Иск о прекращении права долевой собственности на жилой дом: Прекращение долевой собственности на дом

Прекращение долевой собственности на дом

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение долевой собственности на дом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Прекращение долевой собственности на дом Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что истцы являются собственниками по 1/3 доли в жилом доме и земельного участка, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную; решением суда исковые требования истцов о прекращении права долевой собственности на жилой дом были удовлетворены и их доли были выделены в натуре; однако поставить на кадастровый учет квартиры, выделенные в натуре, истцы не смогли, суд правомерно отказал в признании жилого дома многоквартирным жилым домом, поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что спорный жилой дом содержит элементы общего имущества собственников помещений и является многоквартирным, не представлено; изменение статуса спорного объекта недвижимости противоречило бы требованиям статьи 40 Земельного кодекса РФ, в силу которого не допускается использование для других целей земельных участков, имеющих целевое назначение, пользование таким участком может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением; учитывая невозможность изменения статуса дома в виду нахождения дома на земельном участке, не предназначенном для размещения многоквартирного дома.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Прекращение долевой собственности на дом Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: О дискуссионных вопросах определения правового статуса части жилого дома и дома блокированной застройки
(Лысова Ю.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Помимо этого, в Кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2019 N 4-КА19-29 и от 20.02.2019 N 14-КГ18-54 ВС РФ указал, что «жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме… прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 ГК РФ в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома» . Следует отметить, что указанная позиция изложена в письме Минэкономразвития от 20 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-4621, однако ее цитирование Верховным Судом в вышеизложенном Определении не добавило к ней никакой ясности, в связи с чем нижестоящие суды на ее основании продолжили принимать противоположные решения: так, решением Центрального районного суда города Тулы от 15.04.2019 по делу N 2-504/2019 требование об изменении вида жилого помещения удовлетворено; в то время как решением Ленинского районного суда города Воронежа от 12.11.2019 N 2а-4842/2019~М-4431/2019 по требованию о признании незаконным отказа в осуществлении кадастрового учета в удовлетворении требования отказано.

Нормативные акты: Прекращение долевой собственности на дом «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)К. обратился в суд к С. с иском о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, признании права собственности на оставшуюся после пожара часть жилого дома, об обязании устранить нарушения противопожарных требований, допущенных при возведении жилого дома. В обоснование иска К. указал, что он и А. являлись собственниками жилого дома и земельного участка. В соответствии с договором реального раздела земельного участка и жилого дома и сложившимся порядком пользования часть дома находилась в пользовании А., а другая часть находилась в пользовании К. После пожара, уничтожившего жилой дом, А. продал свой участок. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)А., Б.Л., Б.А., Б.С., Д., К., Л., М., Р., С., Т., Ф. обратились в суд с иском к Д.А. о прекращении права общей долевой собственности и о разделе жилого дома, указав, что сторонам по делу на праве общей долевой собственности принадлежат жилой дом и земельный участок. Истцы обратились к ответчику с предложением о прекращении права общей долевой собственности на данный дом путем выдела каждому отдельного помещения в виде квартиры. Однако Д.А. безосновательно уклоняется от заключения соответствующего соглашения, что создает препятствия остальным собственникам спорного дома для реализации своих прав.

Решение суда о прекращении права общей долевой собственности, выделе доли в жилом доме в натуре № 2-4709/2017 ~ 03984/2017

№2-4709/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 сентября 2017 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга Оренбургской области

в составе:

председательствующего судьи Бесаевой М.В.,

при секретаре Ивановой Ю.В.,

с участием

представителя истца Ружейниковой О.С.,

ответчика Курлаевой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Око С.В. к Курлаевой А.П. о прекращении права общей долевой собственности, выделе доли в жилом доме в натуре,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, просит прекратить за Око С.В. право общей долевой собственности на № долю жилого дома по адресу: , произвести раздел жилого дома с кадастровым номером №, по путем выделения долей Око С.В. в виде самостоятельного помещения (квартиры) №, общей площадью № кв.м., состоящее из поз.№, площадью № кв.м. и поз.1 площадью № кв.м.; признать за Око С.В. право собственности на помещение (квартиру) №, общей площадью № кв.м., поз № площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м в жилом доме по адресу: ; прекратить за Курлаевой А.П. право общей долевой собственности в размере № доли на жилой дом по адресу: выделить в натуре долю из общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, по Курлаевой А.П. в размере № доли в виде помещения №, состоящего из поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз№ площадью № кв.м., поз№ площадью № кв.м.. поз.№ площадью № кв.м., и поз№ площадью № кв.м.; признать за Курлаевой А.П. право собственности на помещение (квартиру) № состоящего из поз.№ площадью № кв.м., поз№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м.. поз.№ площадью № кв.м., и поз.№ площадью № кв.м. в жилом доме с кадастровым номером №, по .

В обоснование своих требований истец указал, что ей на праве собственности принадлежит № доля жилого дома по адресу: , кадастровый №, что подтверждается записью в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора мены квартиры на квартиру и долю дома от ДД.ММ.ГГГГ. и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Курлаева А.П. является собственником другой № доли жилого дома по , о чем имеется соответствующая запись в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ Согласно плану здания от ДД.ММ.ГГГГ. жилой дом состоит из двух помещений, занимаемых сторонами. Между собственниками соглашение о способе и условиях раздела общего имущества не достигнуто. Согласно заключению АО НПО ПИ «Оренбурггражданпроект» от ДД.ММ.ГГГГ. выдел долей, принадлежащих Истцу и ответчику в спорном жилом доме по в виде самостоятельных жилых помещений технически возможен как: жилое помещение 1, занимаемое истцом имеет необходимый набор помещений, достаточную площадь, имеет обособленные инженерные коммуникации энергоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации позволяющим эксплуатироваться независимо от жилого помещения №; жилое помещение №занимаемое ответчиком, имеет необходимый набор помещений, достаточную площадь, имеет обособленные инженерные коммуникации энергоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации позволяющим эксплуатироваться независимо от жилого помещения №.

Истец Око С.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя.

Представитель истца Ружейникова О.С., действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик Курлаева А.П. в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, просила их удовлетворить. Последствия признания иска и прекращения производства по делу ей разъяснены и понятны.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцу Око С.В. на праве собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. принадлежит № доля жилого дома по , кадастровый №.

Ответчику Курлаевой А.П. на праве собственности по договору мены от ДД.ММ.ГГГГ. и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. принадлежит № доля жилого дома по , кадастровый №.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог.

Согласно ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, установленном судом.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Как указано в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Из п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» следует, что в тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом. Однако, согласно п. 11 Постановления от 10.06.1980 года, при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

Из заключения кадастрового инженера от № от ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что жилой дом литер № имеет общую площадь № кв.м., было выявлено, что общая площадь дома уменьшилась за счет внутренней отделки стен подвала утеплителем гипсокардоном, а также отделки стен первого этажа гипсокардоном.

Согласно технического заключения АО НПИ ПИ «Оренбурггражданпроект» от ДД.ММ.ГГГГ., жилое помещение (квартира) №, занимаемое Око С.В., расположено в подвальной части одноэтажного с подвалом строения литер А с наружными стенами смешанных конструкций. Жилое помещение № отделено от смежного жилого помещения (квартиры) № глухим перекрытием.

Жилое помещение №, занимаемое Око С.В., имеет самостоятельный вход с придомового участка и включает в свой состав кухню и жилую комнату. Общая площадь домовладения составляет № кв.м, общая площадь помещения (квартиры) № составляет № кв.м. Сброс бытовых сточных вод производится в выгребную яму, расположенную на приквартирном участке. Ввод электроснабжения произведен от опоры по в подвал строения литер № с подключением системы освещения и бытовых электроприборов. Для жилого помещения № установлен индивидуальный счетчик учета расхода электроэнергии. Ввод холодного водоснабжения осуществлен от центральных городских сетей, расположенных на придомовом участке в помещение подвала строения литер А. В жилом помещении (квартире) № установлен индивидуальный счетчик учета расхода холодной воды. Отопление осуществлено от центральных городских тепловых сетей, расположенных на придомовом участке.

Жилое помещение №, занимаемое Курлаевой А.П., расположено на № этаже одноэтажного с подвалом строения литер № с наружными стенами смешанных конструкций и на первом этаже одноэтажного строения литер А7. Жилое помещение № отделено от смежного жилого помещения № глухим перекрытием, имеет самостоятельный вход с придомового участка и включает в своей состав прихожую, коридор, кухню, туалет и жилые комнаты. Общая площадь домовладения составляет № кв.м., общая площадь жилого помещения № составляет № кв.м. Сброс бытовых сточных вод производится в центральные городские канализационные сети, расположенные на электроснабжения произведен от опоры по в первый этаж строения литер № с подключением системы освещения и бытовых электроприборов.Для жилого помещения № установлен индивидуальный счетчик учета расхода электроэнергии. Ввод холодного водоснабжения осуществлен от центральных городских сетей, расположенных на придомовом участке в помещение первого этажа строения литер А. В жилом помещении (квартире) № установлен индивидуальный счетчик учета расхода холодной воды. Отопление осуществлено от центральных городских тепловых сетей, расположенных на придомовом участке.

Жилое помещение 1, занимаемое истцом имеет необходимый набор помещений, достаточную площадь, имеет обособленные инженерные коммуникации энергоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации позволяющим эксплуатироваться независимо от жилого помещения №.

Жилое помещение 2,занимаемое ответчиком, имеет необходимый набор помещений, достаточную площадь, имеет обособленные инженерные коммуникации энергоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации позволяющим эксплуатироваться независимо от жилого помещения №.

Выдел доли, принадлежащей Око С.В. в виде самостоятельного объекта – жилого помещения (квартиры) № технически возможен.

Выдел доли, принадлежащей Курлаевой А.П. в виде самостоятельного объекта – жилого помещения (квартиры) № технически возможен.

В соответствии с п.7,10 ПостановленияПленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Учитывая, что выдел не требует каких-либо конструктивных изменений и перепланировок, то есть не затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не требует также возведения жилых пристроек к дому, в связи с чем, потребовалось бы разрешениена строительство, которое выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, суд не усматривает оснований для отказа истцу в иске о выделе в натуре его доли в домовладении.

При определении вариантов раздела имущества, являющегося общей собственностью, суд учитывает мнение сторон, сложившийся порядок пользования жилыми помещениями, целевое назначение имущества и наличие специальных прав у сторон.

Так в судебном заседании установлено, что истец и ответчик имеют в долевой собственности жилой дом, расположенный по адресу: . Доля истца определена как № доля ответчика – как №. Истец использует жилые помещение, расположенные в подвале, ответчик использует помещения, расположенные на первом этаже дома.

С учетом имеющегося заключения АО НПО ПИ «ГПН» от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает жилой дом подлежащим разделу в натуре между сторонами.

При этом суд, с учетом мнения сторон, считает необходимым произвести раздел жилого дома в соответствии с вариантом, предложенным истцом, поскольку возражений от ответчика не поступило, выделив в натуре истцу Око С.В. в собственность № долю жилого дома, общей площадью № кв.м., в виде , расположенной подвале литера А жилого дома по адресу: . Выделить в натуре ответчику Курлаевой А.П. в собственность № долю жилого дома, в виде , расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: .

В силу ст. 235 Гражданского кодексаРФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Поскольку в ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу, что жилой дом подлежит разделу, суд усматривает, что требования истца о прекращении права долевой собственности за Око С.В. на № долю жилого дома по и о прекращении права долевой собственности за Курлаевой А.П. на № доли жилого дома по , являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с представленным технического заключения АО НПИ ПИ «Оренбурггражданпроект» от ДД.ММ.ГГГГ., жилое помещение №, занимаемое истцом имеет необходимый набор помещений, достаточную площадь, имеет обособленные инженерные коммуникации энергоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации позволяющим его эксплуатировать независимо от жилого помещения №; жилое помещение №,занимаемое ответчиком, имеет необходимый набор помещений, достаточную площадь, имеет обособленные инженерные коммуникации энергоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации позволяющим его эксплуатацию независимо от жилого помещения №. Выдел доли, принадлежащей Око С.В. в виде самостоятельного объекта – жилого помещения (квартиры) № технически возможен. Выдел доли, принадлежащей Курлаевой А.П. в виде самостоятельного объекта – жилого помещения (квартиры) № технически возможен. Выдел не требует каких-либо конструктивных изменений и перепланировок, то есть не затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома.

Поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе, стороны согласны на раздел жилого дома в натуре в том варианте, который заявлен истцом, при этом, не заявляют о выплате денежной компенсации, суд не усматривает оснований для отказа в иске.

В соответствии со ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

В соответствии со ст. 173 ГПК РФ,при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Ответчик Курлаева А.П. в судебном заседании иск признала в полном объеме.

Суд принимает признание иска ответчиком иска, поскольку признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, и приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ

исковые требования Око С.В. к Курлаевой А.П. о прекращении права общей долевой собственности, выделе доли в жилом доме в натуре, удовлетворить.

Прекратить за Око С.В. право общей долевой собственности на № долю жилого дома с кадастровым номером № по адресу: .

Выделить в натуре в собственность Око С.В. в счет причитающейся № доли в жилом доме с кадастровым номером №, по в виде самостоятельного помещения (квартиры) №, общей площадью № кв.м., состоящее из поз.№, площадью № кв.м. и поз№ площадью №1 кв.м.

Признать за Око С.В. право собственности на помещение (квартиру) №, общей площадью № кв.м., состоящее поз. № площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м в жилом доме с кадастровым номером № по адресу: .

Прекратить за Курлаевой А.П. право общей долевой собственности в размере № доли на жилой дом с кадастровым номером № по адресу:

Выделить в натуре в собственность Курлаевой А.П. в счет причитающейся № доли в жилом доме с кадастровым номером № по помещение (квартиру) № общей площадью № кв.м., состоящее из поз№ площадью № кв.м., поз№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м.. поз№ площадью № кв.м., и поз№ площадью № кв.м.

Признать за Курлаевой А.П. право собственности на помещение (квартиру) № общей площадью № кв.м., состоящего из поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м., поз.№ площадью № кв.м.. поз.№ площадью № кв.м., и поз.№ площадью № кв.м. в жилом доме с кадастровым номером № по .

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

СУДЬЯ М.В. Бесаева

Полный текст решения изготовлен 221.09. 2017 года.

Росреестр

На территории Омской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте обособленна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети. Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это может быть продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.

         Реализовать такое желание позволяет п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

В силу положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства.  Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест. Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Также следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Как же поступить гражданам, желающим в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью? Рассмотрим варианты решения сложившихся ситуаций.

В случае если в отношении здания в силу его архитектурно- конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным. В силу положений Закона о регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости такого же вида, каким был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. Исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Также обращаем особое внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Не редки случаи, когда жилой дом фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности.

В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.

Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом. В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером. Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ. Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому (то есть не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе жилому дому блокированной застройки), необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, а также при необходимости вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.

       Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным. По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов принимаются решения о приостановлении, по ряду причин (не обратились все собственники объекта, обратились с заявлением о  кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, у регистратора возникает необходимость в направлении запроса о порядке исполнения решения суда. 

Подводя итог сказанному, хочется отметить, что безвыходных ситуаций не бывает, главное вовремя и объективно оценить сложившуюся с объектом недвижимости ситуацию, в случае необходимости обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и согласно действующему законодательству привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости к желаемому его статусу!

 

Ирина Путинцева

специалист-эксперт отдела правового

обеспечения, по контролю (надзору)

 в сфере саморегулируемых организаций

Управления Росреестра

по Омской области.

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями. 

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

В этом сюжете

• 5 июля, 12:48

• 13 сентября, 15:09

• 29 сентября, 13:21

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду. 

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

В этом сюжете

• 21 марта, 5:04

• 20 марта, 4:58

• 12 марта, 10:23

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м  – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов». 

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что  собственнику не получится выделить самостоятельные объекты. 

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда,  напомнили в коллегии. 

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

СНЯТЬ С УЧЕТА И ПРЕКРАТИТЬ ПРАВО НА СТАРЫЙ ДОМ

СНЯТЬ С УЧЕТА И ПРЕКРАТИТЬ ПРАВО НА СТАРЫЙ ДОМ

 

Управление Росреестра по Астраханской области информирует граждан о том, что если дом, стал не пригоден к проживанию, или был уничтожен пожаром, то данный объект недвижимости необходимо снять с государственного кадастрового учета и прекратить право собственности на него. Необходимо написать заявление о снятии дома с учета, и подтвердить факт его «гибели» или «ликвидации». Градостроительный Кодекс РФ определяет порядок сноса. Если собственник сам сносит жилой дом, то за 7 дней до начала процедуры надо направить уведомление о планируемом мероприятии в местную администрацию. После окончания работ также направить уведомление. Затем кадастровый инженер и готовит акт обследования, к нему прилагается ранее направленное в муниципалитет уведомление.

Если же дом сгорел, к акту прикладывается справка МЧС о чрезвычайном происшествии. Собственник (законный представитель) подает заявление в многофункциональный центр или через портал Росреестра (www.rosreestr.ru) о снятии с кадастрового учета и прекращения права собственности на разрушенный дом. Если домом владеют несколько человек, они могут подать документы одновременно или оформить доверенность у нотариуса на одного владельца, чтобы он предпринял все необходимые действия. По результату будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащая сведения о прекращении существования объекта недвижимости. Снятие с учета осуществляется бесплатно. Нередко жилым домом и земельным участком владеют несколько лиц. Тогда заявление о снятии с учета дома должны подавать все участники общей собственности. Если один из владельцев отказывается обращаться с таким заявлением, вопрос необходимо решать только через суд. В снятии с учета снесенного дома, прежде всего, должен быть заинтересован сам собственник. Сведения об объектах передаются в налоговую службу для начисления налога. Если не снять с учета, то налог за него так и будет начисляться.

 

Управление Росреестра по Астраханской области информирует

Прекращение права общей долевой собственности. Выдел доли в натуре в Саратове и Энгельсе.

Эх ты доля, моя доля…

Если вам принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и (или) дом (здание), то вам необходимо учитывать, что пользование, владение и распоряжение такими объектами недвижимости осуществляется только с согласия сособственников этого объекта. В случае если вы решили построить на «общедолевом» участке дом, пристройку к дому, сарай, гараж и т.д., то, в первую очередь, вы обязаны согласовать строительство со всеми долевыми сособственниками, а уже потом заказывать проект, собирать разрешительную документацию и покупать стройматериалы. Более того, следует учитывать, что такое строение автоматически станет объектом общей долевой собственности и право на него вы сможете зарегистрировать только при условии одновременного обращения в регистрирующий орган всех собственников. В большинстве случаев размер доли в праве на новую постройку, так же как и на любое улучшение участка, созданное вами, будет соответствовать размеру доли в праве на земельный участок, если соглашением не установить иные правила. Гражданским кодексом предусмотрена возможность изменения долей в зависимости от вклада каждого из долевых собственников в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества с согласия соседей, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел (ст. 245 ГК РФ).

Прекращение права общей долевой собственности

Также законом предусмотрена возможность прекращения права общей долевой собственности и выдел доли в натуре, то есть раздел и документальное распределение участка с находящимися на нем строениями между соседями. Недвижимое имущество при таком разделе распределяется в соответствии с фактическим пользованием с учетом размера долей. Но доля в праве на участок или дом (здание) не всегда соответствует площади, находящейся в фактическом пользовании собственника. В таких случаях перед выделом доли в натуре необходимо перераспределить доли между долевыми собственниками. Если между соседями согласованы все условия прекращения права общей долевой собственности, то можно начинать процесс раздела. Для этого сначала необходимо разделить объекты технически, то есть на основании геодезической съемки установить характерные точки координат участка и дома при разделе, затем осуществить постановку вновь образованных объектов на кадастровый учет и только после этого составлять и подписывать соглашение. Соглашение должно содержать информацию об индивидуально-определенных объектах, права на которые возникнут у сторон в результате его заключения.

Нередки случаи, когда между соседями невозможно заключить соглашение о прекращении права общей долевой собственности. Такие ситуации возникают по разным причинам: существует спор относительно имущества; кто-то из собственников отсутствует; кто-то не возражает, но и не соглашается и т.д. При таких обстоятельствах раздел возможно осуществить только в судебном порядке. Споры по искам о прекращении права общей долевой собственности и о выделе доли в натуре относятся к сложной категории гражданских дел. По таким делам как правило судом назначается строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, которая устанавливает наличие либо отсутствие технической возможности раздела дома и земельного участка, определяет соответствие фактически используемой площади размеру доли в праве. Суд выносит решение по представленным доказательствам с учетом выводов и рекомендаций, сделанных экспертом. После вступления решения суда в законную силу право общей долевой собственности прекращается и каждый из собственников, независимо друг от друга, может обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на вновь образованный объект — земельный участок, дом, здание, помещение.

Обратите внимание! Если ваши соседи обратились в суд с иском о прекращении права общей долевой собственности, и привлекли вас в качестве ответчиков, то вам необходимо заявить встречное требование о выделе ВАШЕЙ доли в натуре. В противном случае решением суда о прекращении права общей долевой собственности ваши интересы учтены не будут и в ЕГРП запись о вашем праве долевой собственности на недвижимое имущество на основании такого решения будет погашено, а новое право само собой не возникнет. Для того, чтобы его восстановить вам придется обращаться в суд и признавать право собственности на это имущество.

Прекратив право общей долевой собственности и выделив свою долю в натуре, то есть став собственником целого объекта недвижимости, вы получите массу преимуществ по сравнению с собственностью на долю в праве, а именно: независимость от соседей при продаже такого имущества, ведь долевой сособственник обязан в первую очередь предложить право покупки своей доли соседям и только после того, как они откажутся может продавать недвижимость; если сособственник — несовершеннолетний, то вопрос реализации его преимущественного права покупки будут решать органы опеки и попечительства, что существенно отодвинет срок совершения сделки; если вам необходимо зарегистрировать по месту жительства кого-нибудь из родственников, то к заявлению в УФМС необходимо будет приложить нотариальное согласие всех соседей. Стоит ли говорить, что если кто-то из соседей — собственников умер, то до оформления прав наследниками, вы не сможете распоряжаться своей недвижимостью.

Более того, даже если ваш дом фактически представляет собой отдельное здание, но документально является объектом долевых прав, то вы не сможете осуществить его реконструкцию или капитальный ремонт без согласия других собственников. Безусловно, стоимость целого объекта недвижимости, не важно дом это или участок, гораздо выше стоимости доли на объект. Учитывая, что в настоящее время 90% сделок с недвижимостью заключается с привлечением заемных средств и сертификатов (ипотека, военный сертификат, материнский капитал и т.п.), которые не применимы для покупки доли в праве, то напрашивается вывод о нецелесообразности существования общей долевой собственности на объекты, которые технически и фактически возможно разделить и зарегистрировать как единицу.

До 31.12.2018 года законодательство позволяет при регистрации прав на самовольные постройки и реконструкцию зданий ИЖС применять «Дачную амнистию», то есть регистрировать права в упрощённом порядке. Это дает дополнительную возможность гражданам, желающим прекратить право общей долевой собственности, оформить права на вновь образуемые объекты недвижимости после раздела, не обращаясь в муниципальные органы за разрешениями на строительство и реконструкцию.

Определение порядка пользования

В случаях, когда земельный участок или домовладение фактически и технически разделить невозможно, возникает вопрос об определении порядка пользования домовладением, зданием и (или) земельным участком.

Определение порядка пользования нужно отличать от изменения правового режима собственности. Заключив соглашение об определении порядка пользования земельным участком или домом (зданием), вы по сути оформляете документально фактическое пользование домом, зданием и (или) участком. Право собственности при этом остается долевым и прекращения этого права не происходит, соответственно никаких изменений в правоустанавливающие документы вносить не нужно.

Соглашение об определении порядка пользования недвижимостью заключается в письменной форме и оформляется одним документом, подписанным всеми участниками долевой собственности. В таком соглашении должны быть указаны границы (с характерными точками координат) и точные площади фактически используемых помещений дома, здания и частей земельных участков. Также к соглашению должен быть приложен ситуационный план земельного участка и дома, здания, на котором указаны помещения, части участка и т.п. и перечислены собственники с указанием принадлежащих им долей в праве и занимаемых фактически площадей.

Несмотря на то, что соглашение об определении порядка пользования недвижимым имуществом не требует ни государственной регистрации в ЕГРП, ни удостоверения нотариусом, оно имеет юридическую силу и может быть представлено в суде как доказательство, при возникновении спора.

Споры об определении порядка пользования недвижимостью часто связаны и вытекают из судебных процессов о прекращении права собственности и выделе доли в натуре. Если в результате проведения судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы было выявлено, что дом, здание и (или) земельный участок являются неделимым объектом, то истец может изменить исковое требование и потребовать определения порядка пользования объектами. В своих решениях суд как правило опирается на результаты экспертизы и выбирает один из предложенных экспертом вариантов. К слову сказать, при определении порядка пользования во внимание принимаются только узаконенные постройки и площади, что зачастую приводит к предъявлению новых исков о сносе самовольных построек и пристроек.

Остается только пожелать «счастливым» обладателям долей в праве общей долевой собственности по возможности избавиться от такого правового режима и спокойно владеть, пользоваться и распоряжаться своим личным имуществом.

По всем вопросам, возникающим в связи с изменением режима собственности, прекращением права долевой собственности и определением порядка пользования недвижимым имуществом, а также по вопросам регистрации права на самовольные постройки, пристройки и т.п., возникающим при фактическом разделе участка и домовладения, обращайтесь к нам. У нас очень большой опыт работы с разрешением подобных споров как во вне судебном, так и в судебном порядке.

Астрахань | Первым из обманутых дольщиков Астрахани выплатили компенсации

Компенсационные выплаты обманутым дольщикам Астрахани стартовали. Три человека уже получили деньги. Сегодня Арбитражный суд Астраханской области вынес решение о прекращении прав собственности в отношении еще девяти человек.

Напомним, проблема – долгоиграющая. Она длится уже 16 лет. Речь идет о семьях, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Здания, в строительство которых 140 астраханцев вложили свои средства, так и не стали жилыми домами. Один расположен на проезде Юго-Восточном. Второй – на улице им. Валерии Барсовой. Людям пришлось обойти немало инстанций, чтобы добиться решения проблемы. Вопрос взял под личный контроль губернатор Игорь Бабушкин. Подробности «AstrakhanPost» сообщал ранее.

В мае текущего года Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства было принято решение о выплате собственникам данных недостроев денежных возмещений. Однако было препятствие — зарегистрированные права собственности на доли. Для начала дольщикам нужно было отказаться от прав собственности. Делается это через арбитраж. Глава региона договорился с генеральным директором Фонда о возобновлении выплат, не дожидаясь решения суда. То есть, подать заявление на компенсацию можно уже на момент подачи иска в Арбитражный суд.

Как сообщили в пресс-службе губернатора, размер выплат рассчитывается индивидуально для каждого дольщика. Основанием служит отчет независимого оценщика о цене квадратного метра равнозначных жилых помещений на первичном рынке, умноженной на площадь квартиры. Однако последний показатель не должен превышать 120 квадратных метров.

Фото: astrobl.ru

Автор:
Информационный штаб

Новости соседних регионов по теме:

Фонд защиты прав дольщиков достроит проблемный дом в Челябинске

В пяти регионах страны 209 человек получат жилье после завершения строительства, а 665 дольщикам выплатят компенсации.
18:08 21.07.2021 Южноуральская панорама — Челябинск

В башкирских Учалах компенсации получат 35 обманутых дольщиков

Фото: архив Обманутые дольщики СК «Союз» получат компенсационные выплаты по итогам заседания Наблюдательного совета Федерального фонда по защите прав дольщиков.
16:06 21.07.2021 Башинформ — Уфа

Верховный суд принял историческое решение по выплатам россиянам от ПФР

Верховный суд (ВС) России принял решение по выплатам гражданам от Пенсионного фонда, которое по праву можно назвать историческим.
06:01 21.07.2021 Новости Зеленодольска — Зеленодольск

У трех сотен обманутых в Свердловской области дольщиков наладилась жизнь

За полгода. Свердловские власти в первой половине 2021 года помогли восстановить права на жилище 310 обманутым дольщикам.
18:04 20.07.2021 УралИнформБюро — Екатеринбург

За полгода в Иркутской области построили свыше 413 тысяч квадратных метров индивидуальных жилых домов

Ввод жилья в Иркутской области за шесть месяцев 2021 года вырос на 43,92 % по сравнению с аналогичным периодом 2020 года и достиг 583,8 тысячи квадратных метров, из них 413,6 тысячи квадратных метров построено населением.
19:19 20.07.2021 GazetaHot.Ru — Иркутск

147,7 тысяч квадратных метров жилья ввели в эксплуатацию в Тамбовской области в этом году

Фото: Администрация Тамбовской области По сравнению с аналогичным периодом 2020 года это составило 109,8%.
11:41 20.07.2021 ВТамбове.Ru — Тамбов

На Среднем Урале 310 дольщиков восстановили свои имущественные права

фото: АПИ ЕКАТЕРИНБУРГ. Благодаря работе межведомственной координационной комиссии по защите прав дольщиков, созданной по поручению губернатора Евгения Куйвашева,
13:15 20.07.2021 АПИ — Екатеринбург

Ввод жилья в Иркутской области за шесть месяцев 2021 года вырос на 43,92%

Ввод жилья в Иркутской области за шесть месяцев 2021 года вырос на 43,92 процента по сравнению с аналогичным периодом 2020 года и достиг 583,8 тысячи квадратных метров, из них 413,6 тысячи квадратных метров построено населением.
17:13 20.07.2021 ИА Альтаир — Иркутск

За полгода в Иркутской области построили свыше 413 тысяч квадратных метров индивидуальных жилых домов

Ввод жилья в Иркутской области за шесть месяцев 2021 года вырос на 43,92 % по сравнению с аналогичным периодом 2020 года и достиг 583,8 тысячи квадратных метров, из них 413,6 тысячи квадратных метров построено населением.
16:50 20.07.2021 Правительство Иркутской области — Иркутск

В Челябинске дольщики застройщика «Возрождение» получат компенсационные выплаты

В Челябинске дольщики одного дома застройщика ООО «Возрождение» получат компенсационные выплаты.
12:20 20.07.2021 Nakanune.Ru — Тюмень

В Тамбовской области введено в эксплуатацию 147,7 тыс. квадратных метров жилья

В первом полугодии текущего года в регионе введено в эксплуатацию 147,7 тысячи квадратных метров жилья или 109,8 процента, по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.
07:22 20.07.2021 OnlineTambov.Ru — Тамбов

Прокурор района Улан-Удэ по видеосвязи пообщался с обманутыми дольщиками

Прокуратура Октябрьского района  Улан-Удэ по видеоконференцсвязи провела встречу с обманутыми дольщиками ООО «Универсал».
12:00 20.07.2021 ВостокТелеИнформ — Улан-Удэ

Нижегородские ЖК «Гелиос» и «Солнечный» планируется достроить в 2022 году

Решение о завершении строительства домов принял Фонд защиты прав дольщиков.
18:22 19.07.2021 Newsroom24.Ru — Нижний Новгород

Фонд защиты прав дольщиков решил достраивать ЖК «Солнечный» и ЖК «Гелиос»

Наблюдательный совет Фонда защиты прав дольщиков РФ принял решение о достройке трех домов ООО «Вертикаль» в Нижнем Новгороде.
18:11 19.07.2021 ИА Нижний сейчас — Нижний Новгород

В данный момент в Тамбовской области строится 79 многоэтажек

Фото: Тамбовский курьер В процессе строительства участвуют 26 застройщиков.
15:43 19.07.2021 Тамбовский курьер — Тамбов

В первом полугодии в регионе введено в эксплуатацию 147,7 тысячи квадратных метров жилья

Темпы жилищного строительства обсудили сегодня на еженедельном оперативном совещании у главы администрации Тамбовской области Александра Никитина.
13:43 19.07.2021 Тамбовская жизнь — Тамбов

В 2021 году на территории Тамбовской области введено в эксплуатацию 147,7 тысячи квадратных метров жилья

О темпах строительства жилья говорили сегодня на еженедельном оперативном совещании у главы администрации Тамбовской области Александра Никитина.
13:31 19.07.2021 Администрация области — Тамбов

В Набережных Челнах на одного жителя приходится по 24,3 квадратных метра жилья

План по строительству выполнен на 53 процента В этом году в Челнах запланировано строительство 320 тысяч квадратных метров жилья.
10:11 19.07.2021 Челнинские Известия — Набережные Челны

Разрешение конфликтов при совместном владении недвижимостью

Совместное владение недвижимостью может возникать по-разному. Часто стороны решают вместе владеть собственностью из самых лучших побуждений. Совместное владение часто возникает из:

• Завещание или передача трастом нескольким лицам в качестве совладельцев;
• Деловое решение, например, совместное владение недвижимостью партнерами;
• Семейное решение совместно владеть недвижимостью для отдыха, инвестиционной недвижимостью или семейной недвижимостью;
• Семейное решение передать недвижимость, находящуюся в семейном владении, последующим поколениям;
• Инвестиция в недвижимость, когда несколько человек вместе решают инвестировать в объект недвижимости;
• Результат развода.

Совладельцы недвижимости, как правило, являются соарендаторами или совместно арендаторами. ^[1] Оба предполагают совместное владение недвижимостью как минимум с одним другим лицом. Независимо от источника совместного владения недвижимостью, причина владения обычно бывает либо добровольной (в случае решения лица совместно владеть недвижимостью с другим), либо недобровольной (человек оказывается соарендатором через чужое решение).

В любом случае у вас всегда есть право прекратить совместное владение недвижимостью и потребовать взыскания разрешенных денежных требований к другим совладельцам.Денежные претензии, которые могут у вас возникнуть, могут включать:

• Уплата (или неуплата) налогов на имущество;
• Ремонт или обслуживание для сохранения собственности;
• Выплата арендной платы соарендатором, владеющим недвижимостью или контролирующим ее;
• Претензии о возмещении ущерба имуществу из-за небрежности или расточительства;
• Претензии в связи с лесом, урожаем, арендой или соответствующими доходами от земли.

Проблемы обычно возникают при совместном владении недвижимостью, когда:

• Один соарендатор или владелец «берет на себя» недвижимость, либо принимая все решения, исключая некоторых или всех других владельцев, либо физически занимая ее. собственность за исключением некоторых или всех других владельцев;
• Некоторые или все соарендаторы больше не могут позволить себе владеть недвижимостью;
• Личностные различия мешают сотрудничеству в вопросах собственности и управления ею;
• Некоторые собственники решают, что они больше не хотят владеть недвижимостью;
• Некоторые или все владельцы решают исключить других владельцев;
• Некоторые собственники решают выкупить других владельцев;
• Менее всех собственников решают, что они хотят продать собственность.

Многие соарендаторы совместной недвижимости чувствуют себя пойманными в ловушку этих сценариев. Они продолжают совместно владеть недвижимостью, которую не контролируют, не владеют, не получают прибыли, при этом наблюдая, как другой соарендатор занимает собственность и ведет успешный бизнес, не платя арендной платы, или другой владелец проживает в собственности и платит. нет ренты, или земля просто остается недоиспользованной, но налоги и счета за ремонт растут. Часто из-за того, что собственность находится в совместной собственности с семьей, друзьями или деловыми партнерами, решения, которые обычно трудно принять, становятся невозможными, а дискуссии «о земле» быстро превращаются в противоречивые встречи.К счастью, есть способ распутать паутину совместной собственности и прав соарендатора.

Поиск решения

Есть два основных способа решения этих проблем.

Первый и самый мощный — это раздел. Раздел — это средство правовой защиты, которое позволяет одному или нескольким совладельцам разделить или ликвидировать находящуюся в совместной собственности недвижимость в соответствии с интересами каждого владельца, а также распределить связанные требования, такие как аренда, как описано ниже, налоги, ремонт, и отходы.Процесс раздела полностью предусмотрен в Правилах гражданского судопроизводства Пенсильвании, с описанием каждого этапа процесса. Тем не менее, адвокаты, которые не знакомы с этим процессом, часто полностью игнорируют это пошаговое руководство, содержащееся в собственных процессуальных правилах суда. Процесс раздела даже предусматривает право на частную продажу между сторонами, если один или несколько соарендаторов желают выкупить других владельцев. Следует помнить, что каждому соарендатору недвижимости разрешается разделить собственность, находящуюся в совместном владении, если между всеми совладельцами нет соглашения, ограничивающего эти права.

Второе средство правовой защиты — право на арендную стоимость. 68 П.С. Раздел 101 является простым и предусматривает:

Во всех случаях, когда какая-либо недвижимость сейчас или будет в дальнейшем принадлежать двум или более лицам в качестве общих арендаторов, и один или несколько из указанных арендаторов будут или в дальнейшем будут во владении. указанной недвижимости, для любого одного или нескольких из указанных совместно арендаторов, не находящихся во владении, будет законным право предъявлять иски и взыскивать с таких арендаторов, владеющих, его или их пропорциональную часть арендной стоимости указанной недвижимости в течение определенного периода времени. такая недвижимость должна находиться во владении, как указано выше; и в случае раздела такой совместно используемой недвижимости, как указано выше, стороны, владеющие недвижимостью, должны вычесть из своих распределительных долей в указанной недвижимости ее арендную стоимость, на которую имеют право их соарендаторы или арендаторы.

Хотя арендная плата может быть взыскана в рамках иска о разделе, сама арендная плата может быть предметом независимого иска против другого сарендатора, находящегося во владении соарендатора, не владеющего им. Таким образом, соарендатор, не владеющий недвижимостью, может реализовать свое право на долю арендной стоимости независимо от того, собирается ли арендная плата на самом деле.

Аналогичные права существуют между соарендаторами в отношении выращивания сельскохозяйственных культур или лесозаготовки земли и добычи угля. Кроме того, в надлежащем случае соарендатор может запросить бухгалтерский учет по этим вопросам.

Предостережение

Перед тем, как добровольно вступить в совместную собственность на недвижимость, обязательно ознакомьтесь с вашими правами и ограничениями в отношении недвижимости и между соарендаторами. Точно так же помните, что каждый соарендатор, даже самой маленькой его части, имеет право владения и владения 100 процентами собственности, если только это не ограничено письменным соглашением. Таким образом, например, владелец с 5-процентной долей в недвижимости может пользоваться 100 процентами собственности 100 процентов времени, даже если это противоречит желанию совладельцев, которым принадлежат остальные 95 процентов. интереса к собственности.Несчастный сожитель всегда может обратиться за разделом.

Если у вас есть вопросы относительно ваших прав, связанных с недвижимостью, находящейся в совместном владении, свяжитесь с Эриком Б. Смитом, Esquire, 215-540-2653 или [email protected].

—————

[1] Разница между соарендаторами и совладельцами здесь не объясняется. Если у вас возникнут вопросы о различии этих двух форм собственности, обратитесь к автору.

Во Флориде совместная (совместная) собственность может стать большой проблемой: совместная аренда с правом наследования

Последнее обновление: 25.01.19

Проблемы с совместной собственностью и способы прекращения совместной аренды

Во Флориде два человека могут владеть частью недвижимости (например, дом для одной семьи или квартира для отдыха) вместе, даже если они не состоят в браке или не связаны каким-либо образом.Наиболее распространенная форма собственности, при которой более одного человека владеют долей в недвижимости Флориды, называется « совместная аренда », и это одна из трех возможных форм собственности во Флориде (две другие — «общая аренда» »И« сдача в аренду целиком. »)

Здесь, во Флориде, вы можете выбрать себе автомобиль, квартиру или дом в качестве« совладельца с правом наследования »(изображение: Серфсайд, Флорида)

Полностью арендаторы

Супружеские пары в соответствии с законодательством Флориды имеют право совместно владеть жилой недвижимостью в качестве « арендаторов в полном объеме. ». Это означает, что право собственности на недвижимость записано на их имена. Когда один из супругов умирает, оставшийся в живых супруг автоматически становится полноправным владельцем всей доли в недвижимости. Нет необходимости завещать имущественный интерес умершего, поскольку его или ее доля в имуществе переходит к оставшемуся в живых супругу на основании права наследования, которое присуще этой форме собственности.

Общие арендаторы

Любой, кто может законно владеть недвижимостью во Флориде, может иметь долю совместного владения недвижимостью.Кроме того, не существует установленных юридических ограничений на количество совладельцев недвижимости.

Во Флориде « общих арендаторов » является формой совместного владения недвижимостью по умолчанию. Совместная аренда — это форма собственности, при которой каждый соарендатор владеет отдельной долей неразделенной собственности. Он характеризуется тем, что каждый собственник имеет право владения собственностью, а также другие права, предоставленные законом.

Степень заинтересованности каждого совладельца в собственности обычно зависит от того, сколько они вложили в нее.Например, если один владелец кондоминиума на берегу океана в Майами-Бич заплатил 50% от продажной цены, он или она владеет 50% неразделенной доли в собственности (предполагается, что соарендаторы имеют равные безраздельные интересы).

В данной форме собственности нет права наследства. Когда совладелец умирает, его права собственности переходят к его наследникам (по завещанию, если нет завещания) или в соответствии с пожеланиями совладельцев в их завещании.

Флорида Совместная аренда с правом на наследство означает, что оставшийся в живых получает полную собственность

В соответствии с законодательством Флориды, когда вы добавляете слова «право на наследство» в совместную аренду, это означает, что полное право собственности на недвижимость переходит к собственнику что выживает.«Оставшийся в живых» совладельцев автоматически становится владельцем 100% актива, когда другой совладелец умирает.

Многие дела, зарегистрированные в наших записях о недвижимости, идентифицируют владельцев как «совместных арендаторов с правом наследования». Банки, риэлторы, титульные компании и т. Д., Соответственно, все признают недвижимость Флориды, принадлежащую «совместным арендаторам с правом наследования», как единоличную собственность выжившего арендатора, когда один из владельцев умирает.

Совместная аренда с правом наследования должна быть намеренно создана совместными собственниками

Создание совместной аренды с правом наследования во Флориде должно быть намеренно осуществлено совместными собственниками.Как поясняется в Законе 689.15 Флориды, закон настаивает на том, чтобы «совместная аренда с правом наследования» была четко определена в качестве формы собственности, выбранной сторонами:

Доктрина права наследования в случаях с недвижимостью и личное имущество, находящееся в собственности совместно арендаторов, не имеет преимущественной силы; то есть, за исключением случаев наследства в целом, завещание, передача или передача ранее или в дальнейшем сделанная двум или более, создает общую аренду, если только документ, создающий наследство, прямо не предусматривает право наследования; а в случае владения имуществом целиком арендаторы при расторжении брака становятся совместно арендаторами.

Таким образом, совместная аренда с правом наследования является распространенным методом владения недвижимостью в штате Флорида. Однако в некоторых ситуациях это может быть не самым разумным выбором для владельцев.

Почему? Одна из основных причин того, что эта форма собственности может быть проблематичной, заключается в том, что у одного из владельцев может быть задолженность перед ними, которая создает залоговое право в отношении их доли в совместно находящейся в собственности недвижимости: то, что другой владелец (совместное предприятие, не имеющее долга) собственник) может ничего не знать до тех пор, пока кредитор не начнет требовать права на выплату в счет совместно используемого имущества.

Неожиданный фактор совместной аренды с правом наследования: когда кредитор становится обычным арендатором

Кредиторы могут и будут подавать в суд в отношении неоплаченных долгов. Если кредитор успешно предъявит иск одному арендатору-совместному арендатору за неоплаченный долг и получит судебное решение против него (или нее), тогда решение кредитора может быть зарегистрировано, что создаст право удержания в отношении имущества, находящегося в собственности должника-совместного арендатора.

Неважно, чего хочет другой совладелец, не имеющий долга.Проблема возникает между кредитором и должником-солидарным арендатором на основе самого долга.

Для того, чтобы кредитору заплатили, закон Флориды разрешает взимать и продавать проценты, которыми владеет должник-совладелец в собственности.

А как насчет другого ничего не подозревающего совладельца? Доля совместного арендатора-должника может быть продана без участия другого совместного арендатора — когда доля будет продана, совместный владелец, не имеющий долга, узнает, что закон Флориды гласит, что в этом случае совместное владение будет прекращено — совместный владелец, не имеющий долга, будет найти себя в качестве арендатора вместе с кредитором или третьей стороной.

Представьте, насколько сложным это может быть, когда кредитором является Налоговая служба или Кредитор студенческой ссуды, где совместными арендаторами являются родитель и ребенок. Совместными арендаторами с правом наследования часто являются родители и дети, или супруги, или другие близкие — и иногда эти близкие не всегда делятся своими финансовыми проблемами со своими совместными арендаторами до требования кредитора.

Прекращение совместной аренды или совместного владения недвижимостью во Флориде

Не все хотят иметь долевое владение недвижимостью.Это особенно актуально, если владельцы — супружеская пара, переживающая развод. Или дети или внуки, унаследовавшие недвижимость Флориды. Может быть, с финансовой точки зрения им не выгодно делить владение недвижимостью, или, может быть, совладельцы просто не ладят друг с другом.

3 способа прекращения совместной аренды во Флориде

Для тех, кто хочет узнать, как прекратить совместное владение жилой недвижимостью во Флориде, закон Флориды предлагает следующие способы прекращения совместной аренды:

1.Прекращение действия закона.

По определению, «совместная аренда с правом наследования» (JTWROS) существует в течение ограниченного времени. Это потому, что эта форма собственности прекращается после смерти одного из совместных арендаторов. Интерес умирающей стороны переходит к выжившему собственнику или совладельцам в какой-то момент в будущем.

Дело о потере права выкупа в отношении совместного арендатора

В деле Moring кредитор из Флориды подал иск о потере права выкупа против Мэтти Моринг за неуплату по ипотеке.В качестве истца кредитор присоединился к мистеру и миссис Ричард Раундтри в деле о взыскании права выкупа, поскольку считалось, что они имеют общие интересы в собственности. DAD, INC. V. Moring , 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. App. 1969).

Они сделали. Собственность здесь была как совместных арендаторов с правом выживания. В акте на собственность, зарегистрированном в реестре недвижимого имущества округа Сент-Люси, прямо указывалось, что Мэтти Моринг и Ричард Раундтри были (1) совместными арендаторами с правом наследования и (2) после смерти одного из них имущество перешло бы другому арендатору. .(Миссис Раундтри имела законный интерес как супруга мистера Раундтри.)

Проблемы возникли, когда Мэтти Моринг пошла и взяла ссуду на собственность, не удосужившись сообщить об этом мистеру Раундтри. Все стало еще сложнее, когда Мэтти скончался через несколько месяцев после подачи иска о лишении права выкупа.

Г-н Раундтри утверждал, что теперь он свободно владел этой собственностью. Банк не согласился и потребовал, чтобы он оплатил невыплаченную ипотеку.

Что теперь происходит? Согласно законодательству Флориды, как пояснил суд, интерес совместной арендатора прекращается после ее смерти до смерти другого совместного арендатора.

Ипотекой долей совместного арендатора была « аннулируемая доля », принадлежащая кредитору. Когда Мэтти скончался, залоговое право прекращается, поскольку проценты, принадлежащие залогодателю, прекращаются в силу закона.

Банк проиграл. Иск о выкупе был отклонен судом первой инстанции (и подтвержден апелляционной инстанцией).

2. Продать незнакомцу.

Один из способов прекратить совместное владение недвижимостью во Флориде — продать свою долю в собственности незнакомцу.Совершенно допустимо, чтобы владелец жилой недвижимости во Флориде продавал свою долю кому-либо по своему выбору. DAD, INC. V. Moring , 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. App. 1969).

Кроме того, во Флориде совместный арендатор жилой недвижимости может продать свою долю в собственности совершенно незнакомому человеку без согласия других совместных арендаторов. Harelik v. Teshoney , 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. Ct. App. 1976).

Мать продает свою совместную долю незнакомцу

В деле Harelik v.Teshoney , Эстер Лоуренс передала часть собственности в округе Волусия Чарльзу Харелику и его матери Стелле Харелик. Стелла была вдовой. Дело было конкретным, передавая трактат матери и сыну как совместным арендаторам с правом наследования, а не как общим арендаторам.

Некоторое время спустя г-жа Харелик передала свой интерес к собственности Лиле Тешони. В сделке госпожа Харелик сохранила пожизненное имущество. Чарльз не участвовал в этой сделке.

Стелла Харелик умерла.Чарльз претендовал на полную собственность, а Лила сказала нет, у нее тоже была доля владения. Чарльз подал иск, чтобы суды решили, кому принадлежит законный титул на землю.

Суд рассмотрел вопрос о том, могла ли вдова Харелик распотрошить этот акт о передаче земли в совместное владение с правом наследования в одиночку.

Может ли кто-то, кто владеет землей в качестве JTWROS, в одностороннем порядке прекратить право на наследство? Да.

Ссылаясь на объяснения Верховного суда Флориды, суд постановил, что согласно закону Флориды совместный арендатор может лишить права на наследство.Требование здесь состоит в том, что, когда она это делает, она должна прекратить свои права собственности таким образом, чтобы не допустить, чтобы она могла требовать по наследству любые интересы в предмете совместной аренды.

Поскольку Мать передала свои права собственности таким образом, что, если бы ее сын умер, она не могла претендовать на полное право собственности как JTWROS, она прекратила совместное владение недвижимостью. Суд назвал это прекращение «единством» матери и сына как совладельцев земли.

Таким образом, вы можете прекратить совместное владение землей во Флориде, если передадите свою долю в собственность незнакомцу, потому что вы сделали то, что суды сочтут разрушившим «единство правового титула» с вашими совместными арендаторами.

2. Передать другому совместному арендатору.

Другой способ прекратить совместное владение недвижимостью во Флориде — это передача одним совладельцем своей доли владения другому совместному арендатору (или арендаторам). Если совладельцев несколько, то те, кто не участвует в сделке, не должны знать о передаче права собственности, а тем более одобрять ее. Countrywide Funding Corp. v. Palmer , 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Ct. App. 1991).

Дело о национальном финансировании Corp.против Палмера

В деле Countrywide компания Countrywide подала иск о выкупе части недвижимости во Флориде, находящейся в совместном владении матерью Аделиной Хентцшель и ее сыном Хосе Бака.

В акте указывалось, что мать и сын владели домом как совместные арендаторы с правом наследования. Первоначально мать Аделина купила недвижимость, а затем подала документ как JTWROS на себя и своего сына Хосе.

Позже был оформлен еще один акт.Это был акт о прекращении права требования от матери и сына к Хосе Бака.

После того, как этот иск о выходе к Хосе был подан в офис клерка, Хосе получил ипотечный кредит от Essex Mortgage Company, а затем рефинансировал его с помощью Федеральной ссуды и сбережений Bayside. Затем Бэйсайд передал ипотеку Countrywide.

Затем Хосе Бака умер. Платежи по ипотеке не производились. Кредитор, Countrywide, лишен права выкупа.

В иске о лишении права выкупа было доказано, что акт о прекращении права собственности был поддельным .Мать Аделина никогда не подписывала этот документ. Однако Хосе так и сделал.

Подписав этот акт, прекратил ли Хосе совместную аренду с матерью с правом наследования? Да.

Иск о выходе прекратил совместную аренду с правом наследования. Теперь его мать владела землей в качестве общего арендатора.

Хосе имел право преобразовать этот JTWROS в общую аренду без ведома и согласия матери. Он прекратил деятельность JTWROS, передав свои права совместного арендатора себе как получателю гранта.

Ссудодатель имел право изъять неделимую половину доли участия сына в совместной аренде, которая возникла в результате его обращения с самим собой. Что касается двух невиновных, матери, ставшей жертвой подделки документов, и кредитора, который ссудил деньги, суд встал на сторону кредитора.

(Другие способы прекращения совместной аренды включают простую передачу доли в собственности члену семьи. Кроме того, один совладелец может попытаться разделить недвижимость во Флориде. Раздел — это то место, где суд постановляет продать собственность, потому что одна совладелец — арендатор подал в суд на другого, чтобы прекратить совместное владение недвижимостью.Обычно это происходит, когда собственность передается по наследству, после развода или разрыва отношений, или когда совладелец блокирует выгодную сделку, отказываясь продать собственность, даже если это кажется финансово оправданным.

Что делать?

Хороший совет, если вы столкнулись с проблемой совместной аренды, — по крайней мере поговорить с опытным юристом по недвижимости из Флориды, чтобы узнать о ваших правах. Большинство юристов по недвижимости, таких как Ларри Толчинский, предлагают бесплатную первичную консультацию (по телефону или лично, в зависимости от того, что вы предпочитаете), чтобы ответить на ваши вопросы.

_______________

У вас есть вопросы или комментарии? Тогда, пожалуйста, отправьте Ларри электронное письмо или позвоните ему по телефону (954) 458-8655.

Если вы нашли эту информацию полезной, поделитесь этой статьей и добавьте ее в закладки для дальнейшего использования.

(Посещали 75 484 раза, 35 посещений сегодня)

Прекращение совместного владения недвижимостью на Гавайях

Бывают случаи, когда совладельцы недвижимости на Гавайях вступают в спор и больше не желают продолжать совместное владение такого имущества, либо одна сторона больше не производит выплаты по ипотеке, а платящая сторона хочет отстранить неплательщика от права собственности.

Обычно следует вопрос, каковы варианты действий совладельцев, если они желают разорвать такие отношения (другие способы сформулировать это включают: «Как я могу уволить кого-то с титула на недвижимость на Гавайях» и «Как мне удалить совладельца »).

В случае отсутствия предварительного письменного соглашения между совладельцами, в котором излагаются обязанности каждого собственника (например, договор совместной аренды) и процедуры разрешения споров, совладельцам в основном остается два варианта:

• Выработать какое-то соглашение для разрешения спора; или
• Прекратить отношения совладельца в порядке судебного надзора

Совладельцы должны сначала попытаться разрешить свои разногласия и прийти к какому-то компромиссу.Достигнув такого компромисса, совладельцам не потребуется действие по разделу, что может оказаться очень дорогостоящим процессом. Однако, если поиск такого соглашения окажется тупиковым, тогда действие раздела Гавайев необходимо.

При иске о разделении один или несколько владельцев подают иск против оставшихся владельцев. Сторона, подающая заявку, также должна присоединиться к каждому лицу, имеющему или заявляющему о наличии каких-либо законных или равноправных прав, титулов или интересов в собственности, описанной в иске.

После подачи иска о разделе, суд имеет право разделить недвижимое имущество путем (1) раздела в натуре или (2) раздела путем продажи. «Натуральный раздел» происходит, когда суд физически делит собственность, и каждый владелец получает контроль над отдельной частью собственности.

«Раздел путем продажи» осуществляется путем продажи всего имущества на открытом аукционе и распределения выручки между владельцами в соответствии с их соответствующими интересами в собственности.Суды, как правило, сначала отдают предпочтение разделу в натуре, но если такое разделение невозможно, то суд приступит к разделу путем продажи.

Как видите, прекратить совместное владение недвижимостью на Гавайях не так просто и может быть дорогостоящим. Деньги лучше всего потратить на то, чтобы мы задокументировали первоначальное соглашение между совладельцами.

Однако, если это уже слишком поздно, свяжитесь с нами, и мы, как ваши поверенные, поможем вам пройти этот сложный процесс.

Другие статьи о Законе о недвижимости Гавайев

Совместное владение недвижимостью с семьей или друзьями: 11 подводных камней и как их избежать

Легко увидеть преимущества совместного владения недвижимостью с семьей или друзьями. Может быть, самому будет сложно переложить ипотеку на эту горную хижину. Но . . . добавив к этому двух своих ближайших друзей, вы можете сократить выплаты до одной трети и создать прекрасную обстановку для вашей семьи, чтобы оставить невероятные воспоминания.Или, может быть, ваши родители купили этот причудливый пляжный домик много лет назад, и теперь вы и ваши братья и сестры унаследовали его. Приятно иметь возможность разделить расходы на техническое обслуживание и время, потраченное на содержание, между четырьмя братьями и сестрами. Кроме того, одна семья не может использовать пляжный домик в достаточном количестве, чтобы оправдать расходы.

Но затем три фута снега на крыше хижины соскальзывают, унося с собой дымоход, и вам потребуется треть вашей доли затрат на его ремонт. Или ваша сестра приносит с собой своего огромного сибирского хаски каждый раз, когда она пользуется пляжным домиком.Внезапно недвижимость вашей мечты для отдыха начинает походить на кошмар.

Когда дело доходит до совместного владения собственностью, важно смотреть на ситуацию с широко открытыми глазами. Чем больше вы знаете о потенциальных ловушках, тем лучше. Таким образом, когда все же возникнут проблемы, вы будете готовы их решать, потому что вы уже обдумали проблемы и лучший способ их решения.

Способы совместной собственности

Понимание различных способов владения недвижимостью двумя или более людьми имеет решающее значение для понимания того, как избежать потенциальных ловушек при совместном владении.Есть даже некоторые подводные камни в том, как вы получаете право собственности на собственность. Итак, начнем с основ.

Прежде чем мы начнем, важно понять, что в каждом штате есть свои законы о недвижимости, поэтому нижеследующее обсуждение применимо в целом. Помните, что любое общее обсуждение юридических тем может быть или не быть полностью точным для ваших конкретных обстоятельств и согласно законам вашего штата. С учетом вышесказанного, как правило, два или более человека могут владеть недвижимостью одним из следующих трех способов:

Совместная аренда

Совместная аренда (также известная как совместная аренда с правом наследования) — это форма совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе.Это означает, что никакая конкретная часть собственности не принадлежит одному владельцу. Вместо этого они совместно владеют всей собственностью.

В большинстве штатов совместно арендаторы должны владеть равными долями в собственности. Это означает, что если A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы, A владеет 50% собственности, а B владеет 50% собственности. Совместные арендаторы получают свои доли владения по одному и тому же договору в одно и то же время. В акте, который создает совместную аренду, будет такой язык, как «А и Б, как совместные арендаторы», или «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования», или «А и Б как совместные арендаторы и не как обычные арендаторы.«Формулировка, которая требуется по закону для создания совместной аренды, будет зависеть от законодательства вашего штата.

Одно из самых больших различий между совместной арендой и общей арендой заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, оставшийся в живых владелец (то есть, владелец, который не умер) автоматически становится владельцем доли умершего собственника в собственности. Выживший владелец просто записывает аффидевит о выживании (также известный как аффидевит о выжившем совместном арендаторе), чтобы удалить умершего владельца из титула собственности.По этой причине многие люди используют совместную аренду как способ передачи собственности в случае смерти без прохождения судебного процесса, известного как «завещание».

Чтобы проиллюстрировать, как будет работать совместная аренда, рассмотрим пример. Джен и Ками — сестры, которые только что получили наследство. Они решают использовать свое наследство, чтобы вместе купить коттедж на берегу озера, чтобы у их молодых семей было место, где можно пообщаться и оставить прекрасные воспоминания. В документе о коттеджном имуществе говорится: «Джен и Ками, как совместным арендаторам с правом наследования.Спустя двадцать лет и много счастливых воспоминаний Джен неожиданно скончалась. Однако что еще более неожиданно (по крайней мере, для супруги Джен и детей), так это то, что Ками теперь является единственным владельцем коттеджа. Поскольку Джен и Ками владели недвижимостью как совместные арендаторы, Ками автоматически становится владельцем доли Джен (и, следовательно, всей собственности) после смерти Джен.

Как показывает этот пример, совместная аренда чаще всего используется супругами. Традиционно большинство супружеских пар предпочитают иметь равные доли владения и желают, чтобы оставшийся в живых супруг был единственным владельцем всего имущества после смерти первого супруга.Но, вероятно, это не лучший вариант для друзей или членов семьи, которые хотят, чтобы их собственные семьи унаследовали их долю собственности.

Совместная аренда может быть прекращена, если один из участников совместной аренды продаст или передаст свою долю другому лицу. Когда это происходит, совладельцы теперь владеют недвижимостью как общие арендаторы. В большинстве штатов совместный арендатор не может помешать другому арендатору прекратить совместное владение.

(* Важное примечание: термин «арендатор» часто используется в контексте человека, который арендует недвижимость.В контексте совместной собственности термин «арендатор» относится к тому, как собственность находится в совместной собственности и не имеет отношения к арендуемой собственности.)

Общая аренда

Как и совместная аренда, общая аренда также является формой совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе. Однако, в отличие от совместной аренды, общие арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности. Таким образом, если A и B владеют недвижимостью как общие арендаторы, A может владеть 70% собственности, а B может владеть только 30%.

Нет ограничений на количество людей, которые могут совместно владеть недвижимостью, и совладельцы могут быть родственниками или нет. Кроме того, общая аренда может быть создана разными актами в разное время. Это означает, что если A продаст половину своей 70% доли владения C, то A и B (а теперь и C) останутся совместно арендаторами.

В отличие от совместной аренды, когда имущество находится в собственности как общие арендаторы и один из владельцев умирает, доля собственности, принадлежащая умершему арендатору, теперь принадлежит имуществу умершего арендатора, что означает, что имущество должно будет пройти через завещание. .

Кто станет владельцем доли умершего арендатора, будет определяться волей умершего арендатора или, если умерший арендатор не имел завещания, законами штата о наследстве. («Целостность» означает, что человек умер без завещания. Во всех штатах есть законы о завещании, но то, что они делают, варьируется от штата к штату.)

Чтобы проиллюстрировать, как может работать общая аренда, давайте воспользуемся тем же примером, приведенным выше. Когда Джен и Ками покупают коттедж, в документе на собственность говорится: «Джен и Ками, как общим арендаторам.Когда через двадцать лет Джен неожиданно скончалась, доля собственности Джен перешла в ее собственность. В последней воле и завещании Джен указано, что ее муж должен получить все ее имущество. Таким образом, муж Джен становится владельцем доли Джен в собственности, и он и их дети могут продолжать жить в коттедже на берегу озера. Вероятно, именно такой результат имела в виду Джен, когда покупала недвижимость вместе с Ками.

Супружеская пара

В некоторых штатах есть особые формы совместного владения, предназначенные только для супружеских пар.Эти формы совместного владения имеют разные названия, такие как «полная аренда», «общественная собственность» (с или без права на наследство) и «семейная собственность, оставшаяся в наследство». Эти формы собственности для супружеских пар представляют собой разновидности совместной аренды и имеют некоторые из тех же элементов, например, что оставшийся в живых супруг автоматически становится единственным владельцем собственности после смерти супруга без необходимости проходить завещание.

Поскольку наше обсуждение здесь сосредоточено на совместном владении собственностью с членами семьи или друзьями (в отличие от супруга), мы не будем включать эту форму собственности в наше обсуждение совместного владения и подводных камней, которых следует избегать.

Деяние Всемогущего

Вам интересно, как ваша недвижимость на время отпуска или аренда находится в совместном владении? Вытащите документ, по которому право собственности было передано вам и вашему совладельцу (-ам), и посмотрите, на каком языке написано в документе. (Этот язык, на который почти никто не обращает внимания, очень важен и превосходит все, что могло быть задумано!) Если в языке не указано, является ли это совместной арендой или общей арендой, скорее всего, вы являетесь совладельцем своей собственности как арендаторы совместно.

О том, как получить право собственности на объект недвижимости, обычно не думает большинство людей, волнуясь от покупки недвижимости. Однако могут возникнуть непредвиденные и неприятные обстоятельства, если вы не примете осознанного решения о том, как совместно владеть приобретаемой недвижимостью.

11 потенциальных проблем при совместном владении

Независимо от того, владеете ли вы своей собственностью в совместном владении или в качестве общих арендаторов, есть 11 потенциальных ловушек, о которых вам нужно знать, когда вы владеете недвижимостью совместно с семьей или друзьями.Поскольку эти подводные камни лучше всего продемонстрировать на примерах, мы будем использовать следующий вымышленный сценарий в качестве фона для примеров ниже:

Трое друзей на всю жизнь, Адам, Брэд и Чарли, покупают домик с 4 спальнями в горах, с захватывающими видами и прудом для рыбалки на прилегающих 8 акрах земли в качестве общих арендаторов.

Адам — ​​успешный врач, женат, имеет трех молодых девушек. Адам живет за пределами штата, но всегда пользуется хижиной.

Брэд — предприниматель с успешной репутацией в своем начинающем бизнесе. Его последнее предприятие — ландшафтный бизнес. В настоящее время холост, детей нет. Он снимает квартиру в соседнем городе и любит уединяться в горных хижинах, чтобы уйти от давления жизни.

Чарли — программист, живущий скромно, но комфортно. Он, его жена и двое их мальчиков-подростков также живут в соседнем городе.

Итак, теперь, когда мы познакомились с нашими вымышленными совладельцами, давайте взглянем на возможные подводные камни.

Возможная ловушка №1: Каждый совладелец имеет право раздела.

Существует два основных типа раздела: (1) натуральное разделение позволяет фактическое разделение собственности, тогда как (2) раздел по продаже происходит, когда недвижимость продается, а выручка от продажи распределяется между совладельцами. -владельцы.

Почему это важно? Этого не произойдет, пока вы и ваши совладельцы не придете к согласию относительно того, что делать с собственностью, или пока один из совладельцев не нуждается или не хочет уйти.Давайте рассмотрим пример с нашими вымышленными совладельцами:

Пример : После многих лет семейного консультирования жена Адама наконец подает на развод. Адам убит горем и чувствует, что в каюте слишком много болезненных воспоминаний. Кроме того, доля Адама в каюте — это семейное имущество, которое будет разделено в рамках бракоразводного процесса. Адам просит Брэда и Чарли просто выкупить его.

Брэд недавно вложил свои сбережения в покупку грузовика, прицепа и газонокосилки для своего ландшафтного бизнеса и не может позволить себе выкупить Адама.Чарли, с другой стороны, вероятно, мог позволить себе выкупить Адама, но для этого ему пришлось бы потратить свои пенсионные сбережения или взять ссуду. Не желая использовать ни один из этих финансово необоснованных вариантов, он также отказывается выкупить Адама.

После того, как Брэд и Чарли отказываются выкупить Адама, адвокат Адама говорит ему, что если он и его совладельцы не могут договориться о разделе (т.е. разделе) собственности, то суд может распорядиться о разделе собственности по запросу. одного из совладельцев.Адам, чувствуя, что у него нет другого выхода, подает иск о разделе. Судья постановил, что каюта не может быть физически разделена на 3 равные части (т. Е. Перегородка в натуральном выражении), поэтому каюта должна быть продана, а выручка разделена между Адамом, Брэдом и Чарли (т. Е. Разделение путем продажи).

Брэд и Чарли потрясены, обнаружив, что их каюта будет продана прямо из-под них. Конечно, они могут купить еще одну каюту на выручку от продажи, но они действительно не хотят никакой другой каюты — из этой каюты открываются лучшие виды в штате! К несчастью для Брэда и Чарли, они стали жертвой ловушки №1: каждый совладелец имеет право раздела.

Потенциальная ловушка №2: Каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время.

Пример : Домик зимой поистине волшебен. Пруд замерзает, создавая идеальный каток, а холмы, окружающие хижину, позволяют часами кататься на санях. И Адам, и Чарли хотят использовать хижину, пока их дети не ходят в школу во время рождественских каникул. Адам, который пытается спасти свой брак, хочет взять с собой своих родственников мужа, сестру своей жены и ее семью, поэтому для Чарли и его семьи действительно нет места.Адам настаивает на том, что, поскольку он живет дальше всего от хижины, он должен иметь приоритет, когда дело доходит до ее использования.

К сожалению для Адама, правило таково, что каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время. Другого решения проблемы, кроме разделения, нет (и, как мы уже видели, разделение на самом деле вообще не является решением).

Что, если бы Адам выкупил Брэда и стал владеть 66,66% каюты? Может ли Адам, как мажоритарный владелец, иметь статус приоритета? Ответ — решительное нет.Каждый совладелец (независимо от того, составляет ли его доля владения 1% или 99%) имеет равные права на использование собственности в любое время.

Потенциальная ловушка # 3: Каждый совладелец должен оплачивать расходы пропорционально своей доле владения.

Если вы владеете половиной собственности, вы несете ответственность за половину расходов. Или, если у вас есть треть, вы несете треть расходов. Это кажется логичным и справедливым, так как же это может быть потенциальной ловушкой?

Потенциальные трудности действительно возникают, когда один владелец владеет контрольной долей собственности.Объедините это с правилом, согласно которому каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время, и вы подготовите почву для высокой вероятности разлетающихся искр.

Пример : бизнесу Брэда необходимо вливание капитала, поэтому Брэд продает свою долю в каюте Адаму. Сейчас Адаму принадлежит 66,66%, а Чарли — 33,33%. Во время серии сильных снежных бурь в ноябре на крыше хижины скапливается шесть футов снега, в результате чего крыша обрушивается на одну секцию.Хотя у Адама и Чарли есть страховка на каюту, страховка отклоняет их требование, ссылаясь на халатность со стороны Адама и Чарли, которые в первую очередь позволили скопиться так большому количеству снега. Общий счет за ремонт — 28 000 долларов. Адам оплачивает 66,66% от суммы счета (18 665 долларов), а Чарли — 33,33% (9335 долларов).

Несколько недель спустя, когда наступают рождественские каникулы, Адам и Чарли оба хотят использовать хижину. Адам, заплативший вдвое больше, чем Чарли заплатил за ремонт, считает, что он должен иметь приоритет.Но помните, что каждый совладелец (независимо от его доли владения) имеет равные права на использование собственности в любое время. Чарли, с другой стороны, считает, что он оплатил свою справедливую долю расходов и имеет право использовать каюту. Я уверен, что вы видите, к чему все идет.

Потенциальная ловушка №4: Совладелец, который оплачивает непропорционально большую сумму расходов, не обязательно имеет право на возмещение.

Пример : у Брэда дела идут плохо.Будучи хорошими друзьями, Адам и Чарли предлагают покрыть долю расходов Брэда до тех пор, пока Брэд снова не возьмется за свои финансовые дела и не вернет их. Адам и Чарли разделили расходы на ипотеку, страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и другое обслуживание каюты в течение нескольких лет.

Когда бизнес Брэда начинает процветать, Адам и Чарли обращаются к Брэду с просьбой возместить им понесенные ими расходы. Брэд удивлен, заявляя, что считал щедрость Адама и Чарли подарком, а не ссудой.Что могут сделать Адам и Чарли? К сожалению, у них действительно нет выхода. Даже если Адам и Чарли подадут иск, их право на возмещение не гарантировано. Хотя в законе четко указано, что Адам и Чарли имеют право на возмещение уплаченных ими налогов на недвижимость, менее очевидно, что они имеют право на возмещение любых других понесенных ими расходов.

Потенциальная ловушка № 5: Совладелец может вносить изменения в собственность, не консультируясь с другими владельцами, если эти изменения «приносят пользу» собственности.

Пример : Чарли, пытаясь связаться со своими двумя мальчиками-подростками, покупает несколько квадроциклов, чтобы он и его мальчики могли вместе покататься. Однажды на выходных, путешествуя по каюте, Чарли вспыхнул воодушевлением. На 8 акрах земли вокруг хижины Чарли и его мальчики могли построить трассу для трамплинов и трамплинов, которые они могли использовать для езды на квадроциклах. Они сразу приступают к работе, вырубая деревья, перемещая камни и расчищая подлесок.

Когда Брэд посещает хижину несколько недель спустя, он с ужасом обнаруживает, что первозданная естественная красота, которой он так наслаждается, была непоправимо испорчена.Разъяренный, он противостоит Чарли, настаивая на том, что любые изменения, внесенные в собственность хижины, должны быть одобрены каждым владельцем. Чарли пытается успокоить Брэда, говоря ему, что курс на квадроцикле повысил стоимость собственности, но Брэд безутешен.

Нет простого способа сказать это: с точки зрения закона Брэд категорически неправ. Чарли может не только вносить изменения в собственность хижины, не посоветовавшись с Адамом и Брэдом, но так как курс можно рассматривать как фактически приносящий пользу собственности (это повысило стоимость собственности), Чарли может установить курс даже вопреки возражениям Брэда.

Возможная ловушка № 6: Совладелец может заложить свою долю собственности.

Пример : Брэд, все еще пытающийся начать свой бизнес, нуждается в дополнительном капитале и обращается в банк за ссудой. Поскольку оборудование, которое Брэд использует в своем бизнесе, уже имеет большую долю заемных средств, банк просит дополнительное обеспечение. Брэду, у которого нет других активов, ничего не остается, кроме как заложить свою долю в каюте.

Когда бизнес Брэда терпит крах, банк лишает его права собственности на каюту.Теоретически банк мог продать эту долю совершенно незнакомому человеку. На самом деле Адаму и Чарли, вероятно, придется найти деньги, чтобы выкупить долю Брэда.

Это потенциальная ловушка №6 — совладелец может, даже без ведома или разрешения других совладельцев, заложить свою долю собственности.

Возможная ловушка № 7: Совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Пример : Прошло несколько лет, и мальчики-подростки Чарли стали взрослыми мужчинами, создавшими собственные семьи.Чарли купил хижину, чтобы у него было место, чтобы сделать воспоминания со своими мальчиками. Чарли хочет, чтобы у его сыновей была такая же возможность — место, где они могут взять своих детей и оставить прекрасные воспоминания. Чарли не мог позволить себе такую ​​возможность до более поздних лет, но он хочет, чтобы его сыновья получили эту возможность сейчас, и решает отдать свою долю хижины своим двум сыновьям, Итану и Фрэнку.

Адам и Брэд недовольны решением Чарли подарить ему свою долю каюты.Теперь им придется разделить пользование кабиной между четырьмя людьми вместо трех. И хотя Итан — хороший парень, Фрэнк заработал репутацию агрессивного человека — он любит споры, и, как мы видели, совместное владение каютой дает множество возможностей для несогласия.

Адам и Брэд консультируются с юристом, чтобы узнать, что они могут сделать, чтобы остановить Чарли. Адвокат сообщает Адаму и Брэду плохие новости: они ничего не могут сделать, чтобы остановить Чарли, потому что совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Потенциальная ловушка № 8: Совладелец не должен платить другим владельцам арендную плату за использование собственности.

Пример : Адам и его жена расстались. Адам решает поселиться в одной спальне хижины, настаивая на том, что разделение будет временным. Когда его девочки приходят в гости, они используют еще одну из спален в каюте. «Временное» разлучение длилось 6 месяцев и продолжает расти. Несмотря на то, что Адам использует только одну или, в некоторых случаях, когда его девочки приходят в гости, две спальни, Брэду и Чарли неудобно пользоваться хижиной, пока Адам там живет.Брэд и Чарли хотят, чтобы Адам начал платить за квартиру.

Хотя Брэду и Чарли может быть неудобно пользоваться хижиной, пока там находится Адам, Брэд и Чарли не имеют права на аренду, несмотря на то, что Адам однобоко использовал хижину.

Предположим, что Адам использует оставшиеся спальни для хранения своего имущества и меняет замки? В этом случае Адам мог «вытеснить» Брэда и Чарли, что означает, что он незаконно лишил их права использовать собственность. При таких обстоятельствах Адам будет должен Брэду и Чарли арендную плату.

Возможная ловушка № 9: Совладелец может сдавать недвижимость в аренду третьим лицам без согласия других владельцев.

Пример : Брэду все еще нужны деньги. Он решает, что вместо того, чтобы самому пользоваться хижиной, он будет сдавать свои недели в аренду и собирать столь необходимые мула. К сожалению, Брэд не всегда руководствуется здравым смыслом, когда дело доходит до того, кому он сдает недвижимость. В один из выходных Брэд сдает хижину паре студентов колледжа, которые устраивают огромную вечеринку, в результате чего ковер остается в пятнах, а несколько предметов мебели повреждены.

После этого фиаско Адам и Чарли настаивают, чтобы Брэд прекратил сдавать собственность в аренду. Брэд, с другой стороны, настаивает на том, что он может сдавать свое время в аренду, если он не использует его. С точки зрения Брэда, Адам и Чарли понятия не имеют, каково это — финансово бороться, как он. Брэд считает, что у него нет другого выбора, кроме как продолжать сдавать хижину в аренду. К несчастью для Адама и Чарли, Брэд может сделать это без их согласия.

Возможная ловушка № 10: Совладелец не имеет права на компенсацию за время, потраченное на управление имуществом.

Пример : Стремясь успокоить Брэда и спасти их дружбу, Чарли предлагает ему и Адаму разрешить Брэду сдавать свои недели третьим лицам, если Брэд согласится позволить Чарли принимать решения относительно того, кто может сдать недвижимость. Трое друзей согласны, что это приемлемый компромисс.

Чарли, будучи дотошным человеком, тратит часы и часы на проверку биографических данных потенциальных арендаторов, сбор гарантийных депозитов, реагирование на опасения арендатора, осмотр каюты после отъезда арендатора и организацию уборки каюты после каждого использования.Чарли начинает думать, что он должен получать комиссию с каждой аренды, чтобы компенсировать ему время, которое он тратит на аренду кают.

Когда Чарли предлагает эту идею Брэду, Брэд возражает. Он утверждает, что никто не просил Чарли уделять столько времени управлению арендой домиков. При отсутствии соглашения Чарли не имеет права на компенсацию за время, которое он потратил на управление имуществом.

Потенциальная ловушка №11: Совладелец не имеет права на компенсацию за «ненужные» улучшения или ремонт.

Пример : После многих лет использования ковер в кабине выглядит немного изношенным. Кроме того, им так и не удалось удалить пятна, оставшиеся после вечеринки в колледже. Чарли хочет заменить ковер. Адам, который сейчас использует кабину лишь эпизодически, согласен с тем, что ее, вероятно, нужно заменить, но не видит в этом крайней необходимости. Брэд, у которого все еще есть деньги, говорит, что с ковром все в порядке. Разочарованный, Чарли заказывает и устанавливает ковер за свой счет.

Чарли хочет, чтобы Адам и Брэд возместили ему стоимость ковра. Но Чарли не имеет права на компенсацию, потому что новый ковер не был необходим для «сохранения» кабины.

Если, однако, Чарли обнаружит трещины в фундаменте, угрожающие структурной целостности кабины, и приступит к ремонту за свой счет, Чарли будет иметь право на компенсацию. Это потому, что такой ремонт был необходим для сохранения кабины.

Что считается «необходимым» или «ненужным» для сохранения собственности, будет зависеть от индивидуальных фактов и обстоятельств.

Возможные решения

Как показывают эти примеры, совместное владение собственностью с семьей или друзьями представляет собой множество возможных ловушек, которые могут легко нарушить или даже разрушить отношения. Итак, что делать?

Хорошая новость в том, что вы сделали важный первый шаг, прочитав эту статью. Как отмечает Г. Джо всегда говорил: «Знание — это половина дела». Если вы знаете о потенциальных проблемах, вы можете принять решение о том, как к ним подойти, либо полностью устраняя проблему, либо предлагая решение, если проблема возникнет.Или вы можете даже отказаться от совместного владения собственностью с семьей или друзьями! Если не считать шуток, если вы владеете или рассматриваете возможность владения недвижимостью с семьей или друзьями, вот несколько возможных решений.

Договор собственности

Одно из возможных решений — заключение совладельцами договора собственности. Соглашение о собственности — это, по сути, договор, по которому совладельцы могут, среди прочего:

• Согласитесь отказаться от права на раздел
• Адрес, кто может использовать собственность и когда
• Запретить передачу или закладную долю собственности совладельца без согласия простого большинства, подавляющего большинства или всех владельцев
• Укажите, как распределять расходы

Соглашение о собственности должно быть подписано всеми совладельцами, чтобы иметь обязательную силу.Это может привести к одному из ограничений соглашения о праве собственности: поскольку соглашение о праве собственности является обязательным только для подписавших его владельцев, оно не является обязательным для владельца, который его не подписал. Таким образом, когда один совладелец умирает, и ее доля в собственности переходит к ее наследнику (наследникам), наследники не связаны соглашением о собственности.

Организация

11 потенциальных ловушек, описанных выше, возникают, когда друзья или семья владеют собственностью как совместные арендаторы или как общие арендаторы.Когда вы владеете недвижимостью в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, законы о недвижимости, разработанные на протяжении сотен лет, являются правилами, которые регулируют ваши отношения с вашими совладельцами.

Выбирая использование юридического лица, такого как траст, полное или ограниченное партнерство или компания с ограниченной ответственностью (LLC), вы можете избежать применения древних законов о недвижимости и использовать набор правил, специально адаптированных к вашей ситуации. Давайте кратко рассмотрим каждый из этих вариантов сущностей как возможное решение.

1. Траст , вероятно, не лучшее решение проблемы совместного владения. Одна из причин заключается в том, что в соответствии с законом о трастах доверительный управляющий — это лицо, которому поручено управлять активами траста, которые в данном контексте являются совместной собственностью. Это означает, что попечитель — это лицо, имеющее право принимать любые решения относительно собственности, например, когда заменять ковер. Большинство совладельцев хотят иметь право голоса при принятии таких решений. Хотя возможно иметь более одного доверительного управляющего, наличие нескольких доверенных лиц может создать еще больше сложностей.
2. Полное товарищество , хотя и позволяет каждому партнеру участвовать в принятии решений, также имеет ограничения. Самым большим из них является то, что все партнеры несут неограниченную ответственность. Это означает, что если кто-то получит травму в собственности, все личные активы партнеров (например, их дом, личные банковские счета и т. Д.) Могут быть изъяты для компенсации пострадавшему.
3. товарищество с ограниченной ответственностью имеет элементы полного товарищества и общества с ограниченной ответственностью.Однако недостатком ограниченного партнерства является то, что у него должен быть генеральный партнер, а у генерального партнера неограниченная ответственность. Большинство совладельцев не собираются добровольно брать на себя эту неограниченную ответственность от имени ограниченного партнерства. Хотя можно ограничить эту ответственность, учредив корпорацию или ООО в качестве генерального партнера, гораздо проще достичь того же результата, просто используя ООО.
4. Как вы, возможно, уже догадались, компания с ограниченной ответственностью является предпочтительным вариантом для избежания многих потенциальных ловушек совместного владения.LLC сочетает в себе ограниченную ответственность всех своих владельцев (называемых участниками) с гибкостью управления партнерством. Однако простого создания ООО путем подачи надлежащих документов в государственное агентство недостаточно. Важно, чтобы у LLC было операционное соглашение, в котором были бы прописаны права и обязанности каждого участника. Операционное соглашение может и должно быть адаптировано к уникальной ситуации и желаниям вас и ваших совладельцев. Вы можете рассмотреть возможность составления отдельного документа, содержащего правила для собственности (например, расписание, ограничения на размещение домашних животных или курение и т. Д.) И указать наличие правил в вашем эксплуатационном соглашении.Таким образом, каждый раз, когда вы хотите изменить правило, вам не придется пересматривать все операционное соглашение.

В конце…

Никакое решение не решит все проблемы совместного владения. Реальность такова, что владение собственностью с кем-то по своей сути вызывает разногласия. Однако осознание потенциальных трудностей и, при необходимости, использование соглашения о праве собственности или юридического лица, такого как LLC, может иметь большое значение для устранения этих надвигающихся ловушек.

Связанные вопросы

Может ли одно лицо продать совместное имущество? Как описано в этой статье, совладелец может продавать, отдавать, закладывать и т. Д.его / ее доля совместного имущества. Однако совладелец не может в одностороннем порядке продать всю недвижимость. Другой вопрос, захочет ли потенциальный покупатель приобрести только часть собственности (при этом другие владельцы, вероятно, будут совершенно незнакомы покупателю).

Может ли одно лицо оформить ипотеку на совместную собственность? Опять же, совладелец может заложить свою долю совместной собственности.Однако совладелец не может заложить всю собственность без разрешения других владельцев.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Потенциальных проблем при совместном владении недвижимостью

Наряду с совместным владением имуществом двух или более не состоящих в браке лиц, существуют особые правила, которые влияют на то, как управляется совместное имущество, и, в частности, что делать, когда совместное владение подходит к концу. В этой статье обсуждается, как людям следует подготовиться к потенциальным ловушкам совместного владения.

Обзор совместного владения недвижимостью

Совместное владение или неделимое владение — это метод, с помощью которого несколько человек могут владеть определенным участком собственности в Луизиане. В совместном владении может быть любая вещь, от незанятого земельного участка до брокерского счета. Наряду с совместным владением имуществом, принадлежащим двум или более не состоящим в браке лицам, действуют особые правила, которые влияют на то, как управлять совместной собственностью, и, в частности, что делать, когда совместное владение подходит к концу. (Эта статья не распространяется на собственность, находящуюся в совместном владении супругов, которая считается общественной собственностью в Луизиане.)

Как правило, совместная собственность управляется по соглашению между совладельцами, и все совладельцы имеют право использовать собственность по своему усмотрению. Если собственность приносит какой-либо доход, этот доход должен распределяться между совладельцами в соответствии с их долями собственности.

Конфликт вокруг собственности, находящейся в совместном владении, действительно возникает, когда один или несколько совладельцев решают, что они больше не хотят совместно владеть этой собственностью. Часто это происходит из-за спора об использовании и / или управлении совместной собственностью или других изменений в динамике между сторонами.

Раздел совместного имущества

Режим совместной собственности может быть удобным и легким для введения, когда совладельцы ладят и соглашаются. Однако, когда приходит время разделить собственность, а владельцы не могут прийти к соглашению о том, как это должно быть сделано, делить собственность между ее владельцами часто остается на усмотрение судов в соответствии со статьями Кодекса штата Луизиана, регулирующими владение без деления.

Закон Луизианы очень четко определяет, что лицо не будет вынуждено совместно владеть собственностью с другим лицом против его воли, что дает право на раздел.Раздел — это раздел собственности, который завершает режим совместной собственности. Это может быть сделано по соглашению совладельцев, но если нет соглашения, это может и будет сделано в судебном порядке.

Суд может принять решение о разделе имущества одним из двух способов: в натуре или по лицензии. Натуральный раздел — это раздел и распределение самого имущества. Это работает только в том случае, если собственность может быть разделена на доли примерно равной стоимости. Некоторыми примерами собственности, которая может быть разделена натурой, являются банковские счета (на которых делятся только деньги) и неулучшенная собственность (где вся земля примерно одинакова с точки зрения местоположения и стоимости и может быть использована для одной и той же цели, если она делится на лоты).

Если собственность не может быть разделена поровну, собственность должна быть продана, а выручка разделена между совладельцами пропорционально их долям собственности, что является разделом по лицензии. Этот метод используется, когда собственность не может быть разделена и поддерживать ее функциональность, например, когда собственность является домом для одной семьи или автомобилем. Продажа, назначенная судом, может быть публичным аукционом, аналогичным продаже шерифа, или частной продажей по решению суда.

Другие соображения, возникающие при разделении

Когда совместная собственность разделена натурой или по закону, раздел между совладельцами пропорционален их доле владения в имуществе.Следовательно, если бы было два совладельца, которые владеют имуществом в равных долях, имущество или доходы от него были бы разделены 50/50. Но есть определенные ситуации, когда подразделение может не строго следовать акциям совладельцев.

Если один из совладельцев потратил деньги, необходимые для содержания и использования собственности, для обслуживания или ремонта собственности, или заплатил другому лицу за управление имуществом, это лицо будет иметь право на частичное возмещение этих расходов из другие его совладельцы.Закон предполагает, что расходы на имущество будут разделены между совладельцами, и если судье будет представлено доказательство того, что один совладелец взял на себя определенные расходы без вклада его или ее совладельцев, то не совладельцы-плательщики должны будут оплатить свою долю расходов при разделе имущества. Однако, если совладелец, который оплачивал расходы, пользовался совместной собственностью, стоимость его использования может уменьшить сумму, на которую он имеет право.

Разделы, находящиеся под надзором суда, часто могут быть длительными, затяжными делами, когда требуется подробный отчет, чтобы убедиться, что каждый совладелец возместил и получил возмещение от своих совладельцев за расходы, понесенные в отношении собственности. Кроме того, особенно в тех случаях, когда разделение осуществляется по лицензии, в результате чего проводится публичный аукцион, собственность часто продается по более низкой цене, чем на открытом рынке, в результате чего меньше денег распределяется между ее владельцами.

Один из способов избежать ловушек совместного владения — создание ООО

Существует простой способ пользоваться преимуществами совместного владения без возможности беспорядочного процесса разделения, когда один человек больше не хочет совместно владеть.Размещение собственности в компании с ограниченной ответственностью (LLC) с бывшими совладельцами, являющимися членами LLC, в принципе позволяет владеть имуществом нескольким совладельцам, но обеспечивает дополнительную защиту, позволяя сторонам назначать вначале о том, как управлять имуществом, как оплачивать расходы и что произойдет, если одно физическое лицо решит прекратить свое участие в собственности. Это особенно полезно, когда имущество не может быть разделено по натуре и имеет какое-то особое использование или ценность для совладельцев, так что другие стороны хотели бы сохранить собственность, когда один совладелец хочет прекратить свои интересы.

LLC будет собственником рассматриваемой собственности, а физические лица, которые ранее были совладельцами, будут владеть процентной долей в LLC. Таким образом, LLC должна оплачивать все необходимые расходы на имущество, чтобы не возникло никаких требований о возмещении, и участники LLC могли прекратить свою долю владения в соответствии с более гибкими правилами LLC и без необходимости принуждать к продаже собственности. само имущество.

Создание LLC требует немного больше работы на начальном этапе в форме подготовки и подачи определенных документов государственному секретарю штата Луизиана, но в конечном итоге дает потенциальным совладельцам больший контроль над своей собственностью и неопределенность будущее.

Споров о совместном владении недвижимостью — Kimball Tirey & St. John LLP

Джейми Стернберг, эсквайр. и Тейлор Бауман, эсквайр.

Пересмотрено в октябре 2013 г.

Если собственность принадлежит более чем одному владельцу, и владельцы не согласны, как разрешается спор сторон?

Споры между совладельцами могут включать любой из следующих (или иных) вопросов:
• Один собственник единолично владеет недвижимостью, но отказывается платить арендную плату или иным образом компенсировать собственность владельцу, который не владеет им;
• Один собственник отказывается оплачивать свою долю имущественных расходов;
• Собственники расходятся во мнениях по вопросам управления; или
• Совладельцы не могут договориться о том, как обращаться с собственностью в будущем (например,грамм. следует ли продолжать держать его для инвестиций или продать, или нужно ли улучшать собственность).
В таких ситуациях владельцы недвижимости часто обращаются за советом к юристам Kimball, Tirey & St. John LLP.

Если стороны формализовали свое соглашение в отношении собственности при ее покупке (будь то в форме операционного соглашения ООО, соглашения о партнерстве, договора аренды по совместному соглашению, корпоративного соглашения купли-продажи или другого соглашения), стороны могут обращайтесь к их соглашению и законам Калифорнии, чтобы определить свои права и обязанности по отношению друг к другу.¹

При отсутствии соглашения об ином:
• Совладельцы имеют равные права владения имуществом, а также равные права и обязанности. Если один совладелец исключает другого из собственности, исключенный совладелец может взыскать арендную стоимость имущества с исключаемого совладельца.
• Если один владелец не может или не будет оплачивать расходы на недвижимость, другой владелец может оплатить расходы на недвижимость, чтобы сохранить вложения. Совладелец, который платит больше, чем его доля эксплуатационных расходов и расходов на техническое обслуживание, имеет право на залоговое удержание в отношении доли другого совладельца в собственности и / или большей части выручки от продажи после действия раздела.
• Если совладелец заплатил за улучшение собственности без согласия другого собственника, совладелец не имеет права на возмещение. Тем не менее, в случае раздела, улучшающий собственник будет иметь право на любое увеличение выручки от продажи в результате улучшений. В качестве альтернативы, если улучшения были необходимы и увеличили стоимость собственности, и улучшающий собственник отправляет уведомление о стоимости улучшений другому владельцу, другой владелец должен либо внести пропорциональный вклад, либо отказаться от права требования в отношении увеличенной стоимости собственности и аренда.
• Если стороны не могут разрешить свой спор (либо напрямую, с помощью адвокатов или других лиц, либо с помощью формы альтернативного разрешения спора), стороны могут обратиться в суд для определения прав и обязанностей сторон. В случае совместного владения это делается с помощью действия раздела²

Иск о разделе — это иск, в котором совладелец просит суд разделить имущество или выручку от продажи. Существует два разных типа раздела:
• Физический раздел собственности между совладельцами; или
• Заказ проданной собственности (на частной продаже или на открытом аукционе) и разделение выручки между совладельцами.

Расходы по разделу (такие как сборы за регистрацию, гонорары рефери, гонорары сюрвейера и полисы) будут распределены между сторонами судом. Затраты обычно распределяются пропорционально долям собственности, но судья может распорядиться иначе, если судья считает, что другое распределение более справедливо. Суд также распределяет гонорары адвокатов, понесенные сторонами.

Действия по разделу обычно отнимают много времени, эмоционально истощают и дороги для обоих владельцев.Угроза перегородки должна побудить обоих владельцев внимательно рассмотреть альтернативы. Действия по разделу должны подаваться только в том случае, если обсуждения и / или посредничество не могут разрешить разногласия.

Споры о совместном владении могут быть урегулированы путем выкупа одним владельцем имущества другого или заключения соглашения о продаже имущества. Опытный адвокат может посоветовать преимущества и недостатки действий по разделу и других вариантов, доступных враждующим совладельцам.

¹Идеально, при совместном владении недвижимостью (будь то с семьей, друзьями или другими людьми), владельцы должны решить, прежде чем приобретать собственность, как будут приниматься решения, как будут разрешаться споры, право первого отказа (если таковые имеются), что произойдет если один собственник не оплачивает свою долю расходов на имущество и т. д.Помощь адвоката может быть полезной; адвокат может помочь определить вопросы, которые необходимо решить, и документально оформить соглашение сторон

²Если совладельцы состояли в браке и сейчас разводятся, имущественные вопросы будут решать суды по семейным делам.

Kimball, Tirey & St. John LLP — юридическая фирма с полным спектром услуг в сфере недвижимости, представляющая владельцев и менеджеров жилой и коммерческой недвижимости. Эта статья предназначена только для общих информационных целей. Хотя KTS предоставляет клиентам информацию об изменениях в законодательстве, наши бесплатные уведомления не должны быть исчерпывающими и не заменяют собой законодательные услуги или членство в торговых ассоциациях.Наши юридические уведомления предоставляются по избранным темам, и на них не следует полагаться как на полный отчет обо всех новых изменениях местных, государственных и федеральных законов, затрагивающих владельцев и управляющих недвижимостью. Со времени публикации этой статьи законы могли измениться. Прежде чем действовать, обязательно получите юридическую консультацию в нашем офисе. Для получения контактной информации посетите наш веб-сайт: www.kts-law.com. Чтобы узнать о прошлых юридических предупреждениях, вопросах и ответах и ​​юридических статьях, обратитесь к разделу ресурсов на нашем веб-сайте.

© 2019 Kimball, Tirey and St.John LLP

Совместная собственность | Правовая помощь штата Мичиган

Собственность, находящаяся в совместной собственности, — это собственность, принадлежащая более чем одному лицу. Обычно он не входит в наследство умершего. Примерами частной собственности, находящейся в совместном владении, могут быть вы и другое лицо, указанные в названии автомобиля, или если у вас есть совместный банковский счет. Если другой человек умирает, вы автоматически получаете полную собственность на это имущество.

Иногда совместная собственность более сложна. Если вы владели недвижимостью с умершим или если вы владеете какой-либо собственностью с умершим и кем-то еще, после смерти может быть трудно понять, что такое право собственности.

В Мичигане вы можете совместно владеть недвижимостью четырьмя способами:

Все четыре формы совместной собственности оставляют выжившему собственнику разные права. Когда вы имеете дело со сложными ситуациями, связанными с совместной собственностью, вы можете поговорить с юристом. Используйте Руководство по юридической помощи, чтобы найти адвоката или юридические услуги в вашем районе.

Выживание и правило 120 часов

Выживание (пережиток вашего совладельца) влияет не только на четыре типа совместной собственности. Это также может повлиять на права наследования наследников и наследников.В Мичигане человек должен прожить более 120 часов после смерти совладельца, чтобы право на выживание вступило в силу. Как правило, любой, кто умирает в течение первых 120 часов после смерти умершего, считается умершим раньше (умершим раньше) умершего. Когда это происходит, они теряют интерес к собственности умершего. В результате наследники и завещатели этого лица не получат доли в имуществе умершего. Правило 120 часов не соблюдается, если:

• Завещание, акт, титул или доверие касаются одновременных смертей или смертей в общем бедствии;

• В завещании, документе, титуле или доверии указывается, что человеку не требуется выживать в течение определенного времени, или указывается другой период выживания;

• Правило затронет интересы, защищаемые законом штата Мичиган; или

• Правило вызовет сбой или дублирование при распределении собственности.

Общие арендаторы (недвижимое имущество)

Совместная аренда создается, когда недвижимость передается (передается) двум или более лицам, не состоящим в браке друг с другом, и нет ссылки на совместную аренду или право наследования. Все общие арендаторы имеют равное право использовать или занимать всю собственность до тех пор, пока право аренды остается неизменным. После того, как арендатор умирает или продает свою долю, оставшиеся арендаторы получают право только на на свою дробную долю.После смерти доля каждого арендатора переходит в его имение; нет права на выживание.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли владеют коттеджем вместе как арендаторы. Мэри умирает. Ее 1/3 часть коттеджа достается ей, а не Бобу и Келли. Бобу и Келли принадлежит по 1/3 доли коттеджа.

Совместные арендаторы (недвижимое и личное имущество)

Совместная аренда создается, когда собственность совместно передается двум или более лицам. Что касается недвижимого имущества, то в передаче (обычно в праве собственности) должно быть прямо указано совместное владение.Однако, когда два человека указаны на финансовых счетах (банковских, кредитных или сберегательных) или когда они указаны в праве собственности на транспортное средство, они автоматически владеют недвижимостью совместно. Если фраза «Полные права выжившего» появляется в учетных документах или праве собственности на транспортное средство, право собственности становится правом собственности после смерти одного из совместных арендаторов. Это означает, что выживший совместный арендатор получает полную собственность. Если эта фраза не появляется, то собственность будет либо завещана вместе с остальной частью имущества умершего человека, либо будет разделена между ближайшими родственниками (наследниками) этого человека.

Вот пример:

У Мэри и Келли есть автомобиль, который назван в их именах с надписью «Полные права выжившего». Келли умирает. Теперь Мэри автоматически становится владельцем транспортного средства, даже если имущество Келли проходит процесс завещания.

С недвижимостью все сложнее. Если собственность передается только в качестве совместной аренды — без упоминания права на наследство — право на наследство может быть прекращено владельцами. Один арендатор мог продать свою долю в собственности.Или все арендаторы могут согласиться разделить совместную аренду, сделав ее общей. (См. Выше раздел «Общие арендаторы»).

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы. Келли продает свою 1/3 доли собственности Джону. Это уничтожает ее долю совместной аренды и превращает ее в общую аренду. Мэри умирает (с сохранением ее совместной аренды с Бобом). Ее 1/3 доли достается Бобу, а — не ее имению или Джону.Если Джон умрет, его доля перейдет в его имение.

Совместные арендаторы с полным правом наследования (недвижимое имущество)

Совместное владение недвижимостью с полным правом наследования создается, когда недвижимость передается двум или более людям, и в передающем документе (обычно это акт) конкретно упоминается о праве собственности. Когда совместный арендатор умирает, его доля переходит к остальным арендаторам. Ни один собственник не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия других совместных арендаторов.

Вот пример:

Боб, Мэри и Келли вместе владеют коттеджем как совместные арендаторы с полными правами на выживание. Мэри умирает. Боб и Келли теперь владеют всем коттеджем. Имение Марии не получает доли в коттедже.

Аренда в полном объеме (недвижимое и личное имущество)

Полное право аренды возникает, когда собственность передается супружеской паре в одно и то же время. В передаче (обычно в документе) нет необходимости упоминать создание права аренды в целом или упоминать супружескую пару как таковую.Поскольку передача была связана с супругами, состоявшими в браке в то время, договор аренды создавался полностью.

Этот тип аренды почти всегда касается недвижимости. Но бывают случаи, когда аренда целиком может включать в себя личное имущество, например сертификаты акций.

Каждый из супругов имеет право на наследство, и предполагается, что каждый из них владеет всем имуществом. Ни один из них не может продавать или передавать свою долю в собственности без согласия другого.