Изменение арендной платы в одностороннем порядке: Изменение арендной платы не чаще одного раза в год

Арендная плата — Юридическая консультация

В соответствии с п. 2 ст. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ (Информационное письм от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще одного раза в год.

Что касается величины изменения ставки арендной платы, то этот вопрос  законодательно не урегулирован. Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора.

При этом необходимо иметь в виду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Вместе с тем существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.

Таким образом, если вы заключили договор аренды на предложенных условиях, то:

• арендная плата должна сохраниться в течение первого года неизменной;
• далее арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить стоимость арендной платы, но не чаще одного раза в год;
• при отсутствии в договоре соответствующего порядка расчета увеличение может произойти на любую величину;
• при отсутствии в договоре порядка оформления изменения арендной платы такое изменение может вступить в силу только при условии подписания сторонами (арендатором, в частности) соответствующего соглашения.

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых договоров. Анализ арбитражной практики  также подтвердил популярность договора аренды впечатляющей статистикой судебных споров, вытекающих из него. При этом значительное  число споров тем или иным образом связано с вопросами уплаты арендной платы либо ее изменения.

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.  

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.

Общее правило

Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:

При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11. 01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).

С выходом  Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21.  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в  пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды).

Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.  

Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя

В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).

За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).

 
Индексация арендной платы

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.

Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:

1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).

2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.

01.2002 N 66).

Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.

Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.

Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24. 02.2010 по делу N А42-6481/2007).

В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).

Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения  и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).

В заключении еще раз отметим, что  сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.

Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Вы можете изменить регион:

АбинскАбинский районАбрау-ДюрсоАгойскийАдагумскийАдлерскийАзовскийАлександровскийАлександровскийАлексее-ТенгинскийАлексеевскийАнапаАнапскийАнапский районАнастасиевскийАндрюковскийАпшеронскАпшеронский районАрмавирАрхангельскийАрхипо-ОсиповскийАтаманскийаул Агуй-Шапсугаул Большое Псеушхоаул Большой Кичмайаул Калежаул Коноковскийаул Кургоковскийаул Лыготхаул Малое Псеушхоаул Малый Кичмайаул Наджигоаул Псебеаул Тхагапшаул Урупскийаул ХаджикоАфипскийАхметовскийАхтанизовскийАхтарскийАхтырскийАчуевоАчуевскийБаговскийБакинскийБарановскийБатуринскийБезводныйБезымянныйБейсугскийБейсужекскийБелоглинскийБелоглинский районБелореченскБелореченский районБелохуторскойБеноковскийБерезанскийБерезовскийБесленеевскийБесскорбненскийБесстрашненскийБжедуховскийБлагодарненскийБойкопонурскийБольшебейсугскийБольшекозинскийБородинскийБратковскийБратскийБратскийБриньковскийБрюховецкийБрюховецкий районБузиновскийБураковскийВанновскийВарениковскийВарнавинскийВасюринскийВеликовечненскийВельяминовскийВенцы ЗаряВерхнебаканскийВерхнекубанскийВерхнелооскийВеселовскийВеселовскийВимовскийВиноградныйВладимирскийВоздвиженскийВознесенскийВолковскийВольненскийВоронежскийВоскресенскийВосточныйВосточныйВосточныйВыселковскийВыселковский районВышестеблиевскийГазырскийГайдукскийГайкодзорскийГеймановскийГеленджикГеоргиевскийГирейГлафировскийГлебовскийГолубая НиваГолубицкийГорькобалковскийГорячий КлючГостагаевскийГривенскийГригорьевскийГришковскийГубскийГулькевичиГулькевичский районДербентскийДжигинскийДжубга кпДжумайловскийДивноморскийДинскойДинской районДмитриевскийДнепровскийДолжанскийДружненскийДядьковскийЕйскЕйскийЕйский районЕйскоукрепленскийЕкатериновскийЕлизаветинскийЕремизино-БорисовскийЖелезныйЖуравскийЗабойскийЗаветныйЗападныйЗападныйЗапорожскийЗассовскийИвановскийИльинскийИльинскийИльскийим М ГорькогоИмеретинскийИрклиевскийКабардинскийКабардинскийКавказскийКавказский районКазанскийКаладжинскийКалининоКалининскийКалининскийКалининский районКалниболотскийКалужскийКамышеватскийКаневскийКаневский районКанеловскийКарасунскийКеслеровскийКиевскийКировскийКирпильскийКисляковскийКичмайскийКовалевскийКомсомольскийКоноковскийКонстантиновскийКопанскойКореновскКореновский районКоржевскийКоржовскийКостромскойКрасная ПолянаКрасноармейскийКрасноармейский районКрасногвардейскийКрасногвардейскийКраснодарКраснокутскийКрасносельскийКрасносельскийКрасносельскийКраснострельскийКропоткинКрупскийКрыловскийКрыловскийКрыловский районКрымскКрымский районКубанецКубанскийКубанскийКубанскостепнойКубаньКугоейскийКудепстинскийКуйбышевскийКуйбышевскийКуликовскийКурганинскКурганинский районКургоковскийКуринскийКурчанскийКутаисКутаисскийКухаривскийКущевскийКущевский районЛабинскЛабинский районЛадожскийЛазаревскийЛенинградскийЛенинградский районЛенинскийЛовлинскийЛосевскийЛучевойЛыготхскийЛьвовскийЛяпинскийМаевскийМаламинскийМалотенгинскийМарьинскийМарьянскийМахошевскийМаякскийМедведовскийМезмайскийМерчанскийМингрельскийМирскойМихайловскийМихайловскийМичуринскийМолдаванскийМолдовскийМоревскийМостовский районМостовскойМысхакскийНадежненскийНатухаевскийНезаймановскийНезамаевскийНезамаевскийНекрасовскийНефтегорскНижегородскийНижнебаканскийНижнебаканскийНиколаевскийНиколаевскийНиколенскийНовоалексеевскийНовобейсугскийНовоберезанскийНововеличковскийНововладимировскийНоводеревянковскийНоводжерелиевскийНоводмитриевскийНовоивановскийНовокорсунскийНовокубанскНовокубанский районНоволабинскийНоволенинскийНоволеушковскийНовомалороссийскийНовоминскийНовомихайловскийНовомихайловский кпНовомышастовскийНовониколаевскийНовопавловскийНовопашковскийНовопетровскийНовопластуновскийНовоплатнировскийНовопокровскийНовопокровскийНовопокровский районНовополянскийНоворежетскийНоворождественскийНовороссийскНовосельскийНовосельскийНовосергиевскийНовотаманскийНовотитаровскийНовоукраинскийНовоуманскийНовощербиновскийНовоясенскийОбразцовыйОктябрьскийОктябрьскийОктябрьскийОктябрьскийОльгинскийОтважненскийОтрадненскийОтрадненскийОтрадненский районОтрадо-КубанскийОтрадо-Ольгинскийп 8 Мартап Агрономп Андрее-Дмитриевскийп Артющенкоп Асфальтовая Горап Ахтарскийп Базы Отдыха «Ласточка»п Батарейкап Бейсугп Белозерныйп Береговойп Береговойп Березовыйп Бичевыйп Ближнеейскийп Ближнийп Большевикп Большелугскийп Ботаникап Братскийп Братскийп Бригадныйп Бугунжап Бурдатскийп Бурныйп Венцып Верхнебаканскийп Верхневеденеевскийп Верхнее Джеметеп Веселовкап Веселыйп Веселыйп Веселыйп Веселыйп Веселыйп Вимовецп Виноградныйп Виноградныйп Виноградныйп Вишневыйп Вишнякип Водныйп Водораздельныйп Возрождениеп Волнап Волна Революциип Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восходп Восходп Впередп Встречныйп Высокийп Высотныйп Высотныйп Газырьп Ганжинскийп Гаркушап Глубокийп Голубая Нивап Горныйп Горскийп Горькийп Гражданскийп Грачевкап Дальнийп Дальнийп Дальнийп Дальнийп Двубратскийп Десятихаткап Десятихаткап Дивныйп Дома Отдыха «Кубань»п Донскойп Дорожныйп Дружелюбныйп Дружелюбныйп Дружныйп Дружныйп Дубравныйп Дунайскийп Ерикп ж/д Платформы Коцебуп ж/д рзд Ачкасовоп ж/д рзд Впередп ж/д рзд Кара-Джалгап ж/д рзд Меклетап ж/д рзд Редутскийп ж/д рзд Тихонькийп ж/д рзд Чеконп Ж/д ст Васюринскаяп Ж/д ст Порошинскаяп Жемчужныйп Животноводп За Родинуп Забойскийп Заветноеп Заветныйп Заветы Ильичап Заводскойп Закубанскийп Западныйп Западныйп Западныйп Западныйп Западныйп Запрудныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Зарождениеп Заряп Заряп Заряп Заряп Заряп Звездап Зеленопольскийп Зеленопольскийп Зеленыйп Зерновойп Знаменскийп Знаменскийп Зональныйп Зональныйп Зорькап Известковыйп Изобильныйп Ильичп им М Горькогоп Индустриальныйп Индустриальныйп Казачий Ерикп Каменныйп Кировскийп Кирпичныйп Кирпичныйп Кирпичныйп Кисляковкап Ключевойп Ковалевкап Колосистыйп Коммунарп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Коренная Балкап Кочетинскийп Красная Заряп Красноармейскийп Красноармейскийп Красноармейскийп Красноармейскийп Красногвардеецп Краснодарскийп Краснодарскийп Краснодарскийп Красное Полеп Краснолитп Краснополянскийп Краснофлотскийп Красныйп Красныйп Красныйп Красныйп Красный Борецп Красный Лесп Красный Октябрьп Крутойп Кубанецп Кубанская Степьп Кубанскийп Кубаньп Куйбышевап Кура-Промыселп Кура-Транспортныйп Кутаисп Кучугурып Лазурныйп Лазурныйп Лаштованныйп Лебяжий Островп Лесничествоп Лесничество Абрау-Дюрсоп Леснойп Леснойп Лесодачап Лесхозп Лиманскийп Луговойп Лучп Лучезарныйп Магистральныйп Майскийп Максима Горькогоп Малокубанскийп Малороссийскийп Малый Утришп Маякп Маякп Мезмайп Мирап Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирскойп Мирскойп Мичуринскийп Молодежныйп Морскойп Моторныйп МТФ N 1 клх им Ленинап МТФ N 2 клх им Ленинап МТФ N 8 клх «Путь к Коммунизму»п Набережныйп Набережныйп Найдорфп Незамаевскийп Нефтекачкап Нефтепромыселп Нефтепромысловыйп Нижневеденеевскийп Никитиноп Новоберезанскийп Новоивановскийп Новолабинскийп Новопетровскийп Новопокровскийп Новосадовыйп Новые Полянып Новыйп Новыйп Новыйп Новый Режетп Обильныйп Образцовыйп Овощной Отделения N 2 свх «Челбасский»п Огородныйп Озерныйп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Ордынскийп Орлово-Кубанскийп Отважныйп Отдаленныйп Отделения N 1 свх «Новосергиевский»п Отделения N 2 свх «Белоглинский»п Отделения N 2 свх «Новосергиевский»п Отделения N 2 СКЗНИИСиВп Отделения N 3 ОПХ КНИИСХп Отделения N 3 СКЗНИИСиВп Отделения N 4 свх «Пашковский»п Отделения N 4 свх «Пашковский»п Отделения N 5 свх «Новосергиевский»п Отделения N 6 свх «Новосергиевский»п Отрадо-Тенгинскийп Пансионата «Весна»п Пансионата «Гизельдере»п Пансионата «Небуг»п Пансионата «Ольгинка»п Пансионата «Южный»п Парковыйп Партизанскийп Пенькозаводп Первенецп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайского Лесничествап Перевалкап Передовойп Пересыпьп Песчаныйп Планческая Щельп Плодородныйп Плодородныйп Победительп Победительп Подбельскийп Подгорныйп Подлесныйп Подлесныйп Подлесныйп Подсобного Производственного Хозяйства Биофабрикип Подсобного Производственного Хозяйства Биофабрикип Полевойп Полтавскийп Предгорныйп Приазовскийп Прибрежныйп Привольныйп Пригородныйп Пригородныйп Придорожныйп Прикубанскийп Прилиманскийп Приморскийп Приморскийп Приозерныйп Приреченскийп Приречьеп Прогрессп Прогрессп Пролетарийп Пролетарскийп Пролетарскийп Промысловыйп Просторныйп Проточныйп Прохладныйп Пчелап Пятихаткип Раздольныйп Раздольныйп Разьездп Рассветп Расцветп Режетп Решетиловскийп Рисовыйп Рисоопытныйп Ровныйп Рогачевскийп Родникип Розовыйп Российскийп Российскийп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Санатория «Агрия»п Санатория «Черноморье»п Саукдереп Светлыйп Светлыйп Светлый Путь Ленинап Свободныйп Свободныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северо-Кавказской Зональной Опытной Станции ВНИИЛРп Селекционныйп Семеноводческийп Сеннойп Синегорскп Смелыйп Советскийп Советскийп Советскийп Советскийп Советскийп Совхозныйп Соленыйп Солнечныйп Сосновая Рощап Сосновыйп Соцгородокп Спортлагеря «Электрон»п Спутникп Станционныйп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Стрелкап Суворов-Черкесскийп Таманскийп Темпп Теплыйп Терновыйп Транспортныйп Трудовойп Трудовойп Турбазы «Приморская»п Тюменскийп Узловойп Украинскийп Уманскийп Урожайныйп Урожайныйп Урожайныйп Урупскийп Уташп Утроп Целинныйп Центральной Усадьбы Опытной Станции ВНИИМКп Центральной Усадьбы свх «Восток»п Центральной Усадьбы свх «Юбилейный»п Центральныйп Центральныйп Челбасп Чибийп Чушкап Ширванская Водокачкап Широкая Балкап Широчанкап Шоссейныйп Щебенозаводскойп Щербиновскийп Элитныйп Юбилейныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южный Склонп Янтарныйп ЯснопольскийПавловскийПавловский районПарковскийПашковскийПашковскийПервомайскийПервомайскийПервомайскийПервомайскийПервореченскийПервосинюхинскийПередовскийПереправненскийПереясловскийПесчаныйПетровскийПетропавловскийПластуновскийПлатнировскийПодгорненскийПодгорносинюхинскийПокровскийПолтавскийПолтавченскийПопутненскийПоселковыйПриазовскийПрибрежныйПривольненскийПривольныйПригородныйПридорожныйПрикубанскийПрикубанскийПрикубанскийПриморскийПриморскийПриморско-АхтарскПриморско-Ахтарский районПриреченскийПролетарскийПротичкинскийПротокскийПрочноокопскийПсебайПушкинскийПшадскийПшехскийРаевскийРаздольненскийРаздольненскийРаздольскийРассветовскийРисовыйРоговскийРодниковскийРодниковскийРудьевскийРязанскийс Абрау-Дюрсос Агойс Агойс Адербиевкас Аибгас Александровкас Александровкас Алексеевскоес Алексеевскоес Альтмецс Анастасиевкас Архипо-Осиповкас Архиповскоес Ахштырьс Ачуевос Барановкас Барановкас Баранцовскоес Безымянноес Бейсугскоес Белая Глинас Беноковос Берандас Береговоес Бестужевскоес Бжидс Бзогус Благодарноес Богушевкас Большие Хуторас Большой Бейсугс Большой Утришс Борисовкас Братковскоес Братскоес Бужорс Ванновскоес Варваровкас Варваровкас Вардане-Веринос Варнавинскоес Васильевкас Васильевкас Великовечноес Верхнеармянская Хобзас Верхнеармянское Лоос Верхневеселоес Верхнее Буус Верхнее Учдерес Верхнениколаевскоес Верхнерусское Лоос Верхнеякорная Щельс Верхний Юртс Верховскоес Веселоес Виноградноес Витязевос Владимировкас Возрождениес Волковкас Волконкас Вольноес Вольноес Воронцовкас Воскресенскоес Впередс Высокоес Гай-Кодзорс Гайдукс Галицынос Гвардейскоес Георгиевскоес Глебовскоес Гойтхс Горноес Горное Лоос Горскоес Горькая Балкас Гофицкоес Гришковскоес Грузскоес Гунайка Перваяс Гунайка Четвертаяс Гусаровскоес Дедеркойс Детляжкас Дефановкас Джигинкас Дзеберкойс Дивноморскоес Долиновскоес Ермоловкас Зареченскоес Заречноес Заречьес Заряс Зубова Щельс Ивано-Слюсаревскоес Измайловкас Изобильноес Илларионовкас Ильинскоес Индюкс Ириновкас Кабардинкас Казачий Бродс Калининос Калининос Калиновое Озерос Камышевахас Каткова Щельс Каштаныс Кепшас Кеслеровос Киевскоес Киевскоес Кирилловкас Кирпичноес Ковалевскоес Коноковос Краевско-Армянскоес Красная Воляс Красногоровкас Красноес Красноес Краснопартизанскоес Красносельскоес Кривенковскоес Криницас Кроянскоес Кулешовкас Леонтьевскоес Лермонтовос Лесноес Липникис Львовскоес Майкопскоес Маламинос Мамедова Щельс Марьина Рощас Марьинос Марьинос Медовеевкас Мерчанскоес Мессажайс Михайловский Перевалс Михайловскоес Молдавановкас Молдаванскоес Молдовкас Монастырьс Мысхакос Навагинскоес Небугс Нижнее Учдерес Нижняя Шиловкас Николаевкас Николенскоес Новоалексеевскоес Новое Селос Новоивановскоес Новомихайловскоес Новомихайловскоес Новопавловкас Новопокровскоес Новосельскоес Новосинюхинскоес Новоукраинскоес Новоурупскоес Новый Мирс Ольгинкас Ордынкас Орел-Изумрудс Осиновскоес Отрадноес Отрадо-Кубанскоес Отрадо-Ольгинскоес Пантелеймоновскоес Первомайскоес Первомайскоес Первореченскоес Петровскоес Пискуновскоес Пластункас Пляхос Погореловос Подхребтовоес Полтавченскоес Прасковеевкас Пригорноес Пригородноес Примакис Приозерноес Приречноес Прогрессс Пушкинскоес Пшадас Радищевос Разбитый Котелс Раздольноес Раздольноес Рудьс Русская Мамайкас Русскоес Садовоес Светлогорскоес Свободноес Северная Озереевкас Семеновкас Сергей-Полес Соколовскоес Соленоес Солохаулс Степноес Суворовскоес Суккос Супсехс Таврическоес Татьяновкас Текосс Тенгинкас Тешебсс Третья Ротас Трехсельскоес Тубыс Тхамахас Ударноес Украинскоес Унароковос Урмияс Успенскоес Фадеевос Фанагорийскоес Федотовкас Харциз Второйс Харциз Первыйс Харьково-Полтавскоес Хлеборобс Холодный Родникс Хребтовоес Цибанобалкас Цыпкас Чапаевос Чвижепсес Черешняс Черниговскоес Шабановскоес Шабельскоес Шаумянс Шевченковскоес Шедокс Шепсис Шереметьевскоес Широкая Балкас Школьноес Экономическоес Эстосадокс Южная Озереевкас Юровкас ЯгодноеСаратовскийСветлогорскийСвободненскийСвободныйСеверныйСеверскийСеверский районСеннойСергиевскийСкобелевскийСлавянск-на-КубаниСлавянский районСладковскийСмоленскийСоветскийСоколовскийСолохаульскийСочиСоюз Четырех ХуторовСпокойненскийСреднечелбасскийСреднечубуркскийст-ца Азовскаяст-ца Александровскаяст-ца Александроневскаяст-ца Алексее-Тенгинскаяст-ца Алексеевскаяст-ца Анапскаяст-ца Анастасиевскаяст-ца Андреевскаяст-ца Андрюкист-ца Архангельскаяст-ца Атаманскаяст-ца Ахметовскаяст-ца Ахтанизовскаяст-ца Баговскаяст-ца Бакинскаяст-ца Балковскаяст-ца Баракаевскаяст-ца Батуринскаяст-ца Березанскаяст-ца Бесленеевскаяст-ца Бесскорбнаяст-ца Бесстрашнаяст-ца Бжедуховскаяст-ца Благовещенскаяст-ца Бородинскаяст-ца Бриньковскаяст-ца Брюховецкаяст-ца Бузиновскаяст-ца Варениковскаяст-ца Васюринскаяст-ца Веселаяст-ца Владимирскаяст-ца Воздвиженскаяст-ца Вознесенскаяст-ца Воронежскаяст-ца Воронцовскаяст-ца Восточнаяст-ца Выселкист-ца Вышестеблиевскаяст-ца Геймановскаяст-ца Гладковскаяст-ца Голубицкаяст-ца Гостагаевскаяст-ца Гривенскаяст-ца Григорьевскаяст-ца Губскаяст-ца Гурийскаяст-ца Дербентскаяст-ца Динскаяст-ца Дмитриевскаяст-ца Днепровскаяст-ца Должанскаяст-ца Дядьковскаяст-ца Елизаветинскаяст-ца Еремизино-Борисовскаяст-ца Ереминскаяст-ца Журавскаяст-ца Запорожскаяст-ца Зассовскаяст-ца Ивановскаяст-ца Ильинскаяст-ца Имеретинскаяст-ца Ирклиевскаяст-ца Кабардинскаяст-ца Кавказскаяст-ца Казанскаяст-ца Каладжинскаяст-ца Калининскаяст-ца Калниболотскаяст-ца Калужскаяст-ца Каневскаяст-ца Канеловскаяст-ца Кирпильскаяст-ца Кисляковскаяст-ца Константиновскаяст-ца Костромскаяст-ца Косякинскаяст-ца Краснооктябрьскаяст-ца Крепостнаяст-ца Крупскаяст-ца Крыловскаяст-ца Крыловскаяст-ца Кубанскаяст-ца Кугоейскаяст-ца Куринскаяст-ца Курчанскаяст-ца Кутаисскаяст-ца Кущевскаяст-ца Кущевскаяст-ца Ладожскаяст-ца Ленинградскаяст-ца Лесогорскаяст-ца Линейнаяст-ца Ловлинскаяст-ца Малотенгинскаяст-ца Мартанскаяст-ца Марьянскаяст-ца Махошевскаяст-ца Медведовскаяст-ца Мингрельскаяст-ца Михайловскаяст-ца Надежнаяст-ца Натухаевскаяст-ца Неберджаевскаяст-ца Неберджаевскаяст-ца Незамаевскаяст-ца Некрасовскаяст-ца Нефтянаяст-ца Нижегородскаяст-ца Нижнебаканскаяст-ца Николаевскаяст-ца Новоалексеевскаяст-ца Новоархангельскаяст-ца Новобейсугскаяст-ца Новобекешевскаяст-ца Нововеличковскаяст-ца Нововладимировскаяст-ца Новогражданскаяст-ца Новодеревянковскаяст-ца Новоджерелиевскаяст-ца Новодмитриевскаяст-ца Новодонецкаяст-ца Новоивановскаяст-ца Новокорсунскаяст-ца Новолабинскаяст-ца Новолеушковскаяст-ца Новолокинскаяст-ца Новомалороссийскаяст-ца Новоминскаяст-ца Новомышастовскаяст-ца Новониколаевскаяст-ца Новопашковскаяст-ца Новопетровскаяст-ца Новопластуновскаяст-ца Новоплатнировскаяст-ца Новопокровскаяст-ца Новорождественскаяст-ца Новоромановскаяст-ца Новосергиевскаяст-ца Новотитаровскаяст-ца Новощербиновскаяст-ца Новоясенскаяст-ца Октябрьскаяст-ца Октябрьскаяст-ца Ольгинскаяст-ца Отважнаяст-ца Отраднаяст-ца Отраднаяст-ца Павловскаяст-ца Павловскаяст-ца Передоваяст-ца Переправнаяст-ца Переясловскаяст-ца Петровскаяст-ца Петропавловскаяст-ца Пластуновскаяст-ца Платнировскаяст-ца Плоскаяст-ца Подгорнаяст-ца Подгорная Синюхаст-ца Полтавскаяст-ца Попутнаяст-ца Приазовскаяст-ца Привольнаяст-ца Придорожнаяст-ца Прочноокопскаяст-ца Пшехскаяст-ца Пятигорскаяст-ца Раевскаяст-ца Раздольнаяст-ца Роговскаяст-ца Родниковскаяст-ца Рязанскаяст-ца Самурскаяст-ца Саратовскаяст-ца Северскаяст-ца Сергиевскаяст-ца Скобелевскаяст-ца Смоленскаяст-ца Советскаяст-ца Спокойнаяст-ца Спокойная Синюхаст-ца Ставропольскаяст-ца Старая Станицаст-ца Старовеличковскаяст-ца Стародеревянковскаяст-ца Староджерелиевскаяст-ца Старокорсунскаяст-ца Старолеушковскаяст-ца Староминскаяст-ца Старомышастовскаяст-ца Старонижестеблиевскаяст-ца Старотитаровскаяст-ца Старощербиновскаяст-ца Степнаяст-ца Суздальскаяст-ца Таманьст-ца Тбилисскаяст-ца Тверскаяст-ца Темижбекскаяст-ца Темиргоевскаяст-ца Темнолесскаяст-ца Тенгинскаяст-ца Терновскаяст-ца Троицкаяст-ца Убеженскаяст-ца Убинскаяст-ца Удобнаяст-ца Украинскаяст-ца Упорнаяст-ца Успенскаяст-ца Фастовецкаяст-ца Федоровскаяст-ца Фонталовскаяст-ца Хамкетинскаяст-ца Холмскаяст-ца Хоперскаяст-ца Чамлыкскаяст-ца Чебургольскаяст-ца Челбасскаяст-ца Чепигинскаяст-ца Черниговскаяст-ца Черноерковскаяст-ца Черноморскаяст-ца Чернореченскаяст-ца Шапсугскаяст-ца Ширванскаяст-ца Шкуринскаяст-ца Эриванскаяст-ца Эриванскаяст-ца Юго-Севернаяст-ца ЯрославскаяСтаровеличковскийСтародеревянковскийСтароджерелиевскийСтарокорсунскийСтаролеушковскийСтароминскийСтароминский районСтаромышастовскийСтаронижестеблиевскийСтаростаничныйСтаротитаровскийСтарощербиновскийСтепнойСтепнянскийСуворовскийСуздальскийСупсехскийТаманскийТбилисскийТбилисский районТверскойТемижбекскийТемиргоевскийТемрюкТемрюкский районТенгинскийТенгинскийТерновскийТимашевскТимашевский районТихорецкТихорецкий районТрехсельскийТроицкийТрудобеликовскийТрудовойТуапсеТуапсинский районТысячныйУбеженскийУдобненскийУманскийУнароковскийУпорненскийУпорненскийУрупскийУспенскийУспенскийУспенский районУсть-ЛабинскУсть-Лабинский районФастовецкийФедоровскийФонталовскийх Авиациях Адагумх Аджановках Аккерменках Акредасовх Албаших Александровскийх Александровскийх Алексеевскийх Алтубиналх Амосовх Ананьевскийх Анапскийх Анапскийх Ангелинскийх Андрющенкох Армянскийх Армянскийх Атаманках Аушедх Афанасьевский Постикх Афонках Бабиче-Кореновскийх Байбарисх Балка Грузскаях Балка Косатаях Бальчанскийх Бараниковскийх Барыбинскийх Батогах Беднягинах Безводныйх Безлесныйх Бейсугх Бейсужекх Бейсужек Второйх Белецкийх Беликовх Белыйх Белыйх Беляевскийх Бережиновскийх Бережнойх Бережнойх Березанскийх Беттах Благополучненскийх Богдасаровх Бойкопонурах Болговх Большая Лопатинах Большевикх Большевикх Большие Челбасых Большой Бродовойх Большой Разноколх Бондаренкох Бончковскийх Борвинокх Борец Трудах Борисовх Борисовскийх Бочаровх Братскийх Братскийх Братскийх Булгаковх Бураковскийх Бурсаких Васильевках Васильевскийх Вербинх Вербовыйх Веревкинх Верхнеадагумх Верхнеадагумх Верхние Тубых Верхнийх Верхнийх Верхнийх Верхний Ханчакракх Верхний Чеконх Верхняя Ставропольках Веселая Горах Веселая Жизньх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Вестникх Вишневскийх Внуковскийх Водныйх Водокачках Водяная Балках Водяная Балках Водянскийх Воздвиженскийх Возрождениех Воликовх Вольностьх Вольныйх Воробьевх Воровскогох Воронежскийх Воскресенскийх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточный Сосыкх Высокийх Гайх Галицынх Гапоновскийх Гапоновскийх Гарбузовая Балках Глебовках Гливенкох Гоголевскийх Годовниковх Головковх Горлачивках Горно-Веселыйх Горныйх Горныйх Горный Лучх Городокх Горькая Балках Гослесопитомникх Греблянскийх Греких Гречаная Балках Греческийх Грушевыйх Гуамках Губернаторскийх Гудко-Лиманскийх Дальнийх Даманках День Урожаях Дербентскийх Дербентскийх Деревянковках Державныйх Десятый Километрх Джанхотх Джумайловках Димитровах Добровольныйх Добровольныйх Долгогусевскийх Долгождановскийх Долиновх Домиких Дубовиковх Духовскойх Дюрсох Дюрсох Дятловх Евсеевскийх Ейскийх Екатериновскийх Екатеринославскийх Елинскийх Ереминх Еях Еях Жаркевичих Железныйх Желтые Копаних Журавлевх Журавлевках Журавскийх Зазулинх Зайчанскийх Занкох Западныйх Западныйх Западныйх Западный Сосыкх Заречныйх Зарьковх Зарях Зарях Заря Мирах Захаровх Звездочках Зеленая Рощах Зеленая Рощах Зеленскийх Зеленчукх Зеленчук Мостовойх Зиссермановскийх Знамя Коммунизмах Зозова Балках Зубовх Зуевох Ивановх Ивановках Ивановскийх Ивлевх Измайловх Ильичх им Тамаровскогох Имерницинх Иногородне-Малеваныйх Исаевскийх Кавказскийх Кадухинх Казаче-Борисовскийх Казаче-Малеваныйх Казачийх Казачийх Казачийх Калабатках Калининх Калининх Калининах Калининах Калининскийх Калининскийх Калиновка Втораях Калиновка Перваях Камчатках Каневецкийх Капустинх Капустинх Карасевх Карла Марксах Карла Марксах Карла Марксах Карсх Карскийх Карташовх Картушина Балках Каспаровскийх Киевках Кизинках Киновиях Кипячийх Кировах Кобловх Коваленкох Коваленкох Колесниковх Колосх Копанскойх Коржевскийх Коржевскийх Коржих Коробкинх Косовичих Кочергинх Кошарскийх Кравченкох Кравченкох Крайняя Щельх Красинх Красная Батареях Красная Горках Красная Горках Красная Звездах Красная Звездах Красная Звездах Красная Нивах Красная Полянах Красная Полянах Красная Полянах Красная Полянах Красная Скалах Красная Слободках Красноармейскийх Красноармейский Городокх Красноех Красное Знамях Краснооктябрьскийх Краснострелецкийх Красные Горых Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красный Востокх Красный Гайх Красный Дагестанх Красный Зеленчукх Красный Курганх Красный Кутх Красный Октябрьх Красный Очагх Красный Партизанх Красный Партизанх Красный Поселокх Крижановскийх Крикунах Криницах Крупскийх Крупскойх Крупскойх Крупскойх Крутоярскийх Кубанская Колонках Кубанскийх Кубанскийх Кубанскийх Кубаньх Кубраньх Кувичинскийх Куликах Куликовскийх Культурах Куматырьх Кура-Цецех Курбацкийх Курчанскийх Кутокх Кушинках Лазарчукх Лантратовх Латыших Лебедевх Лебедих Лебяжийх Левченкох Ленинах Ленинах Ленинах Ленинах Ленинах Ленинодарх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинский Путьх Ленинское Возрождениех Лиманскийх Лобова Балках Лободах Локх Лопатинах Лосевох Лотосх Лукашевх Лукинх Львовскийх Лютыхх Ляпинох Маевскийх Майоровскийх Майскийх Малаих Малеванныйх Малый Бродовойх Малый Дукмасовх Малый Разноколх Малый Чеконх Малькох Марьинскийх Марьинскийх Масенковскийх Машевскийх Мащенскийх Междуреченскийх Меккерстукх Меклетах Мигутых Милютинскийх Мирныйх Мирныйх Мирный Пахарьх Михайловх Михайловскийх Мовах Могукоровках Могукоровскийх Можарийскийх Молдаванскийх Молькинх Морозовскийх Москальчукх Мостовянскийх Набережныйх Нардегинх Науменковх Неелинскийх Незаймановскийх Некрасовх Некрасовах Некрасовскийх Непильх Несмашныйх Нехворощанскийх Нечаевскийх Нещадимовскийх Нижнеглебовках Нижнийх Нижний Ханчакракх Нижняя Гостагайках Нижняя Ставропольках Никитинскийх Николаенкох Новенькийх Новоалексеевскийх Новобатайскийх Нововладимировскиех Нововоскресенскийх Нововысоченскийх Новогурийскийх Новоекатериновках Новоивановскийх Новокалиновках Новокарскийх Новокрасныйх Новокрымскийх Новомихайловскийх Новонекрасовскийх Новониколаевках Новопавловскийх Новопеховский Первыйх Новопокровскийх Новоселовках Новоселовскийх Новостепнянскийх Новотроицкийх Новотроицкийх Новоукраинскийх Новоурупскийх Новые Лиманокирпилих Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новый Мирх Новый Уралх Новый Урожайх Оазисх Об»ездная Балках Огонекх Октябрьскийх Октябрьскийх Октябрьскийх Ольгинскийх Ольховскийх Ольховскийх Орджоникидзех Орджоникидзех Орехов Кутх Орловх Осеннийх Осечких Островская Щельх Отрадо-Солдатскийх Отрубныех Павловскийх Память Ленинах Папоротныйх Папоротныйх Папоротныйх Партизанх Первая Синюхах Первокубанскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Песчаныйх Песчаныйх Песчаныйх Петровскийх Пионерх Плавненскийх Плавних Победах Победах Подгорныйх Подгорныйх Подковскийх Подкугоейскийх Подлесныйх Подольскийх Подшкуринскийх Подых Покровскийх Покровскийх Полковничийх Полтавскийх Полтавскийх Полтавскийх Потаенныйх Потинх Прибрежныйх Привокзальныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Пригибскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Приречныйх Причтовыйх Причтовыйх Приютныйх Прогрессх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Прорвенскийх Протичках Протоцкиех Прохладныйх Пушкинах Пятихатскийх Раздольныйх Раздольныйх Раковх Рассветх Рассветх Рашпильх Рашпильх Рашпылих Редантх Реконструкторх Рогачевх Рогачих Родниковх Родниковскийх Розановскийх Розы Люксембургх Розы Люксембургх Роккельх Романовскийх Романчуковх Ромашевках Ромашких Роте-Фанех Садких Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Самойловх Саньковх Саратовскийх Сборныйх Свердловскийх Светх Светлая Зарях Свободах Свободах Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободный Мирх Северинх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северокавказскийх Северокубанскийх Северскийх Сельский Пахарьх Семеновх Семеновках Семеновках Семенцовках Семигорскийх Семисводныйх Сербинх Сергеевскийх Серебрянках Серединскийх Сеятельх Синявках Сиротинох Славянскийх Сладкийх Сладкий Лиманх Слободках Соболевскийх Советскийх Согласныйх Соколихинх Соколовках Солдатская Балках Соленыйх Солодковскийх Сопова Балках Сорокинх Спасовх Спорныйх Средние Челбасых Средние Чубурких Среднийх Средний Дукмасовх Средний Челбасх Ставких Станциях Староармянскийх Старогермановскийх Старомавринскийх Старые Лиманокирпилих Старый Куринскийх Стебницкийх Степнойх Стефановскийх Столяровх Сторожи Вторыех Сторожи Первыех Стринскийх Стукановх Стукановскийх Суровох Сухие Челбасых Сухой Кутх Танцура Крамаренкох Тарусинх Тауруп Второйх Тауруп Первыйх Тверскойх Тегинх Телегинх Тельманх Тельманах Терзиянх Терновыйх Терско-Каламбетскийх Тетерятникх Тимашевках Тиховскийх Тихонькийх Тополих Травалевх Трактовыйх Троицкийх Троицкийх Трудх Трудобеликовскийх Трудовая Армениях Трудовойх Трудовойх Туркинскийх Турковскийх Тысячныйх Тыщенкох Убыхх Ударныйх Удобно-Зеленчукскийх Удобно-Покровскийх Украинках Украинскийх Украинскийх Улановскийх Ульяновох Ульяновскийх Ульяновскийх Упорныйх Урмах Урмах Усатова Балках Успенскийх Усть-Джигутинках Уташх Фадеевскийх Федоренкох Федоровскийх Федорянках Финогеновскийх Фокин Первыйх Фортштадтх Хабльх Ханьковх Харьковскийх Хачиваньх Херсонскийх Хлебодаровскийх Хлеборобх Хлопонинх Хоринх Хорошиловх Центральныйх Цукерова Балках Цуревскийх Чайкинх Чапаевх Чаплыгинх Чеконх Чекуновках Челбасх Челюскинецх Чембурках Черединовскийх Черкасскийх Черниговскийх Черниковх Чернобабовх Черноморскийх Черномуровскийх Черныйх Черный Ерикх Чехракх Чигринах Чкаловах Чкаловах Шапарскойх Шевченкох Шевченкох Шевченкох Шептальскийх Шефкоммунах Шибикх Широкая Пшадская Щельх Широкая Щельх Школьныйх Школьныйх Шубинках Шуваевх Щегловх Энгельсах Эрастовх Эриванскийх Южныйх Ясених ЯстребовскийХадыженскХарьковскийХолмскийХолмскийХоперскийХостинскийЦелинныйЦентральныйЦентральныйЦентральныйЧамлыкскийЧебургольскийЧелбасскийЧепигинскийЧерниговскийЧерниговскийЧерноерковскийЧерноморскийЧерноморскийШабановскийШабельскийШаумянскийШевченковскийШедокскийШепсинскийШирочанскийШкольныйШкуринскийЩербиновскийЩербиновский районЭриванскийЮго-СеверныйЮжно-КубанскийЮжныйЮжныйЯрославскийЯсенский

Изменение арендной платы в одностороннем порядке при множественности лиц на стороне арендодателя

Феерическая ситуация, имеющая место быть в многочисленных договорах, заключаемых между ФГУПами и арендаторами, когда в сделке участвует еще и собственник.

Стандартный договор аренды, по которому балансодержатель, т.е. ФГУП, оно же арендодатель, сдает в аренду объект недвижимого имущества арендатору с согласия собственника, т.е., ТУ Росимущества. Договор, разумеется, подписан тремя сторонами. При чем ТУ Росимущества — тоже сторона и тоже арендодатель (!). Ну это ладно.

Неким пунктом договора предусмотрена возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке. Но..собственником. ФГУП, как полагается, проводит оценку и все необходимые мероприятия, обращается к собственнику с просьбой направить уведомление об изменении арендной платы арендатору.

Естественно, поскольку это  государственное имущество и госорган, то ТУ начинает развлекаться и обращается в Росимущество (центр.аппарат). После чего спускает бумажечку, «поручаем ФГУП направить уведомление, не возражаем, тыры-пыры». Куда деваться, ФГУП направляет. Арендатор, будучи дураком, начинает вести переписку, оспаривая сумму оценки и прочие моменты, продолжая вносить арендную плату в ранее согласованном размере. ФГУП обращается в суд о взыскании задолженности.

Арендатор перестает быть дураком, кидает встречку о призании такого уведомления недействительной сделкой, с чем нельзя не согласиться.

Ситуация следующая:

1) Исходя из п. 3 ст. 614 ГК РФ, у арендодателя (у ФГУПа), по условиям договора нет права на изменение арендной платы в одностороннем порядке. Следовательно, это отсылает нас к общим правилам изменения условий договора, т.е. посредством соглашения сторон.

С другой стороны, иной арендодатель (Росимущество, оно же собственник) в достаточно ясной форме выразило свою волю на изменение арендной платы, о чем арендатор был извещен. По сути, ФГУП направило свое уведомление одновременно с уведомлением собственника арендатору, которые тот оспаривал. Вроде бы, можно подвести, что и собственник и балансожержатель путем единого волеизъявления изменили арендную плату. 

НО

2) По смыслу ст. ст. 294, 295 ГК РФ, собственник не вправе распоряжаться имуществом ФГУПа, влезать в его дела, по сути, лишь согласовывая действия по распоряжению недвижимым имуществом. По аналогичному делу ТУ само направило уведомление, однако и АСГМ и 9ААС заняли позицию, что собственник не имеет права изменять арендную плату, даже являясь стороной договора, в котором имеется балансодержатель, имеющий право хозяйственного ведения.

Итог каков: договором изменять арендуню плату управомочен собственник, а законом ФГУП (ну или иное лицо, имеющее право хозяйтсвенного ведения). Дело рассматривает судья Козлов В.Ф. (для тех, кто в теме). Идти боязно. 

Была просто безумная идея протащить ст. 183 ГК. Вот, при отсутствии полномочий, направили такое уведомление, а т.к. представляемый ее одобрил, то она заключена в интересах собственника. Но, даже если допустить (а у Козлова это вряд ли), что такое возможно, то опять же ст.ст. 294, 295 ГК РФ.

Еще одна фантастическая идея — рассмотреть уведомление как оферту, т.е. заключение договора на иных условиях. А все возражения арендатора в процесее переписки — акцепт на иных условиях. Соответственно, арендатор оспаривает не недействительность уведомления, а размер установленной в нем арендной платы. А это уже иной предмет иска.

Уважаемые коллеги, есть какие-нибудь разумные идеи? Безумные тоже не помешают. 🙂 Спасибо.

Ставка публичной аренды отличается от нормативной.

Кому полезна статья: компаниям, которые арендуют земельный участок у государственного или муниципального органа.

В арендных соглашениях с государством не действует свобода договора: стороны не могут решать, заключать ли им договор и какого контрагента выбрать. То же самое и с арендной платой. Ее утверждает уполномоченный орган. Бывает, что арендная ставка в договоре отличается от установленной в нормативном акте. Что делать в такой ситуации арендатору, расскажем в статье.

1. Цена договора изначально не совпадала с регулируемой ценой

Стороны могли подписать договор с условиями о порядке расчета арендной платы, которые противоречат нормативному акту. Причина — ошибки или недобросовестные действия уполномоченного органа при подготовке проекта договора. Пленум ВАС РФ разъяснил, что в этом случае арендодатель вправе требовать плату только по ставкам, которые установлены в нормативном акте.^ВС 73 Эту позицию можно толковать расширительно: арендатор может также потребовать, чтобы арендную плату рассчитывали по нормативному акту, а не по договору. К такому выводу приходил и Президиум ВАС РФ. Поскольку ставки арендной платы — регулируемые цены, стороны обязаны применять именно их.^{ВАС А58}

Суд не признает условия договора, которые противоречат нормативному акту, недействительными. Сторонам нужно только внести изменения в договор аренды. При этом можно распространить действие изменений на период с момента заключения договора.^А27

Рекомендации.

Если внесли платежи в размере, который превышает регулируемую цену, требуйте возврата излишне уплаченного. Такая переплата — неосновательное обогащение арендодателя.^А50

Если арендодатель взыскивает с компании задолженность по оплате, ссылайтесь на ошибочность расчета в возражениях согласно позиции ВАС РФ. ^А13 Можете подать встречный иск и потребовать изменить договор в части условия об оплате.^А40 Это защитит от неопределенности с размером аренды в будущем.

2. Регулируемую цену изменили позже

Нормативный акт иногда устанавливает формулу для расчета арендной платы. Пока действует договор, формулы могут измениться, а значит, поменяется и размер платы. Например, база для расчета арендной платы — кадастровая стоимость участка. Она может стать выше из-за массовых оценок или ниже — после оспаривания в комиссии Росреестра или суде.

По общему правилу сведения о новой кадастровой стоимости используют для расчета арендной платы с даты внесения в ЕГРН. А если арендатор оспаривал стоимость — с 1 января года, в котором компания подала заявление в комиссию Росреестра или суд.^{135 ФЗ}

Но в нормативном акте, который устанавливает порядок расчета арендной платы, может содержаться иное правило.

Например, департамент земельных отношений и предприниматель заключили договор аренды участка. Предприниматель перестал вносить арендные платежи. Департамент обратился в суд за взысканием долга и пеней. Первая инстанция и апелляция взыскали сумму арендных платежей с ответчика на основании закона об оценочной деятельности. То есть сумму рассчитали по новой кадастровой стоимости с момента, когда акт об утверждении результатов определения этой стоимости вступил в силу.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. Это участок, государственная собственность на который не разграничена. Поэтому размер арендной платы нужно определять по нормативному акту, который принял субъект РФ.^{39.7 ЗК} Из этого акта следует, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором изменилась кадастровая стоимость. Применять нужно нормативный акт субъекта, а не закон об оценочной деятельности.^ВСА51

Позиция ВС нарушит права арендаторов, если ее распространить на все ситуации без исключения. Например, в случае, когда арендатор оспорил кадастровую стоимость, а ему придется платить по новой цене только со следующего года.

Все случаи в статье — это не одностороннее изменение договора по инициативе арендодателя, так как размер меняется независимо от воли сторон. Изменять плату из-за нормативного регулирования можно и чаще раза в год.

 

Рекомендации.

Если регулируемая цена изменилась и положение компании ухудшилось, проследите, чтобы новые правила не применялись к вам задним числом. Если это произойдет, оспорьте в суде действия арендодателя. Потребуйте признать недействительной его одностороннюю сделку по изменению размера арендной платы. Суд может признать сделку недействительной в части даты, с которой такое изменение действует.

Если в нормативном акте плата снижена, но уполномоченный орган не спешит применять новые ставки, то варианты действий будут почти аналогичны ситуации № 1. Арендатор может заявить:

• требование о возврате излишне уплаченных сумм;
• возражение в рамках дела о взыскании арендных платежей;
• требование внести изменения в договор аренды. Но внести изменения можно только с даты, когда новая регулируемая цена вступила в силу, если иное не предусмотрено в договоре.

3. На момент заключения договора нормативного акта не было

Компания могла заключить договор аренды, когда нормативного акта со ставками арендной платы еще не было. В первую очередь это касается участков субъектов РФ и муниципальных образований, которые должны принять свои нормативные акты.

В отношении федеральных земель порядок расчета арендной платы устанавливает Правительство РФ.⁵⁸² Ответ на вопрос, что делать, если нормативного акта не было, зависит от даты заключения договора.

Договор аренды заключен до 30 октября 2001 года.

До этого момента федеральный закон не относил арендную плату к числу регулируемых цен. Согласно позиции ВАС РФ, регулируемый размер арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до 30.10.2001, если есть два фактора. Первый — по договору арендодатель вправе изменять размер платы в одностороннем порядке. И второй — арендодатель выразил волеизъявление, что к договору применяется регулируемая арендная плата, и арендатор его получил.^{ВАС 73}

Рекомендации.

Если уполномоченный орган пытается увеличить размер арендной платы, хотя по договору не имеет на это права, обратитесь в суд с иском. Потребуйте признать недействительной сделку по одностороннему изменению арендной платы.

Если арендодатель взыскивает с компании задолженность по аренде, укажите в возражениях, что не получили уведомление об изменении порядка расчета арендной платы. Арендодатель может требовать плату в измененном размере только после уведомления арендатора.

Договор заключен после 30 октября 2001 года.

В случае когда нормативный акт после этой даты еще не был принят, Пленум ВАС не требует ни особых оговорок в договоре, ни уведомления арендатора об изменении размера арендной платы. Цена по договору аренды будет определяться автоматически с момента вступления в силу нормативного акта.

Рекомендации.

Арендатор может защищать себя способами, которые указаны в ситуации № 2.

Например, министерство и сетевая компания заключили договор аренды. По договору размер аренды определяется по нормативным актам краевого правительства. В дальнейшем порядок определения платы изменился. Компания обратилась в суд и потребовала взыскать неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы. Первая и апелляционная инстанции иск удовлетворили. Новый размер должен применяться с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Кассация согласилась, но отметила, что истец сделал расчет без учета коэффициента уровня инфляции. Дело направили на новое рассмотрение.^А73

Нормативный акт не должен устанавливать несправедливые ставки арендной платы

Субъекты РФ не вправе утверждать любой порядок расчета и вводить новые ставки и коэффициенты по своему усмотрению. Правительство утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Например, принцип экономической обоснованности. Конституционный суд РФ также указал, что уполномоченный орган не может определять арендную плату произвольно. Он должен учитывать экономические, природные и иные факторы, которые влияют на доходность участка. Эти доводы можно использовать, чтобы оспорить несправедливые ставки. Так, суд признал недействующей норму, которая шестикратно увеличила ставку аренды за земельные участки для размещения электростанций. Уполномоченный орган не убедил суд, что есть объективные экономические обоснования для увеличения.

Источники: постановление Правительства РФ от 16.07.09 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности…», определение КС РФ от 11. 05.04 № 209-О, решение Кемеровского областного суда от 07.11.16 по делу № 3а-796/2016

 

Документы: 

А27 Постановление Седьмого ААС от 15.08.15 делу № А27-18907/2013 А50 Постановление АС Уральского округа от 27.02.17 по делу № А50-11007/2016 А13 Постановление АС Северо-Западного округа от 03.10.16 по делу № А13-11108/2015 А40 Постановление АС Московского округа от 14.02.17 по делу № А40-23639/2016 А73 Постановление АС Дальневосточного округа от 06.09.17 по делу № А73-18234/2016

 

Источник: Ставка публичной аренды отличается от нормативной. Как отстоять цену.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке и расторжение договора аренды между банком и предпринимателем. Отмена постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и удовлетворение кассационной жалобы адвоката. — Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович — Судебная практика

В моей арбитражной практике было достаточно много дел, связанных со спорами по договорам аренды. Большинство из таких споров не представляют никакой трудности. В рассматриваемом в публикации деле, казалось бы, все было очевидно, но, тем не менее, возможно благодаря личности ответчика, апелляционная инстанция вынесла, на мой взгляд, странное постановление, которое было отменено судом кассационной инстанции.

Фабула

Муниципальное образование (далее – МО) выставило на торги нежилые помещения, которые были приобретены индивидуальным предпринимателем (далее – ИП). Как ни парадоксально, но за месяц до торгов МО сдало часть продаваемых помещений в аренду Банку. В чем заключался в данном случае интерес МО мне неясно, но это не имеет значения для рассматриваемого дела.

Договором аренды были предусмотрены в частности следующие условия: право арендодателя не чаще одного раза в год увеличивать в одностороннем порядке размер арендной платы; в случае, если арендатор был не согласен с увеличением размера арендной платы договор аренды подлежал расторжению.

ИП, воспользовался правом и увеличил размер арендной платы в три раза по сравнению с арендной платой, установленной Банком и МО при заключении договора аренды, уведомив об этом Банк. Банк написал ИП письмо, в котором не соглашался с увеличенным размером арендной платы, ссылаясь на то, что новый размер арендной платы не соответствует методикам её расчета МО. Банк полагал, что к данному договору аренды должны применяться ставки арендной платы муниципального имущества, так как он изначально заключал договор с МО. Банк соответственно был согласен с увеличением размера арендной платы, но только в той мере, насколько она могла бы увеличиться, если бы имущество оставалось бы в муниципальной собственности.

ИП не согласился с позицией Банка и обратился в АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Исковое заявление я не готовил и вступил в дело на последнем заседании. В иске ИП ссылался на два основания расторжения договора аренды, одно из которых мной было расценено, как совершенно бесперспективное и я на нем не акцентировал внимания суда. Не в моем стиле собирать все мыслимые и немыслимые доводы в одну кучу, чтобы суду было трудно разбираться. Я, как правило, всегда сосредотачиваюсь на наиболее значимых моментах и не пытаюсь перегрузить суд, чтобы он отсеивал зерна от плевел.

Решение суда первой инстанции

В итоге суд первой инстанции согласился с нашими доводами и расторг договор аренды в связи с тем, что ответчик не согласился с новым размером арендной платы. Банк подал апелляционную жалобу в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, и она была удовлетворена.

Апелляционное постановление

В апелляционном постановлении в частности говорилось:

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными, а решение — подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Пунктом 3.4 договора действительно предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть (увеличить) арендную плату путем уведомления не чаще 1 раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а пунктом 5.3.2 — право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением.

При этом договор не содержит условий о порядке формирования размера арендной платы и не предусматривает обстоятельств, при наступлении которых этот размер может быть изменен, из чего истец делает вывод, что он не ограничен в своем праве и может устанавливать арендную плату в любом размере без указания причин.

Ответчик с подобным толкованием условий договора не согласен, и апелляционный суд считает его позицию обоснованной.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ, если буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Заключая с МО  в лице Администрации договор аренды на объект нежилого фонда, находящийся в муниципальной собственности, ответчик знал, что установленный в договоре размер арендной платы определен в соответствии с Методикой расчета, утвержденной решением …… совета депутатов (СД) от ….  N ….., а базовая ставка определена в соответствии с решением СД от… N… и составляет…… за 1 кв. м в год, что подтверждается материалами дела, не оспаривается истцом и признается представителем Администрации МО.

С учетом положений ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» Администрация МО, выступая в качестве арендодателя, права самостоятельно устанавливать размер арендной платы не имела, а обязана была руководствоваться утвержденной Методикой и размером базовой ставки, а изменять размер арендной платы вправе только в случае, если эти изменения связаны с принятием соответствующих решений СД. Именно из этого исходили стороны при заключении договора независимо от того, нашло это отражение в тексте договора или нет. Указанное не оспаривается представителем МО и не нуждается в дополнительных доказательствах, так как порядок сдачи в аренду государственного и муниципального имущества регулируется соответствующими правовыми актами.

Апелляционный суд отклоняет доводы истца и 3-го лица о том, что с переходом объекта нежилого фонда из муниципальной в частную собственность данные правила утрачивают силу и истец, к которому перешли права арендодателя, вправе исходить из буквального содержания условий договора.  Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Указанное означает, что к истцу перешли права и обязанности по договору в том объеме и на тех условиях, которые принадлежали первоначальному арендодателю. В силу изложенного выше следует признать, что истец вправе в одностороннем и уведомительном порядке изменять размер арендной платы только тогда, когда такое право возникло бы у первоначального арендодателя. Иное толкование нарушает баланс интересов сторон и противоречит требованиям статей 450, 424, 619 Гражданского кодекса РФ.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Естественно, что указанные доводы с точки зрения гражданского права, на мой взгляд, больше похожи на правовой абсурд, но, тем не менее, мне пришлось очень подробно мотивировать кассационную жалобу, чтобы показать полную несостоятельность данного судебного акта, как с точки зрения материального, так и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы 

В кассационной жалобе я привел следующие доводы:
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора. Из данной нормы можно сделать вывод, что личность арендодателя не имеет существенного значения, иначе в силу ст. 388 ГК РФ для перехода прав арендодателя требовалось бы согласие арендатора. Истец, стал правопреемником Третьего лица в конкретном договоре. Содержанием договора является совокупность его условий, которые были согласованы сторонами при его заключении. Все условия, являющиеся обязательными для сторон вышеназванного договора аренды, зафиксированы в зарегистрированном регистрирующим органе документе.

 Как уже упоминалось выше ни в тексте самого договора, ни в приложениях к нему не содержится никакой методики определения арендной платы. Более того, нет никаких данных, исходя из какой методики, рассчитан размер первоначальной арендной платы. Кроме того,  договор аренды содержит ясное и чёткое условие о порядке изменения размера арендной платы, предоставляя арендодателю право по своему усмотрению формировать размер арендной платы. ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.  В данном случае никакой неясности, требующей толкования договора, не имеется, так как содержание его совершенно ясно. 

Таким образом, суд, неправильно применив ст. 431 ГК РФ, по существу внёс в договор новое условие о размере арендной платы и порядке её изменения. Между тем, при заключении договора аренды Банк мог потребовать включения в договор условие о методике расчёта арендной платы или условия о пределах возможного увеличения арендной платы. Иначе говоря, из договора следует, что Банк был согласен с потенциальной возможностью любого увеличения арендной платы со стороны арендодателя. Из изложенного следует, что суд апелляционной инстанции, проявив опеку над Банком, являющимся профессиональным участником коммерческих отношений, уже после заключения договора аренды сделал то, что мог  бы осуществить сам Банк при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции для обоснования своей позиции сослался на положения ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” (правда, из обжалуемого постановления не ясно на какие положения). Между тем, из данного закона следует лишь то, что  органы местного самоуправления могут распоряжаться муниципальной собственностью, в том числе и сдавать её в аренду (ч.2 ст. 6; ч.3 ст. 29). Совершенно очевидно, что процедура принятия решения об установлении размера арендной платы, т.е. формирования воли и волеизъявления муниципального образования как арендодателя, отличается от процедуры приятия решения о размере арендной платы предпринимателем или акционерным обществом. Однако процедура принятия решения о новом размере арендной платы относится к личности арендодателя. В нашем случае арендатор не наделён договором правом на какое-либо влияние на формирование размера арендной платы, на ограничение размера её увеличения. Для арендатора любое увеличение арендной платы со стороны арендодателя является обязательным. Если бы, например, предыдущий собственник принял бы решение об увеличении арендной платы в 4 раза, то данное решение было бы обязательным.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Из данной нормы следует, что в случае перехода права собственности на сданный в аренду объект недвижимости от собственника А к собственнику Б, далее к собственнику В и так далее, каждый из них будет реализовывать право на изменение размера арендной платы, предусмотренное договором, по разному. Обязывать собственника Б, В и дальнейших руководствоваться усмотрением первого собственника – значит произвольно вмешиваться в частные дела и препятствовать осуществлению гражданских прав, что противоречит фундаментальным принципам гражданского права.

Выводы обжалуемого постановления противоречат и ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом цены (тарифы, ставки и т.п.) устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами. Совершенно очевидно, что цены на аренду муниципального имущества не устанавливаются и не регулируются никакими государственными органами, так как в силу ст. 12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, а распоряжение муниципальным имуществом отнесено ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” к предметам ведения местного самоуправления (ст. 6). Соглашением же сторон была установлена первоначальная цена исполнения договора и порядок её последующего изменения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришёл к ошибочному выводу, что Истец является правопреемником первоначального арендодателя не только в отдельном обязательстве, но и в части личности арендодателя, в то время как для договора аренды личность арендодателя не имеет значения. Истец вопреки выводу суда не изменил договор аренды, а осуществил право, вытекающее из условий договора.

Как уже упоминалось выше суд апелляционной инстанции вопреки ясному условию договора о цене и порядке её изменения пришёл к выводу, что оно не позволяет определить  содержание договора, сослался в обоснование своего толкования на “все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон”. В то же время в ст. 271 АПК РФ содержится обязательное требование в постановлении суда апелляционной инстанции обосновывать свои выводы ссылками на доказательства. В обжалуемом постановлении нет ссылки ни на одно доказательства. На какие переговоры, переписку, практику, последующее поведение ссылается суд Истцу из постановления суда апелляционной инстанции  или материалов дела не видно.

Остаётся один вывод, заключающийся в том, что об этих обстоятельствах известно лишь суду и Банку. Равным образом, из обжалуемого решения не видно  какими обычаями делового оборота, сложившегося в какой  области предпринимательской деятельности, руководствовался суд.

Напротив, о какой практике, сложившейся между Банком и первоначальным арендодателем, о каком последующем поведении сторон, может идти речь, если договор аренды был заключён ……. года, а Истец стал собственником объекта недвижимости ……… года, что подтверждается материалами дела. Муниципальное образование было арендодателем менее месяца, сдав имущество в аренду непосредственно перед торгами, не имея никакого интереса в передаче имущества в аренду.

Таким образом, выводы суда не основаны на каких-либо доказательствах, представленных сторонами, а, наоборот, противоречат имеющимся в деле доказательствам, а из изложенного уже следует отсутствие объективности при оценке доказательств.

 

Кассационное постановление

Суд кассационной инстанции полностью согласился с нашими доводами и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Очень странно, что апелляционная инстанция вынесла постановление вопреки очевидным вещам. Если бы в договоре аренды была привязка расчета арендной платы к Методике муниципального образования, то никто и не стал бы спорить, но эта инстанция фактически включила в договор новое условие, что, на мой взгляд, является весьма грубой ошибкой, а, может быть, здесь имела значение личность ответчика?

Изменения в договоре аренды и ваш арендодатель

С 1 февраля 2012 г. правила, изданные Советом по аренде Сан-Франциско, изменятся, чтобы лучше защитить арендаторов от арендодателей, которые в одностороннем порядке изменяют условия аренды. В настоящее время арендодатель может изменить условия аренды арендатора, просто отправив арендатору новые условия аренды.

Предлагаемый раздел 12.20 Правил и положений гласит: «Арендатор не может быть выселен за нарушение условий договора или обязательства, которые не были включены в договор аренды на момент начала аренды, за исключением следующих случаев: (1) изменение условий аренда разрешена Постановлением об аренде или требуется федеральным, государственным или местным законодательством; или (2) изменение условий аренды было принято арендатором в письменной форме после получения письменного уведомления от арендодателя о том, что арендатору не нужно принимать такие новые условия как часть договора аренды. Неспособность арендодателя выселить арендатора в соответствии с настоящим Разделом за нарушение введенного в одностороннем порядке изменения условий аренды не означает уменьшение жилищных услуг в соответствии с Положением об аренде в отношении любого другого арендатора ».

Это означает, что арендатора нельзя выселить из-за изменения условий договора аренды, которое не действовало в то время, когда арендатор начал сдавать свою квартиру. Единственный способ, которым арендодатель может изменить условия аренды, — это уведомить арендатора в письменной форме о том, что арендатор не должен принимать такие новые условия как часть договора аренды.Если арендатор не согласен, то арендодатель не может изменить условия аренды. Другой способ, которым арендодатель может изменить условия аренды после начала аренды, — это изменение, разрешенное Постановлением об аренде Сан-Франциско или федеральным, государственным или местным законодательством.

В настоящее время условия аренды, наиболее часто меняемые арендодателем с долгосрочными арендаторами, включают новые запреты в отношении субарендаторов. Например, в случае, который был настолько возмутительным, что о нем написала NewYork Times, домовладелец из Сан-Франциско изменил договор долгосрочной аренды.Арендодатель, новый владелец здания, не разрешил арендатору сдавать в субаренду комнаты в его квартире на Норт-Бич с низкой арендной платой. 75-летний арендатор жил на выплаты по социальному обеспечению в размере 600 долларов в месяц. После сдачи комнат в аренду в нарушение новых правил домовладельца арендатор получил незаконное задержание (выселение). Затем арендатор был выселен судьей Верховного суда Сан-Франциско. Арендатор подал апелляцию, но потерял дом и теперь проживает в гостинице СРО.

Вопросы и ответы относительно условий аренды

Q: Мне сказали, что важно обновлять договоры аренды с существующими арендаторами.Почему это имеет значение? Как это делается? Как часто это нужно делать?

О: Даже при тщательном и осмотрительном планировании не всегда возможно предвидеть все изменения, которые могут возникнуть в аренде, особенно в течение длительного периода времени. Отношения владельца арендуемой собственности со своим арендатором могут стать свободными и случайными по мере роста доверия или стать более жесткими и формальными по мере роста конфликта. Капитальные усовершенствования или даже изменения в технологии могут позволить владельцу предоставлять совершенно новые услуги, которые не предполагались при подписании договора аренды.Если срок аренды становится предметом юридического спора между владельцем и арендатором, суд обычно начинает с письменного соглашения в рамках своего анализа, но на этом не заканчивается. Если условия соглашения не соответствуют фактическому поведению сторон, суд также будет использовать фактический образец и практику исполнения в качестве ключевых доказательств, помогающих истолковать, как юридический вопрос, каким было соглашение на самом деле. Например, предположим, что домовладелец обычно принимает арендную плату 15-го числа, а не 1-го, как указано в соглашении.Если домовладелец выдает трехдневное уведомление об уплате арендной платы или выходе из квартиры, когда арендатор не платит арендную плату 1-го числа, суд может признать уведомление недействительным, поскольку собственное поведение владельца противоречит его собственному договору, и, следовательно, владелец не может полагаться на письменное соглашение об установлении графика арендной платы. Чтобы избежать путаницы, будь то в суде или только между владельцем и арендатором, рекомендуется обновлять свое соглашение с арендаторами всякий раз, когда необходимо изменение, либо для кодификации существующей практики, не упомянутой в соглашении, либо для разъяснения изменения в практике. из того, как это было изначально заявлено.Это делается посредством «Уведомления об изменении условий аренды», доставляемого арендатору, в котором четко указывается, что такое изменение и когда оно вступит в силу. В соответствии с законодательством штата Калифорния (CC § 827), арендодатель может изменить условия аренды, направив арендатору письменное уведомление не менее чем за столько дней до истечения срока аренды. Для стандартного ежемесячного договора аренды это письменное уведомление не менее чем за 30 дней. Однако это означает, что арендодатель не может в одностороннем порядке изменять договоры аренды до истечения срока их действия, поскольку период уведомления будет по крайней мере равным первоначальному сроку аренды до того, как изменения вступят в силу. Вместо этого арендодатель должен получить согласие арендатора на внесение изменений в договор аренды с поправкой или дополнением и подписать его обеими сторонами. Если арендатор подписывает изменение в качестве поправки или дополнения к договору аренды, никаких дополнительных уведомлений не требуется, и они вступают в силу немедленно. Прежде чем вносить какие-либо изменения, внимательно ознакомьтесь с соглашением, чтобы убедиться, что оно не содержит каких-либо условий, специальных процедур для уведомления или внесения изменений. В Окленде любое уведомление об изменении условий аренды должно сопровождаться уведомлением о Программе корректировки арендной платы (RAP), доступным в Интернете через Совет по аренде Окленда.Кроме того, с недавним принятием меры JJ, изменения, направленные на повышение арендной платы по любой причине, кроме увеличения ИПЦ или банковского обслуживания, поданные 1 февраля 2017 г. или после этой даты, должны быть сначала одобрены петицией Совета по аренде. После того, как уведомление будет эффективно вручено арендатору, оно становится обязательным условием соглашения без каких-либо дальнейших действий. В случае изменения условий аренды, не связанных с арендной платой, уведомление может быть доставлено арендатору лично или по почте в помещении с сопроводительной почтой.При увеличении арендной платы менее чем на 10% уведомление может быть отправлено лично или по почте с 5-дневным продлением даты вступления в силу (35 дней). В случае увеличения арендной платы более чем на 10% уведомление должно быть направлено дополнительно за 30 дней (60 дней) и может быть отправлено лично или по почте с 5-дневным продлением даты вступления в силу (65 дней). Обратите внимание, что размещение уведомления в помещении НЕ достаточно для уведомлений о повышении арендной платы, и что любое отправленное по почте уведомление должно иметь указание даты и места отправки по почте или сопровождаться неподписанной копией аффидевита или сертификата почтового отправления.См. §1013 Гражданского кодекса Калифорнии для получения подробной информации о способах отправки уведомлений по почте. Своевременное обновление договоров аренды и аренды — это такая же форма технического обслуживания, как и осмотр вашей крыши или фундамента. Если вы полагаетесь на соглашение, которое не соответствует шаблонам и практике, которые вы применяете при аренде собственности и предоставлении услуг, оно не защитит вас, когда придет юридический шторм. Как владелец, воспользуйтесь своей способностью устанавливать условия аренды, чтобы они были готовы работать на вас, когда они вам понадобятся.

Авторские права © 2016 by Fried & Williams LLP. Все права защищены. Информация в этой статье носит общий характер и не может рассматриваться как юридическая консультация. По любым конкретным вопросам проконсультируйтесь с юристом.

Изменение условий помесячной аренды — уведомление арендодателя арендатору

Все условия в ежемесячном договоре аренды или истекшем договоре аренды могут быть изменены после письменного уведомления, направленного арендатору в любой день в течение месяца домовладельцами жилого или нежилого назначения.

Жилой или нежилой домовладелец по месячному договору аренды или договору аренды с истекшим сроком действия может увеличить арендную плату или посменные обязательства по ремонту и техническому обслуживанию арендатора, подав 30-дневное уведомление об изменении условий аренды . Уведомление за 30 дней используется домовладельцами или управляющими недвижимостью, когда арендная плата увеличивается на 10% или меньше в течение 12-месячного периода. Арендодатели нежилых помещений не связаны 10% -ным порогом, применимым к заселению жилых помещений.Таким образом, владельцы нежилых помещений и управляющие недвижимостью используют 30-дневное уведомление независимо от суммы повышения арендной платы. [См. Форму № , первый вторник, ]

Однако домовладельцы используют уведомление за 60 дней , когда арендная плата увеличивается более чем на 10% в течение 12-месячного периода. [Калифорния. Гражданский кодекс §827; см. первый вторник Форма 574]

Чтобы иметь исковую силу, уведомление об изменении условий аренды должно быть подано таким же образом, как и трехдневное уведомление об уплате арендной платы или выходе.Однако только арендодатель может в одностороннем порядке изменить условия договора аренды. [CC §827]

Арендатор с помесячной оплатой не имеет возможности в одностороннем порядке изменять условия договора аренды, он ограничивается прекращением аренды путем уведомления и освобождения. [CC §1946]

В сообществах, контролирующих арендную плату, домовладелец или управляющий недвижимостью должен полностью осознавать, как постановления о контроле арендной платы влияют на их способность изменять положения в договорах аренды.

Когда домовладелец жилого дома в рамках помесячной аренды или договора аренды с истекшим сроком действия желает увеличить арендную плату, продолжительность периода уведомления зависит от суммы увеличения арендной платы.Чтобы определить, требуется ли уведомление за 30 или 60 дней, домовладелец или управляющий недвижимостью должен сравнить запрашиваемую сумму арендной платы с самой низкой суммой арендной платы, уплаченной арендатором за последние 12 месяцев.

Если общее увеличение арендной платы составляет не более 10% от минимальной суммы ежемесячной арендной платы, выплаченной в течение предыдущих 12 месяцев, домовладелец может направить арендатору 30-дневное уведомление об изменении условий аренды. [См. Форму № , первый вторник, ]

Однако, если общее увеличение арендной платы превышает 10%, домовладелец или управляющий недвижимостью должен уведомить арендатора об изменении условий аренды за 60 дней. [CC §827; см. первый вторник Форма 574]

Статья по теме:

Повышение арендной платы по помесячной оплате

30-дневное уведомление об изменении условий аренды за первый вторник. используется домовладельцем или управляющим недвижимостью, когда запрашивается повышение арендной платы на 10% или меньше. Он также используется для изменения любых других условий помесячной аренды жилья. Для нежилой недвижимости форма используется вне зависимости от суммы увеличения арендной платы или изменения любых других условий.[См. Форму № , первый вторник, ]

Помимо ссылки на договор аренды или просроченного договора аренды, подлежащего изменению, уведомление об изменении условий аренды за 30 дней предусматривает:

• изменение размера арендной платы;
• изменение платы за обслуживание мест общего пользования (CAM);
• изменение ответственности по оплате коммунальных услуг;
• дополнительный залог;
• выделение новых или дополнительных мест для некурящих; и
• место для внесения дополнительных изменений в условия аренды или договора аренды с истекшим сроком действия. [См. , первый вторник, , Форма 570]

Какой код причины изменения арендной платы. Одностороннее изменение арендной платы. Может ли арендодатель в одностороннем порядке увеличить квартплату

ВОПРОС: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения (недвижимого имущества) сроком на один год. В договоре предусмотрено право арендодателя увеличивать арендную плату два раза в год. Во сколько раз в течение срока действия такого договора арендодатель может увеличивать арендную плату?

ОТВЕТ: Согласно п. 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.Законом могут быть предусмотрены другие минимальные условия для пересмотра размера арендной платы по отдельным видам аренды, а также по аренде определенных видов имущества.
В пункте 21 «О некоторых вопросах практики применения норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» поясняется, что данное положение носит диспозитивный характер и допускает изменение по соглашению сторон условий договора аренды о размере арендной платы. чаще, чем один раз в год, в том числе в случае отсутствия указания на возможность такого изменения в самом договоре аренды.
Однако, если по закону или договору арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ Федерации, такое изменение может производиться им не чаще одного раза в год.
Таким образом, если договором аренды нежилого помещения (недвижимого имущества) предусмотрено право арендодателя увеличивать арендную плату в одностороннем порядке, то данное право может быть продано арендодателем не чаще одного раза в год.Если в договоре указано, что арендодатель имеет право изменять арендную плату более одного раза в год, то такое условие противоречит требованиям закона, поскольку арендодатель может изменять арендную плату более одного раза в год только с согласия арендатора. к такому изменению. Если арендодатель увеличивал аренду чаще, чем один раз в год, то арендатор имеет право оспорить такое увеличение аренды (условие договора) в суде.

Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что ставка аренды может быть установлена ​​в договоре аренды не только в фиксированной сумме, но и быть эквивалентной, например, определенной сумме в иностранной валюте (долларах или евро). .Такое определение размера арендной платы, как правило, практикуется в договорах долгосрочной аренды нежилых помещений (недвижимости) и направлено на устранение негативного влияния инфляции. В данном случае такое условие будет означать установление механизма расчета ренты, следовательно, изменение курса иностранной валюты (доллара или евро) не будет означать изменение (увеличение) размера ренты в договор аренды нежилого помещения (недвижимого имущества) в понимании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ПОСОВЕТУЙТЕ АДВОКАТ НЕДВИЖИМОСТИ:

Галина Ткаченко, начальник Юридического управления

Электронная почта: [электронная почта защищена]

Арендаторы при подписании договора аренды не всегда обращают должное внимание на фразу о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить арендную плату в связи с повышением курса доллара или изменением рыночной стоимости арендной платы». Но они не учитывают это в результате цена аренды может в конечном итоге удвоиться или даже больше.В этой статье будет обсуждаться, что может сделать арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы.

Что нужно знать арендатору?

1. В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной платой» поясняется, что «при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ. Кодекса Российской Федерации суды должны исходить из того, что в течение года условие договора должно оставаться неизменным, предусматривая фиксированный размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления.«

Если в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, такое условие может считаться недействительным со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для примера процитирую Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 февраля 2011 г. № ВАС-9525/10 по делу № А75-10558 / 2009:

.

«… Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс Российской Федерации) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может быть изменен на соглашение сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.Законом могут быть предусмотрены другие минимальные условия для пересмотра размера арендной платы по отдельным видам аренды, а также по аренде определенных видов имущества.

Кроме того, в соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор судебной практики по разрешению споров, связанных с арендной платой» п. 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кодекс Российской Федерации содержит императивную норму о периодичности изменения размера арендной платы, в связи с которой стороны не могут изменить или установить в договоре иное условие, кроме предусмотренного этой нормой. .. Следовательно, срок договора, предусматривающий возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, недействителен в силу статьи 168 ГК РФ как не отвечающий закону … »

Однако позже Пленум ВАС РФ постановлением № 73 от 17 ноября 2011 г. «О некоторых вопросах практики применения норм ГК РФ о договоре аренды» п.21:

«… В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (в этом случае законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы по отдельным видам аренды, а также по аренде отдельных видов имущества).

Данная норма является необязательной и допускает изменение по соглашению сторон условий договора аренды о размере арендной платы чаще, чем один раз в год , в том числе в случае отсутствия указания на возможность о таком изменении в самом договоре аренды.

Однако, если в соответствии с законом или соглашением арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (ГК РФ), то в значении пункта 3 статьи 614 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может проводиться им не чаще одного раза в год … ».

Таким образом, арендодатель получил право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но один раз в год.Остановлюсь на Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2015 г. № Ф05-15294 / 2014 по делу № А40-54476 / 14:

.

«… Согласно п. 6.1 договора, с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 № 2720/17, ставки аренды на помещения не подлежат изменению до 12.12. / 31/2011, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 6.5, 6.6 настоящего договора.

Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налога на имущество, налога с оборота пропорционально сумме их увеличения, но не чаще одного раза в год (п. 6.5 соглашения).

Суды установили, что истец неоднократно заявлял ответчику о ином увеличении арендной платы с приложением детального расчета и дополнительного соглашения, с которым последний не согласился, в связи с чем истец подал иск о внесении изменений. условия договора № 20/155 от 23.07.2008 в части арендной платы.

Суд, исследовав и оценив доказательства по делу, в том числе условия договора №20/155 от 23.07.2008, сделан вывод об отсутствии оснований для изменения арендных ставок, заявленных истцом в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что с 01.01.2014 арендная ставка увеличена с 3 872,04 руб. до 4 015 руб. за 1 кв. м в год для офисных площадей и от 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв.м в год на складские площади.

Противоречия в выводах суда указанной правовой позиции, а также неверного толкования судом норм материального права в настоящем деле коллегия судей не находит… ».

2. Отдельно хочу отметить договоры аренды, заключаемые на срок до года. Арбитражная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на срок менее одного года (равного году), изменению не подлежит. Например, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2009 г. № ВАС-10734/09 по делу № А12-15393 / 08-С28:

«… Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из позиции статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще раз в год.

Поскольку договор аренды заключен на срок менее года, размер арендной платы не может быть изменен.

Судебная апелляционная инстанция на основании условий договора правомерно изменила решение суда первой инстанции и взыскала сумму долга исходя из суммы арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора. .. ».

Также приведу в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 № Ф09-5670 / 10-С6 по делу № А71-14477 / 2009:

«… Обществом Главрыба (арендатор) и Обществом Айкай (субаренды) заключен договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 № 310/2009, согласно которому первый этаж нежилого помещения площадью Во временное владение и пользование компании «Айкай» передано 381,9 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул.Орджоникидзе, 4б, сроком с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно на организацию торговой деятельности.

Письмом от 08.06.2009 № 162 общество «Главрыба» проинформировало общество «Айкай» об увеличении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 рублей. 60 копеек.

Поскольку долг и пени не были уплачены компанией «Айкай» в полном объеме, компания «Главрыба» обратилась в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Рассмотрев и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательствами в материалах дела, суды пришли к обоснованному выводу о подтверждении наличия и основания задолженности ответчика перед истцом. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному соглашению по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ, на основании которого с учетом выплат, произведенных обществом айкай, был произведен перерасчет долга общества айкай… ».

1. Даже если между сторонами договора аренды было подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключенному на срок до года, или об изменении арендной платы во второй раз в год, такое соглашение может считается недействительным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского района от 19 ноября 2009 г. по делу № А11-2018 / 2009:

.

«… В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи).

В связи с тем, что гражданское законодательство разрешает изменять квартплату не чаще одного раза в год, суд справедливо признал недействительным (вопреки действующему законодательству) протокол №размер комиссии повышен второй раз в год. Таким образом, с 15 ноября 2008 г. повышения арендной платы не происходило, и ОАО «Саратовстройстекло» не имело права требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды с изменениями, внесенными дополнительным соглашением к нему от 12.10.2008 № 5, продолжает действовать до 31.12.2009.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется… ».

2. Арендатор может утверждать, что повышение арендодателем арендной платы в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.

Данное утверждение подтверждено Постановлением М Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 (с изменениями от 25 января 2013 г.) «О некоторых вопросах практики применения норм Гражданского Кодекс Российской Федерации о договоре аренды », п. 22:

.

«… Если при отсутствии государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда доказано, что в результате такого одностороннего изменения размер арендной платы увеличился. непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплаченных за аренду аналогичного имущества на данном участке за соответствующий период, и значительно их превысили, , что свидетельствует о том, что арендодатель злоупотребил своим правом, суд, на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ, отказывает в взыскании арендной платы в части, превышающей названные среднерыночные ставки. .. ».

В в качестве наглядного примера — Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу № А10-1405 / 2013:

«… Как следует из материалов дела, истец обосновал одностороннее увеличение арендной платы данными отчета ООО« АРТОКС »« Об оценке рыночной стоимости объекта оценки »от 20.08.2010 г. . 143 / 42-10 / 2.

Рассмотрев спор и оценив указанный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверных сведений о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований. Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и поэтому не принимал во внимание рынок, определенный в нем.Стоимость объекта оценки — годовая арендная плата за 1 кв.м складской площади, равная 1884 рубля без НДС.

На основании отчета № 617 об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, проведенной оценщиком ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» О. В. Слугиновой по определению Арбитражного суда г. Республики Бурятия судом первой инстанции установлена ​​фактическая рыночная стоимость права пользования спорным помещением на условиях аренды…

Результаты данной оценки не оспаривались лицами, участвующими в деле, и несоответствия данного заключения требованиям действующего законодательства не выявлено.

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, если при отсутствии государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя на в одностороннем порядке изменить его размер, то в случаях, когда доказано, что в результате такого одностороннего изменения он увеличился непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичной недвижимости в данном районе на соответствующий период, и значительно превысил их, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает в взыскании арендной платы сверх названных среднерыночных ставок.

На основании вышеизложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данном населенном пункте за соответствующий период. , значительно превысив их, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определенной рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в иске… ».

3. Если вы собираетесь только подписать договор аренды, а арендодатель настаивает на своем праве в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то попробуйте оговорить в договоре пределы изменения стоимости арендной платы или порядок расчета арендной платы. когда он увеличивается. Например, так: «Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на __% от суммы арендной платы, указанной в пункте ___ настоящего договора».

В противном случае арендодатель вправе увеличить арендную плату на любую сумму.

Постановление Федеральной антимонопольной службы по Северо-Западному округу от 28 января 2010 г. по делу № А05-7679 / 2009:

«… Из п. 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади Арендуемое помещение, а также повышение тарифов на коммунальные и другие расходы, в том числе на водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроэнергию.

Суды установили, и ответчик не оспаривал, что тарифы на водоснабжение и канализацию, на тепловую энергию, электричество были увеличены по сравнению с 2008 годом, и, соответственно, расходы арендодателя на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг увеличились.

Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям контракта, поскольку оно было произведено в произвольной сумме, а не пропорционально увеличенным расходам, был правомерно отклонен судами на том основании, что, учитывая в пункт 3. 1 договора возможность одностороннего увеличения размера арендной платы, стороны не предусмотрели такое увеличение пропорционально понесенным истцом расходам на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили размер Расчет применяется в случае одностороннего увеличения арендной платы.

Установив п. 3.1 договора цену договора в определенной денежной сумме, стороны также предусмотрели право арендатора в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы в случае повышения тарифов за пользование земельным участком. , тарифы на коммунальные услуги и другие расходы.

Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора … ».

Суммирую выше c сказал:

1. После получения извещения арендодателя об увеличении арендной платы все общение с ним должно осуществляться в письменной форме с отметками о получении документов (писем, уведомлений, договоренностей) уполномоченным лицом с указанием даты доставки или заказное письмо с уведомлением о вручении и списком вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.

2. Посмотрите, на какой срок заключен ваш договор аренды: если на период меньше или равный году, то срок договора аренды должен оставаться неизменным в течение года. Основываясь на информации в этой статье, дайте арендодателю мотивированный ответ на извещение о повышении арендной платы.

3. Определите, относится ли ваша ситуация к описанной в статье.

3.1. Если вы подписали договор, противоречащий действующему гражданскому законодательству, то обратитесь в суд для признания его недействительным.

3.2. Если вы видите, что арендная плата явно выросла непропорционально рыночным ставкам, проконсультируйтесь с оценщиком, чтобы установить фактическую рыночную стоимость сданного в аренду права использования собственности.

После этого письменно проинформируйте арендодателя о своей должности и приложите копию отчета оценщика.

Если арендодатель не пойдет вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием признать уведомление о повышении арендной платы недействительным и неприменимым. Например, Постановление Федеральной антимонопольной службы по Северо-Западному округу от 22 октября 2013 г. по делу № А05-8698 / 2012.

Отметив, что арендная плата может быть изменена в случае инфляции, не всегда возможно ее повысить. Уточнение типа: может быть изменено, гарантирует изменение в обязательном порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10). Основанием для изменения фиксированного размера арендной платы могут быть только объективные обстоятельства.К причинам увеличения арендной платы относятся: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, увеличение рыночной стоимости, определенной оценщиком, а также изменение индекса инфляции. В мире рыночных отношений, когда продавец хочет продать по более высокой цене, а покупатель хочет купить по более низкой цене, спорных вопросов можно избежать с помощью исключительно аргументированного, юридически и экономически точного контракта. Сроки контракта обычно не превышают 11 месяцев.

Возможно одностороннее повышение арендной платы

Анна: Подскажите, я заключаю договор с торговым центром на аренду помещения под отдел. В договоре не указывается периодичность и размер увеличения арендной платы. Проще говоря, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
Правда ли, что он может это делать не чаще 1 раза в 6 месяцев и не более 10%? И все же — у них есть стандартный договор, подписывать его или нет.Хочу прописать в договоре периодичность и размер изменения арендной платы. Могу ли я в этом случае полагаться на законодательство? Как лучше всего справиться с такой ситуацией? Спасибо.
Ответ: Здравствуйте, Анна! В соответствии с нормами ГК РФ об аренде (п. 3 ст. 614) размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные в договоре, но не чаще одного раза в год. .

Одностороннее изменение размера арендной платы

Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул.Орджоникидзе, 4б, сроком с 01. 04.2009 по 31.12.2009 включительно на организацию торговой деятельности. Письмом от 08.06.2009 № 162 общество «Главрыба» уведомило общество «Айкай» об увеличении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 рублей 60 копеек. Поскольку долг и пени не были уплачены компанией «Айкай» в полном объеме, компания «Главрыба» обратилась в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. Рассмотрев и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами в материалах дела суды пришли к обоснованному выводу о подтверждении наличия и основания задолженности ответчика перед истцом.

Повышение арендной платы хозяином

Наиболее распространенные с давних времен арендные отношения требуют внимательности и аккуратности при заключении договора. Сложности, спорные ситуации чаще всего возникают из-за того, что процедура повышения квартплаты не оговаривается тщательно.Право на изменение арендной платы принадлежит арендодателю в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае предварительное условие:

• соглашение сторон (чаще всего это касается сроков внесения изменений в договор),
• условия изменения порядка (одностороннее решение арендодателя об изменении суммы аренды может предусматривать письменное уведомление),
• срок не чаще одного раза в год, если нет других условий.

В условиях необходимости повышения арендной платы, например, резкого скачка инфляции, арендодатель начинает процесс изменения договорных требований. Возможен односторонний порядок такого изменения.

Может ли арендодатель в одностороннем порядке увеличить квартплату

Это только кажется, что в договорах аренды все просто и понятно. Эти договоры только на первый взгляд изучаются и осваиваются, как и Европа. Стоит включить в них неправильную формулировку — и начинаются настоящие африканские джунгли.

Повышение арендной платы с уведомлением … Традиционно считается, что арендодатель находится в более выгодном положении, чем арендатор. Возьмем, к примеру, право домовладельца на повышение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.

.

3 ст. 614 ГК РФ). Поскольку эта диспозитивная норма, т.е.е., правило, которое позволяет сторонам решать для себя, как вести себя в данной ситуации, тогда договор может включать правило о том, что арендодатель имеет право изменять арендную плату в одностороннем порядке.

Может ли арендодатель в одностороннем порядке увеличить квартплату

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 настоящей статьи). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договор, но не чаще одного раза в год (часть 3 того же Договора В связи с тем, что гражданское законодательство разрешает изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, суд по праву признал недействительным (вопреки действующего законодательства)протоколом повышена квартплата второй раз в год. Таким образом, с 15 ноября 2008 г. повышения арендной платы не происходило, и ОАО «Саратовстройстекло» не имело права требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Важно

ГК РФ прямо и безоговорочно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).Даже если в договоре указано иное, такое условие будет недействительным (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10). Если у вас есть задолженность по аренде. Если у вас есть задолженность по аренде, цивилизованный способ решить вопрос — обратиться в суд с иском о выселении и взыскании долга.

На практике для стимулирования должника к выплате долга используются другие методы, а именно: доступ в арендуемое помещение блокируется, а оставшееся в нем арендное имущество сохраняется.Сразу скажем, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.

Может ли арендодатель в одностороннем порядке увеличить квартплату

N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» поясняет, что «при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации суды должны исходить из того, что срок договора, который предусматривает за фиксированный размер арендной платы или порядок (механизм) ее расчета. Если в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, такое условие может считаться недействительным со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, процитирую Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 февраля 2011 г. № ВАС-9525/10 по делу № А75-10558 / 2009: «… согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс Российской Федерации) размер арендной платы, если иное не предусмотрено соглашением, может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные соглашением, но не чаще одного раза в год.

Внимание

Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда механизм ее расчета, указанный в договоре, предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности, изменения минимального размера оплаты труда или действующего законодательства (например, в связи с решением мэра города об изменении размера квартплаты). Тогда согласие арендатора на увеличение квартплаты и дополнительного согласования не требуется.Президиум ВАС РФ (Постановление от 26 января 2010 г. № 11487/09 и информационное письмо от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и арбитраж Суды (Постановления Федеральной антимонопольной службы по Дальневосточному округу от 09.03.2010 № F03-970 / 2010 и от 07.12.2009 № F03-6796 / 2009) считают, что такое повышение арендной платы, по сути, является выполнение условий договора аренды, согласованных сторонами.

Данное положение является диспозитивным и допускает изменение по соглашению сторон условий договора аренды о размере арендной платы чаще, чем один раз в год, в том числе в случае отсутствия указания на возможность такого изменение самого договора аренды. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ Кодекса Российской Федерации такое изменение может вноситься им не чаще одного раза в год. .. «Таким образом, арендодатель получил право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но один раз в год.
Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ« О пожарной безопасности »). Тогда на практике часто возникают споры между домовладельцы и арендаторы относительно того, кто за что отвечает. Собственники должны обеспечить своевременное выполнение требований пожарной безопасности, инструкций, нормативных актов и других законодательных требований государственных пожарных инспекторов, а арендаторы должны соблюдать требования пожарной безопасности для данного типа зданий (пп.10, 38 Правил пожарной безопасности в ППБ РФ. 01-03, утв.приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. № 313). Поэтому необходимо в договоре или в приложении к нему описать конкретный объем обязательств арендатора и арендодателя в области пожарной безопасности, что позволит четко установить ответственное лицо.
ВАЖНО: Простое повышение арендной платы арендодателю не является обязательным для арендатора.

Наиболее распространенные с давних времен арендные отношения требуют внимательности и аккуратности при заключении договора. Чаще всего возникают сложности, спорные ситуации, так как процедура повышения арендной платы оговаривается не тщательно. Право изменения арендной платы принадлежит арендодателю в соответствии с п. В этом случае обязательное условие:

• соглашение сторон (чаще всего это касается сроков внесения изменений в договор),
• условия изменения порядка (одностороннее решение арендодателя об изменении суммы аренды может предусматривать письменное уведомление),
• срок не чаще одного раза в год, если нет других условий.

В условиях необходимости повышения арендной платы, например, резкого скачка инфляции, арендодатель начинает процесс изменения договорных требований. Возможен односторонний порядок такого изменения. Отсутствие пункта об обязательном уведомлении арендатора приводит к недоразумениям, которые могут быть разрешены в соответствии с п. 1 ст., В котором говорится, что форма договора аренды и договор должны соответствовать и пройти процедуру регистрации с органы местного самоуправления. .. Повышение арендной платы подразумевает:

• письменное уведомление арендатора не менее чем за месяц до изменения срока аренды; отправлено заказным заказом или вручено лично на подпись;
• оформление дополнительного соглашения, в котором обязательно указываются пункты договора, утратившие силу, изменения вносятся детально;
• даже при отсутствии в договоре пунктов, предусматривающих изменение арендной платы, в соответствии с законодательством арендодатель может в одностороннем порядке увеличить ее.

Со стороны арендатора обоснование увеличения арендной платы может быть зафиксировано в самом договоре. Отметив, что арендная плата может быть изменена в случае инфляции, не всегда возможно ее повысить. Уточнение типа: может быть изменено, гарантирует изменение в обязательном порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Основанием для изменения фиксированного размера арендной платы могут быть только объективные обстоятельства. К причинам увеличения арендной платы относятся: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, увеличение рыночной стоимости, определенной оценщиком, а также изменение индекса инфляции.

В мире рыночных отношений, когда продавец хочет продать по более высокой цене, а покупатель хочет купить по более низкой цене, спорных вопросов можно избежать с помощью исключительно обоснованного, юридически и экономически точного контракта. Сроки контракта обычно не превышают 11 месяцев.

Возможно, юридическая консультация опытного специалиста по изменению типового договора избавит обе стороны от разрешения споров в суде.

Они получили вашу защиту: NLRB облегчает работодателям внесение изменений в одностороннем порядке

Работодатель не нарушает Закон о национальных трудовых отношениях (Закон), если коллективный договор предоставляет работодателю право предпринимать определенные действия в одностороннем порядке ( т.е , без лишних торгов с профсоюзом). Вопрос, представленный в этом деле, касался стандарта, который Совет должен применять, чтобы определить , дает ли коллективный договор работодателю такое право.

В течение многих лет Правление применяло стандарт «четкого и безошибочного отказа от прав», согласно которому работодатель будет признан нарушившим Закон, если только положение коллективного договора «конкретно не относится к типу решения работодателя», о котором идет речь »или упоминает тип фактической ситуации », представленной в деле.Правление отметило, что это не стандарт, применяемый судами (или арбитрами) при толковании коллективных договоров. Более того, несколько апелляционных судов прямо отвергли стандарт Совета «четкого и безошибочного отказа» и вместо этого приняли стандарт «покрывается контрактом» или «страхового покрытия контракта». Эти суды включают Апелляционный суд Соединенных Штатов по округу округа Колумбия, который по закону обладает полной юрисдикцией по пересмотру решений Совета.

Большинство Правления решило отказаться от стандарта «четкого и безошибочного отказа» и принять стандарт «покрытия контрактов». В рамках действия договора Совет будет изучать простой язык коллективного договора, «чтобы определить, были ли предпринятые работодателем действия в рамках компаса или объема договорных формулировок, предоставляющих работодателю право действовать в одностороннем порядке». В качестве примера Правление заявило, что «если соглашение содержит положение, которое в целом предоставляет работодателю право вводить новые правила и политики и пересматривать существующие, работодатель не будет нарушать Раздел 8 (а) (5) и (1). ) путем введения в одностороннем порядке новых правил посещаемости или безопасности либо путем пересмотра существующих дисциплинарных правил или правил доступа в нерабочее время.По мнению Совета, в обоих случаях «работодатель внесет изменения в рамки или объем положения контракта, предоставляя ему право действовать без дальнейших переговоров. Другими словами, при покрытии контракта Правление будет соблюдать соглашение сторон, и в каждом случае оно будет регулироваться ясными условиями соглашения ».

Однако Правление предупредило, что «если соглашение не распространяется на оспариваемые действия работодателя, и этот акт существенно, существенно и существенно изменил срок или условия найма, являющиеся обязательным предметом переговоров, работодатель нарушит Раздел 8 (a ) (5) и (1), если только он не продемонстрирует, что профсоюз ясно и безошибочно отказался от своего права вести переговоры об изменении или что его односторонние действия были привилегированными по какой-либо другой причине.Таким образом, в соответствии с недавно принятым тестом на покрытие контрактов, Совет сначала рассмотрит простой язык коллективного договора сторон, применяя обычные принципы толкования контрактов, а затем, если будет установлено, что оспариваемый акт не подпадает под действие , а не . компас или объем положения контракта, который предоставляет работодателю право действовать в одностороннем порядке, анализ является одним из отказа.

Правление также пришло к выводу о целесообразности применения нового стандарта задним числом. Таким образом, Правление будет применять стандарт покрытия контрактов во всех ожидающих рассмотрения делах об односторонних изменениях, когда определение того, нарушил ли работодатель Раздел 8 (a) (5), зависит от того, предоставила ли договорная формулировка работодателю право вносить изменения в спор.

Выводы

Дело MV Transportation даст некоторым работодателям право предпринимать односторонние действия в соответствии с коллективными договорами, которые они не могли принять ранее. Это также увеличивает важность переговоров по всеобъемлющим и конкретным положениям о правах управления, которые дают работодателям прерогативы управлять своим бизнесом так, как они считают нужным.

Можно ли изменить трудовой договор в одностороннем порядке?

Russell Advocaten B.V.
Амстердам, Нидерланды

Может ли работодатель изменить трудовой договор в одностороннем порядке? Имеет ли значение, согласились ли вы с положением об одностороннем изменении?

Одно из условий трудового договора, которое вы можете сделать, заключается в том, что вы как работодатель имеете право в одностороннем порядке изменять условия найма. Без такой оговорки вы, в принципе, не можете изменять трудовой договор без согласия работника.

На практике также возможно изменить условия найма в одностороннем порядке без оговорки об одностороннем изменении, но в этом случае это намного сложнее. И даже если вы согласовали пункт об одностороннем изменении, это не лицензия на произвольное изменение заключенных договоренностей.

Когда работодатель может применить пункт об одностороннем изменении? Что изменится, если вы не согласитесь с таким пунктом? Какие вопросы вы можете изменить в одностороннем порядке? И когда это разрешено?

Когда можно в одностороннем порядке изменить условия найма?

Работодатель может успешно применить положение об одностороннем изменении только при соблюдении следующих четырех условий:

1.Оговорка об одностороннем изменении согласована в письменной форме.
Оговорка об одностороннем изменении не может быть согласована устно. Таким образом, оговорка должна быть оформлена в письменной форме либо в трудовом договоре, либо в коллективном договоре, либо в любом другом документе, который является частью трудового договора, например, в руководстве для персонала или в договоре аренды. Кроме того, сотрудник должен был согласиться с пунктом.

2. Изменение касается условий найма, включенных в договор.
Пункт не предоставляет работодателю возможность добавлять новые условия найма, а только изменять существующие договоренности.Хотя не исключено, что основные условия найма (заработной платы) могут быть изменены в одностороннем порядке, на практике это будет касаться в основном условий найма, таких как схема отпусков или командировочные расходы.

3. Работодатель должен иметь значительную заинтересованность в изменении.
Существенная заинтересованность работодателя может быть коммерческой или организационной. Это может включать, например, снижение эксплуатационных расходов или реструктуризацию. В целом предполагается, что работодатель действительно заинтересован в этом, если совет предприятия одобрил изменение.Без этого разрешения работодателю будет сложно продемонстрировать существенный интерес к изменению.

4. Интерес работодателя превышает интерес работника.
Когда работодатель преодолеет три вышеупомянутых препятствия, наконец, произойдет балансирование интересов. Заинтересованность работодателя в изменении должна быть такой, чтобы заинтересованность работника в сохранении существующей ситуации уступила место.

Изменение условий найма без одностороннего изменения Статья

Если в трудовой или коллективный договор не было включено положение об одностороннем изменении, работодатель должен полагаться на внесение изменений с одобрения работника.Однако в некоторых случаях работодатель может изменить договор в одностороннем порядке. В соответствии с законом сотрудник должен вести себя как хороший сотрудник. Следовательно, он может отклонить разумное предложение своего работодателя только в том случае, если не может быть разумных оснований ожидать, что он согласится с изменением.

Основное отличие состоит в том, что в случае оговорки об одностороннем изменении, работник должен будет продемонстрировать, что работодатель применил ее неправильно. Если такой пункт отсутствует, бремя доказывания ложится на работодателя.Ему нужно будет доказать, что предложение разумно и что сотрудник не может просто его отклонить. Кроме того, работодатель должен указать изменившиеся условия, на основании которых он, как хороший работодатель, желает изменить трудовой договор.

Наш совет

• Включить в трудовой договор пункт об одностороннем изменении.
• Проконсультируйтесь с производственным советом или профсоюзами по поводу изменений условий найма.
• Обратитесь за юридической консультацией, если вы хотите изменить трудовой договор в одностороннем порядке.

Дополнительная информация

Хотите, чтобы мы разработали пункт об одностороннем изменении? Или вы хотите, чтобы мы оценили ваши стандартные трудовые договоры? Пожалуйста свяжитесь с нами.

---

Содержащаяся здесь общая информация предназначена только для ознакомления. Он не предназначен и не должен толковаться как юридическая консультация или юридическое заключение по каким-либо конкретным фактам или обстоятельствам.

Необоснованное вмешательство, влекущее за собой одностороннее нарушение работы коммунальных служб или других удобств арендодателем | Сара Тил Юридические услуги | Брамптон

Разрешено ли домовладельцу ограничивать или ограничивать использование коммунальных услуг?

Условия аренды или историческое поведение могут налагать на арендодателя обязанность предоставлять коммунальные услуги или удобства.Арендодатель, который изменяет порядок использования коммунальных услуг или удобств или доступ к ним, может быть признан виновным в необоснованном вмешательстве.

---

Понимание того, когда ограничение или ограничение использования коммунальных услуг или удобств является необоснованным вмешательством

Основы договорного права и, следовательно, право, которое применяется к аренде, включает принципы, которые запрещают стороне договора, такой как арендодатель, в одностороннем порядке изменять договор, то есть вносить изменения в условия договора без согласия другая сторона, например, арендатор.

Закон

Принципы договорного права, а также предписанные законом условия в рамках Закона об аренде жилых помещений , 2006 г. , S.O. 2006 г., глава 17 и , различные решения Совета арендодателей по прецедентному праву запрещают домовладельцу вмешиваться в использование коммунальных услуг, таких как тепло, гидро- и водоснабжение, а также препятствовать доступу к таким удобствам, как парковка, прачечная. , кондиционирование воздуха, среди прочего, после согласования условий аренды или иной договоренности об аренде.В соответствии с Законом об аренде жилых помещений от 2006 г. , где рассматривается вопрос о необоснованном вмешательстве, говорится:

Ответственность арендодателя за услуги

21 (1) Арендодатель ни в коем случае не должен во время пребывания арендатора съемной квартиры и до дня исполнения приказа о выселении арендатора отказывать в разумных поставках любых жизненно важных услуг, услуг по уходу или питания, которые он обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды или умышленно вмешиваться в разумные поставки любых жизненно важных услуг, услуг по уходу или продуктов питания.

Невыплата

(2) Для целей подраздела (1) считается, что домовладелец отказал в разумной поставке жизненно важных услуг, услуг по уходу или питания, если домовладелец обязан заплатить другому лицу за жизненно важные услуги, услуги по уходу или питание, домовладелец не платит требуемую сумму, и в результате неуплаты другое лицо отказывается от разумной поставки жизненно важных услуг, услуг по уходу или питания.

Арендодатель не препятствует разумному удовольствию

22 Арендодатель ни в коем случае не должен во время проживания арендатора арендуемой квартиры и до дня исполнения распоряжения о выселении арендатора существенно препятствовать разумному пользованию арендуемой единицей или жилым комплексом, в котором она расположена. для всех обычных целей квартиросъемщиком или членами его или ее семьи.

Как показано выше, Закон об аренде жилья , 2006 г. , запрещает арендодателю существенно вмешиваться в разумное использование арендуемой квартиры или арендного комплекса.Интересно, что запрет, запрещающий существенное вмешательство, сформулирован расплывчато и поэтому может применяться очень широко Советом арендодателей; и, соответственно, конкретные обстоятельства, при которых домовладелец может быть признан виновным в нарушении Закона об аренде жилых помещений , 2006 , многочисленны и разнообразны.

Неоправданное вмешательство в коммунальные услуги или удобства

Примеры включают:

Аренда без особых условий

Кроме того, даже если письменный договор аренды не содержал никаких указаний, то есть без указания каких-либо условий, об использовании удобств или коммунальных услуг, предыдущее поведение арендодателя и арендатора устанавливает, является ли использование удобства или полезности или становится , подразумеваемый срок договора аренды и найма. Это известно как принцип эстоппла по поведению, в то время как сторонам договора, таким как домовладелец и арендатор, запрещено законом произвольно и в одностороннем порядке изменять правила, касающиеся поведения, которое ранее было разрешено.

Принцип эстоппеля посредством поведения, применимого к использованию коммунальных услуг или удобств, когда в договоре аренды ничего не говорится об коммунальных услугах или удобствах, было хорошо объяснено Советом арендодателей арендодателей в деле P.T. против В.Р. и др. , CET-74735-18 (Re), 2018 CanLII 88578 (ON LTB), где было указано:

11.Вопрос, который я должен рассмотреть здесь, заключается в том, серьезно ли арендодатели вмешались в разумное пользование арендуемой единицей или жилым комплексом Арендатором или членом семьи Арендатора со стороны Арендодателя мужского пола, требующего от Арендатора и ее гостей получения его разрешения на им припарковаться на двух свободных местах, которые она использовала около 4 лет до сентября 2016 года, и оформить билеты на машину дочери Арендатора и машину гостя Арендатора.

12.Обследование участка, представленное арендодателем, показывает, что есть много места для парковки вдоль восточной стороны дома арендодателя, не заходя на полосу отчуждения, которая является тупиком.

13. Действительно, фотография автомобиля, припаркованного рядом с домом арендодателя, показывает, что он находится не на полосе отвода, и тем не менее именно там, по-видимому, припарковалась дочь арендатора, когда ее в течение 3 часов задерживал арендодатель мужского пола. в конце января 2018 года. Мужчина-домовладелец позвонил в городской отдел контроля за парковкой, чтобы оформить билет на машину дочери арендатора, но, поскольку она присутствовала, сотрудник правоохранительных органов отказался это сделать.

14. В договоре аренды ничего не говорится о парковке гостями или жильцами Арендатора. Однако изучение поведения сторон свидетельствует о том, что существовала давняя и до недавнего времени неоспоримая практика размещения гостей Арендатора на территории собственности.

15. В деле Feather v. Bradford (Town) Апелляционный суд Онтарио кратко изложил следующие общие принципы эстоппеля по поведению:

[56] Общий принцип эстоппеля по представительству удачно изложен в книге Джилл Э.Мартин, Хэнбери и Мартин: Modern Equity 16-е изд. (Лондон: Sweet & Maxwell, 2001), стр. 891:

[A] Лицо, которое делает недвусмысленное представление, словами, поведением или молчанием, существующего факта и заставляет другую сторону действовать в его сдерживание, полагаясь на представление, не будет впоследствии разрешено действовать несовместимо с это представление. [Курсив мой.]

16. Своим поведением Арендодатели предоставили Арендатору право на свободные парковочные места для ее автомобиля и автомобилей ее гостей.Опираясь на это представление, мужчина-Арендодатель лишен права требовать разрешения отозвать это право четыре года спустя.

17. Следовательно, я также обнаружил, что, по крайней мере, в прошлом году арендодатели существенно препятствовали разумному использованию арендуемой квартиры для всех обычных целей Арендатором и сыном Арендатора, когда он был арендатором съемной квартиры, требуя соблюдения произвольным правилам в отношении парковки для Арендатора и ее гостей, включая членов ее семьи, вопреки давно установившейся практике, согласно которой Арендатор «имеет два парковочных места для себя, а ее гости и гости могут припарковаться позади ее автомобиля.

Законодательные изменения

Когда домовладелец желает внести изменения в договор аренды на законных основаниях и сделать это таким образом, чтобы сократить количество услуг, коммунальных услуг или аменититов, ранее предоставленных арендатору, арендодатель может сделать предложение о снижении арендной платы в обмен на снижение арендной платы. услуги, коммунальные услуги или удобства. Если арендатор принимает предложенное соглашение без ненадлежащего влияния или ненадлежащего принуждения, и предлагаемое соглашение соответствует закону, то изменение становится законным; однако, как объяснялось выше, домовладельцу запрещается вносить изменения в одностороннем порядке.Что касается требования о снижении арендной платы в качестве компенсации за уменьшенные услуги, коммунальные услуги или удобства, и только по соглашению с арендатором, Закон о жилищной аренде 2006 г., и O. Reg. 516/06 в качестве общего правила к Закону, укажите:

Уменьшение услуг и др.

125 Арендодатель должен уменьшить арендную плату, взимаемую с арендатора за съемную единицу, как это предписано, если арендодатель и арендатор соглашаются, что арендодатель перестанет предоставлять что-либо, указанное в подразделе 123 (1) в отношении использования арендатором арендуемой квартиры. Блок.

Предписанные услуги, удобства и т. Д.

16. (1) Для целей подраздела 123 (1) и статьи 125 Закона предусмотрены следующие услуги, удобства, привилегии, помещения или вещи:

1. Кабельное телевидение.

2. Спутниковое телевидение.

3. Кондиционер.

4.Дополнительное электричество для кондиционера.

5. Дополнительное электричество для стиральной или сушильной машины в арендуемой квартире.

6. Плагины Blockheater.

7. Шкафчики или другое место для хранения вещей.

8. Тепло.

9. Электричество.

10. Услуги водоснабжения и канализации, кроме капитальных работ.

11.Площадь.

12. Налоги на недвижимость в отношении участка под передвижной дом или дома для аренды земли.

(1.1) В случае, когда статья 137 (3) (c) или 138 (1) (b) Закона требует, чтобы арендодатель уменьшил арендную плату за съемную единицу, правила снижения арендной платы, предписанные для этих целей пункта 137 (3) (c) или 138 (1) (b) Закона применяются вместо требований, изложенных в частях (2) — (5).

(2) Если существует соглашение в соответствии с подразделом 123 (1) или статьей 125 Закона, максимальное увеличение арендной платы или минимальное уменьшение арендной платы должно быть фактической стоимостью для арендодателя услуги, объекта, привилегии, жилья или вещь, кроме площади пола, которая является предметом соглашения, или, если фактическая стоимость для арендодателя не может быть установлена ​​или если арендодатель не несет никаких затрат, разумная сумма, основанная на стоимости услуги, объекта, привилегии , жилье или вещь.

(3) Если соглашение согласно подразделу 123 (1) или статье 125 Закона заключается в предоставлении или прекращении предоставления площади, максимальное увеличение арендной платы или минимальное уменьшение арендной платы должно быть пропорционально изменению площади пола.

(4) Если сумма, определенная в соответствии с подразделом (3), была бы необоснованной с учетом характера и качества добавленной или удаленной площади, максимальное увеличение арендной платы или минимальное уменьшение арендной платы должно быть разумной суммой, основанной на характер и качество площади пола и степень изменения площади пола.

(5) Несмотря на пункты (2), (3) и (4), где услуга, средство, привилегия, жилье или вещь были предоставлены в соответствии с предыдущим соглашением в соответствии с разделом 123 Закона, раздел 132 Арендатора Закон о защите, 1997 год , раздел 46 Закона о контроле за арендной платой , 1992 год или подраздел 96 (4) Закона о регулировании арендной платы за жилую недвижимость , минимальное уменьшение арендной платы при прекращении предоставления услуги, объекта, привилегии, проживания или вещь будет равна,

(a) самая последняя сумма отдельной платы за услугу, средство, привилегию, проживание или вещь; или

(b) если нет отдельной платы, увеличение арендной платы, которое арендодатель взял, когда услуга, средство, привилегия, жилье или вещь были впервые предоставлены, скорректированное на процентное увеличение арендной платы, взимаемой за арендуемую единицу от дата, когда услуга, средство, привилегия, жилье или вещь были впервые предоставлены, до даты, когда домовладелец прекратил их предоставлять.

Сводный комментарий

Арендодатель, который пытается удалить, нарушить, ограничить или ограничить доступ или использование услуг, коммунальных услуг или удобств, которые были специально предусмотрены в договоре аренды или которые отсутствовали в договоре аренды, но все же были предоставлены исторически, делает это незаконно и с риском быть признанным нарушающим раздел 21 или раздел 22 Закона об аренде жилых помещений, 2006 .

Узнать больше About
Отказ от удобств .