Изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения: Изменение вида разрешенного использования садоводство для строительства дома

Содержание

Собственник земельного участка вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» на вид «для дачного строительства»

Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 8 июня 2010 года N Д23-2068 даны разъяснения по вопросу о порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В письме поясняется: «По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем на основании ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 г., решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных законом случаев, с учетом результатов публичных слушаний.

Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3 — 10 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.

Таким образом, до принятия правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 г. изменение разрешенного использования земельного участка, на который градостроительные регламенты не распространяются (в том числе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения), осуществляется решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний. Данный порядок в полной мере распространяется и на изменение вида разрешенного использования земельных участков, в результате которого таким участкам устанавливается вид разрешенного использования «для дачного строительства».

Что касается возможности применения в связи с изменением разрешенного использования земельных участков положений Федерального закона от 15. 04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Федеральный закон N 66-ФЗ), то следует отметить следующее.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 66-ФЗ указанный Закон регулирует земельные отношения, возникающие в связи с созданием садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а также в связи с деятельностью таких объединений, в той мере, в какой они не урегулированы законодательством Российской Федерации.

Таким образом, требования к зонированию территории, определенные гл. III Федерального закона N 66-ФЗ, установлены исключительно в целях создания и деятельности садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а в иных случаях подлежат применению нормы земельного и градостроительного законодательства.

Статьей 14 Федерального закона N 66-ФЗ установлен порядок предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В то же время вопросы изменения вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных ранее, находящихся в настоящее время в частной собственности граждан и юридических лиц, в том числе установления таким земельным участкам вида разрешенного использования «для дачного строительства», регулируются не положениями Федерального закона N 66-ФЗ, а вышеуказанной нормой ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». При этом действующее законодательство не ограничивает круг лиц, которые могут являться собственниками земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства». В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона N 66-ФЗ граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке. Не исключается также возможность принадлежности таких земельных участков коммерческим организациям.

Учитывая изложенное, в настоящее время собственник земельного участка независимо от того, является он гражданином или юридическим лицом, в том числе коммерческой организацией, вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка — «земельные участки для сельскохозяйственного производства» на вид разрешенного использования «для дачного строительства» на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.

Кроме того, необходимо отметить, что приведенный выше порядок изменения разрешенного использования действует с момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Письмо Минэко № Д23-2654 Об изменении вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел Ваше обращение по вопросу об изменении вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения в составе земель населенного пункта и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Согласно абзацу 2 пункта 9 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительного кодекса) в состав зон сельскохозяйственного использования, относящихся к категории земель населенных пунктов, могут включаться зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Для изменения вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного территориальной зоной, в которой он расположен, на вид разрешенного использования земельного участка, относящегося к другой территориальной зоне, необходимо изменение границ таких зон.

Территориальные зоны состоят из функциональных зон. В свою очередь функциональные зоны определяют перечень допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков и размещения (строительства) в них конкретных капитальных объектов.
В правилах землепользования и застройки представлен перечень видов разрешённого использования земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства по территориальным зонам.

При изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий ведение садоводства, личного подсобного хозяйства или дачного хозяйства необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях»:
— садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).,

— дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»:
— приусадебный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Таким образом, указанные земельные участки могут использоваться для выращивания (производства) сельхозпродукции.

Учитывая, что ведение сельхозпроизводства имеет свои особенности в использовании земельного участка, считаем, что изменение разрешенного использования земельного участка на разрешенное использование, предусматривающее ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства устанавливается с учетом публичных слушаний.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 г. решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, с учетом результатов публичных слушаний.

Вместе с тем, результаты публичных слушаний для принятия главой местного самоуправления указанного решения имеют рекомендательный характер.

Согласно абзацу 5 части 1 статьи 4 Федерального закона N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2012 г. при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки разрешенное использование земельных участков может также определяться в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки.

В отношении земельных участков предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением, разработка проектов организации и застройки территории осуществляется в соответствии с установленными земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки, системой государственных градостроительных нормативов и правил.

Проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения составляется на основании ходатайства его правления, согласовывается с объединением, заказавшим данный проект, и утверждается в двухнедельный срок органом местного самоуправления, на территории которого выделен земельный участок.

Экземпляры проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения со всеми текстовыми и графическими материалами передаются такому объединению и соответствующему органу местного самоуправления (статья 32 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях»).

Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность (пункт 4 статьи 14 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях»).

Правообладатель земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий вправе выбирать самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Дополнительно сообщаем, что в случае использования земельных участков только в целях (индивидуального) жилищного строительства, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется не иначе, как в порядке, установленном статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Заместитель Директора Департамента недвижимости М.В. Бочаров

Закон о праве на фермерское хозяйство может иметь преимущественную силу перед местным регулирующим органом, но не все местные правила

Брэд Нойманн, Расширение Мичиганского государственного университета — 16 декабря 2021 г.

Обновлено из оригинальной статьи, написанной Куртом Х. Шиндлером.

Многие законодательные акты ограничивают возможности местных органов власти принимать и обеспечивать соблюдение правил. Большинство из них прямолинейны, но преимущественное право на Закон о праве на фермерское хозяйство сбивает с толку, меняется и только опережает местное регулирование определенных вещей.

Закон о праве на фермерское хозяйство может иметь приоритет перед местным регулирующим органом, но не все местные правила. Фото: Курт Шиндлер l MSU Extension

Есть много законов, которые превалируют над местными полномочиями по зонированию – они в основном говорят, что местное самоуправление не может регулировать этот конкретный вопрос. Большинство из них прямолинейны. Например, вышки связи полиции штата Мичиган не требуют разрешения местного зонирования и не подпадают под регулирование местных властей. Однако один из них — Закон о праве на фермерское хозяйство (RTFA) (MCL 286. 471 и последующие) — не так прост и однозначен.

С Законом о праве на фермерское хозяйство некоторые вещи в сельском хозяйстве можно регулировать, другие – нет, некоторые не могут быть делегированы обратно местным органам власти, разногласия по некоторым аспектам всего этого, а также некоторые вопросы относительно того, что есть и не есть сельское хозяйство.

В результате преподаватели Университета штата Мичиган, занимающиеся вопросами землепользования (планирование и зонирование), получают множество вопросов по этому аспекту Закона о праве на фермерское хозяйство от должностных лиц, отвечающих за зонирование, фермеров, людей, желающих содержать сельскохозяйственных животных, и других лиц.

Вот основной мыслительный процесс при попытке выяснить преимущественное право местных властей:

Во-первых, подпадает ли землепользование под действие Закона о праве на фермерство (RTFA), то есть это ферма или сельское хозяйство? Начните с вопросов:

Это «фермерская операция»? (определено в законе: MCL 286. 472(b))
Производит ли он «сельскохозяйственную продукцию»? (определено в законе: MCL 286.472(c))
Это коммерческое предложение?

Если ответ «да» на каждый из вышеперечисленных вопросов (не имеет значения намерение или то, что это может быть «ферма-любитель», если она соответствует критериям работы фермы, сельскохозяйственной продукции, коммерческой деятельности), то она применяется в соответствии с РТФА. Определения этих терминов очень широки и всеобъемлющи. Например, «коммерческий» может означать продажу одного яйца в год — минимального порога для «коммерческого» не существует. ( Чартерный городок Шелби против Папеша, 267 Мичиган, приложение. 92, 704 N.W.2d 92 (2005)

Можно также задать четвертый вопрос:

Соответствует ли работа общепринятым сельскохозяйственным и управленческим практикам (GAAMP)?

Если ответ «да» на каждый из четырех вышеприведенных вопросов, то землепользование или деятельность применяются в соответствии с RTFA. Однако фермер не обязан следовать GAAMP. Это выбор фермера. В результате некоторые адвокаты не советуют местным органам власти относиться к фермеру «А», который следует GAAMP, иначе, чем к соседнему фермеру «Б», который предпочитает этого не делать. Беспокойство вызывает отсутствие равного обращения при зонировании. Эти адвокаты советуют давать «пропуск» на четвертый вопрос или всегда отвечать «да». Другие адвокаты не разделяют эту озабоченность. Местное самоуправление должно проконсультироваться со своим адвокатом, который предположительно имеет опыт работы с муниципальным правом (планирование и зонирование), чтобы узнать, как поступить в этом случае.

Этот первый шаг определяет, подпадает ли землепользование под действие RTFA. Если это не так (если на один или несколько вопросов был дан ответ «нет»), то RTFA не применяется, и применяются местные правила. Если на все три (или четыре) вопроса был дан ответ «да», то применяется RTFA, и некоторые местные правила имеют преимущественную силу.

Во-вторых, необходимо определить, какие конкретные местные правила имеют преимущественную силу, а какие местные правила все еще могут применяться. Если тема регулирования уже освещена в RTFA или в любом из опубликованных GAAMP, то местное самоуправление не может ее регулировать. Если темы нет в RTFA и ни в одном из GAAMP, то все еще может применяться местное регулирование.

Нет простого способа просмотреть, какие темы рассматриваются в GAAMP. RTFA проще. Темы в RTFA и, следовательно, запрещенные для местного регулирования:

Все, что касается ответственности фермера в судебном процессе о нарушении общественного или частного порядка. (MCL 286.473)
Что-нибудь о правоприменении или процессе расследования жалоб, связанных с сельским хозяйством. (MCL 286.474)
Преобразование одной или нескольких операций фермы в другие операции фермы. (MCL 286.472(b)(ix))

Генеральный прокурор штата Мичиган издал заключение 7302 28 марта 2018 года, в котором делается вывод о том, что постановление местного органа власти не может регулировать какие-либо из следующих вещей в связи с разделом 4(6) RTFA:

ограничение поголовья скота на акр,
Требовать, чтобы план участка был представлен и одобрен местным администратором зонирования,
Ограничение внесения навоза на поля, которые фермер владеет или арендует на 7 лет,
Указать методы внесения навоза и
Требовать, чтобы комплексный план управления питательными веществами был представлен и одобрен местным органом власти.

Есть и другие вопросы, которые исключены из местного регулирования помимо перечисленных выше — это как раз те, о которых спрашивали генерального прокурора. В заключении говорится: «Нет никаких сомнений относительно намерений законодательства [в RTFA] — местные постановления, направленные на регулирование этой деятельности, имеют преимущественную силу». В заключении также говорится:

«Несмотря на то, что формулировка Закона о преимущественном праве на фермерское хозяйство является широкой, «только те постановления, постановления и постановления местных органов власти, которые либо направлены на расширение или пересмотр, либо противоречат [Праву на Закон о ферме] или GAAMP, [которые] являются неправильными». Шолма против Дорожной комиссии округа Оттава, 303 Mich App 12, 25–27 (2013), стр. 23.

Тем не менее, GAAMP охватывают гораздо более широкий круг тем, и предпринимаются усилия, чтобы поддерживать GAAMP в актуальном состоянии с учетом самых последних передовых научно обоснованных методов работы на фермах. Ежегодно консультативные комитеты Мичиганской комиссии по сельскому хозяйству и развитию сельских районов обычно пересматривают и обновляют каждый GAAMP. Обычно в январе или феврале каждого года Комиссия принимает обновленные версии GAAMP. Таким образом, местные органы зонирования должны ожидать пересмотра и изменения GAAMP каждый год. Разумно добавить в закладки веб-страницу, на которой доступны текущие GAAMP, и регулярно проверять эту веб-страницу.

Использование этого дерева решений может помочь организовать мыслительный процесс обзора, чтобы определить, какие правила имеют преимущественную силу, а какие нет: Какие виды местных правил имеют преимущественную силу в соответствии с Законом о праве на фермерское хозяйство (RFTA).

Еще одна сложность заключается в том, что некоторые GAAMP делегируют полномочия по регулированию обратно местным органам власти (но это тоже может меняться из года в год). Примеры этого включают:

Муниципалитеты с населением 100 000 или более, в которых было принято постановление о зонировании, позволяющее заниматься сельским хозяйством (и которое определяет существующие сельскохозяйственные операции как несоответствующие виды использования).
Площадки категории 4 для животноводства (в GAAMP для выбора площадки и контроля запаха для новых и расширяющихся животноводческих помещений )
Въезд и выезд транспортных средств, обвалы зданий, парковка (но не поверхность парковки), знаки для фермерских рынков (в GAAMP для фермерских рынков )
Рекламные и образовательные мероприятия, направленные на продажу большего количества сельскохозяйственных продуктов, которые , а не не связаны с фермерскими продуктами на фермерском рынке (в разделе GAAMP для сельскохозяйственных рынков )

Возникает юридический вопрос, имеет ли Мичиганская комиссия по сельскому хозяйству и развитию полномочий делегировать местным органам власти полномочия по регулированию любых местных постановлений, постановлений или резолюций, которые расширяют или пересматривают каким-либо образом положения RTFA или GAAMP. Местное самоуправление должно проконсультироваться со своим адвокатом, который предположительно имеет опыт работы с муниципальным правом (планирование и зонирование), чтобы узнать, как поступить в этом случае.

Поскольку некоторые GAAMP касаются местоположения ферм, остается нерешенным юридический вопрос, может ли постановление о зонировании ограничить сельское хозяйство определенными районами зонирования. Причина в том, что некоторые суды пришли к выводу, что коммерческие сельскохозяйственные операции могут быть организованы в любом районе местного зонирования на основании Закона о правах собственности и его преимущественного права на местное регулирование сельскохозяйственной деятельности (см. MCL 286.474(6), Papadelis v City of Troy ( Апелляционный суд; неопубликовано, сентябрь 2006 г.) и Village of Rothbury v Double JJ Resort Ranch (Апелляционный суд; неопубликовано)). В то же время другие судебные дела свидетельствуют о том, что законодательный орган никогда не намеревался использовать RTFA «…как меч…», чтобы помешать исполнению местных постановлений (см. Sena Scholma Trust v Ottawa County Road Commission (Апелляционный суд; опубликовано )). Местное самоуправление должно проконсультироваться со своим юристом, который предположительно имеет опыт работы с муниципальным правом (планирование и зонирование), чтобы получить информацию о том, как действовать в этом случае.

Ясно, однако, что местное самоуправление не может выбирать, какой тип сельскохозяйственной деятельности разрешен в районе зонирования. Если разрешено сельское хозяйство, то должны быть разрешены все виды земледелия. Это связано с тем, что возможность перехода от одной деятельности фермы к другой деятельности фермы специально включена в RTFA (MCL 286.472(b)(ix)). (Но на участках категории 4 есть местные органы власти, которые регулируют животноводческие аспекты работы фермы на основе GAAMP по выбору участка.)

Эти и многие другие вопросы ранее рассматривались в судах. Это может помочь в дальнейшем узнать, что это за судебные дела. См. Отдельные судебные дела по зонированию, касающиеся Закона штата Мичиган о праве на фермерское хозяйство. Можно с уверенностью сказать, что эта область права является движущейся целью, и поддержание актуальности будет постоянной задачей. Преподаватели MSU Extension, занимающиеся землепользованием (планирование и зонирование), продолжат отвечать на вопросы по этой теме.

Эта статья была опубликована Университетом штата Мичиган, расширение . Для получения дополнительной информации посетите https://extension.msu.edu. Чтобы получить сводку информации, доставленную прямо в ваш почтовый ящик, посетите https://extension.msu.edu/newsletters. Чтобы связаться с экспертом в вашем регионе, посетите https://extension.msu.edu/experts или позвоните по телефону 888-MSUE4MI (888-678-3464).

Была ли эта статья полезной для вас?

MRSC – Земли сельскохозяйственного назначения – Законы, постановления и судебные решения

Поделись этим:

На этой странице представлена информация о законах штата Вашингтон, касающихся сельскохозяйственных земель, а также о некоторых решениях суда и Совета по слушаниям по управлению ростом.

Федеральные законы

Федеральный закон о политике защиты сельскохозяйственных угодий (FPPA), 7 U. S.C. 4201, предназначен для сведения к минимуму влияния федеральных программ на преобразование сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные виды использования путем решения совместимости федеральных программ с государственными, местными и частными программами и политиками по защите сельскохозяйственных земель.

Законы и административные правила штата Вашингтон

Эти законы и правила касаются использования сельскохозяйственных земель, сельскохозяйственного маркетинга и защиты сельскохозяйственных угодий.

Информационный центр сельскохозяйственных угодий
Раздел 15 RCW — Сельское хозяйство и маркетинг — Специальные законы, касающиеся сельскохозяйственной продукции, маркетинга, советов и комиссий по сельскохозяйственным товарам.
- Гл. 15.64 RCW — Фермерский маркетинг
- Гл. 15.66 RCW — Комиссия штата Вашингтон по сельскохозяйственным товарам
- Гл. 15.92 RCW — Центр устойчивого развития сельского хозяйства и природных ресурсов — учреждает центр в Университете штата Вашингтон
Закон об управлении ростом
- RCW 36.70A.030(3) – Определение «сельскохозяйственной земли»
- RCW 36.70A.040 – требует от городов и округов планирования в соответствии с GMA определения сельскохозяйственных земель и принятия правил развития, сохраняющих обозначенные сельскохозяйственные земли
- RCW 36.70A.050 – Руководство по классификации сельскохозяйственных, лесных и полезных ископаемых, а также критических территорий
- RCW 36.70A.060 – Правила разработки для обеспечения сохранения земель сельскохозяйственного назначения и других природных ресурсов
- RCW 36.70A.170 – Требуется выделение сельскохозяйственных земель, имеющих долгосрочное значение для коммерческого производства продуктов питания или другой сельскохозяйственной продукции
- RCW 36.70A.177 – Сельскохозяйственные земли – Инновационные методы зонирования – Дополнительное использование
RCW 7.48.300-.310 — Неприятности — Сельскохозяйственная деятельность и лесохозяйственная деятельность — Предположительно разумные и не доставляющие неудобств (право на фермерство)
Гл. 43.362 RCW — Программа региональной передачи прав на развитие
RCW 64.04.130 – Консервационный сервитут
Гл. 84.34 RCW — Открытое пространство, сельскохозяйственные угодья, лесные угодья — Текущее использование — Сохранение будущего
Гл. 89.08 RCW — заповедные районы
Гл. 89.10 RCW — Сохранение сельскохозяйственных угодий
Гл. 365-190 WAC — Минимальные рекомендации по классификации сельского хозяйства, лесов, полезных ископаемых и критических территорий
WAC 365-196-480 — Земли природных ресурсов в соответствии с Законом об управлении ростом
WAC 365-196-815 — Правила, специально требуемые Законом об управлении ростом. Адреса охраны природных ресурсов земель
Гл. 458-30 WAC — Правила

Решения Совета по слушаниям по вопросам управления ростом

В 2010 году три региональных Совета по слушаниям по вопросам управления ростом были объединены в один совет. Этот раздел содержит ссылки на дайджесты по слушаниям, включая решения относящиеся к сельскохозяйственным угодьям.

Сборник решений за 2010 г. – настоящее время – см. различные списки «Сельскохозяйственных земель» в ключевых владениях
Сборник решений до 2010 г., Восточный Вашингтон
Сборник решений до 2010 г., Западный Вашингтон
Сборник решений до 2010 г., Central Puget Sound

Избранные судебные решения

Округ Киттитас против штата Вашингтон. Слушания Bd., 172 Wn.2d 144 (2011)
Метод зонирования, разрешающий несельскохозяйственное использование определенных сельскохозяйственных земель, представляет собой недопустимый «инновационный метод зонирования» в значении RCW 36.70A.177 Закона об управлении ростом. Инновационные методы зонирования, разрешенные RCW 36.70A.177, должны быть разработаны для сохранения сельскохозяйственных земель и поощрения сельскохозяйственной экономики. Несмотря на допущение инновационных методов зонирования в соответствии с RCW 36. 70A.177, Закон об управлении ростом требует защиты сельскохозяйственных земель.
округ Кларк против Запада. Вашингтон. Рост Mgmt. Слушания Бд. 161 Вт. Приложение. 204 (2011 г.), освобожден частично, 177 Wn.2d 136 (2013 г.).
Было оспорено определение округа о том, что некоторые сельскохозяйственные угодья больше не являются сельскохозяйственными землями долгосрочного коммерческого значения (ALLTCS). Апелляционный суд пришел к выводу, что округ допустил ошибку, лишив определенные участки статуса ALLTCS. Если округ определил земельный участок как ALLTCS, и назначение было подтверждено комиссией по слушаниям управления ростом как соответствующее целям и требованиям GMA, округ не может отменить обозначение, если земельный участок продолжает соответствовать определению. «сельскохозяйственных земель» в соответствии с GMA. При отсутствии доказательств того, что первоначальное обозначение было ошибочным и ненадлежащим образом подтверждено комиссией по слушаниям, или что со времени первоначального обозначения произошло существенное изменение земельной площади, первоначальное обозначение должно оставаться. В результате пересмотра этого решения Верховным судом штата в 2013 году суд отменил отдельную часть решения апелляционного суда.
Фейл против Восточного Вашингтона. Слушания Bd ., 153 Wn. Приложение. 394 (2009)
Штат стремился проложить велосипедную/пешеходную дорожку через территорию, отведенную под сельскохозяйственные нужды. Чтобы завершить размещение, штат подал заявку на утверждение в рекреационном районе округа. Соседние садоводы возражали и подали апелляцию. Садоводы возражали против наложения района и предъявили ряд юридических и фактических возражений против решения окружных комиссаров утвердить наложение. Однако суд пришел к выводу, что наложенный рекреационный район не был поправкой к комплексному плану округа, и что, даже если бы это было так, какие-либо возражения против комплексного плана поступили слишком поздно. Суд также пришел к выводу, что рекреационный район не противоречит законам штата, которые поощряют сохранение сельскохозяйственных земель. И он пришел к выводу, что решение о разрешении наложения было полностью подтверждено выводами уполномоченных, в том числе выводами эксперта по слушаниям. Подтверждено Верховным судом.
Город Арлингтон против Сент. Пьюджет-Саунд Рост Мгмт. Слушания Bd ., 164 Wn.2d 768 (2008)
Верховный суд штата подтвердил предыдущее решение апелляционного суда и принял это решение как свое собственное. Суд поддержал поправку округа Снохомиш к его комплексному плану, заключив, что рассматриваемая территория была должным образом преобразована из сельскохозяйственной в городскую коммерческую.
Округ Терстон против Совета по слушаниям по управлению ростом в Западном Вашингтоне , 164 Wn.2d 329 (2008)
Сторона может оспорить неспособность округа пересмотреть комплексный план только в отношении тех положений, которые непосредственно затрагиваются новыми или недавно измененными положениями GMA, то есть положениями, относящимися к обязательным элементам комплексного плана, которые были приняты или существенно изменены после предыдущий комплексный план был принят или обновлен после семилетнего обновления. Если округу не удается пересмотреть свой комплексный план для соответствия новым или измененным требованиям GMA, сторона должна иметь возможность оспорить комплексный план или поправки к GMA. Правление не должно отвергать плотность городского населения, основываясь на четком правиле максимальной плотности сельской местности, но должно учитывать местные обстоятельства и то, не характеризуется ли эта плотность ростом городов и не сохраняет ли она сельский характер. GMA не диктует конкретного способа достижения разнообразной плотности сельской местности.
Суд по слушаниям Futurewise против Central Puget Sound Growth Management Board , 141 Wn. Приложение. 202 (2007)
Округ Пирс при внесении поправок в свой комплексный план внес поправки в план, чтобы исключить земельные участки менее пяти акров из земель, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, имеющим долгосрочное коммерческое значение. Решение округа было основано на аргументе о том, что отбор проб почвы для небольших участков ненадежен, а также на преобладающем размере ферм в округе. Futurewise оспорил назначение округа. При рассмотрении апелляции суд пришел к выводу, что округ может классифицировать землю по размеру, но ошибся, определив, что минимальный размер участка в пять акров коррелирует с точностью пробы почвы. Тем не менее, суд согласился с действиями округа, основанными на том, что округ полагался на отчеты о преобладающем размере участка мелких ферм. Суд пришел к выводу, что преобладающий размер ферм был поучительным при определении того, имеет ли земля «долгосрочное коммерческое значение» для сельского хозяйства.
Округ Льюис против Западного Вашингтона Совет по слушаниям по управлению ростом , 157 Wn.2d 488 (2006)
При определении того, имеет ли графство надлежащим образом обозначенные сельскохозяйственные земли, суд дал следующее определение сельскохозяйственных земель: «Сельскохозяйственные земли — это земли: (а) еще не характеризующиеся городской застройкой, (б) которые в основном предназначены для коммерческого производства сельскохозяйственные продукты, перечисленные в RCW 36. 70A.030(2), включая земли в районах, которые используются или могут быть использованы для производства в зависимости от характеристик земли, и (c) которые имеют долгосрочное коммерческое значение для сельскохозяйственного производства, на что указывает почва, растущие мощности, производительность, а также то, находится ли он вблизи населенных пунктов или уязвим для более интенсивного использования». Суд также добавил, что округа могут учитывать факторы, связанные с развитием, перечисленные в WAC 365-19.0-050(1) при определении того, какие земли имеют долгосрочное коммерческое значение. Суд также установил, что для округа не было «явной ошибкой» ставить ожидаемые потребности отрасли в земле превыше всего остального. Кроме того, суд установил, что со стороны округа было явно ошибочно исключать из обозначенных сельскохозяйственных земель до пяти акров на каждой ферме (для фермерских центров и фермерских домов) без учета почвы, продуктивности или других конкретных факторов на каждой ферме. Суд оставил в силе решение комиссии по слушаниям о том, что правила развития округа, разрешающие определенные несельскохозяйственные виды использования сельскохозяйственных земель, не соответствуют требованиям GMA по сохранению обозначенных сельскохозяйственных земель.
Город Редмонд против Центрального совета по управлению ростом в Пьюджет-Саунд Слушания , 116 Wn. Приложение. 48 (2003)
При рассмотрении оспаривания постановления о зонировании комиссия по слушаниям управления ростом должна исходить из того, что всеобъемлющие планы и правила развития действительны, и бремя доказывания обратного лежит на оспаривающем. Поскольку рассматриваемая в данном случае земля никогда не являлась собственностью, предназначенной для сельскохозяйственного использования; следовательно, городское рекреационное обозначение, установленное городом, является действительным.
Округ Кинг против Совета по слушаниям по управлению ростом в Центральном Пьюджет-Саунд , 142 Wn.2d 543 (2000)
Поправки 1997 года к комплексному плану и кодексу зонирования округа Кинг, которые разрешают активное рекреационное использование на участках, расположенных в обозначенной сельскохозяйственной зоне, не подпадают под действие инновационных методов зонирования в соответствии с RCW 36.