Как готовиться к судебному иску по вопросам недвижимости?
Да, безусловно. При обращении в суд судебные расходы неизбежны. Виды расходов регламентированы Главой 7 ГПК РФ и состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Прежде чем рассчитать размер госпошлины, необходимо определить цену иска. Цена иска определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования.
Размер госпошлины и порядок ее уплаты, случаи предоставления льгот, возможности отсрочки и рассрочки госпошлины определены Налоговым кодексом РФ.
Для облегчения расчета госпошлины на сайтах всех судов Российской Федерации размещены калькуляторы, куда достаточно ввести стоимость недвижимого имущества, свои фамилию, имя и отчество, а также адрес, и автоматически будет сформирована квитанция, с которой можно отправиться в банк для оплаты.
Что же касается издержек, к ним относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям (например, за их проживание, если они вызываются из другого города), экспертам, расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.
Здесь также важно отметить, что закон предусматривает возможность распределения судебных расходов между сторонами по делу. Так, к примеру, если решением полностью или частично удовлетворен иск, суд присуждает полностью или пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, возместить с ответчика все понесенные по делу судебные расходы. Если же в иске отказано, то суд присудит возмещение расходов с истца в пользу ответчика.
В таком же порядке распределяются и судебные расходы, понесенные на оплату заключений специалистов и экспертов. При этом если судом не будет принято в качестве доказательства заключение, полученное в досудебном порядке (например, если истец заказал экспертизу или исследование по собственной инициативе еще до суда), такие расходы возмещаться не будут. Соответственно, возмещению подлежат расходы по проведению экспертиз и исследований, назначенные судом.
ВС призывает не путать иск о признании права с иском о госрегистрации перехода права собственности
Один из экспертов «АГ» обратил внимание на парадоксальность определения: призвав к отходу от формализма, Суд отменил акты нижестоящих инстанций из-за формального по своей сути подхода. Второй эксперт заметил, что результатом удовлетворения как иска о признании, так и иска о государственной регистрации перехода права собственности в данном случае будет внесение записи в ЕГРН. Третий подчеркнул, что принцип диспозитивности является важной гарантией справедливого разбирательства, а активная роль суда в состязательном процессе не должна простираться слишком далеко.
В Определении № 305-ЭС20-2700 по делу № А40-23052/2019 Верховный Суд напомнил, что при очевидности материально-правового интереса истца суды обязаны самостоятельно определять надлежащий способ защиты права.
Ненадлежащий способ защиты права обнаружила только четвертая инстанция
В декабре 2007 г. ООО «Строительное оборудование и материалы» купило у ООО «Лестехстрой» здание и земельный участок под ним. В тот же день был подписан акт приема-передачи, имущество перешло во владение покупателя.
В соответствии с договором ООО «Строительное оборудование и материалы» оплатило покупку частично, окончательный расчет стороны договорились произвести после госрегистрации перехода права собственности. Однако в ноябре 2008 г. управление Росреестра отказалось регистрировать переход права на спорные объекты из-за того, что в рамках уголовного дела на земельный участок был наложен арест.
В дальнейшем упоминание об аресте было исключено из реестра, «Строительное оборудование и материалы» несколько раз просило «Лестехстрой» зарегистрировать переход права собственности, но продавец на эти просьбы не реагировал. Покупатель был вынужден обратиться в АС г. Москвы с иском о признании договора купли-продажи действующим и признании права собственности на приобретенные здание и участок. В обоснование своего требования организация ссылалась на факт заключения с «Лестехстрой» договора, частичное внесение платы по нему, передачу имущества по акту и владение спорной недвижимостью.
Первая инстанция удовлетворила иск, с ней согласились апелляция и суд округа, однако ответчик подал жалобу в Верховный Суд.
Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что согласно п. 58 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, действительно вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Такой иск подлежит удовлетворению, если истец докажет, что указанное право возникло. При этом, напомнил ВС, иск о признании права, заявленный лицом, права и сделки которого в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен, если права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 1997 г. и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 данного акта либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК (п. 59 Постановления № 10/22).
В данном случае ООО «Строительное оборудование и материалы» не обладало правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о госрегистрации 1997 г. То есть заключение договора купли-продажи и частичная уплата предусмотренной им цены не являются основаниями для признания права собственности, подчеркнула Экономколлегия.
Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Иными словами, заявление такого требования в рассматриваемом споре – ненадлежащий способ защиты, пояснил ВС. Однако, добавил он, обращение общества «Строительное оборудование и материалы» за судебной защитой, по сути, направлено на государственную регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость.
Экономколлегия напомнила, что согласно п. 3 Постановления № 10/22 и п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 о применении некоторых положений разд. 1 ч. 1 ГК в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению.
ВС отметил, что истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о необходимости государственной регистрации перехода права собственности, и именно из-за отсутствия действий руководства ООО «Лестехстрой» покупатель обратился в суд. При этом, добавила коллегия, п. 61 Постановления № 10/22 говорит о том, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества ведет себя подобным образом, то другая вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 63 Постановления № 10/22 если требующая государственной регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации этой сделки: «Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом».
На этом основании Суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
Эксперты прокомментировали позицию ВС
Генеральный директор Юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов считает позицию ВС не до конца однозначной. По его мнению, подход, отраженный в Постановлении № 10/22, направлен на уход от формализма. Это указание на необходимость разбираться в споре по существу вне зависимости от того, как сформулированы исковые требования, считает эксперт: «И это верно, потому что суд должен разрешить спорную ситуацию, а не гонять истца по кругу, чтобы он угадал, что именно хочет суд. Такой “неформальный” подход сейчас встречается, но не всегда реализуется на практике. С этой точки зрения текущая позиция ВС РФ важна».
В то же время, добавил Павел Герасимов, ВС отменил акты нижестоящих инстанций из-за формального подхода: «И сторонам, и Суду было понятно, чего хочет истец. Нижестоящие суды разрешили вопрос именно исходя из целей истца. Без материалов дела, конечно, сложно судить о том, мог ли ВС самостоятельно изменить мотивировку, оставив требования по существу удовлетворенными. Возможно, что нет».
Теперь же при рассмотрении дела вновь встанет вопрос о пропуске срока исковой давности уже исходя из требования о государственной регистрации перехода права. «Если таковой признают пропущенным, то формальный подход ВС, по сути, одобрит недобросовестное поведение уклоняющегося ответчика», – считает Павел Герасимов.
Кроме того, заметил эксперт, в определении Экономколлегия ссылается на содержащиеся в п. 63 Постановления №10/22 правила о регистрации сделки, хотя договор купли-продажи недвижимого имущества в регистрации не нуждается. «Регистрируется не договор, а переход права. Сам договор считается заключенным с даты его подписания», – напомнил эксперт.
Юрист московского КА «Регионсервис» Алексей Петров с точкой зрения Суда согласился. «Иск о признании направлен на фиксацию наличия существующего права. Кроме того, такой иск является вещным, в то время как иск о государственной регистрации перехода права собственности носит, скорее, обязательственный характер. Радует, что Экономическая коллегия Верховного Cуда следует закрепленному в российском праве недвижимости принципу внесения, указывая, что самой по себе фактической передачи недвижимой вещи для возникновения права собственности недостаточно», – указал эксперт.
При этом, добавил он, результатом удовлетворения как иска о признании, так и иска о государственной регистрации перехода права собственности в данном случае будет именно внесение записи в ЕГРН: «Разница в том, что во втором случае истец станет собственником именно в момент внесения записи. Поэтому в данном случае при выборе надлежащего способа защиты суду достаточно применить нормы ст. 551 Гражданского кодекса, т.е. речь идет только о правовой квалификации требований истца. Поскольку именно суд определяет применимые нормы, то он сам решает, является ли требование о внесении записи в ЕГРН иском о признании или иском о регистрации перехода права собственности».
Гораздо сложнее, по словам Алексея Петрова, дело обстоит в тех случаях, когда просительная часть иска не соответствует надлежащему способу защиты права: например, лицо вместо предъявления виндикационного иска подает иск о признании. «В силу принципа диспозитивности суд не вправе заменить или дополнять требования, но может предложить истцу сделать это самостоятельно. В случае если истец этого не делает, то отказ в удовлетворении иска вполне закономерен», – убежден юрист.
Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что позиция ВС не является новой или революционной. «Однако надо признать, что стороны и вслед за ними суды нередко не утруждают себя надлежащим юридическим анализом правоотношений, поэтому напоминание о содержании Постановления №10/22 должно пойти на пользу правоприменительной практике».
Определение, по мнению юриста, примечательно скорее тем, что в нем Суд четко сформулировал позицию о том, что суды должны были самостоятельно определить надлежащий способ защиты права, поскольку истец настаивал на признании права собственности в целях государственной регистрации права собственности.
«На практике суды в подобных обстоятельствах всегда стремятся разъяснить истцу его право на уточнение предмета иска в части избранного способа защиты права. Остается вопрос: как поступать суду, если даже после подобного разъяснения, истец будет настаивать на выбранном им способе защиты? Все же принцип диспозитивности гражданского и арбитражного процесса остается важной гарантией справедливого разбирательства, а активная роль суда в состязательном процессе не должна простираться слишком далеко», – заключил Николай Сапожников.
Цена иска о признании права собственности на недвижимое имущество
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Цена иска о признании права собственности на недвижимое имущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Цена иска о признании права собственности на недвижимое имущество Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 08.06.2021 по делу N 88-11075/2021
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора недействительным и применении последствий его недействительности.
Обстоятельства: По мнению истца, заключенная между ответчиками сделка является мнимой.
Решение: Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания оспариваемого договора недействительным не имеется, поскольку установлены факт передачи продавцом недвижимого имущества в собственность покупателя и факт уплаты покупателем денежных средств в счет цены договора, осуществлен переход права собственности на вещь в установленном законом порядке, то есть оспариваемый договор породил именно те правовые последствия, которые соответствовали намерениям сторон. Истцом не представлены достаточные, достоверные и допустимые доказательства, подтверждающие, что соответчики по оспариваемому договору преследовали иные, чем предусмотрены заключенными между ними договорами, цели, совершили сделки лишь для вида, преследуя цель сокрытия М. имущества и уклонения от уплаты задолженности, а также сохранения последним контроля над имуществом.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Цена иска о признании права собственности на недвижимое имуществоНормативные акты: Цена иска о признании права собственности на недвижимое имущество
Минюст США попросил суд отклонить иск к Трампу за разгон протестующих :: Политика :: РБК
Юристы пришли к выводу, что экс-президент не может проходить обвиняемым по гражданскому иску, если он касается действий полиции по обеспечению защиты первого лица
Фото: Drew Angerer / Getty Images
Министерство юстиции США обратилось в окружной федеральный суд округа Колумбия с просьбой отклонить иск к экс-президенту Дональду Трампу за насильственный разгон митинга на площади Лафайет в Вашингтоне в июне прошлого года. Об этом сообщает The Washington Post.
Речь идет о событиях 1 июня 2020 года, когда активисты движения Black Lives Matter собрались в центре американской столицы. Во время протестов на лужайке Белого дома Трамп записывал обращение к нации.
Накануне мэр Вашингтона ввел комендантский час в городе. Протестующие жгли автомобили, припаркованные у Белого дома. В связи с этим полиция применила слезоточивый газ для разгона нарушителей.
В США открыли стрельбу на акции памяти Джорджа ФлойдаКак пишет WP, демонстрация была мирной, а полиция начала зачистку площади Лафайет для обеспечения безопасности передвижения главы государства — после обращения к нации он направился к Епископальной церкви Святого Иоанна, которую ранее подожгли протестующие.
АО «СЗ ИСК г. Уфы»
Микрорайон NOVALAND – новый масштабный девелоперский проект АО «СЗ ИСК г.Уфы».
Это новые городские кварталы в 7 минутах от главной артерии города — Проспект Октября – со всей необходимой для жизни инфраструктурой: в ближайшем будущем здесь появятся школы, детские сады, спортивные сооружения, поликлиники, банки и почта, магазины, кафе, современные парки, зоны отдыха и пр.
NOVALAND – это современная архитектура, комфортные рациональные планировки и продуманная придомовая территория. В жилых комплексах микрорайона возводятся современные, комфортные дома высотой от 8 до 25 этажей.
Подробная информация на сайте http://novaland.iskufa.ru/
«Жилой комплекс «Нестеровский» – это 13-ти подъездный каркасно – монолитный жилой дом с заполнением стен из красного керамического кирпича, с навесной вентилируемой фасадной системой. Первая очередь (секции П,Н,М,Л) и вторая очередь (секции Ж,Е,Д) строительства – это 9-этажные секции в приятной бело-коричневой цветовой гамме, с теплым подземным паркингом, разнообразными планировками и высотой потолков в 3 метра. А в 25-этажном доме (секция А) комплекса расположатся видовые квартиры с впечатляющими панорамами исторического центра.
«Жилой дом № 23 (Сек А, Б, В, Г1, Г2, Д, Е, Ж) — это первый 16-этажный многосекционный кирпичный дом на территории комплексной застройки ЖК «Йондоз»
Близость к парковой зоне и к деловому центру города, развитая инфраструктура (ТРЦ «Планета», Аквапарк) делают новый жилой комплекс идеальным местом для тех, кто ценит комфорт для себя и своей семьи. Удобная пешеходная и транспортная доступность, современное техническое оснащение объекта, наличие комфортабельных квартир с чистовым вариантом отделки, сервисные площади для размещения структур, необходимых для общественно-социальных нужд, великолепный вид из окна на реку Уфа и панораму города, благоустроенная территория.
Подробная информация и документация на сайте http://glumil2.iskufa.ru/
Суд удовлетворил иск, поскольку незаконный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию явился причиной несвоевременной передачи квартир участникам долевого строительства
АО (истец) обратилось в суд с иском к Администрации городского округа (ответчик) о взыскании убытков.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен в полном объеме. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 05.07.2019 N А41-30727/2018 оставил указанные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество, являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, однако в установленные законом сроки Администрация не выдала и не отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с нарушением Администрацией сроков выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда требования Общества удовлетворены, бездействие Администрации признано незаконным и на нее возложена обязанность выдать разрешение на ввод в эксплуатацию.
В связи с просрочкой передачи объектов участникам долевого строительства, вызванной установленным судом незаконным бездействием Администрации, участники долевого строительства обратились в суды с исковыми заявлениями о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта. Считая, что по вине Администрации истец понес убытки на спорную сумму, истец обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что незаконный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию явился причиной несвоевременной передачи квартир участникам долевого строительства, что, в свою очередь, повлекло взыскание с Застройщика штрафных санкций в пользу участников долевого строительства за нарушение срока передачи им объекта долевого строительства. При этом судами отклонены ссылки ответчика на истечение срока исковой давности, учитывая, что убытки были фактически понесены застройщиком в момент осуществления платежей участникам долевого строительства.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.
Подача иска в суд — предъявление иска в арбитражный суд, сроки встречного иска по трудовым спорам и в арбитражном процессе
Предъявление иска и защита своих интересов в суде считаются крайней мерой – тяжелой, муторной и непредсказуемой по результатам. Но иногда это единственный способ отстоять ваши права и защитить ваши интересы – будь то деньги, недвижимость, интеллектуальная собственность, а иногда и репутация.
Эксперты компании «АВЕНТА» избавят вас от всех проблем!
Подача иска в арбитражный суд
Предъявление иска имеет множество нюансов – от правил заполнения документов до формулировки искового заявления. Чем отличается предъявление иска в арбитражном процессе от подачи иска в суд общей юрисдикции? Сколько дней составляет срок подачи иска по трудовым спорам или по вопросам защиты прав на интеллектуальную собственность?
Специалисты компании «АВЕНТА» помогут вам разобраться во всех вопросах:
- в какой суд обращаться;
- как правильно и с наибольшей выгодой составить иск;
- как правильно подать исковое заявление;
- какие документы стоит приложить;
- копии каких документов стоит оставить при себе;
- сколько дней составляет срок подачи иска по трудовым спорам
Мы имеем опыт работы как с юридическими, так и с гражданскими лицами.
Детально ориентируемся в особенностях защиты прав на интеллектуальную собственность, решения коммерческих и трудовых споров, а также во всех вопросах, связанных с предпринимательской деятельностью.
Подача встречного иска
Подача встречного иска представляет для людей особую сложность. Это изначально психологически тяжелая ситуация, потому что здесь речь идет уже не просто о нарушении прав, но о попытке представить это как законное и оправданное действие.
Некорректное предъявление встречного иска может поставить под угрозу саму возможность отстоять ваши права.
Чем вам могут помочь эксперты компании «АВЕНТА»?
- мы разрабатываем оптимальные стратегии даже в самых сложных и запутанных ситуациях, вдумчиво разбираемся в каждой ситуации и умеем грамотно сочетать закон и интересы клиента;
- мы имеем богатую юридическую практику – будь то предъявление встречного иска в арбитражном суде или в суде общей юрисдикции, в российских инстанциях или в решении международных споров;
- мы предлагаем комплексные юридические услуги – вплоть до представления ваших интересов в суде.
Компания «АВЕНТА» — всегда на страже ваших интересов!
Чтобы получить консультацию,
Возникла проблема комиссий по недвижимости
Другие, однако, отклоняют эту озабоченность. Стивен Бробек, старший научный сотрудник федерации потребителей, сказал, что покупателям не нужно будет вносить предоплату. Скорее, они могли бы финансировать комиссию через свою ипотеку так же, как они финансируют другие закрывающие расходы. А оплата напрямую их агенту даст им возможность, возможно, договориться о более низкой комиссии.
Истцы, которые добиваются статуса коллективного иска, требуют возмещения убытков и прекращения практики выплаты комиссионных агентам продавцов агентами продавцов.
Брокерами, названными в иске, являются Realogy, материнская компания Century 21, Coldwell Banker и других; HomeServices of America, филиал Berkshire Hathaway; Re / Max; и Келлер Уильямс. HomeServices и Келлер Уильямс от комментариев отказались. Re / Max заявила, что будет «продолжать энергично защищаться» от «необоснованного» иска. В заявлении Realogy говорится, что это дело «безосновательно».
Вот несколько вопросов и ответов о комиссиях на недвижимость:
Могу ли я договориться о комиссии, которую я плачу агенту по недвижимости?
Национальная ассоциация риэлторов утверждает, что все комиссии договорные.Но на практике это может быть сложно. В своем исследовании Федерация потребителей Америки обнаружила, что только около четверти опрошенных агентов заявили, что они рассмотрят вопрос о корректировке своих комиссионных.
Г-н Бробек из федерации потребителей предложил покупателям жилья опросить нескольких агентов и спросить о разделении комиссионных. Некоторые агенты могут согласиться на разные подходы, например на почасовую оплату.
У продавцов есть и другие варианты. Они могут попытаться продать свой дом сами, но может быть сложно продать недвижимость без помощи агента, который внесет дом в несколько служб листинга.
Или они могут работать с некоторыми онлайн-брокерами, которые предлагают более низкие комиссии. Redfin, например, взимает с продавцов 1,5-процентную плату за листинг и снижает ее до 1 процента, если продавец также покупает дом на Redfin в течение года.
10 лучших советов для агентов по недвижимости, как избежать судебных исков
Агенты по недвижимости часто становятся жертвами судебных исков. Обычный сценарий судебного разбирательства предполагает, что покупатель имущества предъявляет иск к продавцу и его агенту за неспособность раскрыть дефекты собственности.В некоторых случаях покупатель также предъявляет иск своему агенту по сделке. В иске утверждается не только халатность, но также утверждается, что продавец и агент вступили в сговор, чтобы скрыть дефекты, чтобы облегчить продажу по более высокой цене и получить более высокую комиссию.
Покупатель может также подать дисциплинарную жалобу на агента. Жалоба угрожает не только денежным риском для агента, но и риском потери профессиональной лицензии. Агент может быть вынужден защищаться одновременно на двух форумах.
В большинстве случаев иск и жалоба имеют высокую степень защиты. Как правило, с продавцом не было никакого сговора или сговора с целью не раскрыть недостатки, имеющиеся в собственности. Агент, вероятно, не знал ни о каких скрытых нераскрытых дефектах. В лучшем случае виноват продавец.
Тем не менее, публичный иск о мошенничестве и заговоре со стороны агента в лучшем случае тревожит обвиняемого агента. Репутация чрезвычайно важна в реферальном бизнесе, таком как брокерская деятельность в сфере недвижимости.Кроме того, защита по судебным искам обходится агенту дорого и требует много времени. Ежедневная работа с адвокатом, проверка документов и дачи свидетельских показаний — это еще один день, потерянный из практики в качестве агента по недвижимости.
К сожалению, в сегодняшнем судебном обществе очень часто возникают судебные иски и жалобы на агентов по недвижимости. Нет никаких гарантий, чтобы полностью исключить риск судебного преследования, за исключением того, что вы не работаете в качестве агента по недвижимости. Откровенно говоря, судебные иски и претензии — это профессиональный риск.Однако использование нескольких простых мер предосторожности может свести к минимуму эту опасность. Или, когда невозможно избежать иска или жалобы, те же самые меры предосторожности могут устранить или минимизировать профессиональную ответственность.
Поддерживайте хороший обмен информацией
Сообщите своим клиентам, что они являются вашим главным приоритетом, информируя их обо всех существенных изменениях в тендере, контракте или покупке и оперативно — в течение 24 часов — отвечая на сообщения клиентов. В наш век электронной почты просто нет оправдания тому, чтобы не держать клиента в курсе всех значительных событий во время представления.После каждого телефонного звонка агенты должны немедленно отправлять электронное письмо, подтверждающее, что обсуждалось в ходе разговора, а также соглашение и план на будущее.
Не менее важно вести хорошо организованные записи, будь то копии писем и электронных писем или датированные записи телефонных разговоров, всех существенных сообщений с клиентами. Сохранение всех сообщений электронной почты с клиентом имеет первостепенное значение для надлежащей защиты судебного процесса.
Клиент, который знает, что он или она может связаться с вами, и что вы стремитесь отстаивать его или ее интересы при покупке или продаже недвижимости, с меньшей вероятностью будет подавать иск или подавать жалобу даже в случае возникновения проблемы. с транзакцией возникает.С другой стороны, если судебный процесс или жалоба все же возникает, полные и точные записи вашего общения с клиентом, подавшим жалобу, имеют решающее значение для любой защиты.
Избегайте ложных ожиданий
Не пытайтесь защитить своих клиентов от плохих новостей. Если препятствия, предвиденные или непредвиденные, возникнут в любой момент в ходе транзакции, ваш клиент будет рассчитывать на то, что вы незамедлительно проинформируете его или ее, предоставите полное объяснение и дадите вашу честную оценку рисков и преимуществ варианты клиентов в будущем.Клиент может быть недоволен, узнав о препятствии, но не так расстроен, как клиент, который действует неосознанно, а затем задается вопросом, почему вы не проинформировали его или ее быстрее.
Кроме того, не стоит «перепродавать» и не завышать ожидания вашего клиента. Если маловероятно, что клиент сможет продать дом по заданной цене, клиент будет недоволен, когда дом не будет продан по этой цене. Лучше дать клиенту разумный и мудрый совет и оправдать его ожидания.
Пусть клиент принимает непростые решения.
Клиенты полагаются на своих агентов по недвижимости, чтобы они могли предоставить полную и точную оценку всех рисков и преимуществ любой сделки, но клиент должен решить, как действовать дальше в свете вашей оценки. Не позволяйте клиенту говорить: «Это зависит от вас», потому что, если ваше решение не принесет желаемого или ожидаемого результата, он может возложить на вас ответственность.
Такие решения, как проведение осмотра дома или список по определенной цене, лучше всего принимать клиентом.Вы можете предоставить им оценку рисков и возможных вариантов, но в конечном итоге решение остается за клиентом. Клиент, который уполномочен руководить сделкой (с вашим советом), с меньшей вероятностью будет обвинять, если дела пойдут не так, как планировалось.
Задокументируйте ваши советы и решения клиента
Какое бы решение ни принял клиент, убедитесь, что существует письменная запись совета, который вы предоставили клиенту, чтобы информировать его или ее. Почти каждый телефонный звонок можно легко отследить с помощью быстрого электронного письма, документирующего общение с клиентом.Если клиент выберет курс, против которого вы не советуете, следуйте его инструкциям (по возможности), но заявите в письменной форме, что вы бы не рекомендовали такой подход. Если вы просто не можете следовать плану действий, запрошенному от клиента (например, потому что это было бы незаконно, неэтично или нечестно), немедленно сообщите клиенту и объясните, почему. Если клиент настаивает в этом случае, вам может потребоваться снятие средств в качестве агента клиента.
Избегайте споров о плате за подачу заявки против клиента
Проведение арбитража или посредничества по поводу комиссии или подача иска о выплате гонорара против клиента часто может привести к тому, что клиент подаст против вас судебный иск или этическую жалобу.Даже если ваш клиент обидел вас и даже если вы, бесспорно, имеете право на компенсацию, найдите время, чтобы оценить, перевесит ли эта компенсация затраты на защиту от судебного процесса или претензии, которая может последовать. Учитывайте не только финансовые затраты, например, вашу франшизу и страховой взнос, но также время, которое вам придется инвестировать в свою защиту, и риск для вашей репутации, независимо от результата. Во всех случаях, кроме самых вопиющих, списание убытков или уход от спора часто оказывается более экономически эффективным путем.
Избегайте чрезвычайно трудного клиента
Тщательно подумайте, сохранять ли или оставаться с клиентами: которые предъявляют необоснованные требования; кто постоянно сомневается в вашем анализе или совете; кто отказывается эффективно общаться; и / или которые уволили или плохо отзывались о ваших коллегах. Помните, что клиент, склонный к гневу или иррациональному поведению, в конечном итоге может направить свой гнев на вас, независимо от того, насколько осторожны вы были, чтобы предоставить максимум услуг.
Избегайте неэтичного, дискриминационного и / или мошеннического клиента
Еще хуже, чем чрезвычайно сложный клиент, — это клиент, который просит вас вести неэтичные, дискриминационные или мошеннические действия.Обманчивое, неэтичное или ненадлежащее поведение, которое приносит пользу клиенту в ущерб не-клиенту, может стать причиной судебных исков на агентов по недвижимости со стороны лиц, не являющихся клиентами. Неэтичные клиенты могут подвергнуть вас не только гражданскому иску или рассмотрению претензии. Любая мошенническая деятельность, которую клиент выполняет с вашего ведома, также может подвергнуть вас преступным действиям. Если клиент настаивает на том, чтобы вы предприняли какие-то неэтичные, дискриминационные или нечестные действия, даже после того, как вы выступили против него, немедленно прекратите эти отношения.
Не отдавайте предпочтение своим интересам интересам вашего клиента или интересам одного клиента интересам другого клиента
Всегда помните и избегайте любой ценой фактических или потенциальных конфликтов интересов. У вас есть фидуциарный долг перед вашим клиентом. Суды постановили, что агент продавца имеет фидуциарную обязанность действовать с максимальной добросовестностью, преданностью и лояльностью во всех отношениях с продавцом. Нет более быстрого способа втянуть себя в судебный процесс или жалобу, чем действовать в собственных интересах в ущерб своему клиенту (или в интересах одного клиента в ущерб интересам другого).
Иногда видимости конфликта интересов достаточно, чтобы спровоцировать нежелательные действия. Таким образом, необходимо проявлять бдительность в отношении любых потенциальных конфликтов, которые могут возникнуть, и немедленно сообщать своему клиенту в случае возникновения конфликта интересов. Если от конфликта интересов нельзя отказаться, незамедлительно откажитесь от него, не нанося ущерба вашему клиенту.
Проявите инициативу при рассмотрении жалоб клиентов
Даже самые лучшие отношения могут быстро испортиться, если клиент почувствует, что вы не реагируете на проблемы, которые он или она вам высказывают.Одного подтверждения жалобы может быть недостаточно. Скорее всего, вам потребуется предоставить информацию, касающуюся проблем клиента, и план их решения. Независимо от того, считаете ли вы себя виноватым, возьмите на себя ответственность за исправление ситуации, включая предоставление клиенту вариантов и ваших предложений о том, как избежать дальнейшего развития проблемы.
Не забудьте страхование ответственности
Хотя наличие страхового полиса не убережет вас от судебного процесса, оно, безусловно, может дать вам комфорт и некоторую защиту от личной ответственности.Бизнес агента по недвижимости — частая сфера споров. Кроме того, в некоторых юрисдикциях страхование может быть обязательным. Это самая крупная покупка, которую когда-либо сделает большинство клиентов, и ставки высоки. Обязательно поговорите со своим агентом о том, какое страховое покрытие вам потребуется для работы в качестве агента по недвижимости.
Эти 10 советов не могут гарантировать, что иск или жалоба никогда не будет подана против специалиста по недвижимости; однако они могут помочь управлять рисками практики и уменьшить любой ущерб от потенциальных споров.
и. Мы хотели бы поблагодарить Дэниела Р. МакКьюна и Кимберли Пердью из компании Childs McCune LLC в Денвере, штат Колорадо, при подготовке этой статьи.
ii. Обратите внимание, что мошенничество, умышленная или преступная деятельность не может быть покрыта. Уточняйте язык своей политики и обращайтесь к своему агенту по любым вопросам о покрытии.
The Hanover — это маркетинговое название компании Hanover Insurance Group, Inc., занимающейся страхованием имущества от несчастных случаев и общим страхованием. Все продукты подписываются страховой компанией Ганновера, Гражданской страховой компанией Америки или одной из дочерних или зависимых компаний их страховых компаний.Покрытие может быть доступно не во всех юрисдикциях и регулируется руководящими принципами андеррайтинга компании и опубликованной политикой. Этот материал предназначен только для информационных целей и не охватывает. Для получения дополнительной информации о Ганновере посетите наш веб-сайт www.hanover.com.
Руководство по судебным разбирательствам, связанным с недвижимостью. Причины действий
Иски по недвижимости связаны с рядом возможных юридических причин иска, включая нарушение контракта, конкретное исполнение, разделение, нарушение фидуциарных обязательств, мошенничество с недвижимостью, тихие правовые и пограничные споры, среди прочего.Как узнать, какие основания иска применимы к вашему иску о недвижимости и что на самом деле означают эти различные юридические термины?
Одна из наиболее частых причин иска в судебном процессе, связанном с недвижимостью, как в Калифорнии, так и по всей стране, — это нарушение контракта. Часто две стороны заключают письменное или устное соглашение, регулирующее их деловые отношения вместе. Контракт может включать договор купли-продажи, аренду, соглашение о партнерстве, опцион или любое другое соглашение между одной или несколькими сторонами, когда каждая сторона дала обещания другой.В случае нарушения условий контракта истец должен доказать, что он выполнил свою часть соглашения (или был освобожден от этого), а ответчик — нет. Истец имеет право на возмещение любого понесенного ему ущерба. Это, вероятно, наиболее частая причина судебных исков в судебных процессах по недвижимости.
Конкретное исполнение часто используется в связи с претензией о нарушении контракта. В то время как нарушение условий контракта дает право предъявителю иска на возмещение убытков, конкретное исполнение требует от суда заставить другую сторону фактически выполнить то, что она обещала выполнить.Это потому, что закон предполагает, что недвижимость уникальна, а ущерба недостаточно, чтобы сплотить партию. Например, в договоре купли-продажи, если сторона заключает договор, но позже отказывается продать недвижимость, покупатель может запросить судебное постановление, обязывающее продавца завершить сделку.
Раздел — это судебный процесс между совладельцами недвижимости. Раздел не обязательно основывается на утверждении, что сторона сделала что-то не так. Это просто позволяет совладельцам собственности отделиться друг от друга посредством выкупа или продажи собственности.Действия по разделу обычно сопровождаются запросом отчета о том, как была потрачена выручка от собственности. Суд обычно предписывает бухгалтерский учет, чтобы выяснить, внес или получил один владелец больше, чем другая сторона, чтобы их можно было уравнять. Если стороны не могут прийти к соглашению о выкупе или продаже имущества, суд также может распорядиться о продаже имущества и распределении доходов поровну между владельцами.
В то время как раздел применяется к совладельцам собственности, нарушение контракта и нарушение фидуциарной обязанности используются в исках о партнерстве с недвижимостью.Часто собственность принадлежит товариществу или компании с ограниченной ответственностью. Партнеры (или «участники» в LLC) могут иметь соглашение о партнерстве или, для LLC, операционное соглашение. Нарушение партнерского соглашения является нарушением контракта. Поскольку партнеры несут друг перед другом определенные повышенные обязанности, нарушение фидуциарных обязательств также является обычным явлением в спорах о партнерстве. Например, партнер, который крадет деньги у товарищества или перенаправляет лучшие сделки с недвижимостью или арендаторов себе или другим своим объектам, не сообщая об этом своим партнерам, может нести ответственность за нарушение фидуциарных обязательств.
Мошенничество с недвижимостью применяется, когда другая сторона представила вам ложные сведения, вы обоснованно полагались на это искажение, и это нанесло вам ущерб. В случае с недвижимостью это может быть связано с продавцом, который предоставляет покупателю ложную финансовую информацию или скрывает существенный дефект в собственности. В дополнение к компенсационным убыткам, основание иска о мошенничестве позволяет истцу требовать штрафных убытков — убытков, предназначенных для наказания ответчика за совершение мошенничества.
Тихий титул используется в судебных процессах по недвижимости для разрешения споров о том, кому принадлежит земельный участок.Каждый раз, когда возникает спор по поводу собственности, обычно уместно тихое право собственности. Тихие действия с правом собственности также могут использоваться для исправления проблем в цепочке прав собственности, даже если в настоящее время никто не оспаривает право собственности на собственность. Это происходит, когда историческая цепочка титулов не завершена.
Пограничные споры — это всего лишь судебные процессы, возникающие из-за недопонимания между владельцами соседней собственности по поводу того, где проходят границы и кто имеет право использовать определенный участок земли.Пограничные споры могут быть урегулированы путем тихого иска о праве собственности.
Судебный процесс по недвижимости может быть сложной областью. К вашей ситуации могут быть применимы дополнительные причины действий и средства правовой защиты. В таких штатах, как Калифорния, есть дополнительные статуты и законы, которые применяются конкретно к сделкам с недвижимостью и судебным процессам по недвижимости. Однако этот учебник должен помочь вам понять, о чем говорит ваш поверенный по недвижимости, когда вы обсуждаете свой иск.
сделок с недвижимостью: нераскрытие судебных исков
Поделиться — это забота!
Адвокаты по судебным спорам с недвижимостью могут назвать это «мошенничеством путем сокрытия» или «мошенничеством путем введения в заблуждение».Вы можете знать их как отказ от раскрытия судебных исков. Покупатели недвижимости — часто домов, а также коммерческих и промышленных зданий — часто чувствуют, что стали жертвой недобросовестного продавца. Опытный адвокат по судебным спорам в сфере недвижимости может помочь оценить вероятность успеха судебного процесса по этим претензиям, и в этом посте будут освещены некоторые из часто возникающих проблем.
«В контексте сделки с недвижимостью, в настоящее время установлено, что в Калифорнии продавец знает факты, существенно влияющие на стоимость или желательность собственности… а также знает, что такие факты не известны, или в пределах досягаемости прилежного внимания и наблюдения покупателя продавец обязан раскрыть их покупателю.’Нераскрытые факты являются существенными, если они могут оказать существенное и измеримое влияние на рыночную стоимость. Нарушение этой обязанности по раскрытию информации повлечет за собой основание как для аннулирования, так и для возмещения убытков. Продавец или его или ее агент должны обладать действительными знаниями, чтобы нести ответственность за нераскрытие существенного факта ». В Калифорнии также существуют законодательные обязанности по раскрытию информации и обязательное заявление о раскрытии информации о передаче недвижимости, которое должно сопровождать продажу в случае продажи жилья.
В Лос-Анджелесе адвокаты по судебным спорам по недвижимости часто сталкиваются с тем, что не раскрывают вопросы по вопросам недвижимости. Оценка этих требований не так проста, как может показаться на первый взгляд. Вот несколько вопросов, которые следует задать при определении того, есть ли у вас отказ раскрыть информацию о судебном процессе, касающемся покупки недвижимости.
Обязан ли раскрывать информацию?
Вы можете подать в суд на человека за неразглашение информации только в том случае, если у него или нее действительно было юридическое обязательство раскрыть вам что-либо.Обычно это не проблема, поскольку такие иски обычно возникают в контексте купли-продажи. Продавец имеет юридические обязательства перед покупателем в связи с существованием их договорных отношений. Тем не менее, посмотрите мой предыдущий пост о случае, когда сосед подал в суд на соседнего владельца собственности, утверждая, что он был обязан раскрыть потенциальный сервитут во время процесса купли-продажи (даже если он не был стороной договора).
Влияют ли их факты на достоверность и точность заявлений продавца?
Продавец мог сделать правдивое заявление.Но могут быть дополнительные факты, влияющие на истинность и точность этого утверждения.
Знает ли продавец, что покупатель ошибочно полагает, что он страдает?
Когда продавец знает, что покупатель страдает из-за ошибочного убеждения (и особенно если ошибочное мнение вызвано продавцом), продавец обязан исправить эту ошибку.
Требует ли договор раскрытия информации?
Очевидно, что раскрытие информации требуется, когда договор прямо требует раскрытия информации.
Является ли факт «существенным»?
Нераскрытый факт должен быть «существенным» для возникновения ответственности. Независимо от того, является ли факт существенным, скорее всего, будет задействовано лицо, оценивающее факт (присяжные, судья или арбитр).
Знал ли продавец факт?
Предположим, что крыша протекает, и этого не было заметно при обходе или во время осмотра. Распространенная проблема, связанная с нераскрытием судебного иска, заключается в том, чтобы установить, что продавец действительно знал об утечке до продажи.
Знал ли покупатель факт?
Мошенничество путем сокрытия причины иска часто не удается, когда покупатель знал или должен был знать о предположительно скрытом факте. Обычно это происходит потому, что это упоминается в одном из документов, но также может быть предметом обсуждения с соседом, подрядчиком или кем-то еще. Это может подорвать любое заявление о «разумном доверии» любому предполагаемому искажению фактов.
Адвокаты Лос-Анджелеса, особенно те, кто не имеет опыта в сделках с недвижимостью, часто обнаруживают один элемент мошенничества путем искажения фактов или заявления о сокрытии, но не могут полностью оценить все остальные элементы.Примеры включают: продавец может сделать заявление о квадратных футах, которое покупатель считает искажением. Однако просмотр материалов дела может показать, что покупатель подписал Свидетельство о занятости, в котором указано другое количество квадратных метров. На этом этапе покупатель обязан провести расследование до истечения непредвиденного срока инспекции. Это может аннулировать любой судебный процесс за искажение фактов. Продавец может искажать сумму арендной платы за коммерческое здание.Однако дальнейшее расследование может выявить, что покупатель действительно разговаривал с арендаторами и знал, что некоторые арендаторы фактически освободили свои помещения, не платили арендную плату или получили снижение арендной платы. Адвокаты часто обнаруживают, что их клиенты не упоминают эти факты, но они являются важными аспектами дела и могут обречь дело. Случаи мошенничества путем сокрытия (нераскрытия) и введения в заблуждение зачастую сложнее, чем кажется.
Адвокат по судебным спорам по недвижимости в Лос-Анджелесе Лейн Т.Wagenseller специализируется на судебных спорах в сфере недвижимости и партнерских отношений. Он является основателем юридической фирмы Wagenseller в центре Лос-Анджелеса. Дополнительные статьи о мошенничестве, отказе от раскрытия информации и сделках с недвижимостью можно найти на сайте www.wagensellerlaw.com.
Министерство юстиции подало антимонопольное дело и одновременное урегулирование с требованием от Национальной ассоциации риэлторов® отменить и изменить некоторые антиконкурентные правила | OPA
Министерство юстиции сегодня подало гражданский иск против Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® (НАР), утверждая, что НАР установила и применила незаконные ограничения на способы конкуренции РИЭЛТОРОВ®.
Антимонопольный отдел одновременно подал предложенное урегулирование, требующее от NAR отменить и изменить свои правила, чтобы обеспечить большую прозрачность для покупателей жилья в отношении комиссий брокеров, представляющих покупателей жилья (брокеров-покупателей), прекратить искажать информацию о том, что брокерские услуги покупателя являются бесплатными, отменить правила, запретить фильтрацию списков множественных листинговых услуг (MLS) на основе уровня комиссионных брокеров покупателя и изменить свои правила и политику, которые ограничивают доступ к сейфам только для брокеров по недвижимости, аффилированных с NAR.В случае одобрения урегулирование усилит конкуренцию на рынке недвижимости, что приведет к большему выбору и лучшему обслуживанию для потребителей.
«Покупка дома — одно из важнейших финансовых решений в жизни», — сказала помощник генерального прокурора Макан Дельрахим из антимонопольного отдела Министерства юстиции. «Покупатели и продавцы жилья должны знать обо всех брокерских сборах, которые они платят. Сегодняшнее урегулирование не позволяет традиционным брокерам препятствовать конкуренции — в том числе с помощью интернет-методов покупки и продажи жилья — за счет обеспечения большей прозрачности для потребителей в отношении брокерских сборов.Это усилит ценовую конкуренцию между брокерами и приведет к повышению качества услуг для американских покупателей и продавцов жилья ».
Согласно жалобе, антиконкурентные правила, политика и практика NAR включают: (i) запрещение MLS, аффилированных с NAR, раскрывать потенциальным покупателям комиссию, которую получит брокер-покупатель; (ii) разрешение брокерам-покупателям предоставлять покупателям ложные сведения о том, что услуги брокера-покупателя бесплатны; (iii) предоставление брокерам-покупателям возможности фильтровать списки MLS на основе уровня предлагаемых комиссионных брокеров-покупателей; и (iv) ограничение доступа к сейфам, которые предоставляют лицензированным брокерам доступ к домам для продажи, для брокеров, которые работают на MLS, аффилированную с NAR.Эти правила, политика и практика NAR были широко приняты MLS, аффилированными с NAR, что привело к снижению конкуренции между брокерами по недвижимости.
NAR — это торговая ассоциация, состоящая из более чем 1,4 миллиона членов РИЭЛТОРОВ®, которые занимаются брокерскими операциями с жилой недвижимостью по всей территории Соединенных Штатов. NAR имеет более 1400 местных ассоциаций (так называемых «членских советов»), организованных как MLS, через которые РИЭЛТОРЫ® обмениваются информацией о домах, выставленных на продажу в их сообществах. Помимо прочего, NAR устанавливает и обеспечивает соблюдение правил, политик и практик, которые принимаются советами членов и их аффилированными MLS.
Предлагаемое урегулирование будет опубликовано в Федеральном реестре в соответствии с требованиями Закона о антимонопольных процедурах и штрафах. Любое лицо может направить письменные комментарии относительно предлагаемого окончательного решения в течение 60 дней с момента его публикации начальнику Управления исполнения и соблюдения декретов, антимонопольного отдела, Министерство юстиции США, 950 Pennsylvania Ave., NW, Вашингтон, округ Колумбия 20530. В заключение В течение 60-дневного периода для комментариев суд может вынести предлагаемое окончательное решение, если установит, что оно служит общественным интересам.
Судебный процесс против комиссии по недвижимостипродолжается. Под угрозой находятся комиссионные агента?
В сфере недвижимости комиссионные — одна из самых обсуждаемых тем. Недвижимость — одна из немногих оставшихся отраслей, которая в основном основана на комиссионных. Хотя комиссионные агента по недвижимости всегда обсуждаются, большинство комиссионных обычно находятся в диапазоне от 5% до 6%. Эта комиссия традиционно делится между агентом покупателя и агентом продавца, но выплачивается продавцом за счет продажи дома.
Судебный процесс, нацеленный на эту концепцию, недавно получил одобрение федерального судьи в Иллинойсе, где находится Национальная ассоциация риэлторов (NAR). Моерл против Национальной ассоциации риэлторов и др. судебный процесс, который может стать потенциальным коллективным иском в Иллинойсе. Он утверждает, что разделение комиссий и организации, предоставляющие услуги множественного листинга (MLS), по своей сути антиконкурентны.
Иск был подан от имени продавцов жилья, которые платили комиссию в течение последних четырех лет.В него входят 20 различных групп MLS, а также четыре крупнейших брокерских конторы по недвижимости: Realogy (NYSE: RLGY), HomeServices of America, RE / MAX (NYSE: RMAX) и Keller Williams. И НАР, и корпоративные брокерские компании подали ходатайства об увольнении, которые были отклонены окружным судьей США Андреа Р. Вуд. В своем решении она отмечает, что утверждения истца «правдоподобно показывают, что Правила комиссии между покупателем и брокером препятствуют эффективному ведению переговоров по ставкам комиссионных и вызывают искусственное раздувание комиссионных ставок между покупателем и брокером».«
Первоначальная жалоба была подана в марте 2019 года. Она противоречит представлению о том, что многие потребители считают агента покупателя свободным, в то время как продавец платит полную комиссию. В иске утверждается, что« заговор был основан на NAR. принятие и внедрение правила, которое требует, чтобы все брокеры делали общее, не подлежащее обсуждению предложение компенсации брокеру покупателя «при размещении собственности на MLS. В иске говорится, что существующее Правило комиссии брокера покупателя ограничивает ценовую конкуренцию между брокерами покупателя, потому что потребитель не может договориться о комиссии с агентом покупателя.
Скрывает ли MLS информацию, которую необходимо знать потребителям?
Один из аспектов иска ставит под сомнение перечисление комиссионных сбоев внутри MLS. Когда недвижимость указана в MLS, часто есть раздел, называемый «замечания агента». Этот раздел виден только другим агентам и брокерам и может содержать информацию о комиссиях, особенно если существует разделение комиссий, которое может привести к уменьшению комиссии для агента покупателя. Это, как говорится в иске, может привести к тому, что некоторые агенты будут уводить клиентов от собственности, где, как они знают, они получат меньшую комиссию.
В другой части иска говорится, что комиссия агента покупателя может быть слишком высокой. В нем упоминается тенденция, когда многие покупатели сами открывают дома через веб-сайты, такие как Zillow (NASDAQ: Z) (NASDAQ: ZG) или Redfin (NASDAQ: RDFN), как признак того, что роль агента покупателя уменьшается, а комиссия может быть слишком высокой. большой. Хотя это очень упрощенное представление о том, что на самом деле делает агент покупателя, оно может находить отклик у многих потребителей.
Что дальше?
Истцы в настоящее время добиваются трех основных целей: статус коллективного иска по иску, возмещение убытков в связи с переплатой комиссии и прекращение выплаты комиссионных агентами покупателя агентами продавца.
Это последний запрос, который может полностью перевернуть индустрию недвижимости. Хотя Redfin и другие брокерские компании в настоящее время предлагают пониженную комиссию, большая часть отрасли по-прежнему сохраняет существующую структуру комиссионных. Если истцы выиграют этот иск, в отрасли жилой недвижимости могут произойти серьезные изменения. Даже если истцы не выиграли, сам иск и его освещение в СМИ поставили под сомнение существующую практику. Это может быть хорошей новостью для любого инвестора в недвижимость, который хочет договориться о комиссии.
Судейские правила Zillow в антимонопольном иске REX
REX привлек внимание всей страны в марте, когда брокерская компания по продаже жилой недвижимости подала иск, в котором утверждалось, что антимонопольный сговор между гигантом листингов Zillow и могущественной Национальной ассоциацией риэлторов . Но решение судьи в среду убедительно заключило, что обвинения REX не имеют под собой оснований, и отклонило ходатайство брокера о прекращении того, как Zillow в настоящее время проводит листинг собственности.
«Истец не поддержал свое утверждение о существовании какого-либо обмана, наносящего ущерб значительной части покупателей», — заявил судья федерального суда Сиэтла Томас Зилли.
Судья осудил REX за то, что он возбудил иск по «необязательному , внутреннему правилу NAR, которое предположительно привело к предвзятости показа».
Дело связано с тем, что Zillow изменил способ сбора публично отображаемой информации о списках домов. В конце прошлого года компания перешла от соглашений о синдицировании с различными сторонами к отображению данных в Интернете, или IDX, фидов от служб множественных списков, которыми управляет NAR.
Чтобы получать эти каналы, Zillow должен был соответствовать подавляющему большинству MLS, которые принимают правило NAR «не смешивать». Согласно правилу, Zillow было предложено отделить объявления от агентов MLS от тех, которые не являются частью MLS, включая многие дома, выставленные на продажу агентами REX.
Вредит ли ваша CRM или помогает клиентскому опыту?
В сфере недвижимости данные — король. Чем больше вы используете свои собственные данные, тем лучше будут ваши агенты или кредитные специалисты, потому что они смогут выявлять, таргетировать и улучшать качество обслуживания клиентов.
Представлено: Propertybase .В результате на веб-сайте Zillow появилась вкладка «Списки агентов» и «Другие списки». Листинги, не относящиеся к MLS, в том числе REX, отнесены к другим листингам.
REX называет такое разделение «правилом разделения», утверждая, что оно «ложно указывает на то, что листинги REX не представлены лицензированными агентами» и предлагает потребителю, что листинги REX в чем-то хуже.
Но судья из Сиэтла поддержал Zillow в том, что веб-сайт объявлений «попытался объяснить в удобной для потребителя форме различия между двумя вкладками, разработав всплывающие окна и страницы часто задаваемых вопросов.”
Судья также отметил, что REX не всегда находится по ту сторону MLS. Брокерская компания имеет «объекты, включенные в совместный листинг с агентами MLS, чтобы увеличить присутствие в Интернете списков клиентов».
Zillow в среду заявила, что довольна решением судьи: «И это признание нашей приверженности расширению прав и возможностей потребителей».
В постановлении говорилось, что REX, брокерская компания с шестилетней историей, базирующаяся в Остине, штат Техас, балансирует, говоря суду, что деловая практика Zillow наносит серьезный ущерб брокерской деятельности, продолжая вести указанный бизнес.Например, судья процитировал внутреннее сообщение REX о том, что «мы все еще придерживаемся хороших взглядов» на конкретный листинг Zillow в качестве доказательства против компании.
В заявлении в четверг генеральный директор REX Джек Райан указал, что дело еще не закончено. Например, REX по-прежнему имеет денежные претензии к Zillow и NAR.
«Мы разочарованы тем, что потребители будут продолжать сталкиваться с правилом сегрегации NAR каждый раз, когда они посещают Zillow», — сказал Райан. «Правило сегрегации изгоняет дома, которые сэкономили бы потребителям тысячи, если не десятки тысяч долларов, в виде сборов.REX не остановится, пока потребители не освободятся от этого необоснованного правила ».
Несмотря на то, что термин REX вызывает раздражение, это «дисконтный брокер», означающий, что они дают своим агентам по недвижимости меньшую комиссию, передавая сбережения потребителям.