Инвестиции в российскую и зарубежную недвижимость в 2019 году. Тенденции :: Мнения :: РБК Недвижимость
Говоря об инвестировании в российскую недвижимость, я бы выделил несколько тенденций на рынке, которые отмечаются с начала 2019-го и, вероятно, сохранятся в ближайшие годы.
Прежде всего, ситуация на рынке недвижимости как товара длительного потребления очень сильно зависит от платежеспособного спроса. Учитывая, что доходы населения падают на протяжении последних четырех-пяти лет, можно предположить, что это будет отражаться и на стоимости недвижимости. Конечно, нельзя ожидать, что цены на квартиры упадут через месяц, но постепенно они могут начать снижаться, если уровень доходов вдруг не начнет расти.
Почему мы пока не видим серьезного падения цен на рынке недвижимости? Это объясняется, в частности, тем, что данный товар в принципе не очень эластичен спросу. А во-вторых, спрос на покупку квартир в последние годы сохранялся благодаря устойчивому снижению ставки по ипотечным кредитам. Видя такую возможность, люди проявляли интерес к покупке недвижимости, особенно когда ставка преодолела психологически комфортный уровень и опустилась ниже 10% годовых.
Однако уже сейчас наблюдается обратная тенденция. С осени предыдущего года банки начали поднимать ставки по ипотеке. По статистике, которую ведет Центральный банк России, средневзвешенная ставка выданных ипотечных кредитов по состоянию на 1 марта 2019 года составила уже более 10%. То есть впервые с октября 2017 года ставка вновь обозначается двузначными значениями.
Более того, видя растущую закредитованность населения, Центробанк планомерно в течение нескольких месяцев начинает утяжелять условия выдачи кредитов для коммерческих банков. То есть он повышает риск такого финансирования, и эти риски банки начинают закладывать в стоимость денег, которые выдают заемщикам. Вследствие чего можно предположить, что количество предъявляемого спроса, который генерируется населением, в том числе с помощью ипотечных кредитов, будет падать.
Если говорить о специфике инвестиций в недвижимость в России, можно отметить, что такие варианты, как покупка квартиры для сдачи в аренду и размещение средств на депозите, никогда не сравнивались напрямую.
Если вы инвестируете в жилую недвижимость и сдаете квартиру в аренду, то ваш доход (с учетом уплаты налогов, периодического ремонта и обновления техники) всегда колебался в районе 2–3% годовых в рублях. Но эти небольшие проценты никого не пугали, потому что инвесторы всегда в большей степени рассчитывали на рост стоимости недвижимости как таковой. А цена квадратного метра всегда повышалась опережающими темпами, и арендные платежи для инвестора были тем фактором, который просто сопутствовал этой сделке.
Но когда рост цены на недвижимость приоставновится, перед людьми встанет вопрос об альтернативных инструментах инвестирования. И тогда уже можно будет напрямую сравнивать потенциальную доходность от сдачи квартиры в аренду с потенциальной ставкой по депозиту. И если вклад уже сейчас можно открыть со ставкой выше 7% годовых, то доходность от сдачи квартиры будет составлять в рублях примерно 3% в год.
Однако восприятие недвижимости как беспроигрышного варианта инвестирования глубоко укоренилось в сознании россиян. Возможно, ситуация поменяется, но вряд ли это произойдет очень быстро, поскольку в России наблюдается дефицит инвестиционных инструментов. Поэтому я допускаю, что люди будут по-прежнему вкладывать в недвижимость, даже несмотря на потенциальную упущенную выгоду по сравнению со ставками по депозитам. Просто потому, что люди не знакомы с другими инвестиционными инструментами, а иметь квартиру в собственности — это психологически достаточно комфортно.
В целом, если мы говорим про человека, который планирует свое потребление только в рублях, то российская недвижимость — тот вариант, при котором можно исключить валютные риски. Но, учитывая, что цены на многие продукты привязаны к валютной составляющей, мы так или иначе все равно страдаем от девальвации рубля. Если же корзина потребления привязана к валюте, уже имеет смысл думать об инвестициях в зарубежную недвижимость, в частности — в европейскую. Это защищает от валютных рисков российской зоны, и вы получаете инвестиции, номинированные в евро.
В Европе ставки доходности от объектов, которые сдаются в аренду, могут составлять от 1,5% до 6% годовых в евро. Доход в 5–6% годовых в евро можно получать от сдачи коммерческой недвижимости, причем с учетом кредитного плеча. А 1,5% в среднем составляет доход от сдачи жилой недвижимости, которая традиционно считается более надежной. В этом случае меньше рисков, но и доходность достаточно низкая.
При этом россиянин может получить ипотечный кредит в Европе в среднем под 1,5–2% годовых в евро на срок 20 лет и более. Для местных эта ставка еще ниже.
Повышение учетной ставки Европейского центрального банка привело бы к подорожанию стоимости ипотеки для заемщиков, что в свою очередь отразилось бы на уменьшении спроса. Но обычно центральные банки стремятся повышать ставку в ситуации, когда экономика очень сильная и нужно остудить ажиотажный спрос. Сейчас же европейская экономика находится в таком состоянии, что ЕЦБ вынужден отложить начало цикла повышения процентных ставок в Европе примерно до 2021–2022 годов.
Из этого можно сделать вывод о том, что инвестиции в европейскую недвижимость на сегодняшний день являются достаточно комфортным инструментом.
realty.rbc.ru
Какая недвижимость будет выгодна для инвестирования в 2019 году
Эксперты в области недвижимости пришли к выводу, что в меняющихся условиях функционирования рынка инвесторам следует обратить внимание на сегменты, которые еще не были столь популярными пять-десять лет назад.
Так, выгодными могут стать вложения в торговую, коммерческую и рекреационную недвижимость, в то время как инвестиции в жилую недвижимость могут стать менее доходными. Тем не менее, по словам финансового директора компании Сити-XXIвек Дмитрия Соболева, по инвестиционной привлекательности жилая недвижимость по-прежнему останется одним из самых привлекательных сегментов, тем более, что система эскроу-счетов, на которую застройщики должны будут перейти с 1 июля 2019 года, гарантирует полную сохранность вложенных в строительство денег.
«Хорошие объекты в любом случае будут востребованы, и они пострадают от введения новой схемы меньше всего, увеличение себестоимости будет незначительным», — говорит Соболев. Под «хорошими» объектами он понимает наиболее удобный для потребителя сегмент рынка. Это проекты, обеспечивающие максимум комфорта для покупателей даже в сегменте массового жилья. Дополнительные затраты на создание удобных планировок и внутреннюю отделку помещений скажутся на маржинальности бизнеса, но в условиях жесткой конкуренции за потребителя застройщики вынуждены будут пойти на такие шаги, — считает эксперт. По его словам, маржинальными будут те проекты, в которых сбалансирован уровень продукта и уровень себестоимости, причем далеко не всегда это будут проекты эконом-сегмента.
По мнению председателя совета директоров компании НДВ Групп Александра Хрусталева, доходность рынка недвижимости во втором полугодии 2019 года неизбежно снизится, и уже вряд ли вернется к показателям пяти-десятилетней давности, когда спрос (особенно в столичном регионе) был настолько большим, что застройщики могли продать фактически любой объект по цене, которую назначали сами.
«Лучше всего будет чувствовать себя сектор строительства недорогого жилья. Но будут отдельные проекты элит-класса, которые покажут большую доходность, но гораздо меньший масштаб», — говорит Хрусталев.
По мнению руководителя управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал Анны Осипычевой, в 2019 году инвесторы вновь обратятся к сегменту коммерческой недвижимости. Многие компании решили вновь приобретать офисы в собственность, хотя еще несколько лет назад наблюдался противоположный тренд на отказ от непрофильных активов.
«У многих компаний есть достаточное количество денег, и они неизбежно начинают думать, куда их вкладывать. Будущее за очень сложными сделками, которые требуют детального финансового структурирования. Важно, чтобы финансовые консультанты смогли такие объекты «вытянуть» и предложить их рынку. Я вижу не меньше десятка таких объектов в Москве и примерно столько же в Петербурге», — говорит Осипычева.
По оценкам Александра Хрусталева, доходность вложений в коммерческую недвижимость сейчас составляет примерно 7,9 процента годовых, в то время как доходность в секторе жилой недвижимости составляет 15-25 процентов. При этом, по мнению Дмитрия Соболева, торговая недвижимость может приносить доход, сравнимый с жилой. У эксперта есть еще один рецепт эффективных вложений для инвесторов: «Если ставки будут снижаться, есть смысл вкладываться в доходные дома. Это доходность, очень растянутая во времени, то есть бизнес, который можно передать по наследству», — говорит он.
По мнению руководителя департамента развития новых территорий города Москвы Владимира Жидкина, прибыльными могут стать вложения в торговую недвижимость, логистические комплексы и объекты рекреации. Основным драйвером спроса на них, как и прежде, является уровень развития инфраструктуры вокруг, — считает он.
rg.ru
В какую зарубежную недвижимость вложить бюджет московской двушки в 2019 году
В уходящем году эксперты вновь заговорили о тренде: когда покупка недвижимости – это не улучшение жилищных условий, а сохранение капитала. Опасаясь обвала рубля, москвичи стали вкладывать деньги в недвижимость. По данным ИНКОМ-Недвижимость, почти каждая восьмая сделка на московской вторичке совершается для сохранения денег. Причем, еще три года назад таких сделок почти не было.
Серьезно возрос интерес россиян и к зарубежной недвижимости. За последние два года он взлетел в полтора раза, выяснили недавно эксперты Финансового университета при Правительстве РФ. Так, например, спрос на недвижимость в Турции за последние два года вырос практически в четыре раза, в Болгарии — в 2,5 раза, в Германии, Чехии, на Кипре и в Черногории – примерно в два раза. Кто-то хочет сохранить и приумножить свой капитал (особенно, учитывая валютные скачки), а для кого-то зарубежная недвижимость – жилье для отдыха и запасной аэродром.
Редакция «Вести. Недвижимость» решила узнать у экспертов по зарубежной недвижимости, какие страны можно рассмотреть для покупки инвестиционного жилья, имея бюджет московской двушки (141 тыс евро).
«Запасной аэродром» или инвестиция
По итогам уходящего года можно смело сказать, что с бюджетом 140-160 тысяч евро можно рассмотреть покупку недвижимости в любой стране из ТОП-10 популярных у россиян. Это – Испания, Болгария, Турция, Кипр, Чехия, Черногория, Италия, Германия, Греция и Франция, рассказывает руководитель портала HomesOverseas.ru Серей Рымов. Другой вопрос, какая цель у этих инвестиций: доход или инвестиции в свой отдых, здоровье и хорошее настроение или желание заработать, отмечает он.
Если речь идет о «запасном аэродроме» или месте периодического проживания, то можно рассмотреть почти любой курортный регион Испании, Турции, Черногории или даже Италии. Например, в Болгарии, за такую сумму можно выкупить сразу несколько квартир для себя и своих родственников или видовой пентхаус на первой линии моря с мебелью и всей необходимой техникой.
Однако, если покупка рассматривается как инвестиция, то однозначно порекомендовать какую-либо страну весьма затруднительно. «Рассчитывать на рост стоимости купленной недвижимости весьма рискованно, так как большинство зарубежных рынков недвижимости сейчас малопредсказуемы», — говорит Сергей Рымов.
По мнению Рымова, не стоит вкладываться в те страны, где стоимость недвижимости росла достаточно долго и сейчас в завершающей стадии цикла. Например, Кипр и ОАЭ. Больше шансов на рост стоимости в Испании, где рынок долгое время был в низшей точке и только начал снова оживать. Из менее популярных стран можно отметить Словению.
Если есть расчет на доход от сдачи в аренду, то стоит рассмотреть популярные туристические столицы Европы: Париж, Прагу, Берлин, Будапешт, Рим. В целом же покупку зарубежной недвижимости сейчас скорее можно назвать не инвестицией, а способом сбережения средств и то при правильном подходе и подборе такой недвижимости с должным вниманием, считает руководитель портала HomesOverseas.ru.
Надежнее – Германия, перспективнее – Греция
Аналитики Prian.ru настроены более оптимистично. По их мнению, с бюджетом московской двушки можно смело рассмотреть Германию, Испанию, Таиланд и Грецию.
Для тех, кто настроен максимально надежно вложиться в зарубежную недвижимость, возможно стоит остановить выбор на Германии, говорит аналитик Prian.ru Анастасия Фалей. Например, с таким бюджетом можно подобрать 1-2-комнатную квартиру в спальном районе Берлина или две-три таких же квартиры в центральных районах городов «второго эшелона» (так условно называют населенные пункты с населением 200 тыс человек, расположенные на расстоянии до 100 км от ведущих мегаполисов).
«В первом случае инвестор получит больший потенциал повышения цены (последние 5 лет рост цен в столице Германии превышает 10% в год). Во втором – большую отдачу от аренды. Если квартира в Берлине принесет – 3-4% от аренды (из-за более высоких цен на покупку), то, например, в Эссене можно найти примеры с доходностью 6-7%», — отмечает она.
Для тех, кто хочет совместить доход с собственным отдыхом, можно выбрать Испанию, Таиланд или Грецию. Испания недавно пережила серьезный кризис на рынке недвижимости, число сделок быстро растет, но цены пока не достигли пиковых показателей, и все говорит о том, что они будут повышаться.
Сдача туристам в летний сезон позволит окупить расходы на содержание и немного заработать (3-5% от цены объекта), а перспектива повышения цен позволит увеличить капитал при перепродаже.
На приличную квартиру в Барселоне этих денег не хватит, но на большинстве других курортов можно подобрать двушку в шаговой доступности от пляжа, а на Коста-Бланке (самый доступный по ценам регион на Средиземном море) – бунгало с небольшим садиком, отмечает аналитик.
В Таиланде цены плавно растут (на 3-5% в год). Местные курорты активно развиваются и предлагают интересные для инвестиций схемы. Например, местные застройщики заключают договоры с крупными отелями (уровня Sheraton и т.п.), последние берут здания в управление и обеспечивают там максимальную загрузку. Частные инвесторы, выкупая квартиру у застройщика, могут отдать ее в арендную программу отелю: получить гарантированный доход 6-7% и право самому отдыхать там бесплатно 2-4 недели в году. Подобные схемы есть и в других странах, но именно в Таиланде это сейчас самый яркий тренд, говорит Анастасия Фалей.
Греция интересна тем, что именно сейчас цены находятся на дне: затянувшийся кризис вот-вот завершится, но рост еще не начался. А это значит, можно подобрать объект с лучшим соотношением цены и качества. С этим бюджетом выбор будет большим – от приличной двушки в Афинах до коттеджа на Халкидиках. Но так как восстановление экономики идет медленно, это вариант подойдет для тех, кто в ближайшие 5-7 лет точно не намерен продавать объект.
Эксперт по зарубежной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова тоже считает, что стоит присмотреться к Греции. С бюджетом московской двушки стоит обратить внимание на Афины. Цены только оттолкнулись от дна. «Здесь можно купить недорогую недвижимость по цене примерно на 40 % дешевле пика и ожидать, что в ближайшие годы она подорожает. Благодаря потенциалу роста цен Греция и Афины — один из самых перспективных зарубежных рынков недвижимости сегодня», — отмечает Юлия Кожевникова.
Плюс ко всему в Афинах каждый год растет туристический поток, поэтому здесь выгодно сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Посуточное жилье приносит 5–7 % годовых против 3–4 % во многих других городах Европы. Помимо этого, инвесторы, вложившие в недвижимость Греции от 250 тыс евро, вместе с членами семьи получают европейский ВНЖ. Можно купить квартиру с одной или двумя спальнями в Афинах, с ремонтом или без, с мебелью или без — есть разные предложения. Апартаменты рядом со станцией метро в Афинах площадью 68 кв м за 135 тыс евро.
Однако, прогнозировать, за сколько лет окупится вложение – достаточно сложно, отмечает эксперт. Влияние будут оказывать несколько факторов: сколько дней в году сдается в аренду, по какой цене, сколько владелец тратит на содержание и ремонт, как растут цены и т. д.
При этом, покупая квартиру за рубежом (да, и в России) нужно понимать, что всегда есть риски и непредвиденные расходы. И получить ровно такой доход, который вы заранее рассчитали, всегда сложно.
realty.vesti.ru
Где покупать недвижимость в 2019 году: рейтинг лучших стран от Prian.ru
Именно эти страны выбирают тысячи покупателей недвижимости за рубежом. Что они там ищут, что находят и почему делают именно такой выбор? Смотрите ежегодный рейтинг портала Prian.ru, вдохновляйтесь и стройте планы на 2019 год. Главная таблица, как водится, в самом низу.
Об авторе: Анастасия ФалейШеф-редактор, ведущий аналитик
Prian.ru Задать вопрос
Каждый год миллионы людей ищут на Prian.ru новые возможности: дома и квартиры для отдыха за границей, идеи для инвестиций и перспективы для переезда в другую страну. Мы этот спрос отслеживаем и изучаем. Любопытно же: какие страны становятся популярнее, какая недвижимость – интереснее, какие темы – актуальнее.
Подвели итоги 2018 года и делимся выводами. Перед вами – ТОП-30 самых востребованных стран и распространённых запросов от потенциальных покупателей недвижимости за рубежом. Посмотрите, что ищут другие. Возможно, найдете решение и для себя.
1. Испания
Стала нам ближе благодаря экономическому кризису. О последнем сейчас мало что напоминает. Число сделок, темпы строительства, объемы кредитования, потоки зарубежных инвестиций – здесь всё растет. Цены тоже ползут вверх, но до пика еще далеко. И это одна из главных причин сильного спроса.
Чаще всего иностранцы ищут недвижимость в Барселоне
2. Болгария
Наша любимая страна на Черноморском побережье. Потому что – близкая, понятная, доступная, гостеприимная. И пусть курортный сезон здесь не так велик, зато где еще можно подобрать жильё у моря по таким «смешным» ценам. И отдых будет по карману, и содержание не влетит в копеечку.
Самый популярный запрос – недорогие дома в Болгарии
3. Турция
Звезда 2018 года. Как только политические споры между Россией и Турцией утихли, спрос на недвижимость начал расти. А когда появились новости о падении турецкой лиры, и вовсе стал ажиотажным. Видимо, многие решили воспользоваться колебаниями валют. Местные власти тоже не сидели сложа руки – снижали налоги и требования к тем, кто хочет переехать в Турцию, работать там и получить местное гражданство. Видимо, таких немало. Ведь…
Недвижимость в Стамбуле искали даже чаще, чем в Анталье
4. Германия
Богатая, стабильная, надежная страна с таким же рынком недвижимости. Редакции Prian.ru уже надоело повторять эти эпитеты из года в год, но – что поделать – ситуация не меняется. И все-таки кое-что удивительное здесь есть: несмотря на планомерный рост цен на протяжении последних 10 лет, в Германии всё ещё можно инвестировать с небольшими бюджетами. Чем многие и пользуются.
Чаще всего покупатели искали недорогую недвижимость Германии
5. Италия
Впервые с 2011 года цены на жилье перестали падать. Впрочем, и в годы кризиса многие выбирали именно эту страну. Италия – это не для заработка. Здесь отдыхают и наслаждаются жизнью. Чаще всего покупатели ищут курортное жилье на побережье и квартиры в великолепных исторических городах.
Недвижимость в Италии у моря – топ-запрос 2018 года
6. Чехия
Хорошая альтернатива Германии для тех, кто планирует приумножить капитал с помощью заграничных квадратных метров. Последние лет 5 жилье в стране дорожает на 5-20% ежегодно, быстрее всего – в столице. Судя по стараниям Центробанка, который ужесточает требования к ипотечным кредитам, рост замедлится. Но сильный спрос не позволит ему сойти на нет, по крайней мере, в ближайшие годы.
Прага – лидер спроса у русскоязычных покупателей недвижимости
7. США
Наша «американская мечта» распространяется исключительно на Флориду, Калифорнию и Нью-Йорк. Определенно самые желанные штаты для иностранцев, по крайней мере, говорящих по-русски. И судя по статистике, за свою мечту покупатели готовы платить. США – одна из немногих стран, где по объектам от €500 000 поступает больше запросов, чем по дешевой недвижимости.
Чаще всего россияне ищут недвижимости в Майами
8. Кипр
Здесь просто получить ВНЖ, а если готовы вложить в недвижимость несколько миллионов, то и гражданство Евросоюза. Претендентов на паспорт – по понятным причинам – много быть не может (около 10% запросов – на объекты дороже миллиона). Куда масштабнее интерес к недорогому жилью на острове, которое благодаря недавнему кризису ещё можно найти.
Самый популярный запрос – недорогие квартиры на Кипре
9. Греция
Прекрасная страна для пляжного отдыха. Изобилие вариантов: квартиры в Лутраки, виллы на Халкидиках, коттеджи на Крите… Солнце, море, вкусная здоровая кухня, лететь недалеко, местные тебе рады… Этим и привлекает. Плюс, не будем забывать, что местные цены сейчас на «дне» – а это сигнал для тех, кто ищет выгодные сделки.
Недвижимость в Греции у моря – главный «магнит» для иностранцев
10. Финляндия
Дача за границей – главный товар на рынке недвижимости Финляндии для россиян. И товар востребованный. Красоты финской природы можно не описывать, уровень инфраструктуры, да и жизни в целом – тоже всем известны. Но что удивительно: даже в такой благополучной стране дачу можно купить дешевле, чем в России. Судя по статистике, такое предложение многих интересует.
Чаще всего покупатели ищут недорогие дома в Финляндии
Мы отслеживаем статистику спроса на зарубежную недвижимость уже больше 10 лет. Любопытно, что все эти годы первая десятка популярных стран практически не меняется. Рокировки, конечно, случаются (в этом году, к примеру, Турция «выстрелила», а Греция «просела»), но список по большому счету остался тем же.
А вот во втором-третьем десятке много нового. Во-первых, явный тренд: рост интереса к иммиграционным странам – США, Канаде, Израилю. Во-вторых, внимание к Востоку. Европа по-прежнему лидирует, но главные «прорывы» 2018 года – у Грузии и Вьетнама (присмотритесь к их недвижимости). И в третьих, сильны позиции у инвестиционных (и просто благополучных) стран, в недвижимости которых деньги хранятся надежно. А вот курортным направлениям – вроде Черногории или Хорватии – все сложнее конкурировать за внимание покупателей.
ТОП-30 популярных стран для покупки недвижимости
*Рейтинг составлен на основе анализа сессий от 5 480 949 посетителей портала Prian.ru с 1 января по 31 декабря 2018 года.
Интересно, какие страны были популярны у покупателей недвижимости несколько лет назад? Смотрите Топ-30 в 2017, 2016, 2015, 2014 годах.
Автор Анастасия Фалей
Условия цитирования материалов Prian.ru
prian.ru
где покупать недвижимость в 2019 году
Tranio изучил динамику цен в 40 городах мира за последние 10 лет и выяснил, где выгодно покупать жильё в 2019 году.
Большинство инвесторов в зарубежную недвижимость выбирают одну из двух стратегий: покупают объект по низкой цене и продают его через 1–2 года или инвестируют в стабильно растущий рынок и получают доход от аренды в течение 5–15 лет.
Стратегия, в свою очередь, обусловливает выбор рынка. Международный брокер недвижимости Tranio изучил динамику цен в 40 городах мира за последние 10 лет и выяснил, где выгодно покупать жильё двум типам инвесторов в 2019 году.
Для перепродажи в краткосрочной перспективе
При инвестициях в недвижимость для перепродажи важен простой принцип — купить как можно дешевле и реализовать дороже через несколько лет. Для этой стратегии подходят рынки, которые находятся в начале фазы восстановления — они уже достигли дна и начинают расти.
Например, Афины — один из последних городов в Европе, где цены ещё не выросли после кризиса 2008 года: по данным Банка Греции, с 2008 года по III квартал 2017 стоимость недвижимости упала на 44 %. Однако экономика Греции постепенно восстанавливается, увеличивается туристический поток, поэтому велика вероятность, что рынок начнёт расти в ближайшие пару лет. По прогнозам компании Trading Economics, цены на жильё в Греции с 2017 до 2020 года вырастут на 24 %.
Большой потенциал роста есть у испанских городов, особенно у Валенсии, где, по данным портала Idealista, жильё стоит на 40 % дешевле максимума 2007 года. На активность инвесторов в Валенсии повлиял недавний референдум в Каталонии. «Если те, кто живут в Испании и ищут жилую недвижимость в Барселоне для себя, продолжают поиск, то инвесторы сосредоточили своё внимание на Валенсии», считает Мария Камышева, менеджер проектов по Испании в Tranio. Недвижимость в Барселоне стоит в среднем в 2,5 раза дороже, чем в Валенсии, и цены почти сравнялись с докризисными значениями.
Перспективен для инвесторов рынок Мадрида, где жильё стоит на 13 % дешевле, чем в 2008. По прогнозам экспертов, в том числе Ассоциации девелоперов Мадрида (Asprima) и испанского коммерческого банка Bankinter, рост цен на недвижимость в Испании в 2018 году составит от 4 до 8 %. Как считают специалисты бизнес-школы Instituto de Práctica Empresarial, лидером станет Мадрид, где стоимость квадратного метра вырастет на 10,8 %.
Другие интересные для инвестиций города — Бухарест, где цены по-прежнему на 30 % ниже, чем в 2008 году, Загреб и Дублин — здесьжильё стоит дешевле на 20 % и 10 % соответственно. В Варшаве по-прежнему сохраняется небольшой потенциал роста — стоимость квадратного метра на 12 % ниже, чем в 2008 году.
Популярные у покупателей недвижимости Лиссабон и Нью-Йорк вплотную приблизились к докризисным ценам (разница с 2008 годом — 1,5 % и 3,5 % соответственно). Потенциал роста здесь уже не такой значительный, как, например, в 2012–2013 годах.
Среди рассмотренных городов дешевле всего по отношению к 2008 году стоит недвижимость в Киеве. По данным портала Domik.ua, цены в долларовом эквиваленте за 10 лет опустились почти на 60 %. Хотя в 2017 году, впервые за четыре года, жильё в Киеве подорожало в валюте на 15 %, инвестировать в этот рынок пока слишком рискованно.
Для сохранения капитала
Чтобы сохранить капитал и заработать на приросте стоимости в долгосрочной перспективе, следует выбирать города, где цены на недвижимость растут стабильно в течение продолжительного периода времени.
Существеннее всего подорожала недвижимость в Стамбуле: с 2009 по 2017 годы стоимость квадратного метра в этом городе увеличилась в три раза. На крупнейший рынок Турции не повлияли ни политическая нестабильность, ни угрозы терактов. Можно ожидать, что в ближайшие годы цены продолжат расти благодаря сильному внутреннему спросу, возвращению российских покупателей, ослаблению лиры и новой программе гражданства за инвестиции (покупку недвижимости стоимостью от 1 млн долл.).
Традиционные рынки для сохранения капитала — города Германии. Цены в Берлине и Мюнхене стабильно росли в течение 10 лет, и за это время недвижимость подорожала более чем в 2,5 раза. Некоторые эксперты верят, что на этих рынках вот-вот лопнет пузырь. Тем не менее, по прогнозам Fitch Ratings, недвижимость в Германии продолжит расти в цене — в 2018 году рост составит 5 %. Из-за того, что жильё на этих рынках стало стоить довольно дорого (в Мюнхене, по данным портала Wohnungsboerse.net, средняя стоимость квадратного метра превышает 7 тыс. евро), инвесторы всё чаще выбирают менее крупные города Баварии: например, Ингольштадт, Ландсхут, Регенсбург и Фюрт, где цены на недвижимость в 1,5–2 раза ниже.
Менее стремительным, но таким же стабильным ростом цен может похвастаться Люксембург. По данным Eurostat, недвижимость на этом рынке с 2008 по 2017 годы дорожала в среднем на 5 % в год.
Надёжные локации за пределами Европы — Торонто и Сидней. Стоимость квадратного метра в этих городах за последние 10 лет выросла более чем в два раза. По прогнозам Fitch Ratings, в 2018 году недвижимость в Канаде подорожает на 5 %, в Австралии — на 2 %.
Рынок недвижимости Лондона, который всегда считался надёжной гаванью для инвестиций, в 2017 году, по данным Nationwide Building Society, показал спад на 1,6 %. Эксперты Fitch Ratings не ожидают роста цен в Великобритании в 2018 году, а в Лондоне и юго-восточной Англии прогнозируют небольшое снижение стоимости квадратного метра, связанное с релокацией офисов многих финансовых компаний после Брекзита.
Динамика и прогноз цен на жилую недвижимость
Город | Динамика цен в 2008–2018, % | Прогноз динамики цен по стране на 2019 год |
| Стамбул | 211,6 | ^ |
| Берлин | 188,5 | ^ |
| Мюнхен | 154,8 | ^ |
| Торонто | 111,6 | ^ |
| Сидней | 106,2 | ^ |
| Осло | 100,7 | v |
| Лондон | 82,6 | — |
| Копенгаген | 81,2 | ^ |
| Вена | 76,6 | v |
| Стокгольм | 73,0 | v |
| Рейкьявик | 70,5 | v |
| Будапешт | 50,0 | — |
| Хельсинки | 47,2 | — |
| Лос-Анджелес | 46,9 | ^ |
| Таллин | 45,2 | v |
| Люксембург | 45,1 | ^ |
| Брюссель | 38,5 | ^ |
| Париж | 37,7 | ^ |
| Прага | 37,6 | v |
| Амстердам | 24,9 | ^ |
| Москва | 18,3 | ^ |
| Майами | 15,5 | v |
| Любляна | 11,8 | — |
| Дубай | 8,7 | ^ |
| Барселона | 1,5 | ^ |
| Лиссабон | -1,5 | ^ |
| Нью-Йорк | -3,5 | ^ |
| Братислава | -3,6 | v |
| София | -9,5 | v |
| Дублин | -9,8 | ^ |
| Варшава | -11,6 | ^ |
| Мадрид | -13,1 | ^ |
| Вильнюс | -14,4 | v |
| Рига | -19,9 | v |
| Загреб | -20,7 | — |
| Бухарест | -28,9 | ^ |
| Валенсия | -36,2 | ^ |
| Афины | -44,1 | ^ |
| Киев | -56,8 | v |
Данные: Fitch Ratings и Trading Economics, финансовые организации, статистические ведомства и порталы недвижимости рассматриваемых стран
Локация — самый важный фактор, который должны учитывать инвесторы в недвижимость. Tranio не рекомендует вкладывать все деньги в один рынок, пусть даже самый надёжный. Лучше диверсифицировать инвестиции: бо́льшую часть вложить в стабильную локацию для сохранения средств, а остальное — в спекулятивный рынок, который даст более высокую доходность на вложенный капитал.
Юлия Кожевникова
https://tranio.ru/
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7(499)703-32-46 (Москва) +7(812)309-26-52 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно! |
Добавить комментарий
bs-life.ru
Стоит ли инвестировать в Недвижимость в 2019 г?
Автор: Финансовый советник — Козина Мария, компания «Шумаков и Партнеры»Вложение денег в недвижимость считается выгодной инвестицией. Таки ли это на самом деле? Ведь инвестиции могут быть разные. И на финансовом рынке существует много направлений, которые позволяют не только уберечь капитал от инфляции, но ещё и заработать.
Но несмотря не периодическое снижение цен, вложения в недвижимость всегда актуальны. Приобретая жильё, или недвижимость для коммерческих целей, вы сможете надёжно и выгодно вложить деньги: любой жилой объект ни при каких обстоятельствах не потеряет свою себестоимость.
Виды недвижимости, преимущества их покупки
В какую недвижимость можно вложить деньги? Инвестиции могут быть разными:- Жилая недвижимость.
- Коммерческая недвижимость.
- Строящаяся недвижимость.
- Недвижимость, находящаяся за границей.
Вкладывать деньги в коммерческую недвижимость тоже есть смысл. Нежилые помещения можно сдавать в аренду, продавать. Такие помещения используются под магазины, банки, офисы, шоу-румы, а также арендуются компаниями из сферы услуг, общественного питания.
Прибыльной будет и покупка жилья за границей, с условием, что оно будет расположено в каком-либо популярном месте, с хорошими климатическими условиями: у моря, в горах, недалеко от красивых заповедных мест и т.д.
Инвестиции в недвижимость в 2019 году: насколько это выгодно?
Вложения в недвижимость всегда долгосрочные и на быстрый заработок лучше не рассчитывать, чтобы потом не жалеть о потраченных деньгах. И об этом стоит помнить, приобретая любой жилой или коммерческий объект. Чтобы ваши затраты окупились, потребуется какое-то время: и для того, чтобы по выгодной цене продать квартиру, и чтобы получить доход при сдаче в аренду.Но всё же в 2019 году инвестировать в недвижимость выгодно, потому что:
- На готовое жильё спрос и цены растут, поскольку у людей есть потребность.
- Не все люди имеют достаточно средств, чтобы купить себе квартиру или дом. Поэтому будет актуальной аренда жилья.
- Также присутствует постоянный спрос на аренду в коммерческом секторе, поскольку организациям выгоднее арендовать помещение, нежели вкладывать деньги в покупку.
fin-talk.ru
Мнение экспертов о том, выгодно ли покупать квартиру в 2019 году
Покупка квартиры требует вложения крупных денежных средств, поэтому задача приобретения комфортного жилья по оптимальной стоимости актуальна для многих людей.
Стоит ли вкладываться в жилье?
Выгодно ли покупать квартиру в 2019 году с точки зрения инвестирования свободных денег, зависит от нескольких факторов. Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть параметры, определяющие рост цены на недвижимость.
Конъюнктура рынка недвижимости, то есть условия, при которых спрос на недвижимое имущество растет или падает, определяется следующими основными факторами:
- изменение численности населения на данной местности;
- рост или падение благосостояния людей;
- безработица либо нехватка рабочих кадров;
- экологическая обстановка;
- стабильность политической ситуации;
- развитие инфраструктуры;
- изношенность коммуникаций;
- уровень функциональности квартиры.
Если все эти показатели растут, то можно смело утверждать, что спрос на недвижимость вырастет. Соответственно цена на квартиры увеличится на большую величину, чем обеспечит проценты по коммерческим вкладам в банках и большую доходность.
При анализе стоит учитывать рейтинг (важность) каждого фактора. Если некоторые показатели падают, а другие — растут, то важно правильно определить вес каждого фактора.
В целом рынок недвижимости в 2019 г. по сравнению с предыдущими периодами немного ожил, спрос на некоторые виды недвижимого имущества вырос и обеспечил рост цен на квартиры. Риски серьезного кризиса отечественная экономика значительно снизила, но, к сожалению, к уверенному росту не перешла и находится в состоянии стагнации.
Цены на некоторые виды недвижимости находятся на низком уровне и являются достаточно привлекательными для долгосрочного инвестирования.
Рентабельно ли приобретать квартиру в 2019 г. для улучшения жилищных условий — больше да, чем нет. Кризисные явления в экономике сильно опускают цены на квартиры, и при изменении экономической ситуации в лучшую сторону они начинают расти. В связи с тем, что, скорее всего, экономика стабилизировалась, снижение цен на недвижимость дальше происходить не будет.
Что покупать — строящееся или уже готовое жилье?
В 2019 г. начнет работать механизм размещения средств людей, желающих купить квартиру в новом доме, на эскроу-счетах. Такой способ финансирования позволит значительно снизить риски потери денег дольщиками. Стоимость квадратного метра в строящихся домах обычно ниже, чем на вторичном рынке. Чем раньше деньги будут инвестированы в строительство, тем дешевле обойдется квартира. Но, к сожалению, это обернется потерей времени и денежных средств, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства.
Покупка готового жилья практически не несет таких рисков, т.к. человеку не надо ждать постройки квартиры, а можно сразу заселяться в дом, но такая сделка обойдется значительно дороже.
Стоит ли брать ипотеку?
По сравнению с предыдущим периодом времени, когда ипотечная ставка была от 13% годовых, брать ипотеку в 2019 г. по ставке от 9 до 12% — достаточно выгодно. Кроме того, при использовании программы «Молодая семья» государство субсидирует часть затрат на покупку новой квартиры.
Дальнейшее снижение процентной ставки маловероятно, а вот рост ее возможен. Поэтому если есть планы купить квартиру в ипотеку, то сейчас для этого — оптимальное время.
Ответ на вопрос, стоит ли брать квартиру в 2019 г. в ипотеку, относителен. Если сравнивать со стоимостью жилья и с условиями ипотечного кредитования в предыдущие периоды с конъюнктурой 2019 г., то да — выгодно. При покупке за собственные средства человек серьезно экономит на выплатах по процентам.
Что будет с ценами на жилье в 2020 году
Аналитики рынка недвижимости компании IRN утверждают, что рынок находится в понижающем тренде, который начался в 2014 г. и продлится 10 лет. Ценовой пузырь сдулся, но импульсов для роста пока нет.
Профессионалы из фирмы «Эталон» склоняются к тому, что до конца 2020 г. будут распроданы все объекты, заложенные по правилам прошедшего периода. А новые условия вынудят рынок поднять стоимость недвижимости на 20%.
Специалисты склоняются к мнению, что рынок достиг дна, и дальнейшего снижения цен на квартиры не будет.
lopatnik.info