Инвентаризационная и кадастровая стоимость разница: Сколько платить будем? Семь главных вопросов о новом налоге на недвижимость

Инвентаризационная и кадастровая стоимость — основные отличия

Оценка объекта недвижимости требуется перед совершением сделки, связанной с покупкой, продажей, оформлением ипотечного займа и т.д. Ее проводит независимый эксперт, руководствуясь ФЗ №135 «Об оценочной деятельности, с использованием разных методов – сравнительного, доходного, затратного. Во внимание берется инвентаризационная стоимость и кадастровая стоимость объекта, в том числе и для определения базы для расчета налога на недвижимость. В чем между ними разница, будем разбираться далее.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровой стоимостью называют рыночную цену на жилье или объект нежилой недвижимости. Она рассчитывается исходя из конкретных характеристик и следующих факторов:

• удобства месторасположения;
• особенностей транспортной развязки;
• наличия социальной инфраструктуры;
• срока эксплуатации;
• цены земли и т.д.

Кадастровую стоимость жилых и нежилых объектов определяют органы местного самоуправления того населенного пункта, в котором они находятся.

Согласно действующему законодательству РФ ее положено пересматривать каждые 5 лет, а также при любых сделках с недвижимостью. Кадастровая и инвентаризационная стоимость могут кардинально отличаться друг от друга. Причиной этого являются особенности расчета. Оценку цены кадастра имеют право проводить ответственные сотрудники Росреестра по процедуре, разработанной этим органом. Эта информация – общедоступна. Для ее получения достаточно запросить информацию из ЕГРН. Она используется для расчета имущественного налога, подлежащего при сделках с недвижимостью оплате в бюджет.

Что такое инвентаризационная стоимость?

Инвентаризационную цену жилого или нежилого объекта определяет БТИ, опираясь на следующие критерии:

• срок эксплуатации здания;
• его общая и полезная площадь;
• наличие удобств, лоджии или балкона, дополнительных помещений хозяйственного назначения и т.д.

Инвентарная цена квартиры или другого объекта недвижимости указывается в его техническом паспорте. Она может понадобиться в следующих ситуациях:

• при оформлении наследства;
• при расчете налога (если данный объект не внесен в реестр ГКН;
• при приватизации жилья;
• при обращении в суд.

Иллюстрация домовой книги

Оценка объекта по инвентаризации постоянно меняется. Для получения актуальной информации по ней следует заказать инвентаризационную справку в БТИ. Данная оценочная система уже исключена из налогового законодательства РФ, но на практике пока еще применяется. 

Ответ на вопрос, какая стоимость выше кадастровая или инвентаризационная однозначен – всегда будет выше цена кадастра вашего имущества, поскольку она максимально приближена к реальной, действующей на отечественном рынке недвижимости. 

Чем они отличаются?

Простых обывателей, впервые столкнувшихся с необходимостью оценки имущества, интересует, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой стоимости, где и для каких целей используются расчетные показатели. Отличий между ценой инвентаризации жилого или нежилого объекта и стоимостью кадастра несколько. Ниже мы предлагаем их подробно рассмотреть.

Налогообложение

Основная разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью заключается в налогообложении. До начала 2015 года цена инвентаризации объекта использовалась для расчета налога на имущество, подлежащего обязательному перечислению в бюджет. Ее размер определялся по восстановительной стоимости с учетом износа и дифференциации объекта.

С 2015 года начали действовать изменения, внесенные в НК РФ. Теперь для расчета налога на имущество берется не инвентаризационная, а кадастровая цена недвижимости, имеющая более сложный алгоритм расчета, при котором от налогообложения освобождается определенное количество квадратных метров общей площади (в зависимости от типа объекта и его функционального назначения). Размер ставки налогообложения устанавливается правительством РФ.

Порядок расчета

Инвентаризационная стоимость квартиры и кадастровая стоимость рассчитываются по-разному. В первом случае за основу берется текущий стоимостной размер жилья (его первоначальная цена за вычетом износа), и рассчитывается инвентаризационный показатель. Во втором случае расчет проводится в соответствии с действующим законодательством РФ – итоги кадастрового оценивания утверждаются, заносятся в единый реестр и публикуются в прессе.

Здание Росреестра

Разница с рыночной ценой

Стоимость объекта по кадастру считается максимально приближенной к его рыночной цене, а стоимость инвентаризации часто сравнивают с себестоимостью недвижимости. Поэтому при необходимости проведения оценки имущества вопрос, что больше кадастровая или инвентаризационная стоимость не стоит.

Кто оценивает?

Стоимостные показатели объекта по инвентаризации определяют уполномоченные БТИ. Эта информация хранится в их реестрах и выдается по запросу в виде инвентаризационной справки собственнику недвижимости.

Первоначальный расчет цены кадастра объекта и его пересмотр возлагается на службу Росреестра, подчиняющуюся органам местного самоуправления.

Как происходит оценка?

Оценка инвентаризационной стоимости объекта определяется перед заключением любой сделки, в которой он участвует, подлежащей обязательной регистрации в БТИ. Кадастровая цена определяется при вводе в эксплуатацию объекта и пересматривается через каждые 5 лет.

На что влияет?

Стоимость жилья по кадастру напрямую влияет на размер налога на имущество, который уплачивают физические лица при купле-продаже жилья.

Как ее оспорить?

И инвентаризационную, и кадастровую цену объекта недвижимости его собственнику можно оспорить, если при расчете размера налога на имущество получился сильно завышенный платеж. Это можно сделать, подав исковое заявление в суд на БТИ либо обратиться в местное отделение Росреестра с требованием пересмотреть действующие коэффициенты, используемые для стоимостных расчетов недвижимых объектов.

Оспаривание и сроки

Сроки оспаривания инвентаризационной цены недвижимости не ограничены. Вы можете обратиться с исковым заявлением в суд в любое время, приложив к нему технический паспорт объекта, документы, подтверждающие ваше право собственности на него и акт независимой экспертизы.

На оспаривание кадастровой стоимости имущества его собственнику отводится 6 месяцев, в течение которых сначала нужно обратиться в региональное отделение Росреестра, особенно если она превышает рыночную цену, а затем, если ваше требование о пересмотре коэффициентов удовлетворено не было, подать иск в суд.

Заключение

Мы рассмотрели все отличия инвентаризационной и кадастровой стоимости недвижимости, которые заключаются в методах расчета и налоговых ставках, которые имеют минимальные ограничения. Показатель цены инвентаризации объекта в текущем 2021 году ликвидируется и в дальнейшем в расчетах участвовать не будет. Налогообложение теперь будет основано на кадастровой стоимости любого объекта недвижимости.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Что такое кадастровая стоимость? | ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация»

Каждый объект недвижимости может иметь несколько видов стоимости — это инвентаризационная, кадастровая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная. Они зависят от целей использования объекта недвижимости.

Раньше для налогообложения в нашей стране использовалась так называемая инвентаризационная стоимость – стоимость объекта с учетом затрат на его возведение и износа. Она не учитывала ценность местоположения объекта недвижимости, что, с социальной точки зрения, считалось несправедливым. Рыночная стоимость позволяет более полно оценить недвижимое имущество. Сегодня именно ее принято использовать в качестве базы для налогообложения. Аналогом рыночной стоимости является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Говоря о разнице рыночной и кадастровой стоимости, необходимо отметить, что под рыночной стоимостью понимается цена, по которой объект недвижимости может быть продан или приобретен на рынке недвижимости. То есть, профессиональным языком, рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, определенная на дату оценки для обмена недвижимого имущества на рынке недвижимости между заинтересованными покупателем и продавцом после проведения надлежащего маркетинга. При этом каждая из сторон должна действовать, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Кадастровая стоимость — это расчетная денежная сумма, определенная по специальным методикам, учитывающим рыночные факторы и цены сделок на аналогичную недвижимость, которая служит базой для исчисления налогов на собственность.

В идеальном варианте кадастровая стоимость должна быть равна рыночной. Однако совпасть эти стоимости могут лишь случайным образом, так как рассчитываются на несовершенном рынке по разным методикам, зависят от качества информационного обеспечения, от позиции сторон сделки и от других, иногда непредвиденных, обстоятельств. Кроме этого, необходимо иметь в виду, что рыночная стоимость меняется вместе с рынком, в то время как кадастровая рассчитывается не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах Федерального значения 1 раз в 2 года) и не реже чем 1 раз в 5 лет.

Сравнивать кадастровую и рыночную стоимость можно, если они рассчитаны на одну дату. При этом кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости. Совпасть по указанным выше причинам они не могут, поэтому можно рассуждать лишь о корректности расчета этих величин и о разнице между ними.

Оспаривать кадастровую стоимость в комиссии или в суде налогоплательщику стоит лишь тогда, когда можно доказать, что кадастровая стоимость по каким-то причинам оказалась выше рыночной, и ее уменьшение позволит компенсировать судебные издержки и сэкономить на налогах. Для этого необходимо обратиться к рыночному оценщику, за определённую плату он подготовит отчёт об оценке рыночной стоимости объекта, который будет использован в качестве доказательства в комиссии или в суде.

Однако, прежде чем платить деньги, лучше обратиться в ГБУ РБ «ГКО И ТИ» для проверки правильности расчета кадастровой стоимости. При обнаружении ошибки откорректировать результат оценки можно совершенно бесплатно без обращения в комиссию или в суд.

Взаимоотношения между ЗР и кадастром

Являются ли земельный кадастр и кадастр разными учреждениями?

В Испании земельный кадастр и кадастр, безусловно, разные учреждения.

Испанский кадастр является административным реестром, целью которого является инвентаризация жилищного фонда страны для целей налогообложения. Вот почему он охватывает всю национальную территорию, подчиняется императивному праву и, в отличие от Земельных реестров, является обязательным.

Целями Земельного кадастра являются определение и защита права собственности erga omnes и всех видов прав в отношении собственности. В этих целях земельные книги осуществляют организацию вещных или вещных прав и устанавливают их очередность в случае, если эти права принадлежат одному и тому же имуществу.

Отчеты земельного кадастра часто имеют ранг юридической презумпции.

Описание свойств. Модификации

В зарегистрированных названиях сюжеты описаны иногда только литературно; также, но дополненной графической основой с официальной географической привязкой, в виде кадастровой справки с описанием и графикой или литературной и сопровождаемой официальной графической базой с географической привязкой, созданной техническим специалистом по запросу сторон.

Начиная с Закона от 13/1996, использование планов или графических основ является обязательным — только — для первой регистрации и некоторых существенных изменений в описаниях участков.

Недавнее законодательство активизировало процедуры координации или сотрудничества между кадастром и земельным регистром.

Стороны имеют право сделать заявление об идентичности собственности между физической реальностью и кадастровой сертификацией с соответствующими последствиями. Если они претендуют на эту идентичность, участок или собственность должны быть описаны в соответствии с кадастровым свидетельством в публичном документе, который они собираются предоставить.

Затем новое описание будет зарегистрировано до тех пор, пока у земельных регистраторов не возникнет сомнений в идентичности собственности, потому что на самом деле мы не могли исключить важные различия между описанием LR и кадастровым описанием (например, грубая несоразмерность между кадастровая поверхность и зарегистрированная поверхность). Если это произойдет, регистраторы земли откажут в кадастровом описании и отправят отчет в Кадастр, чтобы сосредоточить это дело.

В заключение, эта процедура обеспечивает кадастровую основу, необходимую для описания собственности, хотя изменение содержания земельных книг в этом отношении не является автоматическим, поскольку должны быть выполнены два дополнительных требования: (а) согласие сторон или владельцев и (b) отсутствие сомнений в отношении личности в Земельных книгах.

Соседние собственники не участвуют в процессе определения собственности: только в судебных или административных процедурах должны быть уведомлены.

Публичность и информация

С помощью средств, реализованных Коллегией регистраторов, регистратуры могут предоставлять информацию об ограничениях или ограничениях, являющихся общественным достоянием или основанных на соображениях социального или экологического интереса.

Городские ограничения не зарегистрированы в Земельном кадастре.

В любом случае, испанский земельный кадастр может публиковать примечания к городскому плану, предупреждающие об условиях лицензий, незаконных условиях или процедурах, которые ведут к сносу построек; также о границах публичного наземно-морского общественного достояния, банкротства или загрязненных грунтов.

Что касается вопроса о том, можно ли получить информацию о ЛР онлайн через централизованную систему или перенаправленный доступ к соответствующему Реестру, то оказывается, что это можно сделать онлайн или напрямую по запросу в офисе.

Информация LR, содержащая графический отчет, который идентифицирует собственность и объясняет глобальную правовую ситуацию и запрошенные эффекты, предоставляется только реестрами, которые тестируют новое графическое приложение.

Как упоминалось выше, земельные регистраторы тщательно проверяют формальную и материальную законность документов, подлежащих регистрации; следовательно, их проверка падает и на полное или частичное несовпадение графических основ с другими, ранее зарегистрированными, столь актуальными в настоящее время в первой записи и в более поздних изменениях в описаниях сюжетов.

Последствия огласки Реестра в отношении собственности и сборов отличаются от ограничений общественного достояния. В случае публичных ограничений данные земельного кадастра должны объяснять их.

Что касается приема электронных документов и если необходимо полагаться на публичные документы, пожалуйста, см. выше.

Ответственность

О возможной ответственности регистраторов земли относительно информации в этом отношении, регистраторы земли несут ответственность только за информацию, вытекающую непосредственно из записи в соответствии с Законом об ипотеке.

Что касается сопутствующей информации — как это происходит в случае вопросов, связанных с экологическими или общественными ограничениями, — последствия определяются конкретным законом, в котором установлены ограничения, что показано с помощью метаданных, включенных в информацию земельного кадастра, взятую из официального веб-сервиса. развернуты компетентной администрацией.

Что такое инвентарная стоимость?

Наверное, кто-то замечал, что при сделках с недвижимостью налог взимается с дохода, полученного в результате продажи, обмена или дарения, но сумма исчисляется не от общей, а от инвентаризационной стоимости. Это больше или меньше? Как узнать инвентаризационную стоимость имущества? И есть ли отличия от кадастровой? Давайте во всем разберемся.

Зачем нужна инвентарная стоимость?

Расчет налоговой базы по доходам, полученным по любой сделке с недвижимым имуществом, производится на основе инвентаризационной стоимости недвижимого имущества. Это комплексная система расчета, учитывающая общую площадь жилой недвижимости и условия предоставления инженерных коммуникаций.

Другие показатели, такие как транспортная доступность, развитость объектов инфраструктуры, наличие рядом детских и социальных объектов, такие важные для рыночной оценки составляющие, не учитываются.

Возраст здания является важным фактором. , степень изношенности коммуникаций и т.д. по комплексной схеме фиксируются все эти составляющие инвентаризационной оценки конкретной квартиры или дома.

Поскольку не учитывается ряд показателей, то инвентаризационная стоимость по определению не может превышать рыночную, так как стоимость земельного надела, на котором стоит все здание, комфортность проживания и этажность не учитываются. В

Ведь всем известно, что стоимость квартир на верхнем и первом этажах намного ниже аналогичного жилья, например, на третьем или четвертом этаже.

Какие параметры учитываются?

При расчете сметной инвентаризационной стоимости работники БТИ учитывают стоимость расходных материалов на момент возведения всего жилого дома или конкретного участка, также включает:

• Стоимость строительства фундамента;
рама
• ;
• Линии линий связи;
• Отделочные работы;
• Стоимость монтажа крыши.

То есть одним словом можно сказать, что это стоимость самих материалов, использованных для возведения здания на момент строительства. В нем не отражена стоимость работы строителей, коммунальщиков, работы других служб по вводу дома в эксплуатацию.

Например, 10 лет назад все эти материалы могли стоить гораздо меньше, чем на момент расчета, и поэтому стоимость может составлять существенную разницу между новостройкой и зданием, введенным в эксплуатацию 10 лет назад, даже при схожих исходных данных .

На основании параметров данных инвентаризации рассчитывается окончательная кадастровая стоимость объекта , а она уже имеет совсем другие значения.

Для владельца эти показания могут играть как положительный, так и отрицательный фактор. Конечно, при вступлении в собственность нужно будет платить меньше налогов, но при продаже такой суммы эта сумма негативно скажется на стоимости самой недвижимости.

Размер по сравнению с рыночной ценой

При расчете реальной, рыночной стоимости используются те параметры, которые не входят в оценку БТИ , но очень важны для ее определения. Например, удобная транспортная доступность — в отдаленных районах города, так называемых «спальных» — цена на недвижимость намного уступает той, что находится в центре. Причем разница иногда может доходить до 10%.

Также необходимо включить в рыночную оценку стоимость земельного участка, на котором расположено само здание, состояние коммуникаций.

Например , если горячая вода подается в дом централизованно, то за объект запрашивается одна цена, а если для его нагрева необходимы дополнительные теплоносители, например, газовая колонка, то другая, ниже для того же объекта, но с центральным отоплением или горячей водой.

Все эти показатели не отражаются в оценке БТИ, то есть она не может быть признана объективной оценкой стоимости недвижимости. К нему нужно добавить хотя бы процентов 10, тогда он будет наиболее реальным для сделок.

Для каких операций требуется инвентарная стоимость?

Обязанность по определению инвентаризационной стоимости возложена на Бюро технической инвентаризации

, именно работники этого учреждения занимаются оценочной и бухгалтерской деятельностью, данные используются для учета жилого и нежилого фонда, находящегося в собственности юридическими или физическими лицами.

Справка БТИ может содержать сведения о стоимости 1 кв.м конкретного объекта недвижимости, поэтажный план, данные экспликации.

Инвентаризационная оценка помещений для перевода жилого фонда в нежилое пользуется большим спросом. , и в этом случае отображаются расчетные данные разницы от стоимости жилого фонда к нежилой.

При совершении сделок по купле-продаже, передаче в наследство или дарение, обмену недвижимого имущества одним из обязательных документов является именно справка из БТИ с указанием инвентаризационной стоимости объекта.

Срок действия данного документа всего 30 дней, т.к. в этот период происходит переоценка, и в последний день его значения меняются. Примеры:

1. Договор долевого участия в строительстве жилой недвижимости . При заключении аналогичного договора со строительной компанией в нем указана примерная стоимость квартиры, но застройщик может построить ее совсем в другом районе, чем указано в договорных обязательствах. Выполняя работы по фактическому обустройству территории, сотрудники БТИ помогают разрешать споры, которые часто возникают между строительной компанией и инвестором. При избытке он обязан доплатить компании, а при недостатке площади, указанной в договоре, компания уже возместит дольщику недостачу жилья.
2. При подаче имущественных исков истец обязан уплатить государственную пошлину, которая исчисляется именно из оценки БТИ. А при оформлении наследства, дарении недвижимости этот показатель будет учитываться для оплаты нотариального сбора.
3. Для расчета налога при продаже, обмене, дарении или наследовании используется инвентаризационно-сметный показатель, граждане обязаны уплачивать 13% от суммы дохода в государственную казну.
4. Для юридических лиц данный показатель учитывается при установлении стоимости аренды помещений под офисы, торговые точки и т.п.
5. Для нерезидентов — применяется не инвентаризационная, а уже кадастровая стоимость имущества для целей налогообложения.

Как найти стоимость запасов?

Вам достаточно обратиться в ближайшее отделение БТИ и заказать справку на имущество, но при этом необходимо предоставить:

• Заявление, написанное от руки или на специальном бланке, в котором вы выражаете желание получить справка о стоимости;
• Идентификация;
• Документы, подтверждающие право собственности.

Сертификат предоставляется платно, цены можно узнать в самом бюро.

Но чтобы не тратить время на стояние в очередях, эту услугу можно получить через интернет. Для этого зайдите на официальный сайт Росреестра, откройте вкладку «электронные» и перейдите в раздел «помощь». Но для того, чтобы услуга была оказана, необходимо знать регистрационный кадастровый индивидуальный номер, обычно он проставляется в правоустанавливающих документах.

Если вы когда-либо заказывали услугу получения кадастрового паспорта. Эта информация должна быть включена в него.

Где я могу получить сертификат об оценке?

Если вам необходимо получить его на руки, то обращайтесь в БТИ по месту нахождения объекта . На нем будет стоять печать организации и подпись ответственного лица. Но вы можете заказать электронную версию, которую можно использовать только как справочные данные, потому что она не наделена теми же свойствами, что и полноценный бумажный носитель.

Какие документы указывают?

Получить информацию о сметной стоимости БТИ можно из технического паспорта , кадастровых документов и из специально выданного сертификата.

Кто имеет право на получение документов:

• Собственник имущества;
• Доверенное лицо, уполномоченное владельцем на получение этого сертификата.

Метод расчета

Есть профессиональная формула, которой пользуются сами работники бюро инвентаризации, также можно использовать ее для самостоятельного расчета:

Si = Sv∙(1 — Iphys/100∙Ki)

Результатом будет сумма произведения стоимости восстановительных работ, степени износа и всего, умноженного на коэффициент недвижимости дифференциация.

Дифференциация включает в себя данные о реставрации всего жилого дома, а остаточная стоимость 1 кв.м по всему объекту будет рассчитываться отдельно.

Что нужно для получения результата экспертизы?

• Местонахождение и назначение объекта;
• Дата ввода в эксплуатацию;
• Этажность здания;
• Технические данные строительства и коммуникаций;
• Общая площадь и объемные показатели имущества;
• Другая техническая информация.

В каких случаях можно оспорить?

Иногда граждане не согласны с установлением инвентаризационной стоимости, по их мнению, это:

1. Указанная стоимость превышает рыночную стоимость недвижимости;
2. В документах указан совсем другой объект, не относящийся к определенному виду недвижимости, либо указаны неверные данные о нем.

Инвентаризационная стоимость в иных случаях может равняться рыночной стоимости , если объект только что построен, но ни при каких других обстоятельствах она не может превышать стоимость по рыночным ценам.

Что нужно для оспаривания:

• Подать иск в арбитражный суд соответствующей юрисдикции. Признать ответчиком БТИ, допустившим ошибку.
• В обосновании указать, что для аналогичного объекта определено другое значение, а ваш объект находится в этом же доме;
• Просить суд признать стоимость ошибочной и направить на доработку кадастровой сметы.