Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Комментарий к ст. 181 ГК РФ
1. В своей первоначальной редакции, действовавшей с 1 января 1995 г. по 25 июля 2005 г., комментируемая статья устанавливала специальные сроки исковой давности: для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки — 10 лет, а для требования о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности — 1 год.
Причины, по которым законодатель столь различно подходил к установлению сроков заявления требования по оспоримым и ничтожным сделкам на первый взгляд легко объяснимы и оправданны. Ничтожные сделки являются недействительными независимо от признания их судом таковыми, а лежащие в основе их недействительности дефекты, как правило, неустранимы и нарушают публичный интерес. Кроме того, многие из ничтожных сделок социально опасны. Поэтому необходим достаточно длительный срок, в течение которого могут быть устранены последствия, связанные с их ничтожностью.
В отличие от них оспоримые сделки нарушают интересы только участников этих сделок и поэтому считаются действительными, если не будут оспорены одним из участников. Интересы гражданского оборота требуют, чтобы возможность этого была предельно ограничена во времени. Вместе с тем у потерпевшего должно быть достаточное время для защиты своих интересов, нарушенных оспоримой сделкой. По мнению законодателя, годичный срок является для этого вполне достаточным.
Однако, учитывая известную произвольность в отнесении недействительных сделок к числу оспоримых и ничтожных (подробнее об этом см. коммент. к ст. 166 ГК), установление по отношению к ним таких различных по продолжительности сроков давности вряд ли было оправданным.
Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принятым по инициативе Президента РФ, комментируемая статья изложена в новой редакции. Главным новшеством стал отказ от специального (10-летнего) срока давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, комментируемая статья ныне сформулирована более корректно, так как ранее создавалось впечатление, что с истечением исковой давности лицо лишается самого права на предъявление иска.
2. Установленный ст. 181 (в редакции ФЗ от 21 июля 2005 г.) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный ГК срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу ФЗ от 21 июля 2005 г. Последний вступил в силу со дня его официального опубликования в «Российской газете» от 26 июля 2005 г. Это означает, что если до 26 июля 2005 г. прошло более трех лет с момента начала течения исковой давности по требованию о применении последствий не действительности ничтожной сделки, данное требование должно считаться задавненным, однако лишь при условии, что иск не был заявлен. Напротив, если соответствующий иск был предъявлен до 26 июля 2005 г., хотя и не был на эту дату рассмотрен судом по существу, производство по нему должно продолжаться в общем порядке.
3. Комментируемая статья по-разному определяет не только продолжительность, но и начало течения исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.
В первом случае давность начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки. Это означает, что в данном случае не действует общее правило ст. 200 ГК о том, что давность течет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Кроме того, закон в этом плане не придает значения тому, когда была совершена сделка. Наконец, если не началось исполнение ничтожной сделки, не началось и течение исковой давности для требования о применении последствий ее недействительности.
Во втором случае, напротив, в основном действует общее правило о начале течения исковой давности, т.е. ее начало привязано к субъективному моменту — дню, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для признания сделки недействительной. Лишь для сделок, совершенных под влиянием насилия или угрозы, годичный срок исчисляется со дня их прекращения, т.е. с момента, когда угроза миновала, насилие прекратилось и т.п.
4. Статья 181 в своей новой редакции вновь оставляет открытым вопрос о сроке давности для требования о признании ничтожной сделки недействительной. В настоящее время теоретически возможны два варианта ответа на него, а именно что:
а) давность по данному требованию является такой же, что и по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, т.е. три года. Данное решение базируется на близости рассматриваемых требований и, как следствие, необходимости одинакового подхода к сроку их заявления, а также на том, что в этом случае применяется общий срок исковой давности, составляющий три года;
б) требование о признании сделки ничтожной может быть заявлено независимо от времени ее совершения и исполнения. Иными словами, на это требование не распространяется исковая давность. Данный вывод представляется наиболее оправданным с теоретической точки зрения, поскольку требование о признании сделки ничтожной представляет собой установительное притязание, которое по самой своей природе не подвержено какой-либо давности (подробнее об этом см. коммент. к ст. 208 ГК).
Судебная практика по статье 181 ГК РФ
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 308-ЭС15-12864 по делу N А15-1976/2014Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.04.2019 по делу N 309-ЭС18-16403, А50-10758/2017
Ссылаясь на положения Закона N 57-ФЗ, статей 166, 168, 181, 195, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), суды отказали в удовлетворении заявленных требований по основанию пропуска срока исковой давности.
Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2019 N 310-ЭС18-23137 по делу N А09-725/2017
Отказывая в иске, суды руководствовались статьями 181, 196, 197, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.
Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 310-ЭС18-23944 по делу N А84-2909/2017
В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Определение Верховного Суда РФ от 28.01.2019 N 304-ЭС18-23754 по делу N А45-37651/2017
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт поставки нефтепродуктов с целью решения вопросов местного значения в границах соответствующего муниципального образования (закупка нефтепродуктов для котельной в целях удовлетворения нужд населения по отоплению), учитывая, что, заключая договор поставки, администрация приняла на себя все права и обязанности, определенные этим договором, образовавшаяся задолженность получателя товара взыскана солидарно с ООО «Тепло» и администрации по делу N А45-15027/2015, а в рамках рассмотрения дела N А45-17438/2014 сторонами договора поставки заключено мировое соглашение, которое утверждено судом, и судебные акты вступили в законную силу, руководствуясь положениями статей 1, 8, 166, 167, 168, 181, 199, 200, 322, 323, 421, 532, 363 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 115 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статьей 6 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении», разъяснениями, изложенными в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суды пришли к выводу о недопустимости заявленного требования, нарушающего положения статьи 16 АПК РФ, и, по сути, направленного на возврат денежных средств, взысканных по решению суда, установив также пропуск срока исковой давности, о применении которой заявлено ООО ТК «Нафтатранс плюс».
Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 301-ЭС18-24631 по делу N А29-3044/2017
Отклоняя заявление общества о пропуске товариществом срока исковой давности и удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 10, 53, 166, 168, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришли к выводу о том, что правление товарищества, к компетенции которого отнесено совершение сделок от имени последнего, решения о заключении спорного договора не принимало, а прежний председатель правления товарищества, подписавший спорный договор, не был заинтересован в его оспаривании.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 307-ЭС18-23510 по делу N А52-5384/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 72, 79, 219 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статей 1, 6, 8, 31, 64 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановления Правительства Российской Федерации от 04.02.2015 N 99 «Об установлении дополнительных требований к участникам закупки отдельных видов товаров, работ, услуг, случаев отнесения товаров, работ, услуг к товарам, работам, услугам, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только поставщики (подрядчики, исполнители), имеющие необходимый уровень квалификации, а также документов, подтверждающих соответствие участников закупки указанным дополнительным требованиям», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали иск обоснованным.
Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 306-ЭС18-23357 по делу N А65-4836/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 10, 15, 166, 168, 178, 181, 199, 309, 310, 611, 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дел N А65-12289/2016, А65-21518/2016 не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 302-ЭС18-24094 по делу N А58-7140/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 181, 195, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о пропуске Алексеевым В.И. срока исковой давности по настоящему требованию.
Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 305-ЭС18-24205 по делу N А41-11335/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 168, 181, 199, 421, 572, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о том, что оспариваемая сделка регулирует исключительно частные правоотношения и не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем является оспоримой; истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной; предоставление торговой премии не может рассматриваться в качестве сделки дарения либо прощения долга, поскольку получение указанной премии обусловлено совершением покупателем встречных действий, связанных с покупкой товара по договору поставки, являющемуся возмездной сделкой.
Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 304-ЭС18-24278 по делу N А27-12750/2015
Разрешая обособленный спор, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 10, 167, 168, 170, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 61.2, 61.6, 213.32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», исходили из мнимости оспариваемой сделки, совершенной со злоупотреблением правом в ущерб интересам кредиторов с целью исключения возможности обращения взыскания на имущество должника путем формальной смены собственника.
Когда начинает течь срок исковой давности по признанию сделки ничтожной
Итак, поставим следующий вопрос: «когда начинает течь срок исковой давности по признанию сделки ничтожной, если иск предъявляет сторона, которая не является стороной данной сделки».
Сначала немного истории норм о сроках исковой давности по признанию сделок недействительными. Напомним, что нормы об исковой давности по признанию сделок недействительными сдержаться не в главе ГК РФ о сроках исковой давности, а в главе, посвященной недействительности сделок.
Ч.1 ст. 180 ГК РФ в старой редакции предусматривала следующее:
Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Из данной редакции следовало, что она распространяется и на третье лицо, которое не участвовало в совершении сделки и, более того, могло и не знать о её заключении и исполнении. В случаях внеконкурсного оспаривания сделок, совершенных должниками, или оспаривания сделок в рамках процедур банкротства, истцы узнают о том, что сделка имеет признаки, например, мнимости, как правило, спустя продолжительное время после её исполнения. Подобный подход законодателя в части момента начала течения срока исковой давности к ничтожным сделкам противоречил общему правилу о том, что сроки исковой давности начинают течь с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Очевидно, что законодатель просто забыл, что сделки могут затрагивать права третьих лиц, которые могут даже не знать о том, что они заключены и началось их исполнение.
В 2013 году ошибка была исправлена и была принята новая редакция ч.1 ст. 180 ГК РФ, в которой говорится следующее:
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В деле, по которому СКЭС ВС РФ исследовал данный вопрос, иск о признании сделки ничтожной и признании требования кредитора отсутствующим в рамка процедуры банкротства заявила ФНС. В данном деле якобы исполнение мнимой сделки, которого по мнению ФНС и вовсе не было, имело место в 2011 году. Узнала же ФНС о данной сделке и о признаках её мнимости только после вступления в дело о банкротстве.
Итак, перейдем к правовой позиции, изложенной в определении, которая в общем совершенно проста. очень странно, что АС Северо-Западного округа допустил ошибку в применении норм о сроках исковой давности по признанию сделок ничтожными.
В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.05.2019 N 307-ЭС16-3765 по делу N А66-4283/2014 говорится следующее:
Судебная коллегия не находит оснований считать пропущенным срок исковой давности.
В соответствии с ранее действовавшим законодательством начало течения трехлетнего срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной определялось не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки независимо от того, кем предъявлен иск (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 100-ФЗ)).
Впоследствии положения гражданского законодательства о сроках исковой давности и правилах их исчисления были изменены Законом N 100-ФЗ. Согласно действующей в настоящее время редакции пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса при предъявлении иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Новые правила о сроках давности применяются, в частности, к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).
В рассматриваемом случае формальное исполнение договора купли-продажи 75-процентного пакета акций началось в октябре 2011 года. Трехлетний срок исковой давности, предусмотренный ранее действовавшим законодательством, к сентябрю 2013 года не истек, поэтому к заявлению ФНС России подлежат применению правила об исчислении срока исковой давности, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса в редакции Закона N 100-ФЗ.
Так как право на предъявление третьим лицом (кредитором) иска о признании сделки ничтожной в данном случае связано не с самим фактом заключения договора купли-продажи и его исполнением как обычной сделки, отражающей подлинную волю участников, а с наступлением последствий от искусственно созданной сторонами видимости исполнения и имеет своей целью устранение этих последствий, то по смыслу действующей редакции пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса начало течения срока давности определяется моментом, с которого третье лицо должно было узнать о формальном характере начала исполнения мнимого договора.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела, мнимый характер начала исполнения договора купли-продажи мог быть обнаружен независимым участником оборота только после возврата 75-процентного пакета акций, то есть после совершения действий, которые могли породить у него разумные сомнения по поводу того, что в действительности никакого исполнения не было.
Фактический возврат акций состоялся после принятия Арбитражным судом Тверской области решения по делу N А66-12280/2012 (после 20.03.2013). О возврате акций Федеральная налоговая служба могла узнать после возникновения у нее права на ознакомление с поданным в рамках настоящего дела о банкротстве заявлением общества о признании Осташковского завода несостоятельным (после 12.11.2014 (определение Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по делу N А66-12280/2012)). Заявление о признании договора купли-продажи ничтожным подано в суд 28.09.2017, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Исковая давность в спорах по признанию сделок недействительными Текст научной статьи по специальности «Право»
Мелконян Д.А.
исковая давность в спорах по признанию сделок недействительными
цель: Исследование специфики применения исковой давности в спорах по признанию сделок недействительными в российском гражданском праве.
Методология: Использовались формально-юридический метод, нормативно-догматический анализ.
Результаты: В данной статье проанализированы особенности применения исковой давности в спорах по признанию сделок недействительными. Подчеркивается важность исковой давности как института российской цивилистики. Основное внимание уделяется проблемным аспектам в определении исковой давности сделок в российском гражданском законодательстве. Автор обращает внимание на сложность определения сроков исковой давности, существующие в Гражданском кодексе РФ противоречия, рассматривает вопрос о возможности применения исковой давности третьими лицами. По мнению автора, вопросы применения исковой давности в российском законодательстве нуждаются в углублении и совершенствовании.
Новизна/оригинальность/ценность: Настоящая статья имеет существенную научно-практическую ценность, поскольку посвящена важной для российского гражданского права проблематике исковой давности в спорах о недействительности сделок. Разрешение существующих противоречий представляется важной задачей в направлении развития и совершенствования отечественного гражданского законодательства.
Ключевые слова: сделка, исковая давность, недействительность сделки, ничтожная сделка, оспоримая сделка, гражданское право.
Melkonyan D.A.
the statute of limitations in disputes ON THE RECOGNITION OF TRANSACTIONS AS INVALID
purpose: To study the specifics of the application of limitation of actions in disputes on the recognition of transactions as invalid in Russian civil law.
Methodology: We used a formal legal method, normative and dogmatic analysis.
Results: In this article, features of the application of limitation of actions in disputes on the recognition of transactions as invalid are analyzed. The importance of statute of limitations as an institution of Russian civil law is underlined. The main attention is paid to the problematic aspects in determining the limitation of actions in Russian civil law. The author draws attention to the complexity of determining the limitation periods, the existing contradictions in the Civil Code of the Russian Federation, and considers the issue of the possibility of applying limitation of actions by third parties. In the author’s opinion, the issues of applying limitation of actions in the Russian legislation need to be deepened and improved.
Novelty/originality/value: This article is of considerable scientific and practical value, since it is devoted to the issue of limitation of actions in disputes on invalidity of transactions, important for Russian civil law. Resolution of existing contradictions is an important task in the direction of development and improvement of domestic civil legislation.
Keywords: transaction, limitation of actions, invalidity of transaction, insignificant transaction, disputable transaction, civil law.
Признание сделок недействительными — довольно распространенная процедура в российской и мировой юридической практике. Анализ судебной практики показывает, что в современной России растет количество судебных споров о недействительности договоров и сделок, в том числе рассматриваемых в арбитражных судах. С одной стороны, внушительное количество недействительных сделок представляет собой определенную опасность для общества и рыночных отношений, тем более, что к недействительности сделки часто апеллируют субъекты гражданского права, пытающиеся уклониться от исполнения
возложенных на них обязательств, ссылаясь на то, что сделка якобы была недействительной. С другой стороны, возможность признания сделки недействительной позволяет защитить гражданские права лиц, чьи охраняемые законом интересы нарушаются в результате такой сделки.
В отечественной юридической литературе существует достаточно обширное количество работ, посвященных анализу как недействительных сделок в целом, так и такого важного института законодательства, как исковая давность. Ряд исследователей обращает внимание на большое количество противоречий в применении исковой
eurasian
> 5 (30) 2017 <
advocacy
давности в гражданском процессе [5]. Например, в Гражданском кодексе РФ хаотично употребляются понятия «недействительность» и «ничтожность» сделки, причем наблюдается пересечение данных понятий [6].
Конституция РФ гарантирует гражданам РФ право на судебную защиту. Субъекты гражданского права должны иметь возможность добиться отмены незаконной сделки даже спустя определенное время после ее заключения, для чего в законодательстве и фигурирует понятие исковой давности. Статья 195 Гражданского кодекса РФ определяет исковую давность как «срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено».
Исковая давность, по мнению ряда исследователей, имеет как материально-правовую, так и процессуальную природу [2]. Хотя первостепенное значение отводится материально-правовой составляющей исковой давности, процессуальные аспекты также имеют очень большое значение. Несмотря на гарантированное право на судебную защиту, для стабильности гражданского оборота оспаривание сделок должно иметь некоторые временные ограничения, которые обеспечиваются институтом исковой давности.
Определение сроков исковой давности -очень сложная и многогранная проблема, что и объясняет актуальность ее исследования для отечественной юридической науки. Перед тем, как обратиться непосредственно к рассмотрению данного вопроса, необходимо отметить, что недействительные сделки согласно российскому законодательству разделяются на ничтожные и оспоримые. Квалификация ничтожных сделок не представляет особой сложности, равным образом, как и исковой срок давности. Поскольку ничтожная сделка недействительна априори, срок давности по ничтожным сделкам исчисляется с момента их совершения, вне зависимости от иных субъективных факторов.
Главными критериями ничтожности сделки являются, во-первых, нарушение этой сделкой существующих в законодательстве запретов, а во-вторых, подпадание под нормативно-правовые акты, указывающие ничтожность данных сделок. Соответственно, судебные дела в отношении ничтожных сделок рассматриваются, в том числе, и по правилам особого производства.
Более сложным представляется определение исковой давности в оспоримых сделках. Согласно ст. 166 ГК РФ недействительность оспоримой сделки признается судом в том случае, если данная сделка нарушает гражданские права оспари-
вающего ее лица. Именно противоречие правам и законным интересам третьих лиц позволяет провозгласить сделку недействительной [4].
Статья 181 ГК РФ предусматривает различные сроки исковой давности для ничтожных и оспоримых сделок. Для ничтожных сделок срок исковой давности составляет три года, тогда как для оспоримых — всего один год. Течение срока давности по оспоримой сделке исчисляется с того момента, как были осуществлены действия, под влиянием которых лицо согласилось на заключение оспоримой сделки, либо с момента осведомления лица, опротестовывающего сделку, о том, что она может быть признана недействительной.
Для того чтобы был установлен срок исковой давности, суд должен определить, является ли сделка оспоримой или ничтожной. Мы согласны с точкой зрения Б.Х. Габоева, который разделяет ничтожные и оспоримые сделки в зависимости от основания недействительности [1, с. 7]. Заключение ничтожных сделок нарушает общественную волю, выраженную законодательно, а оспоримых сделок — волю определенного лица. В некоторых случаях заявление о пропуске срока исковой давности может рассматриваться как недобросовестное действие, что повлечет отказ суда от удовлетворения данного требования [3].
Определение исковой давности по оспоримым сделкам на практике сталкивается с целым рядом проблем.
Во-первых, это препятствия для защиты интересов лиц, не знавших или не имевших возможности знать о нарушении их гражданских прав в результате сделки. Такая ситуация становится возможной благодаря использованию объективного критерия исковой давности. Исправление существующей ситуации возможно посредством совершенствования гражданского законодательства за счет ограничения применения объективного критерия исковой давности для названной выше категории лиц.
Объективный критерий исковой давности должен применяться в отношении лиц, осведомленных (или имевших возможность осведомления) о нарушении своих прав и охраняемых законом интересов в процессе совершения сделки. Соответственно, исковая давность в отношении лиц, не имевших возможности узнать о нарушении их гражданских прав, должна наступать лишь после того, как эти лица узнали о произошедших нарушениях или о проведении нарушившей их права сделки.
Во-вторых, в действующем Гражданском кодексе РФ недостаточно проработан вопрос о
евразийская
5 (30) 2017
адвокатура
восстановлении пропущенных сроков исковой давности при рассмотрении оспоримых сделок. В результате даже при наличии очевидных обстоятельств, препятствовавших своевременному обращению лица, чьи права были нарушены, в суд, в случае пропуска сроков исковой давности законные права и интересы лица оказываются незащищенными.
В настоящее время ст. 205 ГК РФ допускает восстановление исковой давности в случае признания причины пропуска срока исковой давности уважительной. К уважительным причинам относятся тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность истца и т. д. Уважительными причины пропуска срока исковой давности признаются в том случае, если они имели место в течение последних шести месяцев срока давности.
Очевидно, что данная норма препятствует защите прав граждан в целом ряде споров о недействительности сделок. Поэтому целесообразным представляются пересмотр и корректировка данной нормы посредством внесения изменений в статью 205 Гражданского кодекса РФ, в первую очередь, в сторону большей конкретизации обстоятельств, позволяющих восстановить срок исковой давности. Вместе с тем целесообразно все же ввести максимально возможный срок восстановления исковой давности, что позволит осуществлять более эффективное регулирование гражданского оборота.
Еще один важный момент — возможность применения исковой давности третьими лицами, не являющимися участниками спора. До недавнего времени такая возможность исключалась, пока не было принято Постановление Пленума Верховного Суда от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности». В нем подчеркивается, что заявление о пропуске срока исковой давности может сделать третье лицо, но в том случае, если удовлетворение иска к ответчику влечет за собой перспективу предъявления ответчиком регрессивного требования или требования о возмещении убытков к третьему лицу. Но и это решение является проблематичным, поскольку: 1) в случае определенных
действий должника исковая давность к третьему лицу возобновится; 2) усложняется положение истца, поскольку право третьего лица заявлять об исковой давности может войти в противоречие с защитой его прав и интересов. Таким образом, видятся необходимыми пересмотр данной меры и принятие нормы, в большей степени отвечающей интересам сторон.
Пристатейный библиографический список
1. Габоев Б.Х. Признание оспоримых сделок недействительными: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Владикавказ, 2010.
2. Грибков Д.А. Исковая давность и сроки обращения в суд в гражданском судопроизводстве. М., 2009.
3. Демкина А.В. Некоторые проблемы в правоприменении по срокам исковой давности // Российская юстиция. 2016. № 4. С. 29-32.
4. Кагальницкова Н.В. Теоретико-правовые проблемы разграничения ничтожных и оспоримых сделок в гражданском праве // Вестник Волгоградского госуниверситета: Серия 5: Юриспруденция. 2015. № 1 (26). С. 104-109.
5. Романчук С.В. Коллизии института исковой давности в гражданском праве Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. СПб., 2011.
6. Эрделевский А.М. О некоторых вопросах исковой давности // Журнал российского права. 2015. № 3. С. 58-64.
References (transliterated)
1. Gaboev B.H. Priznanie osporimyh sdelok nedejstvitel’nymi: avtoref. dis. … kand. jurid. nauk. Vladikavkaz, 2010.
2. Gribkov D.A. Iskovaja davnost’ i sroki obrashhenija v sud v grazhdanskom sudoproizvodstve. M., 2009.
3. Demkina A.V. Nekotorye problemy v pravoprim-enenii po srokam iskovoj davnosti // Rossijskaja justicija. 2016. № 4. S. 29-32.
4. Kagal’nickova N.V. Teoretiko-pravovye problemy razgranichenija nichtozhnyh i osporimyh sdelok v grazh-danskom prave // Vestnik Volgogradskogo gosuniversite-ta: Serija 5: Jurisprudencija. 2015. № 1 (26). S. 104-109.
5. Romanchuk S.V. Kollizii instituta iskovoj davnosti v grazhdanskom prave Rossijskoj Federacii: dis. … kand. jurid. nauk. SPb., 2011.
6. Jerdelevskij A.M. O nekotoryh voprosah iskovoj davnosti // Zhurnal rossijskogo prava. 2015. № 3. S. 58-64.
Срок давности для признания сделки недействительной |corprf.ru
Сделка (договор) может быть признана недействительной в исковом порядке в течение срока исковой давности. Для ничтожных и оспоримых сделок установлен различный срок исковой давности. Начало срока исковой давности различается в зависимости от того, кто (сторона или иное лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки) подает заявление о признании сделки недействительной.
Срок исковой давности для признания недействительной оспоримой сделки
Исковая давность по оспоримой сделке составляет один год.
Срок исчисляется:
- со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка, либо
- со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ, п. 1 ст. 179 ГК РФ)
Суд вправе выбрать момент начала течения срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной исходя из фактических обстоятельств дела (Определение Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 N 418-О).
Срок исковой давности для применения последствий недействительности ничтожной сделки и для признания ее недействительной
Исковая давность по ничтожной сделке составляет три года.
Срок исчисляется со дня начала исполнения сделки, то есть когда одна сторона начала фактическое исполнение, а другая начала принимать такое исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Если ничтожную сделку оспаривает не ее сторона, то срок начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом общий срок не может превышать 10 лет со дня начала ее исполнения (для сделок, совершенных после 01 сентября 2013 г.).
Если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности не течет. Для признания недействительной части сделки срок исчисляется началом исполнения этой части.
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.
Особенности начала течения срока исковой давности по требованиям о возврате полученного по сделкам
Учитывая особый характер временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате начинает течь не ранее отказа от добровольного возврата. Начало течения срока не зависит от момента признания сделки недействительной (абз.2 п. 2 ст. 200 ГК РФ, п. 82 Постановления Пленума ВС РФ № 25).
Неупорядоченный порядок — Аналитика — Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры
27 июля 2005Неупорядоченный порядок
Неупорядоченный порядок
Федеральным законом № 109-ФЗ были внесены изменения в ст. 181 ГК РФ в части сокращения сроков исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Это важное изменение долго ожидалось юридическим и бизнес сообществом России. Посмотрим, что же было сделано.
Особенное в общем.
Срок исковой давности по ничтожным сделкам был сокращен с десяти до трех лет. Об этом прямо говорится в новой редакции п. 1 ст. 181 ГК РФ. Теперь на требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок распространяется общий срок исковой давности, установленный в ст. 196 ГК РФ.
Однако, сократив срок исковой давности, законодатель не счел нужным распространить на срок давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожных сделок общие правила исчисления срока исковой давности. Речь идет о том, что в отличие от общего правила определения начального момента течения срока давности, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки приурочен к моменту начала исполнения данной сделки. Иными словами, субъективный момент (знание или незнание лица о факте совершения сделки либо об обстоятельствах, определяющих ее ничтожность), не имеет никакого значения для начала течения срока исковой давности.
Такую избирательность законодателя объяснить сложно. Гораздо логичнее было бы, распространив на требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки общие правила о продолжительности срока исковой давности, подчинить течение данного срока также общим правилам, увязав его начало с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Это может быть важно в случаях, когда требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки заявлено лицом, не являющимся стороной в данной сделке. В этих случаях факт совершения сделки может попросту скрываться от такого лица. Например, собственник, сдавший имущество в аренду на длительный срок, по истечение срока действия договора не получает свое имущество обратно, поскольку оно оказывается проданным арендатором третьему лицу.
Сила закона.
Не все однозначно и с теми требованиями, на которые распространяются положения нового закона. Закон № 109-ФЗ говорит следующее: «Установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона» (п. 2 ст. 2 Закона № 109-ФЗ).
Буквальное толкование приведенного положения приводит к выводу о том, что правилам о новом сроке исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки придана обратная сила. Так, если ничтожная сделка была совершена четыре года назад № 109-ФЗ, то с момента вступления в силу закона № 109-ФЗ срок исковой давности по требованию о применении последствий ее недействительности окажется истекшим.
Более того, такие же последствия, видимо, должны наступать и в тех случаях, когда иск предъявлен в суд до момента вступления в силу закона № 109-ФЗ, а заявление о пропуске установленного данным законом срока исковой давности сделано в процессе судебного разбирательства. Ведь к моменту вступления в силу закона № 109-ФЗ установленный срок исковой давности для поданного в суд требования прервался (ч. 1 ст. 203 ГК РФ), а значит не истек! Если принять во внимание, что некоторые дела порой рассматриваются в арбитражных судах на протяжении нескольких лет, то легко представить последствия такого законодательного решения (предположим, что дело несколько раз прошло через кассационную инстанцию, потом через надзор, и в итоге направлено на новое рассмотрение, в процессе которого ответчиком делается заявление об истечении установленного законом № 109-ФЗ срока исковой давности).
Сделанный вывод основан на буквальном толковании п. 2 ст. 2 Закона № 109-ФЗ и представляется в крайней мере несправедливым по отношению к участникам гражданских правоотношений. Более того, указанная норма вступает в противоречие с Конституцией РФ, грубо нарушая гарантированное Конституцией РФ право на судебную защиту.
В то же самое время полагаем, что иной вывод из приведенного положения закона № 109-ФЗ сделать сложно. Закон нуждается в срочной корректировке.
Думаем, что наиболее сбалансированным и разумным было бы следующее правило. Если к моменту вступления в силу данного закона неистекшая часть срока давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет менее трех лет, то применяются ранее установленные сроки исковой давности. Например, если оставшаяся часть десятилетнего срока составляет полгода, то, по истечении этого срока, исковая давность должна считаться пропущенной.
Если неистекшая часть превышает три года, то срок давности должен сократиться до трех лет. При этом в последнем случае трехгодичный срок должен исчисляться с момента вступления в силу закона № 109-ФЗ.
Но законодатель, повторим, избрал наименее цивилизованный способ введения в действие закона № 109-ФЗ, лишив огромную часть участников оборота права на судебную защиту. Легко предположить, что в такой редакции указаный закон просуществует недолго и будет изменен либо в установленном порядке, либо скорректирован судебной практикой.
Белые пятна.
Наряду с приведенными недостатками, указанный закон оставил за бортом правового регулирования ряд важных вопросов.
1. Прежде всего, как быть с порядком исчисления срока исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной? Как известно, в п.32 постановления № 6/8 Пленум ВАС РФ и Пленум ВС РФ дали разъяснение о том, что к таким требования применяются сроки исковой давности, указанные в п. 1 ст. 181 ГК РФ. Но вопрос о том, с какого момента указанный срок начинает течь, остался открытым. Очевидно, что правило п. 1 ст. 181 ГК РФ здесь применять нельзя, поскольку требование о признании ничтожной сделки недействительной и требования о применении последствий ее недействительности – это два разных по своей природе требования. По общему правилу, срок исковой давности начинает течь тогда, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Исключения из этого правила могут быть установлены либо ГК, либо федеральным законом (п. 1 ст. 200 ГК РФ). В отношении требования о признании недействительной ничтожной сделки такого исключения не сделано. Следовательно, к таким требованиям должен применяться общий порядок исчисления срока исковой давности. В итоге может получиться парадоксальная картина, когда в судебном порядке сделка будет признана недействительной, а в применении последствий будет отказано по причине истечения срока исковой давности. Предмет сделки окажется исключенным из гражданского оборота. Едва ли такой исход пойдет на пользу обороту. Мы вновь сталкиваемся с явным дефектом законодательной техники. Законодатель в очередной раз вынуждает высшие судебные инстанции выполнять несвойственные им функции.
2. Говоря о белых пятнах закона № 109-ФЗ, нельзя не отметить и то, что он оставляет открытым вопрос о начальном моменте течения срока исковой давности по возникшим до его вступления в силу требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, по которым не истек ранее установленный срок исковой давности. Дело в том, что по таким требованиям обратная сила придана только новым правилам о продолжительности срока исковой давности. Законодатель не установил, что предусмотренный п.1 ст. 181 ГК РФ порядок исчисления срока давности также подлежит применению к указанным требованиям. Следовательно, на основании п. 1 ст. 4 ГК РФ можно сделать вывод, что установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ в новой редакции порядок исчисления срока исковой давности не применяется к требованиям, возникшим до вступления в силу закона № 109-ФЗ. Отсюда следует, что к таким требованиям подлежит применению общий порядок исчисления начального момента его течения. Иными словами, по указанным требованиям применяется общий порядок исчисления срока, то есть он начинает течь с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В заключение хочется выразить сожаление по поводу того, что спустя почти двадцать лет после начала демократических реформ в нашей стране, вновь принятые законы по-прежнему нуждается в немедленной доработке.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Челябинской области
Разъясняет прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе Дроженко И.Н.
Судебная защита своих прав — практически неминуемый спутник осуществления экономической деятельности юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Зачастую именно сделка выступает предметом судебного разбирательства.
Признание сделки недействительной традиционно отнесено гражданским законодательством к способу защиты нарушенного права. К таким способам также отнесены: восстановление положения, прекращение нарушающих закон действий, признание недействительным акта государственного органа либо акта органа местного самоуправления, присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещением убытков и другие, предусмотренные законом.
Общие правила недействительности сделок установлены § 2 гл. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).
В зависимости от основанийсделка может быть ничтожной либо оспоримой.
Ничтожность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия его закону. Оспоримость сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.
Таким образом, если ничтожная сделка недействительна в силу самого факта ее совершения, независимо от желания ее участников, то оспоримая сделка, не будучи оспоренной по воле ее участника или иного уполномоченного лица, действительна и порождает правовые последствия, к которым стремились ее участники.
Ничтожные и оспоримые сделки признаются недействительными в общем порядке — для этого нужно подать иск в суд. Однако, как правило, в отношении ничтожных сделок достаточно предъявить в суд требование о применении последствий недействительности.
На недействительности сделки указывает нарушение одного из следующих ее условий: 1) незаконность содержания сделки; 2) неспособность совершающих ее лиц к участию в сделке; 3) несоответствие воли и волеизъявления участников сделки; 4) несоблюдение формы.
Последствия у ничтожных и оспоримых сделок общие — как правило, их стороны должны вернуть все полученное по сделке. Основным последствием недействительности сделок признается двусторонняя реституция — восстановление сторон в первоначальное положение: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Дополнительные последствия недействительности сделок состоят в обязанности возместить убытки, причиненные в связи с совершением и исполнением недействительной сделки в случаях, предусмотренных законом.
Немаловажным является вопрос о соблюдении срока для обращения в суд с соответствующими требованиями, поскольку законодательство Российской Федерации в качестве одного из принципов гражданского оборота определяет стабильность отношений.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.
Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной трехлетний срок исковой давности исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год и исчисляется со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка.
Таким образом, признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности для лиц, осуществляющих предпринимательство, являются одним из действенных способов защиты гражданских прав.
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью — сервис срочных выписок Egrnreestr
Даже после успешной покупки квартиры нельзя полностью расслабляться. Сделки с недвижимостью считаются самыми сложными и затянутыми по времени. Любая сторона может ее оспорить, если посчитает нарушенными свои права. Для подачи иска в суд дан срок, который продляется или сокращается по обстоятельствам. Расскажем, что такое срок исковой давности и от чего он зависит.
Что такое срок исковой давности
Покупателям стоит подходить к операциям с объектами недвижимости особо ответственно. Даже после передачи денег и оформления бумаг сделку могут признать недействительной, если она изначально была совершена незаконно или нарушила чьи-то права.
Только через судебный процесс можно признать сделку или ее итог недействительными. Для обращения определен срок исковой давности — это период, на протяжении которого пострадавшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.
Потерпевшая сторона имеет право инициировать судебный процесс позже, однако тогда ответчик может заявить об истечении срока, что будет причиной для отказа по иску.
У пострадавшего есть и возможность восстановить срок исковой давности. Для этого нужно доказать суду, что для пропуска были уважительные причины: тяжкое заболевание, временная недееспособность, беспомощность.
Что такое ничтожные и оспоримые сделки с недвижимостью
Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. В зависимости от этого определяется порядок признания сделки недействительной, последствия и непосредственно срок исковой давности.
Ничтожная сделкаНедействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:
- Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
- Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
- Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
- Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
- Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.
Оспоримая сделка
Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:
- Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
- Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
- Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
- Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
- Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.
После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.
От чего зависит срок исковой давностиСрок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.
Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.
Срок не может быть больше 10 лет (ст. 196 ГК РФ). Изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.
Как уберечься от мошенников и судебных исковПеред заключением любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке, тщательно изучайте все документы и собственников. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников, — все это может привести к тому, что сделку признают недействительной.
Главный шаг при проверке недвижимости — получение выписки из ЕГРН. В ней вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о собственниках, историю продажи, наличие обременений и много других факторах, которые могут стать тревожным сигналом. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью больше трех лет, то рисков намного меньше.
Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!
Апелляционный суд аннулирует продление срока давности в связи с нарушением заявлений и гарантий
Стороны имеют возможность структурировать свои права в договоре. Что касается исков о мошенничестве по общему праву, существует множество возможностей ограничить и / или предотвратить иски о мошенничестве, которые могут быть предприняты после заключения контракта. Я часто писал о случаях, касающихся оговорок об отказе от ответственности, которые могут помочь избежать последующих претензий о мошенничестве, включая заявления о том, что сторона не полагалась на какие-либо внеконтрактные заявления при заключении договора.
Апелляционный суд Нью-Йорка только что напомнил нам, что стороны контракта не имеют неограниченной свободы придумывать свои собственные средства правовой защиты. Подрывая свободу заключения договоров, Суд по делу Deutsche Bank Natl. Траст Ко. Против Флагстар Кэпитал Мктс . , 2018 NY Slip Op 06851 (NY Решено 16 октября 2018 г.), подтвердил решение Первого департамента об аннулировании установленного контрактом начисления периода, в течение которого может быть подан иск о нарушении договорных заявлений и гарантий, которые продлили бы срок. подать в суд.О решении Первого управления по этому делу я писал, когда оно было вынесено в августе 2016 года.
Deutsche Facts
В Deutsche, опытные стороны изложили определенные заверения и гарантии в своем контракте, а также предусмотрели процедурный механизм для подачи любого иска о нарушении этих заверений и гарантий. В соответствующей части контракта определены следующие шаги:
Любая причина иска против Продавца, связанная или возникающая в результате нарушения любых заявлений и гарантий, сделанных в Подразделах 9.01 и 9.02 начисляется в отношении любой Ипотечной ссуды после (i) обнаружения такого нарушения Покупателем или уведомления Продавцом об этом Покупателю, (ii) неспособности Продавца устранить такое нарушение, замены квалифицированным заменителем Ипотечная ссуда или обратный выкуп такой ипотечной ссуды, как указано выше, и (iii) требование Продавца со стороны Покупателя о соблюдении условий настоящего Соглашения.
Хотя неоспоримо, что заявления и гарантии вступили в силу на дату контракта и, следовательно, были нарушены в эту дату, истец утверждал, что его основание для иска о нарушении этих заявлений и гарантий не было запущено, или накапливаться до тех пор, пока не будет выполнен каждый из вышеуказанных пунктов контракта.Поскольку эти элементы не возникли до тех пор, пока контракт не был заключен, основание для иска о нарушении было бы продлено после шестилетнего срока давности за нарушение контракта, который обычно наступает с даты нарушения контракта. Апелляционный суд в Deutsche признал: «В Нью-Йорке правило начисления по умолчанию для нарушения условий контракта заключается в том, что причина иска возникает, когда контракт нарушается ( см. ACE , 25 NY3d at 593-594 со ссылкой на Ely-Cruikshank Co.v Bank of Montreal , 81 NY2d 399, 403-404 [1993]) ».
Суд затем выделил особый подход к искам о мошенничестве по общему праву в отношении того, когда наступает срок исковой давности: «[E] за исключением случаев мошенничества, когда законом прямо предусмотрено иное, установленный законом срок исковой давности начинает исчисляться с время, когда возникла ответственность за нарушение, даже если потерпевшая сторона может не знать о существовании нарушения или травмы »( Ely-Cruikshank Co., 81 NY2d, 403 [внутренние кавычки опущены]). Этот Суд «неоднократно отклонял даты начисления, которые не могут быть установлены с какой-либо степенью уверенности, в пользу подхода светлых линий», и по этой причине мы не «применяем правило открытия к срокам давности в действиях по контракту» ( ACE , 25 NY3d at 593-594 [внутренние кавычки опущены]). «Распространение понятия исключительно исключительного открытия на общее нарушение условий контракта фактически уничтожило бы срок исковой давности в этой области коммерческих споров» ( Ely-Cruikshank Co., 81 NY2d, 404) ».
Суд аннулирует договорное начисление с продлением установленного законом срока
Суд затем подчеркнул строгую государственную политику, лежащую в основе сроков давности, отметив, что они не являются просто личной защитой. Комментируя свое более раннее решение по делу John J. Kassner & Co. против города Нью-Йорк (46 NY2d 544 [1979]), Суд отметил:
Суд отметил, что срок давности является не только личной защитой, но также «выражает общественный интерес или государственную политику, направленную на успокоение человеческих дел» »( id. at 550, цитируя Flanagan v Mount Eden Gen. Hosp. , 24 NY2d 427, 429 [1969]). Таким образом, хотя договаривающиеся стороны могут согласиться на более короткий срок исковой давности, государственная политика ограничивает их способность заключать соглашение, продлевающее установленный законом срок до возникновения претензии ( см. Идентификатор на 550-551). Мы объяснили, что «[i] если соглашение об отказе от срока давности или продлении срока исковой давности заключено при возникновении ответственности, оно не имеет исковой силы, поскольку сторона не может заранее дать действительное обещание, что закон, основанный на государственной политике, не будет действовать» ( ид. на 551 [внутренние кавычки опущены]). Кроме того, если соглашение о продлении срока давности «заключено после того, как возникла причина иска», оно подлежит исполнению только в том случае, если оно соответствует требованиям § 17-103 Закона об общих обязанностях, который не только требует, чтобы соглашение было исполнено. сделано после того, как возникла причина иска, но также позволяет продлить срок исковой давности только «на применимый период, если не указан более короткий период» ( Kassner , 46 NY2d at 551).
Суд указал, что ему предстояло решить два основных вопроса: во-первых, создавало ли вышеуказанное положение предварительное условие для исполнения контракта, то есть, помимо ложности заявлений и гарантий, были ли договорные обязательства ответчика в связи с ними: заявления и гарантии были обусловлены указанным выше уведомлением об исправлении, полученным от истца, и отказом от исправления, только после которого могло произойти нарушение (и срок давности мог начать действовать).Во-вторых, даже если такого прецедента не было, было ли сторонам законно разрешено продлить срок подачи иска на основании определенного начисления срока исковой давности. Суд ответил отрицательно на оба вопроса.
По вопросу о том, существовало ли условие, предшествующее исполнению, Суд истолковал конкретный договорный язык и решил, что стороны не проделали достаточную работу, чтобы четко указать, что это было выполнение предоставленных предметов, а не нарушение заверения и гарантии, которые контролируются.
По вопросу начисления стороны оспорили значение рассматриваемого договорного положения. Ответчик утверждал, что, несмотря на формулировку «накапливается» в оговорке о начислении, стороны не намеревались откладывать начисление нарушения условий контракта, поскольку возникли иски, возникшие в результате нарушения заявлений и гарантий. Скорее, ответчик утверждал, что стороны просто намеревались создать процессуальных условий прецедента для предъявления иска. Истец, напротив, утверждал, что оговорка о начислении отражает намерение сторон о том, что основание для иска в связи с нарушением заявлений и гарантий «возникает (возникает) — только после того, как условия оговорки о начислении выполнены», что означает что до этого времени срок давности не наступает.
Суд заявил, что нет необходимости решать, какая из сторон была права, «потому что, допуская в качестве аргумента, что альтернативная интерпретация истца верна, положение о начислении не может быть применено таким образом, поскольку оно противоречит законодательству штата Нью-Йорк и государственной политике. ”
Комментарий
Хотя Суд аннулировал конкретную оговорку о начислении в контракте в этом деле, справедливый вопрос заключается в том, может ли сохраниться какая-либо попытка разработать метод начисления, который эффективно продлевает срок давности.Комментарий Суда к двум несовпадающим мнениям может дать некоторые подсказки:
Мы уважительно не согласны с нашими несогласными коллегами в том, что нарушение заявлений и гарантий было лишь «техническим» нарушением MLPWA, и что обязательство ответчика по погашению или выкупу несоответствующих ссуд составляло отдельное обязательство в отношении будущих результатов ( см. J .Ривера, несогласный, op at 8-9), или этот ответчик согласился на гарантию от будущего невыполнения обязательств по несоответствующим займам, т.е.е., гарантия будущего исполнения дефектных ссуд, которая сохранялась в течение срока каждой основной ссуды ( см. Дж. Уилсон, несогласное указание на 5-11). Истец прямо признал, что он «не утверждает здесь, что оговорка о начислении является гарантией будущего исполнения ссуд», и истец не утверждал, что мы должны отменить ACE или что его обязательства по исправлению или выкупу представляют собой отдельное обязательство в будущем. представление. Скорее, истец утверждал, что оговорка о начислении создает прецедент существенного условия и не нарушает публичный порядок.«Этот суд обычно воздерживается от рассмотрения вопросов, не оспариваемых сторонами, поскольку мы признали, что поступить иначе было бы несправедливо по отношению к истцам, которые ожидают, что мы будем рассматривать их апелляции на основании доводов сторон, а не аргументов их противников. made »( Дело о 381 ордере на обыск, направленном в Facebook, Inc. [Офис окружного прокурора округа Нью-Йорк], 29 NY3d 231 , 247 n 7 [2017], цитируется Misicki v Caradonna, 12 NY3d 511 , 519 [2009]).
Кроме того, эти толкования [контракта] не подтверждаются простым языком этого соглашения или самой оговоркой о начислении.Как мы объясняли, [контракт] предусматривает, что обязательства ответчика по возмещению ущерба или обратной покупке являются «единственными средствами правовой защиты истца». . . соблюдая нарушение вышеуказанных заявлений и гарантий », а пункт о начислении применяется к« [любой] причине иска. . . связанные с нарушением любых заявлений и гарантий или возникшие в результате их нарушения ». Мы принимаем решение по этой апелляции исключительно на основе представленного нам контрактного языка и аргументов сторон относительно этого контрактного языка.
При таком понимании наше владение сегодня не влияет на контракты, создавая реальные существенные условия, предшествующие деятельности стороны ( см. ACE , 25 NY3d at 597-598; Kassner , 46 NY2d at 550) или отдельные обещания будущих результатов ( см. ACE , 25 NY3d, 594-596; Bulova Watch Co.v Celotex Corp. , 46 NY2d 606, 610-611 [1979]), а также не влияет на договорные положения, которые соответствуют § 17-103 Закона об общих обязательствах, или «указывает [] более короткий, но разумный период, в течение которого действие »( Касснер , 46 NY2d, 551). Мы просто считаем, что в той мере, в какой стороны намеревались, «в начале действия контракта» и до того, как контракт был нарушен, отложить накопление причины нарушения контракта до следующей неопределенной даты, оговорка о начислении «может не служат для продления срока давности »таким образом ( id., 552).
Хотя Суд оставил открытой дверь для разрешения начисления по контракту, если формулировка контракта была более точной (и конкретно аргументировалась и использовалась для обеспечения ее соблюдения), любая сторона, у которой есть потенциальный иск о нарушении заявлений и / или гарантий в контракте было бы хорошо посоветовать предъявить претензию в течение стандартного шестилетнего периода с даты заключения контракта (или на более короткий контрактный период) , и избегать попыток продлить срок с помощью хитрых формулировок контракта.Риск того, что Суд может в конечном итоге оставить в силе продленный более длительный период, представлялся бы опасным, независимо от того, насколько точен язык.
8 общих вопросов о сроках давности долга
Обращение к вам по поводу старого долга может нервировать, будь то старая кредитная карта или ссуда. Если и когда поступит этот звонок, важно знать свои права.
Несмотря на то, что сборщики долгов и кредиторы могут связаться с вами по поводу долга, пока вы все еще должны, они могут подать на вас в суд только на определенное время.Этот срок известен как срок давности. Вот ответы на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о сроках давности по долгам.
Каков срок давности по моему долгу?
В каждом штате есть свои законы о сроках давности по долгам, и они различаются в зависимости от типа учетной записи. Например, кредитные карты и ссуды представляют собой разные типы долгов и могут иметь разные сроки исковой давности. В одних штатах ограничения составляют всего три года, а во многих других — шесть или даже 10 лет.
Остается ли у меня задолженность после истечения срока давности?
Истечение срока исковой давности не стирает долг, а только ограничивает возможность кредитора использовать суд, чтобы заставить вас выплатить долг. Таким образом, технически вы все еще имеете задолженность, даже если срок давности истек. Есть только три способа погасить долг: выплатить его, отменить или погасить в случае банкротства.
Может ли коллектор связаться со мной по истечении срока давности?
Закон о справедливом взыскании долгов устанавливает правила, когда сборщик долгов может и не может связываться с вами.Коллекторы по-прежнему могут преследовать вас за задолженность после истечения срока давности. Это может включать отправку писем, звонок вам и указание долга в вашем кредитном отчете, если он находится в пределах срока кредитной отчетности. Вы можете запретить сборщикам долгов звонить вам, отправив письменное письмо о прекращении и воздержании.
Могу ли я предъявить иск о выплате долга после истечения срока давности?
Срок давности ограничивает время, в течение которого кредитор или взыскатель может использовать суд, чтобы заставить вас выплатить долг.Некоторые сборщики долгов могут подать на вас в суд даже после истечения срока давности. Их записи могут отличаться от ваших, или они могут надеяться, что вы не сможете доказать, что долг больше не подлежит исполнению по закону.
Если вам предъявили иск о выплате долга после истечения срока давности, явитесь в суд, чтобы защитить свое дело, предъявив доказательства того, что срок истек. Обратитесь за помощью к профессиональному юристу для дополнительной защиты. Обратите внимание: если вы проигнорируете судебный иск, кредитор может выиграть против вас решение по умолчанию.Взаимодействие с другими людьми
Когда начинается отсчет срока давности?
Самая запутанная вещь о сроке давности — это выяснить, когда часы тикают. Вы говорите одно свидание, коллекционер говорит другое. Вот правило: часы отсчитывают последний день активности в аккаунте. Это может быть последний раз, когда вы производили платеж, договоренность о платежах или признали право собственности на долг. Обратите внимание, что последняя дата активности на счете в отношении срока исковой давности отличается от последней даты активности для целей кредитной отчетности.Взаимодействие с другими людьми
Что может возобновить отсчет срока давности долга?
Как только часы истекли, вы не хотите ничего делать, чтобы перезапустить их. Если это произойдет, у сборщика долгов будет гораздо больше времени, чтобы подать на вас в суд. Срок исковой давности может возобновиться, если вы признаете право собственности на долг, произведете платеж или заключите платежное соглашение.
Почему просроченная задолженность все еще в моем кредитном отчете?
Вы можете проверить свой кредитный отчет и заметить, что долг с истекшим сроком давности все еще указан.В некоторых случаях это совершенно законно. Срок кредитной отчетности, который составляет семь лет для большинства долгов, может быть больше срока давности в вашем штате.
Как удалить задолженность из кредитного отчета после истечения срока давности?
Закон о справедливой кредитной отчетности позволяет вам удалять старые долги из вашего кредитного отчета, если эти долги неточны. Истечение срока давности не является достаточной причиной для оспаривания долга в вашем кредитном отчете.Взаимодействие с другими людьми
RPAPL Статья 15: Повсеместный спор о недвижимости «оружие выбора»
Статья 15 Закона Нью-Йорка об исках и судебных разбирательствах в отношении недвижимого имущества гласит: «Если лицо заявляет права собственности или права собственности на недвижимость… такое лицо… может подать иск против любого другого лица, известного или неизвестного…, чтобы добиться определения любые претензии, противоречащие иску истца, которые подает ответчик [.] »
Наши суды почти ежедневно публикуют решения, которые демонстрируют широкий спектр споров, которые рассматриваются в соответствии с «зонтиком» статьи 15 РПАПЛ.Ниже приведены несколько недавних примеров:
Loeuis v. Grushin , 2015 NY Slip Op 01926 (2-й департамент, 11 марта 2015 г.) возник в результате судебного разбирательства, «чтобы скрыть право собственности в соответствии со статьей 15 RPAPL, объявить два дела и ипотеку недействительными, чтобы взыскать убытки за мошенничество, нарушение фидуциарных обязательств, конвертацию, деньги, полученные и полученные, и неосновательное обогащение, и наложить конструктивное доверие [.] »
Апелляционная палата изложила факты:
Истец утверждает, что 29 мая 1992 года он и его сестра, ответчик Дениз Грушина, приобрели право собственности на объект недвижимости, где проживал истец, используя только средства истца.По словам истца, в 2003 году ему потребовались деньги на медицинские расходы, и он решил рефинансировать закладную на объект недвижимости, чтобы получить эти средства. Подсудимая Дениз Грушина предложила, чтобы ее муж, ответчик Кори Грушин, занимался сделкой, потому что он был «профессионалом в сфере недвижимости». Истец утверждает, что, когда он оформлял ипотечные документы для рефинансирования собственности, он не был представлен адвокатом, и «ответчики сунули акт о прекращении права требования в стопку многочисленных бумаг, которые ответчики просили истца подписать в связи с финансированием 2003 года. [сделка.Хотя в этом акте от 12 мая 2003 г. имущество было передано на единственное имя ответчика Дениз Грушин, истец утверждает, что его намерением было не передать имущество, а, скорее, рефинансировать ипотеку.
Предыдущее производство:
Истец подал незамедлительный иск 1 июля 2010 года. В его измененной проверенной жалобе указывались причины иска о прекращении правового титула в соответствии со статьей 15 RPAPL для судебного решения, в котором объявлялось, что акт о прекращении права требования 2003 года, документ 2006 года и ипотека 2006 года были недействительными и недействительным заявление о том, что он владеет объектом собственности, для взыскания убытков за мошенничество, нарушение фидуциарных обязательств, конверсию, деньги, которые были и получены, и неосновательное обогащение, а также для установления конструктивного доверия к собственности.
Ответчики ходатайствовали об отклонении измененной жалобы в соответствии с CPLR 3211 (а), утверждая, среди прочего, что срок иска истек. В поддержку ходатайства ответчик Дениз Грушин представила письменные показания, в которых говорилось, что истец выполнил акт о прекращении права требования, чтобы избежать обращения взыскания со стороны стороннего ипотечного кредитора, и после этого продолжал собирать 400000 долларов в виде арендной платы за помещения, которые он оставил. Истец выступил против ходатайства, основанного, в частности, на своих показаниях под присягой, и предложил предварительно запретить ответчикам передавать, передавать, закладывать или иным образом обременять рассматриваемое имущество.Приказ обжаловал отклонение ходатайства [истца] и удовлетворил встречное ходатайство [ответчиков].
Доводы ответчиков:
Основное утверждение ответчиков состоит в том, что основания для иска возникли 12 мая 2003 г., когда был оформлен акт о прекращении права требования, и, следовательно, возбуждение иска 1 июля 2010 г., более семи лет спустя, было несвоевременным. … Ответчик, который добивается отклонения жалобы на том основании, что она запрещена сроком давности, несет первоначальное бремя доказывания, prima facie, того, что время для возбуждения иска истекло »…
Фактическое и конструктивное мошенничество:
Истец утверждал как фактическое, так и конструктивное мошенничество.Элементы основания для иска, представляющие собой фактическое мошенничество, заключаются в том, что ответчик сознательно исказил или скрыл существенный факт с целью побудить другую сторону полагаться на него, а другая сторона обоснованно полагалась на такое искажение или сокрытие, что привело к причинению вреда Срок давности для фактического мошенничества составляет шесть лет с момента совершения мошенничества или два года с момента, когда истец обнаружил или мог бы обнаружить мошенничество с разумной старательностью, в зависимости от того, что наступит позже.Здесь вторая и третья причины иска не имеют срока давности, поскольку они предполагают фактическое мошенничество, поскольку иск был возбужден почти сразу после того, как истец якобы обнаружил мошенничество в 2010 году.
Нарушение фидуциарной обязанности:
Вторая и третья причины иска также предполагают конструктивное мошенничество, основанное на нарушении фидуциарных обязательств. Ответчики, которые являются членами семьи истца, находились с ним в фидуциарных отношениях … Срок давности по причине иска о нарушении фидуциарных обязанностей не начинает действовать до тех пор, пока фидуциар открыто не откажется от своих обязательств или отношений был прекращен иным образом … Отказ ответчиков от своих фидуциарных обязательств произошел не раньше, чем в 2006 году, когда Дениз Грушина передала имущество себе и своему мужу, и они заложили это имущество на сумму 700 000 долларов и забрали эти доходы.Кроме того, истцу не был причинен ущерб до 2006 года, когда ответчики обременяли имущество ипотекой на сумму 700 000 долларов без его согласия [.]
Срок исковой давности для основания иска, который звучит как нарушение фидуциарной обязанности, зависит от испрашиваемой защиты. * * * Поскольку право истца на объект собственности находится под вопросом, возмещение убытков не будет адекватным. Следовательно, должен применяться шестилетний срок исковой давности по основаниям иска, которые звучат справедливо … Поскольку вторая и третья причины иска возникли в 2006 году, когда ответчики предположительно действовали вопреки своим фидуциарным обязательствам в ущерб истцу, эти причины иски, возбужденные четыре года спустя в 2010 году, не имеют срока давности.
Заявление о прекращении правового титула:
Первый повод для иска, чтобы успокоить правовой титул в соответствии со статьей 15 RPAPL, не имеет срока давности, поскольку истец был конфискован или завладел помещением в течение 10 лет до возбуждения иска и, по сути, добивается определения того, что акт об отказе от права требования, который он подписал в 2003 году, был частью ипотечной сделки, а не передачи правового титула [.]
Преобразование:
Четвертая причина иска, предполагающая конверсию, основанную на мошенничестве, не имеет срока давности, так как она регулируется сроком давности, установленным в CPLR 213 (8)…
Денег было и получено:
Пятое основание иска, требование возмещения убытков в отношении денег, которые были и получены … имеет справедливый характер и, следовательно, применимый срок исковой давности составляет шесть лет … Поскольку получение денег ответчиками произошло в 2006 году, а иск был возбужден в 2010 году , причина иска не имеет срока давности.Точно так же шестая причина иска, звучит как неосновательное обогащение, имеет справедливый характер и не имеет срока давности…
И конструктивное доверие:
Седьмая причина иска о конструктивном доверии является справедливой по своей природе и регулируется шестилетним сроком исковой давности … Элементами основания иска для установления конструктивного доверительного управления являются (1) конфиденциальные или фидуциарные отношения, (2) обещание, (3) передача в соответствии с ним и (4) неосновательное обогащение … Причина иска, возникшая на дату «неправомерной передачи» предмета собственности … Определение того, когда возникла причина иска, зависит от того, были ли конструктивный доверительный управляющий приобрел имущество неправомерно — в этом случае основание иска возникло на дату приобретения — или был ли конструктивный доверительный управляющий неправомерно удержал имущество, законно приобретенное у бенефициара, — в этом случае причина действия возникла, когда доверительный управляющий нарушил или отказался соглашение о передаче собственности … Утверждения в настоящем деле указывают на то, что передача собственности в 2003 году от совместных имен истца и Дениз Грушин к th Единственное имя Дениз Грушина было создано на основании фидуциарных отношений сторон для облегчения ипотечной сделки, а не как передача правового титула … Предположительно неправомерная передача, нанесшая ущерб истцу, произошла в 2006 году, когда Дениз Грушина передала собственность себе и с ее мужем и действуя вместе, они обременяли все имущество, включая половину справедливого интереса истца.Поскольку действие было начато в 2010 году, причина действия по установлению конструктивного доверия не имеет срока давности.
DeMaio v. Capozello , 2015 NY Slip Op 00719 (2-й департамент, 28 января 2015 г.), был иск для определения претензии на недвижимое имущество, возникшей из:
«[A] Длительный спор по поводу определенного недвижимого имущества. Истец подал в суд на собственность ответчикам Роберту Капозелло и Анне Капозелло … После того, как между истцом и Капозелло возник спор относительно собственности, истец подал иск против Капозелло.Во время рассмотрения иска Капозелло подписали акт о передаче права собственности на собственность Стивену Зангре, который был добавлен в качестве ответчика по иску ».
По предварительной апелляции:
[Второй департамент] постановил, что истец имел право на упрощенное судебное разбирательство по вопросу о том, предназначался ли документ, который он передал Капозелло, только для представления обеспечительного интереса в собственности. Поскольку договор был предназначен только для представления обеспечительного интереса, в силу закона он был всего лишь ипотекой.[И Апелляционная палата также постановила], что существуют подлежащие рассмотрению вопросы факта относительно того, был ли Зангре добросовестным покупателем стоимости без уведомления о немедленном разбирательстве…
Суд установил предыдущее разбирательство:
Истец впоследствии ходатайствовал, среди прочего, об упрощенном судопроизводстве по четвертому основанию иска в его измененной жалобе, которое касалось постановления, объявляющего, что любой документ, принадлежащий Зангре, является недействительным и не передает право собственности на объект собственности. Зангре.Верховный суд отклонил эту ветвь ходатайства на том основании, что истец не смог доказать, prima facie, что Зангре не являлся добросовестным покупателем по стоимости.
Применимое право:
Покупатель недвижимости, который действительно знает о незавершенном судебном процессе в отношении собственности, связан последствиями этого судебного процесса … за исключением обстоятельств, не имеющих отношения к данному делу … Здесь, вопреки определению Верховного суда, истец обосновал свое право prima facie на судебное решение по четвертому основанию иска в его измененной жалобе, продемонстрировав, среди прочего, что Зангре знал об этом иске до того, как он приобрел рассматриваемую собственность у Капозеллос … не удалось поднять вопрос о фактах, который можно поднять.Соответственно, поскольку Зангре обвиняется в том, что он знал, что Капозелло не владеет правом собственности и не может передать ему право собственности, эта ветвь ходатайства истца должна была быть удовлетворена…
И соответственно действие было:
[Передано] в Верховный суд округа Саффолк для дальнейшего разбирательства по оставшимся основаниям иска истца и встречным искам, а также для внесения после этого судебного решения, в частности, объявляющего, что любой документ, принадлежащий Зангре, недействителен, и не передает право собственности на объект недвижимости Zangre…
Kennedy v.Nimons , 2014 NY Slip Op 07036 (3-й департамент, 16 октября 2014 г.) возник, когда: «Истец возбудил [] иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, стремясь установить западную границу своей собственности в соответствии с обзором 2010 года, подготовленным лицензированного геодезиста Генри Уитбека с изменениями, внесенными впоследствии в 2012 году ».
Ответчики ответили встречным иском, «утверждая, что истец посягнул на их собственность, как это отражено в опросе Родни Майкла, также имеющего лицензию оценщика в 2008 году».
Апелляционная палата описала предшествующее разбирательство:
Ответчики ходатайствовали о частичном упрощенном судебном решении по вопросу о местонахождении пограничной линии, а истец выступил против упрощенного судебного разбирательства, добиваясь декларации о местонахождении пограничной линии. Обнаружив, что ответчики установили границу в соответствии с опросом Майкла в 2008 году, Верховный суд, тем не менее, отклонил оба ходатайства, установив, что истец поднял вопрос о том, была ли линия границы изменена в результате неправомерного владения.
Третий отдел подтвердил решение Верховного суда, потому что:
В пограничном споре «дела должны толковаться в соответствии с намерениями сторон, и для прояснения любых неясностей допустимы внешние доказательства. Кроме того, ссылки на природные достопримечательности и искусственные памятники имеют приоритет над описанием метра и границ »… Как движущаяся сторона, ответчики несли первоначальное бремя по представлению компетентных допустимых доказательств, демонстрирующих отсутствие каких-либо проверяемых фактов в отношении местоположения границы… Для этого обвиняемые опирались на опрос 2008 года и подтверждающие показания Майкла, очерчивающие западную границу.Интересно, что Майкл впервые определил границы собственности истца в 1981 году по просьбе отца истца и его правового предшественника, который скончался в 1996 году. Хотя он не проводил фактического обследования в 1981 году, Майкл заявил, что он выполнил полевое обследование и установить четыре угла собственности истца в соответствии с описанием в акте 1794 года. Майкл утверждал, что его местоположение западной границы соответствует результатам обследования 1944 года, подготовленного А.Ф. Кингом для участка, находящегося в настоящее время у ответчиков вдоль западной границы истца, и обследования 2002 года, подготовленного для истца другим лицензированным геодезистом Дэвидом Дикинсоном.Майкл также объяснил, что он выполнял работу для титульных предшественников ответчиков в 1984 и 1995 годах, подтвердив свои выводы, сделанные в 1981 году. Этого доказательства было достаточно, чтобы продемонстрировать, что западная граница собственности истца была обозначена на карте обследования Майкла 2008 года, тем самым сместив бремя доказывания истцу доказать обратное…
В возражение против ходатайства ответчиков и в поддержку его встречного ходатайства об упрощенном судебном разбирательстве истец представил письменные показания под присягой и обзор Уитбека.После проведения обыска и полевого обследования, Уитбек обнаружил собственность истца дальше на запад, чем Майкл, до водопропускной трубы моста Pennroyal Lane в северо-западном углу и трубы в каменной куче в юго-западном углу, добавив к участку более двух акров земли, чем указано. в обзоре Майкла. Уитбек поставил под сомнение точность опроса Майкла, указав на собственное письмо Майкла 1981 года, в котором объяснялось, что имела место «математическая линейная ошибка закрытия в 63,71 фута» и что имелся «очевидный перерыв» в северо-западном углу собственности истца.Уитбек утверждал, что Майкл полагался на ошибочное описание деяния, в котором западная граница была перенесена с «двадцати четырех цепей и восьмидесяти звеньев» на «двадцать четыре цепи и восемь звеньев», с разницей в 34,21 фута. Уитбек также утверждал, что Майкл не учел полевые улики, в том числе скошенные под углом каменные стены и проволочный забор для овец в северо-западном углу, а также каменную стену к югу от переулка Пеннройал и перпендикулярно ему, которая заканчивается на границе участка, показанной в исследовании Уитбека. Более того, как указывает Уитбек, Майкл проигнорировал тот факт, что Дикинсон внес поправки в свой опрос 2002 года в 2006 году, добавив то, что Дикинсон определил как «рассматриваемую область» из 2.03 соток по западной границе. Ни одна из сторон не представила письменных показаний Дикинсона.
Благодаря этим экспертным показаниям истец выполнил свою задачу по постановке вопроса о фактах относительно местоположения границы между его собственностью и собственностью ответчиков … Однако, поскольку Майкл возражал, что исследование Уитбека было в корне ошибочным, ни одна из сторон не установила основания для суммарное решение. Майкл пояснил, что «труба в каменной куче» не является памятником, указанным в документе истца, и фактически обозначает северо-западный угол собственности, примыкающий к собственности истца и к югу от нее, а не юго-западный угол собственности истца.Майкл также возразил, что его исследование соответствовало обзору «компиляции дел» и точно учитывало доказательства в полевых условиях. Учитывая эти расхождения в экспертных заключениях, были представлены фактические вопросы относительно местоположения западной границы, которые требуют решения в суде.
И Суд продолжил, что:
Мы также отклоняем утверждение истца о том, что Верховный суд должен был удовлетворить его встречное ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства на основе доктрины практического местонахождения.Согласно этой доктрине, «[] практическое расположение пограничной линии и согласие с ней на период, превышающий установленный законом период, свидетельствует о местоположении такой границы… хотя такая линия на самом деле может не быть истинной линией в соответствии с призывами дела соседних владельцев »… Для применения доктрины необходимо« четкое разграничение линии границы и доказательство взаимного согласия сторон с границей таким образом, чтобы она была «определенно и в равной степени известна, понята и урегулирован »… Хотя истец представил доказательства того, что его семья использовала спорную территорию в течение десятилетий как часть своей козьей фермы, доказательства не позволяют установить с правовой точки зрения, что стороны взаимно согласовали определенную границу… Тот факт, что ответчики« смотритель согласился с тем, что граница Уитбека была точной, не означает, что предшественники ответчиков в титуле взаимно согласились с этой границей.По причинам, изложенным выше, встречное ходатайство истца было отклонено.
5262 Kings Highway, LLC против Nadia Development, LLC , 2014 г. NY Slip Op 06797 (2-й департамент, 8 октября 2014 г.): недвижимое имущество и для декларативной защиты [.] »
Верховный суд «отклонил ходатайство [истца] о вынесении упрощенного судебного решения по первому основанию иска, по сути, о негласном праве собственности и о вынесении упрощенного судебного решения, заявив, что [истец] является владельцем объекта собственности и что ответчики не заинтересованы рассматриваемого имущества, для упрощенного судебного разбирательства по вопросу об ответственности по второму и третьему основаниям иска, а также для упрощенного судебного решения об отклонении встречного иска ответчиков ООО «Надия Девелопмент», Kristal Auto Mall, Corp., и Лилаахар Бикал, также известный как Сэмми Бикал, который утверждал, что право владения объектом собственности было незаконным ».
Апелляционная палата обобщила факты:
Истец и ответчик ООО «Надя Девелопмент» (далее «Надя») являются собственниками прилегающей собственности в Бруклине. Ответчик Kristal Auto Mall Corp. и его руководитель, ответчик Лилаахар Бикал, также известный как Сэмми Бикал (далее вместе с Надей, ответчиками), якобы управляют автомобильным дилерским центром на собственности Нади в качестве арендатора Нади.В апреле 2011 года истец возбудил этот иск, в частности, в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав граждан и защиты прав собственности на участок земли (далее именуемая собственность), расположенный на собственности истца, которая была ограждена забором вокруг собственности Нади. Ответчики подали встречный иск, в котором утверждалось, что они приобрели право собственности на объект недвижимости в результате неправомерного владения.
Соответствующий закон:
В 2008 году Законодательное собрание внесло изменения в статут о неправомочном владении… Однако в настоящем деле, поскольку право собственности предположительно перешло в результате неправомерного владения не позднее 1999 года, закон, действовавший до внесения поправок, применим к встречным искам ответчиков … Соответственно, для обоснования требования о праве собственности на недвижимое имущество в результате неправомерного владения ответчики должны доказать посредством четких и убедительных доказательств, среди прочего, что владение имело (1) враждебное отношение и основывалось на праве владения; (2) фактический; (3) открытые и печально известные; (4) эксклюзивный; и (5) непрерывно в течение установленного законом периода в 10 лет … Право собственности, полученное в результате неправомерного владения, имеет такую же силу, как и право собственности, полученное в результате предоставления, и может быть передано только путем передачи с соблюдением формальностей, разрешенных законом…
Применял закон к фактам:
В данном случае доводы истца в поддержку своего ходатайства были недостаточными для устранения всех подлежащих рассмотрению фактов относительно того, получили ли ответчики право собственности на объект собственности в результате неправомерного владения.
И пришел к выводу, что:
[Г] он Правильно отклонил ходатайство истца о вынесении упрощенного судебного решения по первому основанию иска, по сути, о смягчении правового титула и о вынесении упрощенного судебного решения, заявив, что он является собственником рассматриваемой собственности и что ответчики не заинтересованы в отношении объекта собственности, для упрощенного судебного разбирательства по вопросу об ответственности по второму и третьему основаниям иска, а также для упрощенного судебного разбирательства, отклоняющего встречный иск ответчиков о праве собственности на объект в результате неправомерного владения.
Pritsiolas v. Apple Bankcorp, Inc. , 2014 NY Slip Op 05851 (2-й департамент, 20 августа 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL для определения требований к недвижимому имуществу [.]» Supreme Суд удовлетворил встречное ходатайство ответчика о вынесении решения в порядке упрощенного производства и отклонил жалобу.
Суд обобщил факты:
Истцы и ответчик владеют прилегающими друг к другу участками недвижимого имущества. Истцы приобрели право собственности на свой земельный участок актом от 29 января 2001 года.28 сентября 2012 г. истцы подали иск, добиваясь вынесения судебного решения о том, что они являются владельцами участка земли размером примерно 5 футов в ширину и 95 футов в длину (далее — спорная территория), который проходит вдоль южной граница их участка и посягает на северную часть участка ответчика. Бесспорно, что часть спорной территории была огорожена с 1992 года как часть заднего двора жилого дома, в котором в настоящее время проживают истцы.Истцы утверждали в своей жалобе, что они приобрели право собственности на всю спорную территорию в 2002 году в результате неправомерного владения, возникшего в результате совместного использования этой территории ими самими и их непосредственным правовым предшественником.
Предыдущее производство:
Верховный суд вынес решение в порядке упрощенного производства в пользу ответчика, в частности, отклонив жалобу, и определил, что возведение забора и действия, предпринятые истцами и их предшественниками в отношении спорной территории, были разрешительными, а не неблагоприятными. в смысле RPAPL 543.
Краткое изложение действующего законодательства:
Для того, чтобы продемонстрировать неправомерное владение, истцы должны были удовлетворить элементы общего права, что владение было (1) враждебным и по иску о праве, (2) фактическим, (3) открытым и печально известным, (4) исключительным , и (5) непрерывно в течение установленного законом 10 лет…. Кроме того, в соответствии с прежней версией RPAPL 522, которая действовала в соответствующее время, истцы были обязаны доказать, что спорная территория либо «обычно возделывалась или улучшалась», либо «защищалась значительным огораживанием»….
Применял закон к фактам:
Вопреки определению Верховного суда, при обстоятельствах, представленных здесь, истцы имеют право привязать любой период неправомерного владения, которым обладал их предшественник по титулу, к своему собственному периоду неправомерного владения….
* * *
Ответчик продемонстрировал свое prima facie право на судебное решение в соответствии с законом, отклонив требование истцов о неправомерном владении той частью спорной территории, которая не подкреплялась представленными доказательствами того, что истцы не участвовали в каком-либо возделывании или улучшении этой части собственности.В ответ истцы просто утверждали в расплывчатых и неопровержимых выражениях, что они «посадили, полили, благоустроили и поддержали всю территорию», хотя они одновременно признали, что «поддерживать абсолютно нечего» на этой части территории. В лучшем случае истцы утверждают, что они просто пытались сохранить неогороженную часть в презентабельном состоянии, что не соответствует требованию о том, что оспариваемая недвижимость обычно возделывалась или улучшалась…. Поскольку истцы не смогли поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, против той части ходатайства ответчика, которая касалась упрощенного судебного разбирательства в отношении неогороженной части спорной территории, Верховный суд правильно удовлетворил эту ветвь ходатайства.
Что касается огороженной части, то ответчик продемонстрировал свое prima facie право на судебное решение с точки зрения закона, представив письменные показания своего старшего вице-президента и профессионального ландшафтного дизайнера, который обслуживал имущество ответчика в течение примерно 16 лет. Эти письменные показания показали, что ответчик допустил посягательство на ограждение своей собственности в качестве соседнего жилого помещения, и что ландшафтный дизайнер ответчика регулярно входил на огороженную территорию с ведома и, по крайней мере, с неявного одобрения истцов и их предшественников, чтобы для содержания имущества ответчика за забором.Эти показания под присягой вместе с различными документами, представленными ответчиками, показали, что требование о том, что владение огороженной частью истцов и их предшественников имело место на основании иска о праве, не было удовлетворено … Однако истцы подняли вопрос о фактах, который можно судить. против этого ответвления ходатайства, представив письменные показания истца Джеймса Прициоласа и правового предшественника истцов, оба из которых отрицали, что ландшафтный дизайнер ответчика когда-либо заходил на огороженную часть спорной территории, и которые далее утверждали что они всегда считали огороженный участок частью переданного им участка.
И постановил, что:
Верховный суд допустил ошибку, применив RPAPL 543 к этому иску. Хотя этот статут обычно применим к искам, связанным с претензиями о неправомерном владении, которые возбуждаются после даты его вступления в силу 7 июля 2008 г., он не применяется, если, как в этом случае, имущественный интерес якобы перешел в результате неправомерного владения до вступление в силу закона, поскольку статут… «не может иметь обратной силы для лишения истца права собственности, которое имело место до [его] принятия» [и], следовательно, закон, действовавший в то время, когда истцы утверждали, что приобрели название должно быть применено.
* * *
[A] Рассматриваемый вопрос о фактах существует в отношении того, являлось ли владение [истцом] огороженной частью иском о праве….
Scalamander Cove, LLC против Бахманна , 2014 г., NY Slip Op 04914 (2-е отделение, 2 июля 2014 г.) возникло в результате «иска, в частности, в соответствии со статьей 15 RPAPL, чтобы скрыть право собственности на реальные права [. ] ”
Вначале Суд резюмировал запрашиваемую помощь и бремя доказывания:
Ответчики Бретт Х.Бахманн и Гарольд Бахманн-младший … которые стремились получить право собственности на объект собственности путем неправомерного владения, были обязаны доказать, что владение имело враждебный характер и было заявлено о праве, действительном, открытом и печально известном, исключительном и непрерывном в течение периода 10 лет … Кроме того, поскольку требование о неблагоприятном владении не было основано на письменном документе, для получения права собственности на объект собственности ответчики были обязаны установить, в соответствии с законом, действовавшим в то время, когда требование предположительно созрело … «Поскольку приобретение права собственности в результате неправомерного владения не одобряется законом, эти элементы» должны были «быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами [.] ”
Сделал вывод:
При пересмотре определения, вынесенного после судебного разбирательства без присяжных, полномочия этого Суда столь же широки, как и полномочия суда первой инстанции, и этот Суд может вынести решение, которое он считает «обоснованным фактами», имея в виду, что в закрытом деле , судья имел преимущество видеть свидетелей и заслушивать показания … Здесь Верховный суд правильно пришел к выводу, что ответчики установили четкими и убедительными доказательствами необходимые элементы владения противоборствующим образом.Решение Суда в этом отношении во многом основывалось на его оценке достоверности ответчиков, и мы с уважением относимся к этой оценке достоверности…
И постановил, что:
[T] он Верховный суд надлежащим образом определил, что ответчики являются собственниками рассматриваемой собственности в результате неправомерного владения, и отклонил жалобы против всех ответчиков.
Джайлс против Арчера , 2014 NY Slip Op 02262 (2-й департамент, 2 апреля 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью принуждения к рассмотрению требований в отношении недвижимого имущества, а также судебного решения, объявляющего что истец является собственником предмета собственности, а ответчик У.Национальная ассоциация S. Bank не имеет интереса к объекту собственности [.] »
Суд обобщил факты:
Истец заключила соглашение со своим двоюродным братом Грегори Винном о покупке определенной жилой недвижимости в округе Куинс. В июле 2002 года недвижимость была приобретена на имя истца. Для финансирования покупки истец получил ссуду в размере 180 000 долларов от ипотечного кредитора. Она не вносила никаких денег в покупку, не собиралась здесь проживать, никогда не посещала недвижимость и не разговаривала с арендаторами, которые занимали недвижимость.Она уполномочила Винн управлять имуществом и оплачивать ипотеку и другие расходы на недвижимость с доходом от аренды, а Винн удерживала оставшийся доход от аренды в качестве комиссии. Ипотека была погашена в феврале 2004 г. без внесения истца.
В апреле 2006 г. истец якобы совершил дело, передав свою долю в собственности ответчику Алане Арчер. Чтобы профинансировать покупку, Арчер получил ипотечный кредит в размере 500 000 долларов от First Franklin. В ноябре 2006 года ипотека была передана ответчику У.Национальная ассоциация S. Bank (далее — Банк США). Впоследствии Арчер не выплачивал ипотечный кредит, и банк США возбудил против нее иск о выкупе закладной.
Предыдущее производство:
Истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, чтобы потребовать рассмотрения требований в отношении собственности и вынесения судебного решения о том, что она является законным владельцем собственности. Она утверждала, что документ 2006 года был подделкой и, следовательно, недействителен, а закладная принадлежала У.С. Банк был недействителен. После того, как это действие было начато, в соответствии с судебным решением об обращении взыскания по иску Банка США против Арчера, Банк США приобрел недвижимость при продаже права выкупа и получил акт арбитража с целью передать ему это имущество.
После судебного разбирательства без судебного разбирательства Верховный суд установил, что акт 2006 года был подделкой, но истице было запрещено добиваться справедливой судебной защиты, поскольку у нее были нечистые руки при покупке и продаже собственности. Суд отказал в удовлетворении жалобы, истец обратился в суд.
Применимое право:
Документ, основанный на подделке или полученный ложным предлогом, является недействительным ab initio, и ипотека, основанная на таком действии, также недействительна »[.]« Если документ, якобы выражающий имущественный интерес, недействителен, он ничего не передает, а последующий добросовестный покупатель или добросовестный поручитель ничего не получает »[.] Здесь, как установил Верховный суд, истец установил, что акт 2006 года был подделкой.
Доктрина нечистых рук может помешать стороне добиваться справедливой защиты, «когда сторона, подавшая жалобу, показывает, что виновная сторона виновна в аморальном, недобросовестном поведении, и даже тогда только тогда, когда поведение, на которое ссылаются, напрямую связано с предметом судебного разбирательства и сторона, пытавшаяся ссылаться на эту доктрину, пострадала от такого поведения »[.] Вопреки определению Верховного суда, U.S. Bank не смог доказать, что истец виновен в аморальном или недобросовестном поведении. Нет никаких доказательств того, что она была добровольным участником схемы мошенничества с ипотекой. Действительно, нет никаких доказательств какого-либо мошенничества при совершении сделки — ипотека была погашена в течение двух лет. Кроме того, нет никаких доказательств того, что истец намеревался обмануть, когда она использовала свое имя и кредит для покупки собственности. Более того, Банк США не пострадал от ее поведения при покупке собственности [.]
Применял закон к фактам:
Более того, нет никаких доказательств того, что истец или Винн каким-либо образом участвовали в мошеннической транзакции 2006 года. Если предположить, что доверенность, оформленная истцом в 2003 году, которая предоставила Винн полномочия действовать от ее имени в сделках с недвижимым имуществом, была должным образом признана в качестве доказательства, этот документ не доказывает, что Винн участвовала в подделке. .
И пришел к выводу, что:
Соответственно, поскольку истец установил, что дело 2006 года было подделкой, и У.S. Bank не смог обосновать свою защиту нечистых рук, этот документ недействителен, ипотека, основанная на документе и переданная банку США, недействительна, акт арбитражного суда на имя US Bank является недействительным, и истец имеет право на вынесение решения по делу жалоба.
Кляйн против Аронштейна , 2014 NY Slip Op 02264 (2-й департамент, 2 апреля 2014 г.) также возник в результате «иска, в частности, в соответствии со статьей 15 RPAPL с целью принудить к рассмотрению требований определенная недвижимость [.] ”
Суд обобщил факты:
Истцы и ответчики владеют прилегающими участками недвижимости вдоль канала, известного как Водный путь Ваукена в Оушенсайд, графство Нассау. Водный путь заканчивается под прямым углом, образованным южной границей собственности истцов и восточной границей собственности ответчиков. Ответчикам также принадлежит подводный участок, примыкающий к прибрежной собственности сторон. Каждая прибрежная недвижимость была приобретена с доком, простирающимся над водой над подводным участком.
Предыдущее разбирательство;
После того, как между сторонами возник спор по поводу расположения их конструкций доков, истцы подали иск, в частности, чтобы добиться рассмотрения требований к подводному участку, утверждая, что они приобрели право собственности на часть участка в результате неблагоприятных обстоятельств. владение, поддерживая их структуру дока над водой. Ответчики подали встречные иски о нарушении и вмешательстве в их прибрежные права. После этого истцы подали упрощенное судебное решение по основанию иска о неблагоприятном владении, а ответчики — в порядке упрощенного судопроизводства, в частности, об отклонении иска о неблагоприятном владении и о взыскании по своим встречным искам.Верховный суд отклонил ходатайство истцов, удовлетворил ту часть встречного ходатайства ответчиков, которая касалась упрощенного судебного решения, отклоняющего основание иска о неблагоприятном владении, отклонил те части встречного ходатайства ответчиков, которые касались упрощенного судебного решения по их встречным искам, и определили, что истцы имеют право прибрежных прав на объект недвижимости.
Применимое право:
Для обоснования претензии на правовой титул путем неправомерного владения сторона должна доказать, что «(1) владение было враждебным и заявлением о праве; (2) это было актуально; (3) он был открытым и печально известным; (4) это было исключительным; и (5) оно было непрерывным в течение установленного законом 10 лет »[.] Кроме того, если «неправомерное владение не основано на письменном документе, владелец должен также доказать, в соответствии с законом, действовавшим на момент возбуждения этого иска, что спорная собственность обычно либо возделывалась, либо улучшалась» или защищен существенным огораживанием »[.]« Поскольку приобретение права собственности путем неправомерного владения не одобряется законом, эти элементы должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами »[.]
И применил факты к закону:
В данном случае истцы не смогли обосновать свое право prima facie на судебное решение в соответствии с законом по причине иска о неправомерном владении.Ответчики в поддержку своего встречного ходатайства доказали, что они имеют право prima facie на судебное решение как вопрос закона, отклонив эту причину иска, продемонстрировав, что использование истцами объекта собственности не было враждебным и на основании иска о праве [.] В возражении истцы не подняли вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению. Соответственно, Верховный суд надлежащим образом отклонил ходатайство истцов о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства и удовлетворил встречное ходатайство ответчиков, которое касалось упрощенного судебного разбирательства, отклонив основание иска о неправомерном владении.
Elam v. Altered Ego Realty Holding Corp. , 2014 NY Slip Op 01292 (2-е департамент, 26 февраля 2014 г.) возникло в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL о прекращении правового титула на недвижимое имущество [.]»
Суд обобщил факты:
Актом от 16 марта 1988 г., зарегистрированным 24 марта 1988 г., наследник истца приобрел право собственности на указанное помещение. Умерший якобы передал право собственности на данное помещение ответчику Altered Ego Realty Holding Corp.(далее по тексту «Измененное эго») на основании документа от 11 марта 1998 г., зарегистрированного 12 марта 1998 г. После этого право собственности на рассматриваемое помещение якобы передавалось несколько раз, пока в конечном итоге оно не было передано ответчикам Кристине Х. Простано и Чарльзу У. Уолдрон (далее вместе движущиеся ответчики) в акте от 15 марта 2002 г., зарегистрированном 8 апреля 2002 г.
В июне 2010 года истец, как исполнитель наследства умершего, подал иск, чтобы скрыть право собственности на объект недвижимости, утверждая, среди прочего, что подпись умершего на акте 1998 года, передающем право собственности на объект недвижимости Altered Ego, была поддельные, и, следовательно, акт 1998 года, а также все последующие документы и ипотеки были недействительными.Подвижные ответчики ходатайствовали в соответствии с CPLR 3211 (a), чтобы отклонить измененную жалобу в той мере, в какой она была выдвинута против них на том основании, что срок иска истек, и истец обратился в соответствии с CPLR 3215 с просьбой о разрешении вынести судебное решение против Altered Ego. при его неявке или неявке на жалобу.
Применимое право:
Вопреки утверждению движущихся ответчиков, этот иск, в котором истец пытается скрыть правовой титул, регулируется 10-летним сроком давности CPLR 212 (a) [.] Более того, истец в достаточной мере заявлял о владении предметом жилого помещения. В связи с этим CPLR 212 (a) предусматривает, что «[любой] иск о возврате недвижимого имущества или владения им не может быть возбужден, если истец или его предшественник, имеющий интересы, не был арестован или вступил во владение помещениями в течение десяти лет до открытия. действия »[.] Однако CPLR 212 (a) следует читать вместе с RPAPL 311, которая предусматривает, что« лицо, устанавливающее юридический титул на помещение, считается владением им в течение срока, установленного законом; и занятие помещения другим лицом считается находящимся под и в подчинении законному титулу, если только помещения не владели и владели в ущерб законному титулу в течение десяти лет до начала иска »[.]
И применил закон к фактам:
В данном случае истец в достаточной мере заявлял о владении объектом недвижимости в течение 10 лет с момента возбуждения этого иска, утверждая, что документ 1998 года на Altered Ego, а также каждый последующий документ в правовой цепочке был недействителен. В этих обстоятельствах «предполагается, что истец, как предполагаемый правообладатель помещения, владеет помещением в течение требуемого времени» [.] Соответственно, Верховный суд должен был отклонить ходатайство движущихся ответчиков в соответствии с CPLR. 3211 (а) отклонить измененную жалобу в той мере, в какой она была выдвинута против них.Идентификатор.
Яухлер против Серта , 2014 NY Slip Op 01233 (2-й департамент, 20 февраля 2014 г.) возник на основании следующих фактов и предшествующих судебных разбирательств:
В октябре 2005 года ответчик продал истцу земельный участок на берегу озера. В документе ответчик оставил за собой определенные права на использование и «управление» районом запуска лодки и согласился взять на себя определенные обязанности, связанные с этими правами. Истец подал иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, добиваясь признания того, что ответчик утратил свои права в отношении района спуска лодки на воду из-за невыполнения своих обязательств по документу.Истец ходатайствовал об упрощенном судебном решении, а ответчик — об отказе в упрощенном судебном решении об отклонении жалобы. Верховный суд отклонил ходатайство истца и удовлетворил встречное ходатайство ответчика. Истец апелляции.
Апелляционная палата пришла к выводу, что:
Первоначально заявление ответчика от 23 декабря 2011 г. и приложения к нему не должны рассматриваться в ходатайствах [FN1]. Неясно, считал ли Верховный суд эти документы противоречащими закону, приказ не «излагает документы, использованные в ходатайстве [-ях]» (CPLR 2219 [a]).В любом случае ответчик не мог законно подать заявление без присяги, поскольку он является стороной в этом действии, а не адвокатом (см. CPLR 2106). Прилагаемые документы не сертифицированы (см. CPLR 2105; см. Также CPLR 5532), и, поскольку мы не можем полагаться на подтверждение ответчика, они лишены контекста и основания. Соответственно, мы не будем рассматривать какие-либо материалы, содержащиеся в дополнительном отчете, поскольку ни один из них не был должным образом передан в Верховный суд [.]
Верховный суд допустил ошибку, отклонив жалобу полностью, поскольку существуют фактические вопросы относительно того, нарушил ли ответчик определенные условия дела.Истец утверждает, что ответчик существенно нарушил условия договора: (1) не представив доказательства наличия надлежащей страховки при спуске лодки на воду; (2) неспособность в течение года, предшествующего началу немедленного действия, уведомить истца имена всех лиц, владеющих ключами от шлюпочных спусковых ворот; (3) неспособность в течение года, предшествующего возбуждению иска, сообщить истцу имена и номера телефонов всех лиц, которым ответчик разрешил доступ к озеру через катер; (4) несоблюдение надлежащего технического обслуживания катера, что привело к тому, что оно стало засорено мусором; и (5) неправомерное вмешательство истца в использование и спокойное пользование своей собственностью путем замены замка на спусковых воротах шлюпки и отказа предоставить истцу ключ или комбинацию ключей от замка.В поддержку своего ходатайства о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства истец представил, среди прочего, свои письменные показания под присягой и подтвержденную жалобу, в которой утверждались вышеупомянутые нарушения закона, а также копию документа, в которой в соответствующей части говорится: построит ворота и обслужит катер за свой счет и за свой счет. [Ответчик] всегда будет иметь страховку на сумму не менее [1 миллиона долларов] на спуске лодки на воду. Запуск будет закрыт для публики в любое время, за исключением жителей Мариавилля.Они могут получить ключ с подписанной синей биркой от [ответчика]. [Ответчик] будет ежегодно сообщать [истцу] имена и номера телефонов всех людей, использующих катер, и периодически обновлять их каждый раз, когда пять (5) человек добавляются в список пользователей. [Ответчику] будет разрешено использовать катер для 3 нерезидентов только в том случае, если их имена и номера телефонов будут заранее сообщены [истцу]. [Ответчик] должен ежегодно предъявлять [истцу] доказательство наличия страховки. Если [ответчик] нарушает какое-либо из условий этого соглашения, [ответчик] теряет право на управление спуском лодки.Нарушения должны быть определены судом соответствующей юрисдикции. [Истец] будет иметь ключ или доступ к катеру ».
Ответчик представил свои письменные показания под присягой, отрицая утверждения истца. Ответчик также представил истцу копию своего письма от сентября 2010 года, в котором был приложен список людей, имевших ключи от спуска на воду в то время, и доказательства наличия страхового покрытия с апреля 2010 года по апрель 2011 года, а также заказная квитанция, подтверждающая, что Жена истца расписалась в переписке в октябре 2010 года.Хотя истец утверждает, что ему не предоставили доказательства наличия действующей страховки, он не смог доказать, что ответчик нарушил условия договора, который требует от ответчика только «ежегодно предъявлять доказательства наличия страховки» истцу, без указания на дата, к которой это должно быть выполнено. Записи показывают, что с 2005 года ответчик ежегодно страховал имущество, при этом истец был указан в качестве держателя сертификата в полисе, и не реже одного раза в год представлял истцу подтверждение наличия такого страхования в письменной форме.В письмах также были списки людей, у которых в то время были ключи от лодки. На основе этих доказательств ответчик подтвердил свое право на упрощенное судебное разбирательство по первым двум утверждениям истца, а истец не представил каких-либо доказательств, достаточных для проведения судебного разбирательства по любому факту в отношении этих двух заявленных нарушений закона [.]
Что касается третьего утверждения истца, то в документе требуется, чтобы ответчик «ежегодно сообщал [истцу] имена и номера телефонов всех людей, использующих катер.Ответчик не представил доказательств того, что люди, у которых были ключи, были единственными людьми, которым разрешено пользоваться катером. Таким образом, неясно, соблюдал ли ответчик это условие дела, что делает упрощенное судебное решение неуместным в отношении этого утверждения.
Что касается четвертого утверждения истца, что ответчик не содержал должным образом катер, истец утверждал, что ответчик допустил, чтобы имущество было засорено мусором. С другой стороны, ответчик утверждал, что видел, как родственники истца сбрасывали мусор на катер.В дополнение к этому фактическому разногласию, значение термина «поддерживать» точно не определено в документе, и есть разумные основания для разногласий, а именно, включает ли этот термин вывоз мусора. В свете фактического спора и двусмысленности этого положения в контракте, соответствующее утверждение не созрело для упрощенного судебного разбирательства [.]
Пятое и основное утверждение истца состоит в том, что ответчик препятствовал использованию истцом и спокойному пользованию своим имуществом, заменив замок истца на спусковых воротах лодки замком ответчика и отказавшись предоставить истцу ключ или комбинацию замка.Стороны, кажется, признают, что каждая из них отключила замки, поставленные на воротах другой стороной. Хотя это не включено в параграф, касающийся спуска лодки на воду, этот акт действительно содержит завет тихого наслаждения. Судя по размещению этого договора, неясно, предполагали ли стороны, что нарушение этого условия приведет к лишению ответчика права распоряжаться спуском лодки. Помимо двусмысленности в отношении этого термина в деле, ответчик утверждает, что, поскольку он управляет спуском лодки, его замок должен быть на воротах.Ответчик объяснил, что он перешел на кодовый замок, потому что истец раздавал ключи случайным людям, которые не имели права использовать катер; ответчик согласился передать истцу комбинацию по запросу, но ответчик планировал заменять замок каждый раз, когда он передавал комбинацию истцу. Суть вопроса, по-видимому, заключается в уровне доступа, который истец должен иметь к шлюпке, а также в том, должен ли истец иметь беспрепятственный доступ или должен запрашивать доступ у ответчика каждый раз, когда он хочет использовать катер, находящийся на собственной собственности истца. .Хотя в документе предусмотрено, что ответчик будет управлять доступом третьих лиц к катеру, стороны не определили термин «управление» в документе и не указали уровень контроля, который это право предоставило ответчику, т.е. предоставил ответчику более высокий контроль, чем у истца. Судебное решение в порядке упрощенного судопроизводства было бы преждевременным, поскольку для разрешения этих неясностей в отношении существенных условий в документе необходимы доказательства намерений сторон [.]
Faviola, LLC v.Patel , 2014 NY Slip Op 01147 (2-й департамент, 19 февраля 2014 г.) возник в результате «иска в соответствии со статьей 15 RPAPL в отношении судебного решения о том, что истец имеет сервитут по необходимости въезда и выезда в течение части определенных недвижимое имущество, и для судебного запрета [.] »
Суд резюмировал факты и предшествующее разбирательство:
Истец запросил судебное решение, в котором было объявлено, что он имел сервитут по необходимости над переулком на определенной недвижимости, обозначенной лотом 115, для доступа к своей собственности, обозначенной лотом 215.Верховный суд должным образом объявил, что истец имеет сервитут с правом прохода через переулок, должным образом распорядившись о том, чтобы владельцы объекта собственности, ответчики Правинкумар Патель и Анита Патель (далее вместе ответчики Патель) удалили любые препятствия на пути следования. переулок, и должным образом запретил им препятствовать доступу истца и проезду по этому переулку. Идентификатор.
Применимое право:
Сторона, утверждающая, что она имеет сервитут по необходимости, несет бремя установления четких и убедительных доказательств того, что имело место единство и последующее разделение правового титула, и что во время разделения сервитут в отношении обслуживаемого имущества был абсолютно необходим для получить доступ к партийной земле [.] Необходимость должна существовать на самом деле, а не просто для удобства, и должна быть обязательной для разумного использования прилегающей собственности [.] Здесь не подлежит сомнению, что существовало единство и последующее разделение правового титула, поскольку ответчики Patel признают, что они владели обоими лотами 115 и 215 с января 1991 года по апрель 1996 года, когда лот 115 был разделен, а лот 215 был продан предшественнику истца в интересах.
И применил закон к фактам:
Истец установил, что сервитут через переулок на участке 115 был абсолютно необходим для получения доступа к участку 215.Ответчики Patel не оспаривают, что лот 215 не имеет прямого доступа к шоссе или улице общего пользования, без необходимости пересекать участок, принадлежащий ответчикам Patel или третьей стороне. Истец представил доказательства того, что после подразделения Лот 215 оказался без выхода к морю и без доступа к шоссе или улице общего пользования [.] Отсутствие выхода к морю для Лота 215 было прямым результатом раздела, проведенного ответчиками Пателя по Лоту 115, и продажа лота 215 в 1996 году. Этот статус отсутствия выхода к морю привел к необходимости преимущественного проезда по лоту 115 в пользу лота 215 (см. Bogart v.Ровен, 8 AD3d 600, 602). Необходимость использовать переулок на участке 115 для доступа к собственности была не просто удобством [.]
Траск против Tremper Prop. Assn., Inc. , 2014 NY Slip Op 08287 (3-е отделение, 26 ноября 2014 г.) возникло из следующих фактов:
Ответчик, объединенная имущественная ассоциация, приобрела в 1960 году недвижимость на берегу озера и разделила земельный участок на 13 участков. Затем он передал участки своим учредителям, включая Отиса Равальта и Роберту Равалт, предоставив сертификаты собственности.В свидетельстве о праве собственности Равалтов указано, что они являются владельцами земельного участка «в соответствии с положениями свидетельства [ответчика] [c] о [инкорпорации]… и, кроме того, при соблюдении всех положений, условий, ограничений и договоренностей, содержащихся в [ответчике] ] подзаконные акты », принятые в 1960 году. Истцы приобрели свой участок в имении Роберты Равалт в 2004 году. В договоре купли-продажи прямо предусматривалось, что ответчик остается правообладателем собственности и что передача истцам подлежит организационные правила и подзаконные акты.Вскоре после этого ответчик выдал доверительному управлению недвижимостью истцов свидетельство о праве собственности, в котором, среди прочего, указывалось, что приобретение истцом земельного участка регулируется уставом ответчика и свидетельством о регистрации.
И последующие разработки:
На момент покупки собственности истцы знали, что ответчик создал общую зону для купания, которая простиралась вдоль береговой линии участка истцов. Однако истцы были недовольны расположением зоны для купания, поскольку это мешало им добраться до пристани на лодке, заняться рыбной ловлей и иным образом пользоваться недвижимостью на берегу озера.Таким образом, они возбудили этот иск, добиваясь декларации своих интересов в собственности в соответствии со статьей 15 RPAPL и ссылаясь на причины нарушения владения и причинения неудобств. Ответчик представил ответ и примерно через месяц предложил отклонить жалобу в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) и (7). Верховный суд удовлетворил ходатайство, побудив истцов подать апелляцию. Истцы утверждают, что ходатайство ответчика в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) было удовлетворено ненадлежащим образом, поскольку документальные представления ответчика не являлись неоспоримыми доказательствами, окончательно опровергающими претензии в жалобе.Хотя Верховный суд не указал в своем постановлении, что он предполагал отклонение жалобы на CPLR 3211 (a) (1), мы согласны с утверждением истцов о том, что это было ошибочным.
Суд указал применимое право:
Ходатайство в соответствии с CPLR 3211 (a) (1) удовлетворяется надлежащим образом «только в том случае, если документальные доказательства полностью опровергают фактические утверждения [] истца, окончательно обосновывая защиту с точки зрения закона»… Документы, которые ответчик представил в поддержку своих ходатайство включало, среди прочего, его свидетельство о регистрации, его документ о собственности, копию устава ответчика 1987 года, карту подразделения, протоколы и заметки с определенных собраний членов, договор истцов о купле-продаже и свидетельство о праве собственности других участников. ответчика.Однако, поскольку большинство этих доказательств, включая недатированный протокол встречи ответчика и неподписанный измененный устав 1987 года, не являются «однозначными и неоспоримыми подлинными», они не служат основанием для отклонения жалобы…
Тем не менее, рассмотрение подзаконных актов ответчика и положения о том, что всем членам ответчика предоставляется доступ к «береговой линии и зоне для купания» озера, не разрешает с точки зрения закона требования истцов о том, что ответчик, уступивший гонорар собственности, нарушил прибрежные права истцов при размещении общей плавательной зоны на участке истцов… Аналогичным образом, свидетельство о регистрации ответчика не отражало требования истцов, поскольку в таком документе просто говорится, что ответчик был инкорпорирован «[t] o покупать, развивать, поддерживать, оборудовать и эксплуатировать определенные земли, примыкающие к берегам озера Квичи… в качестве зоны отдыха и курорта для взаимного удовольствия и комфорта его членов », тем самым оставляя без ответа вопрос о предполагаемых правах истцов на беспрепятственное озеро доступ и, кроме того, жалобы о нарушении права владения и неудобствах.Наконец, хотя в свидетельствах о собственности истцов и Равалтов содержится подробное описание имущества, переданного ответчиком, поскольку такие документы не содержали прямого оговорки о правах на подводное плавание ответчику, отклонение жалобы на основании этих документов не производилось. гарантия…
И применил закон к фактам:
В данном случае истцы в достаточной мере заявили обоснованный иск в соответствии со статьей 15 RPAPL, заявив, что их свидетельство о собственности дает им определенные права собственности, включая прибрежные права на беспрепятственный доступ к озеру, и что ответчик постоянно вмешивался в такие прибрежные права … в достаточной степени сослался на юридически обоснованный иск, первое основание иска истцов «выдержит [ы] увольнение в соответствии с либеральным тестом, применявшимся в ходатайстве CPLR 3211»…
Также не было уместным отклонение истцов в связи с нарушением права владения и частными неудобствами, поскольку в жалобе утверждалось, что содержание ответчиком огороженной территории для купания непосредственно перед собственностью истцов противоречило прибрежным правам истцов и без разрешения … и , кроме того, что это существенно препятствовало использованию истцами их собственности на берегу озера … В письменных показаниях, противоречащих ходатайству ответчика, истец Роберт Б.Траск утверждал, что, хотя некоторые из членов совета директоров ответчика подтвердили во время покупки истцами участка, местоположение купальной зоны будет изменено по запросу истцов и, кроме того, что приобретение истцами участка будет включать: полный доступ и использование фасада участка для доступа к озеру Квичи », просьба истцов о перемещении территории была отклонена ответчиком, тем самым лишив истцов возможности пристыковать свои лодки, использовать свои каяки и ловить рыбу на берегу озера со своими внуками .Принимая эти утверждения как истинные, истцы заявили о явных нарушениях права владения и причинении неудобств, тем самым иммунизируя такие причины действий от увольнения в соответствии с CPLR 3211 (a) (7).
New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc. против 25-33 Astoria Blvd., Джон Маннис, старший и Джон Маннис, младший , 2014 NY Slip Op 33097 (U) (Sup. Ct. , Q. Co., 25 июня 2014 г., Weiss, J.) возникла из следующих фактов:
Истец New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc., возбудила это дело 31 января 2014 года в соответствии со статьей 15 Закона о судебных исках и судебных разбирательствах в отношении недвижимого имущества, добиваясь вынесения судебного решения, в котором объявляется, что они являются законными владельцами в результате неправомерного владения определенной недвижимостью, расположенной по адресу 25-33 Astoria Boulevard, Астория, Нью-Йорк. Указанная недвижимость улучшается за счет трехэтажного здания, которое состоит из основного этажа, второго и третьего этажей с жилыми квартирами и подвала. Первым основанием для иска истца в отношении неправомерного владения является предъявление иска 25-33 Astoria Blvd.Corp. Второе основание для иска о незаконном владении выдвинуто против Джона Манниса-старшего и Джона Манниса-младшего, которые в сентябре 2013 года заключили десятилетний договор аренды основного этажа и цокольного этажа.
Суд описал утверждения истца:
Истец утверждает, что «Греко-Американский клуб, инк.» Была «организована» (инкорпорирована) 14 июля 1958 г .; что Греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. был зарегистрирован 5 мая 1977 года и стал преемником Greek American Club, Inc.; и что New York Greek American / Atlas Soccer Team, Inc. была зарегистрирована 19 февраля 1998 года и пришла на смену греко-американско-греческому спортивному клубу Нью-Йорка, Inc. Истец утверждает, что она и ее предшественники были фактически открыты. , печально известное и постоянное владение объектом недвижимости с 5 сентября 1973 г.
Утверждается, что компания «Греко-американский клуб» владела недвижимостью, расположенной по адресу 31-08 Astoria Boulevard, Astoria, New York, которую она использовала в качестве своей штаб-квартиры.Указанная недвижимость была продана 1 мая 1973 г., и утверждается, что часть выручки от продажи была использована указанным клубом и его членами для приобретения указанного помещения 5 сентября 1973 г. Также утверждается, что члены указанного клуба также сделали пожертвования, взносы и «авансы», которые были использованы для приобретения объекта недвижимости; и что указанные «авансы» были возвращены истцом и / или его предшественниками. Истец утверждает, что указанный клуб произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемых помещениях для себя и своих членов.Истец утверждает, что Греко-Американский Клуб Инк. Непрерывно и исключительно занимал помещения с 5 сентября 1973 г. по 4 мая 1977 г., не платя арендную плату, пользование и размещение или иное вознаграждение, и что указанный клуб эксплуатировал, обслуживал и контролировал помещения в течение указанный период времени.
Истец утверждает, что 5 мая 1977 г. на смену Греко-Американскому Клубу Inc. 5 мая 1977 г. пришел Греко-Американско-Греческий Спортивный Клуб Нью-Йорка, Инк., И что большинство членов указанного клуба были его членами. греко-американского клуба, Inc.Утверждается, что Греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. вступил во владение указанным помещением 5 мая 1997 г .; произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемом помещении для своей выгоды и выгоды для своих членов; и что он непрерывно и исключительно занимал помещения с 5 мая 1977 г. по 18 февраля 1977 г., не платя арендную плату, пользование и занятие или иное вознаграждение; и что указанный клуб эксплуатировал, обслуживал и контролировал рассматриваемые помещения в течение указанного периода времени.
Истец утверждает, что он стал правопреемником греко-американо-греческого спортивного клуба Нью-Йорка, Inc. 19 февраля 1998 г .; что большинство его членов были членами Греко-американо-греческого спортивного клуба Нью-Йорка, Inc.; этот истец вступил во владение указанным помещением 19 февраля 1998 г .; что истец произвел неуказанные улучшения и ремонт в рассматриваемом помещении для своей выгоды и выгоды для своих членов; что он постоянно и исключительно занимал помещения с 19 февраля 1998 г. по настоящее время без уплаты арендной платы, использования и проживания или других вознаграждений; и что указанный истец эксплуатировал, содержал и контролировал указанное помещение с 19 февраля 1998 г. по настоящее время.
Истец утверждает, что две квартиры на втором и третьем этажах здания были сданы в аренду третьим лицам с 5 сентября 1973 года, и что доход, полученный от этих арендных единиц, был использован для оплаты налогов на недвижимость, воды и канализации. , страхование и отопление помещений в пользу истца, его предшественников и их членов.
Утверждения ответчиков:
Ответчики дали ответ и теперь ходатайствуют об упрощенном судопроизводстве, отклоняя жалобу на том основании, что истец не может обосновать свои требования о неправомерном владении.Ответчик 25-33 бул. Астория. Corp. утверждает, что она была зарегистрирована в 1973 году и с тех пор владеет объектом улучшенной недвижимости. Утверждается, что он поддерживает помещения, собирает арендную плату, платит налоги и коммунальные услуги и исторически поддерживал футбольный клуб своей чистой прибылью в соответствии с соглашением о доверительном управлении от 15 апреля 1998 года. этаж рассматриваемого помещения всегда был разрешительным, а не враждебным или неблагоприятным по отношению к ответчикам.Ответчики также утверждают, что использование истцом помещения никогда не было исключительным, поскольку на верхних этажах всегда были арендаторы, платившие арендную плату. Далее утверждается, что истец не может обосновать «требование о праве», поскольку этот иск был впервые подан в этом иске, и клуб ранее признал в жалобе в иске 2011 года, что 25-33 Astoria Blvd. Corp. принадлежала собственность, и клуб занимал или использовал первый этаж помещения.
Судья Вайс счел неоспоримыми следующие факты:
Неоспоримо, что 14 апреля 2011 года было проведено специальное собрание попечителей, на котором 7 голосами против 3 было решено, что объект недвижимости будет продан, а вырученные средства будут переданы в дар St. .Michael’s Home for the Aged или что собственность будет оформлена как прямой подарок St. Michael’s Home for the Aged. Тремя несогласными попечителями были Питер Элиу, Джордж Меллис и Гас Андрейкопулос. Постановление от 14 апреля 2011 г. вызвало два предыдущих судебных иска. 2 февраля 2011 года греко-американский футбольный клуб Atlas подал иск по индексу № 2509 / 201l против 25-33 Astoria Boulevard Corp., а также десяти попечителей, проголосовавших 14 апреля, 2011 г.Истец в этом документе добивался заявления о том, что траст должен предоставлять истцу чистый доход от сданного в аренду имущества и что он не может продавать или передавать имущество. Достопочтенный Роджер Н. Розенгартен приказом от 11 октября 2011 г. отклонил жалобу и любые встречные иски к ответчикам на том основании, что истец не являлся бенефициаром траста и не имел права оспаривать поведение доверенных лиц в рамках траста соглашение. Встречное ходатайство несогласных попечителей, сообвиняемых Питера Элиу, Джорджа Меллиса и Гаса Андрейкопулоса о дисквалификации, было отклонено как спорное.Поскольку не все интересы ответчиков совпадали, суд заявил, что эти три несогласных попечителя будут иметь право возбуждать иск от имени траста, и, следовательно, увольнение не наносило ущерба такому общему иску.
1 ноября 2011 г. Питер Элиу, Джордж Меллис и Гас Андрейкопулос возбудили иск против корпорации Astoria Boulevard, 25–33 и семи попечителей, проголосовавших за резолюцию от 14 апреля 2011 г. (индекс № 24849/2011). Истцы в нем требовали, среди прочего, судебного запрета, чтобы предотвратить продажу объекта недвижимости, и утверждали, что 25-33 Astoria Boulevard Corp.являлся владельцем объекта недвижимого имущества; что траст был создан для поддержки футбольного клуба, который с момента его основания был греко-американским футбольным клубом Atlas, и что указанный клуб использовал первый этаж рассматриваемого помещения примерно с 1973 года. Указанное действие было прекращено в соответствии с положением от 16 июля 2012 г.
В сентябре 2013 года Джон Маннис-старший и Джон Маннис-младший заключили договор аренды на десять лет с 25-33.
Изложил применимое право:
Чтобы предъявить претензию на имущество, основанное на неправомочном владении, истец должен доказать в соответствии с требованиями общего права, что владение предметом собственности было враждебным, в соответствии с иском о праве, фактическим, открытым и пресловутым, исключительным и непрерывным для установленных законом 10- годовой период… Другими словами, для перехода права собственности в соответствии с доктриной неправомерного владения «фактически должно быть владение такого типа, который давал бы владельцу основание для иска о высылке против захватчика в течение всего предписанного периода»… Как приобретение права собственности право собственности на землю в результате неправомерного владения не одобряется законом, элементы такого требования должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами…
И удовлетворил ходатайство ответчиков о обсуждении, заключив, что:
До июля 2008 г. сторона, стремящаяся установить правовой титул путем неправомерного владения по иску, не основанному на письменном документе, должна была доказать, что земля «обычно обрабатывалась или улучшалась» или «защищалась значительным огораживанием» (бывший RPAPL 522) .Тип возделывания или улучшения, достаточный в соответствии с законом, варьировался в зависимости от характера, состояния, местоположения и потенциального использования собственности … и должен был соответствовать характеру собственности только для указания исключительного права собственности … Поправки внесены Законодательным собранием в 2008 году, RPAPL 522 теперь заявляет, что после 7 июля 2008 г. сторона без требования о праве собственности на основании письменного документа, заявляющего о праве собственности на землю на основании неправомерного владения, должна установить либо то, что «имели место действия, достаточно открытые для того, чтобы извещение о собственнике »или о том, что данная земля« защищена значительным огораживанием ».RPAPL 501, также измененный Законодательным собранием в 2008 году, теперь определяет элемент общего права «требования права» как означающий «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит противоположному владельцу или владельцу собственности, в зависимости от обстоятельств. ” Однако Апелляционный отдел Второго департамента постановил, что Закон о действиях в отношении недвижимого имущества и процессуальных действиях с внесенными в него поправками не может применяться задним числом для лишения истца права собственности, которое имело место до даты вступления в силу нового законодательства…
Доводы истца недостаточны для того, чтобы установить с точки зрения закона, что данный иск регулируется бывшим RPAPL 522.В жалобе, в лучшем случае, утверждается, что главный этаж рассматриваемого помещения был занят с 1973 года последовательными объединенными футбольными клубами, членами которых являются американцы греческого происхождения, и что истец занимал это пространство с февраля 1998 года. Истец dot не утверждает, что Греко-американский клуб инк. Или греко-американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, инк., Прекратили свое корпоративное существование или были объединены или приобретены другой корпорацией. Более того, истец не утверждает, и нет никаких доказательств того, что либо Greek American Club Inc.или Греческий американо-греческий спортивный клуб Нью-Йорка, Inc. когда-либо заявлял о том, что незаконно владел указанным помещением.
Истец не может доказать, что он выполнил установленный законом десятилетний срок для неправомерного владения, г-н Меллис признает в своих показаниях под присягой, что решение от 14 апреля 2011 года и договор аренды в сентябре 2013 года послужили толчком для начала этого действия.
Суд также считает, что представленные доказательства подтверждают, что 25-33 Astoria Blvd. Corp. приобрела право собственности на помещение в соответствии с договором от 5 сентября 1973 года, и что сменявшим друг друга греко-американским футбольным клубам, включая истца, было разрешено занимать первый этаж объекта недвижимости без арендной платы.Ввиду того, что владение истцом всегда разрешалось и разрешалось корпорацией-ответчиком, требование истца о неправомерном владении не может быть удовлетворено. Суд также считает, что доводы истца недостаточны для того, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, относительно того, было ли занятие им указанного помещения враждебным и на основании иска о праве.
Наконец, не подлежит сомнению, что две квартиры на верхнем этаже были сданы в аренду арендаторам после того, как корпорация-ответчик приобрела помещения.Истец не утверждает, что сдавал эти квартиры в аренду арендаторам или собирал и удерживал арендную плату арендаторов. Истец также не утверждает, что он производил какие-либо платежи в связи с содержанием недвижимого имущества. Дело в том, что бул. Астория 25-33. Corp. использовала некоторую часть дохода от сдачи в аренду для содержания объекта недвижимости и предоставления площади без арендной платы футбольному клубу истца, что явно недостаточно для установления того, что размещение истцом объекта недвижимости является исключительным.Таким образом, доводы истца недостаточны для того, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению, относительно того, является ли занятие им объекта недвижимости исключительным.
Комбс против Ocwen Loan Servicing, LLC , 2014 NY Slip Op 33362 (U) (Sup. Ct., K. Co., 10 декабря 2014 г., Knipel, J.) было основано на следующих фактах:
Истцы являются собственниками собственности, расположенной по адресу 1506 Pacific Street в Бруклине. 25 июля 2005 г. истцы оформили закладную на имущество, чтобы получить вексель от Fremont Funding Corp.(Фремонт) на сумму 463 000,00 долларов США. Ипотечный кредит был зарегистрирован 30 августа 2005 года на имя MERS как номинального держателя акций Fremont. Согласно документу о переуступке от 2 октября 2009 г., зарегистрированному 18 ноября 2009 г., ипотека якобы была передана Трасту от MERS.
Суд резюмировал запрашиваемую помощь:
Истцы подали незамедлительный иск в соответствии со статьей 15 Закона о судебных процессах и исках в отношении недвижимого имущества (RPAPL), чтобы скрыть право собственности на объект недвижимости, признать недействительной ипотеку и переуступку, а также присуждать фактические и штрафные убытки Окуену, обслуживающему ипотека, предположительно ненадлежащее применение платежей условного депонирования.В своей проверенной жалобе истцы изложили причины иска, утверждая, что: 1) ипотека и векселя были «намеренно разделены», когда ипотека была записана на имя MERS, что сделало вексель необеспеченным; 2) ипотека MERS и переуступка от 2 октября 2009 года не подлежат исполнению; 3) предполагаемая уступка ипотеки 2 октября 2009 г. недействительна, как это было сделано во время банкротства Фремонта; 4) предполагаемая уступка ипотеки трасту является недействительной, поскольку она была произведена после «даты закрытия», указанной в Соглашении о пуле и обслуживании (СРП), создавшем траст [;] (i) и 5) Оквен неправильно применил условное депонирование платежи по оплате за воду и в результате произвольно увеличили ежемесячный платеж.
Применимое право:
Иск о негласном праве собственности может быть подан «[когда] здесь лицо претендует на наследство или интерес в недвижимом имуществе… для того, чтобы добиться решения по любому иску, противоречащему иску истца, который подает ответчик…» (RPAPL § 1501). Требование о негласном праве собственности требует от истца заявить о «существовании удаляемого« облака »на собственности, которое является очевидным титулом, например, в документе или другом документе, которое фактически недействительно или недействительно» [.]
И рассмотрел основания иска в отдельности:
Суд не находит оснований для первого основания иска истцов для решения, объявляющего вексель необеспеченным на том основании, что ипотека, зарегистрированная на имя MERS, была «намеренно отделена» от векселя.[A] ипотека — это всего лишь инцидент с долгом, который она предназначена для обеспечения; обеспечение не может быть отделено от долга и существовать независимо от него … Более того, ипотека не является недействительной только потому, что она была записана на имя MERS в качестве номинального держателя Fremont …
Помимо регистрации ипотеки на имя MERS, истцы не предъявляли никаких дальнейших обвинений, которые ставят под сомнение действительность самой основной ипотеки. Истцы не утверждают, что ипотека и / или векселя были подделаны или приобретены в результате мошенничества.Истцы заявляют в своей жалобе, что они «не утверждают, что они не обязаны в соответствии с примечанием, подписанным при закрытии». Таким образом, истцы не указали причину иска для судебного решения о признании основной ипотеки недействительной.
Суть второй, третьей и четвертой причин иска заключается в том, что предполагаемая уступка ипотеки от MERS трасту является недействительной … В той степени, в которой истцы в своем четвертом иске добиваются признания недействительной предполагаемой уступки ипотеки в связи с нарушением [Соглашения о пуле и обслуживании (СРП)], образующего траст, истцы не имеют права предъявлять этот иск…
Однако суд находит вторую и третью причины иска истцов в той степени, в которой они стремятся скрыть правовой титул и признать недействительной уступку ипотеки 2 октября 1999 г., и указать понятные причины иска … 2 октября 1999 г. зафиксировано переуступка со стороны MERS в пользу Траст намеревается передать только ипотеку.Точно установлено, что уступка ипотеки без лежащей в основе ноты является недействительной … Для передачи обязательства достаточно либо письменной уступки лежащей в основе ноты, либо физической доставки ноты до начала обращения взыскания. ипотека переходит с долгом как неотъемлемое происшествие. «Вексель, обеспеченный ипотекой, является оборотным инструментом … который требует индоссамента на самом инструменте» или на бумаге, настолько прочно прикрепленной к нему, чтобы стать его частью … для осуществления действительной «уступки» всего инструмента … UCC § 3-202 (1) предусматривает, в соответствующей части, что «[i] если вексель подлежит оплате на заказ, он оговаривается путем доставки с любым необходимым подтверждением.»UCC § 3-204 (2) дополнительно предусматривает, что« [a] n индоссамент в бланке не указывает никакого конкретного индоссатора и может состоять из простой подписи. Вексель, подлежащий оплате по заказу и заполненный бланком, становится оплачиваемым на предъявителя и может быть предметом переговоров только путем доставки до тех пор, пока не будет специально индоссирован »…
Доверительный фонд утверждает, что записанная 2 октября 1999 года переуступка не имеет значения, поскольку векселя была надлежащим образом доставлена Доверительному фонду в соответствии с СРП. Однако, хотя Трест представил копию примечания в своих ответных документах, сам по себе этот документ не решает окончательно требования истцов.Наряду с копией примечания Доверительный фонд прилагает отдельную страницу, которая содержит пустое одобрение из Фремонта. Доверие утверждает, что отдельная страница прикреплена, потому что одобрение находится на обратной стороне последней страницы примечания. Однако это не подтверждается письменными показаниями кого-то, кто физически исследовал оригинальную записку. Кроме того, предполагая, что на обратной стороне банкноты имеется пустое подтверждение, для установления права собственности на вексель (и, следовательно, ипотеку) Трастовый фонд должен предоставить письменные показания лица, обладающего личными знаниями и предоставляющего фактические данные относительно физическая доставка записки… Поверенный Доверительного фонда не предоставляет таких фактических подробностей в своих утверждениях и не подтверждает, что обладает личными знаниями.
Что касается пятой причины иска, в которой утверждается, что Оквен неправильно применил платежи условного депонирования для оплаты за воду, Оквен представляет копию ипотеки и цитирует следующие положения:
3. Ежемесячные платежи по налогам и страхованию
(а) Обязательства заемщика.
Я заплачу Кредитору все суммы, необходимые для уплаты налогов, платы за воду, арендной платы за канализацию и других подобных сборов… Каждый Периодический платеж будет включать сумму, которая будет применяться к оплате следующих элементов, которые называются «Пунктами условного депонирования».”
(1) Налоги, сборы, плата за воду, арендную плату за канализацию и другие аналогичные сборы на Имущество, которые в соответствии с Применимым законодательством могут иметь преимущественную силу по сравнению с настоящим Обеспечительным инструментом в качестве залогового права на Имущество…
* * *
После подписания Облигации или в любое время в течение этого срока Кредитор может включить эти суммы как Предметы условного депонирования. Ежемесячный платеж, который я произведу за Элементы условного депонирования, будет основываться на оценке Кредитора требуемой годовой суммы.
Я заплачу кредитору все эти суммы Кредитору, если Кредитор не сообщит мне в письменной форме, что я не обязан это делать…
… Кредитор будет время от времени оценивать сумму средств условного депонирования, которую мне придется заплатить, используя оценки и счета, а также разумные оценки суммы, которую мне придется заплатить за элементы условного депонирования в будущем…
Вышеупомянутые положения четко дают Ocwen право включать сборы за условное депонирование, такие как плата за воду, в ежемесячный платеж истцов по ипотеке и корректировать сумму ежемесячных платежей условного депонирования в зависимости от суммы, указанной в счетах за воду.Даже представляя состязательные бумаги либеральным толкованием и принимая все предполагаемые факты как истинные… истцы четко не сформулировали причину иска о возмещении убытков, возникших в результате расчетов и применения условных платежей Оквеном. В своем утверждении адвокат истца заявляет, что Оквен использовал средства условного депонирования для оплаты счета за воду, который позже был признан ошибочным, и что Оквен не пытался взыскать ошибочный платеж с Департамента охраны окружающей среды (DEP). Однако истцы не ссылаются на какие-либо положения в ипотечных документах, которые обязывают Ocwen самостоятельно взыскивать любые ошибочно списанные средства с DEP и повторно перечислять их на счет истцов.Кроме того, условия ипотеки предусматривают, что сумма ежемесячных эскроу-платежей будет оцениваться «время от времени» с использованием оценок и счетов. Из жалобы или утверждения адвоката неясно, не завышает ли в настоящее время Оквен необоснованно суммы условного депонирования в свете недавних точных счетов за воду.
MKG Georgica LLC против Popcorn , 2015 NY Slip Op 30255 (U) (Sup. Ct. Suff. Co., 18 февраля 2015 г.) — это действие, направленное на определение того, имел ли истец простое право собственности на оспариваемое имущество в виде платы .
Суд обобщил факты:
В декабре 2013 года Марджори Честер и Майкл Инсел, как правопреемники отзываемого траста Марджори Честер, передали истцу MKG участок незастроенной недвижимости площадью два акра на пруд Джорджика, известный как 11 Association Road, Wainscott, New York. Георгика, ООО. К такой собственности на ее северо-западной границе примыкает участок недвижимости, известный как 9 Association Road, с которого также открывается вид на пруд Георгика. Усовершенствованный дом для одной семьи и отдельный гараж, собственность, известная как 9 Association Road, была приобретена ответчиком Фейт Попкорн в октябре 2012 года у Алана Такмана, исполняющего обязанности администратора имения Франка Витале.Улучшенная недвижимость, известная как 7 Association Road, которая примыкает к западной границе 9 Association Road, также принадлежит ответчику, который якобы получил долю в собственности на такую собственность почти 30 лет назад.
Предыдущее производство:
[1] В феврале 2014 года истец подал иск в соответствии со статьей 15 Закона о действиях в отношении недвижимого имущества и судебных разбирательствах, чтобы скрыть право собственности на участок земли неправильной формы, расположенный на северо-западной границе его собственности, которая была очищена от кустарников и благоустроена.Спорная полоса земли, также называемая «расчищенной территорией», содержит часть проезжей части к дороге Ассоциации 9, сланцевую дорожку, лужайку с кустами, груду дров, участок ограждения, баллон с пропановым газом, и дренажная труба, спускающаяся в пруд Георгика. В дополнение к основанию иска о снятии титула, жалоба утверждает требования о нарушении права владения, изгнании и судебном запрете. Ответ ответчика поднимает различные утвердительные возражения, включая неправомерное владение и срок давности, и вставляет встречные требования о неправомерном владении и предписывающем сервитуте на очищенной территории.
Претензии истца:
Истец [утверждает], что документальные доказательства и письменные показания, представленные в поддержку ходатайства, подтверждают, что он имеет право собственности на спорную собственность и имеет право на немедленное владение ею. В дополнение к декларативному возмещению ущерба истец добивается постановления об исключении ответчика из спорной собственности, предписывающем ответчику устранить посягательства на оспариваемую собственность и запрещающему ответчику использовать оспариваемую собственность. Что касается встречных требований, выдвинутых против него, истец утверждает, что ответчик не может продемонстрировать непрерывное владение спорной собственностью в течение 10-летнего периода, необходимого как для неправомерного владения, так и для предписывающего сервитута.В частности, истец утверждает, что, поскольку заинтересованный предшественник ответчика Витале скончался в 2010 году, ответчик не может доказать, что Витале намеревался передать право владения спорным имуществом вместе с имуществом, известным как 9 Association Road; следовательно, она не может привязать любой возможный период неправомерного владения к своим двум годам владения. Заявления истца в поддержку ходатайства включают заверенные копии документов, передающих право собственности на 9 Association Road и 11 Association Road сторонам; исследование имущества истца, подготовленное в 2014 году, с указанием границ расчищенной территории; [и] фотографии расчищенной территории [.]
Довод ответчика:
Ответчик [утверждает], что рассматриваемые «улучшения» «являются функциональными частями [ее] использования и занятия дороги Ассоциации 9», и что «спорная территория и сопутствующие улучшения были фактически переданы ей в то время, когда она приобрела собственность 9 Association Road от Vitale ». Однако она не оспаривает доказательства истца о том, что оспариваемое имущество включено в описания документов, выданных Честером и Инселем на имущество по адресу: 11 Association Road, и что спорное имущество не включено в описание документа для собственность на 9 Association Road.Ответчик далее утверждает, что истец не выполнила своего бремени по ходатайству о демонстрации того, что она не имеет права закрепить свое неправомерное владение спорной собственностью на период неправомерного владения, принадлежащий Vitale. В возражении ответчик представляет, среди прочего, копию акта администратора о передаче ей права собственности на 9 Association Road [и] обзор такой собственности, подготовленный в 2012 году [.]
[D] Подсудимый утверждает, что спорная территория является «естественным продолжением собственности 9 Association Road», и что она «не понаслышке знает обо всех действиях Vitale по исключительному и постоянному использованию, заселению, улучшению, возделыванию и содержанию спорная территория, по крайней мере, с 1982 года… и информация из первых рук о том, что Витале намеревалась и действительно передала право владения спорной территорией и сопутствующими улучшениями во время покупки ею дороги Ассоциации 9 в 2012 году.Она утверждает, что, основываясь на «непрерывном владении прилегающей территорией 7 Association Road в течение почти 30 лет» и ее «знании как Vitale, так и рассматриваемого района», она «имеет право засвидетельствовать внешние акты Vitale об исключительном владении недвижимостью. спорной территории », и« хорошо знаком с собственностью 9 Association Road, включая давно существующую дренажную трубу, ландшафтный дизайн, подъездную дорожку, лужайку, резервуар для пропана, деревянную сваю, а также декоративные конструкции из кирпича и шифера » область.
Применимое право:
Чтобы предъявить претензию на собственность на основании неправомерного владения, сторона должна доказать в соответствии с требованиями общего права, что владение предметом собственности было враждебным, в соответствии с иском о праве, фактическим, открытым и печально известным, исключительным и непрерывным в течение 10 лет. период… Для перехода права собственности в соответствии с доктриной неправомерного владения «фактически должно быть владение такого типа, который давал бы владельцу основание для иска в отношении оккупанта в течение всего предписывающего периода»… Как приобретение права собственности на землю неправомерное владение не одобряется законом, элементы такого требования должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами [.]
До июля 2008 г. сторона, стремящаяся установить правовой титул путем неправомерного владения по иску, не основанному на письменном документе, должна была показать, что земля «обычно обрабатывалась или улучшалась» или «защищалась значительным огораживанием» (RPAPL 522). Тип возделывания или улучшения, достаточный в соответствии с законом, варьировался в зависимости от характера, состояния, местоположения и потенциального использования собственности … и должен был соответствовать характеру собственности только для указания исключительной собственности … Поправки внесены Законодательным собранием в 2008 г. 522 теперь заявляет, что после 7 июля 2008 г. сторона без требования о праве собственности на основании письменного документа, заявляющего о праве собственности на землю на основании неправомерного владения, должна установить либо то, что данная земля была «защищена существенным огораживанием». »Или что« были совершены действия, достаточно открытые для того, чтобы привлечь внимание разумно прилежного владельца.RPAPL 501, также измененный Законодательным собранием в 2008 году, определяет элемент общего права «требования права» как означающий «разумное основание для уверенности в том, что собственность принадлежит противоположному владельцу или собственнику собственности, в зависимости от обстоятельств. ” Согласно RPAPL 543, наличие «de minimis неструктурных посягательств», таких как заборы, кустарники и навесы, теперь считается допустимым, как и определенные действия по текущему обслуживанию и культивации, такие как стрижка газона. Тем не менее, Закон о действиях в отношении недвижимого имущества и процессуальных действиях с внесенными в него поправками не может применяться задним числом для лишения истца права собственности, которое имело место до даты вступления в силу нового законодательства [.]
Кроме того, «[е] последующие враждебные владения имуществом, не указанным в описании документа, особенно смежным имуществом, могут быть отмечены, если окажется, что противный собственник намеревался и фактически передал владение неописанной частью с включенной частью земли. в документе »… Другими словами,« [] неправомерное владение может быть действительным в течение установленного законом срока для следующих друг за другом лиц при условии, что такое владение будет продолжаться непрерывной цепочкой личных отношений между противоборствующими владельцами »… Таким образом, если сторона, требующая неблагоприятного право владения не принадлежало собственности в течение установленного законом периода, такая сторона может «связать свое (или ее) неправомерное владение с владением его [или ее] предшественника, чтобы удовлетворить применимый установленный законом период» »… И наоборот, при отсутствии доказательств правового предшественника предназначен для передачи права владения землей, не включенной в описание акта, между противоборствующими владельцами и стороной, претендующей на право собственности на основании неблагоприятных возможностей, не существует цепочки приватности. исключается привязка к времени пребывания предшественника во владении … Кроме того, стороне не будет разрешено связывать предполагаемое неправомерное использование предшественником со своим заявлением о неправомерном владении, если нет доказательств, что предшественник подал … спорное имущество [.]
Подобно неправомочному владению, сервитут по рецепту устанавливается путем четкого и убедительного доказательства неблагоприятного, открытого и печально известного, непрерывного и непрерывного использования собственности в течение 10-летнего периода … Однако сторона, претендующая на право пользования по рецепту, , нет необходимости устанавливать, что такое использование было исключительным… и может указывать на предыдущее использование его или ее предшественников для установления необходимого срока давности [.]
«Посягательство на владение — это умышленное проникновение на чужую землю без оправдания или разрешения»… «Суть посягательства — это посягательство на интересы лица в исключительном владении землей» … Незаконное посягательство на чужую недвижимую собственность считается постоянным посягательством на владение землей. и порождает последовательные причины действия [.]
Применил факты к закону:
Здесь материалы истцов, в частности, документы на соответствующую собственность сторон, исследование дороги 11 Association Road и письменные показания землемера, Саскаса, устанавливают убедительные доказательства того, что он имеет право на заявление о том, что он не взимает плату за право собственности на оспариваемое имущество, и что он имеет право как на немедленное владение таким имуществом, так и на судебный запрет … Заявления истцов также представляют собой убедительные доказательства нарушения владения и право на судебный запрет, препятствующий продолжающемуся нарушению прав ответчика … Истец также продемонстрировал, что ответчик мог не устанавливать владение или использование оспариваемой собственности в течение десяти лет, как это требуется для обоснования ее встречных требований о неправомерном владении и предписывающем сервитуте [.]
Таким образом, бремя ответственности было переложено на ответчика, чтобы поднять вопрос о фактах, подлежащих рассмотрению … Здесь расплывчатые, неопровержимые утверждения в аффидевите ответчика недостаточны для того, чтобы поднять фактические вопросы относительно того, владел ли Витале спорным имуществом в течение необходимого периода. Более того, нет никаких доказательств того, что Витале, который скончался за два года до того, как ответчик стал владельцем 9 Association Road, когда-либо предъявлял претензию о неправомерном владении спорным имуществом и намеревался передать такое требование ответчику … Аналогичным образом, нет никаких доказательств Vitale требовал права использовать оспариваемую собственность в качестве проезжей части или для любых других посягательств на собственность истцов, и что он намеревался передать это право последующему владельцу 9 Association Road [.]
И пришел к выводу, что:
[Судебное решение] вынесено в пользу истца по его основаниям для иска о снятии правового титула на оспариваемое имущество, по его основаниям для иска о нарушении права владения и судебному запрету, а также по встречным искам о неправомерном владении и предписывающем сервитуте. Суд объявляет, что истец является простым владельцем спорной собственности, и что он имеет право на владение такой собственностью и на устранение посягательств на нее.
Извлеченный урок: Статья 15 RPAPL — это легкодоступный, эффективный и общий законодательный инструмент для представления и решения виртуального юридического «рога изобилия» вопросов, которые возникают в связи с претензиями, спорами и интересами в отношении недвижимого имущества.
Срок давности — Найдите адвоката
Срок давности — это закон, ограничивающий период времени, в течение которого вы можете подать в суд на физическое или юридическое лицо. Для разных типов судебных исков существуют разные сроки давности.
Итак, если я получу травму, есть ли срок давности?
Да. Нью-Йорк (как и другие юрисдикции) накладывает ограничения по времени на ваше право подать иск о возмещении телесных повреждений. Эти ограничения различаются в зависимости от типа травмы, которую вы получаете, и от того, кто ее причинил — например, существуют строгие отдельные правила, когда правительство причинило вред, потому что правительства обычно защищены от судебных исков за правонарушения.
Если меня травмировал частный гражданин или компания, как долго мне нужно подавать в суд?
Ниже представлена типичная диаграмма времени, в течение которого вы должны подать иск о личной травме в Нью-Йорке (Срок исковой давности штата Нью-Йорк), когда потенциальным ответчиком не является правительство:
| Тип дела | Время подачи иска |
|---|---|
| Поскользнуться и упасть | 3 года с даты аварии |
| Автомобильные аварии | 3 года с даты аварии |
| Ответственность за продукцию | 3 года с даты аварии |
| Повлекшие за собой травмы | 3 года с даты несчастного случая |
| Эмоциональное расстройство (халатность) | 3 года с даты несчастного случая |
| Медицинская халатность | Судебный иск должен быть возбужден в течение 2 лет и 6 месяцев с момента происшествия. действие, упущение или невыполнение жалобы в связи с последним лечением или последним лечением в случае непрерывного лечения того же заболевания. сс, травма или состояние.Однако из этого правила есть несколько исключений:
|
| Клевета / клевета | 1 год с момента действия |
| Нападение / избиение | 1 год с момента совершения преступления |
| Эмоциональное бедствие (36 | год от действия 36)
Я думаю, что я пострадал в результате противоправного поведения другого человека:
- Немедленно обратитесь за медицинской помощью
- Задокументируйте свои претензии как можно тщательнее
- Ваше время для подачи иска ограничено; как можно скорее обратитесь к юристу по травмам
В этой области права могут произойти изменения.Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.
Новый статут Флориды запрещает дискриминационные ограничения в сделках с правом собственности во Флориде
Верховный суд Соединенных Штатов принимает решения по делам о дискриминации в сфере жилья с начала 1940-х годов.К таким ключевым делам относятся Shelley v. Kraemer , 334 U.S. 1 (1948) и Jones v. Mayer Co ., 392 U.S. 409 (1968). В деле Shelley Суд постановил, что «расовые ограничительные условия» в делах о собственности не имеют законной силы. В данном случае «заветы» были условиями или обязательствами в имущественных актах, которые ограничивали продажу или передачу кому-либо, кроме кавказцев. Суд постановил, что, хотя ограничивающие по расовому признаку договоры о недвижимости не являются незаконными сами по себе, они по-прежнему не могут обеспечить их соблюдение в соответствии с Четырнадцатой поправкой, которая делает такие договоры не имеющими исковой силы.
В деле Jones суд постановил, что федеральный закон запрещает любую расовую дискриминацию, государственную или частную, при продаже или аренде собственности. В данном случае Закон о гражданских правах 1968 года, обычно именуемый Законом о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, позволил федеральному правительству запретить частным лицам участвовать в дискриминационной жилищной политике. Частная сторона не может отказать в продаже или передаче собственности по признаку расы.
В этом прошедшем законодательном цикле Законодательное собрание Флориды закрепило суть этих постановлений, приняв Раздел 712.065, Закон о Флориде, который прямо делает любые дискриминационные ограничения в деянии незаконными и не имеющими исковой силы и, следовательно, недействительными. Раздел 712.065 (3) дополнительно касается дискриминационных ограничений, которые могут содержаться в соглашениях об общественных объединениях, и разрешает их снятие большинством голосов совета директоров. Закон, в частности, позволяет вносить поправки в ковенанты без обычно необходимого членского голосования.
До принятия этого закона сообщества не могли снимать эти незаконные и оскорбительные ограничения без одобрения членства, которое иногда может требовать до 75% членов, чтобы утвердительно проголосовать за изменение.Даже если члены могут согласиться с изменением, получение голосов иногда может быть затруднено просто из-за апатии членов при возврате необходимых форм. Теперь советы директоров общественных ассоциаций могут в одностороннем порядке отменить нарушающие положения. Члены совета директоров должны просмотреть свои документы вместе с юрисконсультом, чтобы определить, содержат ли они дискриминационные условия, которые следует отменить путем голосования совета.
Поделитесь этим постом и расскажите всем!
Недействительные и аннулируемые контракты — аннулирование контракта в соответствии с законодательством Нидерландов
Когда контракт может быть аннулирован в соответствии с законодательством Нидерландов?
Согласно голландскому законодательству существует несколько ситуаций, в которых договор (или правовой акт) будет недействительным или недействительным.
Если контракт или договорное положение недействительны (nietig), они будут рассматриваться, как если бы они никогда не существовали — они не будут иметь юридической силы в отношениях между сторонами. Если контактное или договорное положение является недействительным (vernietigbaar), это означает, что его можно избежать и объявить недействительным.
Существует ряд ситуаций, в которых контракт будет недействителен. Например, статья 3:39 Гражданского кодекса Нидерландов предусматривает, что контракты в соответствии с законодательством Нидерландов являются недействительными, если они не были заключены в форме, предписанной законом.Примером может быть договор купли-продажи земли, не заключенный в письменной форме. Голландский юрист может посоветовать вам формальные требования к конкретным сделкам, которые вы хотите совершить, для обеспечения юридической силы.
Согласно статье 3:40 DCC, контракты, противоречащие нормам нравственности или общественному порядку, также являются недействительными в соответствии с законодательством Нидерландов. Например, договор купли-продажи ножа будет считаться недействительным, если продавец знает, что покупатель намеревается использовать нож, чтобы кого-то убить.Точно так же контракты, которые нарушают закон, будут недействительными. Например, договор купли-продажи запрещенных наркотиков.
Аннулируемые контракты
в соответствии с законодательством НидерландовВ соответствии с законодательством Нидерландов договор, заключенный недееспособным лицом (handelsombekwaam), например, несовершеннолетним или лицом с ограниченными умственными способностями, будет аннулирован. То же самое относится к контрактам, заключенным в результате принуждения, мошенничества или ненадлежащего влияния, в этих случаях считается отсутствие намерения (wilsgebreken).
Договоры, заключенные под влиянием ошибки
Если одна или обе стороны ошибочно приняли решение заключить договор, этот договор может быть аннулирован.
Статья 6: 228 Гражданского кодекса Нидерландов предусматривает, что договор, заключенный под влиянием ошибки, может быть аннулирован при выполнении ряда условий. Одно из условий — ошибочная сторона не заключила бы договор, если бы не ошибка.Другое условие состоит в том, что другая сторона должна была знать или должна была знать об обстоятельствах, связанных с ошибкой, и была обязана проинформировать ошибочную сторону. Важно отметить, что не всех ошибок будет достаточно для того, чтобы договор стал недействительным, например, ошибок, которые касаются исключительно будущих обстоятельств, или ошибок в отношении характера соглашения будет недостаточно.
Существует ряд условий, которые должны быть выполнены, чтобы контракт был признан недействительным из-за ошибки.Поэтому рекомендуется проконсультироваться с голландским юристом, если вы хотите избежать договора, который вы заключили под влиянием ошибки.
Общие положения и условия, которые могут быть аннулированы в соответствии с законодательством Нидерландов
Статья 6: 233 Гражданского кодекса Нидерландов регулирует ситуации, в которых положения, содержащиеся в Общих положениях и условиях, могут быть аннулированы.
Гражданский кодекс Нидерландов предусматривает, что положения, содержащиеся в общих положениях и условиях, могут быть аннулированы, если они необоснованно обременительны для другой стороны или если сторона, предоставляющая общие условия, не предоставила другой стороне разумную возможность ознакомиться с ними. общие положения и условия.
Юридические последствия недействительных договорных условий
Если правовой акт недействителен, предполагаемые правовые последствия отсутствуют. Аннулирование действует автоматически, ex lege. В юрисдикциях общего права это иногда называют недействительным ab initio. Согласно голландскому законодательству на недействительность ссылаться не нужно, по сути, это положение юридически никогда не существовало. По этой причине не существует периода, в течение которого можно ссылаться на недействительность.
То, что договорное положение является недействительным, не обязательно означает, что весь договор не имеет юридической силы.Вполне возможно, что остальные пункты контракта будут в силе. Остальные пункты останутся в силе, если положение, которое является недействительным, не является неотъемлемым от соглашения, принимая во внимание цель и содержание соглашения (статья 3:41 DCC).
Преобразование в соответствии с законодательством Нидерландов из недействительного правового акта
При определенных обстоятельствах недействительный правовой акт заменяется (преобразовывается) другим (соответствующим) правовым актом, за исключением случаев, когда это было бы необоснованным для третьего заинтересованного лица (которое не является стороной преобразованного правового акта).
Подтверждение недействительности правового акта в соответствии с законодательством Нидерландов
Кроме того, голландское законодательство предусматривает, что недействительные правовые акты могут быть позже признаны действительными. Например, если недействительность возникла в результате невыполнения правовых условий, и эти условия позже выполняются (статья 3:58 DCC).
Утверждение правового акта в соответствии с законодательством Нидерландов имеет обратную силу.
Неоплаченные платежи по недействительному контракту
Платежи или иное исполнение контракта, недействительного в соответствии с законодательством Нидерландов, считаются произведенными ненадлежащим образом.Возмещение такого исполнения может быть потребовано от другой стороны.
Аннулируемый договор действителен до аннулирования
Согласно голландскому законодательству, имеет силу оспариваемый правовой акт, который не был аннулирован. В случае аннулирования правового акта аннулирование имеет обратную силу, и положение сторон до аннулированного акта должно быть восстановлено. Такое аннулирование согласно голландскому законодательству имеет силу не только против вовлеченных сторон, но и против любого другого лица (за исключением определенных ситуаций, предусмотренных законом, таких как аннулирование на основании наносящих ущерб действий — на основе так называемого actio pauliana ).
Аннулирование контракта в соответствии с законодательством Нидерландов может иметь место на основании внесудебного заявления или судебного решения. Если аннулированный правовой акт касается передачи зарегистрированного имущества, и не все стороны правового акта согласны с аннулированием, требуется решение суда для придания аннулирования силы.
Ссылка на оспариваемость контракта в качестве защиты от иска
Если поставщик общих условий предъявляет претензию к другой стороне на основании общих условий, эта сторона может рассмотреть вопрос о признании недействительным, чтобы избежать претензии (см. Выше: общие условия, которые могут быть аннулированы).
Такое аннулирование вступает в силу посредством решения, в котором принимается основание для аннулирования (статья 3:51 DCC).
Ограничение действия по аннулированию в соответствии с законодательством Нидерландов
Трехлетний срок исковой давности применяется к действиям по аннулированию оспариваемого договора или правового акта. Это означает, что действие по аннулированию контракта должно быть произведено в течение трех лет с момента заключения контракта. По истечении этого срока аннулирование может возникать только в качестве защиты в судебном разбирательстве. Например, если оспоримость возникла из-за недостаточной правоспособности одной из сторон, окно для аннулирования контракта закончится, если эта сторона имела правоспособность в течение трех лет или когда законный представитель этого лица узнал об этом. правовой акт сроком на три года (статья 3:52 DCC).
Утрата возможности аннулирования в соответствии с законодательством Нидерландов
Согласно голландскому законодательству право на отмену аннулирования утрачивается в ряде ситуаций. По сути, право на аннулирование теряет силу, когда сторона, имеющая право на отказ от обязательства, подтверждает правовой акт после начала периода оспаривания (статья 3:55 (1) DCC). Другая ситуация заключается в том, что стороне с правом аннулирования был предоставлен разумный период для выбора между подтверждением и аннулированием, и в течение этого периода не было сделано никакого выбора (ст.3:55 (2) DCC).
Мне еще не заплатили. У меня еще есть время, чтобы записать залоговое удержание механика?
Мне еще не заплатили.
У меня еще есть время, чтобы записать залоговое право механика?
Автор
Уильям К. Ласт младший
Присяжный поверенный
Поскольку лицо, требующее удержания, довольно часто ждет слишком долго, прежде чем зарегистрировать удержание своего механика, важно знать сроки для регистрации залога. Аналогичным образом, подрядчики нередко слишком долго откладывают взыскание по зарегистрированному залогу (не позднее чем через 90 дней после регистрации), что, возможно, требует регистрации залогового удержания нового механика, если это позволяют факты и обстоятельства.
ЗалогMechanic — уникальное средство правовой защиты для подрядчика, гарантирующее, что ему или ей заплатят. Но для того, чтобы быть эффективным, подрядчик должен соблюдать все применимые законодательные требования для регистрации и обращения взыскания на залоговое право. В предыдущих статьях обсуждались три предпосылки для принудительного удержания механика. Это своевременное вручение Предварительного уведомления о залоге за 20 дней; своевременная запись в регистратуре графства залогового права механика; и своевременная подача иска о лишении права удержания механика.
В этой статье мы обсудим вторую предпосылку — своевременную регистрацию залогового права механика. Важно помнить, что эта статья касается только залогового права механика частных работ, и обсуждение в этой статье может не относиться к проектам общественных работ.
Хотя в законах устанавливаются крайние сроки, их применение к фактическим ситуациям может сбивать с толку. Таким образом, конкретный закон будет сопровождаться примерами.
1. Должен ли я завершить всю свою работу, прежде чем записывать залоговое право механика?
Право удержания механиков может быть зарегистрировано только после того, как подрядчик перестанет предоставлять рабочую силу, услуги, оборудование или материалы для проекта.(Гражданский кодекс §3116). Для целей регистрации залогового права не имеет значения, прекратил ли подрядчик добровольно, или третья сторона помешала ему завершить работу. Поскольку статут требует, чтобы подрядчик «прекратил» выполнение работ, причина прекращения работ кажется несущественной для целей регистрации залогового права.
Следует также отметить, что право удержания механика должно быть зарегистрировано в регистратуре округа того округа, в котором находится недвижимость. Если залоговое право зарегистрировано не в том округе, оно автоматически становится недействительным и не имеющим исковой силы.
2. Что считается завершением для определения того, когда я должен зарегистрировать залоговое право механика?
Сроки, в течение которых должны регистрироваться все залоговые права на частные работы, зависят от того, когда проект завершен или когда работа над проектом прекращается до фактического завершения. Если фактическое завершение не было получено, закон Калифорнии определяет, что считается завершением, чтобы подрядчик знал, когда начинается отсчет времени для регистрации залогового права.
В частности, § 3086 Гражданского кодекса гласит, что:
«Завершение» означает, в случае любой работы по улучшению, кроме общественной работы, фактическое завершение работы по улучшению.Любое из следующего считается равнозначным завершению:
Занятие или использование собственником или его агентом работы по благоустройству, сопровождаемое прекращением работы на ней.
Принятие владельцем или его агентом работ по улучшению.
После начала работ по улучшению, прекращения работ на них на непрерывный период в 60 дней или прекращения работ на них на непрерывный период 30 дней или более, если владелец подает для записи уведомление о прекращении.
3. Каковы конкретные сроки регистрации залогового права механика после завершения или эквивалентности завершения?
Конкретное ограничение по времени для регистрации залогового права зависит от: (a) того, происходит ли фактическое завершение или есть эквивалент завершения; (b) сократил ли владелец крайние сроки записи, записав Уведомление о завершении или Уведомление о прекращении; и (c) наличие у подрядчика прямого контракта с владельцем проекта.
а. Каковы общие сроки регистрации залогового права механика?
Общее правило заключается в том, что, когда все работы по проекту фактически завершены, все возможные заявители залогового права должны зарегистрировать свои залоговые права в течение девяноста (90) дней с даты фактического завершения. (Гражданский кодекс, §§ 3115-3116).
Если проект не завершен, но вся работа над ним останавливается на определенный период, закон Калифорнии считает работу завершенной по прошествии определенного периода времени.В случае прекращения работы на непрерывный период в шестьдесят (60) дней закон Калифорнии заявляет, что такое прекращение считается эквивалентом завершения работы. По истечении этого шестидесяти (60) дней все возможные заявители права удержания должны зарегистрировать свои права удержания в течение девяноста (90) дней с этой даты. (Гражданский кодекс §3092).
Например, если у владельца заканчиваются деньги и он не может завершить первоначально согласованный объем работ, и в результате все работы останавливаются до завершения проекта, у подрядчика есть сто пятьдесят (150) дней с момента полное и полное прекращение всех работ для фиксации удержания механика, если не было зарегистрировано Уведомление о прекращении.
Если, однако, в течение первых пятидесяти девяти (59) дней после остановки работы возобновится первоначально согласованный объем работ, время регистрации залогового права механика будет возобновлено и будет подчиняться тем же правилам в отношении: ( а) происходит ли фактическое завершение или есть эквивалент завершения; (b) сократил ли собственник крайние сроки, записав Уведомление о завершении или Уведомление о прекращении; и (c) наличие у подрядчика прямого контракта с владельцем проекта.
г. Каким образом владелец сокращает сроки подачи залогового права путем регистрации Уведомления о завершении или прекращении действия?
Закон штата Калифорния позволяет владельцу записывать один из двух типов уведомлений, которые при своевременной регистрации существенно сократят время регистрации залогового права механика. Два типа уведомлений — это уведомление о завершении или, альтернативно, уведомление о прекращении. Кредиторы и владельцы могут использовать запись Уведомления о завершении и / или прекращении, чтобы уменьшить количество залогов, своевременно регистрируемых в отношении проекта, поскольку всегда будут некоторые подрядчики, которые не осознают важность получения текущей информации из офиса регистратора в отношении статус проекта.Если заявитель права удержания не обнаруживает, что Уведомление о завершении и / или прекращении было зарегистрировано, этот отказ вполне может оказаться фатальным для любого действительного требования, если право удержания не зарегистрировано должным образом в течение сокращенного срока.
Уведомление о прекращении работы используется, когда работа временно приостановлена более чем на тридцать (30) дней. (Гражданский кодекс §3092). Уведомление о завершении работ должно быть подано после того, как работа будет фактически завершена, как этот термин определен в Гражданском кодексе §3086. Ошибочная дата завершения, указанная в Уведомлении о завершении, не влияет на действительность этого уведомления, если фактическая, истинная дата завершения была в пределах десяти (10) дней до даты регистрации уведомления.
Крайние сроки регистрации Уведомления о завершении или Уведомления о прекращении работы:
- Уведомление о завершении: когда владелец регистрирует действующее Уведомление о завершении (, т.е. через 10 дней после фактического завершения работ по проекту) (§3093 Гражданского кодекса).
- Главный подрядчик, имеющий прямой договор с владельцем, должен зарегистрировать свое право удержания в течение шестидесяти (60) дней с момента внесения Уведомления о завершении строительства (§§ 3115-3116 Гражданского кодекса).
- Все остальные должны зарегистрировать свои залоговые права в течение тридцати (30) дней с даты внесения Уведомления о завершении.(Гражданский кодекс §3116).
- Уведомление о прекращении работы: Когда владелец после тридцати (30) дней непрерывного прекращения труда записывает действующее Уведомление о прекращении работы (это эквивалентно регистрации Уведомления о завершении). (Гражданский кодекс §3092):
- Главный подрядчик, имеющий прямой договор с владельцем, должен зарегистрировать свое право удержания в течение шестидесяти (60) дней с момента регистрации Уведомления о прекращении действия.
- Все остальные должны зарегистрировать свои залоговые права в течение тридцати (30) дней с даты регистрации Уведомления о прекращении действия.(Гражданский кодекс §§ 3115, 3116).
с. Как я могу узнать, было ли зарегистрировано Уведомление о завершении или прекращении?
В соответствии с §3097 (o) Гражданского кодекса, если Предварительное 20-дневное уведомление об удержании должным образом подано Регистратору округа, этот Регистратор имеет добросовестную обязанность уведомить подающую заявку сторону в течение пяти (5) дней после записи Уведомления о Завершение или уведомление о прекращении. Этот дополнительный шаг по подаче Предварительного 20-дневного Уведомления о залоге Регистратору в округе, где находится недвижимость, поможет подрядчику определить, когда подано Уведомление о завершении, чтобы подрядчик мог своевременно зафиксировать свое удержание.Однако система не является надежной, поскольку регистратор страны не несет ответственности, если он не уведомит подрядчика о подаче Уведомления о завершении.
г. Когда вы записываете залоговое право, если на проект заключено более одного контракта?
Гражданский кодекс §3117 — это малоизвестный раздел кодекса, который потенциально может оказаться фатальным для требований механика о залоговом удержании. Раздел 3117 гласит, что если проекты строятся в соответствии с более чем одним исходным контрактом, причем каждый контракт охватывает определенную часть работы, владелец может записывать отдельные уведомления о завершении для каждой конкретной части работы, выполненной по каждому контракту, а не ждать для завершения проекта в целом.
Например, владелец может заключить контракт с генеральным подрядчиком на профилирование и земляные работы в отдельном от контракта контракте на все другие работы по проекту. После завершения работ по планировке и земляным работам владелец может записать Уведомление о завершении. Это Уведомление о завершении, если оно будет зарегистрировано своевременно, начнет действие срока давности для любых заявителей на удержание, выполняющих работы по планировке и земляным работам. Хотя работа по остальной части проекта будет далека от завершения на этом этапе, заявитель права удержания, который выполнил работы по планированию и земляным работам, должен будет зарегистрировать свое залоговое право в течение времени, разрешенного на основе даты записи работ по оценке / земляным работам. Уведомление о завершении.Почти наверняка пройдет много месяцев, прежде чем будет завершен весь проект в целом. Таким образом, если собственник и генеральный подрядчик решат заключить два или более контракта на различные части работ, время, в течение которого истец должен зафиксировать право удержания, будет меньше, чем при наличии только одного контракта. Непонимание того, что задействовано более одного контракта, может полностью уничтожить право удержания подрядчика, если это право удержания основано на завершении неправильного контракта или завершении работы в целом.Заявители требований залога должны уделять особое внимание договорным соглашениям по проекту, чтобы избежать этой потенциальной ловушки, которая лишит их права залога.
4. Что произойдет, если я не подам иск о лишении права удержания механика в течение 90 дней?
В соответствии с законодательством Калифорнии подрядчик должен подать иск о лишении права удержания механика в течение девяноста (90) дней после его регистрации.
Когда подрядчик своевременно не подает иск о лишении права выкупа, залог становится недействительным.Затем подрядчик должен определить, можно ли своевременно зарегистрировать залоговое право второго механика (, например, через 30, 60 или 90 дней после того, как проект в основном завершен). Если есть время для записи второго залога, первое право удержания должно быть освобождено до регистрации любого нового залога. В таком случае в освобождении от залога должно быть четко указано, что первоначальная претензия не была удовлетворена . Это исключение из правила, согласно которому в освобождении от залога должно быть прямо указано, что основное обязательство было полностью выполнено.В связи с регистрацией залогового права второго механика, если освобождение от удержания истекшего залогового права четко не указывает, что основное обязательство не было выполнено , владелец может утверждать, что подрядчик освободил все свои права на записать новое залоговое право.
Заключение
В нынешних условиях строительства подрядчик нередко оказывается вовлеченным в судебный процесс со стороной, с которой он или она заключили договор.Своевременное предъявление права залога механику является наиболее важным шагом к взысканию подрядчиком своего требования. Очень важно, чтобы подрядчик указал дату начала работ по проекту. Точно так же очень важно, чтобы подрядчик также определял, когда работа над этим проектом остановлена или была завершена. Сбор такого типа информации, а также ведение и обновление записей, подтверждающих эту информацию, всегда существенно увеличивают вероятность того, что подрядчик выиграет судебный процесс по проекту.Кроме того, подрядчик также увеличит вероятность сохранения требований удержания за счет использования всех источников уведомления, таких как Регистратор округа, или даже найма независимого сервисного бюро, которое проинформирует подрядчика, когда появится Уведомление о завершении и / или прекращении записывается.
© 2002, Уильям К. Ласт, младший написал эту статью. Г-н Ласт — адвокат, специализирующийся на строительном праве более 20 лет. Помимо принадлежности к ряду строительных отраслевых ассоциаций, г-н.Последний имеет калифорнийские лицензии «A» и «B». С ним можно связаться по телефонам 415-764-1990 или 650-696-8350. Ряд его прошлых статей можно найти на его веб-сайте (lhfconstructlaw.com). Этот бюллетень публикуется периодически, чтобы предоставить общую информацию по текущим правовым вопросам. Статьи не предназначены для замены совета юриста по конкретной проблеме. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.
.