее, за их деятельность, ответственны региональные органы власти.

В соответствии нормами законодательства, КС устанавливают на основании характеристик, определяющих ценность конкретного объекта недвижимости – квартиры/дома для владельца и покупателя. К таковым относятся:

  • год возведения, при этом дороже всего оцениваются новостройки. При оценке старых домов к расчёту может быть принят проведенный капитальный ремонт;
  • площадь квартиры/дома, исчисляемая по цене 1 кв.м;
  • развитость инфраструктуры – наличие социальных объектов и магазинов, транспортная развязка и т.д.;
  • цена 1 кв.м жилой площади в конкретном населенном пункте, соответственно в провинции КС устанавливается ниже, чем в столице.

Определение кадастровой стоимости дома или других видов недвижимости производится каждые 3-5 лет

При определении ценности земельного участка к вниманию берутся следующие факторы:

  • местонахождение объекта;
  • его площадь;
  • категория и вид использования;
  • особенности региональной инфраструктуры;
  • цена аналогичных участков в том же регионе.

Кто определяет

Профессионально определяет КС недвижимости квалифицированный специалист:

  • представляющий организацию оценщиков;
  • прошедший специальную аттестацию;
  • застраховавший свою профессиональную ответственность.

В своей работе он использует специальные правила и методики, подготовленные Минэкономразвития РФ на основании практик международных и национальных оценочных организаций.

Как определяется

Определить КС конкретного объекта можно на основании методик массового или индивидуального оценивания во время проведения кадастровой госоценки. Для этого между представителем госслужбы и заказчиком заключается договор, в котором указываются объекты, которые нуждаются в оценке. Методика массовой оценки, используемая при установки стоимостного выражения недвижимого имущества, предполагает распределение объектов по группам с применением принципа похожести.

Примером такой группы могут служить земельные участки, объединённые местонахождением в едином регионе/населенном пункте, на территории которых располагаются многоквартирные дома. Расчёт кадастровой стоимости квартир из таких групп производится на основании специально смоделированной для них единой оценочной формулы. Эта формула включает несколько ценообразующих критериев, способных повлиять на размер КС. В роли подобного ценообразующего фактора может выступать район, где находится оцениваемый дом/квартира/участок, материал, из которого выполнены его стены, наличие коммуникаций или инфраструктуры, какой-то другой критерий.

В большинстве случаев КС интересующего объекта, с целью максимальной объективности, исчисляется без учёта его индивидуальных особенностей, поэтому её размер получается ниже рыночной.

Индивидуальная методика оценки КС объекта предполагает составление специального отчёта, в котором указывается, как именно была проведена данная оценка

После проведения анализа и расчётов, полученный результат заносится в отчёт и Росреестр, а клиенту выдается на руки кадастровый паспорт, в который внесены новые данные о стоимости. В некоторых случаях вместо кадастрового паспорта заказчику может быть предоставлена выписка из него.

 

Как определить стоимость минуя компетентные органы

Все сведения о любой недвижимости, при наличии адреса дома/квартиры, можно узнать:

  • на интернет ресурсе Росреестра;
  • на портале госуслуг;
  • в МФЦ;
  • на публичной карте Кадастровой палаты данного региона.

Для этих целей также можно использовать кадастровый номер, введя его в соответствующее окно. Примерный расчёт стоимостного выражения также можно провести самостоятельно.

Самостоятельно

Формула кадастровой стоимости квартиры или другого вида недвижимости учитывает 2 показателя: УПКС удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (КС 1 кв.м) и размер площади оцениваемого объекта. Умножив их между собой, можно получить общую оценку КС объекта. Методика определения КС не позволяет провести её самостоятельный расчёт, поскольку УПКС рассчитать самостоятельно очень сложно, так, как он включает несколько ценообразующих факторов, особенности которых можно не знать. Лишь обратившись к услугам специальных госслужб, устанавливается его показатель.

Зато зная КС конкретного объекта, можно самостоятельно вычислить каким будет налог на него. Для его расчёта потребуется установить УПКС. Чтобы это сделать, величину КС следует разделить на площадь объекта. Полученный результат и есть УПКС.

Следующий этап – определение расчетной площади. Согласно законодательство каждый жилой объект имеет льготные метры – 20 кв.м, которые не облагаются налогом. Соответственно, размер расчетной площади будет составлять общая площадь интересующего помещения минус льготные метры. Полученный результат умножается на УПКС и на коэффициент кадастровой стоимости недвижимости (0,1%) – это и будет размер ежегодного налога на конкретный объект.

На сайте Росреестра

Воспользовавшись интернет версией Росреестра, можно узнать всю информацию об объектах недвижимости в режиме онлайн, зайдя для этого в раздел «Сервисы». Там же справочная информация о подлинной КС интересующей квартиры, дома или участка. Для этого необходимо заполнить представленную на сайте форму поиска, указав адрес интересующего объекта или внеся его кадастровый номер и нажать поиск.

В случае получения сообщения о том, что данная информация нет в базе Росреестра, это значит, что последняя сделка по интересующему объекту проводилась до 2000 года специалистами БТИ и не была передана в Росреестр. Соответственно необходимо будет провести новой оценивание.

Другие организации

Уточнить размер КС также можно в кадастровом паспорте, точнее в его печатной версии. Она указана в одноименном разделе. Особенностью данного способа является возможность получить неактуальную информацию – 2-3-х летней давности.

Более актуальные сведения представлены в отделении Кадастровой палаты данного региона, куда можно обратиться за выпиской, предоставив для этого:

  • паспорт;
  • подтверждение права собственности;
  • техплан и план этажа, если это квартира в многоэтажном доме.

Предоставляется она бесплатно, к оплате подлежит лишь электронная или бумажная выписка о зарегистрированных правах и основных характеристиках интересующей квартиры/дома. Саму выписку можно получить самостоятельно спустя 3 и более рабочих дней, также это может выполнить другое лицо, при наличии нотариально подтвержденной доверенности. Такую же выписку можно получить в МФЦ и на сайте Росреестра.

Знание КС своей недвижимости позволит правильно оценить её рыночную ценность, определить величину налогов или возможных штрафов, а если она завышена – оспорить.

что это такое, как рассчитывается

Рынок недвижимости является неотъемлемой составляющей экономики. Вопросы приобретения и продажи недвижимости строго контролируются налоговыми органами. На данные операции установлен налоговый сбор, и он постоянно увеличивается.

Его величина зависит от инвентаризационной стоимости. В соответствие с этим каждый, кто собирается приобрести, или продать недвижимое имущество, должен знать, что такое инвентаризационная стоимость квартиры, где и кем она определяется, а также что потребуется для ее подсчета и сколько на это потребуется времени.

В налоговый кодекс были внесены определенные изменения в 2015 году. В соответствие с ними на основании инвентаризационной стоимости объекта недвижимости требуется определять специальный индекс. Исходя из этого индекса, определяется размер налогового вычета.

Однако такая система налогообложения имеет силу до того момента, пока весь рынок недвижимости не адаптируется к кадастровой стоимости объекта. А произойти это должно до 2021 года.

Что это такое

Недвижимость может переходить от одного собственника к другому различными путями. Она может быть куплена, подарена, перейти в наследство, и т.д. В каждом конкретном случае требуется оплатить налог на недвижимость, который определяется в зависимости от инвентаризационной стоимости.

Инвентаризационная стоимость недвижимого объекта – это цифра, которую определяют специалисты бюро технической инвентаризации (БТИ). Коммерческие организации, не имеющие аккредитации на проведение подобного типа услуг не имеют права определять инвентаризационную стоимость.

Инвентарная стоимость чаще всего гораздо ниже рыночной в %%currentyear%% году. Это объясняется тем, что при расчете первой не учитываются такие важные характеристики, как регион расположения объекта недвижимости, этажность, степень развитости инфраструктуры, наличие паркингов, детских площадок и т.д.

Таким образом, если бы сумму налогового сбора определяла кадастровая стоимость, то платить налог пришлось бы в разы больше.

ВНИМАНИЕ! Если определяется инвентаризационная стоимость дома, то стоимость земельного участка не берется в расчет.

Необходимость

При определении инвентарной стоимости недвижимого объекта сотрудники бюро технической инвентаризации учитывают следующие характеристики:

  •  общая площадь объекта;
  • характеристика конструкции: фундамент, несущие стены, межкомнатные перегородки, оконные проемы, крыша;
  •  наличие и исправность коммуникаций;
  •  качество и цена строительных и отделочных материалов;
  •  наличие или отсутствие лифта;
  •  количество этажей в доме;
  •  год постройки и сдачи жилого дома.

Инвентаризационная стоимость недвижимого объекта требуется в определенных ситуациях. Перечень ситуаций, при которых требуется инвентарная оценка:

  1. Получение недвижимость при оформлении дарственной.
  2. При обмене одного объекта на другой.
  3. При необходимости приватизировать дом или квартиру.

Расчет инвентаризационной стоимости

Инвентаризационная стоимость определяется по правилам, установленным приказом №87 от апреля 1992 года:

  • Опираясь на сборники УПВС, устанавливается восстановительная стоимость конструкции.
  • Полученная цифра переводится в стоимость по состоянию на 1991 год. После этого определяется коэффициент с учетом роста цен на недвижимость.
  • Устанавливается степень изношенности строения на момент последнего проведения инвентаризации.
  • Разница между восстановительной стоимостью и степенью износа является инвентарной оценкой.

Существует формула, по которой выводится данный показатель в %%currentyear%% году:

Ои=Ов*(1-Ифиз/100*Кд)

Ои – оценка инвентарная;

Ов – оценка восстановительная с учетом издержек и растрат;

Ифиз – степень изношенности объекта недвижимости;

Кд – коэффициент дифференциации.

Определение данной величины производится сотрудниками бюро технической инвентаризации, опираясь на общедомовые данные, и стоимость квадратного метра по остаточному показателю.

Чем отличается от кадастровой

При определении кадастровой стоимости учитываются показатели, полученные при массовой оценке дома или квартиры. Данная оценка производится не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость тесно связана с рыночной. При ее определении учитываются следующие характеристики:

  1.  расположение объекта недвижимости по адресу, району;
  2.  этаж расположения квартиры;
  3. разновидность дома;
  4.  степень развитости инфраструктуры и удаленности от административного центра.

Еще одно отличие кадастровой стоимости от инвентарной — определить стоимость имеют права не только сотрудники государственной службы, но и частные организации, которым выдана лицензия государственного образца.

ВНИМАНИЕ! Если сравнивать, какая стоимость больше, то можно однозначно сказать, что кадастровая. Она максимально приближена к рыночной цене. Кадастровая стоимость в среднем на 30% больше инвентарной.

Что потребуется

Чтобы узнать инвентаризационную стоимость, необходимо явиться в БТИ по месту расположения объекта недвижимости. При себе необходимо иметь паспорт и документальное подтверждение права владения данным объектом.

По результатам проведения инвентарной оценки заявителю выдается справка, в которой указывается дата определения, цель с которой проводятся расчеты, а также технические характеристики.

Как узнать

Для определения данного показателя существует несколько способов:

Онлайн

Узнать инвентарную стоимость с помощью интернета удобнее всего. Для этого не требуется тратить время на походы в БТИ. Достаточно лишь зайти на единый сайт Росреестра. Есть два варианта определения:

  •  по адресу расположения объекта;
  •  по регистрационному номеру кадастрового паспорта.

Вся информация и расчеты производятся в режиме реального времени с учетом показателей на момент проведения расчетов.

Росреестр

На официальной страничке в нижней части найти в меню графу «услуги в электронном варианте». Далее кликнуть по вкладке «домой» и получить необходимые сведения. Для этого потребуется заполнить следующие поля:

  1.  район расположения;
  2.  название населенного пункта;
  3.  разновидность населенного пункта – город, поселок городского типа, населенный пункт сельского типа;
  4.  улица, проспект, переулок;
  5.  точный адрес.

По кадастровому номеру

Порядок действий идентичен процедуре определения инвентаризационной стоимости по адресу. Вместо адреса заявитель должен указать кадастровый номер объекта.

Бесплатные способы

Помимо вышеперечисленных, существуют другие варианты определения инвентарной стоимости на безвозмездной основе:

  • Посредством многопрофильных центров.
  • С помощью личного обращения в бюро технической инвентаризации, или через официального посредника.
  • С помощью официального интернет портала Росреестра.

Справка

По факту обращения юридического или физического лица выполняется расчет инвентаризационной стоимости конкретного объекта. По окончанию оформляется справка о произведенных расчетах с указанием конечной стоимости.

Каждый, кто хочет получить данную справку, должен представить сотруднику БТИ следующий перечень бумаг:

  1. заполненный заявительный бланк стандартной формы. Эту форму можно найти на сайте Росреестра или попросить у специалистов многопрофильного центра;
  2.  документ, устанавливающий личность;
  3.  документальное доказательство права обладания недвижимостью;
  4.  если вместо собственника за справкой обращается посредник, необходимо представить юридически оформленную доверенность;
  5.  квиток об оплате национальной пошлины;
  6.  если владельцем недвижимого объекта является лицо, не достигшее четырнадцатилетия, требуется свидетельство о рождении.

Заполняя заявительный бланк, обязательно требуется указать причину, по которой заявителю требуется расчет инвентаризационной стоимости.

ВАЖНО! Чаще всего сотрудники бюро технической инвентаризации удовлетворяют просьбу заявителя и выдают необходимую справку после проведения расчетов.

Однако в некоторых случаях заявитель может получить отказ на выдачу документа.

Основания для отказа

  • Неполный комплект бумаг.
  • Неверно заполненный заявительный бланк.
  • Бумаги, срок действия которых истек.
  • Отсутствие документального доказательства оплаты национальной пошлины.

После того, как заявитель отдал все бумаги, необходимо ожидать рассмотрения. На это потребуется в среднем десять суток. По окончанию проведения расчетов и оформления справки заявитель уведомляется о ее готовности.

разница, как определяется цена квартиры и иного объекта недвижимости, цена и стоимость в чем разница


Рынок недвижимости является одним из сложнейших элементов экономики, он включает в себя массу нюансов. Например, все объекты недвижимого имущества имеют две стоимости, кардинально отличающиеся друг от друга. Соответственно, каждому владельцу необходимо знать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, потому что незнание этого может привести к существенным убыткам в семейном бюджете.

Определение стоимости

Для выявления отличий между понятиями необходимо определить их. Часто стоимость и цену считают синонимами, но это не так.

В чем разница между ценой и стоимостью:

  • стоимость состоит из производственных затрат, постоянна на протяжении всего цикла изготовления;
  • цена более широкое понятие, всегда выражающаяся в денежных единицах;
  • в цену включен процент желаемой прибыли;
  • цена более подвержена рыночному влиянию.

Рыночная стоимость — это максимальная денежная сумма, по которой будет возможна реализация объекта в сложившихся условиях внешней среды.

Складывается из:

  • количества квадратных метров;
  • наличия и состояния системы водоснабжения и отопления;
  • присутствия мебели, продаваемой вместе с жилплощадью;
  • состояния объекта — например, наличия ремонта;
  • место нахождения недвижимости, облагороженности района и инфраструктуры.

Кадастровая стоимость означает денежную сумму, определенную специалистом государственной кадастровой службы для начисления налогов. Она рассчитывается регулярно и находится в общем доступе в базе данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Различия и взаимосвязь между показателями

Для полного разграничения терминов необходимо найти между ними различия.

Разница между понятиями:

  1. Рыночную стоимость устанавливает хозяин, учитывая все факторы внешней среды, а кадастровую — независимые эксперты и члены правительства Российской Федерации.
  2. Срок действия. Кадастровая более стабильна, ее пересчитывают раз в пять лет, в то время как рыночная очень гибка и ее пересчет может происходить по несколько раз в год.
  3. Объективность. Отражение реальной стоимости происходит только в рыночной, также как и учет экономического состояния рынка.
  4. Путь формирования. Определение кадастровой происходит на основе материального анализа состояния объекта недвижимости, в то время как на рынке — с помощью конкурентоспособности.

Несмотря на такое большое количество особенностей в расчетах, все-таки они взаимосвязаны одним объектом оценки.

В условиях «идеальной» экономики обе стоимости объекта должны быть равными, однако это случается крайне редко и в большинстве случаев рыночная является более высокой, но не всегда.

Ситуации превышения кадастровой над рыночной:

  1. Отсутствие дорогостоящего ремонта и коммуникаций в квартире, доме.
  2. Новый элитный объект недвижимости в районе с неразвитой инфраструктурой.
  3. Плохая планировка и непривлекательное состояние имущества.
  4. Кризисная ситуация в стране либо на рынке недвижимости.

Все случаи такого превышения можно объединить причиной рыночной неконкурентоспособности жилья.

Кто проводит экспертизу

К сожалению, когда происходит превышение суммы, указанной экспертом, или ее необоснованный размер, то собственник может терять большое количество денежных средств, платя в разы больше налогов.

В таких ситуациях возможна независимая оценка и снижение затрат, если будет подтверждение, что действительно произошла ошибка. Прежде чем начинать поиск специалиста в данной области, убедитесь, что рыночная стоимость ниже установленной кадастром. Просчитайте свою материальную выгоду: если она есть, то стоит приступать к оспариванию.

Как выбрать эксперта:

  • это должна быть компания, специализирующаяся на процессе оспаривания размера стоимости по кадастру;
  • обратите внимание на наличие в штате сотрудников — не только на оценщиков, но и на юристов;
  • количество экспертов в фирме не менее двух, которые будут состоять в саморегулируемой компании оценщиков;
  • обратите внимание на отзывы клиентов и статистику положительных результатов.

После проведения оценки стоимости экспертом и подтверждения факта завышения, это должно быть закреплено органами государственной власти. По окончании этих операций, налогообложение будет осуществляться по новой сумме.

Кадастровая стоимость

Определив, что такой показатель имеет большую значимость для владельцев недвижимого имущества, стоит разобрать ее более подробно.

Откуда берется

Процесс установления показателя довольно сложный и многоэтапный. Это обусловлено тем, что подобный вид стоимости много значит для государственных доходов.

Как определяется кадастровая стоимость дома или иного объекта недвижимости :

  1. Органы местной власти назначают сроки проведения оценки. Для каждого объекта это 1 раз в 5 лет, кроме городов федерального значения — там это происходит раз в два года.
  2. Утверждается перечень земельных участков, домов, квартир для проведения расчетов.
  3. Привлечение эксперта на конкурсной основе.
  4. Проверка и закрепление полученных данных на уровне местных органов управления.
  5. Занесение в реестр.

После проведенной оценки цифра, назначенная экспертом, становится доступной для собственников.

Причины изменений

По причине установления этого показателя сверху между владельцем и местной властью могут возникнуть разногласия, обусловленные различными факторами.

Причины для пересчета:

  1. Внесение корректировок в вид использования объекта или его характеристики качества.
  2. При наличии ошибки, например, человеческого фактора, при переносе данных из одного источника в другой.
  3. При расчете экспертом использовались неверные данные.
  4. Когда ценность на рынке ниже кадастровой.

Все обстоятельства могут возникать как по вине правительственных органов, так и собственников. Однако все они должны решаться и проходить процедуру по изменению.

В чем разница между кадастровой стоимостью и инвентаризацией? Определение кадастровой стоимости

С недавнего времени недвижимость стала оцениваться по-новому. Введена кадастровая стоимость, которая предусматривает другие принципы расчета стоимости объектов и максимальное приближение к рыночной цене. В то же время нововведение повлекло за собой увеличение налоговой нагрузки. В статье описывается разница между кадастровой стоимостью инвентаря и способом ее расчета.

Какова стоимость инвентаря?

Инвентарная стоимость недвижимого имущества - плод работы Бюро технической инвентаризации (БТИ). Их методология предусматривает, что при оценке базы берется первичная стоимость объекта и умножается на коэффициенты износа. Разница между кадастровой стоимостью и запасами в том, что во втором случае не учитываются рыночные факторы.

При инвентаризации учитывалось все, из чего состоит здание, строение или помещение - размеры и материал стен, полов, крыш, окон, дверей.В штате БТИ были предоставлены техники, которые периодически приходили на площадку и проверяли имеющиеся в бюро данные.

В дальнейшем все изменения вносились ежегодно в автоматическом режиме - во-первых, с поправкой на инфляцию, а во-вторых, с поправкой на время. Однако все равно, как бы быстро здание ни старело, его инвентарная стоимость растет. Если собственник недвижимости задается вопросом, как узнать инвентарную стоимость объекта, то ему необходимо заглянуть в технический паспорт.Есть необходимая информация.

Какова кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость другая. Когда он был разработан, Минфин задался целью увеличить налоговые поступления в бюджет. Однако традиционным способом, простым повышением налоговых ставок, этого добиться не удалось. Поэтому мы решили пойти с другой стороны и изменить методологию оценки. Цель была одна: как можно ближе к рыночной стоимости.

В результате был принят федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и теперь определение кадастровой стоимости приобрело правовой характер.

Кадастровая стоимость земельных участков

Принципы новой оценки взяты из области земельного налога. Здесь долгое время расчет кадастровой стоимости ведется с места нахождения участка и его категории. Однако он нужен не только для налогообложения, но и для арендных отношений. Тогда участники сделки не сомневаются в ее размере. Все данные можно найти в кадастровой палате, которую необходимо пересматривать не реже одного раза в 5 лет.

Земельные участки также имеют нормативную стоимость, применяемую при невозможности определения кадастра. Однако бывают случаи, когда только он используется, например, при получении кредита в банке, приобретении земли в муниципальную собственность и так далее. Власти регионов вправе менять стандартную цену каждый год, но не более чем на четверть. Кроме того, он не должен превышать порог в 75% от рыночной стоимости.

Порядок проведения кадастровой оценки

Попросив узнать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризации, следует сначала обратить внимание на методологию.Если инвентаризационная стоимость требует скрупулезности и методичности в течение многих лет, кадастровая оценка выполняется относительно быстро. Последовательность действий с ним следующая:

  • Власти области принимают решение о проведении оценки. Его нужно проводить не реже одного раза в 5 лет.
  • Росреестр на основании этого составляет перечень объектов оценки. Данные взяты из государственного кадастра.
  • Росреестр привлекает оценочную фирму на конкурсной основе.
  • Оценщик на основании нормативных документов и коэффициентов, которые в них указаны, проводит всю процедуру.
  • Саморегулируемая организация оценщиков рассматривает отчет о кадастровой оценке.
  • Полученные данные утверждены властями области и опубликованы.
  • Данные внесены в кадастровую систему.

Кто оценивает недвижимость?

Наверное, точнее всех сможет ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризации, оценщик.В этом качестве действуют специальные компании, имеющие лицензии на данный вид деятельности.

Чтобы получить доступ к желанному пути, им необходимо пройти, кроме того, еще и конкурсный отбор. Это процедура, предусмотренная специальным Федеральным законом «О договорных закупках для государственных и муниципальных нужд». Причем перед подписанием договора оценщик за свой счет страхует риски неправильной оценки. Сумма страховки не менее 30 миллионов рублей.

Получение государственных средств за выполненные работы становится возможным только после получения властями региона положительного экспертного ответа на отчет и утверждения результатов оценки.

Как рассчитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Оценщики для определения стоимости объектов используют весь комплекс технических регламентов, стандартов, положений и законодательных актов. Однако здесь не приветствуется индивидуальный подход, который сразу показывает разницу между кадастровой стоимостью и инвентаризацией.

Кадастровая оценка предусматривает массовый подход, когда нет необходимости измерять каждую квартиру или дом. Судя по всему, у задействованных компаний есть набор коэффициентов в зависимости от местоположения объекта и его категории.Берется сумма оценки BTI и умножается на эти коэффициенты. Поэтому инвентаризация и кадастровая стоимость квартиры иногда различаются в несколько раз. Чиновники стараются учитывать буквально все - даже расстояние до троллейбусной остановки, метро или наличие детской площадки.

Коэффициенты отображаются просто. Оценщики с региональными властями принимают за основу стоимость квадратного метра в действительной инвентарной стоимости

... Инвентарная и кадастровая стоимость недвижимого имущества

С переходом к рыночной модели экономики возникла необходимость в переоценке недвижимости. Любой объект имеет кадастровую и инвентарную стоимость. Далее рассмотрим их особенности.

Терминология

Кадастровой называется государственная оценка рыночной стоимости недвижимости. Он определяется методами массовой оценки. Если вы не можете их использовать, рыночная цена устанавливается отдельно для каждого объекта на основании положений законодательства об оценочной деятельности.Этот показатель используется для расчета налога на имущество физических лиц.

При совершении сделок с недвижимым имуществом приоритет отдается инвентарной стоимости. Определение Данный показатель осуществляется с учетом амортизации объекта, изменения цен на строительные материалы, строительные услуги и работы. Проще говоря, инвентаризация называется восстановительной стоимостью конструкции.

Указывает инвентарную стоимость имущества в техническом паспорте.

Учетные факторы

В России БТИ имеет право определять стоимость запасов.Этот показатель рассчитывается в соответствии с Процедурой оценки недвижимого имущества, утвержденной в 1992 году.

Стоимость возмещения определяется действующим уровнем цен в 1991 году. Используются коэффициенты и индексы, введенные Госстроем в 1983 году.

Нюансы

При необходимости собственник объекта может получить справку о стоимости инвентаря БТИ. Этот документ имеет ограниченный срок действия.

Ежегодно БТИ направляет в ФНС информацию о инвентарной стоимости по состоянию на 1 января.

Рекомендации

За помощью обращайтесь в районное БТИ. Бюро должно предоставить документ, удостоверяющий личность, а также бумагу, подтверждающую право на недвижимое имущество, по которому составляется запрос инвентарной стоимости. это может быть свидетельство о праве собственности, договор социального страхования и так далее.

К данным документам прилагается заявление.

Заинтересованное лицо должно оплатить сбор за предоставление справки.

Подать заявку и документы субъект может лично или доверить это представителю.В последнем случае представляется дополнительный документ, подтверждающий полномочия гражданина, выступающего от имени заявителя.

Пересмотр оценки: основания

Существуют две причины оспаривания инвентарной стоимости. it:

  • Предоставление неверной информации об объекте.
  • Стоимость запасов слишком высока. Как правило, она должна быть меньше рыночной стоимости объекта. Единственное исключение - новостройки. Это и понятно, дома новые, соответственно инвентарь и рыночная стоимость могут быть одинаковыми.

Порядок проведения конкурса

Для пересмотра суммы необходимо отправить заявление в арбитражную инстанцию. Ответчиком, соответственно, выступит БТИ.

К иску прилагается:

  • Технический паспорт на объект.
  • Копия документа, подтверждающего право истца на недвижимое имущество. Он должен быть нотариально заверен.

В иске установлены дата составления и подпись заявителя.

Изменения в законодательстве

В 2014 году был принят Федеральный закон № 284, согласно которому отменены положения Закона «О налогах на имущество физических лиц».Нормативным актом введен расчет ставок исходя из кадастровой стоимости. Если расчеты основаны на стоимости запасов, то следует применять коэффициент дефлятора.

Согласно плану законодателя, все уполномоченные структуры перейдут на расчет налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости объекта. При этом планируется полностью отменить инвентаризацию объектов с 2020 года.

Разъяснения ФНС

Для прояснения ситуации и предотвращения возможных спорных вопросов Налоговая служба внесла некоторые разъяснения в Письмо от 27.07.2016.

Контрольный орган, в частности, указал следующее. Действующее законодательство с последними изменениями и дополнениями ввело обязательный кадастровый учет на всей территории России. Органом, ответственным за его проведение, является Росреестр. Эта организация обязана создать информационную базу данных о недвижимости и правах на нее. По мере поступления информации Росреестр вносит их в информационную систему.

Инвентарная стоимость недвижимого имущества может быть рассчитана только для целей, не связанных с налогообложением граждан.На территориях субъектов Российской Федерации, не переведенных на исчисление налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости, налогообложение осуществляется по инвентарной стоимости. При этом он определяется на основании информации, предоставленной в контролирующие органы до 01.03.2013г.

Применение налоговой инспекции инвентарной стоимости, предоставленной после указанной даты, для целей налогообложения необоснованно. В случае нарушения установленных правил виновные могут быть привлечены к ответственности в соответствии с законом.

И наконец

Отказ от использования в расчетах Инвентарная стоимость влечет увеличение суммы налога. Представляется, что отказ от этого показателя приведет к исключению из БТИ деятельности по оценке недвижимых объектов.

Между тем ряд экспертов довольно скептически относятся к этим нововведениям. Эксперты отмечают, что, вероятно, товарная стоимость сохранится после 2020 года. Другие эксперты считают, что практического значения в этом показателе нет.Кадастровая стоимость намного важнее. Это важно не только для контролирующих органов, но и для граждан, продающих и покупающих объекты.

Учебное пособие по бухгалтерскому учету от AccountingInfo.com


1 мая 2016 г .: приобретено 1000 единиц. товара по цене 30 долларов за единицу.

Меньше Бессрочная система учета

01.05.2016

Дебет

Кредит

Инвентаризация товаров

30 000

Кредиторская задолженность

30 000

Под Периодическая система учета

01.05.2016

Дебет

Кредит

Покупок

30 000

Кредиторская задолженность

30 000

На периодической инвентаризации системы все покупки за отчетный период фиксируются в Аккаунт "Покупки".

6 мая 2016 г .: продано 200 единиц. товаров по 50 долларов за единицу в кредит.

Менее Бессрочная система учета

01.05.2016

Дебет

Кредит

Аккаунтов Дебиторская задолженность

10 000

Продажи

10 000

01.05.2016

Дебет

Кредит

Стоимость проданных товаров

6,000

Товары инвентарь

6 000

На постоянной основе системы, изменения в учете товарных запасов записываются после каждого сделка.

Меньше Периодическая система учета

01.05.2016

Дебет

Кредит

Аккаунтов Дебиторская задолженность

10 000

Продажа

10 000

На периодической инвентаризации система, следующая запись журнала отражается в конце отчетного периода.

31.05.2016

Дебет

Кредит

Товары Опись

24 000

Покупки

24 000

Количество товаров инвентарь
= 1000 купленных единиц - 200 проданных единиц = 800 единиц осталось

Стоимость товарных запасов
= 800 единиц x 30 долларов США за единицу затрат = 24 000 долларов США

31.05.2016

Дебет

Кредит

Стоимость проданных товаров

6 000

Покупки

6 000

Себестоимость проданной продукции
= Всего покупок - Окончание остаток товарной наличности
= 1000 единиц x 30 долларов США за единицу стоимости - 800 единиц x 30 долларов США за единицу стоимость
= 30 000 долл. США - 24 000 долл. США = 6000 долл. США


Конечная инвентаризация
= Начальный инвентарь + Покупки во время период - Себестоимость проданной продукции
= 0 долларов США + 30 000 долларов США - 6000 долларов США = 24 000 долларов США 9000 2 Стоимость продано товаров
= Начальный инвентарь + Покупки во время период - Конечная инвентаризация
= 0 долл. США + 30 000 долл. США - 24 000 долл. США = 6 000 долл. США

Международный стандарт бухгалтерского учета (IAS) 2 Обзор

Пересмотренные запасы по МСФО (IAS) 2 или по Международному стандарту бухгалтерского учета 2 «Запасы» заменили запасы по МСФО 2 в 1993 г.Эти стандарты применялись ежегодно с 1 января 2005 г. Они заменили ранее применявшиеся в SIC-1 «Формулы согласованности различных затрат для запасов».

Совет по международным стандартам финансовой отчетности (IASB) пересмотрел МСФО (IAS) 2 с целью улучшения Международных стандартов финансовой отчетности. Совет по МСФО запустил проект после вопросов и сомнений в отношении стандартов со стороны регулирующих органов по ценным бумагам, профессиональных бухгалтеров и других заинтересованных сторон. Цель заключалась в сокращении и устранении вариантов, задержек и противоречий между нормами Стандартов, а также в решении нескольких взаимосвязанных вопросов.

Основная цель Совета заключалась в том, чтобы внести ограниченный пересмотр, чтобы уменьшить возможности измерения запасов. Но Совет директоров воздержался от пересмотра основного метода учета запасов в МСФО (IAS) 2.

Цели

Целью настоящего Стандарта бухгалтерского учета было упорядочить метод учета запасов.
Основное беспокойство в области учета запасов заключается в том, что стоимость будет рассматриваться как актив, который переносится дальше, пока не будут записаны другие соответствующие доходы.Это дает руководство по определению стоимости и ее последующих записей в качестве расходов. Он включает все списанные до чистой стоимости, которая может быть реализована. Кроме того, в нем представлены рекомендации по формулам стоимости, используемым для зачисления затрат на запасы.

Дальность действия

МСФО (IAS) 2 применяется ко всем запасам, за исключением договоров на строительство, включая незавершенные договоры, а также непосредственно связанных договоров на оказание услуг и финансовых инструментов.Кроме того, сюда входит биологическое богатство, связанное с сельским хозяйством во время сбора урожая.

Стандарт не применяется к оценке запасов у производителей продукции, связанной с лесом и сельским хозяйством, после сбора урожая и минеральных продуктов. Они оцениваются по чистой цене продажи в соответствии с установленной практикой. Когда такие измерения проводятся, изменения стоимости отражаются в составе прибыли или убытка за период. Когда запасы оцениваются таким образом, изменения справедливой стоимости признаются в составе прибыли или убытка за период изменения.

Пункт 3 (a) содержит запасы, которые рассчитываются через регулярные промежутки времени во время производства, или вы можете сказать, когда производство завершило определенный этап. Вы можете взять пример сельского хозяйства, там будет так много вычислений, от посева до сбора урожая, например, чтобы увидеть, будут ли продажи урожая, который был собран, есть ли какие-либо гарантии со стороны правительства относительно цены на урожай, когда рынок будет достаточно активным, чтобы обеспечить продажи и снизить риск неудачных продаж.Однако действия, которые необходимо выполнить, в этих описаниях не упоминаются.

Есть люди, которые не являются прямыми покупателями или продавцами, они просто действуют как посредники и покупают или продают продукты от своего имени, они известны как брокеры-трейдеры. Если вы просмотрите запасы, упомянутые в параграфе 3 (b), то вы обнаружите, что у них есть планы на будущее для продавцов по получению прибыли за счет сужения маржи брокеров-трейдеров.

Определения

Запасы - это произведенные активы или потребительские товары в процессе производства.Чистая цена продажи - это прогнозируемая цена продажи за вычетом расчетной себестоимости продукции. Справедливая стоимость - это цена актива или выплаты долга.

Чистая цена продажи - это сумма, которая, как ожидается, будет реализована от продажи запасов. Справедливая стоимость относится к цене запасов на рынке. Чистая цена продажи - это стоимость компании, а справедливая стоимость - нет. Чистая цена продажи может отличаться от справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

Запасы включают товары, приобретенные и сохраненные для перепродажи, включая товары, приобретенные розничным продавцом, а также любую землю и другое имущество.Эти запасы также включают перечень или массу конечного продукта производства любой организации и сырья, необходимого для использования в производстве. Пункт 19 покрывает расходы на обслуживание, которые не упоминаются организацией.

МСФО 2 определяет запасы как « активы:

(a) предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности;

(b) в процессе производства для такой продажи; или

(c) в виде материалов или принадлежностей, которые будут использоваться в производственном процессе или при оказании услуг.”

Стоимость запасов

Затраты на приобретение, производство, обмен и прочие расходы включены в запасы, что сделало возможным их инвентаризацию в том виде, в котором они находятся в текущем состоянии и условиях. Когда слово закупки упоминается в инвентарных запасах, оно состоит из расходов, связанных с закупкой, транспортировкой, импортными пошлинами, налогами на обработку и другими расходами, которые несут ответственность или имеют прямое влияние на закупку готовой продукции.Есть несколько других аспектов, которые способствуют снижению цены, например, скидки с налогов, скидки при торговле и т. Д.

На стоимость конверсии или покупки также влияют накладные расходы, которые рассчитываются с учетом производственных мощностей на уровне производства. Нормальная способность - это ожидаемый объем производства в среднем за определенный период времени или сезона с учетом отказа производственных мощностей из-за планового технического обслуживания.

Процесс производства может включать несколько продуктов: основной продукт и побочный продукт.Поскольку себестоимость продукции рассчитывается в целом, а не по отдельным продуктам, они делятся сбалансированным образом. Для этой цели может учитываться цена каждого продукта на стадии производства или после окончательного производства.

Себестоимость запасов также включает излишки потраченных впустую материалов, рабочей силы и т.д., затраты на хранение, административные накладные расходы и затраты на продажу. Также включены активы, затраты на собранный урожай и стоимость поставщика услуг.

Оценка запасов

Запасы должны оцениваться по наименьшей из двух величин: себестоимости и чистой стоимости реализации.Себестоимость запасов включает затраты на приобретение, затраты на переработку и другие затраты, понесенные для приведения запасов к их текущему состоянию и местонахождению. Чистая цена реализации (NRV) - это расчетная цена продажи в ходе обычной деятельности за вычетом расчетных затрат на продажу и расчетных затрат до завершения.

Стоимость покупки включает покупную цену, импортные пошлины и налоги, транспортные расходы и затраты на обработку, связанные с приобретением товаров.Торговые скидки и скидки не входят в стоимость покупки.

Стоимость преобразования запасов включает затраты, которые могут быть напрямую отнесены к производственным единицам. Прямые затраты на рабочую силу являются примером таких затрат. Переменные и фиксированные накладные расходы на производство, понесенные при переработке сырья в готовую продукцию, также могут быть включены в затраты на переработку.

Прочие затраты включают все затраты, понесенные в связи с приведением запасов в их текущее состояние и местонахождение.Типичный пример таких «других затрат» - это стоимость разработки продуктов для конкретных потребностей клиентов.

Определенные затраты НЕ включаются в оценку запасов. Эти затраты признаются в качестве расходов по мере их возникновения. Ниже приведены некоторые из типичных примеров таких затрат:

  • Ненормальные отходы материалов, труда и других производственных затрат
  • Затраты на хранение, если они не являются существенными для производственного процесса
  • Расходы на продажу и распространение
  • Административные расходы, не связанные с приведением товарно-материальных запасов в текущее состояние и местонахождение

Когда запасы приобретаются на условиях отсрочки погашения, эти договоренности содержат элемент финансирования.Часть цены, которая может быть отнесена к продленным срокам погашения, признается как процентные расходы в течение периода действия соглашения о финансировании. Эта часть представляет собой разницу между покупной ценой при обычных условиях кредита и фактически уплаченной суммой.

Запасы поставщика услуг оцениваются по себестоимости. Себестоимость продукции в основном включает стоимость рабочей силы и прочего персонала, непосредственно участвующего в предоставлении услуг. Затраты на персонал и связанные с этим накладные расходы также являются частью производственных затрат.Маржа прибыли и не относимые накладные расходы (которые обычно используются в ценах, назначаемых покупателям) не должны включаться в себестоимость продукции.

Пример использования

Торговая компания ABC покупает мотоциклы в нескольких странах и продает их в страны Европы. В текущем году компания понесла следующие расходы:

1. Торговые скидки при покупке

2. Затраты на обработку импорта

3.Заработная плата бухгалтерии

4. Комиссия за продажу, выплаченная торговым агентам

5. Стоимость послепродажной гарантии

6. Ввозные пошлины

7. Затраты на закупку (по счетам поставщика)

8. Транспортные расходы

9. Страхование покупок

10. Брокерская комиссия арендаторам

Требование: ABC Trading Company попросит вас дать совет о том, какие затраты разрешены МСФО (IAS) 2 для включения в стоимость запасов.

Решение: Пункты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10 разрешены МСФО (IAS) 2 для расчета стоимости запасов. Заработная плата бухгалтерии, комиссионные с продаж и затраты на послепродажную гарантию не считаются стоимостью запасов, поэтому они не разрешены МСФО (IAS) 2 для включения в стоимость запасов.

Методики измерения затрат

Если фактические затраты более или менее равны результатам других методов измерения стоимости, эти методы могут быть использованы.Метод стандартной стоимости и метод розничной продажи - два примера разрешенных методов измерения.

Формулы затрат

Затраты должны использовать конкретную идентификацию их индивидуальных затрат, если запасы обычно не взаимозаменяемы и если товары или услуги производятся и разделяются для конкретных проектов.

Во всех остальных случаях стоимость запасов должна оцениваться с использованием либо

  • Метод FIFO (метод «первым пришел - первым обслужен»)
  • Метод средневзвешенной стоимости (WAC)

Метод FIFO предполагает, что запасы, которые покупаются первыми, продаются первыми.Это означает, что конечные или оставшиеся запасы оцениваются по самым последним ценам. Метод WAC определяет средневзвешенную стоимость аналогичных товаров на начало периода и стоимость товаров или услуг, приобретенных или произведенных в течение периода.

Организация должна оценивать запасы по той же формуле, если статьи имеют схожий характер и использование. Можно использовать разные методы расчета стоимости, если запасы не похожи по своему характеру и использованию.

Пример использования

Компания XYZ импортирует товары из Китая и продает их на местном рынке.Он использует метод FIFO для оценки своих товаров. Ниже приведены покупки и продажи, совершенные компанией в текущем году.

Покупок:

Январь: 20 000 единиц по 25 долларов за штуку

март: 25000 единиц по 30 долларов за штуку

июль: 30 000 единиц по 35 долларов за штуку

В продаже:

Май: 25000 единиц

Ноябрь: 30 000 единиц

Требование: На основе метода ФИФО рассчитайте стоимость запасов на конец мая, ноябрь и декабрь.

Решение:

1) Январь
Покупка

+20,000 единиц по 25 $

= 500 000 долларов США

марта
Покупка

+25000 единиц по 30 $

= 750 000 долл. США

Всего

1 250 000 долл. США

2) Май
Продажа (25000 шт.)

-20 000 единиц по 25 $

$ (500 000)

- 5000 единиц по 30 долларов США

(150 000)

Всего

(650 000)

3) Товарно-материальные запасы, оцененные по системе ФИФО на 31 мая:

20000 единиц по 30 долларов США

600 000 долл. США

4) сентябрь
Покупка

+30 000 единиц по 35 $

1 050 000 долл. США

5) Товарно-материальные запасы, оцененные на основе ФИФО на 30 сентября:

20000 единиц по 30 долларов США

600 000 долл. США

30 000 единиц по 35 долл. США

1 050 000 долл. США

1 650 000 долл. США

6) ноябрь
Продажи (30,000 шт.)

-20 000 единиц по 30 $

(600 000)

-10 000 единиц по 35 долл. США

$ (350 000)

(950 000)

7) Товарно-материальные запасы, оцененные на основе ФИФО на 30 декабря:

20 000 единиц по 35 долл. США 90 152

700 000 долл. США

Инвентарные запасы

  • Мои предпочтения
  • Мой список чтения
  • Литературные заметки
  • Подготовка к тесту
  • Учебные пособия

!

  • Дом
  • Учебные пособия
  • Принципы бухгалтерского учета I
  • Оценка запасов
Все темы
  • Принципы бухгалтерского учета
    • Уравнение бухгалтерского учета
    • Цели финансовой отчетности
    • Общепринятые принципы бухгалтерского учета
    • Внутренний контроль
    • Введение в бухгалтерский учет
    • Понимание финансовой отчетности
  • Анализ и запись транзакций
    • Двойная бухгалтерия
    • Записи в журнале
    • Главная книга
    • Проиллюстрированный процесс записи
    • Пробный баланс
    • Анализ транзакций
    • T Счета
  • Корректировки и финансовая отчетность
    • Начисленная выручка
    • Начисленные расходы
    • Незаработанная выручка
    • Предоплата
    • Амортизация
    • Регулировка входов
    • Проиллюстрированный процесс настройки
    • Финансовая отчетность
  • Завершение бухгалтерского цикла
    • Закрытие записей
    • Пробный баланс после закрытия
    • Бухгалтерский цикл
    • Реверсивные входы
    • Исправление записей
    • Рабочий лист
  • Бухгалтерский учет для мерчандайзинговой компании
    • Скидки при продаже
    • Чистый объем продаж
    • Инвентарные системы
    • Запись покупок
    • Возвраты и пособия
    • Бухгалтерский учет
    • Скидки на покупки
    • Запись продаж
    • Возврат продаж и скидки
    • Чистые закупки и приобретенные товары
    • Стоимость имеющихся и проданных товаров
    • Валовая прибыль
    • Финансовая отчетность с инвентаризацией
    • Корректировка инвентарного счета
    • Корректировка запасов
    • Закрытие записей Обновления Инвентарь
  • Дочерние книги и специальные журналы
    • Специальные журналы

Бесконечная система инвентаризации | Определение | Пример расчета | Записи в журнале | Т-счета

Юрий Смирнов к.Д.

Определение

Система непрерывного учета запасов используется в бухгалтерском учете для ведения учета запасов. Эта система предполагает, что счет запасов и счет стоимости проданных товаров (COGS) обновляются после каждой транзакции. Распространенными примерами таких операций являются покупка и продажа запасов, возврат товаров и услуг, а также скидки при покупке и продаже.

В системе постоянного учета запасов для каждой операции продажи требуется две записи в журнале.Первый регистрируется путем дебетования дебиторской задолженности и кредитования счета продаж по продажной стоимости запасов. Второй учитывается путем дебетования счета запасов и кредитования счета кредиторской задолженности, если продажа была произведена в кредит.

Покупка товарно-материальных запасов регистрируется посредством одной записи в журнале путем дебетования счета товарно-материальных запасов и кредитования кредиторской задолженности по стоимости проданных товаров, если покупка была сделана в кредит.

Стоимость проданных товаров и конечные запасы зависят от используемого метода инвентаризации.Общие примеры включают FIFO, LIFO, среднюю стоимость и конкретные методы идентификации.

Пример расчета

RetailX LTD за март совершила следующие операции:

Предположим, что розничный торговец использует метод инвентаризации FIFO.

Мар 1

Остаток на счету запасов = 2500 × 80 долларов = 200000 долларов

6 марта

Продажа = 1800 × 80 $ = 189000 $

COGS = 1800 × 80 долларов = 144000 долларов

Баланс инвентарного счета = 200 000 долларов США + 144 000 долларов США = 56 000 долларов США

9 марта

Покупка = 4000 × 85 = 340 000 долларов

Остаток инвентарного счета = 56 000 долларов США + 340 000 долларов США = 396 000 долларов США

17 марта

Продажа = 2300 × 120 $ = 276000 $

COGS = 700 × 80 $ + 1600 × 85 $ = 192000 $

Остаток на счете инвентаря = 396 000 - 192 000 долларов = 204 000 долларов

23 марта

Продажа = 1500 × 120 $ = 180000 $

COGS = 1500 × 85 = 127 500 долларов США

Остаток инвентарного счета = 204 000–127 500 долларов США = 76 500 долларов США

27 марта

Покупка = 3000 × 90 = 270 000 долларов

Остаток на счете инвентаря = 76 500 долларов США + 270 000 долларов США = 346 500 долларов США

За отчетный период общий объем продаж составил 645 000 долларов США, общий объем закупок - 610 000 долларов США, а стоимость проданных товаров - 463 500 долларов США.В свою очередь, остаток на счете товарно-материальных ценностей на 31 марта составил 346 500 долларов США.

Записи журнала

В системе постоянного учета запасов для каждой покупки требуется сделать одну запись в общем журнале. Он учитывается путем дебетования инвентарного счета и кредитования кредиторской задолженности следующим образом:

В свою очередь, для каждой продажи необходимо сделать две записи в общем журнале. Первый регистрируется путем дебетования счета дебиторской задолженности и кредитования счета продаж.Второй учитывается путем дебетования счета стоимости проданных товаров и кредитования счета запасов.

Если покупка или продажа осуществляется за наличные, денежный счет должен использоваться вместо кредиторской и дебиторской задолженности соответственно.

Пример

Предположим, что RetailX LTD осуществляет все покупки и продажи в кредит. В этом случае записи журнала должны выглядеть следующим образом:

Возврат покупки

Иногда приобретенные товары могут быть возвращены поставщику, например, из-за ненадлежащего качества.В системе непрерывной инвентаризации он должен регистрироваться путем дебетования кредиторской задолженности и кредитования инвентарного счета на сумму, возвращаемую за границу.

Скидка на покупку

Некоторые поставщики предлагают скидки при досрочном погашении. В таких случаях бухгалтер должен зарегистрировать это в общем журнале, дебетуя кредиторскую задолженность и кредитуя счет запасов на сумму полученной скидки.

Возврат продаж

Для возврата продажи необходимо сделать две записи в общем журнале системы непрерывного учета запасов.Первый регистрируется путем дебетования счета возврата продаж и кредитования счета дебиторской задолженности на сумму проданных товаров. Второй учитывается путем дебетования счета товарно-материальных запасов и кредитования счета стоимости проданных товаров по стоимости возвращенных товаров.

Т-счета

В бухгалтерском учете Т-счета используются для отображения баланса каждого счета. Дебет всегда записывается с левой стороны, а кредит всегда записывается с правой стороны.

Давайте преобразуем записи общего журнала из приведенного выше примера в формат Т-счетов.

Инвентарь - это счет реальных активов; таким образом, дебет увеличивает его баланс, а кредит уменьшает его.

Стоимость проданных товаров - это временный счет, поэтому его остаток на начало отчетного периода всегда равен нулю. По окончании отчетного периода его остаток переводится на другой счет, что называется закрытием счета.

Дебиторская задолженность - это счет реальных активов. Предположим, что на начало отчетного периода его баланс равен нулю.В таких случаях записи должны выглядеть следующим образом:

Кредиторская задолженность - это счет реальных обязательств; таким образом, дебет увеличивает его, а кредит уменьшает. Предположим, что его баланс равен нулю на 1 марта.

Счет продаж является временным, поэтому он должен отображаться следующим образом:

Преимущества и недостатки

Преимущества

  1. Система постоянного учета запасов помогает поддерживать больший контроль над физическими запасами, сравнивая фактический баланс с записями.
  2. Стоимость проданных товаров и остаток на счете запасов доступны в любое время. Эта информация очень важна для улучшения закупочной политики и подготовки краткосрочной финансовой отчетности.
  3. Помогает без промедления обнаруживать кражи, отходы и утечки инвентаря.

Недостатки

  1. В случае ручного учета использование системы непрерывной инвентаризации отнимает много времени, что также может привести к множеству ошибок, но эту проблему можно легко решить, применив компьютеризированную систему учета.
  2. Использование компьютеров и бухгалтерского программного обеспечения может быть довольно дорогим для малого бизнеса.
.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *