Изменение разрешенного использования земельных участков
Стоимость – от 100.000 руб Срок – от 60 дней
Вид разрешенного использования земель формируется на основе положений Земельного кодекса, характеристик участка, а также зонирования территорий. Принципы и специфика проведения зонирования формируются на основе норм федерального и местного законодательства.
Любой из видов использования земель, разрешенного исходя из зонирования, можно выбрать без согласований — самостоятельно. Согласно Земельному кодексу, виды разрешенного использования участков устанавливаются на основе разработанного государством классификатора. Однако до сих пор такой классификатор официально не введен в силу. Поэтому сейчас порядок зонирования установлен только для населенных пунктов и регулируется он Градостроительным кодексом.
В случае действия на территории участка Правил землепользования и застройки – виды разрешенного использования могут выбираться из списка, определенного для той территории, в которой он располагается.
Изменение вида разрешенного использования на другой должно осуществляться в пределах определенной городской или поселковой территории с учетом положений градостроительного регламента. Смена разрешенного использования происходит в этом случае на основании Правил, по итогам подачи заявления заинтересованного лица в Росреестр.
При этом надо учесть, что изменение видов разрешенного использования санкционировано только:
- Для лесного фонда (согласно распорядительному документу Комитета по природным ресурсам).
- Для участков, покрытых поверхностными водами (согласно распоряжению распорядительного Водного Управления).
- Для земель запаса (согласно документу органа, осуществляющего перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель).
Смена видов разрешенного использования не допускается для:
- Сельхозугодий на территориях сельхозназначения.
- Участков ООПТ (за исключением лечебно-оздоровительных земель и курортов)
- Земель на территориях особых экономических зон.
Если правила землепользования действуют на территории, в которую входит нужный участок, то согласно письму Минэкономразвития № 22058-ИМ/Д23 от 2009 года изменение вида разрешенного использования реализуется по итогам осуществления кадастрового учета.
Если в ГКН есть данные о границах территориальных зон и границе участка, то его собственнику или владельцу нужно обратиться в Росреестр с заявлением. В случае отсутствия в кадастре этих данных, надо подать заявление, а также следующие документы:
- Выписку из Правил землепользования, отображающую границы участка в пределах территориальной зоны и содержащую список видов разрешенного использования для участка.
- Заключение органа местного самоуправления об отнесении участка к определенной территориальной зоне, с указанием сведений о документе, которым утверждена такая зона, а также о кадастровом номере, адресе и площади участка.
Если участок находится в муниципальной или государственной собственности, то кадастровый учет осуществляется на основании:
- Постановления органов городского или сельского поселения.
- Постановления самоуправления муниципальных районов или городских округов.
Согласно закону № 221-ФЗ от 2007 года внесение изменений в кадастр о разрешенном использовании земель осуществляется Росреестром бесплатно. Пакет документации представляется непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Заявление надо подавать по месту расположения недвижимости в пределах кадастрового округа. Если участок находится в нескольких округах, то заявление вручается в любом из них.
Уточнить процесс смены разрешенного использования участков можно у наших специалистов. Также нам можно поручить работы по сопровождению данной процедуры, начиная от сбора документации и заканчивая обжалованием решений должностных лиц, нарушающих ваше право на смену вида разрешенного использования.
Перед началом работ, мы дадим консультацию о перспективах данной процедуры и оценим, позволяет ли закон изменить разрешенное использование земель в принципе, какие вас могут ждать подводные камни, сколько времени может занять перевод и т.п. Записаться на консультацию можно любым указанным на сайте способом.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка – Администрация Щербиновского сельского поселения
Главная » Росреестр информирует » Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Эксперты Кадастровой палаты по Краснодарскому краю разъясняют порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в частной собственности, а также перечисляют перечень необходимых документов.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов (статья 37 ГрК РФ):
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования (допустимы в качестве дополнительных к первым двум пунктам).
Основные и вспомогательные виды выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Исключение составляют случаи, когда объекты недвижимости принадлежат органам государственной власти или местного самоуправления, государственным и муниципальных учреждениям или унитарным предприятиям.
Обратите внимание! Вид разрешенного использования может быть выбран только в соответствии с градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки территории (ПЗЗ). Законодательно установлены предельные (минимальные и максимальные) размеры земельного участка.
При выборе вида разрешенного использования необходимо убедиться, что площадь участка соответствует установленным «рамкам».
«В настоящий момент на территории Краснодарского края проводятся работы по внесению изменений в правила землепользования и застройки различных муниципальных образований. Последние изменения были внесены в правила землепользования и застройки таких муниципальных образований как город Краснодар, город Анапа, город-курорт Сочи. При выборе вида разрешенного использования необходимо руководствоваться актуальными правилами,» – рассказал начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий № 1 Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Игорь Максименко.
Чтобы установить условно разрешенный вид использования, нужно получить разрешение (статья 39 ГрК РФ). Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию. Далее будут проведены общественные обсуждения, по результатам которых и будет принято решение – выдать разрешение, либо отказать.
Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о виде разрешенного использования земельного участка могут быть изменены на основании: заявления (утверждено приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310), письменного волеизъявления правообладателя, выписки из правил землепользования и застройки, подтверждающей выбранный вид разрешенного использования, либо на основании решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
При этом существует перечень земель, на которые не распространяется действие градостроительного регламента, а также земли, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (статья 36 ГрК РФ).
Изменение вида разрешенного строительства таких земель возможно на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, подготовленного в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (приказ Росреестра от 10.
Заявление на изменение вида разрешенного использования можно подать в любой удобный офис МФЦ. К заявлению можно приложить копию выписки из ПЗЗ или акт о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Дополнительные документы представляются по желанию заявителя. Услуга по изменению вида разрешенного использования предоставляется бесплатно.
Можно ли изменить зонирование, чтобы разрешить вам использовать свободные земли?
Когда специальное разрешение на использование, отклонение или даже изменение зонирования могут позволить вам построить желаемую структуру на вашем участке.
Что делать, если вы владеете действительно хорошим участком земли, но предполагаемое вами использование его — дом, магазин или небольшая ферма — может быть запрещено его зонированием? Пока не отказывайтесь от своей мечты о земле. Вы можете получить либо отклонение от зонирования, либо разрешение на специальное использование, или даже изменить само обозначение зонирования, чтобы позволить вам использовать землю по своему усмотрению.
Кто отвечает за ваше местное зонирование
Зонирование собственности обычно регулируется местными законами округа или города (также иногда называемыми постановлениями), которые делят землю на различные участки или «зоны». Зонирование участка земли определяет, как вы можете его использовать.
Например, на территории, обозначенной как «жилая», может быть разрешено строительство только домов на земле, а на территории, обозначенной как «коммерческая», могут быть разрешены магазины розничной торговли и другие предприятия. Обозначения зонирования и виды использования, разрешенные каждым обозначением, различаются в зависимости от местоположения.
Как узнать, для чего зонирована ваша земля
Если у вас есть основания полагать, что предполагаемое использование вашей собственности может быть запрещено ее зонированием, первое, что нужно сделать, это получить копию карты зонирования, а также все постановления, применимые к имуществу.
Местный орган власти, занимающийся вопросами землепользования (скорее всего, местный отдел планирования, зонирования или строительства) может предоставить вам копию карты зонирования и постановлений или разместить их в Интернете.
Проверьте обозначение зон собственности на карте, а затем обратитесь к постановлениям о зонировании, чтобы точно узнать, какие виды использования разрешены под этим обозначением. На самом деле в требованиях зоны может не быть никаких ограничений, которые запрещали бы вам предполагаемое использование. Например, если собственность находится в «сельской» или «сельскохозяйственной» зоне, правила зонирования могут разрешить владельцу управлять небольшим фермерским магазином, а также выращивать урожай на земле.
В некоторых населенных пунктах используется система зонирования, обычно называемая «кумулятивным» зонированием. Это означает, что разрешено не только использование, указанное в обозначенной зоне, но и любое использование, которое оценивается как менее вредное для земли. Например, в соответствии с такой схемой зонирования не только может быть разрешено коммерческое использование на территории, зонированной как «коммерческая», но и не может быть запрета на строительство жилья, поскольку это считается менее эффективным землепользованием.
Если ваше использование запрещено, можете ли вы изменить свои планы?
Если применимое зонирование запрещает использование по назначению, сначала определите, можете ли вы соблюдать зонирование, немного изменив свои планы. Например, если вы хотите построить трехэтажный дом, но зонирование объекта запрещает строительство домов выше двух этажей, вам может быть лучше изменить проект, чтобы он соответствовал двухэтажному строению, а не пытаться добиться изменения зонирования или дисперсия.
Общедоступные модификации зонирования
Если вы не можете изменить свои планы, чтобы учесть зонирование, следующая возможность — запросить изменение зонирования или исключение, позволяющее использовать его.
Изучите положения постановлений о зонировании, чтобы определить, дают ли они возможность подать заявку на исключение или изменение зонирования. Если вам нужна помощь в толковании постановлений, проконсультируйтесь с опытным юристом в вашем регионе.
Различия в зонировании и разрешения на использование
Как правило, легче получить исключение из зонирования, чем изменение зонирования.
Исключения часто доступны в виде разрешения на специальное использование или отклонения от зонирования.
- Разрешение на использование (иногда называемое «специальным» или «условным» разрешением на использование) позволяет владельцу использовать землю таким образом, который обычно не разрешен в соответствии с зонированием. Такие разрешения обычно налагают ряд условий на разрешенное использование. Разрешения на использование иногда доступны «дедушке» для использования, которое было разрешено до изменения зонирования. Например, если владелец приобрел участок земли в коммерческой зоне для ведения малого бизнеса, а затем зонирование было изменено на жилое, коммерческое использование может быть разрешено продолжаться на основании специального разрешения на использование. В этой ситуации условия использования могут ограничить часы работы или количество парковочных мест. Но не думайте, что если вы купили недвижимость, которая используется для чего-то необычного, вы можете продолжать делать то же самое: в большинстве случаев срок действия разрешений на использование истекает при любой продаже или передаче земли.
- Вариант зонирования в основном дает вам разрешение на использование земли способом, который обычно нарушает местное зонирование. Запрос на отклонение обычно удовлетворяется только в том случае, если владелец может показать, что трудности возникают из-за особых условий на земле, которые затрудняют соблюдение требований зонирования. Например, если крутые склоны участка оставляют лишь небольшую его часть, пригодную для проживания, а отступы, предусмотренные правилами зонирования, затрагивают эту пригодную для строительства часть настолько, что может поместиться только небольшой сарай, владелец может получить разрешение на строительство в пределах зона отступления.
Изменение зонирования
Изменение зонирования редко бывает легким. Любое изменение зонирования должно соответствовать местному генеральному плану землепользования.
Получите копию плана в отделе зонирования или планирования и изучите его. Определите, соответствует ли желаемое использование целям генерального плана.
Вы также должны тщательно следовать всем процедурам в соответствии с постановлениями о зонировании для подачи запроса на изменение зонирования. Чтобы увеличить ваши шансы на успешный запрос на изменение зонирования, заручитесь помощью опытного юриста, знакомого с процедурами и политикой в этой области.
Процедуры запроса исключения или изменения зонирования
Процедуры запроса исключения или изменения зонирования зависят от местных постановлений. Вероятно, вам потребуется подать письменное заявление, заплатить определенную сумму и представить свое дело на слушании в совете по зонированию или в комиссии по планированию.
Слух критический; чтобы быть успешным, вы должны представить специфику вашего запроса и веские причины для его удовлетворения.
Получить поддержку соседей для внесения изменений или изменения зонирования
Прежде чем вы сможете добиться отклонения или изменения зонирования, вам, вероятно, придется продемонстрировать, что ваше предполагаемое использование не окажет неблагоприятного воздействия на соседей.
Даже если это не является официальным требованием, вовлечение соседей в ваши планы может помочь избежать конфликтов в будущем.
Встретьтесь с соседями и объясните свои планы, убедившись, что они не причинят вреда. Например, если вы хотите разместить ферму на своем участке в сельской местности, соседи могут беспокоиться о повышенном трафике и шуме. Возможно, вы можете указать, что расположение подъездной дорожки и парковки стенда далеко от их домов, или что часы работы будут минимальными.
Надеюсь, вы сможете подавить любые возражения и, возможно, даже заручиться поддержкой своих планов. Если возможно, получите письменные заявления поддержки от ваших соседей, чтобы принести их на слушание по зонированию, или убедите их присутствовать на слушании вместе с вами.
Хотя решить проблемы с зонированием непросто, ваша тяжелая работа будет оправдана, если вы сможете добиться изменения зонирования или исключения. После этого вы можете расслабиться и получать удовольствие от использования вашей собственности так, как вы задумали.
Несоответствующие виды использования, конструкции и партии
Поделись этим:
На этой странице представлена информация о регулировании местных органов власти в отношении несоответствующего использования в штате Вашингтон, включая соответствующие судебные решения и примеры местных постановлений.
Обзор
Несоответствующее использование – это использование собственности, которое было разрешено в соответствии с правилами зонирования на момент установления использования, но которое из-за последующих изменений в этих правилах больше не является разрешенным использованием. Несоответствующая структура — это структура, которая соответствовала правилам зонирования и застройки на момент ее постройки, но которая из-за последующих изменений в правилах зонирования и / или застройки больше не полностью соответствует этим правилам. Несоответствующая партия — это партия, которая на момент ее создания соответствовала требованиям к минимальному размеру партии для зоны, в которой она расположена, но которая из-за последующих изменений минимального размера партии, применимого к этой зоне, теперь меньше указанной.
минимальный размер лота.
Законодательство штата не регулирует несоответствующее использование, конструкции или партии. Таким образом, местные юрисдикции вольны в определенных конституционных пределах устанавливать свои стандарты регулирования этих несоответствующих ситуаций.
Несоответствующие виды использования и строения не являются незаконным использованием и строением; как правило, им разрешается оставаться в прежнем виде с учетом местных ограничений. В деле Rhod-A-Zalea v. Snohomish County , 136 Wn.2d 1, 7 (1998) Верховный суд штата объяснил, на чем основано такое отношение к несоответствующим видам использования:
Теория постановления о зонировании состоит в том, что несоответствующее использование наносит ущерб некоторым из тех общественных интересов (здоровье, безопасность, мораль или благополучие), которые оправдывают обращение к полиции. Несмотря на то, что считается, что это наносит ущерб важным общественным интересам, несоответствующее использование разрешено продолжать, исходя из убеждения, что было бы несправедливо и, возможно, неконституционно требовать немедленного прекращения несоответствующего использования.
Местные ограничения обычно запрещают расширение несоответствующих видов использования и конструкций. Несоответствующие виды использования обычно теряют свой правовой статус в соответствии с местным законодательством, если они прекращаются на определенный период времени, например, на шесть месяцев или год. Несоответствующие конструкции обычно теряют свой правовой статус, если они полностью или частично разрушаются, например, в результате пожара.
Использование, которое становится несоответствующим в результате изменений в правилах зонирования, по-прежнему регулируется разумными правилами полиции города или округа для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния, которые принимаются после установления использования. Род-А-Залеа против округа Снохомиш , 136 Wn. 2д на 8-9. В этом решении суд постановил, что компания, имевшая право на добычу торфа в качестве несоответствующего вида использования, подпадала под действие принятых позже местных строительных норм, которые требовали получения разрешения на выемку грунта или засыпку земельного участка.
Постановления о зонировании могут предусматривать прекращение несоответствующего использования посредством положений о разумной амортизации. Такие положения об амортизации, которые позволяют продолжать использование в течение периода времени, который считается достаточным для возмещения инвестиций, вложенных в использование, обычно применяются к ограничениям или запретам, наложенным на рекламные щиты.
Владельцам собственности, как правило, разрешается строить на своих несоответствующих участках, хотя они обычно должны соответствовать ограничениям, применимым к этой зоне, если только отклонение от таких ограничений не заявлено и не может быть предоставлено в соответствии с принятыми критериями утверждения отклонения. Отказ в возможности строить на несоответствующей партии может в некоторых случаях представлять собой «изъятие» в соответствии с федеральной конституцией и конституцией штата. Если владелец недвижимости владеет двумя соседними и незастроенными несоответствующими участками, в некоторых юрисдикциях эти два участка рассматриваются как один соответствующий участок.
Избранные судебные решения
- МакМилиан против округа Кинг , 161 Wn. Приложение. 581 (2011) — нарушитель не может установить несоответствующее использование
Суд постановил, что посягатель на землю не может на законных основаниях установить действительное несоответствующее использование, которое в данном случае было авторазборкой, выходящей за пределы соседнего участка. Суд вернул дело в вышестоящий суд для определения того, было ли использование спорного имущества разрешительным, так что не было никакого посягательства.
- City of University Place v. McGuire , 144 Wn.2d 640 (2001) – доктрина уменьшения активов
Верховный суд штата принял доктрину уменьшения активов и постановил, что несоответствующее закону использование предыдущего владельца для добычи полезных ископаемых распространяется на границы земельного участка площадью 80 акров и принадлежит застройщику, правопреемнику.
Суд пояснил, что эту доктрину «можно рассматривать либо как исключение из общего принципа, согласно которому несоответствующее использование будет ограничено его первоначальным участком, либо как существенную адаптацию доктрины несоответствующего использования для признания реалий добывающих отраслей». Суд пришел к выводу, что городские власти не установили действия или бездействия, которые доказывали бы, что это несоответствующее использование было прекращено. Тот факт, что участок еще не был добыт и был продан без упоминания о добыче, не является окончательным.- Баптистская церковь Open Door v. Clark County , 140 Wn.2d 143 (2000) — переход на другое использование
Если несоответствующее использование существует на момент принятия постановления о зонировании и, таким образом, ему разрешено продолжать, оно «не может быть изменено на какой-либо другой несоответствующий вид использования». Таким образом, даже если рассматриваемое имущество в этот корпус изначально использовался как церковь, в течение 12 лет он был художественной школой, прежде чем церковь купила его в 1990.
Каким бы первоначальным статусом несоответствующего использования она ни обладала, она не может быть передана церкви.- Род-А-Залеа против округа Снохомиш , 136 Wn.2d 1 (1998 г.) – согласно вступившему в силу позже постановлению о полномочиях полиции .
Допустимое существующее несоответствующее использование горных работ регулировалось позже принятым постановлением полиции округа, которое налагало требование о том, чтобы операция получила разрешение на сортировку до проведения текущих раскопок и работ по отсыпке.
- Christianson v. Snohomish Health Dist. , 133 Wn.2d 647 (1997) — соответствие санитарным нормам
Район здравоохранения округа отказал в разрешении на строительство для увеличения размера хижины на том основании, что местная септическая система хижины была неадекватной для любого дополнительного использования. Местная септическая система была недавно отремонтирована и была одобрена районным управлением здравоохранения как приемлемая некачественная система для существующей неулучшенной хижины, но постановление округа запрещало строительство пристроек к зданиям с некачественными септическими системами.
Суд постановил, что требование к истцам соблюдать минимальные нормы санитарного законодательства при строительстве пристройки является разумным средством защиты здоровья населения и качества воды.- Самнер против Первой баптистской церкви , 97 Wn.2d 1 (1982) — дедовщина согласно строительным нормам
Школа, находящаяся в ведении церкви, имеет право на «дедушкину статью» строительных норм и положение о «несоответствующем использовании» постановления о зонировании. Единый строительный кодекс предусматривал, что «здания, существовавшие на момент принятия настоящего Кодекса, могут продолжать свое существующее использование или использование, если такое использование или использование было законным на момент принятия настоящего Кодекса, при условии, что такое дальнейшее использование разрешено». не опасно для жизни». Не было ни попыток показать, ни каких-либо выводов, что дальнейшее использование здания в качестве церкви будет опасно для жизни.
- Келлер против Беллингхема , 92 Wn.2d 726 (1979) – нерасширение несоответствующего использования
Суд постановил, что модернизация завода корпорацией, которая увеличила производство, не расширила несоответствующее использование в нарушение постановления города. Постановление города о несоответствующем использовании прямо не запрещает интенсификацию несоответствующего использования.
- Northend Cinema против Сиэтла , 90 Wn.2d 709(1978) — срок окончания
Владельцы кинотеатров оспорили законность постановлений, запрещающих им показывать фильмы для взрослых в их нынешних местах и прекращающих любое несоответствующее использование в течение 90 дней. Был принят сбалансированный тест для определения разумности периода прекращения, то есть того, перевешивают ли вред или трудности для пользователя выгоду для общества, которая может быть получена от прекращения использования.
Этот тест применяется в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств каждого несоответствующего пользователя. В данном случае суд установил, что срок прекращения несоответствующего использования был разумным.- Андерсон против округа Айленд , 81 Wn.2d 312 (1972) — установление использования
Использование собственности должно быть установлено до принятия постановления о зонировании, чтобы после этого квалифицироваться как несоответствующее использование. Простая покупка собственности и ее занятие не являются достаточными факторами для установления существующего несоответствующего использования.
- Барц против Бд. Регулировки , 80 Wn.2d 209 (1972) — расширение несоответствующего использования
Комиссия по урегулированию имела право одобрить заявку на строительство здания на авторазборной площадке, даже если заявка требовала расширения ранее существовавшего несоответствующего использования, поскольку в постановлении о зонировании не было запрета на расширение или расширение несоответствующего использования и потому, что расширение улучшит неприглядные условия на дворе.
- First Pioneer Trading Co. против округа Пирс , 146 Wn. Приложение. 606 (2008), рассмотрение отклонено , 165 Wn.2d 1053 (2009) — доказательства, подтверждающие решение
Суд оставил в силе решение должностного лица, проводившего слушание, отклоняющее требование владельца недвижимости о законном, несоответствующем использовании его собственности, поскольку решение было подкреплено существенными доказательствами, включая аэрофотоснимки, предоставленные округом, и показания соседей, подтверждающие, что бизнес владельца не был расположенные на участке до изменения законодательства о зонировании.
- Город Де-Мойн против Gray Businesses , 130 Wn. Приложение. 600 (2005 г.), отзыв отклонен , 158 Wn.2d 1024 (2006 г.) – процедура продолжения несоответствующего использования
Владелец парка мобильных домов не выполнил постановление, требующее, чтобы владельцы несоответствующих видов использования подали план участка для законного продолжения их несоответствующего использования, и город уведомил владельца о том, что использование больше не разрешено.
Апелляционный суд постановил, что постановление города было действительным постановлением, а не изъятием, поскольку «право» использовать имущество для конкретного использования не является основным атрибутом собственности. Скорее, это условное право, которое зависит от законодательства штата и местных правил, таких как требования к бизнес-лицензии и зонированию.Примеры местных правил
- Остров Бейнбридж Муниципальный кодекс Гл. 18.30 — Несоответствующие партии, использование и конструкции
- Benton City Муниципальный код Ch. 20.45 — Использование, здания, сооружения и участки
- Блейн Муниципальный код Гл. 17.94 — Несоответствующее использование
- Clallam County Code Ch. 33.43 — Статус несоответствующего использования, посылок и ранее существовавших видов использования
- Friday Harbour Муниципальный код Ch. 17.60 — Несоответствие
- Кент Муниципальный код Сек.
