Изменение договора аренды: Изменение арендной платы в одностороннем порядке

История обязательств по аренде

Предыдущий стандарт учета аренды, ASC 840, Аренда , классифицировал аренду как капитальную или операционную. Классификация капитальной аренды привела к тому, что обязательство было отражено в балансе компании, тогда как операционная аренда не повлияла на баланс и вместо этого была раскрыта только в разделе «Обязательства и условные обязательства» финансовой отчетности.

Основываясь на отзывах инвесторов, FASB запустил проект аренды для достижения цели аналогичного учета представления аренды в балансе компании независимо от классификации аренды. В результате согласно ASC 842 все договоры аренды, независимо от классификации операционной или финансовой аренды, отражаются на балансе компании.

Согласно ASC 842 договоры аренды, которые ранее назывались «капитальной арендой» согласно ASC 840, теперь обозначаются как финансовая аренда.Кроме того, хотя название операционной аренды не изменилось, режим операционной аренды согласно 842 изменился. Теперь приведенная стоимость всех будущих арендных платежей по операционной аренде (а также по финансовой аренде) признается как обязательство по аренде (и соответствующий актив) в балансе.

Обязательства по аренде на балансе стремительно увеличиваются после перехода

Недавно компания LeaseQuery провела оценку воздействия до и после перехода на балансы более 400 компаний.Углубленный анализ, представленный в отчете об индексе арендных обязательств, показал, что внедрение нового стандарта учета аренды привело к увеличению средних балансовых обязательств по аренде на 1 475%.

Поскольку ASC 842 требует признания актива в форме права пользования (ROU) и обязательства по аренде, добавление операционной аренды в баланс является основным фактором, способствующим этому увеличению.

Компаниям необходимо подготовиться к пересмотру своей финансовой картины

Индекс обязательств по аренде, который фокусируется на шести ключевых отраслях, показал, что в соответствии с новым стандартом учета аренды среднее значение балансового обязательства увеличилось почти в 16 раз .Совершенно очевидно, что учет аренды коренным образом изменил финансовую картину большинства организаций, при этом лидерами являются финансовые учреждения и отрасли здравоохранения.

Изменение правил происходит по мере того, как отрасли продолжают сталкиваться с другими серьезными проблемами.

Розничная торговля, в частности, ощутила значительное влияние новых правил учета аренды. Многие из наиболее распространенных брендов полагаются на аренду как на основную часть своей операционной модели, но такие факторы, как банкротства, изменение потребительских предпочтений и рост цифровизации, уже повлияли на их обязательства по аренде.

Решение о лизинге и покупке будет иметь большое значение

Решение о покупке или аренде всегда было стратегическим решением для бизнеса, но по мере того, как все договоры аренды переносятся на баланс, эти решения будут иметь еще большее влияние. Новое требование о добавлении этих договоров аренды в баланс сильно повлияет на решение об аренде или покупке для нескольких отраслей в будущем.

Частным компаниям не следует тормозить свой переход

Хотя крайний срок перехода для частных компаний был продлен до января 2021 года, компании не должны допускать, чтобы эта задержка помешала им продолжить переход.

Обновления в новом стандарте учета аренды потребуют внесения изменений в ваш учет аренды помимо обязательств по аренде. Крайне важно, чтобы команда бухгалтеров работала вместе, чтобы отстаивать и сообщать об изменениях, чтобы обеспечить синхронность между отделами и внутри самой группы бухгалтеров.

Нарушение бухгалтерского учета аренды реально. Вы готовы?

Государственные компании предупредили, что внедрение было более сложным, чем ожидалось.И только нарушение баланса, вызванное увеличением арендных обязательств, является тому подтверждением. Исследование, представленное в этом отчете, должно послужить тревожным сигналом к ​​тому, что компании должны незамедлительно приступить к переходу на новый стандарт учета аренды.

Напишите комментарийВведите свое имяВведите свой адрес электронной почтыВведите URL-адрес вашего веб-сайта

Стоимость и варианты прекращения действия

В руководстве указано, что компания будет учитывать вероятность выполнения любых положений о прекращении или аннулировании договора при начале аренды, при определении первоначального срока аренды и регистрации первоначальной оценки арендных активов и обязательств.Однако после этого определения могут возникнуть обстоятельства, которые изменят первоначальное определение того, будут ли эти опционы исполнены, и если да, то когда.

Если варианты досрочного расторжения требуют предварительного уведомления или если решение о расторжении было согласовано, это, как правило, требует перерасчета соответствующих арендных активов и обязательств до фактической даты расторжения (т. Е. Учет расторжения происходит, когда принимается решение. сделано, по сравнению с тем, когда происходит событие завершения).Однако для целей этой статьи прекращение действия и бухгалтерское признание прекращения происходит одновременно.

Варианты полного прекращения аренды с разбивкой по арендатору и арендодателю

Обсуждаемые ниже подходы применимы для учета полного прекращения аренды в соответствии с ASC 842, IFRS 16 и GASB 87. С точки зрения арендатора, учет досрочного прекращения операционной аренды является последовательным. с финансовой арендой.

Арендатор

Полное расторжение договора приведет к отказу арендатора от права на использование всего арендованного актива. Это требует от арендатора полностью прекратить признание актива в форме права пользования и обязательства по аренде. Любая разница между остатками актива и обязательства по аренде на дату расторжения приведет к прибыли или убытку, признанным в отчете о прибылях и убытках в период прекращения.

Арендодатель часто оговаривает в договоре, что арендатор должен уплатить неустойку при оформлении расторжения.Если применяется штраф за прекращение аренды, который ранее не учитывался в расчетах арендных платежей, арендатор будет учитывать такой штраф при расчете прибыли или убытка.

Арендодатель

С точки зрения арендодателя, полное прекращение аренды также требует, чтобы арендодатели полностью прекратили признание любых связанных активов по аренде (т.е. Любая разница между соответствующими активами и обязательствами будет представлять собой прибыль или убыток в отчете о прибылях и убытках в периоде прекращения.

Помимо прекращения действия арендованного актива, договоренность может измениться таким образом, что использование арендованного актива сократится. Это учитывается как частичное прекращение аренды. Ниже мы рассмотрим порядок учета частичного расторжения и различия в подходах к соответствующим стандартам.

Варианты частичного завершения с разбивкой по стандарту

Частичное прекращение аренды происходит, когда использование актива арендатора в форме права пользования снижается (т.е. организация арендует пять этажей в офисном здании, затем освобождает один этаж). Чаще всего суммы арендных платежей уменьшаются в связи с частичным сокращением коммунальных услуг, понесенных арендатором. Таким образом, частичное расторжение договора приведет к уменьшению обязательства по аренде. Ниже приведены конкретные расчеты для каждого стандарта:

US GAAP

ASC 842 предоставляет две альтернативы признанию уменьшения актива. В системе LeaseQuery используется подход, основанный на пропорциональной корректировке обязательства по аренде, поскольку арендатор будет иметь эту информацию легко доступной после расчета модифицированного обязательства.

После расчета модифицированного обязательства по аренде арендатор должен скорректировать стоимость актива в форме права пользования на пропорциональную сумму. Например, если обязательство по аренде уменьшается на 5% на основании новых условий платежа, арендатор рассчитывает 5% -ное снижение стоимости актива в форме права пользования. Любые расхождения между корректировкой актива и обязательства должны отражаться в составе прибыли или убытка текущего периода.

МСФО

МСФО (IFRS) 16 требует расчета модифицированного обязательства по аренде и корректировки стоимости актива, чтобы отразить частичное прекращение договора с учетом любых отклонений, отражаемых в составе прибыли или убытка в текущем периоде.

ГАЗБ

GASB 87 требует от арендаторов переоценивать обязательство по аренде и актив по аренде на основе скорректированных условий оплаты. Арендатор рассчитывает корректировку обязательства по аренде и признает корректировку арендного актива на ту же сумму, при этом любая разница отражается в составе прибыли или убытка за текущий период. Например, если обязательство по аренде уменьшается на 100 долларов на основании новых условий оплаты, арендатор должен уменьшить стоимость актива в форме права пользования на 100 долларов. Арендодатели, составляющие отчетность в соответствии с GASB 87, будут переоценивать отложенный приток ресурсов, а также дебиторскую задолженность по аренде таким же образом.

Полное расторжение в связи с покупкой

Аренда может быть прекращена дополнительно, если арендатор приобретает базовый актив у арендодателя. На дату покупки арендатор должен следовать указаниям в соответствующем стандарте для включения основных средств в баланс и удаления нематериального актива в форме права пользования. Мы определили следующие требования к бухгалтерскому учету в отношении покупок:

US GAAP

Согласно ASC 842 аренда, завершающаяся в связи с покупкой арендатором базового актива у арендодателя, не является прекращением аренды.Вместо этого аренда учитывается как покупка. Арендатор отражает новую стоимость основных средств как балансовую стоимость арендованного актива плюс или минус корректировку, равную разнице между ценой покупки и остатком обязательства по аренде на момент покупки.

МСФО

Согласно МСФО, реализация незапланированной покупки требует переоценки нашего обязательства по аренде и соответствующего актива по аренде. Любые отклонения сальдо активов и пассивов будут отражаться как прибыль или убыток.

ГАЗБ

Согласно GASB 87 на дату покупки арендатор переклассифицирует нематериальный актив в форме права пользования в основной актив.

Поскольку существуют различные варианты прекращения аренды, важно понимать порядок учета досрочного прекращения аренды согласно соответствующему новому стандарту. Хотя приведенная выше информация помогает обрисовать все, что вам нужно знать о вариантах прекращения аренды, внедрение решения для учета аренды, которое обрабатывает сценарии прекращения аренды, позволит вашей компании легко и точно учесть эти ситуации.

Окончание аренды — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникли проблемы до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы изменения в законодательстве, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».

Причины отказаться от аренды

В Висконсине или местных законах нет положений, позволяющих арендаторам выходить из договора аренды, если они покупают дом, заболевают, теряют работу, получают перевод работы и т. Д.Однако есть шесть четких способов выйти из договора аренды без дополнительных обязательств по выплате арендной платы. Некоторые из них существовали как запрещенные положения об аренде до изменения закона, а последние изменения в законодательстве фактически содержат еще несколько причин, по которым вы можете расторгнуть договор аренды без последствий. Wis. Stat. 704.44, 2013 Висконсин. Закон 143, разд. 26-35 Эфф. 31.03.12.

1. Срок действия взаимного соглашения

Арендодатель и арендатор (-ы) могут договориться о прекращении аренды в любое время без дополнительной ответственности любой из сторон.Арендодатель может пожелать подписать досрочное прекращение договора, чтобы:

• Избегайте споров между арендаторами
• Избегайте судебных издержек на процесс выселения
• Получить комиссию, которую арендатор предлагает заплатить
• Избегайте расходов на строительного инспектора, если требуется ремонт
• Иметь доступ в квартиру на ремонт, или
• Есть доступ к квартире, чтобы продать ее

Если арендатор и арендодатель соглашаются взаимно расторгнуть договор, это должно быть оформлено в письменной форме и требует согласия всех лиц, указанных в договоре аренды.Если арендодатель требует оплаты, от арендатора нельзя требовать уплаты суммы, превышающей фактические и разумные расходы арендодателя (включая потерянную арендную плату и расходы на рекламу, но не компенсацию за время, потраченное на повторную аренду квартиры), но он может выбрать оплату больше, чтобы арендодатель прекратил договор аренды и избежал рисков разрыва договора аренды. Образцы форм взаимного расторжения доступны в Ресурсном центре для арендаторов. Посетите наш блог, чтобы получить советы по ведению переговоров и письменной форме.

2.Конструктивное выселение

Если есть серьезная проблема со здоровьем или безопасностью , и арендодатель знает об этом и получил разумное время на ее устранение, или если это вызовет неоправданные трудности для арендатора из-за сроков или характера ремонта, арендатор может съехать и больше не будет нести ответственность по аренде. Для конструктивного выселения это должен быть очень тяжелый случай. В качестве примеров в законе упоминаются наводнения и пожары. Судья должен будет решить, был ли ремонт достаточно серьезным для конструктивного выселения, поэтому важно иметь отчеты строительной инспекции или другие доказательства.Даже если вы проиграете, арендодатель все равно должен будет доказать, что он уменьшил ущерб. См. Наши страницы о ремонте (Мэдисон, Фитчбург или Висконсин) и этот полезный пост в блоге для получения дополнительной информации о конструктивном выселении. Висконсин. Стат. 704,07 (4)

3. Закон о гражданской помощи военнослужащим

Закон о гражданской помощи военнослужащим разрешает арендаторам прекращать договор аренды, если арендатор идет на военную службу или если арендатор получает военный приказ сменить место работы или развернуться на 90 дней или более.Это относится к договорам аренды, которые заняты или предназначены для проживания военнослужащим или иждивенцами военнослужащего (супруга, ребенок или физическое лицо, которому военнослужащий предоставил более половины алиментов в течение 180 дней до подачи заявления на получение помощи). Арендаторы должны направить арендодателю письменное уведомление за 30 дней и копию военных приказов, чтобы использовать этот акт.

4. Закон о безопасном жилье

Закон о безопасном жилище позволяет жертвам домашнего насилия, сексуального посягательства, преследований и жестокого обращения с детьми расторгнуть договор аренды, если они чувствуют, что им нависла угроза физического вреда, оставаясь в помещении, и имеют принятую форму документация (запретительный судебный приказ, условие об освобождении или заявление о возбуждении уголовного дела).Применяются очень специфические правила. Чтобы расторгнуть договор аренды в соответствии с этими законами, арендаторы, заключившие договор аренды на срок, должны написать письмо домовладельцу о том, что они желают прекратить договор аренды в соответствии с законодательством штата Висконсин. 704.16, поскольку они и / или их ребенок (дети) сталкиваются с неминуемой угрозой физического вреда, и предоставить заверенную копию принятой документации (например, постановление суда) домовладельцу. В этих ограниченных обстоятельствах договор аренды заканчивался бы, как если бы было уведомление о расторжении помесячной аренды. Висконсин. Стат. 704.16, Висконсин. Стат. 704,16 (1) (б)

ПРИМЕЧАНИЕ: Помесячные арендаторы всегда могут уведомить о прекращении аренды по любой причине или вообще без причины.

Если у вас есть вопросы о получении документов, позвоните по номеру:

5. Смерть арендатора

Wis. Stat. 704.165 гласит, что договор аренды прекращается через 60 дней после того, как арендодатель получает уведомление о смерти арендатора (или раньше, если договор аренды заканчивается раньше, чем через 60 дней). По прошествии 60 дней имущество арендатора не подлежит дальнейшей сдаче в аренду.Если квартира будет сдана имуществом до истечения 60 дней, то домовладелец должен будет уменьшить убытки так же, как если бы договор аренды был расторгнут. Договор аренды будет по-прежнему действителен для всех оставшихся соарендаторов (например, живого супруга, имя которого указано в договоре аренды).

6. Оговорка о незаконной аренде

Если в вашем договоре аренды есть одно из следующих положений, вы можете автоматически расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий, поскольку эти положения делают ваш договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы.» Раньше прецедентное право наиболее четко отражало положение, касающееся судебных издержек. Недавние изменения в законе штата и Положении о защите прав потребителей делают более ясным, что следующие положения делают договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы:

ПРИМЕЧАНИЕ: Ваш арендодатель не обязательно действовал (или пытался действовать) в соответствии с незаконным положением (ями). Наличие положения (й) в договоре аренды само по себе является незаконным. Ваш арендодатель не может расторгнуть ваш договор аренды без вашего согласия только потому, что он содержит незаконное положение, поскольку именно они составили договор аренды.

• Разрешить арендодателю увеличить арендную плату, уменьшить услуги, подать иск о выселении, отказать в продлении или угрожать любым из этих действий, потому что арендатор обратился в правоохранительные или аварийные службы для их безопасности. Висконсин. Стат. 704.44 (1 м), ATCP 134.08 (1), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Выселение любым другим способом, кроме закона штата (см. Выселение) . Wis. Stat. 704.44 (2 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 26, Эфф.31.03.12 и ATCP 134.08 (2), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Ускорение арендной платы за нарушение правил аренды. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Отказ от обязанности арендодателя по уменьшению ущерба в соответствии с Стат. 704,29, если арендатор досрочно выселяется. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Требование к арендатору оплатить гонорары адвокату арендодателя или расходы на защиту своих прав, если суд не примет их. Висконсин. Стат. 704.44 (4 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 30, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (4), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Разрешение домовладельцу «признать приговор» или выступить за вас в суде по поводу любых действий или бездействий, связанных с договором аренды.Висконсин. Стат. 704,44 (5 мес.), 2011 г., Висконсин. Закон 143, Раздел 32, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (5), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Освобождение арендодателя от ответственности за материальный ущерб или телесные повреждения в результате халатных действий или бездействия арендодателя. Висконсин. Стат. 704.44 (6), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 33, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (6), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Возложение ответственности на арендатора за телесные повреждения, возникшие по независящим от него причинам, материальный ущерб, причиненный стихийными бедствиями или лицами, не являющимися арендатором или их гостями.Висконсин. Стат. 704.44 (7), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 34, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (7), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Отказ от ответственности арендодателя по предоставлению помещения в пригодном для жилья состоянии или содержанию имущества. Висконсин. Стат. 704.44 (8), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 35, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (8), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Разрешение арендодателю прекратить аренду, если преступление совершено в арендуемой собственности или на ней, даже если арендатор не мог разумно предотвратить преступление.Висконсин. Стат. 704.44 (9), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 35 м ПРИМЕЧАНИЕ. Это действовало только для договоров аренды, заключенных или продленных с 31.03.12 по 3/1/14.
• Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или лицо, законно проживающее с арендатором, является жертвой этого преступления, как определено в Висконсин. Стат. 704.44 (9) и 950.02 (4), Висконсин, 2013 г., Закон 76, Раздел 25, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает уведомление, требуемое согласно Статуту штата Висконсин. 704,14. См. Уведомление о защите от насилия в семье Wis. Stat. 704.44 (10), 2013 Висконсин. Закон 76, Раздел 26, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд.11, Эфф. 01.11.15.

Досрочное прекращение аренды

Арендаторы, которым необходимо выехать раньше срока и которые не могут расторгнуть договор аренды по шести указанным выше причинам, имеют два варианта: расторжение договора аренды и сдача в субаренду.

Расторжение договора аренды

Все арендаторы могут расторгнуть договор аренды, даже если арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант. Если вы хотите расторгнуть договор аренды, напишите письмо арендодателю (сохраните копию для себя), в котором укажите, что вы нарушаете договор аренды, и дату вашего выезда.Все арендаторы должны расторгнуть договор аренды одновременно. Напомните домовладельцу, что он обязан смягчить (уменьшить) ущерб, попытавшись как можно скорее сдать квартиру повторно. Вы будете должны платить арендную плату и несете ответственность за другие обязательства по договору аренды (коммунальные услуги, уборка снега и т. Д.), Пока новый арендатор не подпишет договор аренды и не въедет, но после этого вы больше не будете нести ответственность за квартиру, в отличие от субаренды. . Ваш арендодатель может выставить вам счет за аренду, пока квартира не сдана (до истечения срока аренды), при условии, что он уменьшит свой ущерб.Висконсин. Стат. 704,29

Смягчение

Арендодатель обязан компенсировать ущерб (уменьшить сумму невыплаченной арендной платы), пытаясь найти нового арендатора после того, как вы переедете и перестанете платить арендную плату. Висконсин. Стат. 704,29 (2)

Это означает:

• • • Арендодатель должен рекламировать вашу квартиру так же, как обычно рекламируют свободные квартиры. Висконсин. Стат. 704.28 (2) (а)
    • Хозяин должен показать вашу квартиру заинтересованным арендаторам.Хотя они не могут пытаться увести потенциальных арендаторов от вашей квартиры к другим свободным квартирам, они не обязаны сначала сдавать вашу квартиру. Висконсин. Стат. 704.29 (2) (б)
    • Арендодатель может взимать с вас фактические расходы, связанные с повторной ареной вашей квартиры (реклама и т. Д.), Но не за потраченное время (см. Примечание в истории закона). Сборы за расторжение договора аренды, которые выходят за рамки рекламных расходов и невыплаченной арендной платы, часто являются тем, о чем арендатор может подать в суд или отказаться платить.Некоторые арендаторы готовы платить более высокую плату, потому что они не хотят рисковать и платить еще больше, если квартира не сдана в аренду. Просто убедитесь, что вы подписали письменное соглашение о том, что уплата этого сбора прекращает все будущие обязательства по оплате аренды.

Если домовладелец не смягчает

• • • Соберите доказательства, подтверждающие, что арендодатель не принял меры (см. Примеры таких доказательств ниже).
    • Отправьте письмо арендодателю (сохраните копию для себя) с подробным описанием ваших доказательств того, что они не приняли меры по смягчению последствий, и укажите, что этот отказ означает, что вы больше не обязаны платить арендную плату.
    • Если домовладелец подает на вас в суд мелких тяжб в связи с невыплаченной арендной платой, вам нужно будет доказать, что они не смогли смягчить убытки или что их усилия по смягчению последствий не были разумными, поэтому вы должны хранить все доказательства и корреспонденцию, относящиеся к неспособности арендодателя смягчить убытки. Висконсин. Стат. 704.29 (3) Советы суда мелких тяжб доступны здесь.

Доказательство того, пытается ли арендодатель смягчить последствия

• • • Поищите объявления о вашей квартире в местных газетах, на Craigslist и в публикациях по аренде.
    • Попросите друга позвонить, чтобы узнать о свободных квартирах, чтобы узнать, упоминает ли домовладелец вашу квартиру. Если в комплексе много квартир, ваш друг может упомянуть особенности вашей квартиры (например, количество спален, этаж, на котором она расположена, в каком направлении выходят окна и т. Д.). Получите письменное заявление от друга.
    • Узнайте, поднял ли ваш домовладелец цену на вашу квартиру, изменил ли договор аренды или правила аренды (например, теперь запрещает размещение домашних животных или курящих).Существенное изменение условий аренды таким образом, что это затрудняет аренду помещения или делает его менее привлекательным для потенциальных арендаторов, может означать неспособность должным образом уменьшить ущерб.
    • Зайдите, чтобы узнать, ремонтирует ли арендодатель вашу квартиру или использует ее. Сделайте фотографии, если это так.

Сдам квартиру самостоятельно

Это часто самый быстрый способ найти нового арендатора, особенно если вы беспокоитесь, что арендодатель не попытается сдать квартиру повторно.

• • • Разместите рекламу своей квартиры и пусть люди звонят или пишут вам напрямую.
    • Покажите квартиру сами.
    • Подать заинтересованным людям заявки (получить у арендодателя). Арендодатель может только потребовать, чтобы они соответствовали тем же стандартам, что и вы.
    • Сохраняйте имена и номера телефонов заинтересованных арендаторов, чтобы вы могли связаться с ними в случае, если домовладелец пытается удержать людей от сдачи квартиры в аренду. Если возможно, получите письменные заявления.

Если домовладелец отказывается подписать договор аренды с потенциальными арендаторами, обладающими такой же квалификацией, как вы обнаружили, чтобы сдать квартиру повторно, напомните арендодателю, что это их обязанность смягчить последствия и что, если они не подпишут договор аренды, это будет доказательством что они не смягчают, и вам больше не нужно будет платить арендную плату за квартиру. Обязательно изложите их отказ в письменной форме.

Сдача квартиры в субаренду

Если вы сдаете в субаренду, вы все равно будете в аренде, даже если вы больше не будете жить в квартире.Если человек, которому вы сдаете в субаренду, не платит арендную плату или повреждает квартиру, вы несете финансовую ответственность. Хотя субаренда может быть рискованной, вы можете захотеть сдать ее в субаренду, если хотите вернуться в ту же квартиру через некоторое время, если у вас есть конкретный друг или родственник, который хочет переехать, или вы чувствуете, что вам нужно предложить поощрение, например в качестве сниженной арендной платы, чтобы найти кого-нибудь для въезда. Если у вас есть соседи по комнате, и вы едете только вы, субаренда может быть вашим единственным вариантом.

См. Нашу страницу «Все о субаренде» для получения более подробной информации о субаренде.

Вопросы, которые необходимо рассмотреть перед субарендой

• • • Разрешение арендодателя. Арендаторы, заключившие договор аренды на определенный срок (не помесячно), могут сдавать в субаренду без разрешения арендодателя, если в договоре аренды не указано иное. Тем не менее, всегда лучше получить разрешение домовладельца. Проверьте свой договор аренды. Если вы сдаете в субаренду без разрешения арендодателя и разрешение требуется в письменном договоре аренды, арендодатель может выселить как субарендаторов, так и субарендаторов и, возможно, возложить на субарендатора (вас) ответственность за оставшиеся арендные платежи и другие расходы до тех пор, пока место не будет повторно арендовано.Висконсин. Стат. 704,09 (1)
    • Процедуры субаренды арендодателя. У некоторых домовладельцев есть особые процедуры, которым вы должны следовать для получения разрешения на субаренду. Некоторые домовладельцы требуют, чтобы вы рекламировали, показывали квартиру и отправляли им на согласование заинтересованных лиц. Некоторые домовладельцы готовы показать квартиры. Некоторые арендодатели требуют «плату за субаренду», а также фактическую стоимость рекламы. Если требуется оплата, запросите в письменной форме подробные сведения о сборах, чтобы вы знали фактические и разумные расходы.Арендодателям не разрешается взимать плату за свое время при аренде квартиры, и им не разрешается взимать плату за что-либо, кроме их фактических затрат. Объяснение сборов здесь.
    • Разрешение соседа по комнате. Если у вас есть соседи по комнате, поиск приемлемого арендатора может стать для них проблемой. Все стороны договора аренды должны согласиться с любыми крупными изменениями, включая добавление новых арендаторов. Убедитесь, что ваши соседи по комнате встретят потенциального субарендатора. Напомните своим соседям по комнате, что они несут «солидарную» ответственность, поэтому, если вы не найдете субарендатора и не сможете платить арендную плату, домовладелец может попытаться выселить и / или взыскать с них вашу арендную плату.
    • Просмотрите возможные субарендаторы. Вам следует тщательно проверять потенциальных субподрядчиков, поскольку в конечном итоге вы можете нести полную ответственность за невыплаченную арендную плату или повреждение квартиры. Вы хотите убедиться, что арендодатель может платить арендную плату и не имеет проблем с арендой в прошлом. Вы можете попросить рекомендации домовладельца, чтобы узнать, не платили ли они арендную плату поздно или нанесли ущерб предыдущим квартирам. Арендодатель также может решить проверить потенциальных субарендаторов.
    • Залоговые депозиты. Поскольку вы несете полную ответственность по договору субаренды, вы можете захотеть получить залог от субарендатора. В случае, если домовладелец подаст в суд на субарендатора и / или на вас, вы, по крайней мере, сохраните часть денег субарендатора. Когда вы получаете залог, вы можете оставить его себе и / или договориться с арендодателем в письменной форме о возврате уплаченного вами депозита непосредственно субаренденту. В некоторых случаях домовладелец может взимать с субарендатора залог, пытаясь сохранить первоначальный залог арендатора. В городах Мэдисон и Фитчбург это обвинение является незаконным, если общая сумма залога превышает арендную плату за один месяц. Wis. Stat. 66.0101 (2) (б) Эфф. 21.12.11. Арендодатели могут взимать субаренду любую сумму залога. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
    • Заезд. Будет разумно попросить ваших субподрядчиков заполнить форму регистрации, когда они въезжают, чтобы задокументировать состояние квартиры. Попросите арендодателя предоставить копию формы, которую они используют или используют эту.Если вы держите залог вместо арендодателя, вы принимаете на себя права и обязанности арендодателя и должны соблюдать процедуры регистрации. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
    • Выписка. Если возможно, договоритесь о встрече с домовладельцем до въезда нового субарендатора и заполните форму выезда вместе с ним или самостоятельно. Если вы заполняете форму самостоятельного выезда, сделайте копию заполненной формы выезда и отдайте оригинал арендодателю.Если вы считаете, что у вас могут возникнуть проблемы с возвратом депозита, попросите свидетеля (не соседа по комнате или родственника) осмотреть вас и подписать заполненную форму выезда. Вы также можете сделать фотографии, чтобы задокументировать состояние устройства.

Окончание помесячной аренды

Помесячная аренда и другие периодические аренды обычно прекращаются путем письменного уведомления, направляемого по крайней мере за один полный период аренды до того, как прекращение вступает в силу.Висконсин. Стат. 704.19 (3) Арендатор может направить уведомление без причины. Некоторые ограничения могут применяться к арендодателям в округах Дейн и Мэдисон. Оба должны следовать тем же процедурам, которые указаны в штате Висконсин. 704.19:

Например: Если 10 мая арендодатель направит вам уведомление о том, что вам нужно покинуть дом до конца мая, до даты окончания не останется 28 дней, поэтому этого уведомления недостаточно. То же самое будет справедливо и для даты окончания ровно через 28 дней, поскольку она выпадет на середину периода аренды.Однако уведомление вступит в силу в следующем месяце, и вам нужно будет выйти до 30 июня. Арендодателю не нужно подавать новое уведомление, если он неправильно рассчитал его в письменной форме, вы указываете правильную дату в зависимости от того, когда он его вручил. Если в вашем договоре аренды указано, что вы должны уведомить вас более чем за 28 дней, это действительно и подлежит исполнению, даже если срок аренды истек. Проверьте свой последний письменный договор аренды, чтобы узнать, сколько требуется уведомлений.

Прекращение помесячной аренды — это не то же самое, что выселение.Пожалуйста, смотрите Выселение для получения дополнительной информации. Образец уведомления доступен здесь.

Когда заканчивается обычный договор аренды

И арендаторы, и домовладельцы могут по своему усмотрению расторгнуть договор аренды по истечении срока аренды (например, аренда на год без оговорки об автоматическом продлении).

Арендодатель не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, кроме случаев:

Уведомление о непродлении — это не то же самое, что выселение. Пожалуйста, смотрите Выселение для получения дополнительной информации.

Арендатор не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, если не действует пункт об автоматическом продлении, и :

• • • Арендодатель отправил письменное уведомление за 15-30 дней до установленной даты письменного уведомления арендатора о прекращении аренды, и
    • Арендатор не направил необходимое письменное уведомление о невозобновлении в срок, указанный в договоре аренды.Висконсин. Стат. 704,15

17 июля 2013 года наблюдательный совет округа Дейн внес поправки в постановление, защищающее жильцов в процессе продления срока аренды и подачи заявления. С 31.07.13 от арендодателей теперь требуется:

• • • Сообщите арендаторам в письменной форме, почему их договор аренды не продлевается, источники их информации, используемые для принятия решения, и направьте уведомление за 60 дней (в зависимости от их договора аренды).

Совет штата Мэдисон принял тот же закон для города Мэдисон 6 ноября 2013 г. . МГО 32.08 Эфф. 01.03.14.

Прекращение аренды Словарь

Оговорка об автоматическом продлении: Оговорка в договоре аренды, которая продлевает его еще на целый срок после истечения текущего срока, без дальнейшего письменного соглашения между арендатором и арендодателем.

Прервать договор аренды: Досрочно прекратить аренду, выехав без согласия арендодателя.

Повреждений:

• • 1. Сумма денег, на которую может иметь право арендатор или домовладелец, когда другой арендатор или другое соглашение, включая невыплаченную арендную плату и коммунальные услуги.
    2. Физические повреждения квартире.

Солидарная и раздельная ответственность: Все соарендаторы, субарендаторы и субарендаторы несут равную ответственность за все условия договора аренды, включая полную оплату арендной платы.Арендодатель может привлечь к ответственности одного или любого арендатора. Затем арендаторы могут привлекать друг друга к ответственности.

Смягчение: Юридическая обязанность арендодателя сводить к минимуму потерянную арендную плату и другие затраты на повторную аренду после выселения арендатора путем активного поиска нового арендатора.

Срок аренды: Период, за который вы платите арендную плату. Обычно с ежемесячным приращением период аренды начинается в день, когда вы должны платить арендную плату, и заканчивается за день до того, как вы в следующий раз должны будете платить арендную плату.

Субаренда: Первоначальный арендатор.

Субаренда или субаренда: Новый арендатор.

Субаренда: Договоритесь с новым арендатором о принятии на себя ответственности за аренду. Если новый арендатор не выполняет свои обязанности, ответственность остается за первоначальным арендатором. Иногда это называется «назначением» аренды.

Законодательство менялось в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах.Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе когда возникла проблема, когда договор аренды был подписан или продлен, а также когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.2011. (Закон штата Висконсин, 2011 г.) Резюме

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31.03.12 (2011 Wis.Акт 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям от 1 марта 2014 г. (Закон 76 г. Висконсин, 2013 г.) Резюме Висконсин, Резюме Дейн Ко.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям от 01.11.15 (CR 14-038) Резюме

Бордовый текст применяется к договорам аренды и мероприятиям от 2 марта 2016 г. (Закон штата Висконсин, 2015 г. 176) Резюме

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям с 18.04.18 (2017 г.Акт 317) Резюме

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы требовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете иск против арендодателя.

миль — что делать?

Мили в аренде автомобиля — что делать

Если вы превышаете норму пробега по аренде автомобиля, у вас есть варианты

Многие люди, арендующие автомобили, обнаруживают, что превышают свой лимит пробега — или, возможно, не обнаруживают этого до окончания срока аренды, когда возвращают автомобиль в лизинговую компанию.Есть несколько вариантов, которые можно использовать в такой ситуации.

Во-первых, давайте разберемся, почему у договоров аренды есть ограничения по пробегу.

Автомобили обесцениваются по мере того, как они управляются и стареют. Чем больше миль проехано, тем больше теряет в стоимости автомобиль из-за износа.

Арендные платежи основаны на ожидаемой стоимости на конец срока аренды (см. Формула арендных платежей ). Автомобиль, который, как ожидается, будет проехать 36 000 миль в течение 36 месяцев аренды, будет иметь более высокую конечную стоимость и более низкую арендную плату, чем тот же автомобиль, который, как ожидается, будет проехать 45 000 миль.

Надбавка за пробег по аренде выражается в виде годовых миль, например, 12 000 миль в год, что соответствует 1000 миль в месяц, или 36 000 миль в общей сложности при аренде на 36 месяцев (3 года). Это не означает, что лизинговая компания будет проверять, удовлетворяют ли клиенты свои ежемесячные или годовые выплаты. Учитывается общее количество миль в конце срока аренды.

Что произойдет, если я превышу свой предел пробега?

Сборы за лишние мили — это не штраф, как думают многие.Сборы представляют собой просто справедливую компенсацию арендной компании за неожиданно более высокую амортизацию и более низкую остаточную стоимость в конце срока аренды (из-за дополнительных миль), чем вы согласовали в первоначальном договоре аренды.

Вы платите за эту дополнительную амортизацию по ставке за милю, которая зависит от автомобильной компании и модели автомобиля. Автомобили с более низкой ценой оплачиваются из расчета 0,15 доллара за милю. Автомобили средней ценовой категории стоят 0,20 доллара за милю, а автомобили более высокой цены — 0,25 доллара или выше. Некоторые роскошные модели берут 0,30 доллара за милю.Эти ставки указаны в вашем договоре аренды и не подлежат обсуждению.

Например, для Honda Accord ставка составляет 0,15 доллара. Если вы проехали на 2000 миль больше, чем ваша общая сумма по аренде, вы должны будете заплатить 2000 x 0,15 доллара = 300 долларов в конце срока аренды при возврате автомобиля.

Вот небольшая таблица, в которой годовой пробег переводится в месячный пробег.

К сожалению, многие люди превышают лимиты пробега и не знают, что делать.

Купите свой следующий автомобиль в Интернете — мы отправим его вам

Как я могу узнать, превышаю ли я свой лимит пробега, если я нахожусь в середине срока аренды?

Есть метод расчета вручную: вы смотрите на пробег вашего автомобиля и делите его на количество полных месяцев, которые вы арендуете. Это дает вам среднее количество миль в месяц. В зависимости от годового надбавки за пробег, указанного в вашем контракте, посмотрите на приведенную выше таблицу и посмотрите, больше или меньше вашего ежемесячного надбавки.

Тогда есть онлайн или мобильный метод отслеживания и расчета. Если вы работаете на своем компьютере, вы можете использовать наш калькулятор пробега для аренды автомобиля , чтобы определить, как вы расходуете километраж и где вы будете в конце срока аренды — и сколько вы будете должны, если вы превысите и вы продолжаете проезжать те же самые среднемесячные мили.

Приложение для iPhone под названием LeaseCrunch позволяет отслеживать с мобильного телефона пробег по аренде. Он вычисляет больше / меньше миль на текущий момент, сравнивает фактические и разрешенные средние значения, имеет графическое представление, прогнозирует превышение расходов — и работает как с милями, так и с километрами.Отслеживайте свои арендные мили на ходу.

Что делать, если я знаю, что у меня слишком много миль?

Во-первых, вы не можете изменить количество миль после начала аренды. Что есть, то есть. Если перед арендой вы знаете, что будете проезжать лишние мили, вы можете «купить» эти дополнительные мили заранее. Более подробную информацию см. В нашей статье «Аренда автомобиля Extra Miles ».

Если у вас превышено количество миль в аренде, у вас есть следующие варианты:

— реже водите машину, пользуясь совместным автомобилем, общественным транспортом или работая из дома

— Объедините или исключите поездки, чтобы сократить время в пути

— Выбирайте более короткие маршруты до обычных пунктов назначения

— Используйте арендуемые автомобили для дальних поездок и семейного отдыха

— Периодически обменивайтесь автомобилями с членом семьи, который проезжает меньше миль, чем вы (убедитесь, что другой водитель разрешен вашим договором аренды)

— Начните экономить деньги на предполагаемые расходы на перерасход — не дожидайтесь окончания срока аренды

— Приобретите автомобиль в конце срока аренды (при покупке автомобиля вы не платите за превышение пробега)

— Двигайтесь назад, чтобы откатить одометр (шучу, конечно)

Стоимость миль по аренде не обсуждается с лизинговыми компаниями.Вы подписали договор аренды и обязаны соблюдать его условия.

Следует ли мне покупать машину раньше, если у меня превышен пробег? Должен ли я просто досрочно расторгнуть договор аренды?

Не рекомендуется приобретать арендованный автомобиль на ранней стадии, чтобы избежать платы за пробег в конце срока аренды. В большинстве случаев это ничего не дает и может фактически увеличить ваши общие расходы из-за того, как компания, финансирующая лизинг, рассчитывает вашу цену «досрочного выкупа». Добавьте дополнительную стоимость ссуды на покупку и требуемый налог с продаж, и выкуп может легко стать дороже, чем простое ожидание окончания срока аренды, возврат автомобиля и уплата штрафа за пробег.

Досрочное прекращение аренды («досрочное погашение») путем возврата автомобиля до обычного окончания срока аренды обычно также не является хорошим решением. Досрочное прерывание обходится дорого. Опять же, способ, которым лизинговая компания рассчитывает выплату, не выгоден арендатору (вам). Хотя это может показаться выходом из ситуации с большим пробегом, имейте в виду, что вам, вероятно, придется купить другой автомобиль (подумайте о дополнительных расходах, процентах по кредиту, налогах, сборах), и ваше вождение с большим пробегом быстро сократит перепродажу или торговая стоимость этого автомобиля.Дело в том, что вы платите за мили, которые вы проезжаете, независимо от того, как вы приобретаете свой автомобиль — 0,15 или 0,20 доллара за милю за милю, чтобы арендованный автомобиль казался не таким уж плохим. Мили никогда не бывают бесплатными или дешевыми.

Что делать, если до конца срока аренды у меня осталось меньше миль?

Это ситуация, противоположная той, которую мы обсуждали до сих пор.

Если вы обнаружите, что в конце срока аренды у вас будет меньше лимита миль, вы не получите возмещение, если только вы не приобрели дополнительные мили заранее — большинство лизинговых компаний вернут любые неиспользованные мили из дополнительных миль, приобретенных заранее.

Однако ваш автомобиль может стоить больше, чем гарантированная покупная цена в конце срока аренды, указанная в вашем контракте (поскольку у него небольшой пробег). В этом случае вы можете приобрести автомобиль в лизинговой компании и перепродать его с целью получения прибыли или продолжить движение. Вы можете получить автокредит для финансирования покупки в Auto Credit Express .

Что, если я решу просто вернуть свою машину, с превышением или недостаточным пробегом?

В случае превышения пробега вы просто оплачиваете дополнительную плату за пробег (как описано выше), а также плату за повреждение или утилизацию, и договор аренды заканчивается.Если пробег меньше, оплатите комиссию за утилизацию и компенсацию ущерба, и все готово.

Не забудьте свои шины, возвращая машину. Если они слишком изношены, вы получите счет от лизинговой компании. обойдется вам гораздо дешевле , чтобы самостоятельно заменить шины .

Для следующего автомобиля, будь то аренда или покупка, вы начинаете все сначала. Конечно, вам следует начать искать лучшие предложения, включая стимулы для производителей новых автомобилей. Мы предлагаем вам использовать нашу бесплатную услугу Car Deal Finder , которая позволяет бесплатно получать расценки от дилеров в вашем районе, которые конкурируют за ваш бизнес.Выбери лучшее предложение, которое тебе предлагают.

Если вы еще не знаете, какой автомобиль вам нужен, или вам нужно провести некоторое исследование, а также узнать цены со скидкой у дилеров, то мы настоятельно рекомендуем Edmunds.com как абсолютный лучший сайт как для новых, так и для подержанных покупателей, которым нравится сделать домашнее задание , прежде чем принять решение. На этом сайте есть все, что упрощает и ускоряет процесс.

Резюме

Если вы превысите норму пробега, указанную в договоре аренды автомобиля, у вас есть несколько вариантов уменьшения или отмены дополнительных расходов, которые возникнут при возврате автомобиля в лизинговую компанию.У вас также есть несколько способов отслеживать свой пробег.

Объяснение вариантов аренды для арендодателей и инвесторов в недвижимость

Варианты аренды очень популярны на некоторых форумах домовладельцев, узурпировавших собственность BMV или собственности ниже рыночной стоимости в качестве инструмента выбора для некоторых домовладельцев, чтобы подобрать недвижимость по выгодной цене. Но как они работают?

История аренды

Варианты аренды на рынке жилья Великобритании — относительно новое явление.Они широко используются в США и Австралии с 1970-х годов.

Опцион — это финансовый инструмент, широко используемый на финансовых рынках. Он позволяет держателю опциона купить или продать недвижимость по фиксированной цене (цене исполнения), согласованной заранее, в любое время в течение заранее согласованного будущего периода (периода опциона). Цена покупки или продажи и продолжительность периода опциона согласовываются во время создания опциона.

В Великобритании многие инвесторы в жилую недвижимость использовали варианты аренды, чтобы получить возможность приобрести недвижимость и затем получать регулярный доход, сдавая ее в аренду первоначальным владельцам.Это дает покупателю уверенность в заранее согласованной цене покупки вместе с гарантированным доходом.

Покупатель опциона на аренду платит продавцу за опцион. Затем этот опцион может быть исполнен в будущем держателем опциона или даже продан третьей стороне с прибылью. Цена, уплаченная за опцион, может быть номинальной, например всего фунт; или может составлять многие тысячи фунтов в зависимости от согласованной цены на инвестиционную недвижимость.

Предупреждения об аренде

Я бы посоветовал инвесторам действовать очень осторожно, и я бы посоветовал не тратить большие суммы денег заранее на потенциальных клиентов.Тем не менее, арендодатели и инвесторы в недвижимость, имеющие доступ к потенциальной собственности и заинтересованным продавцам, могут воспользоваться возможностями, предоставляемыми этим новым финансовым инструментом.

Реальность такова, что варианты аренды совершенно не регулируются. Если вы идете по этому маршруту, вы плывете с акулами, а также многие будут утверждать, что довольно часто они используются для эксплуатации уязвимых людей, которые оказываются домовладельцами, оппортунистическими людьми, не имеющими большого морального компаса.Стоит знать, что Управление по финансовому регулированию и надзору предостерегает от вариантов аренды, как и Совет ипотечных кредиторов.

Варианты аренды часто продвигаются посредником, который надеется получить прибыль, получая часть арендной платы за опцион и плату за опцион. Эти посредники часто продвигают варианты аренды, чтобы иметь возможность купить недвижимость за фунт. Они также часто связаны с гуру опционов на аренду, которые скажут вам… извините, продаст вам внутреннюю информацию о том, как работают варианты аренды, и стратегии опционов, которые, как они утверждают, позволят вам, инвестору, заработать много денег.К сожалению, эта прибыль нередко происходит за счет уязвимых домовладельцев, испытывающих финансовые затруднения. Тем не менее, помимо морали, я уверен, что деньги можно делать, но кто другой — другой вопрос.

Один из таких посредников — Марк Л’Ансом, который покажет вам, как можно не только зарабатывать деньги на вариантах аренды, но и выступать в роли посредника. Ясно, что можно сделать вывод, что есть больше денег, показывая людям, как это делать; вместо того, чтобы делать это самому … это истинное определение Property Guru?

Главный риск для любого, кто продает опцион и вступает в договор аренды, заключается в том, что имя в ипотечном документе не изменится, так что они по-прежнему несут ответственность за выплату ипотеки.Если держатель опциона не выплатит ипотечный кредит, первоначальные владельцы все равно будут обязаны выплатить накопленный долг. У владельцев тогда мало или совсем нет механизмов, чтобы вернуть свои деньги. Это означает, что неосторожные продавцы часто могут больше терять от вариантов аренды, особенно на растущем рынке жилья, где они могут быть связаны договором о продаже дома за меньшую цену, чем в конечном итоге он стоит. С другой стороны, владелец опциона всегда может отказаться от покупки, если цены на недвижимость упадут или не вырастут в достаточной степени для получения прибыли.

Мартин Морган, солиситор QualitySolicitors Talbots, говорит, что варианты аренды обычно не одобряются юристами и Юридическим обществом.

Как использовать варианты аренды

Есть много стратегий, которые арендодатель может использовать при использовании варианта аренды.

Обычно использование вариантов аренды зависит от того, определит ли домовладелец заинтересованного продавца.

Шимон Рудич — партнер-учредитель MS Law. Компания, предлагающая самые современные варианты аренды и другие инновационные инициативы в области финансирования недвижимости.Недавно он написал руководство по различным стратегиям использования вариантов аренды. Шимон излагает ниже основные стратегии, которые может использовать инвестор в недвижимость при использовании вариантов аренды.

Покупка опциона

Используется при размещении опциона на собственность, не принадлежащую вам.

Условия опциона, в широком смысле, являются наилучшими условиями, которые вы можете согласовать с продавцом. Как правило, они включают соглашение с инвестором об осуществлении платежа в сумме, эквивалентной стоимости [стоимость ипотеки — это процентная ставка — использование непогашенной суммы] ипотеки (ов) продавца и страхования зданий на имущество.Если собственность сдана в аренду, то ее также можно продлить, чтобы покрыть сумму любого договора на техническое обслуживание, плату за обслуживание или арендную плату, взимаемую в соответствии с условиями аренды.

По согласованию между сторонами это может дополнительно включать оплату ежемесячной или годовой платы поставщику, но это чисто вопрос переговоров и переговорной силы.

В свою очередь, вам будет предоставлена ​​возможность купить недвижимость в течение периода действия опциона по установленной цене или по согласованной формуле.По закону период опциона может составлять любой период до 18 лет.

Если на недвижимость есть ипотека (и), то согласно условиям документации продавцу также должно быть запрещено принимать какие-либо дальнейшие ссуды по ним. Ваш адвокат должен убедиться в этом. Вы также должны получить «согласие на сдачу в аренду» от любого существующего ипотечного кредитора (ов), поскольку вполне вероятно, что любая существующая ипотека будет ипотекой «на покупку для жизни».

Я бы порекомендовал добавить оговорку о прекращении действия в вашу пользу или положения о прекращении, чтобы защитить вас, если вы не сможете обеспечить «опцион на продажу» и передать недвижимость покупателю-арендатору.

Для того, чтобы вы могли использовать «опцион на продажу» как можно более эффективно, мы также постараемся получить подписанный перевод от продавца, чтобы не было задержки в поиске продавца, если вы захотите воспользоваться опционом на покупку.

Кроме того, необходимо получить доверенность, которая, среди прочего, предоставит вам полномочия сдавать недвижимость покупателю-арендатору и вести дела со страховщиком зданий и ипотекодержателем (-ами).

Продам опцион

Имеет две потенциальные функции:

1. В сочетании с опционом на покупку (который обычно называют «сэндвич-опционом».’)
2. Может использоваться независимо от варианта покупки недвижимости, находящейся в настоящее время в вашем портфеле.

После получения права покупки на правильных условиях вы сможете найти покупателя-арендатора в соответствии с вариантом продажи. В качестве альтернативы, если у вас есть покупатель-арендатор, готовый и ожидающий, вы можете войти в опцию продажи сразу после входа в опцию покупки.

Обычно это влечет за собой предоставление опциона на покупку недвижимости покупателю-арендатору в течение периода опциона по согласованной цене или со ссылкой на согласованную формулу.Период опциона, очевидно, должен быть установлен с учетом опциона, который у вас есть по опциону покупки, который у вас уже есть, т.е. если у вас есть пятилетний вариант покупки, вы не сможете предоставить семилетний вариант продажи покупателю-арендатору. Если вариант продажи может быть структурирован на условиях, более выгодных для вас, чем вариант покупки, вы извлекаете из этого выгоду, то есть если вы платите 500 фунтов стерлингов в месяц за вариант покупки, но застраховываете покупателя-арендатора, который будет платить вам 600 фунтов стерлингов за в месяц для варианта продажи, то полученная здесь прибыль составляет 100 фунтов стерлингов в месяц.

Доверенность, выданная вам продавцом в соответствии с опцией покупки, дает вам право сдавать недвижимость в аренду по договору гарантированной краткосрочной аренды

(AST) покупателю-арендатору

Аналогичным образом, если цена покупки по опциону покупки составляет, скажем, 90 000 фунтов стерлингов, но по опциону продажи 110 000 фунтов стерлингов, то потенциально возможная прибыль составляет 20 000 фунтов стерлингов.

Предоставление покупателю-арендатору такой возможности продажи может отличить вас от других арендодателей и позволить вам взимать более высокую арендную плату или комиссию за предоставление покупателю-арендатору такой возможности.Это также может побудить арендатора оставаться в собственности дольше и поддерживать ее в лучшем состоянии, чем у обычного арендатора. Чтобы побудить покупателя-арендатора принять вариант продажи, сделка может быть структурирована таким образом, чтобы часть уплаченных денег была зачислена на счет покупной цены, которая затем может выступать в качестве залога покупателя-арендатора и, таким образом, помочь арендаторам в получение ипотечного продукта, который позволит им совершить покупку в течение периода продажи.Записи об этих платежах должны храниться всеми сторонами, поскольку ипотечный кредитор покупателя-арендатора может потребовать доказательства любого платежа, когда покупатель-арендатор стремится получить ипотеку.

Ваш юрисконсульт должен будет позаботиться о том, чтобы условия исполнения опционного соглашения о продаже соответствовали опциону на покупку. Точно так же любые оговорки о перерывах должны быть воспроизведены как в вариантах покупки, так и в вариантах продажи, чтобы вам не было запрещено выполнять свои обязательства.

AST и опционы также должны содержать положение о том, что в случае нарушения AST существует право не только требовать владения, но и что оно также действует как основание для прекращения опциона.По этой причине я бы также предложил заключить только 6-месячный AST с покупателем-арендатором с правом продления на шесть месяцев на весь период опциона, если не будет нарушения AST и опционного соглашения со стороны покупатель-арендатор.

Те, кто в настоящее время владеет портфелем, могут также продавать свою недвижимость на рынке аренды арендаторам, желающим занять место в рамках AST с возможностью покупки по установленной цене в течение периода опциона. Это дает многие из тех же преимуществ, которые описаны выше, с точки зрения выделения себя среди других арендодателей и привлечения долгосрочных арендаторов, которые будут поддерживать недвижимость на более высоком уровне.

Осуществление опции

Правильно подготовленные опционные соглашения будут содержать механизм реализации опциона и перехода к покупке собственности по согласованной цене или по согласованной формуле, то есть в процентах от оценки. Обычно это влечет за собой форму уведомления, направляемого покупателем с последующим завершением в указанное время. Наличие подписанного передаточного документа от продавца с самого начала поможет в этом, так как его подписи потребуются в установленной бланке перевода.

Зачем нужны варианты аренды?

Очевидно, что основная причина, по которой арендодатель использует варианты аренды, — это заработок.

Они могут быть полезны в обходе необходимости в получении дорогостоящего финансирования недвижимости, а также в способе расширения портфеля собственности арендодателя. Они могут быть особенно полезны для защиты недооцененной собственности или там, где арендодатель хочет сделать ставку на быстрое изменение стоимости недвижимости. Однако есть риски. Это сложная и недавно развивающаяся область в Великобритании, и инвесторы не должны использовать варианты аренды, не полностью понимая, как они работают и каковы последствия любой сделки.

Успех любого соглашения об опционе аренды зависит от того, сможет ли инвестор в недвижимость определить потенциальных продавцов или потенциального покупателя, которые открыты для этого соглашения. Вот в чем загвоздка. Для этого часто необходимо использовать компании по подбору недвижимости. Эти сорсинговые компании будут взимать плату за своих потенциальных клиентов и услуги.

Я бы посоветовал инвесторам действовать очень осторожно, и я бы посоветовал не тратить большие суммы денег заранее на потенциальных клиентов.Тем не менее, арендодатели и инвесторы в недвижимость, имеющие доступ к потенциальной собственности и заинтересованным продавцам, могут воспользоваться возможностями, предоставляемыми этим новым финансовым инструментом.