Ипотека на новостройку «Новосёлы» - оформить ипотеку в строящемся доме или таунхаусе от Газпромбанка
Как осуществляется погашение задолженности по ипотеке?
Погашение производится равными платежами ежемесячно. График платежей по вашему кредиту всегда можно посмотреть в мобильном приложении «Телекард».
Подробнее о способах погашения вы можете ознакомиться на странице «Информация для заемщиков»
Можно ли выплатить ипотечный кредит до истечения его срока?
Вы можете частично или полностью погасить ипотеку в любое время. Для этого оформите заявление в мобильном приложении «Телекард» или любом удобном офисе Газпромбанка за один рабочий день до планируемой даты досрочного погашения.
Как получить выписку или справку по действующему ипотечному кредиту?
Для получения выписки или справки по кредиту обратитесь в любой удобный офис Газпромбанка.
Согласно условиям кредитного договора, ежегодно мне необходимо предоставить в банк подтверждение о продлении страхования. Как это сделать?
Вы можете воспользоваться одним из следующих способов:
- Отправить скан-образ страхового полиса и квитанции об оплате на электронный адрес [email protected]
- Обратиться в любое удобное отделение Банка с оригиналом страхового полиса и квитанции об оплате.
Какие действия мне нужно предпринять для оформления в собственность квартиры, приобретенной в ипотеку?
Порядок действий следующий:
- После подписания акта приема-передачи купленной квартиры закажите отчет об оценке квартиры www.gazprombank-ipoteka.ru
- Предоставьте в банк копии и оригиналы акта, отчет, ваш СНИЛС и паспорт
- Банк в течение 5 рабочих дней оформит для вас закладную
- Для оформления права собственности подайте в МФЦ документы по квартире, включая отчет об оценке и закладную (в 2-х экземплярах)
- После регистрации права собственности на квартиру, предъявите в банк выписку из ЕГРН, акт приема-передачи, дополнительное соглашение о возникшем праве собственности (при наличии) с печатью ФРС
- Застрахуйте квартиру в одной из аккредитованных банком компаний и предоставьте договор страхования и квитанцию об оплате в банк
Дифференцированный и аннуитетный платеж: в чем разница
Я хочу взять ипотеку, но в банках не объясняют, как выгоднее: с дифференцированными или аннуитетными платежами. Расскажите, пожалуйста, что выбрать.
Вика
Этот материал обновлен 13.07.2021
Вика, для начала немного матчасти.
Наталья Троян
юрист
Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости, которая на этот кредит покупается или которая у вас уже есть.
Кредит состоит из двух частей: сам кредит (основной долг) и плата за его использование, которую в народе называют процентами. Что и как погашается — как раз и определяется типом платежа. И теперь к вашему вопросу.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате при аннуитетном платеже каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму.
Плюс ипотечного кредита в том, что он дается на много лет и под относительно низкий процент — по сравнению с другими кредитами. Летом 2021 года в России дают кредит на покупку жилья под 9—12%, а по госпрограммам бывает и 2% годовых. В других странах можно найти под 1—5% годовых.
Если гасить строго по графику
Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен — например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж сначала большой, потом всё меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В итоге банку вы платите меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас не критичен.
Если гасить вперед графика
Особенности
Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг. Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом — в счет основного долга. Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату — к тому моменту вы ее почти всю заплатили.
Но и дифференцированный платеж не так прост. В первый год платежи на треть выше, чем аннуитетные, и уравниваются с ними только лет через шесть. Если гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет, срок будет сокращаться незначительно.
При любом виде платежа не стоит сбрасывать со счетов влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку, только если ваш доход увеличивается соразмерно росту процента инфляции или больше — тогда траты на ипотеку постепенно будут менее существенны. Если зарплата не растет, инфляция будет играть против вас.
Подводные камни
Продажа квартиры. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу подумайте о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартиру нельзя продать, пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, или что сделка совершится только с согласия вашего банка-кредитора. Это не так: квартиру можно продать в любой момент, согласие банка нужно не всегда.
Если к моменту продажи вы не погасите кредит, сделку нужно будет проводить через банк, потому что недвижимость всё еще в залоге. Если покупатель платит собственными деньгами, обычно согласие банка не нужно: гасите ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход права к покупателю.
Если у ваших покупателей не будет на руках всей суммы, вероятнее всего, им придется брать кредит в том же банке, куда вы вносите свои платежи по ипотеке. Некоторые банки проводят формальную процедуру одобрения. Это сложнее, но реально.
Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime. С начала этого года он снизился более чем на один процент, что выгодно.
Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше. Если вы всё-таки соблазнились плавающей ставкой, убедитесь, что в кредитном договоре предусмотрено ограничение конечной ставки при резком увеличении индекса.
Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита — ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры. Последняя не защитит от затопления соседями — это страховка целостности недвижимости как объекта — стен, пола, потолка.
При покупке вторички еще может добавиться страхование титула. Внимательно прочитайте кредитный договор: некоторые банки допускают отказ от страхования полностью или частично, взамен увеличивая процентную ставку по кредиту. В любом случае стоит просчитать все риски и расходы.
Ваш главный союзник в принятии таких решений — «Эксель».
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите.
Ипотека на вторичное жилье - взять ипотеку на вторичку
Об ипотеке
Подробные условия
Требования к заемщику
Таpифы и документы
Без комиссий за рассмотрение и выдачу кредита
Увеличение суммы кредита при привлечении близких родственников в качестве созаемщиков
Досрочное погашение ипотеки без комиссий и ограничений
Сумма кредита
от 350 тыс ₽
12, 20 и 30 лет
Валюта кредита
Цель кредита
Приобретение готового жилья на вторичном рынке
Первоначальный взнос
не менее 20% от стоимости недвижимости
Процентная ставка
- 9.5% годовых - базовая ставка
- 8.9% годовых - льготная ставка при оплате комиссии за снижение ставки
Тарифные ставки комиссионного вознаграждения
Комиссия за изменение условий кредитования (снижение базовой процентной ставки по кредиту) в размере 2% от суммы кредита, уплачивается Заемщиком единовременно за счет его собственных денежных средств до выдачи Кредита
Комиссия за выдачу кредита
График платежей
Ежемесячно, начиная с календарного месяца, следующего за месяцем образования ссудной задолженности, уплачивается платеж в погашение задолженности по кредитному договору дифференцированным платежом
Обеспечение по кредиту
- ипотека в силу закона;
- поручительство Продавца при выдаче кредита на приобретение недвижимости до регистрации перехода права собственности к Заемщику / одному из Солидарных заемщиков на приобретенный с использованием кредитных средств Объект недвижимости; поручительство действует до момента регистрации перехода права собственности (при принятии поручительства не учитываются доходы Продавца)
Перечень объектов недвижимости — предметов залога:
- объекты жилой недвижимости (комната, отдельная квартира, жилой дом с земельным участком (с правом аренды земельного участка), на котором расположен такой дом (коттедж/таунхаус), комната в общежитии (при наличии свидетельства о праве собственности)
Требования к предмету залога:
- предмет залога должен находиться в населенном пункте присутствия Банка либо не далее 30 км от точки присутствия Банка;
- предмет залога оценивается по рыночной стоимости.
Страхование жизни
по желанию Заемщика
Страхование имущества
по желанию Заемщика
Перечень страховых компаний, имеющих устойчивое финансовое положение: АО «СОГАЗ», ЗАО «МАКС», ОАО «АльфаСтрахование», ЗАО «Д2 Страхование», САО «ВСК», СПАО «Ингосстрах», ООО «АльфаСтрахование-Жизнь», ООО «Зетта Страхование», ООО «Страховое общество «Сургутнефтегаз», АО «ГСК «Югория», ООО «СК Согласие»
- Возраст — от 21 года до 70 лет на момент окончания срока кредита
- Стаж — не менее 3 месяцев на последнем месте работы и не менее 1 года непрерывной трудовой деятельности
- Регистрация и проживание — субъекты РФ, где есть подразделение СКБ-банка
- Гражданство — Российская Федерация
Документы
Заявление-анкета
Справка о доходах
Паспорт гражданина РФ
Свидетельсво о постановке на налоговый учет (при наличии)
Заемщикам могут дать право выбрать порядок платежей
Банкам, возможно, придется предоставлять физическим лицам право самим выбирать порядок погашения кредита: дифференцированными или аннуитетными платежами. Депутат-единоросс Андрей Барышев во вторник внес в Госдуму законопроект, предлагающий закрепить такое право за заемщиком в Гражданском кодексе.
В пояснительной записке объясняется цель законопроекта: дать заемщику возможность не только сделать выбор, но и нести за него ответственность. Сейчас большинство банков самостоятельно устанавливают порядок погашения кредита, сказано в документе, это вызывает раздражение и социальную напряженность у заемщиков.
Аннуитетный платеж одинаков все время кредита, часть его – процент за кредит, часть – основной долг. Дифференцированный платеж снижается к концу срока кредита, в нем основной долг делится на равные доли.
Сейчас закон никак не регулирует порядок погашения кредитов с точки зрения типов платежей, говорит председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. При дифференцированном платеже меньше переплата по процентам, объясняет гендиректор Frank RG Юрий Грибанов, но в начале срока кредита ежемесячная сумма выше, а ведь доступность кредита определяется отношением ежемесячного платежа к доходу. В бытовом смысле аннуитет удобнее, поскольку облегчает заемщикам планирование расходов, продолжает Грибанов: в основном переплата при аннуитетных платежах ощущается, если сумма велика, а срок долог, т. е. вопрос актуален больше для ипотечных кредитов. Но на таких суммах и разница в ежемесячном платеже для заемщика существенна, предупреждает он. А от этого зависит возможность получения заемщиком крупных кредитов, говорит представитель Сбербанка.
В истории российских банков был опыт массовой выдачи кредитов с дифференцированными платежами, вспоминает исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Эльман Мехтиев, и в кризис такие кредиты гораздо чаще оказывались дефолтными. Президент дал поручение ограничить долговую нагрузку, продолжает он, но законопроект может привести к сокращению ипотечного кредитования.
Аннуитетный платеж на первых порах погашения ниже дифференцированного при равных сумме и сроке кредита, что повышает шансы одобрения кредитов, рассказывает аналитик «Хоум кредит банка» Станислав Дужинский. Аннуитетные платежи не ущемляют интересы заемщиков, уверен он, закон позволяет полностью или частично досрочно погашать кредиты и уменьшать переплату.
Разница в переплате процентов может быть незначительной или вообще отсутствовать – многие заемщики досрочно гасят кредиты, подтверждает зампред правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова, средний срок оформления ипотечного кредита составляет 15 лет, а средний срок погашения – семь лет.
Россельхозбанк дает заемщикам право выбора порядка погашения кредита, сообщил представитель банка, популярнее у клиентов аннуитетная схема.
Заемщики и сейчас могут выбрать форму погашения кредита, нужно лишь обосновать причину, указывает начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин. В Сбербанке, ВТБ и «Абсолют банке» используется аннуитетная схема погашения, сообщили их представители.
«При обсуждении поправок в закон о потребительском кредите я предлагал законодательно установить право заемщиков на дифференцированные платежи, инициатива тогда не нашла поддержки», – вспоминает Аксаков и предупреждает, что банки, которые начнут терять доходы из-за дифференцированных платежей, просто повысят ставку кредита. Кроме того, продолжает Аксаков, если законопроект примут, у банков возникнут дополнительные издержки – на перестройку IT-систем и на изменение типовых договоров, расходы лягут на потребителя. «Но в любом случае правильнее, когда есть выбор, – уверен он. – Поэтому законопроект [Барышева] заслуживает рассмотрения».
В третьем абзаце «основной долг и проценты составляют равные доли» исправлено на «основной долг делится на равные доли».
|
Погашение кредита |
Аннуитетными платежами |
Аннуитетными платежами |
Аннуитетными платежами |
Аннуитетными платежами |
Аннутетными /дифференцированными платежами |
Аннуитетными платежами |
Аннуитетными платежами |
Аннуитетными платежами |
Аннуитетными платежами |
Аннуитетными платежами |
Адреса и контакты |
Еремина Юлия +7 (920) 017-05-19 |
Постоенко Екатерина +7 (915) 949-80-94 +7 (831) 2822210 |
Екатерина Смирнова +7 (920) 29-145-29 +7 (831)416-03-72 (доб..534475) г. Н.Новгород, ул. Минина, д.19/6 |
Байкова Ольга +7 (83159) 9-25-84 Руководитель офиса продаж: Замашкин Алексей Валерьевич +7(83159) 9-92-75 Нижегородская обл., г. Бор, ул. Ленина, д. 150 |
Любомирова Наталья Николаевна +7(831) 421-63-94 +7(952) 453-61-49 Нижегородский филиал, |
Маковеева Светлана +7 (831) 439-01-46 (доб. 120), +7(930)817-70-30 г. Н. Новгород, Верхне-Волжская наб., 2Б. |
Калинова Дарья +7(831)275-80-89(доб. 5027), +7(920)019-17-83 г. Н.Новгород, Володарского, 40 |
Лазарева Анна +7 (920) 038-10-09 Воронцова Екатерина Васильевна +7 (902) 303-20-60 г. Н. Новгород, Минина, 16А |
Маслова Екатерина +7 (910) 147-02-44 +7 (831) 214-01-89 (доб. 78-810) Данилко Руслан +7 (987) 745-65-15 603005, г. Нижний Новгород, ул. Новая, д. 19 |
Борискина Марина +7(930) 717-97-96 Белова Марина +7(910) 881-90-82 [email protected] г. Н.Новгород, |
Свой дом. Что нужно заранее знать об ипотеке
Как правило, дополнительно все сталкиваются:
- со страхованием жизни и здоровья;
Оно гарантирует, что страховая компания выплатит банку остаток долга по ипотеке, если с вами что-то случится. Как правило, страхуют на случай смерти и инвалидности I и II степени. Здесь же, возможно, придется потратиться на медицинское обследование — в зависимости от требований страховой и банка, но это редкое явление.
По закону страхование жизни в отличие от страхования имущества не является обязательным при ипотеке. Но если вы захотите от него отказаться, помните, что банки тоже могут отказать в кредите без объяснения причин.
К тому же такая страховка может быть полезна и для самого заемщика — при наступлении страхового случая вам или вашим наследникам не придется выплачивать долг.
И не забывайте о необходимости продления страховки. Иначе вам могут увеличить процент по кредиту — банки нередко прописывают это условие в договоре.
Здесь также может понадобиться провести оценку приобретаемого жилья, чтобы кредитная организация понимала рыночную стоимость квартиры. Как правило, оценку проводят специализированные компании, аккредитованные банком. Кстати, нужна она при покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.
А если жилье вы покупаете в строящемся доме, то страховать имущество нужно будет уже после того, как дом сдадут. Так что эти расходы дополнят уже скорее траты на приемку квартиры и оформление собственности.
- с пошлиной на государственную регистрацию сделки;
- с тратами на нотариальные услуги.
Самое основное, что может понадобиться, — это либо нотариально заверенное заявление, что вы не состоите в браке, либо, наоборот, согласие супруга на ипотеку, если она оформляется только на одного из них. Это обязательно, потому что по закону жилищный кредит признается общим обязательством супругов и банк хочет удостовериться, что семья понимает все имущественные риски.
Также могут быть и другие расходы — например, на открытие сейфовой ячейки, если расчеты проводятся через нее, и т.д.
Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей
Во время кризиса ставки и проценты банков слишком выросли и все те, кто решился взять недвижимость в ипотеку, достаточно пострадали.
На данном этапе процентная ставка по ипотечному кредиту уменьшилась, и возможность купить себе жилье по ипотеке возросла.
При подписании договора с банком об ипотечном кредите необходимо знать некоторые термины и определения.
Например, что такое аннуитетный или дифференцированный тип платежа? Как производится оплата кредита, если вы берете квартиру в кредит?
Итак, помимо ставки кредита (процента), заемщику необходимо обратить внимание на такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).
Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав.
Между тем не только в процентной ставке, но и в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга.
А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.
Дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж – это ежемесячный платеж в счет возврата кредита. При такой системе платежей в течение всего периода действия кредитного договора в соответствии с графиком платежей вы ежемесячно перечисляете банку одинаковую часть основного долга и начисленные за этот период проценты по кредиту. Так как сумма основного долга в результате ежемесячно уменьшается, проценты становятся меньше и каждый последующий платеж меньше предыдущего.
На российском рынке кредитования чаще применяется аннуитетная система платежей.
Преимущество дифференцированного платежа в том, что, по мере погашения кредита, долговая нагрузка на вас становится все меньше.
Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.
Недостатки дифференцированного платежа очевидны.
Во-первых, две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет.
Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.
Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством.
Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз.
Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом.
Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под аннуитетной схемой погашения ипотечного займа.
Аннуитетные платежи
Аннуитетный платеж – это ежемесячный платеж в счет возврата кредита. При такой системе платежей в течение всего периода действия кредитного договора в соответствии с графиком платежей вы ежемесячно перечисляете банку одну и ту же сумму. Чтобы сумма была одинаковой, график аннуитетных платежей составляется особым образом. Сначала большую часть ежемесячного платежа составляют проценты по кредиту, но чем дальше, тем большая доля уплаченных сумм зачитывается в счет погашения основного долга.
Сумма аннуитетного платежа вычисляется по следующей формуле:
С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи.
При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму.
При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий.
Остановимся на них подробно
Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.
Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга.
Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.
Представим такую ситуацию.
Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно.
С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.
То же и в обратном, несчастливом случае.
Оба заемщика на середине срока объявили дефолт.
Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету.
Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье.
«Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.
Аннуитетная схема погашения
Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету.
Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго.
На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков.
Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?»
Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.
Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента!
«Хотите перекредитоваться?
Без проблем! — говорят в банке заемщику.
— Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат.
Ну, так как?
Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?»
В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке.
Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму.
Да, инфляция в стране велика.
Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него.
Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает.
Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости.
Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры.
Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте.
Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита.
Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.
Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски.
Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами.
Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным
фондам (секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Итак, резюме
Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи. В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький.
В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования - если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.
Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.
В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.
Усиливается конкуренция и увеличивается ценовая дифференциация на рынке ипотечных жилищных кредитов в Нидерландах.
Ценовая дифференциация по типу ипотеки увеличилась
С середины 2015 года процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым банками, зависит от типа ипотечного кредита (см. Рисунок 1).До начала 2015 года практически не было разницы между процентными ставками по ипотечным кредитам с выплатой только процентов и аннуитетным. С тех пор он быстро увеличился и к концу 2016 года составил 40 базисных пунктов. Недавно он снова упал до 14-20 базисных пунктов.
Более высокая процентная ставка по ипотеке с только процентной ставкой может быть частично объяснена более длительным сроком погашения этого типа ссуд: поскольку ипотечные ссуды на основе аннуитета погашаются ежемесячно, их (средний) срок погашения на практике короче.Однако это не может объяснить, почему дифференциация происходит только с 2015 года. Но изменение конкурентных условий может. Доля небанковских поставщиков на рынке ипотечных кредитов начала расти в 2015 году, что усилило конкуренцию и снизило маржу по ипотечным кредитам. Небанковские поставщики в основном вышли на рынок ипотечных ссуд на основе аннуитета, что привело к дополнительному давлению на маржу по этому типу ипотечных ссуд. Более того, конкуренция в сегменте ссуд только под проценты менее ожесточенная, поскольку этот рынок в основном обслуживает существующих заемщиков, для которых переход к новому поставщику ссуд труднее, чем продление ссуды у существующего поставщика ссуд.Тот факт, что маржа по ипотечным кредитам без процентов после 2018 года снова снижается, может быть связан со снижением стигмы этого типа ссуд, с одной стороны, и повышением привлекательности этого типа ссуд в результате низких процентных ставок, с другой.
Высокая маржа по кредитам с высоким LTV
Банки учитывают отношение кредита к стоимости (LTV) при расчете цен на ипотечные кредиты с 2013 года (см. Рисунок 2). LTV - это отношение размера ссуды к стоимости дома, для которого ссуда предоставлена.Чем выше LTV, тем выше процентная ставка. В результате маржа для банков по ссудам с высоким LTV выше, чем по ссудам с низким LTV.
Определение кредита
Что такое заем?
Термин «ссуда» относится к типу кредитного механизма, в котором денежная сумма ссужается другой стороне в обмен на будущий возврат стоимости или основной суммы. Во многих случаях кредитор также добавляет проценты и / или финансовые сборы к основной сумме долга, которую заемщик должен выплатить в дополнение к основной сумме долга.Ссуды могут быть на определенную разовую сумму или они могут быть доступны в виде открытой кредитной линии до определенного лимита. Ссуды бывают разных форм, включая обеспеченные, необеспеченные, коммерческие и личные ссуды.
Ключевые выводы
- Ссуда - это когда деньги предоставляются другой стороне в обмен на погашение основной суммы ссуды плюс проценты.
- Условия займа согласовываются каждой стороной до того, как будут выданы какие-либо деньги.
- Ссуда может быть обеспечена залогом, например ипотекой, или необеспеченной, например кредитной картой.
- Возобновляемые ссуды или линии могут быть потрачены, погашены и потрачены снова, в то время как срочные ссуды представляют собой ссуды с фиксированной ставкой и фиксированным платежом.
Понимание ссуд
Ссуда - это форма долга, взятого на себя физическим или другим лицом. Кредитор - обычно корпорация, финансовое учреждение или правительство - ссужает заемщику определенную сумму денег. Взамен заемщик соглашается с определенным набором условий, включая любые финансовые сборы, проценты, дату погашения и другие условия.В некоторых случаях кредитор может потребовать залог для обеспечения кредита и погашения. Ссуды могут также иметь форму облигаций и депозитных сертификатов (CD). Также можно взять ссуду со счета 401 (k).
Вот как работает кредитный процесс. Когда кому-то нужны деньги, он обращается за ссудой в банк, корпорацию, правительство или другую организацию. От заемщика могут потребоваться предоставить конкретные детали, такие как причина ссуды, его финансовая история, номер социального страхования (SSN) и другую информацию.Кредитор просматривает информацию, включая отношение долга к доходу (DTI) лица, чтобы узнать, можно ли вернуть ссуду. В зависимости от кредитоспособности заявителя кредитор отклоняет или одобряет заявку. Кредитор должен указать причину отказа в выдаче кредита. Если заявка одобрена, обе стороны подписывают контракт, в котором излагаются детали соглашения. Кредитор авансирует средства по ссуде, после чего заемщик должен выплатить сумму, включая любые дополнительные расходы, такие как проценты.
Условия ссуды согласовываются каждой стороной до того, как какие-либо деньги или имущество переходят из рук в руки или выплачиваются. Если кредитор требует обеспечения, кредитор указывает это в кредитных документах. В большинстве ссуд также есть положения, касающиеся максимальной суммы процентов, а также другие условия, такие как период времени до требования выплаты.
Ссуды предоставляются по ряду причин, включая крупные покупки, инвестирование, ремонт, консолидацию долга и создание коммерческих предприятий.Ссуды также помогают существующим компаниям расширять свою деятельность. Ссуды позволяют увеличивать общую денежную массу в экономике и открывают конкуренцию за счет кредитования новых предприятий. Проценты и комиссии по ссудам являются основным источником дохода для многих банков, а также для некоторых предприятий розничной торговли за счет использования кредитных линий и кредитных карт.
Особые соображения
Процентные ставки оказывают значительное влияние на ссуды и конечные затраты для заемщика. Ссуды с более высокими процентными ставками имеют более высокие ежемесячные платежи или требуют больше времени для погашения, чем ссуды с более низкими процентными ставками.Например, если человек берет 5000 долларов в рассрочку на пять лет или срочную ссуду с процентной ставкой 4,5%, ему грозит ежемесячный платеж в размере 93,22 доллара в течение следующих пяти лет. Напротив, если процентная ставка составляет 9%, выплаты увеличиваются до 103,79 доллара.
Более высокие процентные ставки связаны с более высокими ежемесячными платежами, а это означает, что они требуют больше времени для выплаты, чем ссуды с более низкими ставками.
Точно так же, если человек должен 10000 долларов по кредитной карте с процентной ставкой 6% и платит 200 долларов каждый месяц, ему потребуется 58 месяцев или почти пять лет, чтобы погасить остаток.При процентной ставке 20%, том же балансе и тех же ежемесячных платежах в размере 200 долларов на погашение карты потребуется 108 месяцев или девять лет.
Простые и сложные проценты
Процентная ставка по ссудам может быть простой или сложной. Простые проценты - это проценты по основной сумме кредита. Банки почти никогда не взимают с заемщиков простые проценты. Например, предположим, что физическое лицо берет в банке ипотеку на сумму 300 000 долларов, и в кредитном соглашении указано, что процентная ставка по ссуде составляет 15% годовых.В результате заемщик должен будет заплатить банку в общей сложности 345 000 долларов США или 300 000 долларов США x 1,15.
Сложные проценты - это проценты по процентам и означают, что заемщик должен выплатить больше денег в виде процентов. Проценты начисляются не только на основную сумму, но и на накопленные проценты за предыдущие периоды. Банк предполагает, что в конце первого года заемщик должен ему основную сумму долга плюс проценты за этот год. В конце второго года заемщик должен ему основную сумму и проценты за первый год плюс проценты по процентам за первый год.
При начислении сложных процентов причитающиеся проценты выше, чем при использовании метода простых процентов, поскольку проценты начисляются ежемесячно на основную сумму кредита, включая начисленные проценты за предыдущие месяцы. Для более коротких таймфреймов расчет процентов одинаков для обоих методов. По мере увеличения срока кредитования увеличивается разница между двумя типами расчета процентов.
Если вы хотите взять ссуду на оплату личных расходов, то калькулятор ссуды поможет вам подобрать процентную ставку, которая наилучшим образом соответствует вашим потребностям.
Виды ссуд
Ссуды бывают разных форм. Существует ряд факторов, которые могут дифференцировать связанные с ними затраты, а также их договорные условия.
Обеспеченный и необеспеченный кредит
Ссуды могут быть обеспеченными и необеспеченными. Ипотека и автокредиты являются обеспеченными кредитами, поскольку они обеспечены или обеспечены залогом. В этих случаях залогом является актив, на который берется ссуда, поэтому залогом для ипотеки является дом, в то время как транспортное средство обеспечивает ссуду на покупку автомобиля.При необходимости от заемщиков могут потребовать предоставить другие формы обеспечения для других видов обеспеченных кредитов.
Кредитные карты и подписные ссуды являются необеспеченными ссудами. Это означает, что они не обеспечены каким-либо залогом. Необеспеченные кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки, чем обеспеченные кредиты, потому что риск неисполнения обязательств выше, чем у обеспеченных кредитов. Это потому, что кредитор обеспеченной ссуды может вернуть залог в случае дефолта заемщика. Ставки по необеспеченным кредитам, как правило, сильно различаются в зависимости от множества факторов, включая кредитную историю заемщика.
Возобновляемая и срочная ссуда
Ссуды также можно охарактеризовать как возобновляемые или срочные. Возобновляемая ссуда может быть потрачена, погашена и потрачена снова, а срочная ссуда - это ссуда, выплачиваемая равными ежемесячными платежами в течение определенного периода. Кредитная карта является необеспеченной возобновляемой ссудой, а кредитная линия собственного капитала (HELOC) - это обеспеченная возобновляемая ссуда. Напротив, ссуда на покупку автомобиля является обеспеченной, срочной ссудой, а ссуда на подпись - необеспеченной ссудой на срок.
Конкуренция за качество обслуживания клиентов в ипотеке в США
Большинство организаций, предоставляющих ипотечные кредиты в США, изо всех сил пытались прибыльно конкурировать в быстро меняющейся конкурентной среде.Недепозитные оригинаторы крадут долю у банков, удвоив свою долю на рынке США с 25 до 50 процентов за последние 10 лет. Количество игроков в сфере цифровой ипотеки растет, и на долю продуктов прямого потребления (DTC) приходится растущая доля (более 25 процентов) рынка. Между тем, ожидания клиентов в отношении скорости, прозрачности, удобства и персонализации повышаются благодаря их цифровому опыту за пределами банковского сектора.
Достаточно сказать, что есть огромные возможности для улучшения.Ипотека остается самой крупной финансовой сделкой в жизни большинства людей. Для многих это также самая неприятная и длительная финансовая сделка, которую им когда-либо приходилось терпеть. Недавно мы провели опрос среди более чем 1200 клиентов ипотечных жилищных кредитов, чтобы лучше понять их опыт и то, как банки и небанковские организации могут использовать технологии для улучшения этого опыта. Лишь от 42 до 67 процентов заемщиков говорят, что они удовлетворены ипотечным процессом, а дела у банков хуже, чем у небанковских, - примерно на 20-30 процентов (Иллюстрация 1).
Приложение 1
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]Эти оценки удовлетворенности клиентов оставляют много возможностей для улучшения, и результаты нашего опроса привели к четырем выводам, которые банки могут применить, чтобы сделать успешный старт.
1.Цена не всегда важна; клиентский опыт - это реальное отличие
Одним из наиболее интересных открытий было то, что большинство клиентов сообщили, что «исключительное качество обслуживания клиентов» было для них почти так же важно, как получение «наилучшей оценки». Фактически, покупатели жилья впервые заявили, что наиболее важным фактором в их решении выбрать кредитора стало знание - либо через онлайн-обзоры, либо из уст в уста - о том, что кредитор обеспечивает исключительное качество обслуживания клиентов. Это говорит о четкой возможности для создателей дифференцировать услуги без ущерба для цен и прибылей.
2. Гарантия, прозрачность, простота и скорость имеют решающее значение в процессе ипотечного кредитования
Клиенты заботятся о четырех конкретных аспектах их ипотечного опыта: уверенность, прозрачность, простота, и скорость (Приложение 2). Они почти одинаково взвешивают эти четыре области, хотя и придают уверенности небольшому преимуществу. Подтверждение здесь означает наличие полезных, знающих и доступных сотрудников, которые могут уверенно направлять и поддерживать решения клиентов.Это также означает «сделать все правильно с первого раза» и избежать неожиданностей, связанных с одиннадцатым часом (например, свести к минимуму многочисленные и ненужные запросы документов, вовремя направить точные раскрытия информации и не «упустить» информацию, отправленную заемщиком).
Приложение 2
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: McKinsey_Website_Accessibility @ mckinsey.комС точки зрения прозрачности, клиентам нужна точная и недвусмысленная информация о ценах, времени, необходимом для завершения каждого этапа процесса ипотеки, и статусе заявки в режиме реального времени. Что касается простоты, клиентам нужно приложение с четкими дальнейшими шагами, а также простой документацией и инструкциями по оценке кредитоспособности, которые они могут легко понять.
И, наконец, решающее значение имеет скорость, как до, так и после выбора кредитора. Клиенты работают быстро и ожидают, что учреждения будут достаточно проворными, чтобы не отставать от них.Клиенты обычно выбирают кредитора в течение двух-трех недель после начала исследования поставщиков ипотечных кредитов и подают заявку в течение следующей недели. Примечательно, что до 35 процентов клиентов в определенных сегментах (например, повторные покупатели жилья) выбирают кредитора в течение всего трех дней после начала поиска. Они хотят быстро заполнить заявку и, если у них уже есть отношения с кредитором, они ожидают, что кредитор будет использовать уже имеющиеся финансовые данные, а не запрашивать у них дополнительные документы.Естественно, заемщики также хотят быстрого условного решения и быстрого закрытия.
Хотя инициаторам ипотечных кредитов следует стремиться к повышению каждого из этих четырех аспектов удовлетворенности, респонденты выделили несколько особо важных вопросов для обслуживания клиентов. Создатели должны уделять первоочередное внимание правильному выполнению задач с первого раза, предлагая быстрые, четкие, круглосуточные обновления статуса, предварительное одобрение в течение 24 часов и предоставление единого контактного лица.
Новые цифровые инструменты, а также растущее удобство использования клиентов делают эти приоритеты более достижимыми, чем когда-либо.Это помогает, например, около 60% клиентов говорят, что им комфортно работать с полностью онлайн-приложением, и что еще примерно 30% комфортно работают с онлайн-приложениями с некоторой комбинацией телефонной и / или личной поддержки.
3. Понимание поведения и предпочтений клиентов помогает кредиторам расставить приоритеты в инвестициях в клиентский опыт
Наше исследование поведения различных сегментов заемщиков и расстановки приоритетов в отношении конкретного опыта дает ценные подсказки для оригинаторов о том, как ориентироваться на эти сегменты (Иллюстрация 3).Например, чтобы привлечь новых покупателей жилья, банки должны уделять одинаковое внимание онлайн и офлайн каналам. Им также следует иметь в виду, что покупатели жилья впервые ставят клиентский опыт выше цены в качестве основного критерия покупки.
Приложение 3
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами.Напишите нам по адресу: [email protected]Понятно, что впервые покупателям жилья требуется больше времени, чем их более опытным коллегам, чтобы выбрать кредитора, и они с большей вероятностью обратятся к трем или более кредиторам. Это делает упорядоченный и прозрачный процесс, который включает предварительное одобрение в течение 24 часов и круглосуточное обновление статуса, что особенно важно для этого сегмента. Напротив, повторные покупатели жилья выбирают кредитора более чем на 60% быстрее, чем покупатели жилья впервые, и отдают предпочтение ставке и скорости.
Точно так же, стремясь привлечь крупных заемщиков, банки должны знать, что процентная ставка имеет первостепенное значение. Тем не менее, наличие существующих отношений и обеспечение хорошего качества обслуживания клиентов являются важными факторами. Крупные заемщики ценят наличие единого контактного лица в банке и, особенно если у них есть существующие отношения, они ожидают, что банк будет использовать существующую финансовую информацию вместо того, чтобы запрашивать повторную документацию.
4. Инвестиции в цифровой маркетинг, технологии и операционные модели имеют решающее значение для конкуренции с небанковскими организациями
Наше исследование также изучает, как банки могут лучше конкурировать с небанковскими организациями, чтобы выиграть в определенных клиентских сегментах.Сегодня, несмотря на низкую эффективность небанковских организаций с точки зрения качества обслуживания клиентов, банки по-прежнему привлекают около 75 процентов новых покупателей. Но им нужно будет вложить значительные средства в технологии, иначе они рискнут уступить дальнейшую долю рынка небанковским организациям. Действительно, многие из сегодняшних цифровых инноваций, такие как загрузка цифровых документов с мобильных устройств, автоматическая проверка качества, предварительное заполнение данных приложений с использованием внутренних и внешних API-интерфейсов, скоро станут реальной ставкой. Мы полагаем, что ипотечные провайдеры США должны будут сократить среднее время цикла покупки до 15 дней и снизить затраты на выдачу ипотечных кредитов на единицу с примерно 8 500 долларов сегодня до менее чем 5 000 долларов.
Банкам необходимо выйти за рамки своей зависимости от традиционных отзывов из уст в уста, улучшить свою видимость в Интернете (например, с помощью поисковой оптимизации и цифрового маркетинга) и модернизировать свои онлайн-порталы для клиентов (например, с помощью четких предложений и процессов, лучший пользовательский опыт и пользовательские интерфейсы, а также цифровые приложения).
Банки также должны делать больше для перекрестных продаж существующим клиентам. Фактически, как среди соответствующих, так и среди крупных ипотечных заемщиков существующие отношения являются одной из трех основных причин для выбора кредитора.Однако, чтобы воспользоваться этим значительным преимуществом, традиционным операторам потребуются значительно упрощенные процессы и меньшее количество передач. Это означает перестройку сквозного цикла взаимодействия с клиентом, чтобы устранить наиболее критичные болевые точки клиентов, оцифровку и оптимизацию операционной модели, развертывание автоматизации для упрощения процессов и снижения затрат, инвестирование в цифровой маркетинг для привлечения внимания на раннем этапе и применение расширенной аналитики к стимулировать эффективность и рост, а также улучшать управление рисками и талантами.
Мы ожидаем, что эти четыре темы обслуживания клиентов продолжат формировать рынок ипотечного кредитования в США в течение следующих пяти лет.Если они не адаптируются, создатели банков будут бороться, и некоторые из них могут быть вынуждены уйти из бизнеса. Те, кто вкладывает средства в преобразование клиентского опыта, будут иметь хорошие возможности для конкуренции.
Отличия продукции - обзор
3.2. Структура и стратегия рынка: дифференциация продуктов и сетевые эффекты
Эмпирические исследования по измерению дифференциации продуктов и сетевых эффектов в банковской сфере все еще довольно ограничены, несмотря на то, что теоретические модели уже хорошо разработаны и содержат множество проверяемых гипотез (см. Главу 14 в этом томе, Карлетти).В области дифференциации продуктов мы можем выделить исследования, посвященные вертикальной и горизонтальной дифференциации.
Ким, Кристиансен и Вейл (2005), например, изучают, могут ли банки следовать стратегии вертикальной дифференциации своих продуктов и услуг. Если клиенты готовы платить за банки с более высокой репутацией, тогда банки могут инвестировать в переменные, повышающие их репутацию. В качестве возможных стратегий они рассматривают коэффициент капитала банка, его способность избегать потерь по ссудам, размер банка и сеть филиалов.Решаемый эмпирический вопрос заключается в том, действительно ли заемщики готовы платить за «качественные» характеристики. В таком случае стратегия вертикальной дифференциации позволит банкам взимать более высокие ставки по кредитам и смягчить конкуренцию.
Используя панельные данные норвежских банков за период 1993–1998 годов, Ким, Кристиансен и Вейл (2005) находят эмпирическое подтверждение только способности избегать потерь по ссудам, измеряемой соотношением резервов на потери. Удвоение резерва под убытки относительно среднего значения предполагает сокращение спрэда процентной ставки примерно на 56 *** б.п.Другое свидетельство готовности платить за репутацию банка приводится в Billett, Flannery, and Garfinkel (1995). Они обнаруживают, что объявления о выдаче банками ссуд от кредиторов с более высоким кредитным рейтингом связаны с более высокой ненормальной доходностью акций компаний-заемщиков.
Еще один элемент, ведущий к вертикальной дифференциации, связан с сетевыми эффектами (см. Главу 14 этого тома Карлетти). Например, вкладчики демонстрируют более высокую готовность платить в банках с более крупной сетью банкоматов.Размер этой сети также зависит от того, в какой степени вкладчики могут использовать банкоматы конкурентов. Рынок банкоматов демонстрирует разную степень совместимости между сетями. Со временем сети в нескольких странах перешли от несовместимости к совместимости. Однако, как описано в Knittel and Stango (2004), новые сборы с банкоматов для клиентов конкурентов вновь вызывают некоторую несовместимость. Мы ожидаем, что такие конкурирующие сборы окажут большее влияние на вкладчиков банков, владеющих небольшим количеством банкоматов.
Knittel и Stango (2004) оценивают влияние введения таких дополнительных сборов на цены депозитных счетов, измеряемое как отношение годового дохода, связанного с депозитными счетами, к остаткам на депозитных счетах.Действительно, они обнаружили, что (1) удвоение количества банкоматов на местном рынке увеличивает стоимость банковских депозитных счетов на 5-10 процентов и что (2) несовместимость усиливает связь между собственными банкоматами банков и ценами на депозитных счетах и ослабляет связь между банкоматами конкурентов и ценами на депозитных счетах.
Банкоматы также имеют аспекты горизонтальной дифференциации, поскольку клиенты предпочитают банки с удобно расположенными банкоматами. Банки также конкурируют за клиентов, открывая филиалы и располагая их оптимальным образом.Оптимальное расположение позволяет банкам увеличивать долю рынка и избегать идеальной конкуренции, поскольку у клиентов могут быть предпочтения в отношении местоположения. Другими словами, разветвление обеспечивает власть на местном рынке.
Некоторые статьи исходят из ситуации равновесия, принимая решения о ветвлении как экзогенно заданные, и обращаются к вопросу о наличии свидетельств локальной конкуренции. Баррос (1999), например, документы для Португалии, что объем депозитов, привлекаемых банками, зависит от сети филиалов.Он также находит косвенные доказательства важности транспортных расходов: на городских рынках транспортные расходы выше, чем на сельских. В работе Degryse and Ongena (2005) мы находим доказательства пространственной ценовой дискриминации в Бельгии: заемщики, расположенные рядом с филиалом, выдающим ссуды, и вдали от конкурирующих филиалов, платят значительно более высокие ставки по кредитам.
Другие документы также эндогенизируют решения о филиалах банка. Принимая решение о местонахождении своих филиалов, банки принимают во внимание все существующие сети и свои ожидания относительно будущего местоположения конкурентов и выбора сетей.Документы, в которых рассматриваются решения о ветвлении, включают особенности как горизонтальной, так и вертикальной дифференциации продуктов, поскольку все потребителей могут иметь предпочтение в отношении более крупных сетей, но клиенты могут не соглашаться с оптимальным расположением конкретных филиалов. Используя панельные данные норвежских банков, Ким и Вейл (2001) сообщают, что сеть отделений конкретного банка положительно влияет на рыночные доли на рынках ссуд, но не влияет на общий размер ссудных рынков. С другой стороны, Ким, Кристиансен и Вейл (2005) не находят доказательств того, что размер сети банковских отделений является качественной переменной для заемщиков на норвежском банковском рынке.
Дифференциация продуктов также определяет, насколько разные типы финансовых институтов воспринимаются как заменители. Как указано в разделе методологии, Коэн и Маццео (2004) представляют результаты для сберегательных, мультирыночных и монорыночных банков, работающих в Соединенных Штатах. Они обнаружили, что конкуренция между финансовыми учреждениями одного типа более интенсивна, чем между учреждениями разных типов. Это говорит о том, что существует существенная дифференциация между типами финансовых учреждений.
Новый подход к комиссиям по коммерческим займам
6 ноября 2017 г. - В условиях продолжающихся низких процентных ставок стимулировать рост доходов от коммерческого кредитования было непросто. В сотрудничестве с Программой оптимизации производительности S&P Global Market Intelligence региональный банк разработал новый подход к оплате коммерческих кредитов для своего направления Business Banking. Поскольку более половины их ссуд составляет менее 100 000 долларов, цель заключалась в значительном увеличении выручки без ущерба для спредов коммерческих ссуд банка, некредитных доходов или целевых показателей объема ссуд.
Наряду с рыночными данными S&P Global Market Intelligence, первым шагом, предпринятым командой программы оптимизации производительности, был анализ данных банковского портфеля и существующего подхода к комиссионным вознаграждениям по коммерческим кредитам. Результаты показали, что существует возможность значительного увеличения доходов, если банк сможет применить свой подход к плате за коммерческие ссуды:
- Как для розничных, так и для оптовых каналов
- Для кредитов коммерческой и промышленной (C&I) и коммерческой недвижимости (CRE)
- Для учета дифференцированного уровня комиссий с учетом срочных кредитов илинии, новые и возобновляемые кредиты, размер сделки и т. д.
- Для согласования определенных типов сборов (например, сборов за обязательство, неиспользованных сборов, сборов за подготовку документов) к определенным типам транзакций
Ранее в розничном канале у банка было два фиксированных уровня комиссии для каждой новой срочной ссуды - один уровень для срочных ссуд C&I и один для срочных ссуд CRE. Кредитные линии и возобновляемые ссуды не имели комиссии. Банку также не хватало многоуровневых / дифференцированных уровней комиссионных за новые срочные ссуды в зависимости от размера сделки, несмотря на то, что многие рыночные конкуренты банка именно так и поступали.
В оптовом канале согласование вознаграждения полностью оставалось на усмотрение менеджеров по работе с клиентами в индивидуальном порядке, и из-за этого результаты в команде значительно различались. Кроме того, отсутствовала отчетность и отслеживание исполнения комиссионных сборов по коммерческим займам в контексте общих взаимоотношений, поэтому руководство должно определить, может ли более эффективное управление комиссионными вознаграждениями также повлиять на их кредитные отношения.
В конце концов, анализ портфеля подтвердил, что изменения коммерческого кредита могут быть осуществлены без отрицательного воздействия на другие источники доходов и бизнес-цели банка.
После анализа команда Программы оптимизации производительности работала с банком над внедрением дифференцированных руководящих уровней комиссий за коммерческие кредиты на основе данных на основе:
- Розничный и оптовый канал
- C&I против кредитов CRE
- Дифференцированные уровни комиссий на основе срочных кредитов и линий, новых и возобновляемых кредитов, размера сделки
- Более широкий вид сборов, включая сборы за обязательство, неиспользованные сборы и сборы за подготовку документов
Мы ежемесячно предоставляем обновленные ориентировочные уровни комиссионных, чтобы отслеживать изменения как в банке, так и в динамике рынка.Мы также предоставляем рекомендации по спреду ссуды, чтобы гарантировать, что банк оптимизирует свою совокупную выручку с учетом динамики местного конкурентного рынка (ов). Кроме того, программа предоставляет ежемесячные отчеты по ключевым показателям, таким как канал, география, команда и менеджеры по работе с клиентами, чтобы отслеживать, что работает, а что не работает, позволяя руководству вносить упреждающие и тактические изменения.
Основными драйверами для улучшения являются:
- Получение комиссий по возобновляемым кредитным линиям в розничном канале - линии с особенно низким использованием,
- Оптимизация распределения комиссий (%, если имеет дело с комиссией) по сравнению с уровнями комиссий (уровень п.п.) в розничном канале путем добавления многоуровневых и дифференцированных уровней комиссий, основанных на характеристиках рыночных сделок (размер кредита, C&I vs, CRE и т. Д.)
- Руководство по оплате за внедрение, основанное на характеристиках сделки, определяемых рынком, где ранее не существовало указаний
Эта новая инициатива по комиссиям помогла банку увеличить выручку на 10 базисных пунктов.
Многие банки жертвуют прибыльностью из-за отсутствия данных или дисциплины в отношении ценообразования ссуд. Программа оптимизации производительности предоставляет вашей команде подробные данные и аналитику на уровне учетной записи, чтобы помочь им оценивать новые кредиты и продления, одновременно увеличивая доход от депозитных и казначейских услуг.
Банковский канал денежно-кредитной политики и ее влияние на ипотечное кредитование
% PDF-1.6 % 15 0 объект > эндобдж 19 0 объект > поток 2010-06-18T10: 30: 04-04: 00TeX2010-06-18T10: 31: 17-04: 002010-06-18T10: 31: 17-04: 00 Это pdfeTeX, версия 3.141592-1.21a-2.2 (Web2C 7.5 .4) kpathsea версия 3.5.4pdfeTeX-1.21a Канал банковского кредитования, денежно-кредитная политика, депозитарные учреждения, ипотечное приложение / pdf
Сборы по ипотеке: штрафы за досрочное погашение - Canada.ca
Что такое штраф за предоплату
Штраф за предоплату - это комиссия, которую ваш ипотечный кредитор может взимать, если вы:
- заплатить больше разрешенной дополнительной суммы в счет ипотеки
- разорвать договор об ипотеке
- передать ипотеку другому кредитору до окончания срока
- выплатить всю ипотеку до истечения срока, в том числе при продаже дома
Ваш кредитор может также называть штраф за предоплату суммой предоплаты или поломки.
Штрафы за предоплату могут стоить тысячи долларов. Важно знать, когда они применяются и как их рассчитывает ваш кредитор.
Если у вас открытая ипотека, вы можете внести предоплату или единовременно без уплаты штрафа.
Что такое привилегия по предоплате
Привилегия предоплаты - это сумма, которую вы можете внести в ипотечный кредит в дополнение к обычным платежам, без необходимости платить штраф за предоплату.
Ваши привилегии по предоплате позволяют вам:
- увеличить ваши регулярные платежи на определенный процент
- производить единовременные выплаты до определенной суммы или процента от первоначальной суммы ипотеки
Привилегии по предоплате варьируются от кредитора к кредитору.
Ознакомьтесь с условиями вашего ипотечного договора, чтобы узнать:
- , если ваш кредитор позволяет производить предоплату
- , когда ваш кредитор разрешает вам вносить предоплату
- , если есть минимальная или максимальная сумма, на которую вы можете внести предоплату
- какие сборы или штрафы применяются
- , если есть другие условия
Большинство кредиторов ограничивают допустимую сумму предоплаты в год. Как правило, вы не можете переносить сумму предоплаты из года в год.Это означает, что обычно вы не можете добавить сумму, которую вы не использовали в предыдущие годы, к текущему году.
Сколько могут стоить штрафы за предоплату
Способ расчета штрафа за предоплату варьируется от кредитора к кредитору. Финансовые учреждения с федеральным регулированием, такие как банки, имеют на своих веб-сайтах калькулятор штрафов за предоплату. Вы можете посетить веб-сайт своего банка, чтобы оценить свои расходы.
Ваша стоимость зависит от таких факторов, как:
- сумма, которую вы хотите внести предоплату (или досрочно погасить)
- количество месяцев до конца срока
- процентные ставки
- метод, который ваш кредитор использует для расчета комиссии
Штраф за предоплату обычно составляет наибольшую из следующих величин:
- Сумма, равная 3-месячным процентам от вашей задолженности
- дифференциал процентной ставки ( IRD )
Кредитор обычно использует расчет IRD , если:
- процентная ставка по ипотеке выше текущей процентной ставки и
- вы подписали текущий ипотечный договор менее 5 лет назад
Расчет IRD может зависеть от процентной ставки в вашем ипотечном договоре.Кредиторы рекламируют процентные ставки по имеющимся у них условиям ипотеки. Это так называемые опубликованные процентные ставки. Когда вы подписываете договор об ипотеке, ваша процентная ставка может быть выше или ниже объявленной ставки. Если ваша процентная ставка ниже, это называется ставкой со скидкой.
Расчет
IRDДля расчета IRD ваш кредитор обычно использует 2 процентные ставки. Они рассчитывают все процентные сборы, оставшиеся к уплате в соответствии с вашим текущим сроком по обеим ставкам.Разница между этими суммами составляет IRD .
Для этого они могут сначала использовать одну из следующих процентных ставок:
- заявленная ставка на момент подписания ипотечного договора
- ваша текущая ставка или ставка со скидкой, как описано в вашем контракте
Ваш кредитор может рассчитать вторую процентную ставку на основе следующего:
- текущая объявленная ставка за срок аналогичной продолжительности
- текущая объявленная ставка за срок аналогичной продолжительности за вычетом скидки, которую вам изначально предлагали
Пример расчета штрафа за предоплату
Предположим, вы хотите разорвать договор об ипотеке, чтобы получить новый договор с более низкой процентной ставкой.Вы хотите оценить размер штрафа за предоплату.
Предположим следующее:
- непогашенный остаток по ипотеке: 200 000 долларов
- текущая процентная ставка: 6%
- количество оставшихся месяцев в сроке: 36 месяцев до 5-летнего срока
- Текущая заявленная процентная ставка по ипотеке сроком на 36 месяцев, предлагаемая вашим кредитором: 4%
Ориентировочная стоимость:
- сумма, равная 3-х месячным процентам на вашу задолженность: 3 000 долларов США
- IRD : 12 000 долл. США
Вы должны заплатить штраф за предоплату в размере 12 000 долларов, что является большей из двух сумм.Возможно, вам также придется заплатить административный сбор.
Просмотрите свой договор об ипотеке, чтобы узнать, как именно ваш кредитор рассчитает штраф за досрочное погашение. Уточните у своего кредитора фактическую сумму. Попросите своего кредитора объяснить все, чего вы не понимаете.
Узнайте больше о своих правах и обязанностях, связанных с предоплатой по ипотеке.
Советы по уменьшению или избежанию штрафов за предоплату
Рассмотрите следующие варианты, чтобы уменьшить сумму денег, которую вы платите в качестве штрафов.
Воспользуйтесь всеми преимуществами предоплаты
Используйте все свои привилегии по предоплате каждый год. Любые штрафы за досрочное погашение в будущем будут основаны на более низком балансе по ипотеке.
Сделайте единовременную предоплату до того, как вы нарушите ипотеку. Некоторые кредиторы ограничивают вашу возможность предоплаты, если вы приближаетесь к дате расторжения контракта.
Дождитесь окончания срока для предоплаты
Рассмотрите возможность дождаться окончания срока для предоплаты, если штраф за предоплату будет большим.После этого вы можете внести единовременную предоплату без штрафных санкций.
Перенесите ипотеку
Если вы покупаете новый дом, спросите своего кредитора, можете ли вы перенести ипотеку. Это означает, что вы заберете с собой существующую процентную ставку, условия и положения в свой новый дом. Это избавляет вас от разрыва ипотечного договора и получения нового.
Узнайте о переносимой ипотеке и о том, как выбрать ипотеку, которая подходит именно вам.
Магазин около
Сделайте покупки вокруг при продлении ипотечного кредита.Свяжитесь с различными кредиторами и ипотечными брокерами, чтобы узнать, есть ли лучшие варианты, которые обеспечат вам большую гибкость.
Что должен сказать вам ваш кредитор
Если ваш кредитор является финансовым учреждением с федеральным регулированием, например банком, они должны предоставить определенную информацию.
В информационном поле в начале вашего ипотечного договора должны быть указаны следующие данные:
- льготы по предоплате
- пени за досрочное погашение
- другие ключевые детали
Ваш кредитор должен сообщить вам, как они рассчитывают штраф за предоплату.