Изменение в одностороннем порядке арендной платы: Арендодатель в одностороннем порядке повысил плату — Оренбург

Изменение арендной платы земельного участка в одностороннем порядке \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Изменение арендной платы земельного участка в одностороннем порядке

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение арендной платы земельного участка в одностороннем порядке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда:
• 001 счет
• 011 счет
• 121 КОСГУ
• 122 КОСГУ
• 6-НДФЛ аренда помещения
• Ещё…

Судебная практика: Изменение арендной платы земельного участка в одностороннем порядке

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»»Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что установление кадастровой стоимости арендатором, есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора, административный истец, будучи арендатором спорного земельного участка, является плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, т. е. на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.»

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2020 N 305-ЭС20-12758 по делу N А40-145646/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции при рассмотрении дела, пришли к выводу об обоснованности иска департамента.Согласно статье 20 Закона N 48 размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в том числе на основании кадастровой стоимости. При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а случае изменения собственником целевого использования объекта недвижимого имущества или функционального назначения помещения размер арендной платы за земельные участки подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Изменение арендной платы земельного участка в одностороннем порядке

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Споры, связанные с неосновательным обогащением в связи с завышенным расчетом арендной платы за землю
(Тоточенко Д. А.)
(«Нотариус», 2018, N 3)В свою очередь, полагаем, что для обеспечения соблюдения прав арендатора в случае одностороннего изменения публичными образованиями условий договора аренды земельного участка необходимы дополнительные меры защиты. В этой связи считаем необходимым наделить арендатора правом на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка в случае одностороннего изменения арендодателем регулируемых ставок арендной платы, приведшего к превышению средних рыночных ставок. По нашему мнению, указанную меру защиты целесообразно закрепить в ст. 46 ЗК РФ в качестве самостоятельного основания прекращения аренды земельного участка.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияПо смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента «2», подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.

Нормативные акты: Изменение арендной платы земельного участка в одностороннем порядке

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)
(Извлечение)Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 29.12.2021)
«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Изменение арендной платы и расторжение договора аренды.

Главная \ Консультации \ Арендодателю: Изменение арендной платы и расторжение договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы может изменяться:

— в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором;

— по соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.

Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд.

Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.

Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются «по согласию», «по согласованию» сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он «является неотъемлемой частью договора» или «является обязательным для арендатора» с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. Также в договоре может содержаться исчерпывающий перечень тех условий договора, которые изменяются по соглашению сторон. В данных случаях положения о том, что перерасчет арендной платы производится арендодателем и «является неотъемлемой частью договора» (или «является обязательным для арендатора») можно расценивать как установление одностороннего порядка изменения договора.

Иными словами,, если в договоре нет прямого указания на возможность у арендодателя изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то ее размер изменяется только по соглашению сторон, оформленному (и зарегистрированному — п.3 ст. 433 ГК РФ) также как и сам договор.

Нужно заметить, что в соответствии с действующим законодательством понудить сторону изменить договор можно только при определенных условиях. Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском возможно только в указанных в ГК случаях:

«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора…».

«Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях».

Примечательно, что отказ стороны подписать дополнительное соглашение не может расцениваться как существенное нарушение условий договора.

Что же касается изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то необходимо доказать наличие одновременно всех условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Изменение курса валют — как обоснование существенного изменения обстоятельств судом не принимается, что показывает судебная практика.

Теперь что касается расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с ГК РФ,

«Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с

пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».

« Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

..».

Например — суд расторг договор, так как арендатор без согласования с арендодателем осуществил пристрой к арендуемому зданию без письменного согласования с арендодателем, и подтвердил этот факт документально. Вообще в судебной практики немало примеров, когда суд признавал существенным нарушением договора аренды перепланировку арендованных помещений арендатором без письменного согласования с арендодателем.

А для обоснования ухудшения здания, переданного в аренду необходимо будет серьезное техническое заключение, подтверждающее, что здание было передано в аренду в удовлетворительном состоянии, а в результате нарушений аренды арендатором, техническое состояние переданного в аренду здания существенно ухудшилось.

Акты о нарушениях также надо составлять так, чтобы их было можно использовать в качестве доказательства в суде.

Таким образом, для предъявления иска в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество, необходима тщательная подготовка доказательной базы, а также наличия доказательств того, что арендатор, несмотря на письменное предупреждение, не исправил ситуацию.

Процесс изменения арендодателем вашего договора аренды без прекращения его действия

Как арендодатель может (или не может) вносить изменения в течение вашей ежемесячной аренды или аренды

После того, как вы подписали договор аренды или аренды, он становится юридическим договор между вами и вашим арендодателем. Каждое понимание в нем является обязательным в течение срока действия соглашения: один месяц для помесячных договоров аренды и срок аренды для аренды.

Итак, как вы или ваш арендодатель можете внести изменения в договор об аренде или аренде? Правила различны для договоров аренды и аренды. И если предлагаемое изменение является чем-то, с чем вы оба согласны, существуют еще разные правила, как мы объясним ниже.

Изменения в ежемесячных соглашениях об аренде

Если вы арендуете жилье из месяца в месяц, скорее всего, за время пребывания по этому адресу вы заметите как минимум одно изменение: повышение арендной платы. Ваш арендодатель может также принять решение о других изменениях, таких как сумма залога или разрешение на проживание с домашними животными. Вы тоже можете договориться о более выгодных условиях, например о парковочном месте, о котором мечтали несколько месяцев. То, как вы или ваш арендодатель сможете осуществить эти изменения, зависит от того, согласны ли вы оба с этим изменением. Вот как это работает.

Изменения в соглашении об аренде, с которыми вы оба согласны

Поскольку ваше соглашение об аренде является обязывающим договором сроком на один месяц, ни вы, ни арендодатель не можете в одностороннем порядке принять решение о немедленных изменениях, таких как повышение арендной платы или удаление гарантированного парковочного места. Если арендодатель хочет навязать эти новые договоренности, а вы возражаете, он должен будет следовать правилам уведомления, как описано ниже. И если вы чувствуете, что не можете продолжать жить там, пока арендодатель не внесет изменения в вашу пользу, вам также нужно будет следовать правилам уведомления, которые позволят вам покинуть квартиру, если арендодатель не будет играть в мяч.

Однако ничто не мешает вам и домовладельцу согласиться в любое время на любые изменения, которые вы оба пожелаете. Чтобы внести немедленные изменения в договор аренды, просто внесите изменения в исходный документ и убедитесь, что вы оба подписываете и ставите дату изменения. Или, если договор аренды сохранен в электронном формате, арендодатель может просто внести изменения в электронный документ и распечатать новый договор, готовый для подписания.

Изменения договора аренды, предложенные арендодателем

Арендодатели и арендаторы иногда договариваются об изменениях в договоре аренды, но чаще всего арендодатели сообщают о нежелательных новостях, таких как повышение арендной платы, снижение объема услуг или изменение правил общего пользования. Вашему арендодателю не нужно ваше согласие, когда он объявляет об изменении вашего договора аренды, но он также не может навязать его немедленно. Все, что требуется, это чтобы он дал вам законный период уведомления: 30 дней в большинстве штатов.

Если вы останетесь, вам не придется переделывать весь договор аренды. Арендодатель может вычеркнуть старый язык, написать новый, поставить инициалы и дату изменений (он, вероятно, также попросит вас поставить свои инициалы). Или он может добавить страницу приложения. Если изменение является значительным и у арендодателя есть соглашение на компьютере, он может распечатать новое соглашение, включающее изменение.

Что вы можете сделать, если вам не нравятся изменения, предложенные арендодателем? Если вы не можете отговорить его от этого, вы можете уйти. Однако помните, что вам все равно нужно будет направить официальное уведомление о прекращении аренды, которое обычно равно сроку уведомления об изменении его условий (обычно 30 дней). Если вы уведомите о своем намерении выехать в тот же день, когда вы получите уведомление о смене арендодателя, по закону вы сможете уйти до того, как изменение вступит в силу. Однако если вы подождете некоторое время, прежде чем уведомлять об этом, изменения вступят в силу до того, как истечет срок ваших обязательств как арендатора.

Изменения в соглашении об аренде, предложенные арендатором

Арендаторы также могут предлагать изменения в договоре об аренде, например, запрашивать разрешение на привлечение дополнительного соседа по комнате. Если арендодатель соглашается, отлично — это как если бы арендодатель предложил изменение (как обсуждалось выше). Однако в большинстве ситуаций у арендаторов очень мало возможностей для переговоров, если арендодатель сопротивляется. Ваш лучший союзник, когда вы добиваетесь лучших условий, — это ваш послужной список стабильного и хорошего арендатора. Если арендодатель умен, он предпримет шаги, чтобы удержать вас в качестве арендатора, делая вас счастливыми. Если вы не победите, и это очень важный вопрос, ваша единственная альтернатива — подать собственное уведомление о прекращении, как описано ниже.

Изменения в договоре аренды

Одним из преимуществ договора аренды является то, что его условия устанавливаются до тех пор, пока он не истечет. Но есть способы изменить аренду, как описано ниже.

Изменения в аренде, с которыми вы оба согласны

Вы оба можете изменить условия аренды в любое время, если хотите. Следуйте инструкциям по внесению изменений в договоры аренды, приведенным выше.

Изменения в договоре аренды, предложенные арендодателем

Информация о том, что договор аренды не может быть изменен иначе как по обоюдному согласию, заставляет некоторых арендодателей нервничать. Как и ожидалось, они хотят иметь возможность повысить арендную плату в середине срока аренды или предполагают, что могут захотеть внести другие изменения (например, уменьшить количество услуг), которые они не намерены вводить в начале срока аренды.

Арендодатели дают себе некоторую свободу действий, записывая изменение в сам договор аренды . Вы можете рассматривать это как своего рода вариант — в пользу домовладельца! Например, вы можете увидеть пункт, в котором указывается, что арендодатель «оставляет за собой право увеличить арендную плату на 50 долларов по истечении шести месяцев». Пока предлагаемое изменение определено в отношении времени и суммы (или других конкретных факторов), вы будете связаны им, если арендодатель решит наложить его.

Однако остерегайтесь бессрочных прав на внесение изменений, таких как пункт, дающий арендодателю право «повышать арендную плату в любое время». Суд, вероятно, не стал бы приводить в исполнение такое расплывчатое положение об аренде. Если вы встретите арендодателя, который преподнесет вам такую ​​скользкую оговорку, хорошенько подумайте о том, чтобы вести с ним дела.

Также обратите внимание на положения об аренде, которые дают арендодателям право вносить незначительные изменения во время аренды. В некоторых штатах также есть законы, дающие арендодателям право вносить небольшие изменения в середине аренды. Естественно, часто возникают большие споры о значении «незначительного» изменения. Будет мало споров о действительно незначительных изменениях (например, о том, что бассейн будет открыт на час меньше в будние дни) или о явно крупных (повышение арендной платы), но ситуации, попадающие в середину, неизменно вызовут проблемы. Как правило, если вопрос достаточно важен, чтобы его можно было включить в письменный договор аренды (например, предоставление места для парковки), трудно представить, как его можно также классифицировать как «несущественный».

Изменения в аренде, предложенные арендатором

Так же, как арендодатель не может изменять условия аренды, пока действует договор аренды, вы тоже не можете. Домовладелец имеет право требовать от вас соблюдения вашей сделки так же, как и вы по отношению к нему. Однако это не означает, что вы не можете попробовать творчески вести переговоры. Чтобы убедить арендодателя изменить условия договора об аренде или среднесрочной аренды, покажите ему, что изменение является одним или несколькими из следующих:

• Не обременительно — это небольшое дело для арендодателя, но важное для вас , например, разрешить вам привести соседа по комнате. Конечно, ваш приятель должен обладать теми же качествами хорошего арендатора, что и вы, и ваша квартира должна быть достаточно большой, чтобы вместить еще одного.
• На самом деле выгода — например, ваша просьба открыть домашний бизнес. После того, как вы укажете на преимущества с точки зрения безопасности, когда кто-то постоянно находится дома в будние дни, способный выявлять подозрительные или опасные условия, вашему арендодателю может понравиться эта идея.
• Необходимо, чтобы вы могли остаться — например, если вы только что унаследовали собаку своей подруги, пока она учится за границей, вам придется переехать в место, где разрешено проживание с домашними животными, если только ваш арендодатель не откажется от своей политики запрета домашних животных. Это сработает только в том случае, если домовладелец хочет оставить вас у себя.
• Что-то, что хозяин должен сделать в любом случае, например, дать вам место для парковки поблизости на два месяца, когда вы будете ходить на костылях со сломанной ногой. Хотя вы, вероятно, могли бы настаивать на этом приспособлении, пожаловавшись в агентство по соблюдению справедливости в вопросах жилья или судье, вы, безусловно, предпочли бы сделать это неофициально. Для достижения наилучших результатов не угрожайте, а просто объясните силу своей позиции и разумность поступков по-своему.

Может ли мой арендодатель изменить условия моей аренды? Односторонние изменения и права арендаторов

В Сан-Франциско адвокаты арендаторов довольно часто сталкиваются с ситуацией, когда домовладелец пытается изменить условия аренды в середине срока аренды. В некоторых случаях арендодатель связывается с арендатором, и они вместе обсуждают новые условия. Однако часто арендодатель пытается внести изменения в одностороннем порядке без участия или согласия арендатора. Это может произойти, когда, например, арендатор прожил в своей квартире несколько лет и не планирует выезжать, а находится в помесячной аренде. Уведомление об этих изменениях может стать настоящим шоком для арендатора. И шок еще больше, когда арендодатель пытается выселить арендатора за якобы нарушение одного из этих новых условий, навязанных арендодателем.

В то время как некоторые изменения, которые арендодатели вносят в договоры аренды своих арендаторов, могут быть безобидными, другие изменения являются серьезными и могут иметь далеко идущие последствия. Изменения могут включать размер арендной платы, день месяца, когда арендная плата подлежит уплате, удаление или добавление положения об оплате услуг адвоката в договор аренды, ограничения на количество гостей или продолжительность времени, в течение которого гость может занимать арендуемое помещение. единица, и почти все, что может придумать домовладелец. Иногда эти изменения вводятся в соответствии с новыми внутренними правилами, которые издаются арендатору с целью добавления и удаления положений из договора аренды. Эти новые внутренние правила могут быть настолько радикальными и длинными, что они занимают больше бумаги, чем первоначальная аренда.

Законно ли изменение условий аренды арендодателем?  Короче говоря, да. Но механика этого странная и противоречит тому, как все работает в реальном мире. Закон предоставляет арендодателю возможность изменить условия помесячной или понедельной аренды путем подачи уведомления. Хотя кажется странным, что арендодателю разрешено вводить эти изменения в середине срока аренды, закон смотрит на эту ситуацию почти так же, как экономист — веря в полностью свободный и справедливый рынок и рассматривая ежемесячные платежи. -месячная аренда как своего рода фикция. Например, если арендатор начал арендовать первого числа месяца и теперь находится в ежемесячной аренде, закон гласит, что ее аренда заканчивается в полночь последнего дня каждого месяца. Затем аренда начинается заново в 00:01 первого числа следующего месяца. Это фикция, которую закон устанавливает для помесячной аренды. Если в этой ситуации арендодатель уведомляет об изменении условий аренды в течение месяца, а арендатор остается в собственности в 00:01 первого дня нового месяца, закон считает, что арендатор принял изменение. на условиях аренды, установленных арендодателем.

К сожалению, с точки зрения закона, арендатор всегда имеет возможность съехать, если ей не нравятся изменения условий аренды, навязанные арендодателем. Это вторая фикция, которую закон устанавливает для жильцов в подобных ситуациях. Большинство арендаторов понимают, что во многих городах с ограниченным рынком аренды, особенно в районе залива Сан-Франциско, не существует такого понятия, как свободный и справедливый рынок. Арендодатели и арендаторы просто не имеют равных позиций на переговорах. В действительности, конечно, у арендатора редко бывает такое простое решение. Часто арендатор вообще не принимает решения. Новые арендные ставки настолько высоки, что у арендатора нет иного выбора, кроме как принять изменения арендодателя, какими бы они ни были.

Некоторые недобросовестные арендодатели знают, что у арендаторов нет другого выбора, кроме как принять их новые правила проживания или какие-либо другие изменения, которые они налагают на арендатора, поэтому они вносят изменения в аренду с прицелом на выселение долгосрочных арендаторов за нарушения эти новые односторонне установленные условия.

Но у жильцов есть защита от злоупотреблений.  Самая большая защита — это контроль арендной платы. В таких городах, как Беркли, Окленд и Сан-Франциско, арендодатель сдаваемой внаем квартиры, на которую распространяется регулирование арендной платы, не может в одностороннем порядке повышать арендную плату арендатора, если это не разрешено местным советом по стабилизации арендной платы.

Еще одна большая защита предоставляется жителям Сан-Франциско с контролем арендной платы в соответствии с Правилами и положениями Совета по аренде Сан-Франциско. Арендодатель, который навязывает одностороннее изменение условий аренды, не может выселить арендатора за нарушение этих условий, за исключением случаев, когда изменение разрешено законом или арендатор дает согласие на изменение в письменной форме, и только после письменного уведомления от арендодателя арендатор сообщает арендатору, что она не обязана принимать изменение условий аренды. Эта защита доступна в Сан-Франциско арендаторам, чьи квартиры подпадают под действие Постановления об аренде Сан-Франциско.

В других регионах, в том числе в городах и поселках по всей Калифорнии, где нет местных постановлений о контроле за арендной платой, арендаторы также защищены от выселения за нарушение незначительных условий аренды. Если арендодатель вносит множество изменений в договор аренды, в том числе незначительные, и даже если арендатор дает согласие на эти изменения в письменной форме, арендодатель не может выселить арендатора за нарушение лишь незначительного условия.