Инвентаризационная стоимость квартиры как рассчитывается: Страница не найдена

Содержание

Налог по инвентаризационной стоимости \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Налог по инвентаризационной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Налог по инвентаризационной стоимости Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 408 «Порядок исчисления суммы налога» главы 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ»Судебной коллегией признано необоснованным неприменение инспекцией инвентаризационной стоимости при расчете суммы налога на имущество физических лиц за 2016 год, а также возложена обязанность на налоговый орган осуществить перерасчет налога на имущество физических лиц за два месяца 2016 года в отношении принадлежащих ФИО1 на праве собственности объектов недвижимости с учетом пункта 8 статьи 408 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающего применение понижающих коэффициентов при исчислении суммы налога на имущество физических лиц за первые четыре налоговых периода, начиная с начала применения порядка определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.» Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 402 «Налоговая база» главы 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик оспаривал конституционность ст. 402 НК РФ, на основании которой налоговая база по налогу на имущество физических лиц может рассчитываться исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, что повлекло значительное увлечение налоговых обязательств плательщика по сравнению с ситуацией, если бы налог рассчитывался исходя из кадастровой стоимости данного объекта. КС РФ признал не противоречащими Конституции РФ п. п. 1 и 2 ст. 402 НК РФ и указал, что налогоплательщик вправе требовать в индивидуальном порядке (при разрешении налогового спора) в целях исчисления суммы налога на имущество физических лиц использования сведений об определенной в надлежащем порядке кадастровой (рыночной) стоимости этого имущества и соответствующего размера налоговой ставки в том случае, когда сумма налога, исчисленная налоговым органом исходя из инвентаризационной стоимости этого имущества, существенно (в два и более раза) превышает сумму налога, исчисляемую исходя из его кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости не определена, это не исключает применения взамен нее для целей налогообложения (по решению налогового органа, а при наличии спора — суда) рыночной стоимости соответствующего объекта, определенной в соответствии с требованиями нормативного регулирования оценочной деятельности. При этом такой порядок, направленный на выравнивание налоговой нагрузки на граждан, не предполагает дополнительного применения при перерасчете налоговой базы по налогу на имущество физических лиц в индивидуальном порядке понижающих коэффициентов (п. 8 ст. 408 НК РФ).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налог по инвентаризационной стоимости

Нормативные акты: Налог по инвентаризационной стоимости «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации»

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)Так, при разрешении одного из дел о взимании налога при дарении имущества суд апелляционной инстанции согласился с правильностью исчисления налога гражданином исходя из инвентаризационной стоимости полученной в дар квартиры. Судебная коллегия областного суда отметила, что НК РФ не содержит конкретной методики определения налоговой базы при дарении имущества, в связи с чем денежным измерением дохода может быть признана инвентаризационная стоимость такого имущества по данным бюро технической инвентаризации и указанная в договоре в качестве той стоимости имущества, от уплаты которой даритель освободил гражданина (по материалам судебной практики Томского областного суда).

Что это — инвентаризационная стоимость квартиры? Как ее узнать?

При купле-продаже жилья особое внимание уделяется инвентаризационной стоимости, поскольку от нее зависит величина налога на недвижимость. Размер налоговых выплат установлен законодательно, а основанием для расчета является справка об инвентаризационной стоимости квартиры из БТИ.

Определение

Инвентаризационная оценка объекта недвижимости производится сотрудниками БТИ. Соответственно, термин «инвентаризационная стоимость квартиры» означает финансовую оценку объекта. Во многом этот результат зависит от следующих факторов:

размеры жилплощади;
срок эксплуатации;
наличие коммунальных удобств;
качественные характеристики объекта.

Инвентаризационная оценка – главный критерий, учитывающийся при совершении сделок с недвижимостью. Также этот показатель принимается во внимание при определении размера выплаты налога собственником жилого объекта. Сам термин появился сравнительно недавно. И поводом для его внедрения в систему послужил достаточно низкий уровень налоговых отчислений. Справка из БТИ может быть выдана собственнику жилья лично или через доверенное лицо.

Основные отличия кадастровой оценки от инвентаризационной

Кадастровая методика оценки стоимости объекта недвижимости достаточно сильно отличается от инвентаризационной. При разработке этой разновидности оценивания Минфин (Министерство финансов РФ) акцентировало внимание на увеличении налоговых отчислений в бюджет. Происходило это из-за того, что обычное увеличение имеющихся на тот момент налоговых ставок, было невозможно. Именно поэтому Министерством финансов РФ решило прибегнуть к подобной методике. Основной целью такой рокировки стало максимальное приближение к стоимости объекта на рынке. С течением времени кадастровая оценка получила правовую поддержку в виде закона «Об оценочной стоимости в РФ».

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры отличаются по следующим параметрам:

статус объекта – престижность его положения;
уровень комфортности;
местоположение.

Кадастровая стоимость будет максимально приближена к рыночной. В то время как инвентаризационная оценивает лишь саму конструкцию и материалы, из которых она была изготовлена. При инвентаризационной оценке помещения собственнику придется столкнуться с массой сложностей. К примеру, осуществить эту операцию может только официальная организация. В то время как для кадастровой цены объекта, достаточно будет лишь вызова оценщика на дом.

Инвентаризационная стоимость квартиры: как узнать

Специалисты рекомендуют собственникам для выявления инвентаризационной оценки обращаться к органам государственной власти. Рассчитать этот показатель можно и самостоятельно. Впрочем, сделать это не так просто, да и зачастую необходимого справочного материала не находится под рукой.

На территории каждого населенного пункта в обязательном порядке должно располагаться БТИ, в котором по месту проживания любой собственник сможет получить справку об инвентаризации. Хозяин помещения имеет полное право не согласиться с полученной оценочной стоимостью и обжаловать решение БТИ в судебном порядке.

Существует ещё один метод расчета инвентаризационной стоимости квартиры – в «Росреестре». Эта услуга предоставляется в режиме-онлайн на официальном сайте организации. Но если объект был приватизирован до 2012 года, то появляется риск получения данных, не соответствующих действительности.

Расчет инвентаризационной стоимости квартиры

За основу расчета инвентаризационной стоимости принято брать так называемую восстановительную оценку. Такие действия производятся с применением сведений о стоимости, изложенных в изданиях далекого 1969 года.

Инвентаризационная стоимость квартиры рассчитывается по следующей формуле: итоговая стоимость минус временной и моральный износ объекта.

Схема вычисления

Итак, основные расчеты производятся следующим образом:

Вычисляется восстановительная цена помещения. Осуществляется такой расчет путем анализа исходного состояния конструкции и материалов объекта, а также методом сопоставления полученной информации с данными в сборниках.
Высчитываются основные коэффициенты и поправки. Затем с их помощью выявляется реальная стоимость объекта.
Рассчитывается сумма конечного износа здания. Причем как морального, так и временного. После чего БТИ вносит поправки в стоимость инвентаризационного износа, путем умножения выявленной единицы на процентную составляющую износа.
Завершением расчета считается вычисление разницы между итоговой стоимостью объекта и суммой общего износа.

Инвентаризационная стоимость квартиры — важный параметр. Рассчитать ее можно и самостоятельно. Однако для этого потребуются все необходимые первоначальные сведения из сборников и сосредоточенность на процессе. В противном случае собственник рискует допустить оплошность и как следствие, потратить время понапрасну.

Что такое кадастровая стоимость?

01 сентября 2021

Каждый объект недвижимости может иметь несколько видов стоимости — это инвентаризационная, кадастровая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная. Они зависят от целей использования объекта недвижимости.

Раньше для налогообложения в нашей стране использовалась так называемая инвентаризационная стоимость – стоимость объекта с учетом затрат на его возведение и износа. Она не учитывала ценность местоположения объекта недвижимости, что, с социальной точки зрения, считалось несправедливым. Рыночная стоимость позволяет более полно оценить недвижимое имущество. Сегодня именно ее принято использовать в качестве базы для налогообложения. Аналогом рыночной стоимости является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Говоря о разнице рыночной и кадастровой стоимости, необходимо отметить, что под рыночной стоимостью понимается цена, по которой объект недвижимости может быть продан или приобретен на рынке недвижимости. То есть, профессиональным языком, рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, определенная на дату оценки для обмена недвижимого имущества на рынке недвижимости между заинтересованными покупателем и продавцом после проведения надлежащего маркетинга. При этом каждая из сторон должна действовать, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Кадастровая стоимость — это расчетная денежная сумма, определенная по специальным методикам, учитывающим рыночные факторы и цены сделок на аналогичную недвижимость, которая служит базой для исчисления налогов на собственность.

В идеальном варианте кадастровая стоимость должна быть равна рыночной. Однако совпасть эти стоимости могут лишь случайным образом, так как рассчитываются на несовершенном рынке по разным методикам, зависят от качества информационного обеспечения, от позиции сторон сделки и от других, иногда непредвиденных, обстоятельств. Кроме этого, необходимо иметь в виду, что рыночная стоимость меняется вместе с рынком, в то время как кадастровая рассчитывается не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах Федерального значения 1 раз в 2 года) и не реже чем 1 раз в 5 лет.

Сравнивать кадастровую и рыночную стоимость можно, если они рассчитаны на одну дату. При этом кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости. Совпасть по указанным выше причинам они не могут, поэтому можно рассуждать лишь о корректности расчета этих величин и о разнице между ними.

Оспаривать кадастровую стоимость в комиссии или в суде налогоплательщику стоит лишь тогда, когда можно доказать, что кадастровая стоимость по каким-то причинам оказалась выше рыночной, и ее уменьшение позволит компенсировать судебные издержки и сэкономить на налогах. Для этого необходимо обратиться к рыночному оценщику, за определённую плату он подготовит отчёт об оценке рыночной стоимости объекта, который будет использован в качестве доказательства в комиссии или в суде.

Однако, прежде чем платить деньги, лучше обратиться в ГБУ «Кадастровая оценка» для проверки правильности расчета кадастровой стоимости с обращением о предоставлении разъяснений, либо с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. При обнаружении ошибки откорректировать результат оценки можно совершенно бесплатно без обращения в комиссию или в суд.

Как определить рыночную стоимость инвестиционной недвижимости

Подходы к оценке инвестиционной собственности

На этом веб-сайте мы рассматриваем наиболее часто используемые подходы к оценке инвестиционной собственности. Большинство считает, что должна существовать взаимосвязь между способностью приносить доход и ценой. Подход капитализации дохода часто используется для количественной оценки этой взаимосвязи, чаще всего посредством прямой капитализации, рассчитываемой как чистый операционный доход (NOI) сверх установленной нормы.

Когда информация о сопоставимых продажах недоступна или когда ожидается, что денежные потоки будут неравномерными в течение периода владения, инвесторы могут также захотеть рассчитать приведенную стоимость ожидаемых будущих денежных потоков с использованием анализа дисконтированных денежных потоков (DCF).

Еще один распространенный способ оценки собственности — использовать множитель валовой потенциальной ренты, полученный путем наблюдения за мультипликатором сопоставимых проданных объектов недвижимости. Это делается с помощью мультипликатора валовой ренты (GRM) или мультипликатора валового дохода (GIM), которые, по сути, одинаковы.При использовании этих множителей вы должны знать, были ли они получены из кратных валовой потенциальной ренты или эффективного валового дохода. На этом веб-сайте МРЖ определяется путем сравнения цены с потенциальной валовой арендной платой.

Большинство подходов к оценке полагаются на получение информации о NOI и ценах сопоставимых объектов недвижимости. Это верно для прямого использования заглавных букв и GRM. Даже DCF требует оценки максимальной капитализации выручки от реализации проекта в последний год периода владения. Таким образом, все эти подходы представляют собой методы относительной стоимости, аналогичные тем, которые используют инвесторы в акции, когда они сравнивают и оценивают компании, используя коэффициенты прибыли.

Одной из наиболее важных задач инвестора является составление точного прогноза ожидаемых затрат на эксплуатацию проекта. Инструмент расчета ставки капитализации на этом веб-сайте может быть бесценным ресурсом для инвесторов, поскольку он дает оценку операционных расходов с разбивкой по позициям на основе данных, собранных на сопоставимых объектах.

Осмотрительный инвестор должен попытаться определить рыночную стоимость, используя несколько методов, как это делает наш инструмент. Инвестор может использовать, например, прямую капитализацию, анализ DCF и GIM, и взять среднее из трех полученных значений.

Формула чистой операционной прибыли (NOI)

| Недвижимость

Чистый операционный доход — это формула рентабельности, которая часто используется в сфере недвижимости для измерения потенциальной прибыли и финансового состояния коммерческой недвижимости путем расчета дохода после вычета операционных расходов. Другими словами, он измеряет сумму денежных потоков, которые есть у объекта недвижимости после оплаты всех необходимых расходов.

Инвесторы в недвижимость и кредиторы используют этот расчет для оценки денежных потоков от конкретной собственности и определения того, является ли она хорошей инвестицией или кредитоспособной.Они также используют это соотношение для определения начальной стоимости собственности. Например, они смотрят, сколько денег может принести недвижимость после оплаты всех операционных расходов, чтобы решить, насколько она ценна и какую цену они готовы за нее заплатить.

Поскольку существует множество различных способов получения дохода от объекта недвижимости, инвесторы и кредиторы должны включать все доходы в свою оценку. Например, сдаваемая в аренду собственность может получать деньги от аренды квартир, взимания платы за парковку, обслуживания торговых автоматов или обработки прачечной.Все эти действия способствуют формированию денежных потоков от собственности и необходимым расходам.

Эта концепция не ограничивается недвижимостью. Другие отрасли называют этот расчет EBIT или прибылью до уплаты процентов и налогов и также используют его для принятия инвестиционных решений.

Давайте посмотрим, как рассчитать чистую операционную прибыль.

Формула

Формула чистого операционного дохода рассчитывается путем вычитания операционных расходов из общей выручки от собственности.

Как я упоминал ранее, выручка включает не только доход от аренды. Сюда входят все доходы от объекта недвижимости. Вот наиболее распространенные примеры источников дохода:

Доход от аренды
Стоимость парковки
Плата за обслуживание
Торговые автоматы
Стиральные машины

Операционные расходы в формуле NOI состоят из всех необходимых расходов, связанных с деятельностью, приносящей доход.Другими словами, это все расходы, необходимые для содержания недвижимости и ведения арендного бизнеса. Вот несколько примеров:

Комиссия за управление недвижимостью
Страхование
Коммунальные услуги
Налог на недвижимость
Ремонт и обслуживание

Имейте в виду, что есть несколько различных расходов, которые не включены в эту категорию, например, налог на прибыль и процентные расходы.

Как видите, уравнение чистого операционного дохода довольно простое, поэтому давайте рассмотрим пример с недвижимостью.

Пример

Марсия владеет бизнесом в сфере недвижимости, который покупает существующие объекты для сдачи в аренду и потенциальные объекты для сдачи в аренду. Она постоянно ищет новую недвижимость для инвестиций, которую она может улучшить или управлять более эффективно, чем нынешние владельцы. Сегодня она оценивает два небольших многоквартирных дома, в годовом отчете о доходах которых указаны следующие статьи.

Квартира №1
Доход от аренды: 100 000 долларов
Комиссия за управление недвижимостью: 20 000 долларов США
Налог на недвижимость: 15 000 долларов США
Ремонт: 20 000 долл.
Страховка: 10 000 долларов США

Квартира №2
Доход от аренды: 50 000 долларов
Комиссия за управление недвижимостью: 1000 долларов США
Налог на недвижимость: 1 000 долларов США
Ремонт: 1000 долларов
Страховка: 2 000 долларов

Марсия использует уравнение NOI, чтобы оценить, стоит ли покупать одно или эти здания, и определить, какой комплекс апартаментов является более выгодным вложением.Вот как она это рассчитала.

Как видите, первая квартира приносит больше валовой выручки в течение года, но при этом имеет больше расходов, чем второе здание. Таким образом, второе здание имеет более высокий NOI, чем первый вариант. Вы можете подумать, что это более выгодное вложение, чем первое, но есть и другие вещи, которые нам нужно учитывать.

Анализ

Для оценки того, стоит ли инвестировать в арендуемую недвижимость, нужно гораздо больше, чем этот расчет, но это уравнение дает нам хорошее представление о денежных потоках, связанных с недвижимостью.Нам нужно взглянуть на каждую из расходов, чтобы увидеть, как это отразится на будущих денежных потоках.

Например, предположим, что в первой квартире только что установили новую крышу, и 20 000 долларов на ремонт не будут там в последующие годы. Теперь первый вариант намного привлекательнее. Это пример того, как руководство может управлять этим анализом. Расходы могут быть начислены заранее или отложены на более поздний срок, чтобы недвижимость выглядела менее или более привлекательной для разных инвесторов.

Вот почему инвесторы в недвижимость всегда смотрят на общее состояние собственности и потенциальный доход, прежде чем проводить этот анализ.

Рынок жилья Лос-Анджелеса: Цены | Тенденции

Мы обсудим последние тенденции на рынке жилья Южной Калифорнии, а также на рынке жилья Лос-Анджелеса. После воздействия пандемии, которая временно остановила рынок, мы увидели первые признаки восстановления продаж недвижимости в июне прошлого года. Рынок жилья в Южной Калифорнии находится на подъеме с прошлого года благодаря таким факторам, как желание иметь больше места и исторически низкие процентные ставки.

Цены на жилье в Южной Калифорнии снова выросли в предыдущем месяце, хотя некоторые данные указывают на небольшое замедление спроса. Согласно недавнему отчету C.A.R. о перепродажах, в октябре 2021 года средняя продажная цена в регионе с шестью округами — точка, при которой половина домов была продана дороже, а половина — дешевле, — составляла 750 000 долларов. Это на 14 процентов больше, чем год назад, но снизилось на 0,7 процента по сравнению со средней ценой в предыдущем месяце.

Средняя цена на жилье в Южной Калифорнии выросла на двузначные числа пятнадцатый месяц подряд.Отчет C.A.R. о перепродажах за октябрь 2021 года показывает, что на региональном уровне продажи во всех пяти основных регионах Калифорнии упали по сравнению с прошлым годом. В регионе Южной Калифорнии наблюдалось снижение на -11,9 процента по сравнению с прошлым годом. Аналогичным образом, в районе метро Лос-Анджелеса было зафиксировано снижение продаж существующих домов на одну семью на -12,7%, в то время как в округе Лос-Анджелес было зафиксировано снижение продаж с начала года на -7,7% (самый низкий показатель среди всех шести округов Южной Калифорнии). Средняя цена продажи в округе Лос-Анджелес составила 848 970 долларов, что на 4 меньше.2% MTM и выше на 13,9% с начала года.

Продажи округа Ориндж снизились на 20,2 процента по сравнению с предыдущим годом. Это показывает, что по мере того, как мы вступаем в зимний сезон, становится немного менее жарко. Все пять округов показали снижение продаж по сравнению с прошлым годом. Само собой разумеется, что низкие процентные ставки были недостаточны для мотивации продавцов, которые не могут или не хотят выставлять свою недвижимость на бирже из-за потери рабочих мест, вызванной лежащей в основе рецессией. Это привело к нехватке жилищного фонда, что привело к росту цен до неприемлемого уровня по сравнению с предыдущим годом.

Явное замедление роста продаж и роста цен на жилье по сравнению с предыдущим месяцем незначительно, и покупателям может быть проще получать предложения, не отказываясь от непредвиденных обстоятельств. Средняя цена дома в столичном регионе Лос-Анджелеса составила 725 000 долларов США, что на 14,6% выше по сравнению с октябрем 2020 года. Что касается предложения, количество активных листингов все еще довольно низкое по сравнению со спросом на жилье. Месячный запас запасов (MSI) — это расчет, который количественно определяет соотношение между спросом и предложением на рынке жилья.

Обычно сбалансированный рынок находится где-то между четырьмя и шестью месяцами поставки. Запасы рассчитываются ежемесячно путем подсчета количества активных объявлений и незавершенных продаж в последний день месяца. Если запасы растут, давление на рост цен на жилье меньше. При том, что осталось 1,9 месяца предложения, это намного меньше того, что, по мнению экономистов, необходимо для сбалансированного рынка. Следовательно, рынок жилья Южной Калифорнии будет продолжать испытывать повышательное давление на цены на жилье.

В округе Лос-Анджелес есть около 218 городов, где Realtor.com предлагает недвижимость на продажу. Мы уже обсуждали дисбаланс спроса и предложения в округе и муниципальном районе, а также то, как ежемесячное предложение товарно-материальных запасов снижается до 1,9 месяца. Статистика Realtor.com за октябрь 2021 года показывает, что округ Лос-Анджелес является рынком сбыта , а это означает, что больше людей хотят купить, чем домов в наличии. Они учитывают два аспекта рынка жилья. Рыночный спрос, измеряемый количеством уникальных посетителей на объект недвижимости на их веб-сайте, и темп рынка, измеряемый количеством дней, в течение которых объявление остается активным на их веб-сайте.

В октябре 2021 года средняя прейскурантная цена домов в округе Лос-Анджелес составляла долларов США 799 тысяч долларов, что на 2,7% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя цена листинга за квадратный фут составляла 537 долларов. Средняя цена продажи составила 790 000 долларов. Соотношение цены продажи и прейскуранта составило 101,07%, что означает, что дома в Лос-Анджелесе продавались в среднем примерно по запрашиваемой цене в августе. Продавец предпочел бы, чтобы это соотношение составляло 100% или больше. В среднем дома в Лос-Анджелесе продаются после 53 дней на рынке.

Если рынок жилья в регионе сбалансирован, это означает, что имеется достаточный спрос со стороны покупателей, чтобы сравняться с предложением со стороны продавцов. Основываясь на динамике спроса и предложения, ожидается, что рост стоимости недвижимости в Лос-Анджелесе останется высоким. Высокий спрос и ограниченные запасы должны оказать повышательное давление на цены. По мнению нескольких экспертов по недвижимости, стоимость домов на рынке жилья Лос-Анджелеса будет продолжать расти в течение следующих 12 месяцев.

Отчет C.A.R. о перепродаже жилья за октябрь 2021 года показывает, что в округе Лос-Анджелес в октябре наблюдался высокий спрос.Дома двигаются быстрее по сравнению с прошлым годом. Продажи обоих существующих домов на одну семью выросли на 6,6 процента по сравнению с предыдущим месяцем, но снизились на 7,7 процента по сравнению с прошлым годом. Если вы хотите купить дом на популярном рынке недвижимости Лос-Анджелеса, вы, скорее всего, в конечном итоге заплатите больше, чем запрашиваемая цена. Из-за низких ставок по ипотеке покупатели вынуждены повышать цены на дома.

Отчет Zumper Los Angeles Metro Area Report проанализировал активные объявления в прошлом месяце в 22 мегаполисах, чтобы выявить самые и наименее дорогие города и города с наиболее быстро растущей арендной платой.Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в Калифорнии в прошлом месяце составила 1914 долларов. Санта-Моника была самым дорогим городом с одной спальней по цене 2630 долларов, в то время как Хоторн был самым доступным городом с одной спальней по цене 1530 долларов.

Эти числа могут быть положительными или отрицательными, в зависимости от того, с какой стороны вы находитесь — Покупатель или Продавец? Совершенно очевидно, что продолжающаяся пандемия оказала серьезное влияние на продажи жилья. Весной 2020 года заказы на домоседы полностью заморозили этот рынок.Многие продавцы сняли свои дома с рынка после того, как вступили в силу приказы о домохозяйствах. Продажи домов в Лос-Анджелесе резко упали в апреле по сравнению с предыдущим месяцем и годом, поскольку рынок жилья начал ощущать все последствия вспышки коронавируса и запрета на домоседство со стороны штата.

Фактически, для всего штата Калифорния в апреле 2020 года наблюдалось наихудшее падение продаж по месяцам за более чем четыре десятилетия. Южный рынок теперь демонстрирует признаки нагрева после спада, вызванного коронавирусом, но продажи все еще намного ниже уровней прошлого года.По сравнению с прошлым годом продажи домов в декабре выросли во всех шести округах, при этом Ventura показала самый высокий рост продаж — 32,8% с начала года. В округе Лос-Анджелес также произошел скачок продаж существующих домов на одну семью на 30,5% с начала года и на 22,1% по сравнению с прошлым годом.

Июль 2021 года начал демонстрировать некоторые признаки сезонного снижения спроса, поскольку продажи домов на одну семью и кондоминиумов снизились по сравнению с предыдущим месяцем в большинстве округов Южной Калифорнии, отслеживаемых ЦАР. Общий прирост продаж в этом регионе был на 80% выше, чем в предыдущем году, в результате чего предложение упало до 1.8 месяцев. Во время этой пандемии отрасль недвижимости адаптируется к текущим условиям, ведя бизнес с использованием таких технологий, как виртуальные шоу и электронные подписи, чтобы помочь покупателям и продавцам с их потребностями в жилье перед лицом этих проблем. Низкие ставки по ипотеке помогают покупателям приобретать дома своей мечты, что, в свою очередь, способствует росту продаж.

Есть ли у покупателей преимущество? I т подходящее время для покупки дома в Лос-Анджелесе? Это бесконечный вопрос, на который нет однозначного ответа.Покупатели считают, что сейчас очень хорошее время для покупки дома в Лос-Анджелесе. Количество заявок на ипотеку на покупку дома растет с ослаблением ограничений. В ближайшие месяцы в список будет добавлено больше домов, что может в некоторой степени снизить темпы повышения их стоимости.

С другой стороны, огромное количество случаев потери работы и заявок на пособие по безработице удерживает новых покупателей жилья от рынка, а это означает, что у покупателей будет меньше конкуренции за покупку своего идеального дома. Доступность по цене — большая проблема в округе Лос-Анджелес, поскольку почти три из четырех жителей не могут позволить себе купить дом по средней цене в этом районе.

Согласно HousingWire, индекс, объединяющий средний доход и средние цены на жилье, сделал Лос-Анджелес наименее доступным городом в стране, и несколько более молодых жителей заявили, что они обеспокоены тем, что никогда не смогут позволить себе дом. Домашние покупатели уезжают из Лос-Анджелеса в более дешевые метро, самым популярным из которых является Лас-Вегас.

Прогнозы рынка недвижимости, приведенные в этой статье, являются лишь обоснованным предположением и не должны рассматриваться как финансовый совет. Цены на недвижимость сильно цикличны и во многом зависят от факторов, которые вы не можете контролировать.Многие переменные потенциально могут повлиять на стоимость дома в Лос-Анджелесе в 2021 году (или на любом другом рынке), например, большие изменения в проблемных сегментах, сегментах новостроек или элитных домов. Существует также широкий спектр экономических и политических факторов, которые могут и влияют на рынки недвижимости. Большинство этих переменных трудно предсказать заранее.

Обзор инвестиций в недвижимость Лос-Анджелеса в 2021 г.

Теперь, когда вы знаете, где находится Лос-Анджелес, вы, вероятно, захотите узнать, почему мы рекомендуем его инвесторам в недвижимость.Инвестиции в недвижимость рекламируются как отличный способ разбогатеть. Стоит ли рассматривать инвестиции в недвижимость Лос-Анджелеса? Многие инвесторы в недвижимость задаются вопросом, является ли покупка недвижимости в Лос-Анджелесе хорошей инвестицией? Вам необходимо глубже изучить местные тенденции, если вы хотите знать, что ждет на рынке инвесторов и покупателей недвижимости в 2021 и 2022 годах.

Лос-Анджелес — город в округе Лос-Анджелес, по которому можно ходить пешком. Здесь проживает около четырех миллионов человек.Это самый большой город в Калифорнии и второй по величине в США. Метрополия Лос-Анджелеса — это 5 регионов, в которые входят Лос-Анджелес, Оранж, Риверсайд, Сан-Бернардино и Вентура. Столичный округ Лос-Анджелеса с населением более 13 миллионов человек соперничает с Нью-Йорком как крупнейший в стране. Однако наличие огромного рынка недвижимости не является достаточной причиной для инвестиций здесь.

Рынок недвижимости Лос-Анджелеса считается одним из ведущих рынков как для инвесторов, так и для домовладельцев.Его также называют наименее доступным рынком жилья в стране. Если вы посмотрите на долгосрочную перспективу, покупка в Лос-Анджелесе всегда будет хорошей инвестицией. Говорят, что вы всегда получите свои деньги обратно или получите прибыль, поскольку Лос-Анджелес имеет репутацию отличного долгосрочного вложения.

Согласно Neighborhoodscout.com, поставщику данных о недвижимости, большие жилые комплексы с одной и двумя спальнями являются наиболее распространенными жилищными единицами в Лос-Анджелесе. Другие типы жилья, которые распространены в Лос-Анджелесе, включают отдельные дома на одну семью, дуплексы, рядные дома и дома, переоборудованные в квартиры.

Дома на одну семью составляют около 40% жилищных единиц Лос-Анджелеса. В апреле 2020 года дома на одну семью показали самый большой процентный прирост за год в районе метро Лос-Анджелеса. Цены на жилье выросли на 4,9% в округе Лос-Анджелес, на 3,7% в округе Ориндж и на 5% во Внутренней Империи.

Рынок жилья Лос-Анджелеса был горячим в течение многих лет. В 2018 году цены на жилье в Лос-Анджелесе достигли рекордных высот, поднявшись до уровней, намного превышающих уровни, зафиксированные в годы, предшествовавшие Великой рецессии.Если мы проверим исторические данные, то в округах Лос-Анджелес и Ориндж рост цен в годовом исчислении достиг пика в 8,2% в апреле 2018 года и с тех пор снижался каждый месяц. В октябре 2018 года цены на жилье в округах Лос-Анджелес и Ориндж выросли на 5,5% по сравнению с предыдущим годом, согласно последним доступным данным тщательно отслеживаемого индекса S&P CoreLogic Case-Shiller.

По мнению экспертов, важным фактором является то, что многие потенциальные покупатели все более недооценивают цены. Но агенты по недвижимости также говорят, что все большее число людей, которые могли бы купить, например Сааведра, решили, что не хотят нажимать на курок наверху.Стоимость домов в Лос-Анджелесе выросла менее чем на 3 процента по сравнению с прошлым годом. Согласно новому отчету CoreLogic, после многих лет неуклонного роста цены на жилье в округе Лос-Анджелес снижаются.

Они обнаружили, что средняя цена дома в округе Лос-Анджелес в январе составляла 579 500 долларов, что немного ниже средней цены в декабре в 581 500 долларов. Это на 2,6 процента больше, чем за тот же период прошлого года. Для сравнения, с января 2017 года по январь 2018 года цены выросли почти на 8 процентов.Цены продолжали расти в течение большей части 2018 года, но начали снижаться в четвертом квартале 2018 года. В четвертом квартале 2019 года цены на жилье все еще были немного выше, чем годом ранее, но спрэд сузился.

Повышение процентной ставки FRM в 2018 году уменьшило основную сумму, которую покупатели жилья могут взять в долг, при этом выплачивая стабильный ипотечный платеж. Национальная ассоциация жилищных строителей и Wells Fargo Housing Opportunity Index присвоила Лос-Анджелесу титул наименее доступного рынка жилья.В регионе Лос-Анджелес-Лонг-Бич-Глендейл только 11,3% домов, проданных в четвертом квартале 2019 года, были доступны семьям со средним доходом в районе 73 100 долларов.

Пандемия 2020 года оказала влияние на рынок: цены на аренду снизились, а цены на жилье достигли рекордного уровня. Рынок недвижимости Лос-Анджелеса не самый доступный в стране, но это рынок с широкими инвестиционными возможностями для тех, кто может позволить себе среднюю цену более 700 тысяч.

Однако это число не относится ко всем частям рынка недвижимости Лос-Анджелеса.Есть районы, где цены намного ниже, а завершенность между покупателями намного меньше. Высокая оценка не помешала инвесторам в недвижимость получить большую отдачу от инвестиций. Вместо того, чтобы отказываться от реабилитации, вам следует подумать об инвестициях в арендуемую недвижимость.

Давайте выясним некоторые факторы, которые делают Лос-Анджелес хорошим местом для инвестиций для состоятельных инвесторов. Далее мы рассмотрим самый главный фактор, который привлекает людей на рынок жилья Лос-Анджелеса. В этом разделе мы не принимаем во внимание краткосрочное влияние пандемии на экономику и рынок жилья.

Скрытые сделки с недвижимостью в Лос-Анджелесе

Проблемные продавцы существуют на каждом рынке недвижимости. Если вы все же найдете идеальную недвижимость на рынке жилья Лос-Анджелеса, увеличившийся выбор объектов недвижимости означает, что у вас гораздо меньше шансов оказаться в конкурентной борьбе. Если вы ищете другие выгодные предложения, посетите Вермонт-Виста, Гайд-парк, Уилмингтон и Сайпресс-парк, где запрашиваемые цены ниже средней цены в Лос-Анджелесе. В декабре 2020 года средняя прейскурантная цена домов в Вермонт-Виста составляла 580 тысяч долларов, а средняя цена продажи — 566 тысяч долларов.

Потери права выкупа могут быть отличным способом приобрести недвижимость в Лос-Анджелесе по выгодной цене. Тем не менее, ставки потери права выкупа сильно различаются. Обратите внимание, что на каждый дом, лишенный права выкупа в банке, вероятно, найдется другой дом, который приближается к этой точке и будет продан со скидкой проблемным продавцом, который хочет избежать потери права выкупа. В неблагополучных районах вариант может быть исправлен и перевернут. То же самое можно сказать о покупке недвижимости в Лос-Анджелесе по дешевке и сдаче ее в аренду на рынке, где не хватает доступных арендных единиц.

Аренда на одну семью против инвестиций в несколько семей

Годы признательности побудили инвесторов в недвижимость Лос-Анджелеса отдать предпочтение сдаче в аренду, а не переводу. Этот рынок отдает предпочтение владельцам арендуемой недвижимости. По данным городского Департамента жилищного строительства и общественных инвестиций, в одном только Лос-Анджелесе арендаторы проживают в более чем 600 000 квартир, расположенных в 118 000 единицах собственности. В конце 2019 года Калифорния стала вторым штатом (после Орегона), принявшим закон о контроле за арендной платой.Он распространяется на все многоквартирные дома, построенные более 15 лет назад. Закон штата применяется поверх любых более строгих местных постановлений.

Таким образом, контроль арендной платы применяется к арендуемой в Лос-Анджелесе недвижимости, если она является многоквартирной. Отдельные дома на одну семью редко подпадают под действие постановлений о контроле за арендной платой. Как правило, они не подпадают под действие Закона LA Rent Control. Единственное исключение — когда две или более жилых единиц расположены на одном участке; тогда, вероятно, будут применяться правила контроля за арендной платой.Самое простое решение — покупать арендуемую недвижимость в Лос-Анджелесе только на одну семью. Никогда не покупайте недвижимость с отдельно арендуемой квартирой для бабушек или квартирой наверху, которую вы также можете сдать в аренду.

С другой стороны, количество домовладельцев в Калифорнии снижается в течение многих лет. Кардинальным изменением стал рост арендной платы среди среднего и высшего классов. Например, треть жителей Лос-Анджелеса с доходом более 100 000 долларов арендуют вместо собственной. Бэби-бумеры, уменьшающие размер своих домов, предпочитают арендовать квартиры и дома, которые принадлежат другим.Миллениалы с хорошим доходом часто говорят, что их родители теряют свои дома во время Великой рецессии и вместо этого предпочитают арендовать.

Это стимулирует спрос на рынке элитной недвижимости Лос-Анджелеса, будь то кондоминиумы, квартиры с консьержем или роскошные дома, арендованные, а не купленные, чтобы жильцы могли легко переехать в случае потери работы. Только Сан-Хосе и Сан-Франциско имеют больше жителей с высоким доходом, которые сдают в аренду, чем рынок недвижимости Лос-Анджелеса. Хотя цены на квартиры высоки и растут, в Лос-Анджелесе они ниже, чем в Калифорнии.

Это одно из ярких пятен на рынке аренды жилья в Лос-Анджелесе, который в остальном оказался непростым. Последние данные Zumper показывают, что арендная плата снижается из-за пандемии. Аренда квартиры с одной спальней составляет около 1940 долларов (-14,2% с начала года), а с двумя спальнями — 2700 долларов (-10,9% с начала года). Средняя арендная плата составляет около 2400 долларов в месяц.

Военные также добавляют арендаторов на рынок жилья Лос-Анджелеса. Любая военная база подтолкнет арендаторов к рынку недвижимости.Рынок недвижимости Лос-Анджелеса отличается просто большим военным населением, но настолько разнообразным рынком труда, что закрытие базы не повлияет на цены на жилье в этом районе в целом.

База AirPort в Лос-Анджелесе, база ВВС Эдвардс и другие объекты поменьше выбрасывают многих арендаторов на рынок жилья Лос-Анджелеса. Те, у кого есть семьи, часто предпочитают арендовать недвижимость в Лос-Анджелесе вместо проживания на базе. Вдобавок ко всему этому есть оборонные подрядчики, такие как Raytheon в Лонг-Бич и Эль-Сегундо, которые платят людям больше, чтобы жить здесь.

Текущие цены на аренду: До пандемии средняя арендная плата за квартиру в Лос-Анджелесе составляла 2524 доллара, увеличившись на 2% с начала года, согласно RENTCafé. Средний размер квартиры в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, составляет 792 квадратных фута. 40% домохозяйств в Лос-Анджелесе заняты арендаторами, а 60% — собственниками. Квартиры-студии самые маленькие и самые доступные, квартиры с 1 спальней ближе к среднему, а квартиры с 2 и 3 спальнями предлагают более просторные квадратные метры.

По состоянию на 17 ноября 2021 года средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, составляет 2195 долларов. Это на 10% больше, чем в предыдущем году. За последний месяц средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в Лос-Анджелесе не изменилась. Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру увеличилась на 2% до 2195 долларов, а средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру увеличилась на 1% до 2968 долларов.

Средняя арендная плата за 2-комнатную квартиру в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, в настоящее время составляет 2 968 долларов.Это на 10% больше, чем в предыдущем году.
Средняя арендная плата за 3-комнатную квартиру в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, в настоящее время составляет 4295 долларов. Это на 5% больше, чем в предыдущем году.
Средняя арендная плата за 4-комнатную квартиру в Лос-Анджелесе, Калифорния, в настоящее время составляет 5 495 долларов. Это на % меньше, чем в предыдущем году.

Некоторые из самых доступных районов Лос-Анджелеса:

Jefferson Park, где средняя арендная плата составляет 1355 долларов в месяц.
Эль-Серено, где арендаторы в среднем платят 1396 долларов в месяц.
Vermont Knolls, где средняя арендная плата составляет 1445 долларов в месяц.
Glassell Park & Cypress Park, где средняя арендная плата составляет 1485 долларов в месяц.
Cypress Park, где арендаторы в среднем платят 1396 долларов в месяц.
North Hills, где арендаторы платят в среднем 1530 долларов в месяц.

Рост цен: строительство не удовлетворяет спрос на жилье в Лос-Анджелесе

На рынке жилья Лос-Анджелеса наблюдается резкий рост жилищного строительства.Это помогло удовлетворить некоторый спрос со стороны арендаторов. Однако из-за увеличения спроса новое предложение не привело к снижению цен. Текущее предложение существующих частных домов составляет 1,4, что недостаточно для удовлетворения спроса. Это также говорит о том, что любая новая волна строительства в лучшем случае приведет к тому, что арендные ставки останутся стабильными, а не заставят их падать.

География этого региона также ограничивает предложение. Столичный район Лос-Анджелеса расположен между океаном и горами.Очевидно, что нельзя строить на воде. Вы можете строить в холмах только до тех пор, пока оползни и землетрясения ограничивают то, что вы можете там построить. Рынок недвижимости Лос-Анджелеса также ограничен обширными национальными парками вокруг Лос-Анджелеса, такими как Национальный лес Анхелеса. Эти районы просто невозможно превратить в жилые районы.

Сильный рост экономики и занятости Лос-Анджелеса

Двумя наиболее фундаментальными экономическими показателями являются занятость и доход. Продажи жилья обычно напрямую связаны со здоровьем экономики и растут и падают с экономической активностью.По мере замедления экономики предложение денег имеет тенденцию становиться более ограниченным. Что делает Лос-Анджелес уникальным, так это рынок труда. Хотите работать в Голливуде? Переехать в Лос-Анджелес. Хотите работать в продюсерской компании или заниматься модой? Приезжайте в Лос-Анджелес. Если арендная плата слишком высока, поделитесь квартирой или домом на одну семью с друзьями. С точки зрения цен на жилье, доход и занятость показывают, могут ли люди позволить себе нынешний и будущий рост.

Компания Golden State добавила 310 300 рабочих мест в 2019 году, увеличившись на 1,8%, до 17 рабочих мест.61 миллион, согласно данным, опубликованным Департаментом развития занятости Калифорнии. Рост в предыдущем году составил 1,6%. В округе Лос-Анджелес количество рабочих мест вне сельского хозяйства выросло на 67 800 до 4,65 миллиона. Это на 1,5% больше, в первую очередь за счет здравоохранения и социальной помощи (до 28 000) и строительства (до 8 500). Уровень безработицы в декабре составил 4,4% по сравнению с 4,7% годом ранее.

Обратите внимание, что из-за продолжающейся пандемии уровень безработицы в округе Лос-Анджелес увеличился. По данным Государственного департамента занятости населения, он упал до 11% в ноябре с пересмотренных 12% в октябре на фоне сезонного увеличения найма в розничной торговле и логистике.В апреле 2020 года он составлял 19,6 процента. В каждом крупном секторе экономики округа в течение последних 12 месяцев значительно сократилось количество рабочих мест, в первую очередь из-за услуг по размещению / питанию, в результате чего сократилось 120 000 рабочих мест из фонда заработной платы.

Где инвестировать в рынок недвижимости Лос-Анджелеса?

При любых инвестициях в недвижимость денежный поток — это золото. Калифорния имеет 6-ю по величине экономику во всем мире. Это в значительной степени обусловлено его инновационным производством, тяжелыми технологиями в штате и многим другим. Рынок недвижимости Лос-Анджелеса имеет много преимуществ, помимо его огромных размеров.Сильные рыночные основы делают рынок жилья Лос-Анджелеса хорошим местом для инвестиций, если вы собираетесь покупать недвижимость в Калифорнии.

Насколько хорошо покупать инвестиционную недвижимость в Лос-Анджелесе? Не каждый инвестор в недвижимость хочет выйти на самый дорогой и конкурентный рынок недвижимости Лос-Анджелеса. Для покупателей доступность снижается, и только 30% жителей округа Лос-Анджелес владеют домом. Цены на жилье настолько высоки и недосягаемы для многих покупателей — многие считают дома в Лос-Анджелесе сильно завышенными.

Хотя цены на жилье в Лос-Анджелесе могут немного вырасти в следующем году, факт остается фактом: есть много домов, доступных по справедливым ценам. Растущее количество домохозяйств, постоянное создание рабочих мест и рост заработной платы подпитывают спрос на жилье », — сказал главный экономист NAHB Роберт Дитц. «Но рекордно низкие запасы при перепродаже в сочетании с недостаточным строительством, поскольку застройщики сталкиваются с ограничениями со стороны предложения, продолжают оказывать повышательное давление на цены на жилье, даже если процентные ставки остаются на низком уровне.”

В Лос-Анджелесе все еще есть хорошие возможности для инвестиций в арендную недвижимость . Существует сильный и постоянный спрос на аренду квартир в Лос-Анджелесе. Этому способствуют всегда скудные запасы, жесткая конкуренция со стороны арендаторов, рост заработной платы и хорошая экономика. Таким образом, это прекрасная возможность для получения дохода от аренды для инвесторов. Хороший денежный поток от объектов инвестиционной недвижимости в Лос-Анджелесе означает, что вложения, разумеется, прибыльны.

С другой стороны, плохой денежный поток означает, что у вас не будет денег для погашения долга.Поэтому поиск хорошей возможности для инвестиций в недвижимость Лос-Анджелеса будет ключом к вашему успеху. Если вы с умом инвестируете в недвижимость Лос-Анджелеса, вы можете обезопасить свое будущее. Лучшее вложение — это аренда недвижимости, которая будет приносить хороший денежный поток. Лучшими арендаторами будут пенсионеры, которые намереваются переехать в Лос-Анджелес и хотят приобрести недвижимость для сдачи в аренду.

Текущие расходы на владение и управление арендуемой недвижимостью в Лос-Анджелесе не должны быть высокими.Нанимая компанию по управлению недвижимостью, вы должны ожидать, что будете отказываться примерно от десяти процентов арендной платы за каждую собственность, которой они управляют. Не забудьте учесть эту потерю в своих расчетах при составлении бюджета на новую арендуемую недвижимость. Три самых важных фактора при покупке недвижимости в любом месте — это местоположение, местоположение и местоположение. Расположение создает желанность. Желанность рождает спрос.

Должен появиться естественный и предстоящий высокий спрос на арендуемую недвижимость. Спрос повысит цену на вашу инвестиционную недвижимость в Лос-Анджелесе , и вы сможете получить хорошую отдачу от своих инвестиций в долгосрочной перспективе.Районы в Лос-Анджелесе должны быть безопасными для проживания и иметь низкий уровень преступности. Районы должны быть близко к основным объектам инфраструктуры, коммунальным службам, школам и торговым центрам.

Более дешевый район в Лос-Анджелесе может быть не лучшим местом для жизни. Более дешевый район должен определяться следующими факторами — общей стоимостью жизни, соотношением арендной платы к доходу и средним соотношением стоимости дома к доходу. Цены на недвижимость в Лос-Анджелесе намного выше средней стоимости по сравнению с общенациональными ценами.Это зависит от того, сколько вы собираетесь потратить, и от того, хотите ли вы меньшую инвестиционную недвижимость или более крупные сделки, такие как дуплекс и триплекс в районах класса А. Инвентарь невелик, но возможности есть.

Даже несмотря на то, что цены на жилье в Лос-Анджелесе достигли новых высот, рынок остается привлекательным для инвесторов в жилую недвижимость. Поскольку они продолжают конкурировать за потенциальную инвестиционную недвижимость на нижнем уровне рынка, проблемы для начинающих покупателей жилья останутся.Покупатели жилья не смогут перебить цену инвесторов в недвижимость и в конечном итоге будут сдавать ее в аренду.

Цены на жилье в Лос-Анджелесе на ниже средних по стране для всех городов США. По данным Realtor.com, в Лос-Анджелесе около 83 районов. Средняя цена листинга Bel Air составляет 4,7 миллиона долларов, что делает его самым дорогим районом. Санленд-Туджунга — самый доступный район со средней ценой листинга 695 тысяч долларов.

Инвестирование в более доступные районы (по крайней мере, в некоторые из них) может дать вам больший возврат инвестиций за более короткий период времени.Вот одни из лучших районов Лос-Анджелеса для покупки инвестиционной недвижимости.

Эль-Серено — это густонаселенный район (в зависимости от плотности населения), расположенный в Лос-Анджелесе, Калифорния. Это преимущественно латиноамериканский район к северо-востоку от центра Лос-Анджелеса. На севере он граничит с Хайленд-парком и Южной Пасаденой, на востоке — с Альгамброй, на юге — с Восточным Лос-Анджелесом, а на западе — с высотами Линкольна и Монтесито. Средняя стоимость аренды в Эль-Серено в настоящее время составляет 1921 доллар, согласно эксклюзивному анализу NeighborhoodScout.Арендная плата здесь в настоящее время ниже, чем в 75,6% районов Калифорнии.

Недвижимость Эль-Серено в основном состоит из небольших (от студии до двух спален) до средних (три или четыре спальни) домов на одну семью и небольших многоквартирных домов. Большая часть жилой недвижимости занята как собственниками, так и арендаторами. Спрос на недвижимость в Эль-Серено выше среднего по США и может сигнализировать о некотором спросе либо на повышение цен, либо на строительство нового жилья для этого района.

Сколько вы заплатите в Эль-Серено: По данным Realtor.com, в октябре 2021 года средняя прейскурантная цена домов в Эль-Серено составляла 765 000 долларов, а средняя цена продажи — 839 000 долларов. Дома в Эль-Серено продаются в среднем на 3,26% выше запрашиваемой цены в октябре. В среднем дома в Эль-Серено продаются через 49 дней на рынке. Тенденция к среднему количеству дней на рынке в Эль-Серено выросла с прошлого месяца и немного выросла с прошлого года.

Уилмингтон — это район в районе гавани Лос-Анджелеса, штат Калифорния.Уилмингтон граничит с Карсоном на севере, Лонг-Бич на востоке, Сан-Педро на юге и западе и Харбор-Сити на северо-западе. Сообщество Уилмингтон — одно из старейших в Лос-Анджелесе. Это современное и прогрессивное сообщество с долгой и гордой историей, являющееся воротами в Лос-Анджелес и остальную часть Южной и Центральной Калифорнии. Есть исторические музеи, военные объекты, парки и достопримечательности на набережной. Нажмите на изображение ниже, чтобы увидеть несколько изображений открыток из прошлого.

Сколько вы заплатите в Уилмингтоне: По данным Realtor.com, в октябре 2021 года средняя прейскурантная цена домов в Уилмингтоне, Калифорния, составляла 600 000 долларов, что на 13,7% больше по сравнению с прошлым годом. Средняя цена листинга за квадратный фут составляла 463 доллара. Средняя цена продажи составляла 625 тысяч долларов. Дома в Уилмингтоне, штат Калифорния, в октябре продавались в среднем примерно по запрашиваемой цене.

Хайленд-Парк — это район в Лос-Анджелесе. Он ограничен с юга и востока автострадой 110 и тянется на запад почти до бульвара Игл-Рок.Район переживает период возрождения, что сделало его доступной альтернативой для молодых специалистов, которые оказались не в ценах в центре Лос-Анджелеса. В течение последних 10 лет он претерпевал джентрификацию и видел приток модных магазинов и ресторанов, новых парков, ночных клубов и оживленной жизни.

Сколько вы заплатите в Хайленд-Парке: По данным Realtor.com, в октябре 2021 года средняя прейскурантная цена домов в Хайленд-Парке составляла 938 000 долларов с тенденцией к увеличению на 7.9% по сравнению с прошлым годом. Средняя цена листинга за квадратный фут составляла 711 долларов. Средняя цена продажи составила 1,1 миллиона долларов. Дома в Хайленд-Парке проданы на 4,92% выше цены предложения в среднем в октябре на .

West Hills — жилой и коммерческий район в западной части долины Сан-Фернандо города Лос-Анджелес, штат Калифорния. Процент жителей в возрасте 35 лет и старше — один из самых высоких в округе Лос-Анджелес. Исторические достопримечательности и множество городских парков можно найти в пределах сообщества, так же как коммерческие районы, деловой район и религиозные учреждения.Niche.com занял 42-е место в рейтинге лучших районов для жизни в Лос-Анджелесе.
Сколько вы заплатите в West Hills: Средняя стоимость дома в West Hills составляет 936 065 долларов, а стоимость домов выросла за последний год на 22,8%. По словам Зиллоу, это невероятно жаркий район, основанный на трех показателях: соотношении отпускных цен, преобладании снижения цен в списках домов и продолжительности пребывания на рынке. Все эти показатели показывают, что покупательский спрос в этом районе очень высок. Mashvisor также перечисляет Вест-Хиллз в числе трех районов, наиболее подходящих для покупки долгосрочной инвестиционной собственности в Лос-Анджелесе.
Мид-Сити-Вест — довольно привлекательный район. В отличном месте в городе это очень безопасно, а в жилых районах довольно тихо. Этот район — настоящий опыт Лос-Анджелеса. Он разнообразен и по большей части затрагивает то, что люди считают частью Западного Голливуда. С 2012 года цены на недвижимость в этом районе растут с каждым годом. Текущая средняя стоимость дома в Мид-Сити-Уэст составляет 1 913 156 долларов, а стоимость домов выросла за последний год на 5,6%.
Сколько вы заплатите в Mid City West: Для новых покупателей хорошо, что рынок остыл.Конкуренция меньше (на данный момент), поэтому вы можете договориться о сделке до стандарта. Аренда недвижимости в Mid City West пользуется большим спросом. Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в Мид-Сити, Лос-Анджелес, Калифорния, в настоящее время составляет 1795 долларов. Это на 6% больше, чем в предыдущем году.
Central City — это доступный район в Лос-Анджелесе для покупки инвестиционной недвижимости. С 2012 года цены на недвижимость в этом районе растут с каждым годом. Средняя стоимость дома в Центральном городе составляет 569 683 доллара.Стоимость домов в Центральном городе за последний год выросла на 11,2%. Конкуренция меньше (на данный момент), поэтому вы можете договориться о сделке до стандарта. Средняя цена на жилье в Центральном городе Восток составила 459,5 тыс. Долларов в октябре 2021 года, что на 6,9% больше, чем в прошлом году. Средняя цена дома на листинге за квадратный фут составляла 562 доллара.
Если вы думаете об инвестировании в Лос-Анджелес, вы выбрали недвижимость для долгосрочных инвестиций. Вот десять районов в Лос-Анджелесе с самыми высокими показателями стоимости недвижимости с 2000 —Список Neigborhoodscout.com.
S La Brea Ave / W Washington Blvd
Хайленд-Парк
W Washington Blvd / S Burnside Ave
N Ave 54 / Baltimore St
Nolden St / York Blvd
ул. Меридиан / Н ул. Фигероа
S La Brea Ave / W Jefferson Blvd
W Washington Blvd / S Western Ave
W Washington Blvd / Crenshaw Blvd
Clyde Ave / Hauser Blvd
Как и при любой покупке недвижимости, действуйте с умом. Оцените особенности рынка жилья Лос-Анджелеса в то время, когда вы собираетесь покупать.Наем местной компании по управлению недвижимостью поможет найти арендаторов для вашей инвестиционной недвижимости в Лос-Анджелесе.
Рынок жилья Калифорнии находится в центре внимания многих американских и иностранных инвесторов в недвижимость. Помимо рынка недвижимости Лос-Анджелеса, вы также можете инвестировать в несколько городов Калифорнии. Вот два других больших города в Калифорнии, где инвестору в недвижимость следует подумать о покупке инвестиционной недвижимости.
Сан-Хосе является частью Кремниевой долины, места, где зарплаты конкурирующих технологических компаний в размере 100 000 долларов в год и выше привели к росту стоимости недвижимости.Но как насчет самого рынка жилья Сан-Хосе ? Сан-Хосе — третий по величине город Калифорнии, в котором проживает около миллиона человек. В нем самая высокая стоимость жизни в любом районе США, и это один из самых дорогих рынков жилья в стране. Если вы хотите инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду в Сан-Хосе, возможно, вам не придется покупать и ремонтировать. Вместо этого, если вам известно о промышленной или коммерческой недвижимости рядом с крупными работодателями, возможно, им придется переоборудовать ее в жилье для сотрудников, которое вы можете купить сейчас и держать до тех пор, пока оно не будет продано.
Если этого не произойдет, вы все равно можете превратить его в коворкинг. В январе 2018 года Redfin вошел в десятку самых популярных районов США. Девять из десяти были в Сан-Хосе. Когда цены на отдельные дома падают с 1,2 миллиона до 1 миллиона, дома теперь находятся на рынке в течение нескольких дней, а не сразу раскупаются. Средняя цена на новый дом или кондоминиум составляла 750 000 долларов в 2018 году по сравнению с рекордными почти 800 000 долларов за несколько месяцев до этого. Если вы хотите инвестировать в рынок жилья Сан-Хосе, вам следует сделать это сейчас, пока все относительно доступные.
Рынок недвижимости Сан-Диего предлагает идеальное сочетание ограниченного предложения, высокого спроса и отличного потенциального дохода. Если вы собираетесь инвестировать в Калифорнию, это должно быть в Сан-Диего. Рынок недвижимости Сан-Диего входит в десятку самых дорогих рынков недвижимости в стране, хотя и уступает некоторым другим городам Западного побережья. Это создает огромный спрос на арендуемую недвижимость в Сан-Диего со стороны тех, кто просто не может позволить себе покупать дома. Рынок аренды будет продолжать расти, так как к 2050 году город вырастет примерно на 500000, добавляя десятки тысяч каждый год.
В Сан-Диего также есть много туристических достопримечательностей. В парке Бальбоа находятся зоопарк Сан-Диего, Музей авиации и космонавтики, Музей естественной истории, Пустынный сад, местный молодежный симфонический оркестр, японский сад и гольф-комплекс. В Сан-Диего есть SeaWorld, стадион MLB, музей USS Midway и сафари-парк в зоопарке Сан-Диего. К тому же мягкая погода и близость к пляжу. Любая сдаваемая в аренду недвижимость в Сан-Диего, расположенная недалеко от этих достопримечательностей, имеет более высокую цену на таких сайтах, как Airbnb.Спрос на аренду на рынке недвижимости Сан-Диего стремительно растет во время Comic-Con, одной из крупнейших комиксов в стране.
Покупка или продажа недвижимости для большинства инвесторов — одно из важнейших решений, которые они примет. Выбор специалиста / консультанта по недвижимости продолжает оставаться важной частью этого процесса. Они хорошо осведомлены о важнейших факторах, которые влияют на ваши конкретные области рынка, таких как изменения рыночных условий, рыночные прогнозы, отношение потребителей, лучшие места, время и процентные ставки.
NORADA REAL ESTATE INVESTMENTS имеет обширный опыт инвестирования в недвижимость «под ключ» и объекты, приносящие доход. Мы стремимся установить стандарты для нашей отрасли и вдохновлять других, поднимая планку предоставления исключительных возможностей для инвестиций в недвижимость на многих других растущих рынках США. Мы можем помочь вам добиться успеха, сведя к минимуму риски и максимизируя прибыльность вашей инвестиционной недвижимости в Лос-Анджелесе.
Проконсультируйтесь с одним из консультантов по инвестициям, который поможет вам составить индивидуальный портфель недвижимости под ключ.Это «Недвижимость с доходом от аренды» , расположенные на одних из лучших рынков жилья в стране.
Не только Лос-Анджелес или Калифорния , но вы также можете инвестировать в некоторые из лучших рынков недвижимости в Соединенных Штатах . Все, что вам нужно сделать, это заполнить форму и назначить консультацию в удобное для вас время. Мы готовы помочь вам решить вопрос при инвестировании в недвижимость.Изучая и структурируя комплексные инвестиции в недвижимость под ключ, мы помогаем вам добиться успеха, минимизируя риски и увеличивая прибыльность.
Сообщите нам, какие рынки недвижимости вы считаете лучшими для сдачи в аренду?
Пожалуйста, не принимайте никаких решений в отношении недвижимости или финансового положения исключительно на основании информации, содержащейся в этой статье. Некоторая информация, содержащаяся в этой статье, была взята со сторонних сайтов, упомянутых в ссылках.Хотя информация считается надежной, Norada Real Estate Investments не делает никаких заявлений, гарантий или гарантий, явных или подразумеваемых, относительно того, является ли представленная информация точной, надежной или актуальной. Вся представленная информация должна быть независимо проверена с помощью ссылок, приведенных ниже. В соответствии с общей политикой Norada Real Estate Investments не делает никаких заявлений или утверждений относительно будущих условий на рынке жилья в США. Эта статья была нацелена на обучение инвесторов, желающих инвестировать в недвижимость Лос-Анджелеса.Покупка инвестиционной собственности требует тщательного изучения, планирования и составления бюджета. Не все сделки являются надежными инвестициями. Мы всегда рекомендуем провести исследование и воспользоваться помощью консультанта по инвестициям в недвижимость.
ССЫЛКИ
Рыночные данные, отчеты и прогнозы
https://www.car.org/marketdata/data/countysalesactivity
https://www.car.org/en/marketdata/interactive/housingmarketoverview
https: // www. zillow.com/losangeles-ca/home-values
https: // www.redfin.com/city/11203/CA/Los-Angeles/housing-market
https://www.realtor.com/realestateandhomes-search/Los-Angeles_CA/overview
https://www.zumper.com/rent- research / los-angeles-ca
https://www.zumper.com/blog/los-angeles-metro-report/
https://www.littlebighomes.com/real-estate-los-angeles.html
Воздействие Covid-19 / Новости
https://la.curbed.com/2020/2/28/21157988/home-prices-los-angeles-report
https://www.latimes.com/homeless- жилье / рассказ / 2020-07-23 / южная-калифорния-цены-дома
Лучшие районы и статистика
https: // www.zillow.com/
https://en.wikipedia.org/
https://www.neighborhoodscout.com/ca/los-angeles/real-estate/
https://www.mashvisor.com/blog/invest -los-angeles-недвижимость-рынок-2019/
Демографические данные Лос-Анджелеса
http://worldpopulationreview.com/us-cities/los-angeles-population
Контроль арендной платы
https://www.latimes.com/archives/la-xpm-2007-dec-30-re-aptlife30-story.html
Выкупа
https: //www.realtytrac.ru / statsandtrends / foreclosuretrends / ca / los-angeles-county
Рынок аренды / Квартиры
https://la.curbed.com/2019/2/4/18210857/los-angeles-rental-prices-2019-average
https://www.rentcafe.com/average- тенденции рынка аренды / us / ca / los-angeles
https://la.curbed.com/2019/2/26/18241819/rent-vs-buy-los-angeles-high-income
Статистика работы и безработицы
https://fred.stlouisfed.org/series/CALOSA7URN
https: //www.labormarketinfo.edd.ca.gov/file/month/la$pds.pdf
Военный рынок
http://www.laalmanac.com/m military/mi05.php
https://m militarybases.com/california
Хорошее время для покупки / прогнозы цен
https://la.curbed.com/2018/12/7/18128000/los-angeles-real-estate-market-prediction-2019
https://www.forbes .com / sites / ellenparis / 2019/02/23 / покупателям-следует-вернуться-лос-анджелес-и-сан-франциско-рынок жилья-для-новых-возможностей / # 47bd1029428c
Почему в 2021 году так мало жилья?
Автор: ROS Team 2 августа 2021 г.
Одной из распространенных тем на рынке недвижимости сейчас является инвентаризация жилья.Люди спрашивают: «Хорошее ли время для покупки дома, учитывая низкий уровень жилищного фонда?» Покупатели жилья также часто проявляют интерес к описанию домов, выставленных на продажу.
Что ж, если вы хотите купить дом в ближайшие несколько месяцев, будьте готовы к жесткой конкуренции и более высоким ценам; Поскольку количество выставленных на продажу домов невелико, спрос на эти дома резко вырос. Беспрецедентное количество объектов недвижимости с низким уровнем запасов означает увеличение количества предложений, которые продавцы получат от нескольких покупателей.На рынке недвижимости действует главный принцип спроса и предложения. Больше покупателей и слишком мало доступной недвижимости толкают цены на жилье вверх.
Прежде чем мы обсудим, почему жилищный инвентарь так низок, давайте сначала определим, что такое инвентарь дома.
Что такое инвентарный дом?
Дом в инвентаре, или иначе известный как дом для продажи или активный листинг, — это просто количество объектов недвижимости, имеющихся на рынке для продажи. Всякий раз, когда продавец выставляет недвижимость на продажу, она засчитывается в общий жилищный фонд района.Покупатель может посетить недвижимость или посетить день открытых дверей и предоставить список домов, выставленных на продажу. В этот список не будут входить дома, которые уже находятся в резерве или временно недоступны для показа.
Как рассчитать жилищную инвентаризацию
Жилищный инвентарь рассчитывается путем простого подсчета объектов недвижимости, которые в настоящее время выставлены на рынке недвижимости, по состоянию на последний день месяца. На рынке недвижимости с низким уровнем запасов покупатели могут разочароваться, когда они обнаружат ограниченные возможности, большинство из которых даже не соответствуют их потребностям или недоступны в их предпочтительных районах.Но если в наличии имеется больше домов, покупатели с большей вероятностью захотят переехать.
Насколько низок уровень запасов прямо сейчас?
2020 год был самым низким годом инвентаризации жилья за всю историю наблюдений; жилищный фонд сократился почти на 40%. Ситуацию усугубляло большее количество покупателей на рынке. Сочетание низкой инвентаризации недвижимости и высокого спроса приводит к росту цен на жилье. Статистика показывает рост цен на жилье в 2020 году почти на 13%.
Если мы посмотрим на данные за 2021 год, то сейчас на рынке имеется около месячного предложения инвентарных домов. Это означает, что, если не будет новых домов, их не будет в наличии для покупки через месяц. Обычно в любое время имеется примерно шестимесячный запас домов, выставленных на продажу.
Низкий уровень запасов неизбежно приведет к усилению конкуренции за доступную недвижимость. Как покупатель, вы должны быть готовы и быть готовыми быстро переехать, как только вы найдете дом, который соответствует вашим критериям, поскольку существует высокая вероятность, что кто-то еще заинтересован в этом доме.
Почему жилищный фонд в 2021 году так низок?
Чтобы понять, почему жилищные запасы так низки, мы должны взглянуть на поведение рынка в 2020 году. Основная причина низкой инвентаризации жилья в 2020 году заключалась в неуверенности продавца. На это не повлияло то, могут ли домовладельцы продавать свои дома, а больше — то, что произошло после того, как дом был продан.
Продавцы получали самые высокие цены и могли быстро продать, но они боялись, что не найдут другой доступный дом.Поэтому продавцы решили подержать свои дома немного дольше, что в конечном итоге привело к кризису в сфере недвижимости с низким уровнем запасов.
Другой причиной низкого жилищного фонда является повышенная мотивация покупателей, поскольку рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам подтолкнули все больше покупателей к покупке недвижимости.
Конечно, во многом это также связано с COVID-19 и его влиянием на жизнь в целом в разгар пандемии. Поскольку люди продолжают терять рабочие места, к концу 2021 года ожидается еще больше случаев потери права выкупа.Кроме того, люди покинули городские центры из-за требований социального дистанцирования и удаленной работы, поэтому городская жизнь стала менее привлекательной для покупателей.
Рынок недвижимости остается сбалансированным, если количество продавцов совпадает с количеством покупателей. Учитывая уникальность прошедшего года, потребуется некоторое время, чтобы рынок полностью восстановился.
Итак, будьте готовы ожидать продолжающейся тенденции:
Высокий спрос на жилье;
Низкая жилищная инвентаризация;
Низкие ставки по ипотеке; и
Повышение цен на жилье.
Очевидно, что нынешний рынок недвижимости настроен против покупателей. Низкие процентные ставки позволяют среднему покупателю позволить себе более крупную ссуду. Это стало фактором повышения цен на жилье, а ограниченное предложение усиливает конкуренцию. Итак, чтобы противостоять ситуации, покупатели должны приготовиться к ужесточению конкуренции.
Итак, каково решение этой проблемы?
Если вы думаете, что просто добавление дополнительных списков является решением, вы не до конца понимаете проблему.Добавление существующих домов на продажу не создает инвентарь. Более определенным ответом на проблему было бы добавление новых жилых домов. Рано или поздно рост населения, скорее всего, превысит численность существующего жилищного фонда. Для удовлетворения спроса на жилье необходимо больше домов.
Перемещение по доступным домам
Учитывая высококонкурентный характер рынка, вот несколько отличных стратегий, чтобы оставаться наготове:
Узнайте о районе, в котором вы планируете покупать недвижимость;
Проведите предварительную оценку собственности, чтобы вы знали, сколько она стоит;
Будьте готовы заплатить больше, чем запрашиваемая цена;
Сделайте некоторые уступки, если можете; и
Пройдите предварительную квалификацию или предварительное одобрение на жилищный заем, прежде чем вы начнете активно искать.
Последние мысли
Ожидайте, что цены на жилье, вероятно, будут продолжать расти, поскольку дома с низким уровнем запасов на продажу продолжают преобладать. Но это не значит, что вы должны сидеть сложа руки во время этой тенденции. Вместо этого подготовьте все необходимые документы и пройдите предварительную квалификацию. Начните планировать прямо сейчас, чтобы максимально увеличить свои шансы получить предложение на этом конкурентном рынке, когда представится такая возможность.
Нужна ли мне страховка для съемщика? И сколько я должен получить?
Страхование арендатора потребуется только в том случае, если этого требует арендодатель или ваше здание.Хотя иного не требуется, любой, кто арендует на длительный срок любой тип жилья — будь то квартира или дом на одну семью — должен серьезно подумать о приобретении страхового полиса для съемщика. Для большинства арендаторов страхование арендаторов — бесценный инструмент защиты от потенциально разрушительных финансовых последствий. Но у богатых арендаторов также есть потребность в страховании арендаторов, чтобы уменьшить финансовые затраты на разрушительные и неожиданные события.
Сравните страхование дешевых арендаторов в вашем районе
Нет спама.Никаких хлопот. Никаких скрытых затрат.
Содержание
Когда требуется страхование арендатора?
Вы должны будете получить страховку арендатора только в том случае, если арендодатель или управляющая компания требует, чтобы оно было у арендаторов. Арендодатели могут сделать страхование арендаторов обязательным, чтобы ограничить риск того, что арендаторы последуют за ними в связи с повреждением личного имущества или возмещением ответственности. Арендодатель нередко требует страховки арендатора, но, к счастью, лучшие страховые компании позволяют легко сравнить расценки в Интернете и приобрести полис.
Мой арендодатель не требует страховки арендатора. Стоит ли оно того?
В то время как все большее число арендодателей и управляющих зданий требуют, чтобы арендаторы имели страховку арендатора, большинство людей не обязаны ее приобретать и решают отказаться от покупки полиса. Но даже если в вашей квартире страхование арендатора не требуется, мы думаем, что любой, кто снимает дом, в котором он живет, должен покупать полис страхования арендатора. Страхование личной собственности, ответственности и потери использования, предоставляемое полисом, является ценным для уменьшения финансовых последствий внезапных или неожиданных событий, которые повреждают ваши личные вещи или влекут за собой юридическую ответственность.
Страхование арендаторов …
Ущерб личному имуществу : Если ваши личные вещи повреждены и уничтожены в результате события, покрываемого страховкой вашего арендатора, ваш страховщик покроет стоимость ущерба в пределах, установленных вашим полисом.
Личная ответственность : Защищает вас от юридической ответственности за несчастный случай в вашем доме, например, от вашей ответственности за медицинские счета и потерю заработной платы, если кто-то серьезно ранен в качестве гостя у вас дома.
Утрата возможности использования : Если ваше жилище станет непригодным для проживания из-за страхового случая, ваш страховой полис арендатора покроет расходы, превышающие ваши обычные расходы на проживание.
Медицинская защита : Оплачивает разумные медицинские расходы для пострадавшего в вашем доме.
Возможно, чем ниже чей-то доход, тем больше им может понадобиться страхование арендатора, особенно страхование ответственности и страхование потери использования.В частности, ущерб, связанный с ответственностью, может стать тяжелым финансовым бременем для того, у кого недостаточно сбережений для покрытия расходов. Но инциденты или события, которые приводят к таким потерям, могут случиться с кем угодно. Независимо от того, сколько кто-то зарабатывает, он может быть привлечен к ответственности за любой ущерб, который может быть понесен, и в некоторых случаях эти затраты могут быть довольно высокими. Ниже приведены несколько примеров, показывающих, что страхование арендатора в целом является полезным приобретением и стоит вложенных средств, независимо от того, кто вы.
Арендаторы с домашним животным : Рассмотрим арендатора без страховки, чья собака кого-то укусила. Обычно страхование ответственности по полису покрывает любой ущерб (включая медицинские счета), связанный с укусом собаки. Но без этого им пришлось бы платить за них из своего кармана. Средняя стоимость заявления об укусе собаки в США составляет примерно 35000 долларов — сумма, которая может нанести финансовый ущерб многим арендаторам и огромным расходам для большинства.
Состоятельные арендаторы : Даже состоятельные арендаторы со значительными сбережениями могут воспользоваться преимуществами страхования арендаторов.Состоятельные арендаторы могут позволить себе оплачивать претензии по возмещению ущерба и незначительный материальный ущерб из своего кармана, но в экстремальных случаях арендаторы могут быть незастрахованы на случай значительного ущерба, нанесенного их личным вещам. Эти расходы могут быть покрыты сравнительно дешевым страховым полисом арендатора.
Например, стоимость иска об укусе собаки (упомянутая выше) может не напугать состоятельного арендатора, а вот возможность пожара, уничтожившего сотни тысяч долларов в его личной собственности, должна.Без страховки арендатора любое имущество, поврежденное или уничтоженное по какой-либо причине, необходимо будет заменить из собственного кармана. Цель страхования арендаторов — не только предотвратить финансовое разорение, но и сэкономить деньги от неожиданных бедствий. Если состоятельный арендатор приобретает страховку арендатора с достаточно высоким лимитом для покрытия ущерба, его единственными дополнительными расходами будут расходы на франшизу при предъявлении претензии.
Арендаторы, вынужденные покинуть свои дома : Страховой полис съемщика также может помочь арендаторам, которые не готовы к катастрофе, которая делает их дом непригодным для проживания.Если ваша квартира или дом будут признаны непригодными для проживания из-за страхового случая — например, повреждения от дыма — вам придется платить из своего кармана за любые расходы на проживание, превышающие их типичный уровень расходов, если бы у них не было страховки арендатора. При страховании арендатора у вас будет страховка на случай потери возможности использования, которая покрывает расходы на проживание, превышающие ваши обычные расходы, такие как проживание в отеле, питание и специальный транспорт — вам необходимо продолжать жить до тех пор, пока вы не вернетесь домой или не найдете новое постоянное место жительства.
Студенты колледжей, живущие за пределами кампуса : Многим студентам колледжей также следует подумать о покупке страховки для арендаторов. Любой, кто живет в общежитии колледжа или университета, скорее всего, застрахован по полису страхования домовладельцев или арендаторов их родителей. Но каждому студенту колледжа, живущему за пределами кампуса, нужна своя собственная политика.
Сколько мне нужно страховки арендатора?
При принятии решения о том, сколько страховки арендатора достаточно, главное решение, которое вы будете принимать, — это установить пределы покрытия вашего личного имущества и вашей ответственности.Мы рекомендуем получить достаточное страхование личного имущества, чтобы покрыть стоимость вашего имущества, и как минимум 100 000 долларов в качестве страхового покрытия личной ответственности. Эти две характеристики охватывают самые большие финансовые риски арендаторов и, как правило, являются основными факторами стоимости их полисов.
Насколько мне нужно страхование личного имущества?
Вы захотите приобрести страховое покрытие арендатора с лимитами покрытия личного имущества, близкими или превышающими стоимость вашего имущества. Такой уровень защиты защитит вас в худшем случае, когда вся ваша собственность будет уничтожена.Если вы готовы пойти на риск и хотите сэкономить на стоимости вашего полиса, вы можете приобрести лимиты покрытия ниже, чем стоимость того, чем вы владеете. Однако вы должны знать, что политика будет распространяться на вас только в крайних случаях.
Страховщики
часто предлагают вам на выбор лимиты страхового покрытия от 5000 долларов до сотен тысяч долларов. Перед покупкой полиса вам следует провести личную инвентаризацию стоимости вашего имущества, чтобы определить, сколько страховки арендатора достаточно, чтобы покрыть ваши расходы на их замену.
Обратите внимание, что политики часто имеют дополнительные лимиты, также называемые лимитами категорий, для особо ценных предметов. Например, в полисе может быть установлен дополнительный лимит для ювелирных изделий в размере 2500 долларов США, что означает, что любые украденные или уничтоженные ювелирные изделия будут покрываться только до этого числа. Обычно у вас есть возможность увеличить эти сублимиты, но взамен вы заплатите более высокую премию.
Какой размер страхового покрытия личной ответственности мне нужен?
Стандартный страховой полис арендатора будет включать страховое покрытие ответственности в размере 100 000 долларов США, что, вероятно, будет достаточно, чтобы покрыть большинство арендаторов стандартного риска ответственности.Однако арендаторам, которые опасаются рисков маловероятного и дорогостоящего судебного процесса, следует подумать о приобретении еще большего покрытия. Например, если ваш кондиционер выпал из окна из-за вашей халатности и серьезно травмировал прохожего, вы можете оказаться на крючке за ущерб, превышающий 100000 долларов. Ваш выбор пределов покрытия ответственности будет зависеть от вашей терпимости к риску, но вы должны отметить, что дополнительное покрытие ответственности на сумму от 300000 до 500000 долларов обычно может быть добавлено к полису страхования арендатора всего за несколько долларов в месяц, что может окупить вложенные средства. для вашего спокойствия.
Частые заблуждения о страховании арендаторов
Существует ряд распространенных заблуждений о страховании арендаторов, которые могут удерживать арендаторов от покупки полиса. Мы перечислили и рассеяли некоторые из них ниже.
Заблуждение: мой арендодатель страхует мое личное имущество
Вопреки мнению многих арендаторов, арендодатель или управляющая компания не страхуют ни их, ни их личное имущество. Как правило, страховка арендодателя распространяется только на здание или квартиру, в которой вы живете.Арендаторы несут полную ответственность за страхование своего личного имущества, ответственности и расходов, связанных с невозможностью использования.
Заблуждение: мое имущество недостаточно ценно, чтобы гарантировать страхование имущества арендатора
Невозможность приобрести страховой полис арендатора из-за того, что у вас мало ценностей, является ошибкой по двум причинам: личные вещи почти каждого стоят больше, чем предполагалось, и не учитывается стоимость, обеспечиваемая страховкой ответственности и потери использования.По данным Allstate, средняя стоимость имущества составляет около 30 000 долларов за стандартную двухкомнатную квартиру. Когда вы подсчитываете стоимость ваших вещей, вы можете быть удивлены тем, сколько они стоят на самом деле. Однако, даже если у арендатора нет личного имущества, другие функции покрытия делают страховку арендатора выгодной.
Заблуждение: мне не нужно страхование ответственности
Независимо от того, насколько осторожны арендаторы, они должны серьезно подумать о защите, обеспечиваемой страхованием ответственности.Слишком многие арендаторы думают, что им не нужна защита от ответственности, потому что у них редко бывают гости или они считают, что вероятность того, что кто-то поранится у них дома, практически отсутствует. Эта форма самоуверенности опасна. Происходят несчастные случаи — ваша собака может укусить гостя, или посетитель может поскользнуться и упасть на вашу лестницу — и лучше быть готовым ко всему.
Заблуждение: страхование арендаторов дорогое
В то время как страхование домовладельцев от землетрясений и наводнений может быть дорогим, страхование арендаторов сравнительно дешево.Средний годовой страховой взнос арендатора в США составляет 187 долларов, что намного ниже средней стоимости страхового полиса для домовладельцев, составляющей 1083 доллара в год. Цены будут отличаться, но стандартный страховой полис арендатора с покрытием личного имущества на сумму 30 000 долларов и страховкой ответственности не менее 100 000 долларов (в дополнение к страховке от потери возможности использования и медицинских выплат) можно легко найти за 20 долларов в месяц или меньше.
Просмотренные льготы по страхованию арендаторов
Помимо очевидных покрытий и преимуществ страхования арендаторов, есть несколько менее известных преимуществ, которые могут убедить арендаторов в том, что это ценная покупка.
Дополнения к страхованию : Как и страхование домовладельцев, страховые полисы арендаторов могут добавлять индоссаменты и льготы, чтобы усилить страховое покрытие личного имущества. Общие одобрения и плавающие знаки предназначены для ювелирных изделий, меха, электроники, коллекций (например, бейсбольных карточек или марок) и защиты от землетрясений. Без страхового полиса арендатора, к которому можно было бы прикрепить индоссаменты и льготы, арендатору пришлось бы иметь специальный полис, подписанный для любого конкретного объекта, что, вероятно, было бы намного дороже.
Ваше страховое покрытие действует за пределами вашего места жительства. : Страхование личного имущества и ответственности также распространяется на арендатора, поэтому он может расслабиться со своими вещами независимо от того, куда они их везут. Пределы страхового полиса арендатора по-прежнему действуют, но покрытие, безусловно, лучше, чем ничего. Ожерелье или часы легко потерять во время путешествия, и эти предметы также могут быть более подвержены краже (а кражи покрываются страховкой арендатора).
Страхование арендаторов защищает вас при краткосрочной аренде : Страхование арендаторов также защищает страхователя и его личное имущество от повреждений, связанных с краткосрочными арендаторами, такими как гости Airbnb.Совместное использование жилья — хороший способ заработать дополнительные деньги, и, пока арендатор находится в рамках правил своей политики, страхование арендатора предлагает уровень защиты на случай, если что-то случится с их гостями или имуществом.
Как рассчитать максимальную ставку арендуемой собственности?
В этом эпизоде  Кофе с Карлом адвокат Карл Цёлльнер предлагает простую формулу для расчета максимальной ставки с арендуемой недвижимостью.

Обновлено 9 сентября 2020 г.
Как вы знаете, я черпаю свои идеи содержания для Coffee with Carl из часто задаваемых вопросов наших участников со статусом Platinum. Я часто вижу вопрос о том, как рассчитать максимальную ставку арендуемой недвижимости. Хотя многие инвесторы в недвижимость используют быстрый мысленно-математический метод для оценки максимальной капитализации для данного объекта недвижимости, стоит рассмотреть простой пример.
Во-первых, каковы ставки капитализации? Ставки капитализации (сокращение от ставок капитализации) — это расчеты, выполняемые для измерения эффективности сдачи недвижимости в аренду. После вычисления чисел вы придете к ставке капитализации, выраженной в процентах, и будете использовать ее для оценки потенциальной прибыли от инвестиционной собственности.
Я рекомендую рассчитывать ставки капитализации на ежегодной основе для любой инвестиционной собственности, которой вы владеете. Это особенно важно, если в вашем портфолио несколько объектов недвижимости.Ежегодный расчет ставок капитализации позволит вам узнать, какие объекты недвижимости работают, а какие нет. Однако, впервые покупая недвижимость, вы должны сделать некоторые предположения о реальных цифрах.
Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу:
Валовая прибыль — расходы = чистая прибыль
Разделить чистую прибыль на цену покупки
Переместите десятичный разделитель на 2 пробела вправо, чтобы получить процентное значение. Это ваша максимальная ставка.
Давайте посмотрим на пример.
Пример
Во-первых, вам нужно знать годовой доход от аренды, который будет приносить недвижимость. Если вы подумываете о покупке объекта недвижимости, который уже сдавался в аренду, обычно вы можете раскрыть эту информацию в течение периода комплексной проверки. В нашем примере предположим, что арендная недвижимость приносит 9000 долларов в год валового дохода от аренды.
Получив валовой доход от аренды, вычтите расходы. Сборы за управление недвижимостью являются обычными расходами для инвестиционной собственности, и эти сборы обычно колеблются в районе 10%.Для арендуемой собственности, приносящей доход в размере 9000 долларов в год, плата за управление имуществом будет составлять около 900 долларов в год. Итак, вычтите 900 долларов из этих 9000 долларов. Другие расходы, которые следует вычесть из валового дохода от аренды, включают годовые расходы на содержание, налоги на имущество и страхование. В этом примере вычтите 450 долларов на годовое обслуживание, 710 долларов на налог на недвижимость и 650 долларов на страхование. После вычитания этих расходов из валового дохода вы получите чистую прибыль. В нашем примере чистая прибыль после всех расходов составляет 6290 долларов.
Как только вы узнаете чистый доход от аренды, разделите это число на покупную цену. Затем возьмите это число и переместите десятичную точку на два пробела вправо. Это дает вам процентную ставку.
В нашем примере предположим, что недвижимость была куплена за 40 000 долларов. Возьмите чистый доход в 6290 долларов и разделите его на 40 000 долларов. Это дает нам 0,15725. Когда вы перемещаете десятичную точку на два пробела вправо, это дает нам коэффициент ограничения в 15,7%.
Итак, еще раз: простая формула для расчета ставки капитализации:
Валовая прибыль — расходы = чистая прибыль
Разделить чистую прибыль на цену покупки
Переместите десятичный разделитель на 2 пробела вправо, чтобы получить процентное значение.Это ваша максимальная ставка.
Имейте в виду, что это основная формула. Со временем, когда у вас будет реальный опыт работы с недвижимостью и цифры, ваши расчеты капитальной ставки будут развиваться. Вы можете изменить эту формулу или добавить дополнительные расходы. Инвесторы используют множество различных методов для расчета ставки капитализации; это общая и простая формула для расчета максимальной капитализации объекта недвижимости.
Посмотрите, как Карл освещает ставки капитализации для инвестиционной собственности.
Ресурсы, упомянутые в этом видео
Посетите наш семинар по налогам и защите активов, чтобы узнать больше о стратегиях в области недвижимости
Задавайте неограниченное количество вопросов юристам и CPA с членством Platinum
Есть идея будущего кофе с Карлом? Отправьте его Карлу по телефону [email protected] .
БОНУСНОЕ ВИДЕО

Ставка капитализации собственности, или ставка капитализации, — это процент, который выражает, насколько хорошо инвестиционная собственность будет работать.Ставка капитализации не должна быть единственным показателем, который инвестор в недвижимость использует для оценки собственности, но это очень быстрый и удобный индикатор для визуализации стоимости объекта недвижимости по сравнению с другими потенциальными инвестициями в недвижимость.
Как рассчитать ставку капитализации?
Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу:
Валовая прибыль — расходы = чистая прибыль
Разделить чистую прибыль на цену покупки
Переместите десятичный разделитель на два пробела вправо, чтобы получить процентное значение.Это ваша максимальная ставка.
Хотя формула ставки капитализации может начинаться с любой единицы времени для входящего валового дохода, чаще всего она используется с горизонтом в один год. Месяца просто слишком мало, чтобы оценить доходность недвижимости, особенно если вы говорите о коммерческой недвижимости. Рынок недвижимости постоянно меняется, и заполняемость арендаторов — это один из факторов, который может меняться из месяца в месяц, из года в год. Тем не менее, период времени в течение года для оценки ставки капитализации предоставит вам наиболее точную картину.
Вам может быть интересно, как инвестор в недвижимость может оценить валовой доход и расходы на недвижимость. Вы можете использовать текущий валовой доход от собственности вместе с текущими расходами, чтобы определить чистую прибыль. Если по какой-либо причине инвестор уверен, что он может выжать из собственности больше валового дохода, одновременно сократив ее расходы, то, возможно, инвестор захочет использовать другие числа для проверки ставки капитализации.
Что такое ставка капитализации?
Проще говоря, ставка капитализации оценивает потенциальную прибыль инвестора в недвижимость от объекта недвижимости.Это дает им представление о том, стоит ли приобретать определенную собственность.
Тем не менее, максимальная ставка не учитывает изменения в денежном потоке, вызванные улучшениями или реконструкцией, а также не принимает во внимание леверидж.
Ставка капитализации может использоваться инвесторами для проверки истинной стоимости объекта недвижимости на лету, особенно в сравнении с другими вариантами.
Например, если ставка капитализации для объекта коммерческой собственности составляет девять процентов, а определенный паевой инвестиционный фонд показал рост на 12 процентов из года в год в течение последних 10 лет, инвестор может потерять уверенность в инвестициях в недвижимость.
Cap rate не учитывает нематериальные факторы, такие как потенциальные улучшения, которые могут увеличить максимальную ставку. Ставку капитализации также можно использовать для сравнения свойств в портфеле недвижимости и определения того, какие из них неэффективны.
Как рассчитать ставку капитализации?
Для расчета ставки капитализации используйте следующую формулу
Валовая прибыль — расходы = чистая прибыль
Разделить чистую прибыль на цену покупки
Переместите десятичный разделитель на два пробела вправо, чтобы получить процентное значение.
Допустим, инвестор смотрит на четырехэтажный четырехэтажный дом, который все еще относится к категории жилой недвижимости. Если это здание полностью занято и каждый арендатор платит 1300 долларов в месяц, то у собственности есть денежный поток в размере 15 600 долларов на человека в год или 62 400 долларов за все здание.
Теперь предположим, что ежемесячные расходы на эту недвижимость в среднем составляют 900 долларов в месяц, включая управление имуществом, налоги, страховку и техническое обслуживание. В течение года эксплуатация этого квадроцикла будет стоить 10 800 долларов.
Возьмите ваш валовой доход (62 400 долларов США) и вычтите свои расходы (10 800 долларов США), и вы получите чистый доход в размере 51 600 долларов США.
Если вы приобрели эту недвижимость за 200 000 долларов и разделите свой чистый доход (51 600 долларов) на покупную цену (200 000 долларов), получится 0,258 в десятичной дроби. После того, как мы переместим десятичную запятую на два разряда вправо, коэффициент ограничения будет 25,8 процента. На самом деле это довольно хорошая максимальная ставка. Но помните, что мы рассчитали коэффициент капитализации, исходя из предположения, что недвижимость и ее единицы были полностью заняты в течение всего года, что не всегда может быть реалистичным в зависимости от экономических факторов.
Часто задаваемые вопросы о максимальных ставках
Какова цель расчета капитальной ставки?
Расчет капитальной ставки — это инструмент, который инвестор в недвижимость может использовать, особенно при инвестировании в коммерческую недвижимость, чтобы определить, стоит ли заключать сделку с недвижимостью. Это помогает инвестору оценить стоимость собственности по сравнению с другими факторами, такими как внешний вид или местоположение собственности.
Почему для инвесторов в недвижимость важна максимальная ставка капитала?
Инвесторы в недвижимость занимаются недвижимостью, чтобы зарабатывать деньги.Чем лучше сделка, тем больше они готовы заработать. Подобно тому, как кто-то сравнивает покупки, чтобы получить лучшую цену, инвестор в недвижимость хочет выбрать недвижимость, которая будет генерировать наибольший денежный поток. Уравнение ставки капитализации позволяет им оценить, какое имущество это может быть.
Что считается хорошим показателем капитализации?
Ставки капитализации в диапазоне от 4 до 12 процентов считаются хорошей ставкой. Однако также важно помнить, что при инвестировании в недвижимость следует учитывать и другие факторы, например, какой уровень капитализации может быть, если в собственность будут внесены улучшения.
Что такое плохая максимальная ставка?
На этот вопрос нет однозначного универсального ответа, но плохой капитализацией будет все, что меньше, чем у аналогичного объекта недвижимости. Опять же, имейте в виду, что собственность с более низкой ставкой капитализации может иметь более долгосрочный потенциал в зависимости от того, можете ли вы улучшить собственность, чтобы снизить затраты или увеличить доход.
Показатель капитализации — это то же самое, что и рентабельность инвестиций?
Рентабельность инвестиций может быть применена к любому числу, которое показывает инвестору, сколько денег он получит обратно по сравнению с тем, сколько денег он вложил во что-то.Тем не менее, максимальная ставка — это не то же самое, что рентабельность инвестиций. Это процентный показатель, который показывает, насколько велик потенциал объекта для создания существенной рентабельности инвестиций.
В чем разница между ставкой капитализации и доходностью?
Процент доходности недвижимости — это годовой доход, деленный на его общую стоимость. Тем не менее, это немного отличается от максимальной ставки, которая измеряет доход, деленный на цену или стоимость собственности. Он ничего не говорит вам о своем денежном потоке по сравнению с тем, сколько работы и денег вы в него вкладываете.Доходность также называется нормой доходности и может учитываться при других факторах, таких как кредитное плечо и налоговые вычеты при аренде собственности, с точки зрения определения общей общей стоимости собственности.
Как различаются ставки капитализации в городских и пригородных районах?
Максимальные ставки зависят от цен на жилье и арендную плату, или, в случае коммерческой недвижимости, от цен на коммерческую недвижимость и арендной платы. Коммерческая недвижимость также связана с другими факторами, такими как общая экономика потребления. Тем не менее, разные районы будут иметь разные ставки капитализации в зависимости от экономики, стоимости недвижимости и средней арендной платы.В пригородах и городах могут быть одинаковые ставки капитализации. Дело не столько в том, является ли район пригородом или городом, сколько в различных других факторах.
Каковы недостатки использования ставки капитализации для анализа инвестиций?
Cap rate — это просто инструмент для быстрой оценки свойств. Лучшие инвесторы научились понимать, что работает, а что нет. Они могут обнаружить неоткрытый алмаз в необработанном алмазе, который другой, менее опытный инвестор пропустил, потому что у него была низкая капитализация.Некоторые из величайших инвесторов в недвижимость всех времен построили свою карьеру на возрождении городских районов, которые десятилетиями оставались неразвитыми и забытыми. Ставка капитализации — это еще не все, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, это всего лишь инструмент, который вы можете использовать для оценки потенциала инвестиций.
Для кого важна максимальная ставка?
Очевидно, что высокая ставка капитализации является положительным признаком потенциальных инвестиций в недвижимость для инвестора, ищущего свой следующий актив. Тем не менее, большинство покупателей жилья не сочтут высокие или низкие ставки капитализации вообще актуальными.Их больше будет беспокоить стоимость собственности, поскольку они не будут использовать ее для получения дохода от сдачи в аренду. Среднестатистический покупатель жилья хочет найти выгодную сделку с потенциалом получения прибыли, продав свой дом.
Но тот, кто ищет возможность для инвестиций, будет заботиться о текущей рыночной стоимости собственности, а также о других факторах, таких как операционная прибыль (валовая прибыль за вычетом операционных расходов).
Инвесторы также могут быть заинтересованы в сохранении собственности как части своего потока доходов.В этих случаях коэффициент капитализации может помочь инвестору оценить недвижимость по сравнению с сопоставимыми объектами и определить, какая из них приносит лучший годовой чистый операционный доход.
NOI (чистый операционный доход) и максимальная ставка также важны для потенциальных покупателей в будущем, а также для любых кредиторов, которые могут предоставить ипотечный кредит. Верхняя ставка может быть частью переговоров об условиях финансирования, таких как процентная ставка, или о том, заинтересован ли кредитор в предоставлении кредита.
Что такое сжатие с максимальной скоростью?
Помните, что ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на покупную цену. Недвижимость не всегда является идеально стабилизированным активом. Стоимость недвижимости может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от нескольких факторов, таких как уровень вакантных площадей, район и общий рынок. Если стоимость недвижимости повышается, это означает, что деление годовой чистой прибыли на покупную цену снизит итоговый процент, создав более низкую ставку капитализации.Это называется сжатием максимальной скорости.
Среди инвесторов в недвижимость спорят, указывает ли сжатие капитальной ставки более низкий или более высокий риск. С одной стороны, это показывает, что объект недвижимости растет в цене как класс активов. С другой стороны, сжатие капитальной ставки может затруднить выход на рынок новых инвесторов, поскольку оно может заставить их покупать недвижимость за наличные, если они изо всех сил пытаются найти кооперативных кредиторов.
Ставка капитализации помогает определить стоимость инвестиционной собственности
Ставка
Cao — важный расчет для определения реальной стоимости собственности с точки зрения того, какой доход она приносит.Ставка капитализации может меньше беспокоить инвесторов в недвижимость, которые меняют дома, и могут быть другие проблемы, которые влияют на нее, например, налог на прирост капитала . Но для инвесторов, чей портфель недвижимости включает в себя сдаваемую в аренду недвижимость, расчет максимальной ставки является отличным инструментом для определения размера собственности и просмотра фактических денежных потоков и стоимости за пределами видимости.
Чтобы услышать, что другие говорят о работе с Андерсоном, Щелкните здесь, чтобы просмотреть наши обзоры .
Руководство по квартирам в Нью-Йорке: контроль арендной платы против стабилизации арендной платы
Нью-Йорк известен как чрезвычайно дорогой город для арендаторов, но существуют законы, гарантирующие, что не каждый арендатор Нью-Йорка будет оставлен на произвол судьбы рынка, и примерно 1 миллион квартир в городе подпадают под действие этих законов. защиты. Стабилизация арендной платы, безусловно, является наиболее распространенной защитой, но в некоторых районах города все еще существуют столь желанные квартиры с контролируемой арендной платой.
Однако такие законы применяются только к определенным зданиям или определенным квартирам и часто имеют лазейки, которыми домовладельцы могут быстро воспользоваться. Со временем законы изменились, и самые последние обновления обеспечили широкие и удобные для арендаторов меры защиты, которые защитники жилищного строительства считают выигрышными, но арендодатели и владельцы недвижимости утверждают, что это дестабилизирует рынок аренды в городе.
Проще говоря: рынок аренды в Нью-Йорке сложен, но есть квартиры с регулируемой арендной платой.Здесь мы разбили все, что вам нужно знать о различиях между квартирами с контролируемой и стабилизированной арендной платой, а также о ваших шансах получить каждую из них. (Спойлер: для первого почти невозможно, но для второго неплохо.)
Квартиры с контролируемой оплатой
Считайте эти апартаменты золотым билетом в мир недвижимости Нью-Йорка. Контроль арендной платы происходит, когда арендатор постоянно проживает в своей квартире с 1 июля 1971 года — да, 1971 года — в здании, построенном до 1947 года.Теоретически контроль арендной платы должен гарантировать арендаторам незначительное повышение цен на протяжении многих лет, поэтому они, по сути, платят арендную плату 1970-х годов в районах, стоимость недвижимости которых резко возросла. (Хотя опрос HPD 2019 года показывает, что средняя валовая арендная плата за квартиры с контролируемой арендной платой составляет около 1039 долларов США).
Но это не будет длиться вечно; когда квартира с контролируемой арендной платой становится вакантной, она либо становится стабилизированной, либо — если она находится в здании с менее чем шестью квартирами — обычно полностью снимается с регулирования.
Это означает, что общее количество контролируемых единиц уменьшилось по мере стабилизации или отмены регулирования единиц. А именно: в 1950-х годах 2 миллиона городских квартир контролировались арендной платой; сейчас это число составляет около 22000 (согласно опросу 2019 года, проведенному Советом по руководящим принципам аренды), или примерно один процент от общего жилищного фонда в Нью-Йорке.
Арендаторы с контролируемой арендной платой также могут подвергаться ежегодному увеличению арендной платы. Квартиры, которые находятся под контролем арендной платы, подлежат системе «максимальной базовой арендной платы», что означает, что существует максимальная сумма, которую домовладельцы могут взимать с арендаторов, и они могут повысить максимальную собираемую арендную плату — то, что на самом деле платит арендатор — до тех пор, пока они не достигнут эта максимальная точка.(Столичный совет по жилищному строительству подробно разъяснил, как это может произойти.)
Максимальная базовая арендная плата может увеличиваться каждые два года, а это означает, что арендная плата в этих квартирах может резко возрасти, если домовладельцы решат это сделать. (Не каждый арендодатель делает это, и арендодателям, нарушившим правила строительства, не разрешается это делать.) В соответствии с новыми законами об аренде максимальная собираемая арендная плата теперь будет ограничена пятилетним средним значением последнего повышения Совета по руководящим принципам арендной платы.
Как получить квартиру с контролируемой арендной платой?
У вас есть родственник, который снимает дом, и вы тоже там живете? Когда арендатор в квартире со стабилизированной или контролируемой арендной платой умирает или переезжает, определенные члены семьи (включая «нетрадиционных» членов семьи, такие как не состоящие в браке пары), которые проживали в квартире, имеют право при определенных условиях на взять на себя аренду.
Иначе это принципиально невозможно. Соседи по комнате, не состоящие в семейных отношениях с главным квартиросъемщиком, не имеют права наследования, равно как и лица, снимающие субаренду или члены семьи, не проживающие в квартире.
Квартиры со стабильной арендой
Это приводит нас к стабилизации арендной платы — гораздо более распространенному способу для жителей Нью-Йорка получить арендную плату ниже рыночной. В то время как только около одного процента арендных единиц жилья в Нью-Йорке сданы в аренду под контролем , примерно 50 процентов городских квартир стабилизированы.Стабилизация арендной платы обычно применяется к квартирам в домах из шести и более квартир, построенных до 1974 года.
Оказавшись в стабилизированной квартире, арендодатель может увеличить вашу арендную плату только на процент, определяемый Советом по вопросам арендной платы, что становится актуальной проблемой каждый год. В отличие от других доступных программ, арендная плата не зависит от вашего уровня дохода, размера квартиры, количества людей, проживающих в ней, или каких-либо других факторов, основанных на потребностях.
В прошлом самые большие изменения в арендной плате в этих квартирах зависели от того, как часто квартира менялась в прошлом, а также от того, какие ремонтные работы проводил домовладелец.Но новые законы об арендной плате, принятые ранее этим летом, значительно ограничат это: теперь способность арендодателя повышать арендную плату на основе либо улучшения отдельных квартир (IAI), либо капитальных улучшений (MCI) была значительно ограничена, теоретически, чтобы затруднить тем, кто сомневается в собственности, использование обновлений в качестве средства преследования или несправедливого повышения арендной платы арендатора.
Другие правила также усложнят домовладельцам доведение квартир со стабилизированной арендной платой до рыночной ставки: до недавнего времени регулирование стабилизированных квартир могло быть прекращено, если арендная плата превышала 2700 долларов и арендатор уезжал, — практика, известная как отказ от контроля за вакансией с высокой арендной платой.Благодаря реформе арендной платы, принятой законодательным собранием штата в этом году, эта практика была отменена, как и возможность арендодателя повышать арендную плату за квартиру на 20 процентов между арендаторами.
Как мне получить квартиру со стабильной арендной платой?
Это не так уж и сложно! Вот невероятно подробный список зданий со стабилизированной арендной платой в каждом районе. Есть более простой способ проверить, стабилизировано ли здесь здание.
Если вы полагаете, что переезжаете в квартиру со стабилизированной арендной платой, домовладелец должен включать его во все новые и продленные договоры аренды, информируя арендаторов об их законных правах.Довольно часто арендодатели не сообщают эти данные потенциальным арендаторам и взимают с ничего не подозревающих арендаторов больше, чем они имеют законные возможности. Часто арендатору приходится провести исследование по стабилизации арендной платы, а затем обсудить это со своим будущим арендодателем, прежде чем подписать договор аренды.
А льготная аренда?
Стабилизация арендной платы устанавливает максимальную допустимую арендную плату для каждой квартиры — как мы упоминали ранее, это число, основанное на уникальной истории каждой квартиры.С другой стороны, льготная арендная плата известна как арендная плата, взимаемая со стабилизированного арендатора, которая ниже, чем установленная законом арендная плата.
Хотя в теории это кажется хорошей идеей, на практике это может привести к неприятностям для арендаторов. Как говорится в отчете ProPublica за 2017 год, «[i] повышение льготной арендной платы не связано с установленными городом лимитами, регулирующими другие квартиры со стабилизированной арендной платой. Арендодатели могут отменить льготные ставки и поднять арендную плату до установленного законом максимума всякий раз, когда возникает вопрос о продлении договора аренды.Это может означать скачки в сотни или даже тысячи долларов ».
Реформа арендной платы, принятая в Олбани ранее этим летом, сузит возможности домовладельца проводить такое массовое повышение; Согласно новому законодательству, арендатору должна быть предложена льготная арендная плата при продлении срока аренды, а не резкое повышение арендной платы. Это дает домовладельцам право взимать до максимальной установленной законом арендной платы только тогда, когда арендатор освобождает квартиру.
И чтобы избежать проблем, поднятых выше, Столичный совет по жилищному строительству говорит следующее: «Арендаторам с льготной арендной платой настоятельно рекомендуется узнать свои права и возможности как можно раньше.”
Исправление: в предыдущей версии этой статьи не учитывалась информация о максимальной базовой арендной плате для квартир с контролируемой арендной платой; Curbed сожалеет об ошибке.

Налог по инвентаризационной стоимости \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Что это — инвентаризационная стоимость квартиры? Как ее узнать?

Определение

Основные отличия кадастровой оценки от инвентаризационной

Инвентаризационная стоимость квартиры: как узнать

Расчет инвентаризационной стоимости квартиры

Схема вычисления

Что такое кадастровая стоимость?

Как определить рыночную стоимость инвестиционной недвижимости

Подходы к оценке инвестиционной собственности

| Недвижимость

Формула

Пример

Анализ

Рынок жилья Лос-Анджелеса: Цены | Тенденции

Обзор инвестиций в недвижимость Лос-Анджелеса в 2021 г.

Скрытые сделки с недвижимостью в Лос-Анджелесе

Аренда на одну семью против инвестиций в несколько семей

Рост цен: строительство не удовлетворяет спрос на жилье в Лос-Анджелесе

Сильный рост экономики и занятости Лос-Анджелеса

Где инвестировать в рынок недвижимости Лос-Анджелеса?

Почему в 2021 году так мало жилья?

Автор: ROS Team 2 августа 2021 г.

Что такое инвентарный дом?

Как рассчитать жилищную инвентаризацию

Насколько низок уровень запасов прямо сейчас?

Почему жилищный фонд в 2021 году так низок?

Итак, будьте готовы ожидать продолжающейся тенденции:

Итак, каково решение этой проблемы?

Перемещение по доступным домам

Последние мысли

Нужна ли мне страховка для съемщика? И сколько я должен получить?

Сравните страхование дешевых арендаторов в вашем районе

Содержание

Когда требуется страхование арендатора?

Мой арендодатель не требует страховки арендатора. Стоит ли оно того?

Страхование арендаторов …

Сколько мне нужно страховки арендатора?

Насколько мне нужно страхование личного имущества?

Какой размер страхового покрытия личной ответственности мне нужен?

Частые заблуждения о страховании арендаторов

Просмотренные льготы по страхованию арендаторов

Как рассчитать максимальную ставку арендуемой собственности?

Как рассчитать ставку капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Как рассчитать ставку капитализации?

Часто задаваемые вопросы о максимальных ставках

Какова цель расчета капитальной ставки?

Почему для инвесторов в недвижимость важна максимальная ставка капитала?

Что считается хорошим показателем капитализации?

Что такое плохая максимальная ставка?

Показатель капитализации — это то же самое, что и рентабельность инвестиций?

В чем разница между ставкой капитализации и доходностью?

Как различаются ставки капитализации в городских и пригородных районах?

Каковы недостатки использования ставки капитализации для анализа инвестиций?

Для кого важна максимальная ставка?

Что такое сжатие с максимальной скоростью?

Ставка капитализации помогает определить стоимость инвестиционной собственности

Руководство по квартирам в Нью-Йорке: контроль арендной платы против стабилизации арендной платы

Квартиры с контролируемой оплатой

Как получить квартиру с контролируемой арендной платой?

Квартиры со стабильной арендой

Как мне получить квартиру со стабильной арендной платой?

Оставить комментарий Отменить ответ