Изменение в одностороннем порядке арендной платы: Изменение арендной платы не чаще одного раза в год

Контрагент изменил договор. Когда суд признает это незаконным

Иногда у контрагентов появляется необходимость изменить условия заключенных договоров. Это может быть связано с экономической ситуацией в мире, поведением самих участников отношений и иными обстоятельствами сделки. У любой стороны договора есть право изменить договорное условие даже в одностороннем порядке. Основанием для этого может быть закон или иной правовой акт, а также соглашение сторон, если они являются участниками предпринимательской деятельности.

На практике бывает, что стороны еще на стадии заключения договора предусматривают в нем условие, которое, например, позволяет продавцу в одностороннем порядке изменять цену договора (стоимость товара) по причинам, связанным с колебанием таможенных, налоговых пошлин и иных обязательных платежей. При наличии такого соглашения или императивного правила в законе (например, согласно п. 1 ст. 523 ГК РФ в случае существенного нарушения контрагентом договора поставки) сторона вправе изменить условие договора, не обращаясь для этого в суд.

Как изменить условия договора в иных случаях

Если ваша ситуация не попадает ни под одно из упомянутых выше условий, то законодательство установило специальный порядок, согласно которому можно изменить договор. Сторона, намеренная сделать это, обязана направить соответствующее уведомление в адрес своего контрагента с указанием причин и основания для такой односторонней сделки.

По общему правилу моментом, когда изменения вступят в силу, будет дата доставки контрагентом такого уведомления, если другой порядок не предусмотрен сторонами в договоре (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом согласно п. 51 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 изменение вступит силу и в том случае, если адресат не получил уведомление или не ознакомился с ним.

Однако если основание, согласно которому вы хотите изменить условия договора, отсутствует в законе или в самом договоре либо вы нарушили вышеуказанный порядок, то ваше заявление не имеет правовой силы, а условия договора не подлежат изменению.

Соответственно, в такой ситуации контрагент не обязан обращаться в суд с исковым заявлением об оспаривании односторонней сделки. Однако, чтобы соблюсти принцип добросовестности, ему рекомендуется сообщить другой стороне о своем несогласии с нею.

Почему важно помнить о разумности и добросовестности

Если сторона хочет в одностороннем порядке изменить условия договора, то она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы своего контрагента (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Верховный суд указал, что нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий сделки (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Гражданское законодательство закрепляет требование, согласно которому все действия участников оборота должны носить добросовестный и разумный характер, не быть направлены на причинение вреда другим лицам и обход закона. В противном случае суд может отказать в защите прав или применить соответствующие санкции со ссылкой на злоупотребление правом.

Например, отказать в применении срока исковой давности в силу п. 2 ст. 10 ГК РФ.

Контрагент, получивший уведомление об изменении условий договора, может доказать суду, что это нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон, противоречит устоявшимся обычаям либо иным образом нарушает основополагающие частноправовые принципы разумности и добросовестности. В таком случае ему необходимо обратиться в суд с требованием к своему контрагенту о признании уведомления недействительным. Если суд признает вышеуказанные основания обоснованными, то направленное уведомление не будет иметь правового значения для сторон договора, а его условия будут оставлены без изменения.

Когда суд признает изменение незаконным

На основе анализа судебной практики мы выделили распространенные случаи, когда суды приходят к выводу, что в результате одностороннего изменения условий договора сторона нарушила свою обязанность действовать разумно и добросовестно, злоупотребив правом (п. 2 ст. 10, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Изменение процентной ставки по кредитам (договорам займа)

Яркий пример таких случаев — позиция судов по делам, когда процентная ставка по договорам займа увеличивается при отсутствии для этого каких-либо объективных экономических причин. В такой ситуации суд, вероятнее всего, признает одностороннее изменение условий договора ничтожным (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147, абзац 2 п. 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Изменение арендной платы

Достаточно часто можно встретить позицию судов, согласно которой изменение арендной платы (ставки) должно быть пропорциональным изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Если пропорциональность нарушена и размер арендной платы существенно превышает актуальные средние ставки в регионе, то такое одностороннее изменение условий договора будет свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом.

Отказ суда взыскать плату за одностороннее изменение договора

Соглашением сторон может быть предусмотрена необходимость выплаты определенной денежной суммы другой стороне договора, в том числе за одностороннее изменение условий договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Если суд установит, что сторона повела себя недобросовестно при заявлении требования об уплате такой суммы или выявит обстоятельства, подтверждающие очевидное несоответствие размера оплаты неблагоприятным последствиям изменения договора, то он вправе отказать во взыскании платы полностью или частично. Однако в случае, когда арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения платы за односторонний отказ от договора, это не должно лишать другую сторону права на компенсацию расходов, вызванных односторонним отказом (п. 20 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2017)).

Так, в качестве оснований для отказа от одностороннего изменения условий договора или взыскания суммы за него суды могут учесть:

• незначительный срок действия договора;
• отсутствие сведений о неблагоприятных последствиях отказа от договора или мерах, принятых стороной в рамках исполнения договора, понесенных ею расходах (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.
  10.2018 № 19АП-7182/2018 по делу № А14-4146/2018).

Кроме того, плату за односторонний отказ нельзя взимать, если право на него установлено императивной нормой закона или контрагент ненадлежащим образом исполнил свои обязательства (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).
Источник: РБК Pro

Можно ли арендодателю по договору аренды нежилого помещения без доп. соглашения изменить арендную плату 1 раз в год, если договор заключен на 11 месяцев и пролонгирован (если такое условие об одностороннем повышении арендной платы есть в договоре).  

Исходя разъяснений п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73,  п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 и примера судебной практики   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914-760/А46-2004, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года с момента заключения договора, соответственно изменение арендной платы неправомерно.

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор. Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}
 В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором.

Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще. Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}
 21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

{Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» {КонсультантПлюс}}
 10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» {КонсультантПлюс}
 Рассмотрим интересный случай из практики. Договор, заключен на 11 месяцев, пролонгирован на тот же срок и на тех же условиях. Можно ли в данной ситуации на новый срок повысить арендную плату? ФАС Западно-Сибирского округа говорит следующее. По материалам дела договор аренды на 11 месяцев был пролонгирован автоматически, так как «ни одна из сторон не предупредила о прекращении его действия по истечении 11 месяцев». Ссылаясь на пункт 3 статьи 614, «суд пришел к правомерному выводу, что между сторонами действует новый договор сроком на 11 месяцев», после чего отметил «неправомерность изменения истцом в период действия этого договора размера арендной платы», так как «твердый размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года с момента заключения договора» <6>.

———————————

<6> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914-760/А46-2004 // «КонсультантПлюс».

Таким образом, если арендатор заинтересован в изменении арендных платежей, следует подчеркивать длящийся характер арендного правоотношения. Для ясности не стоит пренебрегать подписанием дополнительного соглашения даже в ситуации, когда договор пролонгируется автоматически.

Статья: Изменение и расторжение договора аренды (Никурадзе А.Ш.) («Юрист», 2011, N 24) {КонсультантПлюс}
 11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» {КонсультантПлюс}
 В Приложении к ответу Вы найдете:

Уважаемые Арендаторы земельных участков! Информируем вас об изменении размера арендной платы за землю в 2019 году. :: Krd.ru

В соответствии с пунктом 12 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 „О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов“ арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно, по состоянию на 1 января очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён договор аренды земельного участка.

Ввиду изложенного уведомляем о централизованном изменении с 01.01.2019 в одностороннем порядке размера арендной платы по договорам аренды земельных участков с учётом уровня инфляции, равного 4,3 процента, установленного Федеральным законом от 29.11.2018 № 459-ФЗ „О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов“.

Напоминаем, что 10.01.2019 наступает очередной срок внесения арендных платежей по договорам аренды земельных участков.

Просим не допускать неуплаты арендных платежей в установленные договорами аренды земельных участков сроки.

В случае невнесения арендной платы в установленные договорами аренды земельных участков сроки, будет начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Информируем, что в соответствии с условиями заключённых договоров аренды земельных участков Арендаторы обязаны ежегодно после даты последнего платежа, но не позднее 20 января года следующего за отчётным, производить с Арендодателем сверку взаиморасчётов по арендной плате за землю с составлением актов сверок за отчётный год.

Для проведения сверки взаиморасчётов за отчётный 2018 финансовый год Арендаторам необходимо прибыть в отдел аренды земли департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (г. Краснодар, ул. Северная, 279, 5-й этаж, каб. 507, 516. Телефоны для справок: 251-08-33, 253-46-50, 253-17-48.».

Читайте новости Краснодара в нашем канале Telegram

Приложения: Последние новости России и мира – Коммерсантъ Юридический бизнес (139037)

«Коронакризис» основательно встряхнул российский ритейл, и часть участников рынка пожелала расторгнуть свои договоры аренды. Поскольку отказаться от договора в одностороннем порядке нельзя, для выхода из арендных правоотношений предприниматели могут использовать нормы недавнего закона, нацеленного на поддержку пострадавшего от пандемии бизнеса. Подходящим основанием послужат и положения о существенном изменении обстоятельств, закрепленные в Гражданском кодексе. О том, как расторгнуть убыточный договор аренды по ковидным основаниям и насколько активно развивается судебная практика по арендным спорам, “Ъ” рассказал Кирилл Понасюк, адвокат, руководитель практики «Разрешение споров» юридической фирмы «Лемчик, Крупский и партнеры».

2020 год дался российскому малому и среднему бизнесу нелегко. Тяжелее прочих пришлось рынкам ритейла и общепита: для посетителей закрылась значительная часть торговых центров, ресторанов и кафе. И если в секторе торговли бизнес сумел адаптироваться к новым условиям, подключив онлайн-шопинг, продажу еды на вынос и доставку товаров, то избежать серьезных сложностей в арендных отношениях ему не удалось.

Стремясь помочь сторонам арендных правоотношений найти баланс, законодатель сделал несколько важных шагов. Так, 1 апреля прошлого года был принят ФЗ №98, который внес изменения в отдельные законодательные акты по вопросам чрезвычайных ситуаций, и ст. 19 этого документа целиком посвящена аренде. Закон закрепил право арендатора обратиться за отсрочкой арендной платы, а также уменьшить ее из-за невозможности пользоваться имуществом.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года, если он работает в отрасли, особенно сильно пострадавшей от ковидной пандемии (перечень таких отраслей содержится в постановлении правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434). Важно помнить, что это право касается договоров аренды, заключенных до того момента, как соответствующий субъект РФ ввел на своей территории режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Возможность отсрочки арендной платы конкретизировало постановление правительства РФ от 3 апреля 2020 года №439: оно утвердило подробные требования к ее условиям и срокам. Отсрочка предоставлялась до 1 октября 2020 года, а возвращать ее следовало в пределах трех лет, начиная с 1 января 2021 года. Оплата задолженности производится равными платежами не чаще раза в месяц и в сумме, не превышающей половину месячного размера арендной платы.

Третьим ключевым актом по вопросу урегулирования арендных отношений выступает «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2», утвержденный Президиумом ВС РФ 30 апреля прошлого года.

Обзор раскрывает положения вышеупомянутого постановления, уточняя, что обязательства сторон по договору аренды в части предоставления арендатору отсрочки по уплате считаются измененными с даты введения режима ЧС или повышенной готовности. Если арендодатель вдруг решит не информировать арендатора о наличии у того прав на отсрочку, по условиям Обзора он будет считаться предоставившим ее на условиях, указанных в постановлении №439.

Также Обзор дал арендодателю возможность оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях. Хотя исход такого спора, как отмечает законодатель, зависит от судейского усмотрения.

Судебная практика обретает четкость

Принятые законодателем меры не уберегли рынок от волны судебных исков. Большую их часть занимают иски арендодателей о взыскании арендных платежей, также часто встречаются и, более того, удовлетворяются иски арендаторов о расторжении договоров аренды на основании ст.  451 ГК РФ. Напомним, ВС РФ в Обзоре №1 от 21 апреля 2020 года признал основанием для ее применения эпидемиологическую обстановку, ограничительные меры и режим самоизоляции.

В случае если стороны не могли предвидеть существенного изменения обстоятельств, ст. 451 ГК позволяет изменить или расторгнуть договор. Но арендатор должен доказать не только свою неспособность предусмотреть закрытие торговых центров, нулевую посещаемость магазинов и прочие ограничения, но и тот факт, что исполнение договора в текущем виде нанесет ему значительный ущерб.

Среди обстоятельств, которые играют ключевую роль при рассмотрении подобных споров, можно выделить снижение выручки, объективное отсутствие средств для оплаты аренды, включение арендатора в Перечень отраслей, наиболее пострадавших от ковидных ограничений, а также направление арендатором просьб о предоставлении финансовых уступок — скидок или арендных каникул.

В ковидных арендных спорах владельцы недвижимости либо пытаются доказать, что финансовые возможности арендатора никак не пострадали от пандемии, либо выстраивают свою позицию вокруг диспозитивности ст.  451, смещая акцент конфликта на заключение договора аренды и установление его условий.

Показательным можно назвать дело ООО «Казань Реал Эстейт», владеющего сетью магазинов United Colors of Benetton. Компания обратилась с исковым заявлением о расторжении договора аренды по ковидным основаниям (А40–139122/2020), но справедливого разрешения конфликта — расторжения договора аренды, взыскания обеспечительного платежа и ретроспективного снижения арендной платы на 50% в период локдауна — удалось добиться только в апелляции. В декабре прошлого года, на момент отказа судом первой инстанции в удовлетворении иска «Казань Реал Эстейт», суды были не готовы признавать ограничения, связанные с коронавирусной пандемией, основанием для применения ст. 451 ГК РФ. Однако позже судебная практика выработала более четкую позицию по этому вопросу.

Так, в мае текущего года Арбитражный суд г. Москвы по делу А40–126812/2020 удовлетворил требования Х5 Retail Group (владельца магазинной сети «Перекресток») о расторжении договора аренды. Ответчик полагал, что общая прибыльность группы компаний Х5 Retail Group позволяет арендатору оплатить аренду конкретного магазина. Однако истец предоставил данные об отсутствии прямой зависимости между результатами финансово-экономической деятельности X5 Retail Group и «Перекрестка», и суд встал на его сторону. Таким образом, кейс демонстрирует, что в потенциальных спорах о расторжении договоров необходимо доказать отсутствие иных прямых путей получения денег для выплаты арендных платежей.

Считать ходы наперед

Хочется посоветовать бизнесу (особенно малому) вести тщательный учет финансовых показателей, поскольку они лягут в основу доказательственной базы в потенциальных спорах. Как показывает судебная практика, благоприятный исход спора для арендатора зависит от того, насколько убедительными окажутся его доводы о снижении выручки и невозможности оплаты аренды.

Кроме того, стоит помнить о диспозитивности нормы п. 1 ст. 451 ГК РФ. Ковидная история послужила для предпринимателей хорошим уроком и доказала, что к урегулированию существенных изменений обстоятельств в договорах им нужно относиться более трепетно.

Помимо обозначенных сложностей ковидный кризис показал, насколько непродуманно предприниматели могут действовать при непосредственном заключении договора аренды. Сторонам арендных отношений нужно тщательнее обсуждать вопрос о существенном изменении обстоятельств и корректно включать данное условие в договор. Скажем, если арендодатель настаивает на том, чтобы включить в документ условие о неприменимости положений ст. 451 ГК РФ к данным отношениям, целесообразно внести в это условие исключения, чтобы избежать проблем при новой инфекции. Допустим, указать, что положения статьи применяются к отношениям из данного договора аренды в строго определенных случаях, например при ухудшении эпидемиологической ситуации, вызывающей существенное снижение финансовых показателей арендатора.

Конечно, в потенциальном споре каждая из сторон может по-своему трактовать условие о «существенном снижении». Для предпринимателей, которые хотят полностью обезопасить себя в дальнейшем, целесообразно будет определить размер снижения финансовых показателей в процентном соотношении или твердой сумме.

Юлия Карапетян

Условие об одностороннем изменении ставки арендной платы

Вопрос: В договоре аренды стороны предусмотрели следующее условие:

«В одностороннем порядке Арендодатель имеет право изменить ставку арендной платы, письменно известив об этом Арендатора в случае:

— изменения обменного курса доллара США к белорусскому рублю более чем на 5% от курса Национального банка Республики Беларусь, действующего на дату заключения настоящего договора;

— внесения изменений в НК в части исчисления налога на недвижимость, налога на землю (арендной платы за землю), НДС, а также налога при упрощенной системе налогообложения;

— выявления фактов нарушения Арендатором условий настоящего договора».

Правомерен ли данный механизм изменения арендной платы?

Ответ: Включение в договор условия об одностороннем изменении Арендодателем ставки арендной платы при наличии установленных в договоре условий является правомерным с учетом следующего.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора <*>. В связи с этим в договоре может быть предусмотрен пункт об изменении его в одностороннем порядке при наличии в нем определенных сторонами условий.

Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не разрешен, размер арендной платы в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза год <*>.

Однако в рассматриваемом случае стороны предусмотрели периодичность и механизм изменения ставки арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества <*>. При применении п. 3 ст. 585 ГК в отношении периодичности изменения размера арендной платы условие договора, предусматривающее изменение размера арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным, за исключением случаев, установленных в абз. 2, 3 ч. 1 п. 22 постановления Пленума ВХС.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации при наличии перечисленных обстоятельств возможно изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке чаще, чем один раз год.

Закон защищает вашу аренду

Может ли арендодатель изменить договор аренды по своему желанию? Короткий ответ — нет: аренда — это аренда, это аренда. Согласно Карин де Бир из LEGAL2LANDLORDS, договор аренды — это договор между сторонами, как и любые другие, и поэтому применяются правила договорного права. «В процессе переговоров стороны достигают консенсуса и (надеюсь) сводят его к письменной форме. Ни одна из сторон соглашения не может в одностороннем порядке изменять условия соглашения и заставлять другую сторону подписать и принять его в письменной или устной форме. ”

Она отмечает, что большинство хорошо составленных договоров аренды содержат пункт «без изменений», согласно которому никакие изменения к соглашению не будут иметь обязательной силы для сторон, если они не будут изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами. Этот момент ясно иллюстрирует опасности устного договора аренды; хотя и является обязательным, это может привести к разного рода аргументам «он сказал, она сказала», которые невозможно разрешить.

Она говорит, что и арендодатель, и арендатор должны подписать любые поправки, чтобы сделать договор аренды действительным документом, поскольку это свидетельствует о принятии условий с обеих сторон.

Дело в пункте

По сути, сдаваемая в аренду недвижимость требует проведения значительного объема работ, и арендодатель согласился, что залог и арендная плата за первый месяц будут использованы для этой цели. Другими словами, арендатор будет оплачивать и контролировать работы, проводимые в арендуемом доме.

Арендатор въехал и начал организовывать различные проекты, и тогда началось самое интересное. Похоже, что дочь арендодателя не согласилась с поправками к договору аренды, взяла на себя обязательство отменить то, что было заявлено в договоре аренды, и потребовала, чтобы арендная плата была выплачена арендодателю.Не было упоминания о необходимом ремонте, хотя арендатор соглашался сдавать недвижимость в аренду только в том случае, если дом был повышен до приемлемого уровня жизни.

Помощь всегда под рукой

Итак, что может сделать арендатор, если арендодатель решает изменить договор и добавляет пункт, который арендатор не считает приемлемым? А можно ли выселить арендатора, если он откажется подписать поправки? De Beer говорит, что арендатор должен сообщить об этом в Суд по арендному жилью, если домовладелец оказывает давление, чтобы принять односторонние изменения в договоре аренды, угрожая ему выселением.При таких обстоятельствах выселение арендатора является незаконным.

Арендаторы, оказавшиеся в этой несколько сложной ситуации, могут обратиться в Суд по арендному жилищному строительству. Найдите ближайший к вам провинциальный суд.

Может ли арендодатель изменить договор аренды? | Домашняя страница Руководства

Мишель Майли Обновлено 28 ноября 2018 г.

После подписания договора аренды вы и ваш арендодатель юридически связаны его обязательствами. Арендодатель не может произвольно устанавливать новые правила и заставлять вас жить по ним.Однако это не означает, что у вас и вашего арендодателя нет других вариантов. Если вы и ваш арендодатель согласны, вы можете изменить договор аренды в любое время. Однако никто из вас не может изменить ситуацию в одиночку. Когда срок аренды истекает и пора продлевать, арендодатель может предложить продление на других условиях. Внимательно прочтите свой продленный договор аренды, чтобы убедиться, что ничего не изменилось.

Наконечник

Аренда — это обязательство, и ни арендатор, ни домовладелец не могут изменить условия на полпути и добиться их принудительного исполнения. Используйте дополнительное соглашение об аренде, подписанное обеими сторонами, чтобы изменить условия аренды.

Жить с временными незначительными изменениями

Ваш арендодатель обычно не может вносить изменения в ваш договор аренды без вашего разрешения, но это правило не обязательно применяется к незначительным изменениям и сбоям. Если, например, ваш арендодатель владеет бассейном, ваш договор аренды может предоставить вам право пользования этим бассейном. Если арендодатель закроет бассейн на несколько дней, чтобы произвести ремонт, он существенно не изменил сделку. Несмотря на то, что ваш договор аренды позволяет вам использовать бассейн, а вы не можете, вы вряд ли чего-нибудь добьетесь, если попытаетесь подать против него судебный иск.

Создание приложений к аренде

Иногда и арендатор, и домовладелец хотят изменить договор аренды, и, если они согласны с изменениями, они могут это сделать. Если в договоре аренды указано, что у вас не может быть домашних животных, но домовладелец соглашается позволить вам завести собаку, вы вдвоем можете составить приложение к договору аренды, в котором говорится, что теперь у вас есть разрешение на заведение домашнего животного. Вы также можете составить приложение к договору аренды, если ваш пожилой домовладелец косил траву, но больше не может этого делать. Если вы соглашаетесь взять на себя стрижку в обмен на снижение арендной платы, в приложении к договору об аренде будут изложены детали вашего нового соглашения и внесены изменения.Дополнение недействительно до тех пор, пока его не подписали и арендатор, и домовладелец, поэтому арендодатель не может просто составить приложение и применить его без вашего согласия.

Обзор всех продлений аренды

Вы и ваш арендодатель обязаны соблюдать условия аренды, но ничто не длится вечно. Хотя арендодатель не может изменить условия в середине срока аренды, он может отказаться продлевать его на тех же условиях. Когда ваш текущий договор аренды истечет, арендодатель может предложить вам новый с другими условиями.Вы можете подписать новый договор аренды, несмотря на изменения, или найти новое место с более приемлемыми условиями. Если у вас договор аренды на месяц, ваш домовладелец должен уведомить вас о любых предполагаемых изменениях за 30 дней до их вступления в силу. Вы можете не продлевать договор аренды, но если вы это сделаете, вы будете связаны новыми условиями.

Приходите время продления, арендодатель может вносить любые изменения, которые ему нравятся. Однако есть несколько мест, где его ограничивает закон. В Сан-Франциско, например, закон ограничивает размер увеличения арендной платы домовладельцем.Калифорния также возлагает на арендодателей ответственность за предоставление арендаторам гарантии пригодности для жилья. Это означает, что арендодатель должен устранить проблемы безопасности в вашем доме, такие как утечки газа, проблемы с плесенью и отслаивание свинцовой краски. Он не может юридически избежать этой ответственности, а арендатор не может отказаться от своего права на жилое арендуемое жилище. Даже если ваш домовладелец добавляет в договор аренды пункт, обязывающий вас нести ответственность за любой ремонт, закон Калифорнии по-прежнему возлагает на домовладельца ответственность за устранение проблем с пригодностью жилья.

Используйте правовые средства правовой защиты

Если ваш домовладелец пытается изменить правила вашего договора аренды в середине срока аренды, стойте на своем. Документируйте всю переписку и взаимодействие с арендодателем и продолжайте платить арендную плату в согласованной сумме. Вы можете обратиться за помощью к адвокату, но сначала сообщите об этом в Калифорнийский Департамент по делам потребителей. Они могут помочь вам или связать вас с кем-то, кто сможет сделать это бесплатно или по очень низкой цене. Если нет, то следующий шаг — поговорить с адвокатом.Большинство домовладельцев знают правила, поэтому письма от юриста может быть достаточно, чтобы помешать домовладельцу даже попытаться внести незаконные изменения в договор аренды.

Положений об аренде, которые должен понять каждый арендодатель

Какие из наиболее важных положений об аренде мне следует понять, прежде чем подписывать?

Как арендодатель, очень важно, чтобы вы понимали все части вашего договора аренды, однако вот несколько наиболее важных условий аренды, которые следует принять к сведению:

Делимость

Наличие в договоре аренды оговорки о делимости помогает гарантировать, что остальная часть соглашения будет поддержана в случае признания судом недействительности одного или нескольких пунктов.

Солидарная ответственность

Этот пункт возлагает на каждого арендатора в многоквартирном доме ответственность за арендную плату и нанесенный ущерб. Если хотя бы один сосед по комнате не платит свою долю арендной платы, все арендаторов несут ответственность за дефицит.

Использование помещения

В статье об использовании помещений будет четко указано, как арендная плата должна и не должна использоваться, например, какие-либо запреты на ведение домашнего бизнеса и требования о предварительном согласовании.

Доступ в помещения

Как домовладелец, вам может потребоваться войти в помещение для ремонта, технического обслуживания или осмотра. Этот пункт обычно ограничивает посещения разумными часами и требует предварительного уведомления.

Срок аренды и штрафы за просрочку платежа

Вы всегда хотите указать дату оплаты аренды, точную сумму любых штрафов за просрочку платежа и определение термина «просроченный», включая льготный период. Без этого пункта вы не сможете получить штраф за просрочку платежа.

Правила субаренды

Если вы не хотите, чтобы ваши арендаторы сдавали вашу аренду в субаренду, вам необходимо прямо указать это в Договоре аренды. Если вас устраивает субаренда, вам нужно установить определенные правила, процедуры и ограничения.

Продление и удержание

Этот пункт требует, чтобы арендатор заблаговременно (часто за 30-60 дней) уведомлял вас о своем намерении съехать или продлить договор аренды. В оговорке о удержании обычно указывается, что договор аренды переходит на помесячный договор, если арендатор не продлит договор на другой фиксированный срок.

Если у вас есть вопросы о языке, на котором написано ваше конкретное соглашение об аренде, обратитесь к юристу.

В чем важность включения оговорки о делимости?

В зависимости от законодательства штата, если ваше соглашение об аренде не содержит пункта о делимости, признание недействительным одного пункта может привести к аннулированию всего договора аренды. Оговорка о делимости позволяет отменить любые невыполнимые условия, не затрагивая другие подлежащие исполнению части соглашения.

Например, вы могли потребовать гарантийный депозит, превышающий допустимый законом штата, в качестве честного надзора.Если это будет оспорено и признано недействительным — при отсутствии статьи о делимости — ваш арендатор может быть освобожден от своих обязанностей в рамках договора аренды.

Как меня защищает оговорка о солидарной ответственности?

Положение о солидарной ответственности по существу рассматривает всех соседей по комнате как коллективную единицу, возлагая на каждого из них ответственность за действия других. Например, этот пункт позволит вам возложить на всех арендаторов ответственность за своевременную выплату полной суммы арендной платы и за покрытие любого ущерба, нанесенного вашей собственности.Без этого ваши арендаторы могли бы снять с себя любую личную ответственность.

В дополнение к этому пункту вы также должны убедиться, что вы получили имя каждого взрослого арендатора и подпись на соглашении. Помимо халатности и плохого поведения, подписание договора аренды всеми арендаторами обеспечивает защиту для вас как арендодателя в случае, если один из арендаторов станет безработным или если один из соседей неожиданно уедет.

Могу ли я запретить своим арендаторам вести бизнес?

Хотя вы можете не беспокоиться о том, что арендаторы работают удаленно в течение дня (при условии, что они не вызывают сбоев и не нарушают другие условия), домашний бизнес может создавать нежелательный трафик или суматоху или даже нарушать правила зонирования.Если у вас есть конкретные указания относительно того, как можно использовать собственность, и какие-либо требования для предварительного утверждения, лучше всего зафиксировать их в пункте об использовании помещений. Вам нужно будет подтвердить у местного юриста, что ваши ограничения являются законными.

Какие еще детали аренды мне следует знать?

Вот еще несколько аспектов договора аренды, которые должны быть кристально понятны всем подписавшим:

• Количество пассажиров — Чрезмерное количество гостей или постоянных посетителей может перегрузить ресурсы, вызвать беспокойство, увеличить износ и т. Д.
• Шум и помехи — Вы можете установить разумные часы тишины, запретить слишком громкую музыку, запретить вечеринки или наложить другие разумные ограничения.
• Сдача помещения — это перечень процедур и ожиданий арендатора перед выездом (например, уборка) в качестве условий для возврата залога.
• Гарантийный депозит — Помимо суммы, в договоре аренды должно быть указано, как залог может быть использован для покрытия любого необходимого ремонта, уборки или невыплаченной арендной платы.
• Домашние животные — Независимо от того, разрешаете ли вы размещение с домашними животными (или взимаете дополнительный залог за питомца), вы должны включить эту информацию в свой договор аренды.
• Курение — Вы можете запретить курение в своей собственности или указать специально отведенные места для курения.
• Парковка — У вас может быть ограниченное количество парковочных мест, поэтому вам нужно либо назначить место арендатору, либо указать какие-либо ограничения на использование гостями.
• Техническое обслуживание — Убедитесь, что вы указали свои обязанности (и их пределы) по содержанию помещений и процедуры арендатора для подачи заявки на техническое обслуживание.
• Коммунальные услуги — Некоторые коммунальные услуги, такие как общее центральное отопление, могут быть включены в арендную плату. В любом случае четко укажите, какая сторона платит за какие коммунальные услуги.

Если вы не уверены в правилах аренды, обратитесь к юристу.

Могу ли я изменить договор аренды после его подписания?

Поскольку подписанное Соглашение об аренде является контрактом, имеющим юридическую силу, вы не можете в одностороннем порядке изменять какие-либо условия постфактум.Однако вы можете представить своему арендатору Поправку к договору аренды, которая отменяет некоторые аспекты оригинала, или составить проект совершенно нового договора.

Как мне планировать непредвиденные события?

Наиболее распространенная договорная оговорка, которая защищает обе стороны от так называемых «стихийных бедствий», включая такие события, как стихийные бедствия и глобальные пандемии, называется форс-мажорными обстоятельствами . Этот пункт может применяться для освобождения любой из сторон от выполнения своих договорных обязательств (таких как оплата аренды в определенный день или своевременный ремонт) в случае возникновения триггерного события.

Тем не менее, инициирующее событие должно быть конкретно упомянуто в пункте. Например, договорные обязательства, нарушенные кризисом COVID-19, могут быть оправданы оговоркой о форс-мажоре только , если язык указывает на «пандемию», «глобальный кризис здравоохранения» или другой язык, который предполагает пандемию. Как только мероприятие считается завершенным (как заявлено властями штата или федеральными властями), стороны возобновляют свои договорные обязательства.

Уверенно подписывать документы

Сдавать недвижимость в аренду — отличный способ заработать, но это также связано с собственными юридическими рисками.Вам не нужно быть экспертом по правовым вопросам, чтобы заключить договор, имеющий исковую силу, но вы должны понимать все условия, прежде чем соглашаться с ними. Изучите библиотеку юридических документов Rocket Lawyer для арендодателей или начните работу с Rocket Sign и добавьте электронные подписи к любому соглашению уже сегодня.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется.За юридической консультацией обращайтесь к юристу.

---

Законы об арендодателях штата Айова [2021]: права и часто задаваемые вопросы арендаторов

Последнее обновление: 7 октября 2021 г. от Элизабет Соуза

В Айове договор аренды считается действительным, если имеется устное или письменное соглашение об обмене арендной платы на проживание в жилой единице. Согласно закону штата Айова (Единый закон о арендодателях и квартиросъемщиках, глава 562A), эти отношения связаны с правами и обязанностями арендаторов, в том числе с запросами на ремонт, проживанием в жилой собственности, правом на надлежащую правовую процедуру до выселения и многое другое.

Арендодатели также имеют права, включая своевременный сбор арендной платы и процесс выселения в ожидании нарушения договора аренды.

Примечание : Эти права существуют независимо от , если они явно перечислены в договоре аренды или нет.

Вопросы? Чтобы поговорить с поверенным арендодателя Айовы, нажмите здесь

Обязанности арендодателя в Айове

В Айове домовладельцы несут ответственность за обеспечение жилой площади и выполнение требуемого ремонта в течение семи дней. Если они этого не сделают, то арендаторы Айовы имеют право предпринять альтернативные действия при условии, что они письменно уведомят арендодателя. Арендаторы могут произвести ремонт и вычесть его стоимость из арендной платы за следующий месяц.

Арендодатели штата Айова несут ответственность за следующие удобства:

Арт.	Ответственность арендодателя?
Жилая структура	Есть
Электроэнергия	Есть
Сантехника	Есть
Кондиционер	Есть
Вентиляция	Есть
Вывоз мусора	Есть
Вода	Есть
Форма	Есть
Клопы	Да*

Арендодателям Айовы не разрешается выселять арендаторов в качестве возмездия за осуществление их права на жилое жилье.

Подробнее

Обязанности арендатора в Айове

Помимо своевременной оплаты аренды и не беспокоя соседей, арендаторам штата Айова необходимо:

• Содержите устройство в безопасном состоянии и не создавайте опасности
• Соблюдайте стандарты чистоты
• Произвести мелкий ремонт и обслуживание

Выселения в Айове

Это наиболее распространенные причины для выселения в Айове:

1. Невыплата арендной платы — Если арендная плата не выплачивается, то домовладелец может выпустить 3-дневное уведомление об оплате по истечении любого применимого льготного периода. Если арендатор по-прежнему не платит, домовладелец может подать заявление о формальном выселении.
2. Нарушение условий аренды — В случае нарушения условий аренды домовладельцы могут выдать 7-дневное уведомление для исправления или выхода. Если поведение не изменится в течение 7 дней, домовладелец может потребовать формального выселения.
3. Незаконные действия — Если домовладелец задокументирует некоторую незаконную деятельность в пределах 1000 футов от собственности, он может выпустить 3-дневное уведомление о выходе. Примеры незаконных действий, которые требуют выселения в Айове, включают нападение, продажу / употребление наркотиков или владение незарегистрированным огнестрельным оружием.

Арендаторы, живущие по собственному желанию, имеют право получить уведомление о выселении как минимум за 30 дней. Если эти 30 дней пройдут, а арендатор не уехал, домовладелец может подать 3-дневное уведомление о выходе, а затем подать иск о принудительном въезде и удержании жилья.

Арендодателям запрещено выселять арендаторов в качестве репрессалий или по дискриминационным причинам.

Подробнее

Залоговые депозиты в Айове

• Стандартный лимит / максимальная сумма — Аренда на 2 месяца
• Срок возврата — 30 дней
• Штраф, если не возвращен вовремя — Если арендодатель неправомерно удерживает гарантийный депозит, то от него могут потребовать уплатить двойную сумму депозита.
• Допустимые вычеты — Невыплаченная арендная плата, ремонт повреждений, превышающих нормальный износ, плата за удаление брошенных вещей.

Подробнее

Прекращение аренды в Айове

Требования к уведомлениям . Если арендатор желает расторгнуть договор аренды, он должен уведомить следующий объем:

Частота выплаты арендной платы	Требуется уведомление
По неделям	10 дней
По месяцам	30 дней
Поквартально	Нет закона
Год к году	30 дней

Вопросы? Чтобы поговорить с поверенным арендодателя Айовы, нажмите здесь

Досрочное прекращение . Арендаторы штата Айова могут по закону расторгнуть договор аренды по следующим причинам:

1. Условие о досрочном прекращении аренды
2. На действительной военной службе
3. Нежилое помещение
4. Преследование домовладельца
5. Срок незаконной аренды

Арендаторы штата Айова могут все еще иметь обязательство по уплате арендной платы в течение оставшегося срока, если они расторгнут договор аренды. Арендодатели обязаны повторно сдавать квартиру в аренду «разумным» образом, хотя сроки явно не определены.

Подробнее

Повышение арендной платы и соответствующие сборы в Айове

• Контроль арендной платы .Закон штата Айова упреждает любую форму контроля арендной платы на уровне штата или на местном уровне, поэтому домовладельцы могут устанавливать арендную плату по своему усмотрению.
• Повышение арендной платы . Арендодатели должны уведомить арендаторов по крайней мере за 30 дней до повышения арендной платы, но арендодатели не обязаны приводить обоснование повышения арендной платы.
• Арендная плата . Арендодатели, которые взимают 700 долларов или меньше арендной платы, ограничиваются штрафом в размере 12 долларов в день за просрочку. Арендодатели, которые взимают более 700 долларов, могут взимать 20 долларов в день.

Подробнее

Жилищная дискриминация в Айове

Защищенные группы .Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в области жилья по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности. Эти правила не распространяются на дома, занимаемые владельцами, или дома, занятые религиозными организациями. Айова также предоставляет дополнительную защиту лицам по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности.

Дискриминационные акты и наказания . Дела о жилищной дискриминации в Айове рассматриваются Комиссией по гражданским правам Айовы. Следующее поведение может быть истолковано как дискриминационное, направленное против члена защищенной группы:

• Отказ от аренды или покупки по добросовестному предложению
• Предлагаем другие условия или привилегии
• Ложное отрицание наличия единицы
• Публикация рекламы, которая поощряет или отговаривает группу людей от подачи заявки
• Отказ в предоставлении определенных финансовых услуг
• Принуждение или запугивание жильцов за нарушение их жилищных прав
• Отказ в допуске определенных типов гостей (даже тех, кто не принадлежит к защищенному классу)

Желающие подать жалобу могут сделать это на веб-сайте Комиссии по гражданским правам штата Айова здесь. Наказания не публикуются, но Комиссия публикует громкие дела, чтобы вы могли видеть, какие наказания выносятся.

Дополнительные правила арендодателя в штате Айова

Право домовладельца на въезд в Айову

Арендодатели штата Айова должны уведомить о въезде как минимум за 24 часа. Арендодатели и арендаторы часто согласовывают особые правила уведомления в договоре аренды. Арендодатели имеют право входить без разрешения в чрезвычайных ситуациях, которые угрожают безопасности или благополучию арендатора.

Суд мелких тяжб в Айове

Система судов мелких тяжб

Айовы будет рассматривать дела, связанные с арендной платой, на общую сумму до 5000 долларов США или меньше. Суды по мелким искам могут рассматривать дела о выселении, но домовладельцы обычно обращаются в суды штата с просьбой о выселении. Срок давности споров по письменной и портальной аренде составляет 10 лет и 5 лет соответственно.

Обязательное раскрытие информации в Айове

Арендодатели штата Айова обязаны раскрывать 4 вида обязательной информации.

1. Краска на основе свинца .Арендодатели, владеющие недвижимостью, построенной до 1978 года, должны предоставить информацию о концентрациях свинцовой краски, использованной в здании.
2. Менеджеры и агенты . Арендодатели должны сообщать арендаторам имена и адреса всех, кто владеет недвижимостью и управляет ею.
3. Коммунальные платежи . Арендодатели должны объяснить все тарифы на коммунальные услуги до заключения договора аренды.
4. Экологическая ответственность . Арендодатели должны сообщать, если недвижимость фигурирует в «комплексной системе информации о компенсации и ответственности за экологические меры», опубликованной EPA.

Смена замков в Айове

В законе штата Айова нет конкретных положений, запрещающих арендаторам менять замки. Таким образом, предполагается, что арендаторы имеют право менять замки, если это прямо не запрещено договором аренды. Арендодатели не могут в одностороннем порядке менять замки арендаторов в качестве формы выселения.

Дополнительные ресурсы для арендаторов из Айовы

Кроме того, узнайте в своем округе или муниципалитете дополнительные правила, касающиеся арендодателя и арендатора. Чтобы узнать больше, обратитесь к приведенным ниже цифровым ресурсам.

Справочное руководство по обеспечению жильем — В этом справочнике, опубликованном Комиссией по гражданским правам штата Айова, излагаются и применяются все законы штата о гражданских правах, которые регулируют вопросы жилищного строительства и предотвращения дискриминации в них.

Учебник по судам мелких тяжб — этот цифровой ресурс может помочь арендодателям и арендаторам быстро понять ограничения системы судов по делам мелких тяжб в Айове, а также узнать, как лучше всего подать иск.

Руководство для законодательных органов по закону о арендодателях и арендаторах — Это руководство эффективно охватывает все аспекты законов о арендодателях и арендаторах, которые в настоящее время используются в Айове.

Вопросы? Чтобы поговорить с поверенным арендодателя Айовы, нажмите здесь

Можно ли изменить трудовой договор в одностороннем порядке?

Дата публикации: 15 декабря 2020 года
Одним из условий, которые вы можете включить в трудовой договор, является то, что вы как работодатель имеете право в одностороннем порядке изменять условия найма. В отсутствие такой статьи вы, в принципе, не можете изменить трудовой договор без согласия работника. И даже если вы согласовали пункт об одностороннем изменении, это не лицензия на произвольное изменение заключенных договоренностей.

Работа из дома, меньшая текучесть кадров, жесткая изоляция — все это текущие проблемы из-за Covid-19. В результате работодатели могут нуждаться в изменении трудовых договоров со своими работниками. Подумайте, например, о командировочных, надомных расходах или бонусной схеме, а также об обязательстве взять отпуск, например, в период приближающегося Рождества, или о (временном) снижении заработной платы.Как можно это устроить?

Пункт об односторонних изменениях

Одно из положений, которое вы можете сделать в трудовом договоре, заключается в том, что вы как работодатель имеете право в одностороннем порядке изменять условия найма. Без такой оговорки вы, в принципе, не можете изменять трудовой договор без согласия работника.

На практике также возможно в одностороннем порядке изменить условия найма без оговорки об одностороннем изменении, но в этом случае это намного сложнее. И даже если вы согласовали пункт об односторонних изменениях, это не лицензия на произвольное изменение заключенных договоренностей. Важный вопрос в этом контексте — можно ли рассматривать кризис с коронавирусом как существенную заинтересованность работодателя в одностороннем изменении трудового договора. По этому поводу существует множество юриспруденции. И если в вашей компании создан производственный совет, важно проверить, должен ли он участвовать в принятии решений.

Когда можно в одностороннем порядке изменить условия найма?

Работодатель может успешно применить оговорку об односторонних изменениях только при соблюдении следующих четырех условий:

1.Оговорка об односторонних изменениях согласована в письменной форме.

Оговорка об односторонних изменениях не может быть согласована устно. Таким образом, оговорка должна быть оформлена в письменной форме либо в трудовом договоре, либо в коллективном договоре, либо в любом другом документе, который является частью трудового договора, например, в руководстве для персонала или в договоре аренды. Кроме того, сотрудник должен был согласиться с пунктом.

Пункт не предоставляет работодателю возможность добавлять новые условия найма, а только изменять существующие договоренности.Хотя не исключено, что основные условия найма (заработной платы) могут быть изменены в одностороннем порядке, на практике это будет касаться в основном условий найма, таких как схема отпусков или командировочные расходы.

3. Работодатель должен иметь существенный интерес в изменении

Существенный интерес работодателя может быть коммерческим или организационным. Это может включать, например, снижение эксплуатационных расходов или реструктуризацию. Нынешний кризис с коронавирусом может быть веской причиной для внесения (фундаментального) изменения в трудовой договор, такого как обязательство взять отпуск.

4. Интерес работодателя превышает интерес работника

Когда работодатель преодолеет три вышеупомянутых препятствия, наконец, произойдет балансирование интересов. Заинтересованность работодателя в изменении должна быть такой, чтобы заинтересованность работника в сохранении существующей ситуации уступила место.

Изменение условий найма без оговорки об одностороннем изменении

Если в трудовой или коллективный договор не было включено положение об односторонних изменениях, работодатель должен полагаться на внесение изменений с согласия работника.Однако в некоторых случаях работодатель может изменить договор в одностороннем порядке. В соответствии с законом сотрудник должен вести себя как хороший сотрудник. Следовательно, он может отклонить разумное предложение своего работодателя только в том случае, если не может быть разумных оснований ожидать, что он согласится с изменением.

Основное отличие состоит в том, что в случае оговорки об односторонних изменениях работник должен будет продемонстрировать, что работодатель применил ее неправильно. Если такой пункт отсутствует, бремя доказывания ложится на работодателя.Ему нужно будет доказать, что предложение разумно и что сотрудник не может просто его отклонить. Кроме того, работодатель должен указать изменившиеся условия, на основании которых он, как хороший работодатель, желает изменить трудовой договор.

Изменение условий найма и совета предприятия

Если, например, вносятся изменения в схему надомной работы или схему отпуска, вы должны попросить разрешения совета предприятия. При этом помните, что сотрудничество с производственным советом не означает, что вам больше не нужно спрашивать одобрение своих сотрудников.В целом предполагается, что работодатель действительно имеет значительный интерес, если совет предприятия одобрил изменение. Без этого разрешения работодателю будет сложно продемонстрировать существенный интерес к изменению.

Наш совет

• Включите в трудовой договор пункт об односторонних изменениях.
• Проконсультируйтесь с советом предприятия по поводу изменений условий найма.
• Обратитесь за юридической консультацией, если вы хотите изменить трудовой договор в одностороннем порядке.

Дополнительная информация

Хотите, чтобы мы разработали пункт об односторонних изменениях? Или вы хотите, чтобы мы оценили ваши стандартные трудовые договоры? Свяжитесь с нами:

Одностороннее изменение — честные контракты

Односторонние изменения — это изменения, вносимые в договор одной стороной, обычно продавцом. Это означает, что покупатель подписал контракт и согласился с условиями, которые в настоящее время указаны в контракте, а также с любыми будущими изменениями, которые продавец может внести в контракт.После внесения изменений нет необходимости заключать отдельное соглашение. Односторонние изменения не должны изменять существенные или важные условия первоначального контракта. Контракты часто содержат положения об «изменении условий», которые позволяют продавцу изменять определенные части контракта, такие как цена, процентная ставка или сроки, без предварительного уведомления покупателя. Эти типы изменений распространены в соглашениях о потребительских услугах (CSA), которые представляют собой долгосрочные соглашения, такие как контракты на сотовые телефоны, соглашения о кредитных картах или соглашения о кабельном телевидении. Одна из основных проблем с односторонними изменениями заключается в том, что потребители обычно не получают много уведомлений о любых внесенных изменениях, поскольку они все чаще публикуются в Интернете, а не отправляются напрямую потребителям.

Пример:

Танеша заказала кабельное телевидение для своей новой квартиры. Шесть месяцев спустя кабельная компания увеличила размер платы за просрочку платежа. Танеша не знала об изменении, потому что компания обновила соглашение об обслуживании онлайн и не отправила ей копию по почте.Поскольку соглашение содержало положение об «изменении условий», Танеша не могла договориться о более разумной оплате за просрочку платежа и вынуждена была заплатить больше, чем она ожидала.

Образец — Договор кабельного телевидения:

Мы можем изменить наши цены, сборы, Услуги и / или условия настоящего Соглашения в будущем. Если настоящим Соглашением или применимым законодательством не указано иное, мы уведомим вас за тридцать (30) дней о любых существенных изменениях настоящего Соглашения. Если вы сочтете изменение неприемлемым, вы имеете право отказаться от своих Услуг. Однако, если вы продолжите получать Услуги после окончания периода уведомления («Дата вступления в силу») об изменении, будет считаться, что вы приняли изменения. Вы не можете изменять настоящее Соглашение, внося в него какие-либо печатные, рукописные или любые другие изменения для каких-либо целей.

Можно ли изменить трудовой договор в одностороннем порядке? — Трудоустройство и HR

Нидерланды: Можно ли изменить трудовой договор в одностороннем порядке?

23 апреля 2021 г.

Рассел Адвокат

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти в систему на Mondaq. com.

Работа на дому, меньшая текучесть кадров, жесткая изоляция — все это текущие проблемы из-за Covid-19. В результате работодателям может потребоваться вносить изменения в трудовые договоры со своими работниками. Думаю, для Например, командировочные, надомные расходы или бонусная схема, но также обязательство взять отпуск, например в преддверии Рождества или (временное) сокращение оплата труда. Как можно это устроить?

Одностороннее изменение статьи

Одна из договоренностей, которую вы можете сделать при приеме на работу договор заключается в том, что как работодатель вы имеете право в одностороннем порядке изменять условия найма.Без такой пункт, вы, в принципе, не можете изменить работу договор без согласия работника.

На практике также возможно в одностороннем порядке изменить условия найма без оговорки об одностороннем изменении, но в В этом случае все намного сложнее. И даже если вы договорились оговорка об односторонних изменениях, это не лицензия на произвольное внесены изменения. Важный вопрос в этом контексте: можно ли рассматривать кризис с коронавирусом как существенная заинтересованность работодателя в одностороннем изменении договор подряда.По этому поводу было много юриспруденции. предмет. И если в вашей компании создан производственный совет, это важно проверить, должен ли он участвовать в принятие решения.

Когда можно в одностороннем порядке изменить условия найма?

Работодатель может успешно вызвать только односторонние изменения пункт, если выполняются следующие четыре условия:

1. Оговорка об односторонних изменениях согласована в г. письмо
Оговорка об односторонних изменениях не может быть согласована устно.Пункт поэтому должны быть в письменной форме, либо в трудовом договоре, либо в коллективном договоре или любом другом документе, который является частью трудовой договор, такой как руководство для персонала или договор аренды. Кроме того, сотрудник должен был согласиться с пунктом.

2. Изменение касается условий трудоустройство, включенное в договор
Пункт не предоставляет работодателю возможность добавить новые условия найма, только чтобы изменить существующие распоряжения.Хотя не исключено, что первичные термины и Условия приема на работу (заработная плата) могут быть изменены в одностороннем порядке, в на практике это будет касаться в основном условий трудоустройство, например, схема отпуска или командировочные расходы.

3. Работодатель должен иметь значительную долю в сдача
Существенный интерес работодателя может быть коммерческим или коммерческим. организационный интерес. Это может включать, например, сокращение эксплуатационных расходов или реструктуризации.Текущий коронавирус кризис может быть веской причиной для внедрения (фундаментального) изменение трудового договора, например, обязательство принять каникулы.

4. Интерес работодателя превышает интерес сотрудника
Когда работодатель преодолевает три вышеупомянутых препятствия, наконец, произойдет баланс интересов. Интерес работодатель в изменении должен быть таким, чтобы интересы Сотрудник в поддержании существующего положения должен уступить дорогу.

Изменение условий найма без одностороннего изменить статью

Если пункт об односторонних изменениях не внесен в трудовой или коллективный договор, работодатель должен полагаться на изменения с одобрения сотрудника. Однако в некоторых случаях работодатель может в одностороннем порядке изменить договор. В в соответствии с законом сотрудник должен вести себя как хороший наемный рабочий. Следовательно, он может отклонить только разумное предложение от его работодатель, если нельзя разумно ожидать, что он согласится с изменять.

Основное отличие состоит в том, что при одностороннем изменении пункта, работник должен будет продемонстрировать, что работодатель ошибочно вызвал это. Если такой оговорки нет, бремя доказывания лежит на работодателе. Ему придется доказать, что предложение является разумным, и сотрудник не может просто отклонить Это. Кроме того, работодатель должен указать изменившиеся условия. на основании чего он, как хороший работодатель, хочет изменить договор подряда.

Изменение условий найма и работ совет

Если, например, вносятся изменения в схему надомного труда или схему отпуска, вы должны спросить у производственного совета разрешение. При этом помните, что сотрудничество производственный совет не означает, что вам больше не нужно спрашивать одобрение сотрудников. В целом предполагается, что работодатель имеет существенный интерес, если производственный совет одобрил изменение.Без этого одобрения будет сложно чтобы работодатель продемонстрировал значительный интерес к изменять.

Наш совет

• Включить пункт об односторонних изменениях в должность договор.
• Проконсультируйтесь с производственным советом по поводу изменений условий и условия занятости.
• Обратитесь за юридической консультацией, если вы хотите сменить место работы заключить договор в одностороннем порядке.