Ипотечное кредитование в германии: Ипотека в Германии в 2021 — Доступность, Условия, Советы

Содержание

3 факта которые нужно знать при получении ипотечного

Если Bы решили инвестировать в недвижимость, ипотечный кредит может стать одним из следующих шагов. Для многих покупателей выбор в пользу ипотеки часто является обязательным тогда, когда личного капитала не достаточно.Если так, то лучше всего  заранее планировать структуру ипотеки и схему погашения. Большинство из нас понимают, что такое ипотека, но описать ее подробнее трудно. По сути, это сумма денег выдвинутая кредитором (например, банком) к цене актива, собственности или развития/обновления. Ипотека возмещается в течение согласованного периода времени (обычно 10 – 20 лет), а также с добавлением процентных ставок и дополнительных затрат.

Тем не менее, получение ипотечного кредита нерезидентом отличается от страны к стране, особенно после глобального финансового кризиса 2008 года. Получение ипотечного кредита в Германии, и в частности в Берлине, отныне не так трудно, в отличии от других стран мира.

Немецкий ипотечный рынок всегда, даже до финансового кризиса, был консервативным по определению, особенно в сравнении с британским, американским или голландским рынками. Итак, какие же основные моменты Вы должны учитывать при приближении к рынку ипотечного кредитования?

1) Прежде всего, будьте готовы получить некоторые вопросы о Вашем финансовом положении. Немецкие кредиторы оценивают не только стоимость актива, который собирается быть заложен. На самом деле, Ваше финансовое положение является столь же важным, как и стоимость недвижимости. Люди из других стран не привыкли к таким конкретным и требовательным вопросам. В общем, Вам будет предложено как минимум, предоставить копии следующих документов:

  • Справка о последних 3 заработных платах
  • Последние 2 сертификата по налогам на прибыль
  • Рекомендация/ Заверенная копия с Вашего отдела кадров
  • Ежемесячный бухгалтерский баланс за последние 6-12 месяцев (особенно если Вы работаете на себя)
  • Годовые отчеты за последние три года (особенно если Вы работаете на себя)
  • Проверка капитала

2) По поводу проверки капитала, главное что Вы должны учитывать это: банки и другие финансовые учреждения, как правило, не предоставляют сумму равную полной стоимости имущества и дополнительных затрат. В Нидерландах и США, банки, как правило, предоставляют до 110% от стоимости недвижимости. В Германии, напротив, граждане могут получить сумму, соответствующую до 80% от общей стоимости (в том числе нотариальные расходы и платa маклеров), в то время как немецкие ипотечные кредиты для нерезидентов будут финансироваться до 60% от конечной стоимости.

3) Немецкая экономика всегда была самой сильной экономикой в рамках Европейского Союза и является одиной из самых сильных экономик мира. По этой причине немецкие ипотечные ставки являются самыми низкими в Европейском Союзе. Кроме того, банки предлагают очень привлекательные условия кредитования. По сообщениям Deutsche Bundesbank, средняя ставка по кредитам составляет 1,5%. Средняя ставка для нерезидентов составляет от 2,39% до 4,6%.

Наконец, имейте в виду, что есть несколько типов ипотечных и вспомогательных программ, доступных в Германии. Среди прочего, существуют различные виды ипотеки: Фиксированные Процентные Ставки (с капиталом и выплатой процентов) и Плавающие Процентные Ставки (на немецком Zinszahlungsdarlehen). Типичными программами поддержки являются KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), их также называют “Банковская Программа Домовладения” и “Пенсионная Программа Ристер” (Ристер-ренте).

особенности получения — Новости — JA Real Estate

Мечтаете иметь квартиру или дом в Германии, но Ваши ограниченные средства не позволяют Вам приобрести недвижимость? Прекрасным решением будет ипотечный кредит. Ипотека в Германии для россиян — это простой, быстрый и выгодный способ приобретения жилья.

 


 

Оформить кредит на приобретение недвижимости в Германиимогут не только граждане этой страны, но и иностранцы. Наличие собственных средств, составляющих 50% от стоимости выбранного объекта, позволяет получить в банке этой страны ипотечный кредит на срок от 5 до 15 лет.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян?

Кредит в банках Германии, процент которого составляет 2–3% годовых, безусловно, выгоден россиянам. Ведь банки РФ предлагают аналогичные услуги по значительно более высоким ставкам.

 

Заемные средства не только позволяют стать владельцем недвижимости, но и дают гарантию страховки от финансовых и политических кризисов. Сдавая квартиру или дом в аренду, можно полностью покрыть выплаты по ипотеке за счет получаемой арендной платы. Оформляя заем на покупку жилья в немецком банке, нужно знать, что до полного погашения кредита оно будет оставаться собственностью кредитующей организации.

 

Вы взвесили все «за» и «против» и готовы приобрести квартиру с привлечением заемных средств? Мы рады будем видеть вас в числе своих клиентов. Хотите подробнее узнать, как взять кредит в Германии для россиян? Обращайтесь к специалистам JA Real Estate.

Кредит в банках Германии: процент и условия кредитования

Кредит банками Германии предлагается на весьма выгодных условиях. Минимальная стоимость объекта недвижимости, для покупки которого можно привлечь заемные средства, составляет 100 тыс. евро по нотариальному договору. Чем дороже жилье, тем охотнее банки предоставляют кредиты на его приобретение.

 

Нужно сказать, что даже в одном банке, в зависимости от срока, на который оформляется ипотека в Германии, процент и условия кредитования могут быть различны. Срок кредитования выбирает заемщик. Он составляет 5–15 лет с возможность продления. Условия погашения основного долга и процентов по займу подбираются банком в зависимости от срока кредитования. Выбранная квартира или дом должны быть в хорошем состоянии и находиться в районе с высоким спросом на аренду недвижимости.

 

Принимая решение о возможности оформления ипотеки, банк, в первую очередь, изучает информацию о приобретаемом объекте. Документация, подтверждающая платежеспособность заёмщика, является вторичной, поскольку она лишь дает возможность кредитному учреждению убедиться в том, что клиент имеет необходимые средства на покупку недвижимости.

 

После получения стандартного пакета документов запрос обрабатывается. Решение о возможности предоставления ипотечного займа принимается в течение 1–2 недель. После принятия положительного решения банк открывает счет на имя заемщика. На него будут перечисляться денежные средства – собственные и заемные. Покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом недвижимости.

 

В разных банках программы ипотечного кредитования могут иметь свои особенности. Вот почему нужно тщательно проанализировать предложения кредитных организаций, сопоставив их с собственными возможностями. Доверив эту работу специалистам JA Real Estate, вы можете быть уверены в выборе оптимальной для вас программы кредитования.

 

Срок ипотеки

Срок, на который оформляется ипотека в Германии, определяется самим заемщиком. Причем срок ипотечного кредита и реальное время погашения мало связаны друг с другом. При меньшем сроке ипотечного кредитования банки предлагают меньшую процентную ставку. В том случае, если к окончательной дате кредит остается невыплаченным, необходимо либо полностью оплатить оставшийся долг, либо оформить новый кредитный договор на новых условиях. Срок ипотеки – это период, в течение которого не изменяется процентная ставка по кредиту.


Дополнительная информация

Что делать, если вы не рассчитали собственные возможности и не можете оплатить ипотечный кредит в немецком банке? При прекращении выплат кредитное учреждение может выставить недвижимость на аукцион. Однако при изменении ситуации лучше договориться с банком об уменьшении ежемесячной выплаты на определенный период. Большинство банков идет на такие уступки при условии, если причины, по которым заемщик не смог своевременно оплатить кредит, уважительны. Например, при потере работы банк может приостановить выплаты по кредиту в среднем на год.

 

На нашем сайте для Вас работает онлайн-консультант по получению кредита на покупку жилья в Германии. Мы ответим на все ваши вопросы и поможем принять правильное решение.

 

Помогая нашим клиентам купить недвижимость в Германии, мы предлагаем свои знания и опыт, свой профессионализм и отличное знание рынка, полученные нами за время нашей работы.

 

 Полезная информация

> Открыть счёт в немецком банке

> Недвижимость Мюнхена — лидер рынка

> Советы по покупке недвижимости в Германии

 

Ипотечное кредитование в Германии

Ипотечное кредитование в Германии

Приобретение недвижимости в Германии продолжает оставаться выгодным и надежным капиталовложением. Это касается как жилой так и коммерческой недвижимости. Большим плюсом в этом вопросе является возможность привлечения дополнительных ресурсов, то бишь банковского финансирования или ипотеки. В отличии от многих стран (и России в том числе), условия по ипотеке в Германии на данный момент очень демократичны, и доступны большей части населения, а также иностранцам. Зачастую ежемесячные выплаты по ипотеке обходятся дешевле, чем арендная плата за тот же объект.

Ипотечное кредитование недвижимости в Германии

Ипотеку можно взять как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, однако, как показывает практика, немецкие банки охотнее кредитуют объекты коммерческого назначения. Как и везде, банку потребуется гарантия возврата своих денег. Таковой является сам объект. Вторым условием будет предоставление подтверждения наличия собственного капитала. Иногда достаточно иметь в наличии и 20% от желаемого кредита. Но лучше подстраховаться и обращаться в банк, имея около 40% от суммы запрашиваемого кредита. Банк вероятнее примет положительное решение, если объект недвижимости будет сдан в аренду. Договоры аренды квартир/домов обычно являются бессрочными, а коммерческих помещений – долгосрочными. Доходы от аренды на практике с лихвой покрывают выплаты по кредиту.

Выплаты по кредиту

Ежемесячные суммы, отчисляемые банку включают в себя проценты по кредиту и отдачу тела кредита, т. е. возврат самого долга. Отдача тела кредита в зависимости от объекта от 1 % и более. Кроме этого, в кредитном договоре может содержаться пункт, согласно которому, заёмщик имеет право дополнительно выплатить банку раз в год сумму равную 5-10% от суммы кредита. Это сокращает срок выплаты кредита в целом. Процентная ставка фиксируется на 10 лет, далее есть два варианта: либо выплатить оставшуюся сумму разом, либо перекредитоваться по новым условиям. Кредит может быть двух типов:

  • аннуитетным, когда в течении всего срока кредита ежемесячно выплачиваются одинаковые суммы – именно этот вид кредита является наиболее оптимальным для долгосрочных инвестиций в недвижимость Германии.
  • дифференцированным, когда в течении срока кредита выплачиваемая сумма уменьшается с каждым месяцем.

Чем меньше отдача тела кредита в год, тем меньше ежемесячные выплаты банку, но и тем длиннее срок самого кредита. Однако, практически все покупатели все-таки предпочитают платить дольше, но небольшие суммы каждый месяц. При желании можно изначально запросить более высокую ставку отдачи тела кредита, что позволит в более короткий срок рассчитаться с банком.

Перед покупкой

До того как обратиться в банк за получением кредита, желательно провести некоторую предварительную работу, чтобы можно было вести предметный разговор. А именно: выбрать объект, который вы намерены приобрести. Открыть счет в банке и положить на него имеющиеся средства – для банка это будет доказательством наличия собственного капитала. За предоставлением кредита можно обратиться сразу в несколько финансовых учреждений. Для этого заполняется соответствующая форма. Через некоторое время (приблизительно 2 недели) вы получите предложение финансирования от банка.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Наша компания сотрудничает со многими банками Германии. Среди наших постоянных партнеров: Sparkasse, Commerzbank, Volksbank, Postbank. При запрашивании кредитования следует учитывать дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Германии, как то налог на покупку, услуги нотариуса и т. д., так как при покупке дорогостоящего объекта, сумма эта может быть внушительной.


Ипотека в Германии

Описание:

 

 В Германии у вас не получится взять кредит на недорогую недвижимость. При оформлении ипотеки сумма заемных средств должна быть не менее €30 тыс. евро, то есть сам объект должен стоить примерно от €60 тыс. и выше. Один и тот же банк может выдавать кредиты под различный процент в зависимости от условий договора, а также «рейтинга» заявителя. Рейтинг клиента складывается из многих составляющих, в том числе его платежеспособности и  срока, на протяжении которого заявитель был клиентом данного банка.
Иностранные граждане имеют возможность получить ипотечный кредит на покупку недвижимости, если при этом соблюдается ряд условий.
Каждый банк выдвигает собственные требования к заемщику и покупаемой недвижимости, но наиболее часто банки требуют следующего:

  • наличие у заемщика 50% собственного капитала, наличие постоянного дохода, достаточного для выплаты кредита, содержания недвижимости и обеспечения личных нужд,
  • стоимость недвижимости не должна быть ниже 50-60.000 евро, недвижимость должна находиться в ликвидном районе, желательно быть в жилом состоянии и желательно сдаваться в аренду. 

Срок кредитования может определяться заемщиком самостоятельно при согласовании с банком. От срока кредитования будет зависеть процентная ставка по кредиту и сумма погашения тела кредита. Актуальные процентные ставки по ипотечным кредитам составляют в настоящий момент в среднем 4-5% годовых. Срок выдачи займа — до 35 лет. Возможность досрочного погашения есть, с выплатой штрафа.

 

 

Статьи по недвижимости :: Германия :: Правовые вопросы :: Ипотека в Германии: оборотная и обеспечительная

В германском праве, в отличие от российского, существует большее разнообразие видов ипотеки (залога недвижимости).
Важнейшим является деление на обеспечительную ипотеку (Sicherungshypothek) и оборотную ипотеку (Verkehrshypothek). Потенциальному получателю кредита необходимо иметь представление об их различии, поскольку оно определяет его объем прав и обязанностей, а также допустимость возражений в суде.

Оборотная ипотека является основным видом ипотеки в Германии. Переход прав по оборотной ипотеке сопровождается записью в Поземельной книге и обязательной выдачей ипотечного свидетельства – Hypothekenbrief (§ 1116 ГГУ). В дальнейшем данные свидетельства могут свободно обращаться на рынке ипотечных бумаг, поскольку при передаче свидетельства не требуется в каждом случае вносить запись в Поземельную книгу. Кроме того, приобретатель прав по такой ипотеке может не вникать в существо требования по кредиту, поскольку должник не может противопоставить возражения о недействительности кредитного договора: в силу принципа публичной достоверности предполагается, что он действителен и обязательство по нему существует (§ 1138 ГГУ).

Обеспечительная ипотека служит только способом обеспечения кредитного обязательства, не являясь предметом финансовых операций на рынке. Главной характеристикой обеспечительной ипотеки является ее привязка к основному обязательству, в обеспечение которого она выдана, что на юридическом языке именуется «акцессорностью». Право требования по такой ипотеке может быть передано только вместе с правом требования по кредиту, отсутствие или недействительность обязательства по кредиту означает и отсутствие обязательства по договору ипотеки. Обеспечительная ипотека и все соглашения об уступке регистрируются в Поземельной книге, поэтому часто она именуется «книжной ипотекой» (Buchhypothek).

Этот классический вариант ипотеки, который только и известен российскому праву, не пользуется популярностью у немецких банков в силу низкой экономической отдачи.

История ипотеки в разных странах

Навигация по разделу:

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Контрактные сбережения

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

  • В Пруссии — уставом 1783 г. и 1872 г.;

  • В Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

  • В Саксонии — уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.

Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал — Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей — среднесрочных и долгосрочных — ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

Ипотечное кредитование

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки — участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities — MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington — Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) — Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) — Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства. 

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае — крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor’s 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие — Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) — государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным «донором» опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть  рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Государственная поддержка

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам — заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:

  • ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165- 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;

  • около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;

  • более 20% заемщиков FHA — представители национальных меньшинств;

  • FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;

  • FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов — 10%; застрахованных частными компаниями — 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов — является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) — например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).

Как устроена ипотека в Германии – Клуб директоров

Про недвижимость в Германии пишет Борис Бронштейн, многолетний участник Клуба директоров и владелец компании Kaiser Estate.

Ипотека в Германии — это выгодно: ставки сейчас в районе 1,9% для нерезидентов. А недвижимость приносит 3-5% в наиболее ликвидном городе — Мюнхене — и 6-8% в более отдаленных регионах. Получается выгодное кредитное плечо.

Однако не секрет, что банки в Европе сейчас довольно настороженно относятся к российским деньгам. Не в последнюю очередь из-за политической ситуации. Пару недель назад я писал, что банки крайне неохотно открывают счета россиянам, у которых нет ВНЖ и прописки. Можно себе представить, как они выдают ипотеку.

Однако, как говорят математики, это задача хоть и очень трудная, но не невозможная.
Несколько ипотек за прошлый год нам всё-же удалось получить. И хотя их рассмотрение длилось до 9 (!) месяцев, в итоге все стороны остались довольны.

Итак, первое, что нужно знать — у банков свои критерии.
Обычно инвесторы говорят: «они же получают объект в залог и вот у меня еще в банке X миллионов, чего им еще надо ? И вообще, они же на мне зарабатывают, это они должны за мной бегать!».

К сожалению, банк мыслит иначе.
И это второе, что нужно знать: банк — это не живой человек, который мыслит и с которым можно сесть и договориться. Скорее это несколько клерков, у которых могут быть совершенно разные критерии и интересы, от которых зависят их премия или выговор. Плюс это чек-лист, который проверяет бездушная машина.

Первое, что проверяет банк — насколько он готов рисковать: сам банк проверяют контролирующие органы. Банки обязаны проверять чистоту средств своих клиентов. И объективно они понимают, что у клиентов из России они это проверить не могут, так как не могут проверить подлинность документов из России.

Конечно банк зарабатывает на ипотеке, но подавляющее количество клиентов — «понятные» резиденты Германии, поэтому банку проще отказать «непонятному» клиенту, которых относительно мало от общего количества, чем рисковать.

Второе, на что смотрит банк — это доход в Германии. И если у клиента есть огромное состояние — всё-равно сотрудник банка обязан внести в графу про доходы ноль. И этот ноль учитывает компьютер при решении.

Третье, на что смотрит банк — это доходы вне Германии.
Их подлинность он не всегда может гарантированно проверить, поэтому по этому пункту обычно возникают вопросы. Банку еще более-менее понятно, если ипотеку берет директор и владелец крупной компании, которая работает из России на зарубежные рынки. Но банк не устроит, если все доходы получает один из супругов, а ипотеку берет другой. Или доходы только от договора займа. Или другие схемы, особенно с офшорными компаниями, которые ранее так любили россияне.

Картинка с сайта pxhere.com

Ипотеку нерезидентам банк по сути может выдать только на существующую или вновь созданную компанию в Германии. Так как физ. лицу банк может выдать ипотеку только при наличии ПМЖ и доходов в Германии. И только на тот срок, который остался до пенсионного возраста.

Далее банк смотрит уже более «понятные» для него документы: документация объекта, документация немецкой компании, налоговая отчетность, годовые балансы и т.д.

Нужно понимать, что обычно с клиентом общается менеджер банка, который получает премию за выданную ипотеку. Если он обычный «квадратный» немец, то с русским клиентом он даже связываться не будет. Так как понимает, что времени потратит много, в документах на русском он ничего не поймет, а вероятность выдачи низкая.
В худшем случае он скажет «рассмотрим» и будет бесконечно тянуть и запрашивать документы, пока клиент сам не отвалится.

Скорее заниматься ипотекой будет менеджер, который уже имеет позитивный и актуальный (!) опыт выдачи ипотеки россиянам, или как-то иначе замотивированный.

Картинка с сайта pxhere.com

Но менеджер не принимает решение о выдаче — он по сути забивает данные в систему. Дальше решение принимает кредитный отдел. А вот у кредитного отдела нет премии за выдачу кредитов. Зато если они выдадут «плохой кредит» — получат по шапке. Поэтому они на всякий случай вначале всегда говорят нерезидентам «нет».

С одной стороны кажется, что это глупо — банк теряет клиентов. С другой стороны, топ-менджмент банка считает иначе: подавляющее большинство ипотек выдают резидентам с зарплатой, и на них эти чек-листы хорошо работают. Да, эти чек-листы «зарубят» несколько потенциальных клиентов, но в общей массе ипотек — это капля в море, зато нет рисков с «чистотой средств». И бюрократическая машина не создает отдельные чек-листы под иностранцев, а продолжает обрабатывать всех по общим.

Если ипотека менеджеру интересна и небезнадежна, в какой-то момент происходит столкновение начальника клиентского отдела с начальником кредитного отдела. И дело рассматривает председатель правления или вице-президент.

Об этом в следующий раз — подписывайтесь на мой Facebook-аккаунт.

Борис Бронштейн

Помогаем с недвижимостью, регистрацией компаний и ВНЖ в Германии. Гендиректор и владелец Kaiser Estate.

Получение ипотеки в Германии для нерезидентов Германии | Блог

Какие типы ипотеки существуют в Германии?

У немецкого ипотечного рынка есть несколько особенностей. Чтобы быть хорошо подготовленным, вы должны рассмотреть типичные типов ипотеки в Германии. В Германии не существует концепции «покупки» для получения ипотеки и рефинансирования каждые несколько лет. Это необходимо учитывать при наличии другого культурного происхождения владения собственностью. В Германии ключевым моментом является тщательная оценка вариантов получения наиболее выгодной сделки с при первом запуске .Использование брокерских услуг, таких как Loanlink24, также может помочь покупателям точно понять варианты и типов продуктов, доступных .

Вот несколько самых популярных:

Аннуитетная ссуда

Самым распространенным видом ипотечного кредита в Германии является аннуитетный кредит («Annuitätendarlehen»). Аннуитетная ссуда представляет собой ссуду с фиксированной ставкой . Ежемесячные процентные ставки по ипотеке остаются неизменными в течение срока ссуды. Вначале процентная часть взноса высока.При этом погашаемая часть рассрочки невелика. По мере того как заемщик погашает ссуду, процентная часть уменьшается на , а часть выплаты ссуды увеличивается на . В течение установленного срока ежемесячный платеж останется прежним. Так называемое «обязательство по дебетовому проценту» или «Sollzinsbindung» доступно на срок 5,10,15,20 и более лет.

В целом, 10 лет — это наиболее распространенный фиксированный срок. В большинстве случаев, чем дольше фиксированный срок, тем выше будет процентная ставка.Заемщики обычно выплачивают ссуду по шкале от 1% до 10% основной ставки в год (также известной как «Tilgung»). Аналогичным образом, заемщик имеет возможность выплачивать до дополнительных 5% кредита ежегодно (известное как «Sondertilgung»).

После истечения срока первоначальной ипотеки большинство заемщиков рефинансируют с помощью другой ипотеки по новой рыночной ставке. Другой вариант — обеспечить процентные ставки на текущем уровне («Forward Darlehen»), которые заемщики могут оформить максимум за 5 лет до окончания срока существующей ипотеки.

Чтобы узнать больше о расчете ипотеки для аннуитетной ссуды, пожалуйста, проверьте этот калькулятор ссуды для получения дополнительной информации. Вот некоторые плюсы и минусы аннуитетных кредитов, кратко изложенные для вас:

Преимущество :

  • Постоянная сумма к оплате
  • Каждый платеж увеличивает амортизационную часть и уменьшает процентную часть
  • Процентная ставка фиксированная
  • Ставка погашения может быть выбрана произвольно (от 1%)

Недостаток:

  • Фиксированные ставки, которые нельзя изменить в течение согласованного периода времени
  • Низкая гибкость из-за фиксированных ставок
  • Контракт не меняется в течение срока

Беспроцентная ссуда

С помощью процентной ссуды или ссуды с фиксированной ставкой («Zinszahlungsdarlehen» или «Endfälliges Darlehen») заемщики выплачивают всю процентную часть в течение определенного срока.Ежемесячные выплаты довольно низкие по сравнению с аннуитетной ссудой. Но, конечно же, общая сумма непогашенного долга все еще составляет к концу фиксированного срока . В Германии процентные платежи могут составлять без вычета налогов . Тем не менее, процентная ссуда может быть привлекательным вариантом для инвесторов, сдающих внаем, если они являются немецкими налогоплательщиками. При использовании этого типа ссуды для долгосрочного ипотечного финансирования заемщик должен всегда обеспечивать, чтобы другие сбережения или активы могли покрыть непогашенную ссуду в конце срока.

В случае ссуды с фиксированной ставкой у вас есть возможность произвести дополнительный платеж параллельно с выплатой процентов, который служит для покрытия всех или части ваших затрат на погашение в конце. Например, для этой цели можно использовать договоры о сбережениях на строительство, так называемые «Bausparverträge», страхование жизни или планы сбережений.

Вот некоторые плюсы и минусы беспроцентной ссуды, кратко изложенные для вас:

Преимущество:

  • Фиксированная процентная ставка по дебету до полного погашения
  • Интересно для инвесторов и арендодателей
  • Снижение финансового бремени

Недостаток:

  • Повышенный процент по дебету
  • Высокие затраты на погашение в конце кредита
  • Банки требуют большего обеспечения
  • Немногие банки предлагают это

Можно ли быстрее погасить ипотеку в Германии?

Да, но при определенных условиях, в зависимости от договора с вашим кредитором.Как правило, многие банки предлагают добровольный платеж в размере от 5 до 10% один раз в год. Некоторые кредиторы также позволяют изменять основной платеж до пяти раз в течение фиксированного срока ипотеки.

Вы также можете погасить кредит одним платежом. Однако может быть штраф. Если ссуда фиксирована на срок до 10 лет, вы должны заплатить штраф , чтобы отказаться от нее раньше. Этот сбор равен количеству оставшихся процентных платежей в течение срока вашей ипотеки.Если ссуда фиксирована на срок более 10 лет, вы можете отказаться от нее по истечении первых 10 лет без уплаты комиссии. Тем не менее, важно всегда разговаривать с консультантом по ипотеке, чтобы тщательно сравнить все ваши варианты ипотеки , чтобы убедиться, что вы найдете лучшую ипотеку, которая наилучшим образом соответствует вашим обстоятельствам.

Сколько я могу позволить себе ипотеку в Германии?

Нерезиденты Германии имеют без ограничений на покупку немецкой недвижимости. Это верно независимо от того, является ли ваша страна происхождения частью Европейского Союза (ЕС) или нет.

Ипотека для экспатов в Германии

Отправлено: Сентябрь 2013

Немецкие кредиторы сохранили присущую им осторожность во время кредитного кризиса. Предоставление ипотечных кредитов по-прежнему основывалось на строгой оценке платежеспособности заемщика. В результате экономический спад не так сильно отразился на немецких банках, как в других странах. На них также не повлияло бессмысленное, целенаправленное принятие желаемого за действительное, которым заражались кредиторы во многих других странах.


Требования

Нет никаких юридических ограничений для иностранцев, получающих ипотеку в Германии. Однако у большинства банков очень высокие требования. Прежде чем вас рассматривают для получения ипотечной ссуды, большинство немецких банков захотят убедиться, что у вас достаточно активов и что ваше финансовое положение стабильно. Кредиторы могут дополнительно потребовать, чтобы вы работали постоянно или, если вы работаете не по найму, предоставляли налоговые и бухгалтерские записи за последние три года.Ваш возраст, количество и размер ваших других финансовых обязательств также могут повлиять на вашу способность получить ссуду. Если вы не проживаете в Германии, получить ипотечный кредит будет еще сложнее.


Условия

Иностранные заемщики обычно могут рассчитывать на соотношение кредита к стоимости (LTV) около 60%. Это означает, что вам придется внести первоначальный взнос в размере до 40% от стоимости недвижимости. Некоторые немцы берут еще одну ссуду, чтобы покрыть этот первоначальный взнос. Также существует минимальная сумма кредита в размере 25 000 евро.Обратите внимание, что LTV увеличивается до 80%, если вы покупаете несколько квартир.

Полный период погашения ипотеки обычно составляет 30 лет или до пенсии, в зависимости от того, что наступит раньше. Некоторые банки предлагают краткосрочную ипотеку сроком на 10 лет, после чего вам нужно будет пересмотреть условия ипотеки, используя текущие процентные ставки и условия.

С другой стороны, процентные ставки низкие. Средняя ставка для иностранных заемщиков составляет примерно 3,5-4%. Хотя процентные ставки обычно фиксированы, некоторые банки предлагают гибкие условия погашения, при которых вы можете выбрать выплату от 1% до 10% от общей суммы кредита в любой год.Кроме того, по вашему запросу многие банки в принципе заключат договор об ипотеке. Получение такого соглашения означает, что вы можете показать продавцу, что вы финансово жизнеспособны и являетесь серьезным претендентом на покупку.


Виды ипотеки

Доступны ипотечные кредиты с фиксированной и переменной ставкой, хотя первая более распространена. Продолжительность фиксированной ставки обычно варьируется от трех до десяти лет, хотя могут быть разрешены более длительные периоды. Существуют также обычные варианты полного погашения или только процентов.Обратите внимание, что выплаты процентов могут вычитаться из налогооблагаемой базы, что может сделать ипотечные продукты с уплатой процентов более популярными, чем они были бы в противном случае.

При ипотеке с плавающей ставкой в ​​Германии процентная ставка привязана к межбанковской ставке предложения в евро (сокращенно Euribor). Необходимые корректировки ставок в Германии вносятся каждые три месяца. Вы можете найти текущие ставки Euribor здесь:

https://www.euribor-rates.eu/current-euribor-rates.asp


Заявка

В дополнение к форме заявления на ипотеку, документы, необходимые для подачи заявления на ипотеку в качестве сотрудника, включают:

  • Паспорт, водительское удостоверение или другое удостоверение личности;
  • подтверждение адреса;
  • справка о доходах: расчетные листки за 3 месяца;
  • предыдущие два налоговых свидетельства;
  • отзыв от вашего работодателя;
  • рекомендательное письмо от вашего банка; и
  • выписки из банковского счета за предыдущие 6–12 месяцев.

После того, как вы подали заявку на ипотеку, ваш кредитор запросит копию вашего Bonitätsauskunft (информацию о кредитном рейтинге) в компании по проверке кредитоспособности Schufa. Предполагая, что этот документ соответствует требованиям кредитора, вам следует предоставить ипотеку.

ЧТО ТАКОЕ ПОМОЧЬ?
Мы ценим отзывы наших читателей. Если вы заметили ошибку на этой странице или у вас есть предложения, сообщите нам об этом.

ОТПРАВИТЬ НАМ СВОИ МЫСЛИ

Немецкая ипотека: что нужно знать иностранцам

Если вы решите инвестировать в недвижимость, получение ипотеки может стать одним из следующих шагов, с которыми вам придется столкнуться. Для многих покупателей выбор ипотеки часто бывает обязательным, когда личного капитала недостаточно. В таком случае всегда рекомендуется грамотно планировать структуру ипотеки и схему погашения. Большинство из нас понимают, что такое ипотека, но описать ее прямо сложно.По сути, это сумма денег, авансированная кредитором (например, банком) в счет стоимости актива, собственности или развития / ремонта. Ипотечный кредит возмещается в течение согласованного периода времени (обычно 10-20 лет) вместе с начисленными процентами и дополнительными расходами.

Тем не менее, получение ипотеки в качестве нерезидента отличается от страны к стране, особенно после глобального финансового кризиса 2008 года. Получить ипотеку в Германии, и в частности в Берлине, не сложнее, чем в других странах мира.

Немецкий ипотечный рынок, даже до финансового кризиса, всегда был консервативным по определению, особенно по сравнению с британским, американским или голландским рынками. Итак, какие основные вещи вам нужно знать, приближаясь к ипотечному рынку?

1) Прежде всего, будьте готовы получить несколько инквизиционных вопросов о вашем финансовом положении. Немецкие кредиторы оценивают не только стоимость заложенного актива. Фактически, ваше финансовое положение так же важно, как и стоимость собственности.Люди других национальностей не привыкли к таким подробным требованиям доказывания. как правило, вас попросят предоставить хотя бы копии этих документов:

  • Последние 3 квитанции о заработной плате
  • Последние 2 справки о подоходном налоге
  • Последняя сертификация P60
  • Рекомендация / Заверенная копия из отдела кадров
  • Последние 6-12 месячные балансы (особенно если вы работаете не по найму)
  • Годовая отчетность за последние три года (особенно если вы работаете не по найму)
  • Проверка собственного капитала

2) Что касается проверки собственного капитала, вам необходимо иметь в виду одну важную вещь: банки и другие финансовые учреждения обычно не предоставляют полную стоимость недвижимости и дополнительные расходы.В Нидерландах и США банки обычно предоставляют до 110% от стоимости недвижимости. Вместо этого в Германии резиденты могут получить сумму, соответствующую 80% общих затрат (включая расходы на нотариуса и комиссию брокера), в то время как ипотечные кредиты в Германии для нерезидентов будут профинансированы до 60% от окончательных расходов.

3) Германия всегда была самой сильной экономикой в ​​Европейском Союзе и одной из самых сильных экономик во всем мире. По этой причине ставки по ипотеке в Германии самые низкие в Европейском Союзе.Также банки предлагают очень привлекательные условия кредитования. Средняя кредитная ставка, по данным Deutsche Bundesbank, составляет 1,5%. Средняя ставка для нерезидентов составляет от 2,39% до 4,6%.

Наконец, имейте в виду, что в Германии доступно несколько типов ипотечных и вспомогательных программ. Среди прочего, типичными видами ипотеки являются структура ссуд с фиксированной процентной ставкой (с выплатой капитала и процентов) и структура ссуд только с процентами (на немецком языке Zinszahlungsdarlehen). Типичными вспомогательными программами являются KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), также называемые Bank Home Ownership Program и Riester Pension Program (Riester Rente).

немецких ипотечных кредитов и как это сделать!

Вы представляли, что у вас есть собственный дом или инвестиционная недвижимость в Германии, и вам не придется тратить с трудом заработанные деньги на аренду?

Вы — как и многие иностранцы — верите в кирпич и строительный раствор и считаете это одной из своих ключевых целей?

Однако считаете ли вы, что эта цель немного сложна для достижения, когда дело доходит до тонкостей немецкой ипотеки?

Но что такое ипотека? В простейшем случае это сумма денег, предоставленная кредитором (например,грамм. банк, строительный кооператив …) в счет стоимости недвижимости, земли или здания / ремонта. Кредитор обычно имеет право собственности на все, что было ссужено. Ипотека выплачивается в течение согласованного периода времени вместе с начисленными процентами и другими расходами. После погашения ссуды недвижимость принадлежит вам. Поэтому настоятельно рекомендуется разработать правильную структуру и график погашения.

Однако в последние годы мы видели случаи по всему миру, когда собственность была возвращена во владение по большей части из-за некомпетентных структур ипотеки и погашения.К счастью, мы мало видели эту проблему в Германии, в основном из-за консервативного характера немецких кредиторов.

Тем не менее, многие эмигранты, которые думают о получении ипотеки в Германии, находят такое мышление раздражающим. Приезжая из Великобритании или США, мы не привыкли к тому, что может показаться почти инквизиционным вопросом о нашем личном / финансовом положении. Но любой немецкий кредитор оценит не только стоимость имущества, которое будет заложено, но также — и это не менее важно — «стоимость» ипотечника.

Итак, давайте уточним, какие факторы влияют на оценку ипотечника:

Конечно, есть ситуация с вашим доходом. У вас есть регулярный стабильный доход, и достаточно ли этого дохода, чтобы покрыть все ваши исходящие расходы, включая будущие ставки по ипотеке?

Вы работаете или работаете не по найму? Если вы работаете, у вас еще есть испытательный срок или у вас, возможно, есть ограниченный трудовой договор?

Если вы работаете не по найму, большинство кредиторов захотят увидеть ваши записи в Германии (например,грамм. налоговая ведомость, балансировка в бухгалтерской книге …) за последние три года.

Возраст также является важным фактором, поскольку чем ближе вы к выходу на пенсию, тем выше оценка риска с точки зрения кредиторов.

Другой важный момент — это другие долги, которые могут быть запущены. Это может быть еще одна ипотека, а также аренда автомобиля или рассрочка на новый телевизор. Чем больше у вас долгов — даже небольших, — тем ниже может быть ваш рейтинг по ипотеке.

И последнее, но не менее важное: конечно, все ваши положительные финансовые активы будут приняты во внимание и добавят к более положительной оценке.Активы могут включать:

  • Банковские депозиты
  • Строительные сберегательные контракты (Bausparverträge)
  • Акции и фонды
  • Некоторые пенсии и страхование жизни
  • Доходы от инвестиций и других источников

Для немецких кредиторов вполне нормально ожидать, что вы заплатите около 20% от суммы покупки из собственного кармана. Тем не менее, при определенных обстоятельствах можно получить 100% -ную ссуду под стоимость ипотеки.

Хорошее место для начала — понимание основных типов ипотеки в Германии, таких как:

В FIRST Financial Direct Group мы гордимся своим опытом в области ипотечного брокерства.Мы можем помочь получить финансирование, если вы хотите купить или уже владеете недвижимостью. Мы также можем помочь пересмотреть или изменить существующую ипотеку. Наши самые популярные рынки — Германия, Великобритания, Франция, Испания, США, Канада, Гонконг, Сингапур, Дубай и Австралазия.

FIRST Financial Direct Group полностью независима, и мы специализируемся на предоставлении международных финансовых решений с исключительным персональным обслуживанием.

Благодаря нашему уникальному подходу к оформлению ипотечных кредитов мы стали ведущим международным ипотечным брокером для заемщиков-резидентов и нерезидентов и одним из немногих брокеров, специализирующихся на Германии.

Наши прочные отношения с более чем 300 немецкими и международными кредиторами обеспечивают не только высокий уровень успеха, но и эксклюзивные ставки и продукты.

Таким образом, мы можем помочь вам сделать покупку недвижимости вашей мечты максимально гладкой и быстрой.

Независимо от того, есть ли у вас в виду недвижимость или вы все еще на стадии планирования, мы будем рады обсудить, как можно адаптировать нашу ипотеку в соответствии с вашими конкретными потребностями.

Ссуды с фиксированной процентной ставкой — Выплата капитала и процентов

Это, пожалуй, один из самых распространенных видов ссуды на недвижимость в Германии. При этом типе ссуды рассрочка составляет одинаковую сумму в течение всего периода погашения. Начнем с того, что процентная часть взноса высока, а выплачиваемая часть взноса низка. По мере погашения ссуды процентная часть уменьшается, а часть погашения ссуды увеличивается. Клиент может выбрать процентную ставку аннуитета (как правило, не менее 1% — обычно именуемой «Tilgung»), а также срок действия ссуды.наверх

Ссуды только под проценты (Zinszahlungsdarlehen)

При этом типе ссуды только процентная часть ссуды выплачивается в течение фиксированного срока. Из-за этого выплаты могут казаться довольно низкими. Но, конечно, вся сумма непогашенного капитала по ссуде все еще подлежит погашению в конце срока. Тем не менее, этот вид кредита может быть очень интересен покупателям инвестиций, если они являются немецкими налогоплательщиками, поскольку процентные платежи могут подлежать вычету из налогооблагаемой базы. Если этот тип ссуды используется для долгосрочного финансирования ипотеки, настоятельно рекомендуется убедиться, что другие сбережения или активы могут покрыть непогашенную ссуду в конце срока.наверх

Ссуда ​​строительного общества (Bausparvertrag)

Часто вы обнаруживаете, что аннуитетный кредит связан со сберегательной программой строительного общества (Bausparvertrag). Выплаты, которые должны быть сделаны, частично (или полностью) вносятся в сберегательную программу, которая будет использована на более позднем этапе для выплаты ипотеки. Этот вид кредита по-прежнему популярен в Германии и активно поддерживается банками и строительными обществами. Однако мы хотели бы сделать предостережение в отношении этого типа ссуд, поскольку они, как правило, связаны с большим количеством связанных комиссий.наверх

Ссуды с переменной процентной ставкой (гибкая система Дарлехена)

В этом случае процентная ставка отслеживает соответствующую базовую ставку, в Германии Euribor (межбанковская ставка предложения в евро), и соответственно корректируется каждые три месяца. Как только ставка Euribor увеличивается, выплачиваемые проценты увеличиваются, и наоборот. Когда кто-то решает выбрать ипотеку на основе регулируемой процентной ставки (также известной как ипотека с плавающей или переменной ставкой), его заранее информируют о том, что он заплатит ставку Euribor плюс корректировку, например Euribor + 1%. .Этот вид кредита в Германии имеет несколько вариантов. Как правило, частичное или полное погашение кредита может производиться каждые три месяца. Также во многих случаях ссуду можно превратить в ссуду с фиксированной процентной ставкой и погашением, если это необходимо. Заем с переменной ставкой может быть полезным вариантом для предоставления ипотечного кредита, конечно, при условии, что Euribor имеет низкую ставку. Необходимо постоянно следить за развитием Euribor-rate.

Если вы живете в Германии и являетесь немецким налогоплательщиком, существует несколько поддерживаемых государством программ, которые могут оказаться полезными, если вы захотите купить недвижимость или построить свою собственную.наверх

Пенсионная программа Riester (Riester Rente)

«Riester-Program» — это государственная помощь частным и корпоративным пенсионным схемам. Немецкий «Altersvermögensgesetz» (Закон о пенсионных накоплениях) определяет все детали и условия. Эта государственная программа стимулирует человека активно заботиться о своей пенсии. Государство оказывает поддержку, выплачивая определенные суммы и / или гарантируя налоговые льготы. «Wohn-Riester» может быть частью этого и представляет собой договор займа на покупку или строительство частной недвижимости и акций кооператива.наверх

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Программа жилищного строительства банка

Это программа для всех, кто хочет купить или построить дом, чтобы жить в Германии, предлагая специальные условия кредита.

Какие рекламные фонды доступны?

Часть общей ипотеки может быть профинансирована за счет кредита KfW. Собственные взносы заемщика включены в расчет общей стоимости. Средства этой программы могут быть объединены с программами KFW.

На что нужны средства?

Затраты на приобретение и строительство земли или стоимость покупки, включая дополнительные расходы, такие как гонорары нотариуса и агента по недвижимости, налог на передачу земли и покупку акций кооператива для получения членства в жилищном кооперативе

Как это работает?

Ссуды KfW могут быть организованы как часть ипотечного пакета, и большинство кредитных организаций могут включить ссуду KfW вместе со своим собственным пакетом. Во многих случаях KfW может обеспечить более низкую процентную ставку и может иметь общую выгоду в виде снижения затрат на ипотеку.наверх


Получение кредита в Германии и поиск хороших ставок

Может быть много причин, по которым вам может понадобиться кредит в Германии. По мере развития вашей жизни как иностранца, развиваются и ваши жизненные проекты! В результате вам может понадобиться ипотечный кредит на покупку дома, кредит на покупку автомобиля или немного денег, чтобы воплотить в жизнь вашу бизнес-идею. Как бы то ни было, к этой устрашающей теме сложно подойти, особенно когда к ней примешиваются немецкие банковские слова!

У меня была возможность заняться этим сам, когда мы с женой собирались вместе купить квартиру.Я подумал, что поделюсь своим опытом и попытаюсь дать вам общее представление о кредитах в Германии. Осторожно: это длинный кусок! 🙂

Назад к основам

Кредит в Германии работает так же, как и во всем мире: вы занимаете деньги у кредитора и соглашаетесь, по какой ставке вы будете ежемесячно возвращать кредит. Кредитор получает прибыль от этой сделки, добавляя комиссию к сумме, которая будет включена в каждую выплачиваемую вами выплату.

Кредит в Германии работает так же, как и во всем мире:

Вообще говоря, ставка также отражает то, как кредитор доверяет вам, и риски, которые он берет на себя, одалживая ваши деньги.Чем меньше риски, тем ниже ставка. Кредитор определяет риски в зависимости от определенных факторов, таких как: текущий доход, семейное положение, возраст, состояние здоровья, сбережения, облигации, акции, владение недвижимостью и другие источники дохода.

Чтобы получить кредит в Германии, необходимо выполнить несколько требований. Вам необходимо

  • быть зарегистрированным в Германии
  • иметь возможность доказать устойчивое и достаточное подтверждение дохода (3-6 месяцев зарплаты для сотрудников, до двух лет балансов для фрилансеров)
  • Оценка SCHUFA

Если вы хотите получить ипотеку в Германии, вам также необходимо принести

  • , как правило, не менее 20% от общей суммы на столе (30% даже лучше), хотя некоторые банки показали больше гибкость в последнее время.По-прежнему рекомендуется получать приличные цены.
  • отчет об оценке собственности от сюрвейера
  • ваша последняя налоговая декларация
  • недавняя выписка из земельной книги собственности

В зависимости от страны вашего происхождения вы можете подумать, что это расследование является либо достаточно агрессивным для вашей конфиденциальности, либо просто нормальным бизнес. Здесь важно сказать, что немцы не очень хороши в кредитах и ​​не владеют кем-то деньгами. Например, они известны тем, что обычно не владеют своим домом, не пользуются кредитными картами, а их сумме долга на душу населения завидуют многие страны по всему миру.Таким образом, кредиторы проявляют особую осторожность при предоставлении ссуды в Германии.

Сейф так легко не откроется!

Различные варианты на рынке

Когда я изучал это сам, я не был так хорошо осведомлен обо всех вариантах получения кредита в Германии. Вот варианты, которые я рассмотрел во время своего исследования.

Стандартный кредит в собственном банке

Нет секрета; Первый вариант, который приходит на ум, — это постучать в дверь вашего банка. Это, безусловно, хороший вариант, если вы планируете взять в долг на длительный период большие суммы, например, для покупки дома.В этом конкретном случае вы даже можете подписаться на Bausparvertrag (подробнее об этом в конце этого поста). Если вы были с ними какое-то время и некоторые из ваших активов тоже были с ними, это отличный фактор доверия, который может помочь получить благоприятные условия. Я бы не рекомендовал его для небольших займов, поскольку комиссии обычно не конкурентоспособны с другими вариантами, перечисленными здесь. Другими словами: если вы хотите профинансировать автомобиль, медовый месяц, ремонтные работы или другой потребительский кредит, ищите где-нибудь еще.

  • Рекомендуется для крупных долгосрочных кредитов, таких как ипотека.
  • Возможность личной встречи с консультантом
  • Возможность использования имеющихся активов в качестве рычага для получения более выгодной сделки
  • Более чувствительны к более низким показателям SCHUFA

Есть также красивый пост, сделанный в сотрудничестве с Hypofriend о том, что немецкие банки обычно не говорят вам при подаче заявления на ипотеку. Это хорошее чтение.

Сайты сравнения кредитов

Люди часто не пользуются этим преимуществом, но кредит в Германии — это такой же продукт, как и любой другой: вы можете делать покупки вокруг! Не нужно придерживаться своего банка.Настоятельно рекомендуется заглянуть на сайты сравнения, которые могут дать вам быстрое представление о том, что возможно в вашей текущей ситуации. Есть множество платформ. Я бы рекомендовал проверить все из них, чтобы использовать конкуренцию в своих интересах. Единственный недостаток — количество там часто ограничено.

  • Более широкий спектр вариантов для ваших конкретных потребностей
  • Более конкурентоспособные ставки и гибкость в рассрочку
  • Оценка SCHUFA все еще имеет значение
  • Лучше адаптируется к фрилансерам

Некоторые платформы: TarifCheck, SMAVA, Duratio

Цифровые брокеры (для ипотечных кредитов) )

Если вы планируете купить дом или квартиру (кстати, здесь руководство), отличной альтернативой может быть использование инновационных платформ, таких как Hypofriend, которая позволяет вам иметь цифрового советника, работающего на 100% для вас, способного направлять Вы получите лучшую ипотеку для вашего дела.Используя сочетание умных алгоритмов и индивидуальных особенностей, сравните лучшие предложения, проверьте, сколько вы можете себе позволить, или сравните цены на рынке. Это довольно изящное решение вместо того, чтобы стучать во все двери. Можно добиться огромной экономии времени, денег и разочарований. И все это без всяких условий.

Краудфандинговые кредиты

Это относительно новый вариант на рынке, но, безусловно, его стоит рассмотреть. Некоторые платформы предлагают возможность удовлетворить спрос на ссуды в Германии за счет краудсорсинга необходимых вам денег.Вместо того, чтобы один большой банк ссужал вам деньги, многие частные лица собираются вместе и вкладывают свои деньги. Когда вы выплачиваете свои взносы, они подпитывают свои вложения благодаря процентной ставке. Иногда это называют одноранговым кредитом. У этого есть 3 преимущества и 1 недостаток:

  • Быстрый ответ на ваш запрос о кредите и меньше бюрократии
  • Более низкая процентная ставка по большей части
  • Терпит более низкий балл SCHUFA
  • Лучше приспособлен для фрилансеров
  • Ограниченные суммы (например.g до 25 тыс. евро)

Некоторые платформы: CrossLend, Auxmoney, Lendico

Очень краткосрочные кредиты

Иногда вам просто нужен краткосрочный кредит в Германии, чтобы свести концы с концами после исключительных расходов, таких как оплата депозит например. Хотя обычно рекомендуется обращаться к друзьям и родственникам в таких случаях, вы также можете использовать такие услуги, которые могут помочь, если вам нужно немного денег, и быстро! Хотя ставки немного выше, чем по долгосрочным кредитам, выплата происходит только в течение месяца, что ограничивает риск переборщить.

  • Очень быстрый доступ к деньгам (иногда в течение 24 часов)
  • Допускает более низкий балл SCHUFA
  • Более высокая процентная ставка
  • НО ограничено по времени и макс. сумма для ограничения ваших рисков

Некоторые платформы: VexCash, Younited.

Если вам нужна относительно небольшая ссуда, например, на приобретение нового инструмента для продолжения музыкальной карьеры, сайт сравнения может быть лучшим вариантом вместо вашего банка.

Получение ссуды в Германии как иностранец

Давайте не морочим голову, ведь иностранцу получить ссуду в Германии труднее, чем гражданину Германии.Для этого есть несколько причин:

  • Банки заключают сделки на долгосрочную перспективу, то есть они предпочитают, чтобы их клиенты оставались в Германии на долгие годы. Германия — известная стабильная среда с хорошими перспективами. Это увеличивает шансы на то, что у вас достаточно дохода для выплаты кредита.
  • Для граждан стран, не входящих в ЕС, если у них нет визы на постоянное жительство, ваш профиль считается менее надежным, поскольку ваше присутствие в стране связано с вашей визовой ситуацией
  • Для некоторых из нас может быть сложнее получить ссуду в Германии как иностранец, потому что приезд в Германию привел к нестабильной ситуации, которая с самого начала повлияла на нашу оценку SCHUFA.Чтобы встать на ноги, нужно время, а мы, возможно, тем временем остались неоплаченными по счетам.

Не будем себя обманывать, иностранцу получить ссуду в Германии труднее, чем гражданину Германии.

Вкратце : Иностранец рассматривается как фактор нестабильности для банков, которые ищут надежные профили. Граждане ЕС, похоже, в значительной степени не обеспокоены этим предубеждением, поскольку существует общая банковская система ЕС, которая успокаивает банки.

Для иностранцев это не невозможно, просто сложнее

Для других единственный дополнительный документ, который нужно иметь при себе, — это вид на жительство, срок действия которого превышает весь срок кредита.Однако, если вы не являетесь резидентом, вы можете взять взаймы только до 60% от общей стоимости кредита в Германии, вместо этого до 80% для резидентов.

Факторы, влияющие на выбор ипотечного кредита в Германии при покупке дома

Во время предварительного одобрения и предварительной оценки

Я хотел бы пролить свет на некоторые факторы, которые принимаются во внимание, когда банк решает предварительно одобрить вашу ипотеку запрос. Предварительное одобрение ипотеки означает, что ваше дело достаточно хорошее, и вы можете перейти к следующему этапу процесса, на котором производятся подсчеты и оценка имущества.Переход к следующему этапу зависит от удачного сочетания следующих факторов;

  • Возраст
  • Статус занятости (наемный или самозанятый)
  • Как долго вы занимаетесь бизнесом в качестве фрилансера? Или как долго вы работаете у вашего нынешнего работодателя?
  • Статус проживания (гражданин ЕС? Синяя карта? ПМЖ? Как долго вы являетесь зарегистрированным резидентом в Германии?)
  • Есть ли один или несколько заявителей?
  • Дополнительная оценка SCHUFA в категории финансы / банк.Недостаточно иметь общий хороший балл, этот промежуточный балл тоже должен быть очень чистым.
  • Отношение кредита к доходу : Сколько месяцев вашего чистого дохода необходимо для выплаты общей суммы кредита? Это значение является одним из ориентиров для банков. Чем ниже ваш чистый доход, тем больше месяцев потребуется на погашение ипотеки (и, возможно, тем выше риск для банка)
  • Отношение суммы кредита к стоимости : Какая часть стоимости недвижимости / цены выплачивается за счет кредита ? Сколько вы платите из собственного капитала? Банкам обычно нравится, когда часть стоимости недвижимости оплачивается вами (скажем, 20%), а остальная часть оплачивается через ссуду (80%).Банки устанавливают там разные пороги в зависимости от текущих процентных ставок.
  • Знание немецкого языка : Почти все банки не заботятся об этом, если вы подписали, что вы поняли условия контракта. Часто это достигается с помощью дипломированного переводчика.
  • Существует больше факторов.
Во время фактической подачи заявки на ипотеку

После этой первоначальной предварительной оценки добавляются другие факторы, связанные с недвижимостью, такие как:

  • Точный адрес
  • Год постройки
  • Оценка имущества
  • Размер собственности
  • Размер участка
  • Тип собственности
  • Altbau / Neubau

Окончательное решение может быть принято банком только после обработки всех документов, связанных с имуществом, и документов личного характера.

Различные виды кредитов в Германии

  • Bausparvertrag: Особый вид регулируемого государством контракта, который позволяет начать экономить при согласии на ипотечный сценарий. Это позволяет договориться о процентной ставке сейчас, которая может быть выгодна, если она повысится в будущем.
  • Baufinanzierung или Immobilienfinanzierung : Широкий термин, определяющий ссуду в Германии, направленную на финансирование покупки квартиры, дома или другого объекта или даже его строительства.Bausparvertrag является частью этой категории. Все, что вы покупаете, становится предметом безопасности, который хранится у банка до тех пор, пока вы не выплатите все свои долги.
  • Autokredit : Судя по названиям, это интересно людям, которым нужен автомобиль.
  • Privat Kredit : термин определяет все более мелкие немецкие ссуды, которые вы использовали бы для поездки в отпуск, финансирования нового домашнего кинотеатра или покупки мебели.
  • Umschuldung Kredit : Это может быть полезно, если вы боретесь со своими текущими долгами.Это позволяет вам объединить все ваши текущие ссуды и рефинансировать их через одну с более управляемыми платежами, обычно в течение более длительного периода времени.

Использование вашей кредитоспособности для повышения ваших шансов

Независимо от типа ссуды, некоторые ссуды в Германии принимают во внимание вашу кредитоспособность, а некоторые нет. Когда они это сделают, это выгодно для людей с хорошими оценками SCHUFA, что приведет к более низкой процентной ставке. Это называется bonitätsabhängig (зависит от кредитоспособности) или bonitäts un abhängig (независимо от кредитоспособности).Это полезный термин, чтобы узнать, плохая ли у вас оценка по SCHUFA; предпочитаю ссуды, которые не принимают это во внимание.

Основной словарный запас, который вам необходимо понять, предложения

Даже если вы знакомы с принципами работы ссуд в Германии, языковой барьер может не помочь понять предложения, которые вы будете рассматривать. Напоминаем, что я перечислил здесь несколько ключевых слов, которые могут вам понадобиться во время этого процесса.

  • Zins (ru) : Процентная ставка (-ы)
  • Tilgung : Рассрочка
  • Sondertilgung : это когда вы решаете выплатить значительную часть своей ссуды вне обычного графика.Некоторые банки могут взимать с вас дополнительную плату, если вы это сделаете. Следи за этим.
  • Darlehen / Darlehensbetrag : Ссуда ​​/ Сумма ссуды (также называется Kredit)
  • Kredit Anfrage : Запрос на ссуду
  • Konditionen Anfrage : Запрос на ознакомление с условиями ссуды
  • Laufzeit : Срок кредита
  • Bonität : Ваша кредитоспособность

Предупреждение

Возьмите или оставьте:

Получение кредита в Германии — это не прогулка по парку, и это серьезно сказывается на ваших финансах. среднесрочная и долгосрочная перспектива.Пожалуйста, проявляйте осторожность и избегайте лишних импульсивных покупок. Убедитесь, что вы идете на значимые ссуды. Это должно позволить вам поднять уровень жизни и не утопить вас в наказаниях.

Сделайте домашнее задание и составьте соответствующий бюджет, а затем сделайте шаг. Ваш общий доступный доход (после расходов, после уплаты налогов, после сбережений) должен позволять это в некоторой степени комфортно.

Хотите верьте, хотите нет, но сам факт запроса ссуды ( Kredit Anfrage ) в банке отрицательно влияет на вашу оценку SCHUFA, даже если вы ее не принимаете, поскольку это зарегистрировано в вашей записи.Чтобы избежать этого, не забудьте вместо этого запросить условия ( Konditionen Anfrage ). Сайты сравнения ссуд в этом отношении безопасны; они могут упомянуть, что они «нейтральны в отношении SCHUFA».

Попросите запрос о «нейтральном состоянии SCHUFA»

Чтобы закончить мою личную историю, мы подписали Bausparvertrag, чтобы воспользоваться очень низкими процентными ставками в то время в Еврозоне. Мы по сей день рады этому решению; у нас есть план на тот момент, когда наступит подходящий момент, и мы хотим действовать.

Источник: giphy.com

Удачи в вашей ситуации и не стесняйтесь упоминать в комментариях, если что-то неясно.

5 лучших советов по получению ипотеки в Германии

Наши сообщения в блоге могут содержать партнерские ссылки. Эти партнерские ссылки вам ничего не стоят, но мы можем заработать несколько евро, если вы решите что-то купить у одного из наших рекомендованных партнеров по веб-сайту. Спасибо за вашу поддержку, которая помогает поддерживать эту платформу в рабочем состоянии!

Если вы планируете остаться в Дюссельдорфе надолго, возможно, вы подумываете о покупке недвижимости, в то время как процентная ставка на немецком рынке недвижимости остается исторически низкой.Многие люди выбирают этот вариант, поскольку он избавляет вас от необходимости платить арендную плату в будущем. Учитывая, что покупка дома, вероятно, является самой крупной покупкой, которую вы когда-либо совершали в своей жизни, получение ипотеки может быть довольно пугающим опытом для эмигрантов, особенно в стране, где вы не знакомы с этим процессом. Однако, если все делать правильно под руководством, это может стать отличным способом помочь со временем накопить богатство. Я тоже только что совершил рывок в покупке большого дома!

Вот почему я стал партнером LoanLink, ипотечного брокера, специализирующегося на помощи эмигрантам в Германии в получении жилищного кредита, чтобы поделиться с вами 5 наиболее важными советами, которые вам понадобятся при подаче заявки на жилищное финансирование.

Эта запись в блоге была оплачена LoanLink. Мы очень серьезно относимся к качеству нашего веб-сайта и обеспечиваем публикацию только лучшего контента, независимо от спонсируемого или не спонсируемого контента. Мы доверяем и любим все бренды, с которыми работаем, достаточно, чтобы рекомендовать их вам, нашим преданным читателям!

Узнайте, что вы действительно можете себе позволить

Несмотря на то, что поиск дома своей мечты очень увлекателен, важно увидеть, имеете ли вы право на финансирование, и знать, какой тип / размер дома вы действительно можете себе позволить, чтобы вам не пришлось искать только те свойства, которые вам не подходят. ценовой диапазон.

Вы можете быстро получить точное представление о том, сколько вы можете себе позволить и взять в долг, поигравшись с калькулятором доступности ипотеки для немецких покупателей жилья. Все, что вам нужно сделать, это ответить на несколько вопросов, включая первоначальный взнос, чистый доход, статус вашего проживания и местонахождение собственности, и вы сразу же получите ответ о том, какой диапазон недвижимости вы можете себе позволить. Калькулятор также предлагает советы, как увеличить кредитоспособность.

Определенно стоит потратить некоторое время на то, чтобы поиграть с этим калькулятором доступности ипотеки (он совершенно бесплатный), так как он поможет вам понять, сколько вы можете себе позволить и какой первоначальный взнос вам потребуется, чтобы вы могли установить целевую сумму.Таким образом, вы можете быть уверены, что сможете с комфортом купить дом своей мечты, не жертвуя своим финансовым будущим.

Получение предварительного одобрения ипотеки

Предварительное одобрение ипотеки поможет вам узнать, имеете ли вы право на жилищное финансирование. Более того, этот процесс показывает, какую часть ссуды вы можете рассчитывать получить от кредитора, исходя из вашего дохода, долга и активов. Предварительное одобрение помогает вам показать продавцам, что вы имеете право на получение ссуды, и является важным первым шагом.

Сегодняшние рынки недвижимости конкурентоспособны, особенно в Дюссельдорфе. Продавцы настоятельно предпочитают покупателей с предварительным согласованием. Некоторые продавцы даже отказываются вступать в переговоры, пока покупатель не докажет, что они имеют право на получение жилищного кредита. Чтобы убедиться, что у вас есть наилучшие шансы на получение жилья, лучше всего получить предварительное одобрение ипотеки, прежде чем начинать поиск жилья.

Процесс предварительного утверждения прост. Вам нужно будет заполнить заявку и предоставить кредитору некоторые документы.С LoanLink, после того как вы отправите несколько необходимых документов онлайн, в случае их одобрения вы получите сертификат предварительного одобрения кредита в течение 24 часов.

Узнайте, что влияет на вашу процентную ставку

Хотя банки должны сами определять процентную ставку по ипотеке, понимание факторов, влияющих на процентную ставку по ипотеке, может помочь вам лучше подготовиться к переговорам о процентной ставке с кредитором. Есть две группы факторов, на которые вы можете повлиять: финансирование и ваши личные обстоятельства.

Когда банки принимают решение о процентной ставке по ипотеке, решение обычно зависит от того, смогут ли заемщики выплатить ссуду и как быстро вы сможете ее выплатить. Таким образом, чтобы заверить вашего кредитора в том, что у вас есть возможность погасить ипотечный кредит и предложить вам выгодную процентную ставку, жизненно важно предложить солидный первоначальный взнос и залог. Чем больше вы вкладываете, тем ниже может быть процентная ставка по ипотеке, поскольку это помогает доказать вашу кредитоспособность, а также дает вам больше акций в собственности.

Еще одним важным фактором, влияющим на вашу процентную ставку, является ваш кредитный рейтинг (Schufa). Как упоминалось ранее, процентная ставка, взимаемая кредитором по вашей ипотеке, определяется тем, насколько вероятно, что вы сможете полностью погасить ипотеку. Естественно, люди с более высоким кредитным рейтингом часто имеют право на более низкие процентные ставки, поскольку в прошлом они зарекомендовали себя как надежные заемщики. Если вы новичок в Германии и еще не набрали по шкале Schufa; не волнуйтесь, поскольку отсутствие записей означает, что у вас нет плохой кредитной истории.

Воспользоваться программами государственного финансирования

В Германии многие строители и покупатели жилья могут воспользоваться различными программами с низкими процентными ставками, запущенными немецким государственным банком развития — Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). У них есть разные программы, которые помогают людям закладывать, строить или ремонтировать дом. Заемщики часто могут сочетать одну программу финансирования с другими.

Например, большинство домовладельцев, скорее всего, будут иметь право на участие в Программе жилищной собственности KfW 124.Эта программа способствует покупке или строительству частных домов или квартир. Вы можете взять взаймы до 50 000 евро со скидкой, которая обычно ниже, чем у большинства ипотечных кредиторов. Вы можете использовать этот фонд для покрытия расходов на приобретение земли, строительства и дополнительных расходов или покупки акций кооператива для получения членства в жилищном кооперативе.

KfW также продвигает проекты ремонта домов, которые повышают энергоэффективность. Вы можете взять взаймы по сниженной процентной ставке и получить субсидию в размере до 27 500 евро для погашения ссуды.А если ваш дом отремонтирован как «Эффективный дом KfW», вы можете подать заявку на грант до 100 000 евро. KfW позволяет заемщикам погасить кредит полностью или в рассрочку от 1000 евро.

Выбор независимого ипотечного брокера

Поиск подходящей ипотеки может быть утомительным и трудным. Вот почему часто люди идут прямо в банк в поисках ипотеки, а не делают покупки. Но, учитывая, что на немецком рынке недвижимости более 400 ипотечных кредиторов, и у каждого банка разные критерии при оценке процентной ставки по ипотеке, вы, возможно, не сможете найти наиболее выгодную ставку, просто обращаясь в банк напрямую.А поскольку процентные ставки и комиссии по ипотеке могут сильно различаться от кредитора к кредитору, даже небольшие различия в процентной ставке или административных сборах могут повлечь за собой большие дополнительные платежи в течение срока кредита.

Таким образом, вам следует подумать об использовании веб-сайта онлайн-сравнения, чтобы сравнить конкурентоспособные цены на основе того, сколько вам нужно и как долго вы собираетесь их вернуть. Вам также следует подумать о найме независимого ипотечного брокера, который поможет вам найти правильные сделки, сравнив для вас разные ипотечные предложения.Это сэкономит вам значительное количество времени на и без того напряженный процесс. По сравнению с традиционным ипотечным брокером, где вам нужно записаться на прием заранее, работа с цифровым ипотечным брокером намного менее сложна и утомительна. Вы также можете заполнить онлайн-заявку на ипотеку в любом месте и в любое время.

Еще одно важное преимущество использования цифрового ипотечного брокера заключается в том, что он исключает любые возможные человеческие ошибки. Люди могут упустить из виду важные детали, которые мешают вам заключить ипотечную сделку, которая наилучшим образом соответствует уникальному профилю и целям каждого клиента.Но в случае цифровых ипотечных брокеров, поскольку они полагаются на продвинутый беспристрастный алгоритм поиска ипотечных кредитов, их советы всегда подкреплены данными и очень прозрачны. Следовательно, они несут полную ответственность за то, чтобы помочь вам выбрать правильную ипотеку.

Наконец…

Работа с ипотечным брокером может гарантировать, что вы получите индивидуальное решение по ипотеке, соответствующее вашей личной ситуации. Хотя вы можете подумать, что наем ипотечного брокера увеличит расходы, некоторые на самом деле не взимают комиссию.Например, LoanLink не взимает с вас ни цента, так как кредитор платит им только после того, как вы закрыли ипотеку.

Остались вопросы? Вы можете назначить звонок экспертам по ипотеке в LoanLink по электронной почте [адрес электронной почты защищен] или по телефону +49 (0) 30 5683 7535.

Недвижимость в Германии | expatrio.com

Сравнение аренды недвижимости в Германии и покупки

Как иностранцу, который только что приехал в Германию, вам может быть проще купить недвижимость, чем сдавать ее в аренду.Это потому, что как арендатор вы должны предоставить множество доказательств своей надежности, основанных на прошлом опыте аренды жилья, который, очевидно, недоступен, если вы делаете это впервые.

Помимо подтверждения дохода, вы должны предъявить подтверждение от вашего бывшего арендодателя о том, что ваша арендная плата в прошлом выплачивалась правильно, и выписку из немецкого кредитного реестра (SCHUFA). Ваш кредитный рейтинг, скорее всего, будет не очень хорошим из-за отсутствия прошлых данных. К сожалению, агенты по недвижимости или услуги по управлению недвижимостью не очень понимают ситуацию вашего новичка.Кроме того, есть еще несколько человек, которые соответствуют всем этим критериям.

К счастью, конкуренция среди покупателей недвижимости гораздо менее острая. Если вы убедительно заверяете продавца, что можете заплатить требуемую покупную цену, ничто не помешает быстрой покупке. Ипотечный брокер, специализирующийся на международных клиентах, может найти для вас наилучшее доступное финансирование в преддверии запланированной покупки недвижимости и организовать его в соответствии с вашими критериями.

Разрешено ли иностранцам покупать недвижимость в Германии?

В Германии, как и почти во всех странах ЕС, нет ограничений для иностранцев на покупку недвижимости.Неважно, квартира это или семейный дом.

Как найти недвижимость в Германии?

Три самых известных рынка недвижимости в Интернете — immobilienscout24, immowelt и immonet.de. На этих порталах агенты по недвижимости публикуют свои последние продажи или аренду. Однако все остальные потенциальные покупатели также ищут здесь дома или квартиры. Возможно, будет хорошей идеей начать поиск с прогулки или езды на велосипеде по районам, в которых вы предпочитаете жить.Об актуальных предложениях по соседству вы можете узнать в витринах агентов по недвижимости или даже в расположенных там банках. Обычно брокерское вознаграждение составляет от 3,57% до 7,14%, если недвижимость успешно оформлена.

Также вы можете купить новостройки напрямую у застройщика. В этом случае вы, как правило, не будете платить комиссию за посредничество, но вам придется подождать от 12 до 24 месяцев, пока строительные работы не будут завершены и вы сможете переехать в свою квартиру.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.