Имущество должника на которое не может быть обращено взыскание: ГПК РФ Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам / КонсультантПлюс

Содержание

Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

В силу п. п. 1, 4 ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, судебный пристав-исполнитель вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

В соответствии с требованиями ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.


В части 1 статьи 446 ГПК РФ указан перечень имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Исходя из положений абзаца 5 части 1 статьи 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину — должнику на праве собственности, которое необходимо ему для профессиональных занятий, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законодательством минимальных размеров оплаты труда.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» (с последними изменениями от 07 марта и 25 декабря 2018 года), исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится исходя из базовой суммы. Следовательно, при исчислении стоимости предметов в имуществе, необходимом для профессиональных занятий гражданина-должника необходимо исходить из базовой суммы МРОТ.


Согласно п.2 ч.1 ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом — исполнителем всегда следует выяснять вопрос о трудоустройстве должника и его заработке.

При решении вопроса о наложении ареста на имущество судебный пристав-исполнитель обязан руководствоваться ч. 2 ст. 69 Закона, допускающей обращение взыскания на имущество в размере задолженности, то есть арест имущества должника по общему правилу должен быть соразмерен объему требований взыскателя.

Также следует учитывать является ли имущество, на которое возможно наложить арест, необходимым для должника, и, не лишится ли должник после ареста имущества, возможности полноценно исполнять должностные обязанности или жить, что в свою очередь может стать причиной лишения должника работы а соответственно и заработка, что существенно отразится на материальном положении его семьи.

При совершении исполнительных действий судебный пристав-исполнитель не вправе игнорировать принципы исполнительного производства, установленные статьёй 4 настоящего Закона: принципы законности, уважения чести и достоинства гражданина, неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника — гражданина и членов его семьи.

Судебный пристав — исполнитель обязан достоверно установить имущественное положение должника, на ряду с полученными ответами на запросы, выйти и проверить имущество по месту жительства должника, направить запросы по месту работы, если таковая имеется, в регистрирующие, контролирующие органы и кредитные организации, что не всегда выполняется, а потому при проверки прокуратурой работы судебных приставов — исполнителей УФССП России по Липецкой области прокурор вправе принести представление об устранении нарушений действующего законодателдьства и недопущению его впредь.


Стр. 1 | 3. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание | Глава 5. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО ДОЛЖНИКА-ОРГАНИЗАЦИИ

Предыдущая страница Оглавление Следующая страница

Что касается имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, то его перечень устанавливается федеральным законом (ч. 2 ст. 79 Закона об исполнительном производстве).

Так, согласно ст. 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. N 138-ФЗ «О лотереях» не может быть обращено взыскание по обязательствам организатора лотереи на призовой фонд лотереи. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» определяет, что на средства компенсационных фондов или имущество общества взаимного страхования не может быть обращено взыскание по обязательствам саморегулируемой организации, а также по обязательствам арбитражных управляющих, если возникновение таких обязательств не было связано с осуществлением деятельности, предусмотренной Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Не допускается обращение взыскания по обязательствам Пенсионного фонда РФ, специализированного депозитария или управляющей компании, не связанным с финансированием накопительной части трудовой пенсии, на денежные средства, находящиеся на счете (счетах) для осуществления операций со средствами пенсионных накоплений (ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» ).

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, не допускается. Не обращается взыскание и на заложенное имущество по договору об ипотеке, если должник освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 50 Закона об ипотеке).

СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. I). Ст. 4434 (с послед. изм.).

СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3028 (с послед. изм.).

СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562 (с послед. изм.).

Кроме того, действующее законодательство предусматривает и другие случаи, когда взыскание на имущество должника-организации не обращается.

Предыдущая страница Оглавление Следующая страница

Гуреев В.А. Настольная книга судебного пристава-исполнителя. 2011

Количество показов: 4143

Может ли быть обращено взыскание на единственное жилое помещение должника

В настоящее время активно применяется институт банкротства гражданина, вызывающий множественные споры относительно имущества должника, на которое может быть обращено взыскание. Согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» из конкурсной массы гражданина-должника исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации.

На основании ч.1 ст.446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, когда оно является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством об ипотеке.

Таким образом единственное жилое помещение должника обладает имущественным иммунитетом.В целях защиты прав взыскателей (кредиторов) Конституционный суд Российской Федерации в своем Постановлении от 26. 04.2021 № 15-П, а ранее в Постановлении от 14.05.2012 № 11-П пришел к выводу, что для соблюдения прав кредитора и должника исполнительский иммунитет должен распространяться только на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения потребности в жилище с учетом количества проживающих в нем лиц и установленной действующим законодательством нормы предоставления жилья на условиях социального найма в пределах того же населенного пункта, где эти лица проживают.Для решения указанного вопроса необходимо определять рыночную стоимость жилого помещения, учитывать соотношение рыночной стоимости жилого помещения с величиной долга, погашение которого в существенной части могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение, однако, соблюдая права должника и членов его семьи на жилище, необходимое для нормального существования.

С учетом указанных Постановлений Конституционного суда Российской Федерации на законодателя возложена обязанность внести изменения в действующее законодательство Российской Федерации.

 

Заместитель прокурора города Светлого                                         Е.И. Иванцов

21

ВС разъяснил, когда взыскание может быть обращено на единственное жилье должника | Российское агентство правовой и судебной информации

Контекст

Сами по себе правила об исполнительском иммунитете не исключают возможность ухудшения жилищных условий должника, при этом он и члены его семьи не должны остаться без жилища, пригодного для проживания, следует из определения Верховного суда (ВС) РФ. Высшая инстанция учла недавнюю позицию Конституционного суда РФ о возможности обращения взыскания на единственное жилье должника и разъяснила порядок его изъятия. 


Предоставление замещающего жилья 

ВС подчеркивает, что отказ в применении исполнительского иммунитета не должен оставить должника и членов его семьи без жилища, пригодного для проживания. При этом площадь замещающего жилого помещения должна быть не меньше нормы предоставления жилья на условиях социального найма.  

«Отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов, а не быть карательной санкцией (наказанием) за неисполненные долги или средством устрашения должника, в связи с чем необходимым и предпочтительным является проведение судебной экспертизы рыночной стоимости жилья, имеющего, по мнению кредиторов, признаки излишнего (это влечет за собой необходимость оценки и стоимости замещающего жилья, а также издержек конкурсной массы по продаже существующего помещения и покупке необходимого)», — поясняет ВС. 

Высшая инстанция отмечает, что предоставление замещающего жилья должно происходить, как правило, в пределах того же населенного пункта. 

Роль финансового управляющего 

В процедуре банкротства не исключается и возможность приобретения замещающего жилья финансовым управляющим за счет выручки от продажи имущества должника, находящегося в наличии, указывает ВС. 

В этом случае условия сделок купли-продажи должны быть сформулированы таким образом, чтобы право собственности должника на имеющееся у него жилое помещение прекращалось не ранее возникновения права собственности на замещающее жилье. Кроме того, условия договором должны допускать возможность прекращения торгов по продаже излишнего жилья при падении цены ниже той, при которой не произойдет эффективное пополнение конкурной массы. 

«Столь значимый вопрос о приобретении замещающего жилья отдельным кредитором за свой счет (с последующей компенсацией затрат за счет конкурсной массы) либо финансовым управляющим за счет выручки от продажи существующего имущества должника, разрешаемый судом в отсутствие прямого законодательного регулирования на основании постановления №15-П, должен предварительно выноситься на обсуждение собрания кредиторов …, которое созывается финансовым управляющим по собственной инициативе либо по требованию кредитора или должника», — говорится в тексте определения ВС.

На таком собрании свое мнение могут высказать каждый из кредиторов, должник, финансовый управляющий и иные заинтересованные лица. Затем вопрос об ограничении исполнительского иммунитета передаётся на рассмотрение арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, который утверждает условия и порядок предоставления замещающего жилья.   

Злоупотребление правом 

Кроме того, в определении высшая инстанция отмечает, что суд вправе отказать должнику в применении исполнительского иммунитета, если в его действиях содержатся признаки злоупотребления правом. Например, когда он в ущерб интересам взыскателя меняет регистрацию по месту жительства с исключительной целью создания объекта, защищенного исполнительским иммунитетом. 

«Среди обстоятельств, которые имеют значение при оценке поведения должника на предмет добросовестности, помимо прочего, следует учесть и сопоставить, с одной стороны, моменты предъявления претензии, иска о взыскании долга, вынесения решения о присуждении, возбуждения исполнительного производства, дела о несостоятельности, а также извещения должника об этих событиях и, с другой стороны, причины изменения регистрации по месту жительства – было ли это изменение фиксацией положения дела, фактически сложившегося задолго до предъявления кредитором требования, или оно направлено на уклонение от погашения долга, имелись ли какие-либо особые объективные причины, побудившие должника сменить место жительства без намерения причинить вред кредитору», — разъясняет ВС.  

В качестве таких объективных причин высшая инстанция рассматривает болезнь близкого родственника, повлекшая необходимость ухода за ним, закрытие расположенного в населенном пункте единственного образовательного учреждения, в котором обучались несовершеннолетние дети должника, прекращение деятельности градообразующего предприятия, на котором трудились должник и члены его семьи. 

На новое рассмотрение 

Данные разъяснения были даны Верховным судом в рамках дела о банкротстве жителя Хабаровского края Владимира Балыкова. В ходе процедуры реализации имущества он обратился в суд с заявлением, в котором просил исключить из конкурсной массы земельный участок площадью 2 124 кв. метра, а также расположенный на нём жилой дом площадью 366,4 кв. метра.  

Первая и апелляционная инстанция отказались удовлетворить заявление Балыкова, однако Арбитражный суд Дальневосточного округа исключил недвижимость из конкурсной массы. 

ВС отменил указанные судебные акты и отправил материалы дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В частности, он указал, что судам следовало обязать финансового управляющего имуществом Балыкова созвать и провести собрание кредиторов по вопросу о предоставлении замещающего жилья, установить рыночную стоимость жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, а также действительную стоимость замещающего жилья, издержки по продаже дома, участка и покупке замещающего жилья. 

Никита Ширяев

Статья 446 ГПК РФ. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

Статья 446 ГПК РФ закрепляет перечень ценностей, на которые не может обращаться взыскание в ходе исполнительного производства. Его функциональное назначение заключается в обеспечении должнику и гражданам, являющимся его иждивенцами, условий, необходимых для их нормальной жизнедеятельности. Рассмотрим подробнее перечень, который закрепляет статья 446 ГК РФ, с комментариями аналитиков.

Часть первая

Ч. 1 статьи 446 ГПК РФ устанавливает следующие виды имущества, на которые взыскание по исполнительному документу не обращается:

  1. Помещение (его часть), если для должника и его близких, проживающих в нем совместно, оно выступает единственным местом для проживания. Исключение составляет недвижимость, выступающая в качестве предмета ипотеки и на которую взыскание, в соответствии с законодательством, может быть обращено.
  2. Земельный надел, на котором находится объект, указанный в предыдущем абзаце. Исключение составляет недвижимость, находящаяся в ипотеке и на которую может обращаться взыскание.
  3. Предметы быта, обстановки дома, вещи индивидуального использования (обувь, одежда и пр.). Исключение установлено для драгоценностей и прочих объектов роскоши.
  4. Имущество, используемое для профессиональной деятельности должника. Исключение предусмотрено для предметов, стоимость которых превышает 100 МРОТ, установленной законодательством.
  5. Материальные ценности, используемые для целей, не связанных с ведением предпринимательства, молочный, рабочий, племенной скот, кролики, птица, олени, пчелы, корма, которые необходимы для содержания животных до выгона на пастбища (вывоза на пасеку), хозяйственные постройки, в которых они содержатся.
  6. Семена на очередной посев.
  7. Пищевые продукты и деньги, совокупная сумма которых составляет не меньше прожиточного минимума должника и его иждивенцев.
  8. Топливо для отопления на протяжении сезона и приготовления еды.
  9. Транспорт и прочие ценности, необходимые должнику в связи с инвалидностью.
  10. Госнаграды, призы, знаки (памятные/почетные), которыми был награжден субъект.

Что касается имущества юрлиц, на которое не может обращаться взыскание, то его перечень определяется федеральным законом.

Норма 446 ГПК РФ: комментарий

При реализации положений, не допускающих обращение взыскания на жилплощадь и на участки, на которых находятся недвижимые объекты, необходимо учитывать ряд нюансов. В первую очередь, помещение, по смыслу абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, должно быть жилым, то есть предназначаться для проживания должника, быть зарегистрированном в ЕГРП.

В данный перечень, соответственно, не включаются садовые дома, иные строения, используемые для временного нахождения граждан, а также нежилые сооружения. Статья 446 ГПК РФ закрепляет, что обращение взыскания невозможно, если недвижимый объект является единственным для должника.

Между тем, указанное правило действует и в отношении случаев, когда у гражданина есть 2 жилплощади. При этом одна из них будет являться единственным местом проживания его членов семьи. В данном случае важен факт совместного проживания. Он определяется по регистрации лиц по адресу проживания. Если она отсутствует, то ее может установить суд. Часть помещения для обращения на нее взыскания должна в обязательном порядке быть выделена в натуре. Соответствующее требование вытекает из сути части 1 16-й нормы ЖК. Согласно положениям, к жилому помещению относится дом, квартира и их части, а также комнаты, но не доля в праве.

Участок

Как устанавливает статья 446 ГПК РФ, на надел, принадлежащий должнику, на котором находится помещение/строение, являющееся единственным местом его проживания, взыскание не обращается. Это предписание направлено на реализацию принципа единства судьбы земли и объектов, прочно с ней связанных. Право собственности на надел подлежит регистрации в ЕГРП.

Ипотека

Переход прав на заложенное сооружение (помещение) и участок производится по правилам ФЗ №102 и пар. 2 гл. 23 ГК. Вопросы, связанные с обращением взыскания на такое имущество, решаются в суде. При этом не будет иметь значения, выступает недвижимость как единственное место для проживания должника или нет. Необходимо учитывать, что в соответствии с п. п. 1 и 2 78 статьи ФЗ №102, обращение взыскания на заложенный дом (помещение) и продажа указанных объектов выступают в качестве основания для прекращения прав пользования имуществом лиц, совместно проживающих с залогодателем и его родственников (бывших в том числе). Освобождение жилплощадей осуществляется по правилам, закрепленным в ЖК. Специфика обращения взыскания на объекты, находящиеся в ипотеке, определяется в соответствии с ФЗ №214.

Предметы обихода и личные вещи

Их перечень не конкретизируется в ст. 446 ГПК РФ. В этой связи отнесение тех или иных ценностей к предметам обихода и личным вещам отдано на усмотрение пристава, осуществляющего взыскание. Вместе с тем реализация данного права сотрудником ФССП не исключает возможность ведения судебного контроля на основании заявления заинтересованных лиц. Суд определяет, какие вещи относятся к предметам роскоши, а какие – к объектам обычной обстановки и обихода.

Анализируя ст. 446 ГПК РФ с комментариями экспертов, можно отметить, что специалисты указывают, что при применении ее правил следует учитывать и некоторые положения НК. В частности, как указывается в подп. 4 пункта 5 48-й нормы Кодекса, удержание штрафа, пени, налога не разрешено за счет ценностей, предназначенных для повседневного индивидуального использования должником или его родственниками. Что касается госнаград и призов, то, в силу части первой ст. 446 ГПК РФ, на них взыскание не обращается вне зависимости от того, присутствуют в них драгоценные камни (драгметаллы) или нет.

Имущество юрлиц

При применении бланкетного положения, присутствующего в части 2 нормы 446 ГПК РФ, необходимо принимать во внимание, что отдельные ФЗ закрепляют ограничения на обращение взыскания с материальных ценностей организаций. К примеру, они предусмотрены в Законе №193. В 37-й норме акта, в п. 7 установлено, что взыскание по задолженности кооператива не может обращаться на имущество, принадлежащее ему, кроме тех ценностей, которые отнесены к неделимым фондам, рабочих лошадей, продуктивного, племенного скота, животных, птицы, содержащихся на откормке и выращивании, сельхозтехники и ТС (кроме легковых машин), фуража и семян. При применении части второй нормы 446 ГПК РФ необходимо также учитывать положения:

  1. ФЗ №125 от 26.09.1997. В соответствии с его предписаниями, на недвижимость и движимые объекты богослужебного назначения не может обращаться взыскание по требованиям кредиторов.
  2. ФЗ №69. Согласно ему, взыскание не обращается на ценности, изъятые из оборота. В качестве них выступает имущество, сделки с которыми запрещены. Виды объектов закрепляются законом. К примеру, ФЗ, регламентирующий сферу охраны природы, к изъятым из оборота ценностям относит природные государственные заповедники и прочие объекты, представляющие особую ценность.

Имущество, используемое для профессиональных занятий

Как устанавливает норма 446 ГПК РФ, на такие ценности взыскание не обращается. При этом в положениях присутствует оговорка, что стоимость такого имущества не должна превышать 100 МРОТ. Как известно, многие граждане осуществляют профессиональную деятельность на дому. При этом они могут использовать оргтехнику, компьютеры и прочие средства. Соответственно, если их стоимость находится в пределах, определенных законом, пристав не вправе наложить на них взыскание. Оценка имущества может осуществляться с привлечением профессиональных специалистов.

Дополнительно

Вполне логичным представляется установление в норме 446 ГПК РФ запрета на обращение взыскания на денежные средства, необходимые для нормальной жизнедеятельности должника и его родственников, проживающих совместно с ним. Размер суммы должен быть не меньше прожиточного минимума. Гражданину и его родственникам должно ее хватать на предметы первой необходимости, в том числе продукты, вещи, обувь и пр.

Заключение

Закрепленный нормой 446 ГПК РФ перечень материальных ценностей считается исчерпывающим. Расширительному толкованию положения не подлежат. Перечень распространяется на материальные ценности, которые находятся в индивидуальном владении должника и являются общей собственностью. Данное положение вытекает из норм ГК, закрепляющих возможность приставов обратить взыскание на долю субъекта в имуществе некоторых организаций. К примеру, это относится к полному товариществу, производственному кооперативу и товариществу на вере. На все остальные материальные ценности, не указанные в перечне, может обращаться взыскание. Законодательство устанавливает определенные правила проведения этой процедуры. В обязательном порядке должна быть составлена опись. Должнику всегда предоставляется возможность добровольно погасить возникшие обязательства. Если он не выполняет требований, имущество, на которое может обращаться взыскание, будет продано на торгах. Средства, которые будут получены по их результатам, пойдут на погашение задолженности. Если какая-то сумма останется после выполнения всех требований кредиторов, она будет возвращена бывшему собственнику реализованного имущества.

Заячвление приставам обращение взыскание — Юридическая консультация

Обращение взыскания на имущество должника может затронуть не только его денежные средства и материальные активы, но и дебиторскую задолженность его контрагентов перед ним. Главные условия: ее действительность на момент обращения взыскания и наличие подтверждающих документов. Рассмотрим основные стадии и условия этой процедуры. Мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу ч. Одной из мер принудительного исполнения является обращение взыскания на имущественные права должника, в том числе на право получения платежей по исполнительному производству, в котором он выступает в качестве взыскателя, а также на право получения платежей по найму, аренде п.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как подавать исполнительный лист судебным приставам УФССП

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Приложение N 36. Заявление об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц

Купить систему Заказать демоверсию. Обращение взыскания на имущество должника. Согласно статье 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Указанная норма закрепляет полную имущественную ответственность физического лица независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя и не разграничивает имущество гражданина как физического лица либо как индивидуального предпринимателя. При обращении взыскания на имущество должника — индивидуального предпринимателя по требованиям исполнительного документа, не связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются правила очередности, предусмотренные статьей 69 Закона об исполнительном производстве.

Вместе с тем при обращении судебным приставом-исполнителем взыскания на имущество должника — индивидуального предпринимателя по требованиям, связанным с его предпринимательской деятельностью пункт 3 статьи 23 ГК РФ , необходимо соблюдать не только очередность, установленную статьей 69 Закона об исполнительном производстве, но и иные положения законов, определяющих очередность взыскания с учетом такого статуса должника, в частности нормы статьи 94 названного Закона.

Согласно частям 2 , 3 статьи 99 Закона об исполнительном производстве при исполнении исполнительного документа нескольких исполнительных документов с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов заработной платы и иных доходов; указанное ограничение размера удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина не применяется при взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, возмещении вреда, причиненного здоровью, возмещении вреда в связи со смертью кормильца и возмещении ущерба, причиненного преступлением.

В этих случаях размер удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина не может превышать семидесяти процентов.

В случае обращения взыскания на суммы пенсионных выплат, суммы выплачиваемой работнику заработной платы или иные доходы должника, перечисляемые на его счет, следует иметь в виду, что от удержания освобождается лишь соответствующий процент суммы последнего зачисленного на счет платежа часть 4 статьи 99 Закона об исполнительном производстве. Правила, регулирующие размер удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина и порядок его исчисления, предусмотренные статьей 99 Закона об исполнительном производстве, распространяются на те виды страхового обеспечения по обязательному социальному страхованию пенсии, пособия и выплаты , на которые в порядке исключения может быть обращено взыскание пункт 9 части 1 статьи названного Закона.

Пособие по безработице законодательством не отнесено к виду обеспечения по обязательному социальному страхованию, поэтому на такое пособие может быть обращено взыскание по исполнительному документу. Согласно статье ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.

Правом заявить в суд требование об обращении взыскания на земельный участок обладают лица, заинтересованные в применении данной меры принудительного исполнения, то есть взыскатель и судебный пристав-исполнитель. С учетом норм статьи 43 ГПК РФ и статьи 51 АПК РФ к участию в деле следует также привлекать лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты принятым судом решением например, собственника строения, находящегося на земельном участке, принадлежащем должнику.

После принятия решения суда об обращении взыскания на земельный участок оценка земельного участка осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве. Пока иное не доказано заинтересованными лицами, принадлежность должнику-гражданину движимого имущества, на которое можно обратить взыскание, в помещении либо на огражденном защищенном от доступа иных лиц земельном участке, находящимися в собственности и или во владении должника, презюмируется.

Предметы обычной домашней обстановки и обихода в силу абзаца четвертого части 1 статьи ГПК РФ являются имуществом, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. К таким предметам может быть отнесено минимально необходимое имущество, требующееся должнику-гражданину и членам его семьи для обеспечения реальной возможности удовлетворения повседневных бытовых потребностей в питании, отдыхе, лечении, гигиене. При этом антикварные вещи, вещи, представляющие художественную, историческую или иную культурную ценность, независимо от их целевого назначения к указанным предметам относиться не могут.

Вопрос об отнесении определенного имущества должника-гражданина к предметам обычной домашней обстановки и обихода разрешается судебным приставом-исполнителем с учетом конкретных обстоятельств, касающихся назначения имущества, его цены, фактического использования, наличия или возможности замены на аналогичное имущество меньшей стоимости, а также местных обычаев. Вопрос об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, подлежит разрешению судом по заявлению взыскателя или судебного пристава-исполнителя части 1 и 2 статьи 77 Закона об исполнительном производстве.

Бремя доказывания принадлежности имущества должнику в этом случае возлагается на заявителя. Правомерные владение и пользование третьими лицами имуществом должника не препятствуют разрешению вопроса об обращении на него взыскания, однако эти обстоятельства могут быть квалифицированы в качестве обременения данного имущества и учитываться при оценке его стоимости.

Абзацем третьим части 1 статьи ГПК РФ установлен запрет на обращение взыскания по исполнительным документам на земельные участки, на которых расположены объекты, указанные во втором абзаце части 1 названной статьи. В то же время обращение взыскания в судебном порядке на такие земельные участки допустимо в части, явно превышающей предельные минимальные размеры предоставления земельных участков для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, если их фактическое использование не связано с удовлетворением потребностей гражданина-должника и членов его семьи в обеспечении необходимого уровня существования при условии, что доходы должника явно несоразмерны с объемом денежных требований, содержащихся в исполнительном документе, и не позволяют удовлетворить эти требования в разумный срок.

При отсутствии недостаточности у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей долевой или совместной собственности в порядке, предусмотренном статьей ГК РФ. Судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника взыскателем вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания.

В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники. При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли абзац второй статьи ГК РФ.

В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи ГК РФ.

Взыскатель и судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в суд с заявлением об изменении способа исполнения судебного акта путем обращения взыскания на долю должника в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, долю должника в складочном капитале полного товарищества, коммандитного товарищества, пай должника в производственном кооперативе часть 3 статьи 74 Закона об исполнительном производстве.

При рассмотрении такого заявления суду необходимо оценить представленные заявителем доказательства об отсутствии у должника иного имущества для исполнения требований исполнительного документа например, акт, составленный судебным приставом-исполнителем. При подтверждении этого факта суд вправе вынести определение об изменении способа исполнения решения суда и об обращении взыскания на соответствующую долю пай должника.

Открыть полный текст документа.

Настольная книга судебного пристава-исполнителя

Обращение взыскания на имущество должника является одной из наиболее часто применяемых мер принудительного исполнения. Согласно ч. Данное обстоятельство, как уже отмечалось, объясняется тем, что арест в соответствии с концепцией закона является мерой обеспечения исполнения, а не мерой принудительного исполнения.

Купить систему Заказать демоверсию. Обращение взыскания на имущество должника. Согласно статье 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Обновите ваш браузер для правильного отображения этого сайта. Обновить мой браузер. Этим вы значительно обезопасите себя от поступков, которые с большей вероятностью повлекут негативные последствия, чем предполагаемую выгоду. При установлении источников дохода должника судебный пристав-исполнитель в соответствии со ст. При отсутствии или недостаточности у должника заработной платы и или иных доходов для исполнения требований о взыскании периодических платежей либо задолженности по ним взыскание обращается на денежные средства и иное имущество должника в порядке, установленном главой 8 Закона.

В ходе исполнительного производства «дебиторка» должника становится уязвимым активом

Утверждаю Директор Федеральной службы судебных приставов — главный судебный пристав Российской Федерации А. Методические рекомендации по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество разработаны в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от Взыскание на заложенное имущество в пользу залогодержателя в соответствии со ст. Исполнительными документами об обращении взыскания на заложенное имущество соответственно являются:. При решении вопроса о возбуждении исполнительного производства отказе в возбуждении исполнительного производства судебному приставу-исполнителю рекомендуется учитывать следующее. Сроки предъявления исполнительной надписи нотариуса на принудительное исполнение определены в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Судом Российской Федерации В частности, согласно ст. Несоблюдение указанных сроков является основанием для вынесения судебным приставом-исполнителем постановления об отказе в возбуждении исполнительного производства в соответствии с п. Исполнительное производство об обращении взыскания на заложенное имущество может быть возбуждено на основании исполнительной надписи нотариуса только при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество заключенного в виде отдельного договора или включенного в договор о залоге , на котором нотариусом совершена данная исполнительная надпись. В противном случае указанная исполнительная надпись не является исполнительным документом, и судебный пристав-исполнитель на основании п.

Обращение взыскания на заработную плату и иные доходы должников

Купить систему Заказать демоверсию. Порядок обращения взыскания на имущество должника. Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу. Статья Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и или его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Календарь бухгалтера Проверка контрагента Трудовой кодекс Налоговый кодекс.

В целях единообразия применения судами законодательства при рассмотрении отдельных вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства, Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей Конституции Российской Федерации, статьями 2, 5 Федерального конституционного закона от 5 февраля года N 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», постановляет дать следующие разъяснения. Порядок рассмотрения судами требований и вопросов, связанных с исполнением исполнительных документов. Судебная защита прав, свобод и законных интересов граждан и организаций при принудительном исполнении судебных актов, актов других органов и должностных лиц осуществляется в порядке искового производства по нормам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации далее — ГПК РФ и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации далее — АПК РФ , административного судопроизводства — по нормам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации далее — КАС РФ и производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, — по нормам АПК РФ с учетом распределения компетенции между судами. Вместе с тем, если от разрешения данных требований зависит определение гражданских прав и обязанностей сторон исполнительного производства, а также иных заинтересованных лиц, указанные требования рассматриваются в порядке искового производства.

.

.

.

Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие не имеется, то судебный пристав-исполнитель запрашивает эти сведения у в налоговый орган с заявлением о представлении этих сведений.

.

.

.

.

.

.

Собственность, которую кредитор может и не может забрать

Узнайте об имуществе, которое «освобождено» от исполнительного производства, что означает, что кредитор по судебному решению не может забрать его у должника по судебному решению для оплаты судебного решения.


Обзор

Существуют определенные виды имущества, которое кредитор по судебному решению не может забрать у должника по судебному решению даже для оплаты судебного решения по гражданскому делу. Это свойство называется «освобожденным», поскольку оно исключается из процесса выполнения.

К вашему сведению! Некоторые должники по решению суда являются просто «доказательством взыскания», что означает, что весь их доход и имущество освобождаются от уплаты налога и не могут быть привлечены к оплате по решению суда.Чтобы узнать, являетесь ли вы доказательством коллекции, и узнать о процессе сбора в целом, посетите БЕСПЛАТНУЮ клинику доказательства коллекции! Чтобы узнать больше о клинике, нажмите, чтобы посетить бесплатные занятия.


Вопросы и ответы – Освобожденное имущество


Какие виды доходов и имущества освобождаются от исполнения?

В соответствии с законодательством штата Невада некоторые виды доходов и имущества, которые кредитор не может использовать для выплаты по решению суда, включают:

  • Деньги или выплаты, полученные в соответствии с федеральным законом о социальном обеспечении, включая выход на пенсию, инвалидность, пособия в связи с потерей кормильца и SSI. (NRS 21.090(1)(y) и 42 USC § 407(a).)
  • Деньги или платежи за помощь, полученные через Департамент здравоохранения и социальных служб штата Невада, Отдел социального обеспечения и вспомогательных услуг, в соответствии с NRS 422.291. (NRS 21.090(1)(kk) и 422A.325.)
  • Деньги или выплаты, полученные в качестве пособий по безработице в соответствии с NRS 612.710. (НРП 21.090(1)(чч).)
  • Деньги или компенсация, подлежащая выплате или выплачиваемая в соответствии с NRS 616A–616D (компенсация работникам/промышленное страхование), как предусмотрено в NRS 616C.205. (НРС 21.090(1)(гг).)
  • Деньги или выплаты, полученные в качестве ветеранских пособий. (38 USC § 5301.)
  • Деньги или выплаты, полученные в качестве пенсионных пособий в соответствии с Федеральной пенсионной системой государственных служащих (CSRS) или Федеральной пенсионной системой служащих (FERS). (5 USC § 8346.
  • Семьдесят пять процентов (75%) располагаемой прибыли должника по судебному решению; или восемьдесят два процента (82%) располагаемого заработка, если должник по судебному решению зарабатывает менее 770 долларов в неделю. «Расположенный заработок» — это заработок, остающийся «после вычета».. . любых сумм, которые по закону должны быть удержаны». (NRS 21.090(1)(g)(1).) «Суммы, которые по закону должны быть удержаны» — это федеральный подоходный налог, налоги на Medicare и социальное обеспечение.
    • Если располагаемый недельный заработок должника по решению суда не превышает 362,50 долларов США или 50-кратного размера федеральной минимальной заработной платы (50 x 7,25 долларов США = 362,50 долларов США), то ВСЕ располагаемые доходы должника по решению суда не облагаются налогом. (НРС 21.090(1)(г).)
    • Если располагаемый недельный заработок должника по решению суда составляет от 362 долларов США.50 и 483,33 доллара, освобожденный доход всегда составляет 362,50 доллара. Неосвобожденный доход должника по решению суда равен его еженедельному располагаемому заработку минус 362,50 доллара США.
  • Деньги или пособия, полученные по решению суда на содержание, образование и содержание ребенка или на содержание бывшего супруга, включая задолженность. (NRS 21.090(1)(s)-(t).)
  • Деньги, полученные в результате федерального налогового кредита на заработанный доход или аналогичного кредита, предусмотренного законодательством штата Невада. (NRS 21.090(1)(аа).)
  • Не более 10 000 долларов в деньгах или личном имуществе, не подпадающем под действие NRS 21.090. (НРС 21.090(1)(з).)
  • Денежные средства в размере до 1 000 000 долларов США, хранящиеся в пенсионном плане в соответствии с Налоговым кодексом, включая, помимо прочего, IRA, 401k, 403b или другой квалифицированный бонус акций, пенсионный план или план распределения прибыли. (НРС 21.090(1)(р).)
  • Все деньги, льготы, привилегии или иммунитеты, вытекающие из полиса страхования жизни. (НРП 21.090(1)(к).)
  • Деньги, пособия или возмещения, подлежащие выплате или выплате из пенсионной системы государственных служащих штата Невада в соответствии с NRS 286.670. (НРС 21.090(1)(ii).)
  • Усадьба, зарегистрированная в соответствии с NRS 115. 010 в жилом доме (доме, кондоминиуме, таунхаусе и земле) или передвижном доме, где собственный капитал должника по судебному решению не превышает 550 000 долларов США. (НРС 21.090(1)(л).)
  • Жилище, занимаемое должником по решению суда и его семьей, где сумма его собственного капитала не превышает 550 000 долларов, и он не владеет землей, на которой расположено жилище.(НРП 21.090(1)(м).)
    • Если взыскиваемое судебное решение вытекает из счета за медицинское обслуживание, основное жилище должника по судебному решению и земля, на которой оно расположено (если оно принадлежит должнику по судебному решению), включая мобильный или изготовленный дом, освобождаются от исполнения независимо от суммы капитала. (НРС 21.095.)
  • Транспортное средство, в котором сумма собственного капитала не превышает 15 000 долларов США, или должник по судебному решению выплатит кредитору по судебному решению любую сумму, превышающую 15 000 долларов США в собственном капитале. (NRS 21.090(1)(f).)
    • Если транспортное средство должника по судебному решению специально оборудовано или модифицировано для обеспечения мобильности для него или его семьи из-за постоянной инвалидности, транспортное средство освобождается от налога независимо от справедливости. (NRS 21.090(1)(p).)
  • Протез или любое оборудование, прописанное врачом или стоматологом должнику по решению суда или его иждивенцам. (NRS 21.090(1)(q).)
  • Частная библиотека, произведения искусства, музыкальные инструменты, драгоценности или сувениры, принадлежащие должнику по решению суда или его иждивенцам, стоимостью не более 5000 долларов.(НРС 21.090(1)(а).)
  • Необходимые предметы домашнего обихода, мебель, электроника, одежда, личные вещи или садовое оборудование, принадлежащие должнику по решению суда или его иждивенцам, стоимостью не более 12 000 долларов США. (НРС 21.090(1)(б).)
  • Деньги или выплаты, полученные от частного плана страхования на случай потери трудоспособности. (NRS 21.090(1)(ee).)
  • Деньги в доверительном фонде для похорон или похоронных услуг в соответствии с NRS 689.700. (NRS 21.090(1)(ff).)
  • Профессиональная библиотека, оборудование, расходные материалы и инструменты, инвентарь, инструменты и материалы, используемые для ведения моей торговли или бизнеса, для поддержки должника по судебному решению и его семьи в размере, не превышающем 10 000 долларов США.(NRS 21.090(1)(d).)
  • Деньги, которые должник по судебному решению разумно положил на хранение своему арендодателю для аренды или аренды жилища, которое используется в качестве его основного места жительства, за исключением случаев, когда арендодатель обеспечивает соблюдение условий договора аренды или аренды. (НРС 21.090(1)(н).)
  • Денежные средства или платежи в размере до 16 150 долларов США, полученные в качестве компенсации за телесные повреждения, не включая компенсацию за боль и страдания или реальный материальный ущерб, должником по судебному решению или лицом, от которого зависит должник по судебному решению. (НРС 21.090(1)(у).)
  • Деньги или платежи, полученные в качестве компенсации за потерю будущих доходов должника по судебному решению или за противоправную смерть или потерю будущих доходов лица, от которого зависел должник по судебному решению, в той мере, в какой это разумно необходимо для поддержки должника по судебному решению и его иждивенцы. (NRS 21.090(1)(v)-(w).)
  • Деньги или платежи, полученные в качестве компенсации за преступное деяние. (NRS 21.090(1)(x).)
  • Выплаченные деньги или существующие права на профессиональную реабилитацию в соответствии с NRS 615.270. (NRS 21.090(1)(jj).)
  • Социальная помощь детям, предоставляемая в соответствии с NRS 432.036. (NRS 21.090(1)(ll).)

Это не полный список исключений. Существуют и другие исключения, потенциально доступные как в соответствии с законодательством штата Невада, так и федеральным законодательством. Чтобы определить, имеете ли вы право на какие-либо другие исключения, проконсультируйтесь с адвокатом или изучите вопрос в местной юридической библиотеке. Нажмите, чтобы посетить Юристы и юридическую помощь или юридические библиотеки.

Если должник по решению суда считает, что его доход или имущество не облагаются налогом, что ему делать?

Должник по судебному решению не может считать имущество безопасным только потому, что оно технически освобождено от исполнения по закону.Должник по судебному решению должен принять меры для предотвращения конфискации освобожденного имущества или дохода или для их возврата в случае их изъятия.

До наложения ареста или ареста должник по судебному решению может:

  • «Усадьба» его дом или передвижной дом, если он владеет им или живет в нем. Чтобы узнать больше о претензиях на усадьбу, посетите веб-сайт Clark County Recorder.
  • Если у должника по решению суда есть доход, освобожденный от налога (например, пособия по социальному обеспечению), он может уведомить кредитора по решению суда в письменной форме о том факте, что, например, на его банковском счете есть только пособия по социальному обеспечению. Технически это не мешает кредитору по решению суда конфисковать банковский счет, но кредитор по решению суда с меньшей вероятностью будет добиваться судебного решения, если он знает, что все средства освобождены.

После наложения ареста или ареста должник по судебному решению может:

  • Подать иск об освобождении в суд. Когда кредитор по решению суда арестовывает заработную плату или банковский счет или пытается арестовать и продать имущество, у должника по решению суда есть десять дней с даты отправки ему по почте уведомления об аресте или аресте (почтовый штемпель), чтобы заявить, что имущество или деньги освобождены .

Чтобы узнать больше о подаче заявления в суд и заявлении об освобождении от уплаты налогов, нажмите на страницу Оспаривание судебного запрета или приложения.

К вашему сведению! Центр юридической помощи Южной Невады издает ряд полезных брошюр по темам взыскания долгов, в том числе Приложение и арест , Что значит быть доказательством взыскания задолженности и Взыскание задолженности . Чтобы получить копии, нажмите, чтобы посетить Брошюры.

Существуют ли ситуации, в которых освобождения должника по решению суда должны применяться автоматически?

Некоторые средства прямого депозита автоматически защищены и не должны сниматься с банковского счета должника по решению суда.

  • Все освобожденные федеральные льготы, которые были переведены электронным способом на счет должника по решению суда в течение предыдущих двух месяцев, защищены, и должник по решению суда имеет право на полный и обычный доступ к этой защищенной сумме. (31 C.F.R., часть 212.6(a).) Деньги на личном банковском счете должника по решению суда, превышающие эту сумму, могут подпадать под другие исключения.
  • Если освобожденные государственные или федеральные пособия были переведены в электронном виде на личный банковский счет должника по решению суда в течение 45-дневного периода, предшествующего вручению исполнительного листа или ареста, должник по решению суда имеет право на полный и обычный доступ к 2000 долларов США или всей сумме в счет, в зависимости от того, что меньше, независимо от каких-либо других депозитов денег на счете. Деньги на личном банковском счете должника по судебному решению, превышающие эту сумму, могут подлежать другим исключениям. (НРС 21.105.)
  • Если исполнительный лист или арест был наложен на личный банковский счет должника по судебному решению, должник по судебному решению имеет право на полный и обычный доступ к 400 долл. деньги, причитающиеся за содержание любого человека. Деньги на личном банковском счете должника по судебному решению, превышающие 400 долларов США, могут подлежать другим исключениям.(НРС 21.105.)

Эти «автоматические исключения» должны применяться банком, в котором должник по судебному решению ведет свой счет.

Существуют ли ситуации, в которых деньги или имущество могут быть изъяты у должника по решению суда, даже если он освобожден?

Да. Деньги или имущество, которые могут быть освобождены при нормальных обстоятельствах, могут быть изъяты для удовлетворения судебного решения в определенных ситуациях:

  • Если решение вынесено в отношении алиментов, некоторые исключения (например, 75%/82% заработной платы) не применяются.
  • Должник по судебному решению не может требовать освобождения, если распоряжение о банкротстве предписывает изъять имущество.
  • Освобождения недоступны для определенных налоговых залогов.
  • Должник по судебному решению не может требовать, чтобы имущество освобождалось от налога, если судебное решение касалось покупки, ссуды или улучшения этого имущества (например, оставшийся платеж в рассрочку за подержанный автомобиль, купленный должником по судебному решению).

Чтобы определить, можете ли вы претендовать на доступные исключения в вашей конкретной ситуации, проконсультируйтесь с адвокатом или изучите вопрос в местной юридической библиотеке.Нажмите, чтобы посетить Юристы и юридическую помощь или юридические библиотеки.

Должны ли вы выкупить имущество с судебным залогом?

Необеспеченный кредитор может обеспечить свое требование по долгу, получив право удержания по решению суда. Если суд выносит решение в пользу кредитора в судебном процессе, кредитор может потребовать наложения залога на имущество должника — чаще всего на его дом. Если должник пытается продать дом, покупатель или продавец должны оплатить залог, прежде чем право собственности может быть передано.Залоговое удержание также сделало бы их младшим кредитором, если другой кредитор лишил права выкупа имущество. Как кредитор с судебным залогом, вы можете задаться вопросом, можете ли вы инициировать обращение взыскания на имущество. Хотя у вас есть это право, есть несколько причин, по которым лишение права выкупа судебного залога может не стоить ваших усилий:

Процесс продажи: Принуждение к продаже дома потребует времени и денег. Вам нужно будет опубликовать объявление о продаже и заплатить местному шерифу комиссию за владение имуществом.Вам также нужно будет нанять адвоката по недвижимости, чтобы убедиться, что продажа является законной. После того, как вы сможете продать недвижимость, вы должны будете дать должнику время для погашения залога. Весь процесс может занять большую часть года без каких-либо гарантий успеха.

Освобождение приусадебного участка: Каждый штат предлагает освобождение от приусадебного участка для защиты капитала домовладельца в его основном месте жительства. В Иллинойсе освобождение составляет 15 000 долларов США для одинокого человека и 30 000 долларов США для супружеской пары.Это означает, что первые 15 000 или 30 000 долларов от продажи права выкупа вернутся должнику. Вы ничего не получите от обращения взыскания на дом, если собственный капитал должника меньше освобождения.

Прочие требования: Во многих случаях должник уже выплачивает ипотечный кредит на недвижимость. Если вы принудительно обращаете взыскание на недвижимость, ипотечный кредитор будет иметь приоритет перед вами в получении возмещения за счет выручки от продажи. Это добавляет еще один порог помимо освобождения от усадьбы, который вы должны преодолеть, прежде чем сможете получить деньги от продажи.

Банкротство: Обращение взыскания на дом может вынудить должника подать заявление о банкротстве, предоставляя должнику различные меры защиты и ставя вас в невыгодное положение по сравнению с другими обеспеченными кредиторами.

Обратитесь к юристу по правам кредиторов штата Иллинойс

Судебное удержание — это лишь одно из средств принудительного исполнения долгового решения после подачи успешного судебного иска против должника. Юрист по взысканию долгов в Чикаго из Walinski & Associates, P.C. предложит механизм принудительного взыскания, который лучше всего соответствует вашим потребностям.Запишитесь на консультацию по телефону 312-704-0771.

Источник:

http://www.ilga.gov/legislation/ilcs/ilcs4.asp?ActID=2017&ChapterID=56&SeqStart=79200000&SeqEnd=86200000

 

Одиннадцатый окружной суд постановил, что должники, сдавшие недвижимое имущество в результате банкротства, не могут возражать против обращения взыскания

4 октября 2016 г. Одиннадцатый окружной апелляционный суд постановил, что должники по главе 7, которые подают заявление о намерении сдать недвижимое имущество в случае банкротства, не могут впоследствии оспорить иск о взыскании права выкупа, а суды по делам о банкротстве обладают широкими полномочиями и полномочиями налагать санкции на нарушения. Failla против CitiBank, N.A. , дело №. 15-15626 (11-й округ, 4 октября 2016 г.). Суд по делам о банкротстве по адресу Failla вновь открыл дело о банкротстве в соответствии с главой 7 через несколько лет после подачи заявления об освобождении от уплаты долга и приказал должникам прекратить защиту иска банка о лишении права выкупа заложенного имущества, пригрозив отменить постановление об освобождении за невыполнение этого требования. Должники подали апелляцию, районный суд подтвердил, а должники обратились в одиннадцатый округ. Суд применил свой прецедент двадцатитрехлетней давности в деле In re Taylor , 3 F.3d 1512 (11 округ 1993 г.) и оставил в силе решение суда по делам о банкротстве.

Суд начал с простого языка статута, 11 U.S.C. В § 521(a)(2) со ссылкой на Taylor снова говорится, что должник по главе 7 должен (1) «подать заявление о намерениях о том, что он планирует делать с залогом по своим долгам» и (2 ) «исполнить объявленный им вариант». фаилла , в *5. Затем суд перешел к основному вопросу апелляции: если должник решит передать залог, кому он должен передать имущество. Идент. в *6. Суд постановил, что «раздел 521(a)(2) требует, чтобы должники, подавшие заявление о намерении сдаться, передали имущество как доверительному управляющему, так и кредитору». Идент. «Даже если доверительный управляющий отказывается от имущества, обязанность должников передать имущество кредитору сохраняется». Идент.

Суд также согласился как с судом по делам о банкротстве, так и с окружными судами в том, что установленная законом обязанность передать недвижимое имущество «требует, чтобы должники отказались от своего возражения против иска о взыскании права выкупа. Идент. в *13. Суд изучил «контекстуально уместное обычное значение» термина «сдача» и, ссылаясь на словарные определения этого слова, пришел к выводу, что значение этого слова «описывает правоотношения», в которых «должники, сдавшие свое имущество, больше не могут оспаривать иск о взыскании права выкупа». ». Идент. в *9-10. Цитируя решение Четвертого судебного округа по делу In re White , 487 F.3d 199 (4th Cir. 2007), Суд делает два важных замечания. Во-первых, должник, который действует для сохранения своих прав на имущество «путем состязательного процесса», не отказался от него; «удержание имущества, которое юридически изолировано от взыскания, несовместимо с передачей. Идент. в *11. Во-вторых, хотя законодательство Флориды по-прежнему требует обращения взыскания на недвижимое имущество, которое было передано в результате банкротства, это разбирательство должно определять вопросы приоритета между несколькими держателями залога и прав на излишки выручки от продажи, чтобы не позволить должнику оспорить производство. Идент. «Должники, сдающие имущество, должны убраться с дороги кредитора». Идент.

Владение Failla просто, но его нельзя переоценить: должник, решивший отказаться от своего дома в случае банкротства, «не может оспорить действие по обращению взыскания. Идент. в *13. «В банкротстве, как и в жизни, человек не может не только съесть свой пирог, но и съесть его». Идент.

Придя к выводу, что Faillas нарушил § 521(a)(2), оспаривая иск банка о лишении права выкупа, Суд затем рассмотрел уместность средства правовой защиты суда по делам о банкротстве. Суд отклонил довод Файляса о том, что освобождение от автоматического приостановления является единственным средством правовой защиты, доступным суду по делам о банкротстве в связи с нарушением Файльясом закона. Идент. в *15. Суд заявил, что «должник, который обещает передать имущество в суде по делам о банкротстве, а затем, после погашения его долгов, нарушает это обещание, выступая против обращения взыскания в суде штата, злоупотребляет процессом банкротства». Идент. Хотя Суд признал, что кредитор может подать в суд штата судебный эстоппель в связи с предыдущим непоследовательным заявлением должника о сдаче в суд по делам о банкротстве, Суд пришел к выводу, что судебный эстоппель «не влияет на установленные законом полномочия судей по делам о банкротстве по исправлению нарушений, которые имеют место в их судов. Идент. «Нет ничего странного в том, что судьи по делам о банкротстве выносят постановления, предписывающие стороне что-то предпринять в рамках процедуры, не связанной с банкротством», включая приказы должникам отозвать средства защиты от взыскания и отклонить встречные требования. Идент. в *16.

Заключение одиннадцатого судебного округа по делу Failla подтверждает быстро развивающуюся серию дел о банкротстве и в судах штата во Флориде, согласно которым должник, отказывающийся от недвижимого имущества в результате банкротства, не может защищать отчуждение заложенного имущества в суде штата.Должники, желающие выполнить личную ответственность по ипотечному долгу, также потеряют право оспаривать иск о лишении права выкупа, а суды по делам о банкротстве уполномочены налагать санкции на должников, не выполняющих требования.

Нажмите здесь , чтобы ознакомиться с решением Failla на веб-сайте одиннадцатого округа.

Закон о лишении права выкупа в Калифорнии (Составлено Уильямом Маркхэмом, 2000 г.

и обновлено в период с 2008 по 2013 г.)

Закон о лишении права выкупа в Калифорнии и смежные вопросы

 

Введение

Кредиторы часто требуют, чтобы их кредиты были обеспечены недвижимостью.Если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор имеет право продать имущество, чтобы погасить всю задолженность заемщика сразу. Этот акт продажи имущества для оплаты долга заемщика называется обращением взыскания: это упреждающее или досрочное закрытие кредитной сделки путем суммарной продажи залога, обеспечившего кредит, с немедленной выплатой всего кредита. обязательства от выручки от продажи.

Целью этой статьи является обзор законов о процедурах обращения взыскания в Калифорнии и связанных с ними вопросов.Поскольку это довольно сухая тема, автор попытался ее оживить красочными иллюстративными примерами.

Обычный пример

Предположим, вы недавно купили дом в Силиконовой долине, скажем, за 680 000 долларов. В доме нет ничего впечатляющего: он двухуровневый, имеет две спальни, одну ванную комнату, тесную кухню, небольшой гараж и огороженный крошечный задний двор, который недостаточно велик для приличного футбольного матча для ваших детей. и их друзья. Но на сегодняшнем бурлящем рынке недвижимости вы были вынуждены заплатить 680 000 долларов за эту скромную недвижимость, которая десять лет назад, скорее всего, была бы продана за 250 000 долларов, а десятью годами ранее — за 70 000 долларов или меньше.

Те, кто знаком с Силиконовой долиной или Калифорнией, в целом знают, что приведенный выше пример ни в коем случае не является преувеличением. Я лично знал людей, которые заплатили примерно столько же, чтобы получить гораздо меньше (хотя у меня есть один близкий друг, имя которого я не буду называть, чтобы защитить его от ярости завистников, которому каким-то образом удалось получить прекрасный дом в самом сердце Пало-Альто всего за 360 000 долларов!)

Итак, вот оно: Вы, обычный обычный покупатель, только что согласились заплатить 680 000 долларов за свой обычный обычный дом.Как и большинство покупателей, вы должны предоставить первоначальный взнос в размере 20% от покупной цены, которая в данном случае составляет 136 000 долларов США — сумму, которую вы собрали, продав все свои акции, опустошив свой сберегательный счет, опустошив сберегательный счет своей жены, отказавшись от отпуска. в течение последних двух лет, и получение кредитов от родственников и родственников, которые живут в менее дорогих местах и ​​хихикают над вашей борьбой за выживание в быстро развивающейся новой эпохе процветания Калифорнии.

Таким образом, вы разместили первоначальный взнос в размере 136 000 долларов и взяли кредит в размере 544 000 долларов на оставшуюся часть покупной цены.Вы получили кредит, скажем, в банке Wells Fargo. Банк дал вам кредит на основании вашего торжественного обещания «вернуть все до копейки, если это будет последнее, что я когда-либо сделаю»? Нет, конечно нет. Они дали вам кредит из-за вашей фантастической внешности? Или потому, что звезды сошлись должным образом, когда вы подавали заявку? Нет. Они сделали это, полагаясь на ваши будущие доходы от вашего работодателя, который является неизвестной интернет-компанией, которая не предоставляет никаких полезных услуг и не имеет видимого источника текущих доходов? Опять же, нет.

Вместо этого Wells Fargo (или любой другой разумный кредитор) должен учитывать стоимость имущества, которое вы намереваетесь приобрести с помощью кредита, вашу финансовую историю, вашу вероятную способность выплатить кредит в соответствии с его условиями и другие сопутствующие критерии.

Ссуда ​​на покупку денег, определение

Прежде всего, Wells Fargo предоставила вам ссуду только при условии, что она будет обеспечена вашим новым домом, то есть тем самым имуществом, для покупки которого была использована ссуда. Другими словами, Wells Fargo предоставила кредит на покупку, т.е.д., заем, сделанный с целью покупки участка недвижимого имущества и обеспеченный этим же самым участком. В Калифорнии ссуда на покупку рассматривается как ссуда без права регресса . Если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту на покупку денег, единственным средством правовой защиты кредитора в соответствии с законом является получение права собственности на имущество посредством процедуры обращения взыскания или какой-либо альтернативной договоренности. Если основной кредит представляет собой кредит на покупку денег, кредитор не может получить от заемщика «судебное решение о недостатке средств» — т.е.д., он не может получить личное судебное решение против заемщика на разницу между суммой, причитающейся по кредиту, и суммой, возмещенной в результате процедуры обращения взыскания. Это ограничение установлено в разделе 580b Гражданско-процессуального кодекса штата Калифорния. С 1 января 2013 г. любое рефинансирование кредита на покупку предоставляется с такими же мерами защиты, за исключением случаев, когда новое рефинансирование включает кредит с новой основной суммой сверх основной суммы первоначального кредита на покупку.Это важное расширение защиты покупных денег изложено в Разделе 580b(b) Гражданско-процессуального кодекса Калифорнии.

Важнейшее установленное законом определение ссуды на приобретение денег заключается в следующем. В соответствии с разделом 580b Гражданско-процессуального кодекса Калифорнии ссуда рассматривается как ссуда на приобретение денег, если она составляет любой из следующего:

  1. Вексель и договор о доверительном управлении, которые покупатель передает непосредственно продавцу имущества в обмен на право собственности на имущество (или любой другой долг, который покупатель должен непосредственно продавцу по договору купли-продажи на покупку недвижимого имущества имущество).
  2. Ссуда, предоставленная кредитором заемщику, которую заемщик затем использует для покупки жилой недвижимости, которая (1) имеет не более четырех квартир; и (2) часть или всю территорию, которую заемщик использует в качестве своего основного места жительства в течение неопределенного будущего. Заемщик может не въезжать сразу после получения ссуды, а вместо этого может сделать поправку на ремонт и переезд после совершения покупки, но ссуда на покупку по определению — это ссуда, которую заемщик берет для покупки имущества, которое он или она планирует использовать его или ее в качестве основного места жительства на неопределенное будущее.Заемщик может позже уйти из собственности. Характер кредита определяется обстоятельствами, присутствующими, когда заемщик взял кредит. Конечно, если заемщик намеревался жить в собственности только в течение короткого периода, чтобы получить ссуду, которая затем будет рассматриваться как ссуда на покупку денег, ссуда, скорее всего, не является ссудой на покупку, поскольку заемщик никогда не в настоящее время имел намерение проживать в собственности на неопределенный срок, но только в течение короткого, ограниченного периода времени. (Закон не дает четкого ответа, когда заемщик покупает недвижимость для использования в качестве основного места жительства, зная, что он должен переехать, скажем, через несколько лет или даже через год.Я ожидаю, что средство правовой защиты будет состоять в том, чтобы заемщик сообщил о своих планах кредитору и получил ссуду на покупку денег, сделанную при четком понимании того, что заемщик планирует покинуть недвижимость по истечении определенного срока или по истечении определенного срока. состояние последующее.)
  3. Любой новый кредит, используемый для рефинансирования кредита на покупку, но только в той мере, в какой новый кредит используется для погашения (погашения) кредита на покупку, плюс транзакционные издержки, связанные с новым кредитом на покупку, но никакой дополнительной основной суммы долга или кредита, предоставляемых заемщику сверх суммы, используемой для погашения долга по покупным деньгам.Это положение является новым и имеет огромное значение. На практике это позволит заемщикам получать новые кредиты под залог своего жилья, не опасаясь потерять защиту денег на покупку, которой они пользовались до рефинансирования. До этого изменения в законе заемщик терял защиту денег на покупку всякий раз, когда брал ссуду для рефинансирования своего первоначального кредита на деньги на покупку. Этот разумный пересмотр покончил со старым произвольным различием. Это относится ко всем кредитам рефинансирования, выданным с 1 января 2013 года.
  4. Ссуда, используемая для покупки как недвижимого, так и движимого имущества, которая обеспечена обоими, где ссуда рассматривалась бы как задолженность по покупным деньгам, если бы она использовалась исключительно для покупки недвижимого имущества.

Кредитный договор

Ваш кредит объясняется или, скорее, затемняется серией запутанных документов, написанных непонятным юридическим языком, которые Wells Fargo представит вам для подписания по принципу «бери или не бери». Конечно, вы подпишетесь. Эти документы вместе взятые составляют договор или кредитное соглашение между вами, являющимся заемщиком, и компанией Wells Fargo, которая является кредитором.

Кредитный договор будет включать вексель, договор о доверительном управлении, заявление о раскрытии информации, которое удовлетворяет «Закону о достоверности кредита» и всем другим требованиям кредитора к раскрытию информации, а также другие обычные условия типичной покупки- денежный кредит.

Договоры займа под залог: вексель и договор доверительного управления

В векселе приводится график платежей, которые вы должны произвести, чтобы погасить кредит. Как правило, у вас будут ежемесячные платежи в течение двадцати пяти-тридцати лет, и ваши платежи будут иметь одинаковую сумму каждый месяц, если проценты начисляются по фиксированной ставке, но они будут различаться по сумме, если проценты начисляются по переменной величине. ставка (ссуды с переменной ставкой обычно требуют от кредитора повышения или понижения суммы ежемесячного платежа один раз в год, как правило, в соответствии со сложной формулой, которая зависит от повышения или понижения определенного индекса).

Ваш вексель, которым вы юридически обязываете себя заплатить Wells Fargo в соответствии с условиями, изложенными в самом векселе, обеспечен договором о доверительном управлении, который является центральным документом при обращении взыскания. Если вы не произведете платежи, указанные в векселе, вы не сможете платить по кредиту, и кредитор получит право аннулировать договор о доверительном управлении, который представляет собой процедуру, посредством которой он продает вашу собственность, погашает кредит (наряду с со всевозможными неприятными штрафами за просрочку платежа, штрафными санкциями, сборами за выкуп и судебными издержками), а затем передает любые оставшиеся средства вам или другим лицам в соответствии с законом.Всю процедуру иногда называют лишением права выкупа имущества, хотя технически кредитор аннулировал договор о доверительном управлении, который обеспечивает его ссуду, и тем самым получил право продать вашу собственность на специальной распродаже, погасив весь свой долг по кредиту. от выручки от продажи, а затем выделить остаток вам или другим лицам в соответствии с законом.

Эту концепцию можно объяснить и по-другому. Покупатель покупает недвижимость с первоначальным взносом и заемными средствами, предоставленными кредитором.Покупатель становится владельцем права собственности на имущество, но кредитор имеет право продать имущество для погашения кредита, если покупатель не в состоянии произвести платежи по кредиту. График платежей по кредиту приводится в векселе, и, если этот график не соблюдается, кредитор использует свои полномочия по договору доверительного управления для продажи имущества. Продажа вашей собственности для погашения долга является актом обращения взыскания — преждевременным закрытием всей кредитной сделки путем ликвидации актива, обеспечившего кредит.

Когда вы приобретаете недвижимость, вы записываете свое право собственности на нее в регистратуре округа, где находится недвижимость. Точно так же кредитор регистрирует свой договор о доверительном управлении в том же месте. Таким образом, считается, что все в мире имеют конструктивное уведомление о (1) вашем владении собственностью и (2) обеспечительных интересах кредитора в собственности до тех пор, пока ссуда не будет погашена. Если вы погасите ссуду, кредитор повторно передаст вам договор о доверительном управлении, и вы зарегистрируете повторную передачу, так что кредитор больше не будет иметь зарегистрированного обеспечительного интереса в отношении имущества, а у вас будет официальная запись о наличии погасить кредит, который вы взяли у кредитора.

Предоплата и законы о ростовщичестве

Возвращаясь к нашему красочному примеру, вы только что приобрели право собственности на свой дом стоимостью 680 000 долларов, но передали договор о доверительном управлении компании Wells Fargo, который разрешает ей продать ваш дом, если вы не произведете платежи, указанные в векселе, который вы только что внесли в пользу Wells Fargo (вы являетесь «составителем» векселя, а Wells Fargo — его «держателем»).

Если все пойдет хорошо, вы должным образом погасите кредит в соответствии с графиком платежей, изложенным в векселе, или «записке».Или, возможно, вы выплатите всю ссуду до того, как вы будете обязаны это сделать, потому что вы выиграли в лотерею, или, что почти то же самое, вы ликвидировали свои сиюминутно ценные опционы на акции. Если вы погашаете кредит досрочно, становится важным, чтобы кредитное соглашение не включало штраф за досрочное погашение, который является специальной комиссией, которую некоторые кредиторы взимают, если вы достаточно состоятельны, чтобы выплатить весь кредит до того, как вы должны это сделать: договоренности, с вас взимается дополнительная плата, если вы платите поздно или если вы платите раньше! Wells Fargo и большинство институциональных кредиторов не взимают штрафы за досрочное погашение, но эти сборы совершенно законны, если они должным образом раскрыты вам в кредитном соглашении и не нарушают законы Калифорнии о ростовщичестве, в которых приводится формула для определения размера процентов. кредитор может на законных основаниях взимать плату за свои ссуды, хотя в законах о ростовщичестве есть много исключений, исключений и специальных правил для определенных видов ссуд и определенных категорий кредиторов.Одним из видов кредита, который получает особый, снисходительный режим в соответствии с законами о ростовщичестве, является кредит, обеспеченный недвижимостью.

Ни один серьезный кредитор никогда не будет нарушать законы о ростовщичестве, нарушение которых дает заемщику право вообще не платить проценты по ссуде, а в самых вопиющих случаях — также и более серьезные средства правовой защиты.

Отвратительный, слишком банальный пример

Предположим, у вашего босса роман с вашей женой, и они влюбляются друг в друга. Однажды, когда вы вернетесь домой, вместо того, чтобы встретить обычный шквал насмешек и жалоб со стороны вашей жены, вы обнаружите, что она, дети и все имущество пропали.Затем вы читаете письмо, которое она оставила для вас, в котором она объявляет, что она и ваш босс решили открыто жить как пара, и что вам не следует утруждать себя появлением на работе, потому что вы будете просто бельмом на глазу и смущение, если вы это сделаете. Естественно, вы решаете отправиться в долгое путешествие к Гудзонову заливу, взяв с собой ящик виски и свою собаку Скутера. Вы намерены провести немного времени со Скутером в северных глубинках, где надеетесь «разобраться во всем», прежде чем вернуться, чтобы начать свою жизнь заново.

Но, конечно, есть небольшая проблема с «векселем» — например, долговой вексель, обеспеченный договором о доверительном управлении, который, в свою очередь, записан на вашу собственность, которая, следовательно, может быть продана вашим кредитором, чтобы удовлетворить ваши обязательство по ноте. Если кредитор аннулирует договор о доверительном управлении, на вашем кредите будет черная метка, когда вы вернетесь. Кроме того, обращение взыскания дает кредитору прекрасную возможность налагать всевозможные штрафы за просрочку платежа, штрафы, специальные надбавки, гонорары адвокатов и сборы за обращение взыскания — все это будет взято из выручки от продажи вашего дома на аукционе по обращению взыскания. .

Сдача документа о праве собственности вместо обращения взыскания

Вот твоя проблема. Вы знаете, что неизбежно пропустите записку (потому что вы направляетесь на север, чтобы порезвиться со своей собакой, попивая виски из ящика). Но вы не хотите страдать от кредитного позора или платить многочисленные сборы и дополнительные расходы, связанные с неизбежным лишением права выкупа. Поэтому вы говорите своему кредитору, что ему не нужно беспокоиться о формальностях и технических требованиях по обращению взыскания, потому что вы просто передадите свое право собственности на имущество, которое называется вашим документом о праве собственности, а не потеряете его в процессе обращения взыскания.Это называется отказом от права собственности вместо обращения взыскания. Некоторые кредиторы иногда принимают капитуляцию, в то время как другие обычно отказываются это делать, но часто этот вопрос можно решить путем переговоров.

Как и со всеми другими долгами, единственное, что вы не должны делать, это просто игнорировать долг, надеясь, что он каким-то чудесным образом исчезнет. В отличие от вашей бывшей жены, ваши долги не исчезнут, а будут увеличиваться и вовлекать вас во все новые и новые осложнения, пока вы не займетесь ими.

Отказ от права собственности вместо лишения права выкупа дает будущим наблюдателям понять, что вы действовали ответственно, понимая, что будете вынуждены не выполнить свои обязательства по своему векселю. Это не так хорошо, как погашение долга вовремя или до наступления срока его погашения, но это лучше, чем лишение права выкупа.

Чтобы организовать такую ​​передачу, заемщику, вероятно, следует проконсультироваться с адвокатом, имеющим опыт работы с такого рода вопросами.

Также ясно, что, если заемщик сдаст свой документ кредитору, кредитор обязательно сообщит об этом в кредитно-рейтинговые агентства, и кредит заемщика будет значительно обесценен.Тем не менее, заемщик может указать на сдачу, чтобы указать, что он, по крайней мере, не просто игнорировал растущую долговую проблему, с которой он больше не мог справиться.

Процедуры обращения взыскания

Существуют различные варианты, которые заемщик, попавший в беду, может пожелать рассмотреть, прежде чем подавать заявление о лишении права выкупа. Некоторые из этих вариантов обсуждаются ниже. Но предположим, что ваш кредитор отказывается согласиться на любое из ваших предложений по модификации кредита? Или предположим, что у вас сейчас не хватает терпения для безрадостных разговоров с вашим кредитором о модификации кредита, которую вы не можете себе позволить? Или предположим, что кредитор предлагает только отказ от сделки на несправедливых и бессмысленных условиях? Предположим, единственная короткая продажа в поле зрения — это ужасный покупатель-стервятник, который, скорее всего, подаст на вас в суд после того, как купит вашу собственность за жалкие гроши?

Возможно, вам сейчас не хватает выносливости для таких взаимодействий.Нет, прямо сейчас вы человек, который должен немедленно бежать на Великий Север, где вы надеетесь забыть предательство своей жены и взглянуть на вещи по-новому.

Если вы не выполните обязательства по кредиту и не заключите никаких договоренностей, таких как короткая продажа или передача документа о праве собственности, ваш кредитор получит право провести процедуру обращения взыскания на вашу собственность. Помните, что записка и договор о доверительном управлении, которые вы дали своему кредитору для получения ссуды, дают кредитору право лишить права выкупа доверительного договора и продать имущество, находящееся под залогом, если вы не выплатите кредит в соответствии с условиями, указанными в записке. .

Единственный вопрос сейчас заключается в том, проведет ли кредитор быструю частную продажу или инициирует гораздо более длительное разбирательство, называемое судебным взысканием.

Частная продажа или судебное разбирательство?

Процесс обращения взыскания может осуществляться одним из двух способов. Либо кредитор воспользуется своими полномочиями по продаже частного доверительного управляющего, которые даны в соответствии с договором о доверительном управлении, либо подаст иск о судебном обращении взыскания, ссылаясь на то, что у него есть договор о доверительном управлении в отношении имущества, которое вы не выполнили. ссуда, обеспеченная договором о доверительном управлении, и что Суд, следовательно, должен распорядиться о лишении права выкупа договора о доверительном управлении и постановить, что имущество будет продано для погашения всей задолженности по кредиту.

В любом случае кредитор направит вам и всем другим держателям залога письменные уведомления о вашем неисполнении обязательств по кредиту и намерении взыскать заложенное имущество, если вы не погасите свою задолженность и не оплатите все штрафы за просрочку платежа. Если кредитор не сделает этого в порядке, предусмотренном законом о взыскании, он вообще не будет иметь права на обращение взыскания.

Частная продажа намного быстрее, чем обращение взыскания в судебном порядке: это произойдет примерно через четыре-семь месяцев после того, как кредитор впервые уведомит о неисполнении обязательств (в зависимости от рассматриваемого кредита и усердия доверительного управляющего по обращению взыскания).Напротив, обращение взыскания в судебном порядке занимает столько же времени, сколько и любой другой судебный процесс в обычном гражданском календаре, то есть примерно один год или дольше, а гражданское судебное разбирательство влечет за собой гонорары адвоката, процессуальные сложности и риск встречных исков со стороны отчаянного или потерпевший заемщик, у которого внезапно появляются все основания отстаивать их. Таким образом, частная продажа намного выгоднее для кредитора, потому что обычно она выполняется быстрее и дешевле, если только имущество не имеет достаточной стоимости, чтобы погасить весь долг заемщика.В этом случае обращение взыскания в судебном порядке лучше, потому что оно позволяет кредитору получить личное судебное решение против заемщика в отношении непогашенной суммы, причитающейся по кредиту после продажи взыскания. Эта непогашенная сумма называется дефицитом, а судебное решение в отношении заемщика называется недостаточным суждением. Тем не менее, кредитор не может получить недостаточное судебное решение, если основная задолженность возникает из «кредита на покупку денег», который является либо «переносом кредита продавца» (см. выше), либо кредитом третьей стороны на покупку денег для владельца. занятая жилая недвижимость, в которой не более четырех квартир (см. выше).

Суть дела можно резюмировать следующим образом. Кредитор не может получить судебное решение о недостатке, если он обращает взыскание путем частной продажи, и не может этого сделать, если основной кредит был кредитом на покупку денег. Таким образом, кредитор предпочтет продать недвижимость на частной продаже, если (1) выручка от продажи покроет всю ссуду или (2) ссуда была ссудой на покупку.

Часто бывает так, что кредитор отказывается от обращения взыскания в судебном порядке и использует частную продажу, даже если (1) продажа, вероятно, или определенно не принесет средств, достаточных для выплаты полного долга; и (2) кредитор имеет право на недостаточное судебное решение в отношении остатка в отношении заемщика.Часто кредитор просто предпочитает удобство и целесообразность частной продажи, но это будет частично зависеть от того, будет ли ему выгодно преследовать заемщика из-за вероятной недостачи, а это зависит от вероятной суммы недостачи и платежеспособность заемщика.

Существует дополнительное преимущество обращения взыскания на недвижимость посредством частной продажи. Покупатель собственности на частной продаже становится ее владельцем, за исключением случаев, когда неплатежеспособный заемщик может оспорить продажу на основании процедурных нарушений или грубого отсутствия справедливого вознаграждения за продажу. (Более того, кредитор, лишающий права выкупа, не может требовать от выручки от продажи больше, чем он имеет строгое право получить в соответствии с законами о лишении права выкупа.) Вообще говоря, покупатель собственности на частной продаже получает собственность и владеет ею свободно и без каких-либо залоговое право, подчиненное договору доверительного управления, в соответствии с которым было проведено обращение взыскания.

Напротив, от покупателя имущества при обращении взыскания в судебном порядке может потребоваться продать имущество обратно неплатежеспособному заемщику в соответствии с положениями о выкупе, которые дают право неплатежеспособному заемщику выкупить свое имущество, уплатив покупную цену обращения взыскания покупателю при обращении взыскания (вместе с комиссией за выкуп и соответствующими надбавками).По этой причине имущество, находящееся в судебном порядке, обычно продается со специальной скидкой, которая компенсирует покупателю риск быть вынужденным продать имущество по определенной цене неплатежеспособному заемщику в соответствии с законом о выкупе.

Таким образом, у каждого вида продажи есть «за» и «против». Частная продажа происходит намного быстрее и дает новому покупателю определенное право собственности, что позволяет повысить цену продажи, но кредитор не может возместить недостающую сумму в счет какого-либо непогашенного остатка.

Продажа в судебном порядке дает кредитору право на решение о недостатке, если только ссуда не была сделкой на покупку денег. В то же время он дает право неплатежеспособному заемщику выкупить свою собственность, если он сможет оплатить необходимые сборы и погасить свою задолженность.

Наконец, судебное обращение взыскания является надлежащим подходом, когда есть несколько обременителей, и между ними возник спор относительно приоритета их конкурирующих залогов. При обращении взыскания в судебном порядке суд выносит решение о порядке приоритета конкурирующих залогов, тем самым разрешая спор.

Новый взгляд на наш пример

Возвращаясь к нашему прекрасному примеру, в котором вы обнаруживаете, что едете на север, чтобы забыть о том, что вас бросила жена, и одновременно потерять работу при унизительных обстоятельствах, теперь мы можем легко применить приведенные выше правила. Компания Wells Fargo, предоставившая вам ссуду на покупку денег, не заинтересована в возбуждении судебного дела о взыскании долга: она не может взыскать недостающую сумму, поскольку ссуда была сделкой на покупку денег (вы использовали ссуду для покупки дома). Кроме того, стоимость вашего дома настолько высока, что весь кредит Wells Fargo будет погашен за счет выручки от продажи.Более того, между конкурирующими кредиторами нет разногласий, а значит, нет необходимости в каком-либо судебном определении приоритетов. Таким образом, Wells Fargo лишает вас права выкупа вашего дома посредством частной продажи, которая состоится через 120 дней после того, как вы впервые получите официальное уведомление о неисполнении обязательств от Wells Fargo, если только вы не исправите свое неплатежеспособность за это время или, если это не удастся, не убедите Wells Fargo принять ваш документ о праве собственности вместо обращения взыскания.

Но предположим, что вы обременили имущество не только кредитом Wells Fargo, но и вторым кредитом от Second Place Loans, Inc. , которая предоставила вам ссуду в размере 100 000 долларов США и обеспечила ее договором о доверительном управлении, который был вторым по приоритету после договора о доверительном управлении Wells Fargo. В этом случае говорится, что Wells Fargo владеет первым договором о доверительном управлении, а Second Place Loans, Inc. владеет вторым договором о доверительном управлении.

Если вы не выполняете обязательства по долгу Wells Fargo, а Wells Fargo лишает права выкупа, то лишение права выкупа приведет к аннулированию договора о доверительном управлении Second Place: лишение права выкупа старшего залога всегда приводит к аннулированию всех младших залогов.В этом случае компания Second Place больше не будет вашим обеспеченным кредитором, но обнаружит, что она является просто необеспеченным кредитором в отношении всего кредита точно так же, как, скажем, Visa является вашим необеспеченным кредитором в отношении расходов по кредитной карте, которые вы имеете. сделано, но еще не оплачено. Таким образом, Второе место не позволит Wells Fargo лишить права выкупа; он «вылечит» вашу задолженность перед Wells Fargo, а не понесет потерю своего обеспечения, и сделает эти платежи частью ваших обязательств перед Second Place; если вы не выполните это обязательство, Second Place аннулирует свой второй договор о доверительном управлении и, скорее всего, будет использовать частную продажу для осуществления своего взыскания, поскольку это самый быстрый способ продать имущество и оплатить ваш долг.

Но предположим, что стоимость имущества значительно упадет после того, как вы возьмете кредит у компании Second Place. В этом случае Second Place может решить, что лучше провести процедуру обращения взыскания в судебном порядке, чтобы после продажи имущества получить судебное решение против вас в отношении оставшейся задолженности после продажи. В отличие от Wells Fargo, Second Place не предоставляла вам ссуду на покупку денег, и поэтому она имеет право на судебное решение о недостатке средств, если после продажи права выкупа возникнет недостача.

Помните, что если кредитор использует частную продажу, он может получить только выручку от продажи имущества, но не может получить ни пенни больше долга, который заемщик все еще должен иметь даже после продажи права выкупа. Но при обращении взыскания в судебном порядке кредитор имеет право на вынесение решения о недостатке в отношении заемщика в отношении любой непогашенной суммы, оставшейся причитающейся после продажи имущества. Таким образом, кредитор может пожелать использовать обращение взыскания в судебном порядке, несмотря на длительную задержку, которую оно влечет за собой, если, вероятно, останется значительный долг по ссуде даже после обращения взыскания, поскольку при частной продаже кредитор отказывается от этой непогашенной суммы (или «дефицит»), но при обращении взыскания в судебном порядке кредитор получает выручку от взыскания плюс личное судебное решение против заемщика за любой дефицит, если ссуда не была ссудой на покупку денег.

Давайте еще раз вспомним тот проклятый дом, который вы неразумно приобрели в Силиконовой долине, когда еще любили бывшую жену и каждый день преданно отчитывались перед бывшим начальником. Вы помните, что заплатили за него 680 000 долларов, внеся первоначальный взнос в размере 136 000 долларов и воспользовавшись кредитом Wells Fargo в размере 544 000 долларов. Предположим, что лишение права выкупа происходит пятью годами позже — после того, как вы выплатили кредит, скажем, до 525 000 долларов (как правило, вы платите в основном проценты в первые годы погашения кредита, а затем начинаете погашать основную сумму все быстрее и быстрее, поскольку ваше погашение продолжается) .Предположим, что справедливая рыночная стоимость дома с тех пор выросла, скажем, до 800 000 долларов.

Вы также взяли второй кредит в размере 100 000 долларов от второго места. Таким образом, вы владеете собственным капиталом в размере 175 000 долларов США, то есть стоимостью имущества в размере 800 000 долларов США за вычетом обременения Wells Fargo в размере 525 000 долларов США, за вычетом обременения второго места в размере 100 000 долларов США.

Если вы не выполнили обязательства по векселю Wells Fargo, но не по векселю Second Place, Second Place погасит задолженность Wells Fargo и взимает с вас плату за нее (в противном случае Wells Fargo лишит права выкупа, тем самым аннулировав второй договор о доверительном управлении Second Place). Если вы не заплатите компании Second Place за ее «услугу» по погашению долгов Wells Fargo, она лишится права выкупа по второму документу. Он сделает это путем частной продажи, поскольку стоимость имущества достаточна для поддержания залога: покупатель заплатит не менее 100 000 долларов, чтобы купить недвижимость с обременением Wells Fargo в размере 525 000 долларов. Действительно, разумный покупатель будет готов заплатить от 200 000 до 250 000 долларов, чтобы купить недвижимость за 800 000 долларов с обременением в 525 000 долларов. В этом случае 100 000 долларов США и сумма комиссий идут на второе место, а остаток, который называется излишком, выплачивается младшим держателям залога в порядке приоритета, а остаток — вам (в нашем примере таких младших держателей залога нет, и, следовательно, весь излишек будет переведен вам).

Но если цены на недвижимость упали с тех пор, как компания Second Place предоставила ссуду, она может принять решение о взыскании права выкупа в судебном порядке, даже если это займет много времени, и даже если цена продажи будет немного ниже, чтобы учесть право неплатежеспособного заемщика на установленный законом выкуп: после обращения взыскания в судебном порядке Second Place получит судебное решение против вас лично в отношении непогашенного остатка.

Скажите, что цены на недвижимость резко упали: страну втянули в катастрофическую депрессию, и ваш дом уже не стоит 800 000 долларов, а стоит всего 200 000 долларов.В этом случае Second Place проведет обращение взыскания в судебном порядке, поскольку никто не будет платить 100 000 долларов (плюс надбавка за погашение долга Wells Fargo) за приобретение имущества стоимостью 200 000 долларов, обремененного кредитом на покупку в размере 525 000 долларов. После обращения взыскания в судебном порядке Second Place вынесет против вас недостаточное судебное решение в отношении непогашенной суммы, причитающейся по вашему обязательству.

Если вы никогда не брали второй кредит, а просто должны Wells Fargo 525 000 долларов на момент обращения взыскания, Wells Fargo произведет обращение взыскания путем частной продажи, даже если стоимость имущества упала намного ниже суммы долга, так как не может быть никакого недостаточного суждения по кредиту на покупку денег.Обоснование этого к настоящему времени должно быть ясным: если произойдет общий коллапс экономики, простой домовладелец, взявший взаймы только для покупки своего дома, не должен навсегда погибнуть из-за недостаточного судебного решения по остатку своей ссуды; его потери должны быть ограничены только потерей дома, если только он не взял под него дополнительные ссуды после приобретения титула.

Правило одного действия

В дополнение ко всему вышеизложенному существует правило одного действия, которое требует, чтобы кредитор в сделке по ссуде с обеспечением обратил взыскание на недвижимое имущество, прежде чем пытаться взыскать долг с заемщика любыми другими способами, за исключением случаев, когда имущество становятся бесполезными для кредитора с практической точки зрения или когда залоговое право кредитора было погашено предшествующим обращением взыскания на преимущественное право удержания.Если не применяется одно из этих двух исключений, кредитор должен взыскать обязательство по кредиту путем обращения взыскания на имущество и не может использовать другие судебные или даже квазисудебные процедуры для взыскания долга: кредитор ограничен обращением взыскания (быстрое частное продажа или обращение взыскания в судебном порядке вместе с недостаточным решением). Это единственное санкционированное действие, которое обеспеченный кредитор может должным образом предпринять, и вся концепция называется правилом одного действия. Если кредитор нарушит это правило, он может оказаться вообще не в состоянии возбудить дело против заемщика или, в лучшем случае, стать необеспеченным кредитором.

Правило одного действия не применяется к заявлениям о мошенничестве, которые кредитор может выдвинуть против заемщика, например, за предоставление вводящей в заблуждение информации в его заявке на получение кредита.

Практически говоря, обеспеченные кредиторы, которые знают свое дело, всегда стремятся сначала вернуть имущество путем обращения взыскания, и если они хотят получить что-то еще от заемщика, они обращаются в судебном порядке и добиваются вынесения судебного решения, и при этом они имеют прерогативу предъявлять требования о мошенничестве к заемщику.

Что все это значит?

Если вы все это безнадежно запутались, не отчаивайтесь. Закон о лишении права выкупа в Калифорнии сбивает с толку и противоречит здравому смыслу даже для адвокатов, специализирующихся на вопросах недвижимости. Легче всего понять законы, если вы понимаете их основополагающие принципы, а именно:

  1. Ни один заемщик не должен навсегда разориться или погрузиться в непреодолимые долги только потому, что он взял единственный кредит на покупку собственности, рыночная стоимость которой позже рухнула во время общего спада цен на недвижимость. Это объясняет правило одного действия и запрет на неправомерные суждения при обращении взыскания на покупные деньги: если заемщик не выполняет свои обязательства, он теряет свою собственность в пользу кредитора, лишившего права выкупа, но ничего больше. Но это также объясняет, почему кредиторы настаивают на значительном первоначальном взносе, прежде чем они дадут деньги взаймы на покупку недвижимости: кредитор хочет убедиться, что заемщик действительно заинтересован в сохранении своего права собственности на недвижимость. (Кредиторы, очевидно, перестали соблюдать эту практику во время недавнего бума ипотечных кредитов, и теперь птицы вернулись домой, чтобы сесть на насест!)
  2. Если заемщик берет ссуду для целей, отличных от покупки имущества, и позже он не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор должен сначала обратить взыскание на имущество для погашения долга, но затем может получить недостаточное судебное решение в отношении остатка суммы долга. заем.Но любой такой недостаток может быть восстановлен только в том случае, если кредитор использует судебное обращение взыскания, а не частную продажу. Более того, после недавнего пересмотра Раздела 580b Гражданско-процессуального кодекса штата Калифорния кредитор не может получить судебное решение о недостатке средств для возмещения любой части ссуды на рефинансирование, используемой для погашения задолженности по покупным деньгам, или транзакционных издержек, используемых для получения рефинансирования. кредит, который был использован, по крайней мере частично, для погашения долга по покупным деньгам . Если кредитор добивается обращения взыскания в судебном порядке, заемщик будет иметь право выкупа на покупку имущества у покупателя при продаже взыскания.Если кредитор использует частную продажу, он не может получить дефицит, а заемщик не может выкупить имущество после продажи. Если кредитор попытается обойти все это, он может оказаться лишенным права взыскать с заемщика какую-либо часть долга в соответствии с правилом одного действия, или в лучшем случае его обеспеченный долг станет необеспеченным.
  3. Младшее право удержания аннулируется путем обращения взыскания на старшее право удержания, но никакое обращение взыскания не может иметь места без письменного уведомления в установленном законом порядке заемщика, а также всех держателей права удержания, которые, таким образом, имеют возможность исправить неисполнение обязательства старшего права до оно исключено.
  4. Заемщик может немного смягчить ущерб, нанесенный его кредитному отчету, и избежать определенных комиссий за обращение взыскания, отказавшись от своего титула вместо его потери в процессе обращения взыскания. Отказ от документа, по крайней мере, предполагает, что заемщик стремился действовать ответственно, когда столкнулся с его неспособностью выплатить кредит, но многие кредиторы усложняют этот процесс и используют его, чтобы (1) заставить заемщика продолжать производить платежи по обреченному кредиту. кредит на время обработки запроса; и (2) определить, имеет ли заемщик ссуды, не связанной с приобретением денег, достаточно средств для погашения дефицита.Тем не менее, неплатежеспособный заемщик должен дважды подумать, прежде чем принять решение завладеть своей собственностью до тех пор, пока его кредитор не лишится права выкупа. Это часто является дурацкой сделкой: заемщик получает короткий период бесплатной арендной платы, но последующее лишение права выкупа затем заносится в его досье, нанося ущерб его репутации и доброму имени на многие годы. Опять же, сдача документа также влечет за собой значительный ущерб кредитоспособности заемщика, но нет никаких публичных записей о лишении права выкупа. Иногда преднамеренное приседание — последний лучший вариант.Каждое дело опирается на свои факты.

Некоторые комментарии о кризисе потери права выкупа/кризисе ипотечного рынка 2007–2011 годов (добавлялись с интервалами с 2008 по 2011 год)

Большинство читателей этой статьи слишком хорошо понимают, что с начала 2007 г. произошел необычайный всплеск случаев обращения взыскания на заложенное имущество. Поэтому я кратко обращаю свое внимание на некоторые темы, в которых встревоженные кредиторы и проблемные заемщики, возможно, захотят лучше разобраться в эти неспокойные времена.

Эти вопросы заключаются в следующем: короткие продажи, сдача документов, помощь при банкротстве, помощь заемщикам IndyMac и недавнее историческое жилищное законодательство, принятое федеральным правительством.Мои комментарии по каждому из этих вопросов носят краткий и вводный характер.

Короткие продажи, сдача сделки и уход

Иногда значения свойств со временем теряют значительную ценность. Это может произойти в конкретном регионе, который страдает от местных проблем, от которых страдает местный рынок жилья. Как мы недавно видели, это также может произойти по всей стране одновременно: общенациональное падение цен, которое произошло на всех рынках с 2007 по 2011 год, показало, что стоимость недвижимости по всей стране была завышена и не отражала должным образом. основы рассматриваемых свойств (т.т. е. соотношение между ценами на недвижимость и стоимостью аренды было чрезмерно высоким, равно как и соотношение между ценами на недвижимость в определенных местах и ​​средними доходами людей в этих местах, которые могли бы захотеть приобрести недвижимость, и т. д.).

Если бы произошло местное или национальное падение стоимости собственности, как это произошло недавно, многие заемщики могли бы оказаться обремененными кредитами, которые превышают уменьшающуюся стоимость их собственности.

Некоторые могут решить, что борьба не стоит затраченных усилий.Они захотят отказаться от собственности и сопутствующего бремени выплаты кредита. У других может не быть значимого выбора, если они взяли кредит с плавающей процентной ставкой, который стал не по карману, или если они понесли потерю дохода (многие заемщики потеряли доход, столкнувшись с тем, что их процентная ставка была «переустановлена» на недоступном уровне). цене, и увидели, что стоимость их собственности упала намного ниже суммы, причитающейся по их недоступной ссуде).

Эти обстоятельства обескураживают и за последние несколько лет вызвали тревогу и страдания в бесчисленных домохозяйствах.Незадачливый антигерой моей истории о лишении права выкупа не единственный, кто столкнулся с потерей своего дома в соответствии с законами о лишении права выкупа. Вот несколько мимоходом комментариев о различных вариантах, которые заемщик, оказавшийся в бедственном положении, может захотеть рассмотреть, когда сохранение текущего кредита больше невозможно или не стоит затраченных усилий.

Заемщик покупных денег, в частности, не должен сомневаться в рассмотрении этих различных вариантов. Сделка между кредитором и заемщиком покупных денег в Калифорнии заключается в том, что в случае невыполнения заемщиком своих обязательств единственным средством защиты кредитора будет обращение взыскания на имущество.Кредитор понял этот момент, когда соглашался сделать кредит. Это существенное условие сделки, установленное законодательством штата Калифорния.

Первым вариантом, который следует рассмотреть, является получение модификации кредита или рефинансирование кредита на более выгодных условиях. Модификация изменяет условия существующего кредита. Кредит на рефинансирование — это совершенно новый кредит на других условиях. Заемщику не следует легкомысленно рефинансировать ссуду на покупку, поскольку новый заем не будет ссудой на покупку в той мере, в какой его сумма превышает сумму первоначальной ссуды на покупку, и в этом отношении заемщик нести личную ответственность за любую «дефицитную» задолженность по рефинансируемому кредиту.

Другой вариант, упомянутый вскользь выше, состоит в том, чтобы отказаться от документа вместо обращения взыскания (т. е. передать право собственности кредитору, избавляя от необходимости процедуры обращения взыскания). Это требует переговоров с кредитором или, возможно, одновременных переговоров с более чем одним кредитором. Успех и условия начинания в решающей степени зависят от того, является ли ссуда или ссуды ссудами на покупку денег. Кредиторы часто пытаются потребовать от заемщика подписать вексель в обмен на согласие принять сдачу.Заемщик покупных денег не имеет большого стимула давать такую ​​записку. Детали этих переговоров могут быть сложными.

Другой вариант — «уйти» или просто позволить процессу обращения взыскания идти своим чередом. («Уйти» — любопытный термин для этого подхода, поскольку заемщик, попавший в беду, обычно предпочитает «уйти» от обязательства, оставаясь в собственности, ничего не платя, пока не будет вынужден уйти!).

Еще один вариант — попытаться договориться о короткой продаже. Короткая продажа — это продажа имущества за меньшую сумму, чем причитается по кредиту, совершаемая с одобрения кредитора, так что кредитор снимает залоговое право на имущество при продаже и освобождает заемщика от дальнейшей ответственности. Раздел 580e Гражданско-процессуального кодекса Калифорнии, который является новым положением, разъясняет, что после короткой продажи заемщик не будет нести никаких убытков, если вся выручка от продажи будет передана кредитору или его правопреемнику. Короткие продажи требуют, чтобы кредитор заранее согласился на договоренность.Если у заемщика более одного кредитора или других обременителей, он обычно должен договориться о соглашении, которое удовлетворит всех его кредиторов и обременителей.

При рассмотрении этих различных альтернатив существует еще одно ключевое соображение: желает ли заемщик претендовать на получение еще одного ипотечного кредита в обозримом будущем? В наши дни большинство заемщиков не могут получить ипотечный кредит, если кредит не гарантирован Freddie Mac или Fannie Mae, которые являются двумя спонсируемыми государством организациями, которые выкупают и гарантируют большую часть ипотечных кредитов, выдаваемых на сегодняшних ипотечных рынках. Эти две организации очень смутно относятся к заемщикам, которые просто допускают потерю права выкупа. Их политика в этом вопросе такова: если заемщик допустит обращение взыскания, он не будет иметь права на получение кредита, выданного Freddie Mac или Fannie Mae, в течение следующих пяти лет. Однако при наличии смягчающих обстоятельств (например, тяжелой болезни) Freddie Mac или Fannie Mae могут согласиться выдать новый ипотечный кредит через три года после обращения взыскания. Для сделок вместо обращения взыскания периоды времени несколько короче: четыре года для обычной сдачи и два года при наличии смягчающих обстоятельств.Однако для коротких продаж период времени всегда составляет два года. (Эти периоды времени могут быть изменены, поэтому вам следует ознакомиться с последними рекомендациями по кредитам, опубликованными Freddie Mac или Fannie Mae.)

Это в свою очередь означает следующее. Для всех практических целей проблемный заемщик, который «уходит», не может претендовать на получение нового ипотечного кредита в течение по крайней мере трех лет, а возможно, и пяти лет, а если он отказывается от своего дела, он не может претендовать на получение нового ипотечного кредита в течение как минимум двух лет, а возможно, и в течение более чем пяти лет. пока четыре года.Но если он договаривается о короткой продаже, он может квалифицироваться через два года после несчастного случая. (Очевидно, может ли заемщик претендовать на получение нового жилищного кредита, также будет зависеть от его общей кредитной ситуации, когда он подает заявку на новый кредит.)

Перед принятием решения о том, какую альтернативу использовать, всегда необходимо учитывать возможность неправомерного решения. «Уйти» или допустить обращение взыскания на заложенное имущество может быть плохим вариантом, если ссуда не является ссудой на покупку. Если ссуда не является ссудой на покупку денег, кредитор может потребовать «судебного решения о недостатке» в отношении заемщика в отношении разницы между доходами от обращения взыскания и окончательной задолженностью по ссуде.Чтобы получить такое «судебное решение о недостаточности», кредитор должен возбудить судебное взыскание (см. выше)

Во избежание вынесения решения о недостатке средств заемщик ссуды с полным регрессом (займа, не связанный с приобретением денег) должен либо (1) дождаться подтверждения того, что кредитор решит провести продажу через доверенное лицо и, таким образом, отказаться от своего права на недостачу, либо ( 2) попытаться договориться о модификации кредита, рефинансировании кредита, сдаче документа или короткой продаже.

Однако короткие продажи имеют свои недостатки.Продавец недвижимости несет определенные обязательства перед покупателем: эти обязательства налагаются законами о раскрытии информации, другими законами и договором купли-продажи. Напротив, неплатежеспособный заемщик не несет этих обязательств перед кредитором, лишившим права выкупа.

Заемщик, который намеревается вести переговоры о продаже без покрытия, должен работать с опытным брокером по недвижимости или юристом по недвижимости, чтобы убедиться, что дело ведется должным образом.

Помощь в банкротстве

Процедура банкротства может предложить конкретное, ограниченное облегчение проблемному заемщику, который не может распоряжаться своим ипотечным кредитом или кредитами.(Под термином «ипотечный кредит» я подразумеваю любой кредит, обеспеченный договором доверительного управления или ипотекой, зарегистрированной в отношении основного места жительства заемщика.) Чтобы рассмотреть пересечение закона о банкротстве и закона о взыскании, необходимо рассмотреть следующие точки:

Производство по делам о банкротстве. «Банкротство» относится к различным разбирательствам, проводимым в судах США по делам о банкротстве, которые заседают в различных федеральных судебных округах, расположенных по всей территории Соединенных Штатов. Эти суды проводят свои разбирательства в соответствии с «законом о банкротстве» – т.е.д., Кодекс США о банкротстве, Федеральные правила процедуры банкротства, применимое федеральное прецедентное право, различные местные правила банкротства и, в некоторых случаях, применимое прецедентное право штата.

Автоматическое приостановление банкротства. Заемщик, который ищет помощи в банкротстве, называется «должником». Как только должник подает прошение об освобождении от банкротства, все действия кредиторов в отношении должника автоматически приостанавливаются в силу закона и в соответствии с разделом 362 Кодекса США о банкротстве.Это означает, что любое производство по обращению взыскания на заложенное имущество автоматически приостанавливается, если заемщик подает прошение о судебной помощи в местный суд США по делам о банкротстве.

Нет модификации ипотечных кредитов в суде по делам о банкротстве. Крайне важно, что суды по делам о банкротстве не могут изменить договор о доверительном управлении или ипотечный кредит, обеспечивающий ипотечный кредит: основной долг может быть погашен, но если кредитор может спасти часть или весь свой кредит путем обращения взыскания на имущество, он, как правило, будет получивший освобождение от приостановления действия процедуры банкротства для проведения продажи по обращению взыскания, и даже если он не получит этого освобождения, он будет рассматриваться как обеспеченный кредитор, который может провести продажу под эгидой суда по делам о банкротстве.

Ограниченная помощь в соответствии с главой 13. Если заемщик имеет задолженность по ипотечному кредиту и если он имеет право на помощь по иным причинам, он может подать ходатайство о помощи в соответствии с главой 13 Кодекса США о банкротстве, попросив местный суд по делам о банкротстве одобрить предложенную «реорганизацию» его долга. Его план должен предусматривать, что он будет производить все будущие ежемесячные платежи, причитающиеся по его ипотечному кредиту или ипотечным кредитам, и его план также должен предлагать погасить любую задолженность по кредиту или кредитам путем осуществления определенных платежей с течением времени.Подав заявку на получение такой помощи, заемщик может прекратить процедуру обращения взыскания, но только в том случае, если (1) он может вносить все новые ежемесячные платежи в полном объеме, (2) иным образом имеет право на помощь в соответствии с главой 13 и (3) предлагает оплатить просроченная задолженность. Это сложный вопрос, так как помощь в соответствии с главой 13 имеет много требований приемлемости и регулируется различными конкретными процедурными и материальными требованиями.

Снятие залога: избегание бесполезных залогов младших. Должник в состоянии банкротства может избавиться от младших договоров о доверительном управлении.Это процедура, называемая «снятие залога», и она работает следующим образом. Если должник в рамках разбирательства в соответствии с главой 11 или главой 13 должен ипотечный кредит, обеспеченный договором о доверительном управлении в подчиненном положении, он может аннулировать договор о доверительном управлении, если докажет, что он бесполезен: для этого он должен принести «ягненка». ходатайство», чтобы установить, что текущая справедливая рыночная стоимость дома недостаточна для поддержки какой-либо части договора о доверительном управлении, и в этом случае суд по делам о банкротстве объявит акт недействительным и недействительным.Затем должник может рассматривать основной заем как необеспеченный, неприоритетный долг в своем плане реорганизации. «Снятие ареста» недоступно в разбирательстве по главе 7. Необходимым предварительным условием для «снятия залога» является четкое доказательство того, что младший договор о доверительном управлении полностью не обеспечен и, следовательно, бесполезен. В случае предоставления, снятие залога вступает в силу только после освобождения должника, которое, в свою очередь, дается только после подтверждения и последующего выполнения его плана реорганизации.

Кредиторы могут получить освобождение от автоматического приостановления банкротства.Кредитор, выдающий жилищный кредит, может получить освобождение от автоматического приостановления банкротства, чтобы провести процедуру обращения взыскания, если докажет, что (1) должник не имеет доли в имуществе и (2) управление имуществом не является необходимым для должника. предложенная реорганизация. Это облегчение предоставляется разделом 362 (d) (2) Кодекса США о банкротстве. Поскольку дела в соответствии с главой 7 по определению не влекут за собой реорганизации, кредитор может в обычном порядке получить помощь в рамках разбирательства в соответствии с главой 7 при наличии достаточных доказательств отсутствия у должника какой-либо доли в имуществе — момент, который часто можно вывести из собственных графиков банкротства должника.Однако, если кредитор не может этого доказать, он будет рассматриваться в качестве обеспеченного кредитора в деле о банкротстве, и в этом качестве кредитор может продать актив и получить возмещение ущерба под эгидой суда по делам о банкротстве. В делах, предусмотренных главой 13, освобождение кредитора от моратория на банкротство будет касаться вопроса собственного капитала и дополнительного вопроса о том, предлагает ли заемщик план, в соответствии с которым он будет вносить текущие платежи и погашать задолженность с течением времени. В остальном план должен соответствовать требованиям главы 13.Если кредитор не может получить освобождение от приостановления производства в соответствии с главой 13, он будет рассматриваться как обеспеченный кредитор и может либо продать актив в случае банкротства, либо получить полные ежемесячные платежи и возможную выплату просроченной задолженности в соответствии с планом должника. .

Кредитор, выдавший ипотечный кредит, также может получить освобождение от моратория на банкротство «по уважительной причине» после предоставления надлежащих доказательств в соответствии с разделом 362 (d) (1) Кодекса США о банкротстве. Одним из таких оснований является то, что заемщик не смог обеспечить надлежащее страхование имущества в своем доме. Еще одно основание заключается в том, что у имущества отсутствует достаточная «подушка собственного капитала», то есть достаточный собственный капитал, чтобы обеспечить полное обеспечение кредита. Однако, если ссуда стала полностью необеспеченной, заемщик, имеющий право на получение кредита, может отозвать договор о доверительном управлении в рамках разбирательства в соответствии с Главой 11 или 13 посредством «снятия залога» (см. выше).

Кредитор, выдавший ипотечный кредит, также может получить освобождение от моратория на банкротство, если должник инициировал последовательные заявления о банкротстве, пытаясь отсрочить процедуру обращения взыскания, но в противном случае без надлежащих целей банкротства, которые он разумно может достичь с помощью своего производства.Это облегчение предусмотрено разделом 326 (d) (4) Кодекса США о банкротстве.

Реформа банкротства маловероятна. Одним из предложений, которое ранее было выдвинуто в Конгрессе, было предложение модификации кредита в случае банкротства для бедствующих домовладельцев, которые не могут справиться со своими ипотечными платежами. Такое законодательство, принятие которого представляется весьма маловероятным, разрешило бы судам по делам о банкротстве (1) модифицировать ссуды, обеспеченные недвижимостью в основном месте жительства; и (2) сделать это, даже если кредит был секьюритизирован и имеет много разных владельцев.В настоящее время такая помощь недоступна: действующее законодательство о банкротстве не позволяет суду по делам о банкротстве изменять обязательство, обеспеченное основным местом жительства заемщика: сам долг может быть реорганизован или погашен, но только в той мере, в какой он не обеспечен дома, так что закон о банкротстве не может защитить домовладельца от обращения взыскания, за исключением случаев, описанных выше (ограниченная помощь в соответствии с главой 13 и лишение права удержания).

Проконсультируйтесь с адвокатом по делам о банкротстве. Банкротства — сложные, узкотехнические дела, которые должны учитывать все финансовое состояние должника.Обязательно проконсультируйтесь с адвокатом по банкротству, если вы планируете облегчить банкротство.

Модификации займа, спонсируемого государством/Переговоры о частном займе

Администрация Обамы ввела в действие программы, в соответствии с которыми проблемные заемщики могут претендовать на изменение кредита и рефинансирование своих существующих кредитов. Кредит может быть изменен одним или несколькими из следующих способов: (1) снижение процентной ставки; (2) уменьшение суммы основного долга кредита; и/или (3) продление срока кредита, возможно, с периодами воздержания от взыскания кредита.На других сайтах есть много информации о деталях этих государственных программ. Официальный правительственный сайт этих программ находится по этой ссылке.

Кроме того, Законодательное собрание Калифорнии теперь требует, чтобы кредиторы попытались договориться о модификации ссуды, прежде чем лишать права выкупа по широким категориям ссуд, обеспеченных основным местом жительства. Также было обязательное продление установленного законом периода ожидания, прежде чем обращение взыскания в несудебном порядке может быть возбуждено в отношении определенных широких категорий таких кредитов.

Кроме того, предприимчивый заемщик может быть в состоянии убедить своего кредитора согласиться на модификацию самостоятельно и даже в отсутствие какой-либо государственной субсидии или общественного принуждения. Задача оказалась сложнее, чем предполагалось, потому что (1) кредиторы не хотели признавать списания стоимости своих активов, в том числе кредитов бедным заемщикам, которые не могут заплатить ни цента; и (2) многие или большинство этих ссуд были «секьюритизированы» и проданы бесчисленному количеству безымянных инвесторов по всему миру, так что обслуживающая ссуда не может или не желает заключать соглашение, которое может быть нежелательным для одного или нескольких классов. инвесторов, которые имеют долю в кредите.Администрация Обамы пыталась решить этот вопрос, но пока с очень неравномерным, средним успехом.

[«Секьюритизация» жилищной ипотеки, которая теоретически должна была сделать ипотечные кредиты более доступными для большего числа людей при одновременном снижении риска дефолта, на практике оказалась губительной палкой о двух концах, которая благоприятствует только тем, кто быстро зарабатывает комиссионные. у источника или при перепродаже: многие из этих ссуд (1) были предоставлены желающим, доверчивым заемщикам, которые не могли себе их позволить; а затем (2) размещали в «пулах» ссуды, под которые причудливые инвестиционные банки продавали облигации желающим, доверчивым инвесторам, которые с тех пор потеряли свою основную сумму! Этот автор предлагает три четких средства защиты: заставить первоначального кредитора взять на себя часть риска кредита, а не действовать в качестве прославленного кредитного брокера; заставлять банки поддерживать больше резервов капитала в «периоды бума», но меньше в «периоды спада»; и вернуться к четкому разделению депозитных банков и торговых/инвестиционных банков, чтобы депозитные банки могли служить необходимыми финансовыми проводниками для нашего общества и пользоваться государственным страхованием, в то время как инвестиционные банки могли подвергаться такому риску, какой они могут убедить других позволить им. взять, но если их риск окажется неразумным, им придется позаботиться о себе без какой-либо государственной помощи вообще. Это простые средства, и они будут работать. Те самые «волшебники», которые втянули нас всех в эту заваруху, теперь говорят, что все слишком «сложно» для таких мер. Единственное, что слишком сложно, — это головокружительные объяснения, которые финансовые волшебники предлагают безответственным манипуляциям в стиле казино, не способствующим надлежащим целям высоких финансов — сбору капитала, защите и продуктивному вложению капитала, разумное кредитование капитала тем, кто хочет использовать его продуктивно, а также использование финансовых и страховых контрактов, позволяющих предприятиям и инвесторам защитить себя от риска.Но я отвлекся.]

Кредиты IndyMac

Если вы являетесь заемщиком кредита, предоставленного обанкротившимся банком IndyMac, который теперь находится под контролем Федеральной корпорации страхования депозитов («FDIC»), вы, вероятно, имеете право на изменение условий вашего кредитного соглашения. Эта программа, о которой стало известно общественности 21 августа 2008 г. , может, в свою очередь, стать модельной программой, которую федеральное правительство могло бы использовать для помощи другим заемщикам, испытывающим трудности, или которую оно будет использовать, по крайней мере, при управлении кредитами, предоставленными другими банками, которые ранее обанкротились. текущий финансовый кризис идет своим чередом.

Федеральное жилищное законодательство

В июле 2008 г. федеральное правительство приняло важное жилищное законодательство. Это законодательство было изменено программами администрации Обамы. Среди прочего, этот закон делает следующее:

Предоставляет федеральные гарантии по проблемным кредитам: желающий кредитор теперь может получить федеральные гарантии по своим проблемным кредитам на покупку денег. Кредитор должен согласиться (1) списать основную сумму долга по кредиту до 87% от текущей рыночной стоимости и (2) взимать разрешенные проценты по фиксированной ставке.Это сложная программа, которой будет управлять Федеральное жилищное управление. Это делает федеральное правительство потенциальным гарантом значительной части кредитов на покупку денег, выданных в последние годы.

Обеспечивает явную поддержку Freddie Mac и Fannie Mae. В конце концов, федеральное правительство выполнило свое неявное обещание гарантировать обязательства этих двух спонсируемых государством организаций, которые выкупают или гарантируют определенные виды ссуд на покупку денег. В настоящее время эти две фирмы владеют или гарантировали ипотечный долг на сумму более 5 триллионов долларов.Правительство США уже давно дало неявные гарантии этого долга. Гарантия стала явной, с учетом различных оговорок и механизмов. Это означает, что налогоплательщики США согласились оплатить счет за свои возможные убытки. Последствия могут оказаться огромными. Федеральное вмешательство, безусловно, было необходимо, и в случае успеха оно спасло бы финансовую систему от разрушительного краха доверия и финансирования. Это очень сложный вопрос, который я даже не начал объяснять в этой краткой заметке.

Предоставляет жилищные фонды местным органам власти. Эти агентства будут использовать эти средства для покупки отчужденного и проблемного имущества на определенных условиях.

Этот закон был захватывающим по своим масштабам, но не по его последующему применению, по крайней мере, до сих пор. До сих пор ему не уделялось столько внимания, сколько можно было бы предположить из-за его масштаба и значимости. Если этот закон достигнет своих целей, он поможет смягчить текущий кризис и восстановить долгосрочное доверие к рынкам жилья и ипотеки.Однако это означает, что федеральное правительство взяло на себя огромные риски и обязательства.

Казначейство

 Министерство финансов получило от Конгресса разрешение потратить до 700 миллиардов долларов на защиту финансовой системы от системного коллапса. В рамках этой программы Министерство финансов имеет право оказывать определенные виды помощи домовладельцам, оказавшимся в бедственном положении, которые столкнулись с потерей права выкупа. Приходящая администрация Обамы объявила, что она даст указание Министерству финансов воспользоваться этими полномочиями для предоставления такой помощи в определенных случаях.

Налоговые последствия прощения долга

Заемщик может оказаться освобожденным от части своих долговых обязательств перед кредитором из-за модификации, рефинансирования, короткой продажи, передачи документа или обращения взыскания (государственного или частного). Этот заемщик может иметь определенные налоговые обязательства, которые налагаются на прощенный долг, поскольку прощенный долг может рассматриваться как налогооблагаемый доход. Любой такой заемщик должен обсудить со своим бухгалтером или адвокатом налоговые последствия, возникающие в результате прощения его долга.

Каждый из этих различных вариантов заслуживает отдельной статьи, равно как и тема массовой секьюритизации ипотечных кредитов. Я лишь мимоходом упомянул о некоторых важных моментах.

Заключение

 Я очень надеюсь, что ни один из моих читателей никогда не подвергнется унижению неверной жены, коварному начальнику или обращению взыскания на недвижимость по завышенной цене, которая все это время была невыносимым бременем. Если вы являетесь обеспеченным кредитором, я надеюсь, что вы никогда не потеряете свой кредит из-за того, что не соблюдали правила обращения взыскания.Наконец, я надеюсь, что эта короткая статья предоставила полезный обзор сбивающих с толку калифорнийских законов о лишении права выкупа, но, конечно, вы не должны рассматривать это как юридическую консультацию, поскольку это просто статья, которую я опубликовал для общего распространения, а не конкретный совет, предназначенный для клиент.


Статья Уильяма Маркхэма, прокурора Сан-Диего. © 2000 (обновлено в 2008-17 гг.).

1566 — Исполнение судебных решений по долгам, обеспеченным недвижимым имуществом; Справедливая рыночная стоимость; слух; права выкупа; гарантии; применимость

12-1566 — Исполнение судебных решений по долгам, обеспеченным недвижимым имуществом; Справедливая рыночная стоимость; слух; права выкупа; гарантии; применимость

12-1566. Исполнение судебных решений по долгам, обеспеченным недвижимым имуществом; Справедливая рыночная стоимость; слух; права выкупа; гарантии; применимость

A. Настоящий раздел применяется к обращению взыскания на недвижимое имущество на основании судебного решения, вынесенного в соответствии с разделом 33-725, или вынесенного в соответствии с разделом 33-814, или вынесенного в отношении поручителя или любого другого лица, прямо, косвенно или условно ответственного по долгу, по которому решение в соответствии с разделом 33-725 или 33-814 может быть получено.

Б.Любая продажа недвижимого имущества в соответствии с настоящим разделом должна быть зачтена на сумму судебного решения в размере либо справедливой рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в соответствии с подразделом C настоящего раздела, либо продажной цены недвижимого имущества при продаже шерифа. , в зависимости от того, что больше.

C. Любой должник по судебному решению, в отношении которого было вынесено судебное решение в соответствии с разделом 33-725 или 33-814, может не позднее чем через тридцать дней после продажи недвижимого имущества подать письменное заявление в суд для определения справедливого рынка. стоимость проданного недвижимого имущества.Уведомление о подаче заявления и слушании должно быть направлено всем сторонам в иске. Справедливая рыночная стоимость определяется судом на предварительном слушании, которое проводится на основании таких доказательств, которые может разрешить суд. Суд выносит постановление о кредитовании суммы, причитающейся по решению суда, с наибольшей из продажной цены или справедливой рыночной стоимости недвижимого имущества. Справедливая рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену на дату реализации в денежной или эквивалентной денежной форме, либо в других точно определенных условиях после вычета предыдущих залогов и обременений с процентами на дату продажи. , за которые недвижимое имущество или доля в нем будут проданы после разумного выставления на рынке на условиях, необходимых для справедливой продажи, при этом покупатель и продавец действуют осмотрительно, со знанием дела и в личных интересах и предполагают, что ни один из них не находится под принуждением. Если заявление было подано, не должно быть права на выкуп в отношении проданного недвижимого имущества, как это предусмотрено в разделах 12-1281, 12-1282 и 12-1283, за исключением того, что кредиторы, имеющие второстепенное право удержания на изъятое право удержания, могут выкупить на пять последовательных периодов, как это предусмотрено в разделе 12-1282, подраздел C, начиная с шестидесяти дней после продажи недвижимости. Выкупная цена рассчитывается на основе продажной цены недвижимого имущества.

D. За исключением случаев, когда основное место жительства было предоставлено в качестве обеспечения в соответствии с ипотекой или договором доверительного управления, никакое основное место жительства, занимаемое должником по судебному решению, охватываемым подразделом A настоящей статьи, не может быть продано под исполнение до тех пор, пока все другие продажи под исполнение недвижимого имущества имущество должника по судебному решению в этом штате было задержано, и, если своевременно потребовалось, было проведено слушание в соответствии с подразделом C этой статьи. Должник по решению суда в течение тридцати дней после вынесения решения может представить в суд заверенный перечень и юридическую характеристику недвижимого имущества должника в течение тридцати дней после вступления решения в законную силу. Этот подраздел не применяется к любому недвижимому имуществу, о котором лицо, вынесшее решение, не имеет фактических сведений на момент вынесения судебного решения, или к недвижимому имуществу, не указанному в заверенном списке, поданном должником по судебному решению. Этот подраздел не требует от держателя судебного решения продать недвижимое имущество, освобожденное от судебного залога.

E. Обязательство гаранта может быть принудительно исполнено без учета настоящего раздела в соответствии с условиями договора между кредитором и гарантом в действии, независимом от любого другого действия или решения. Поручитель долга или любое другое лицо, прямо, косвенно или условно ответственное за долг, которое не является должником по судебному решению в иске об обращении взыскания на ипотеку или о доверительном управлении или в иске о недостатке судебного решения, получает тот же кредит, что и судебное решение. должник получает в соответствии с настоящим разделом или разделом 33-814.

F. Этот раздел не ограничивает, не приостанавливает и не запрещает право держателя долга, обеспеченного недвижимым имуществом, отказываться от залогового права на недвижимое имущество, которое обеспечивает долг, и возбуждать дело против любого заемщика или поручителя. Отказ и освобождение должны быть подтверждены зарегистрированным выпуском залога.

G. Настоящий раздел не отменяет, не приостанавливает и не запрещает действия держателя судебного решения по реализации или удовлетворению судебного решения за счет личного имущества должника или поручителя по судебному решению или любого другого лица, прямо, косвенно или условно ответственного за долг.

H. Акт шерифа, выданный в связи с продажей, находящейся в стадии исполнения, или акт доверительного управляющего при продаже по доверенности на продажу, является неопровержимым доказательством выполнения таких требований в пользу покупателей или обременителей по стоимости и без фактического уведомления о том, что любые требования этот раздел не был выполнен.

I. Для целей подраздела D настоящего раздела:

1. «Основное место жительства» означает недвижимое имущество площадью два с половиной акра или менее, которое ограничивается и используется для проживания либо одного дома на одну семью, либо одного дома на две семьи.

2. «Недвижимое имущество должника по судебному решению» означает только недвижимое имущество или долю в нем должника по судебному решению на момент вынесения судебного решения.

Должник может иметь право на получение кредита на «разумную стоимость» имущества, приобретенного кредитором при продаже ипотечного имущества с изъятием права выкупа должнику на оставшуюся часть долга, если выручки от реализации заложенного имущества недостаточно для погашения долга.Сумма судебного решения, иногда называемая недостаточным суждением, ограничена. Обеспеченный кредитор не может получить судебное решение о недостатке средств, превышающее сумму долга за вычетом разумной стоимости проданного имущества.

Этот результат четко предписывается Разделом 6-108 Кодекса Айдахо. Этот закон защищает должника в случае, если заложенное имущество продается по цене ниже ее разумной стоимости.

Однако до недавнего времени апелляционные суды штата Айдахо не рассматривали вопрос о том, считается ли долг уменьшенным на разумную стоимость проданного имущества, если эта сумма превышает выручку от продажи.В недавнем деле Agstar Financial Services против Northwest Sand & Gravel, Inc. , дело № 42932 (Айдахо, 2017 г.) Верховный суд штата Айдахо, где разошлись мнения, постановил, что при определенных общих обстоятельствах долг будет считаться уменьшенным на разумная стоимость имущества, даже если цена, уплаченная при продаже права выкупа, намного меньше. Это имеет важные последствия, если обеспеченный кредитор имеет другие источники обеспечения долга.

В Agstar долг был обеспечен тремя основными источниками обеспечения: закладными на недвижимость, залогами в оборудовании и личными поручительствами. Кредитор сначала лишился права выкупа по ипотечным кредитам, затем купил землю на аукционе по обращению взыскания по цене продажи, которая была на несколько миллионов долларов меньше суммы долга, а затем потребовал вынесения судебного решения в отношении должника в отношении остатка долга. Суд первой инстанции отклонил ходатайство кредитора о вынесении решения о недостаточности решения, постановив, что разумная стоимость заложенной земли на самом деле на несколько миллионов долларов превышает сумму долга. Кредитор не обжаловал определение суда первой инстанции в отношении разумной стоимости заложенного имущества, а вместо этого попытался продать часть оборудования, которое он ранее изъял.

При рассмотрении апелляции Верховный суд Айдахо рассмотрел ситуацию и, по сути, постановил, что, хотя закон Айдахо не требует результата, было бы просто несправедливо позволять кредитору продолжать использовать другие источники обеспечения, когда суд первой инстанции уже определил, что кредитор получил заложенное имущество на миллионы долларов больше, чем сумма долга.

Суд, по-видимому, ограничил свои полномочия ситуациями, когда (1) кредитор был покупателем при продаже права выкупа; и (2) суд первой инстанции определил разумную стоимость заложенного имущества.Обе эти ситуации довольно распространены. Для кредиторов довольно характерно покупать при продаже с обращением взыскания через кредитное предложение (т. Е. Сокращение долга), а затем просить суд первой инстанции вынести решение о недостатке, требуя, чтобы суд первой инстанции определил разумную стоимость заложенного имущества. . Теперь кредитору придется дважды подумать, прежде чем использовать другие источники обеспечения, прежде чем использовать другие источники обеспечения, поскольку, если суд первой инстанции установит, что имущество стоит больше, чем долг, кредитор больше не сможет добиваться своего другого обеспечения.

Дело Agstar оставляет у нас много вопросов:

  1. Мог ли кредитор избежать этого результата и добавить к тому, что Суд счел многомиллионным непредвиденным доходом, просто добиваясь залога личного имущества и личных поручителей до или вместо того, чтобы проводить решение о недостатке в отношении должника?
  2. Чтобы защититься от таких непредвиденных доходов, будут ли теперь суды позволять должникам представлять доказательства разумной стоимости заложенного имущества, даже если кредитор не добивался вынесения решения о недостатке?
  3. Что произойдет, если имущество будет выкуплено? Айдахо разрешает должникам, лишенным права выкупа, и младшим держателям залогового права, лишенным права выкупа, покупать недвижимость у первоначального покупателя при продаже ипотечного кредита в течение определенного периода времени после продажи. Цена выкупа основана на цене продажи заложенного имущества (а не на более высокой разумной стоимости заложенного имущества). Будем надеяться, что в этом сценарии, когда кредитор должен отказаться от заложенного имущества в обмен на продажную цену, суд не будет требовать от кредитора по-прежнему предоставлять должнику кредит на более высокую разумную стоимость заложенного имущества. К сожалению, теперь кредитору, возможно, придется дождаться окончания периода погашения, чтобы выяснить, может ли он и должен ли он использовать другие источники обеспечения.Что еще хуже, другие источники обеспечения кредитора могут обесцениться до выкупа.
  4. Что делать, если обеспеченный кредитор уже возместил некоторые из своих других источников обеспечения до обращения взыскания на ипотеку? Например, что, если кредитор уже продал часть залога своего личного имущества? Будет ли кредитор вынужден отказаться от других взысканий?
  5. Будет ли эта же справедливая теория применяться к обращению взыскания по договорам доверительного управления, если кредитор покупает на распродаже доверительного управляющего, а затем выносит судебное решение о недостатке?

Интересно, что двое из пяти судей штата Айдахо не согласились с мнением большинства в деле Agstar, отметив, среди прочего, что:

Залогодатель имеет установленное законом средство правовой защиты, если заложенное имущество продается по цене, значительно меньшей, чем его реальная рыночная стоимость. В соответствии с разделом 11-401 Кодекса штата Айдахо залогодатель имеет право выкупа. Если залогодатель смог найти покупателя, который был бы готов заплатить столько, сколько залогодатель заявляет о стоимости имущества, залогодатель мог бы продать свое право выкупа этому покупателю.

Если бы еще хоть один судья согласился с двумя несогласными, у кредиторов не осталось бы столько вопросов без ответов.

Как защитить свой доход и имущество

Закон штата Вермонт защищает часть имущества и доходов от конфискации судом или кредиторами, пытающимися взыскать долг.Они называются «законами об освобождении». Законы об освобождении от уплаты налогов позволяют вам сохранять собственность и доход, необходимые для содержания себя и своей семьи. Это имущество и доход называется « освобождение от налога ». Суд или кредитор не могут забрать вашу освобожденную собственность или заставить вас продать ее. Суд или кредитор не могут заставить вас выплатить долг с освобожденным доходом.

В конце этой веб-страницы находится список имущества, доходов и активов, освобожденных от налогообложения Верховным судом Вермонта. Эта страница поможет вам выяснить, какая часть вашего дохода или имущества может быть освобождена от налогообложения.В нем также объясняется, как сообщить суду и кредиторам о вашем доходе или имуществе, освобожденном от налогообложения.

«Должник» — это тот, кто должен денег. «Кредитор» — это физическое или юридическое лицо, которому должник должен деньги. Кредитором может быть физическое лицо, банк или компания.

Решения суда

Если вам предъявят иск, суд может вынести судебное постановление, в котором говорится, что вы должны деньги. Это называется «суд». Но судебное решение не означает автоматически, что вы должны производить платежи. Если ваш доход и имущество не облагаются налогом, вам не нужно производить платежи по решению суда.Тем не менее, решение суда будет по-прежнему приносить проценты, и если ваше финансовое положение улучшится, вам, возможно, придется заплатить по решению суда в будущем.

Как мне определить стоимость моего «интереса» в моей собственности?

Большинство исключений распространяется на вашу «долю» в собственности, которая может быть меньше стоимости самой собственности. Например, если у вас есть автомобиль, ваши проценты равны стоимости вашего автомобиля за вычетом суммы, которую вы должны банку за кредит на покупку автомобиля. Если вы владеете только частью имущества, ваш интерес к собственности зависит от того, сколько стоит ваша часть.

Чтобы рассчитать сумму освобождения, на которую вы имеете право, используйте наилучшую оценку того, что вы получили бы за недвижимость, если бы продали ее прямо сейчас в том состоянии, в котором она находится. Для автомобиля или грузовика вы можете обратиться к текущему « НАДА» или «Синяя книга». Что касается дома, риэлтор может сказать вам, по какой цене он будет продаваться.

Пример : Вы владеете грузовиком вместе с еще одним человеком. Стоимость грузовика в Синей книге составляет 6000 долларов. Вы должны банку 2000 долларов за кредит на грузовик.

Ваш «интерес» в грузовике  =  (6 000–2 000 долларов США) разделить на 2 = 4 000 долларов США / 2  =   2 000 долларов США

См. список исключений в Вермонте в конце этой информации.Закон говорит, что вы можете оставить себе грузовик, потому что он меньше лимита для легковых автомобилей.

А как насчет моего дома?

Вермонт имеет «освобождение от приусадебного участка», которое может защитить ваш дом и землю, прилегающую к нему, если на вас подадут в суд. Освобождение защищает 125 000 долларов США от стоимости вашего дома от взыскания в судебном порядке. «Собственный капитал» — это оценочная стоимость вашего дома за вычетом суммы, которую вы должны по любым ипотечным кредитам или другим долгам, которые используют дом в качестве залога. Если у вас меньше этой суммы собственного капитала в вашем доме, кредитор (кроме вашей ипотечной компании) не может забрать ваш дом. Если ваша ипотечная компания подает на вас в суд, ознакомьтесь с нашей информацией о лишении права выкупа в Вермонте.

Пример : Вы владеете домом, который сейчас стоит 180 000 долларов. Вы все еще должны 100 000 долларов по ипотеке.

Ваша доля в вашем доме   =  180 000 долл. США – 100 000 долл. США  =  80 000 долларов США

Поскольку это меньше лимита в 125 000 долларов, кредитор не может забрать ваш дом. (Помните, что ваша ипотечная компания может забрать ваш дом.)

Другие виды недвижимости, такие как земля без дома на ней или дом, отличный от того, который вы используете в качестве основного места жительства, не подпадают под освобождение от налога на усадьбу.

Если вы состоите в браке и владеете домом вместе с супругом, кредитор может попытаться забрать ваш дом только за долг, который вы оба должны (например, договор кредитной карты или автокредит, который вы оба подписали как заемщики). Это верно даже в том случае, если вы и ваш супруг имеете более 125 000 долларов в собственном доме.

Могу ли я попасть в тюрьму за долг?

Нет. Закон Вермонта гласит, что людей нельзя отправлять в тюрьму за долги. Если вы не можете заплатить, вы должны показать судье, что вы не можете заплатить.

Если вы слышали о ком-то, кто был арестован или попал в тюрьму по делу о взыскании долга, вероятно, это произошло не только потому, что он был должен деньги. Вероятно, потому, что они нарушили какое-то другое судебное правило или требование. Возможно, у них были юридические документы под названием «Раскрытие финансовой информации» или «Опросы», в которых были вопросы, на которые они должны были ответить, и они не ответили на вопросы. В этом случае суд иногда выдает ордер на арест. Когда это происходит, вы можете избежать тюрьмы, и проблема может быть решена, ответив на необходимые вопросы.

Другой способ попасть в тюрьму — за неуважение к суду. Неуважение к суду – это когда вы можете выполнить решение суда, но не выполняете его. Если вы не можете выполнить решение суда об оплате, потому что у вас нет денег или ваш доход не облагается налогом, вы должны объяснить это судье, и это не должно считаться неуважением к суду. Коллектору долгов противозаконно угрожать отправить вас в тюрьму, если вы действительно не можете быть отправлены в тюрьму в то время. Сборщики долгов иногда делают незаконные и ложные угрозы отправить кого-то в тюрьму.

Как я могу сообщить суду и кредитору, что мое имущество или доход освобождены от налога?

Соглашение о добровольных платежах : Когда вам вручают жалобу, вас просят согласиться погасить ваш долг. Вы можете не соглашаться с этим . Вы имеете право не согласиться с Жалобой и отказаться производить платежи из вашего освобожденного от налога дохода или освобожденного имущества. Отправьте ответ в суд и адвокату кредитора, а также приложите Заявление о раскрытии освобожденного от налогообложения дохода или Аффидевит о раскрытии финансовой информации, чтобы сообщить суду и адвокату кредитора о вашем освобожденном от налогообложения доходе и имуществе. Смотрите нашу страницу о том, как защитить себя в суде.

Слушание по делу о раскрытии информации о мелких исках : Если против вас вынесено решение, и суд требует явиться на слушание по раскрытию информации, , вы должны явиться на слушание . Сообщите судье о доходах и имуществе, которые вы считаете освобожденными. Судья решит, должны ли вы платить из своего необлагаемого налогом дохода или других активов, которые у вас есть.

Ходатайство о доверительном управлении против дохода : Если против вас вынесено судебное решение, кредитор может попытаться заставить вашего работодателя вычесть деньги из вашей зарплаты, чтобы вернуть их.Если это произойдет, вы получите уведомление о явке на слушание по ходатайству о доверительном управляющем против прибыли. Вы должны пойти на это слушание и попросить судью рассмотреть ваши требования об освобождении.

Приказ о вложении : Приказ о вложении — это документ, выданный судом, который постановляет арестовать и продать вашу собственность для оплаты долга. Если вам вручили судебный приказ о наложении ареста, вы имеете право требовать изъятия собственности на слушании. Если вас не уведомят о дате слушания, когда вы получите судебный приказ о наложении ареста, , вы должны написать в суд и потребовать немедленного слушания, чтобы помешать им конфисковать вашу освобожденную собственность .

Лишение права выкупа вашего дома по решению суда : Если у кредитора есть судебное решение против вас в отношении неоплаченного долга, кредитор может попытаться забрать ваш дом. Это называется «выкупом по судебному залогу». Освобождение от налога на усадьбу в размере 125 000 долларов США применяется для защиты вашего дома. См. «А как насчет моего дома?» выше для получения дополнительной информации об освобождении усадьбы. Если кредитор вручает вам жалобу о потере права выкупа и повестку в суд, он пытается забрать ваш дом. Вы можете заявить об освобождении усадьбы, когда подадите «Ответ» в суд.Тем не менее, имейте в виду, что освобождение от уплаты налога на имущество , а не , распространяется на банк или финансовое учреждение, которое имеет ипотечный кредит на вашу собственность. Это включает в себя банк, которому вы предоставили ипотечный договор, когда брали кредит на покупку дома. Для получения дополнительной информации о ваших правах в случае потери права выкупа см. нашу информацию о потере права выкупа в Вермонте.

Что делать, если у меня остались вопросы?

Свяжитесь с нами, если у вас есть вопросы о том, как освобожденное имущество, доход или активы применяются в вашей ситуации, или как вести себя с кредитором.Заполните нашу форму, и мы вам перезвоним. Ваша информация будет отправлена ​​в Legal Services Vermont. Вы также можете позвонить нам по телефону 1-800-889-2047.

Список исключений

Гражданского отделения Верховного суда Вермонта

Ниже приводится список некоторых наиболее распространенных видов доходов и имущества должника, которые суд не может изымать для исполнения судебного решения. Этот список содержит только наиболее распространенные исключения, а не полный список всех возможных исключений. Для получения дополнительной информации см.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.