Имеет ли право управляющая компания: Какие права и обязанности у управляющей компании

чего нужно требовать от управляющей компании?

Основная задача управляющих компаний – эксплуатация и содержание имущества в многоквартирных домах — все, что связано с функционированием дома: чистота каждого подъезда, отопление, свет и водоснабжение. Каждый житель является потребителем услуг, а УК — их поставщиком. Управляющая компания в рамках договора предоставляет жителю полный перечень услуг. В случае невыполнения обязательств заказчик вправе потребовать решения своего вопроса. О том, как правильно взаимодействовать с управляющей компанией, рассказал заместитель генерального директора УК «Наукоград» города Жуковский Павел Соболев.

Если УК плохо справляется, ее можно поменять общим собранием жильцов. Фото: УК ЦЭТ

Чего требовать и куда жаловаться

Собственники квартир в жилом доме имеют право требовать от управляющей компании:

• обеспечения безопасности и надежности дома;
• ремонта общих помещений и содержания их в чистоте;
• обеспечения связи с ресурсоснабжающими организациями;
• поддержки работ систем и оборудования дома;
• поддержания температуры зимой в квартирах больше +18. Если она ниже, жильцы могут потребовать перерасчета и устранения проблемы;
• температуры подачи горячей воды от 58 до 62 градусов. Если температура ниже, можно потребовать перерасчета за данную услугу;
• уборки подъезда и дворовой территории.

Например, заявку можно отправить в аварийно-диспетчерскую службу УК или обратиться в Единую диспетчерскую службу ЖКХ города.  Необходимо указать свои данные — ФИО, телефон, адрес. Решить проблему смогут в любой из этих служб (Единая диспетчерская служба передаст информацию в УК).

Каждой заявке присваивается номер. Если ответ не устроил, то следующим этапом необходимо обратиться к директору управляющей компании и написать заявление с указанием всех претензий.

При обнаружении несоблюдения правил технического обслуживания жалобу можно подать в государственную жилищную инспекцию и в региональный Роспотребнадзор. В случае неоправданного завышения цен на услуги жильцы вправе обратиться в ФАС. Если все предыдущие инстанции не помогли решить вопрос — обращение пишется в районную прокуратуру по месту жительства.

Звоните в аварийно-диспетчерскую службу УК или ЕДС, там помогут. Фото: Мир Квартир

Тарифы и план ремонта

Следует обратить внимание на то, что тарифы УК складываются из двух составляющих: статья на содержание и статья на текущий ремонт, которая включает в себя ремонт подъездов, балконов, стояков замену окон. Жители имеют полное право спросить с управляющей компании выполнение данных работ и потребовать отчет.

Цены зависят от набора услуг: есть текущий ремонт, а есть дополнительные расходы — домофон, обслуживание системы видеонаблюдения, шлагбаум. Та же замена пластиковых окон — это дорогостоящая работа, и она требует повышения статьи на текущий ремонт.

Можно и нужно контролировать ремонт своего дома. Его план есть у председателя совета дома — он заранее знает, какие работы будут выполнены согласно бюджету начислений. Из-за высокой конкуренции УК стараются согласовывать планы текущего ремонта и выполнять в сроки. Обычно УК самостоятельно выходит к собственникам через представителя совета дома или инициативную группу, с которыми утверждается план текущего ремонта на год.

Так, наша управляющая компания согласовывает каждый план работ и в индивидуальном порядке утверждает его с председателем. В течение календарного года работы выполняются, после чего компания отчитывается перед собственниками.

Содержание общих помещений дома в чистоте – прямая обязанность УК. Фото: Мир Квартир

Замена возможна

Совет дома — важный орган коммуникации, позволяющий жителям коллегиально решать сложившиеся ситуации и иметь прямой контакт с УК. Так, жители могут передать совету свои замечания и вопросы, а уже затем инициативная группа или ее представитель лично решит эти вопросы с управляющей компанией. Хороший тон для УК – постоянно отчитываться о выполнении работ и максимально информировать об этом жителей.

Если жильцы недовольны действующей управляющей компанией, то они могут инициировать проведение общего собрания для выбора новой УК. Предварительно с новой организацией необходимо проработать тариф и обсудить процесс перехода дома.

Отношения владельцев квартир и управляющих компаний редко бывают простыми. Часто у первых есть очень большие претензии, как обоснованные, так и необоснованные, ко вторым. Иногда достаточно небольших изменений – повышения информированности, создание чата и прямого общения, чтобы снять острые моменты. В целом же, жители домов просто хотят, чтобы все работало, а неполадки быстро устранялись.

Выбирая место для покупки жилья, покупатели также оценивают и ту управляющую компанию, с которой им придется жить и сотрудничать, читают отзывы, рассматривают тарифы. Именно поэтому компании важно вести диалог, а также быть открытой запросам граждан.

Не забывайте о своих правах и смело отстаивайте свои интересы!

Квартиры-студии в домах бизнес-класса: какие они и кому нужны?

Как не надо продавать, или Пять самых нелепых объявлений о недвижимости

Пять самых дешевых комнат в Москве

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

управляющая компания имеет право на доступ в квартиру не только в случае аварии

Эксперты «АГ» положительно оценили выводы Суда. По мнению одной из них, воспрепятствование допуску УК в помещение для проведения контрольных мероприятий исключает ее возможность надлежащего исполнения своей обязанности, при этом с нее не снимается ответственность за негативные последствия, которые могут возникнуть в случае аварийных ситуаций. Другой эксперт полагает, что правовая позиция ВС согласуется с выводами Конституционного Суда.

7 мая Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-6 по спору между собственниками квартиры и управляющей компанией относительно предоставления сотрудникам последней доступа в жилье.

ООО «УК Вертикаль» обратилось в суд с иском к Игорю и Марии Исаевым о предоставлении доступа в их квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Истец утверждал, что ответчики сделали в своей квартире перепланировку, которая могла изменить техническое и санитарное состояние внутриквартирного оборудования.

До обращения в суд управляющая компания безрезультатно пыталась истребовать у Исаевых документы о согласованности осуществленной ими перепланировки. Собственники жилья также отказались предоставить УК доступ в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях надлежащего обслуживания инженерных систем дома.

Красногорский городской суд Московской области удовлетворил иск, обязав ответчиков обеспечить доступ в кухню и комнату спорной квартиры. Первая судебная инстанция сочла, что УК имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Свое решение суд обосновал ссылкой на положения ст. 31, 161 ЖК РФ, а также Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

Впоследствии апелляция отменила решение суда и отказала в удовлетворении иска. Вторая инстанция исходила из отсутствия оснований для предоставления доступа в квартиру в целях осмотра кухни и комнаты, поскольку в указанных помещениях не было технического и санитарного внутриквартирного оборудования. Апелляция отметила факт отсутствия аварийных ситуаций и недоказанность УК наличия жалоб со стороны других жильцов дома на перепланировку спорной квартиры, что свидетельствовало об отсутствии нарушения чьих-либо прав.

Не согласившись с решением апелляционного суда, УК обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого сочла ее обоснованной.

Со ссылкой на ряд норм ЖК РФ и Правил пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25) высшая судебная инстанция напомнила основные обязанности собственников жилых помещений в многоквартирном доме по содержанию и пользованию жильем. Верховный Суд отметил, что Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, которые обеспечивают, в частности, надежность многоквартирных домов, безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества.

Как пояснил Суд, содержание общего имущества дома включает в себя его осмотр, в том числе ответственными лицами, в целях своевременного выявления несоответствия состояния такого имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. В число лиц, имеющих право осмотра общего имущества, входит и управляющая компания, представители которой имеют право на допуск в жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг. Такой допуск предоставляется им по мере необходимости, в заранее согласованное с жильцом время, не чаще одного раза в три месяца, а в случае ликвидации аварий – в любое время.

«Требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность», – указано в тексте определения ВС.

В связи с этим Суд пришел к выводу, что у представителей УК имеется право требовать допуск в жилье в силу прямого указания в законе.

Такое право не зависит от конкретных обстоятельств и продиктовано необходимостью профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. С учетом этого ВС отменил судебный акт апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова поддержала выводы Суда. «Позиция ВС РФ представляется верной: управляющая компания в силу закона обязана осуществлять контроль за техническим состоянием внутриквартирного оборудования, поддерживать его в надлежащем состоянии. Воспрепятствование допуску УК в помещение для проведения контрольных мероприятий исключает ее возможность исполнять свои обязанности надлежащим образом, при этом с нее не снимается ответственность за негативные последствия, которые могут возникнуть в случае аварийных ситуаций», – пояснила эксперт.

Адвокат также обратила внимание на позицию апелляционного суда в той части, в которой он делает вывод об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков. «Действительно, исследование вопроса о праве на иск является необходимым для вынесения обоснованного судебного акта. К сожалению, определение ВС РФ не содержит рассуждений по этому вопросу», – отметила Алина Емельянова.

Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Ольга Дученко также согласилась с позицией ВС. Эксперт отметила, что она согласуется с выводами Конституционного Суда, который ранее пояснял, что допуск представителей УК в помещения направлен на поддержание в надлежащем состоянии внутриквартирного оборудования и качественное предоставление коммунальных услуг, обеспечивая при этом необходимый баланс интересов собственников (пользователей) помещений, лиц, предоставляющих коммунальные услуги, а также представителей контролирующих государственных органов (Определение Конституционного Суда РФ от 29 мая 2018 г. № 1239-О). Юрист выразила надежду, что разъяснения Верховного Суда приведут к единообразию судебной практики по данному вопросу.

Quiz #1 Flashcards by Candace Houghton

Какие утверждения ВЕРНЫ при сравнении типов управляющих компаний?
I Открытые фонды являются взаимными фондами
II Открытые фонды являются публично обращающимися фондами
III Закрытые фонды являются взаимными фондами
IV Закрытые фонды являются публично обращающимися фондами

A. I и III
B. I и IV
C. II и III
D. II и IV

Лучший ответ – B.

Управляющие компании бывают открытыми и закрытыми. Открытая управляющая компания является взаимным фондом. Закрытая управляющая компания является публичным фондом.

Акционеры управляющей компании имеют право голоса за все нижеперечисленное, КРОМЕ:

A. установление платы за продажу
B. члены совета директоров
C. изменение инвестиционной цели фонда
D подбор инвестиционного консультанта

Лучший ответ – А.

Акционеры управляющей компании имеют право голоса в совете директоров; голосовать за изменение цели инвестирования; и ежегодно голосовать за инвестиционного консультанта. Решение об установлении платы за продажу принимают не инвесторы фонда, а Совет директоров, и оно должно соответствовать правилам FINRA.

Клиент продает акции со своего счета, получая чистый доход в размере 28 000 долларов США. Клиент желает использовать вырученные средства для покупки акций взаимного фонда ACME. У фонда есть контрольные точки с интервалом в 5000 долларов. У клиента нет дополнительных средств для инвестирования. Вы должны порекомендовать клиенту:

A. реинвестировать $25 000 фонда ACME и использовать оставшиеся $3 000 для покупки обыкновенных акций
B. подписать письмо о намерениях купить $30 000 фонда ACME дополнение к выручке от продажи акций
D. воздерживаться от инвестиций в фонд ACME до тех пор, пока не будет накоплено 30 000 долларов США

Лучший ответ — B.

Поскольку клиенту нужно инвестировать 30 000 долларов, чтобы достичь следующей точки останова, а сейчас у него есть 28 000 долларов, требуется еще 2 000 долларов. У клиента может не быть этих денег в это время. Если клиент подписывает Письмо о намерениях, чтобы выполнить контрольную точку в размере 30 000 долларов США, у него или нее есть 13 месяцев, чтобы оплатить дополнительные 2 000 долларов США, и он по-прежнему будет получать более низкую комиссию за продажу.

Долевой REIT, скорее всего, будет инвестировать во все следующее, КРОМЕ:

A. квартиры
B. офисные здания
C. торговые центры
D. промышленные парки

Лучший ответ: D.

Долевой REIT инвестирует в приносящую доход недвижимость. К ним относятся многоквартирные дома, торговые центры и офисные здания. Ключевым моментом здесь является то, что они имеют большой и разнообразный пул арендаторов. Если кто-то из арендаторов уедет, это не окажет большого влияния на поток доходов. В индустриальных парках обычно всего несколько крупных арендаторов, а не много мелких арендаторов.

REIT могут инвестировать в что из следующего?

I Товарищества с ограниченной ответственностью
II Государственные ценные бумаги
III Закладные
IV Недвижимость

Только A. IV

B. II и IV
C. II, III и IV
D. I, II, III, IV

Лучший ответ C.

REIT не инвестируют в товарищества с ограниченной ответственностью, которые являются механизмами налогового убежища. Это имеет смысл, потому что REIT не могут перекладывать убытки на своих акционеров. Они инвестируют в основном в недвижимость и ипотечные кредиты; избыточные средства можно инвестировать в ценные бумаги, например, в ценные бумаги правительства США и акции других REIT (однако в соответствии с налоговым кодексом не менее 75% активов REIT должны быть инвестированы в недвижимость или ипотечные кредиты).

Усреднение стоимости в долларах приведет к более низкой средней цене на акцию только в том случае, если:

I цена акции остается фиксированной
II цена акции колеблется
III периодически инвестируется фиксированная сумма в долларах
IV переменная сумма в долларах вкладывается периодически

A.I и III
B.I и IV
C.II и III
D. II и IV

Лучший ответ C.

Усреднение стоимости в долларах требует, чтобы инвестор делал периодические платежи (скажем, ежемесячно) фиксированной суммы в долларах (скажем, 100 долларов в месяц) для покупки данной ценной бумаги. Если цена ценной бумаги колеблется, средняя стоимость покупки одной акции будет для инвестора ниже, чем простая математическая средняя цена акций за тот же период. Усреднение стоимости в долларах не работает, если цена акции остается фиксированной, и не защищает от убытков на падающем рынке.

Что из следующего может быть распределено REIT своим акционерам?

I Дивиденды
II Проценты
III Прирост капитала
IV Капитальные убытки

A. I и III
B. I и IV
C. II и III
D. II и IV

Лучший ответ — A.

REIT могут распределять чистую прибыль среди акционеров в виде дивидендов; и могут распределять прирост капитала в соответствии с «кондуитными» правилами налогообложения Подраздела M. Они не могут распределять убытки от прироста капитала; они также не могут распределять «проценты».

Клиент хочет переключиться между двумя разными взаимными фондами в рамках одной «семьи». Вы должны сообщить покупателю, что:

A. не будет налоговых обязательств
B. не будет налоговых обязательств, если переход будет сделан в течение 60 дней
C. не будет налоговых обязательств, если все средства будут реинвестированы
D . налоги будут уплачиваться, если проданные акции фонда подорожают на

Лучший ответ — D.

Когда происходит переход между двумя фондами, IRS считает, что это продажа одного фонда и покупка другого фонда. Если проданные акции фонда подорожали, возникает обязательство по уплате налога на прирост капитала.

Публично обращающиеся паи фонда:

I Оборотные
II Погашаемые
III Управляемые
IV Неуправляемые

A. I и III
B. I и IV
C. II и III
D. II и IV

Лучший ответ — A.

Публично торгуемые акции фонда представляют собой неразделенную долю в портфеле ценных бумаг, которым управляют для достижения инвестиционной цели. Публичный фонд выпускает акции один раз, затем «закрывает» свои книги для новых инвестиций, а затем размещает свои акции на бирже или NASDAQ. Затем акции торгуются так же, как и любые другие обыкновенные акции, за исключением того, что компания занимается инвестициями; вместо, скажем, производства автомобилей, пива или компьютеров. Таким образом, этот тип фонда является оборотным, он торгуется на рынке, как и любые другие акции.

Все следующие утверждения верны в отношении фондов денежного рынка, КРОМЕ:

A. типичный срок погашения ценных бумаг, находящихся в портфеле, составляет 30 дней или менее
B. дивиденды фонда не облагаются налогом, если они реинвестируются в дополнительные акции
фонды денежного рынка обычно продается без комиссии за продажу
фонды денежного рынка взимают плату за управление

Лучший ответ — B.

Причина, по которой эти фонды называются «денежными» фондами, заключается в том, что ценные бумаги, находящиеся в портфелях, имеют очень короткий срок погашения (менее 30 дней) и быстро превращаются в наличные деньги. Дивиденды фонда облагаются налогом независимо от того, автоматически ли они реинвестируются в дополнительные акции фонда. Фонды денежного рынка обычно не взимают плату за продажу, но все фонды взимают комиссию за управление.

Какие из следующих ценных бумаг могут быть проданы физическим лицом, имеющим лицензию зарегистрированного представителя инвестиционных компаний/переменной ренты (Серия 6)?

I Муниципальные инвестиционные фонды
II Инвестиционные фонды недвижимости
III Муниципальные фонды облигаций
IV Облигации доходов

Только A. I и II
B. I и III только
C. III и IV только
D. I, II, III, IV

Лучший ответ — B.

Лицо, имеющее лицензию на инвестиционные компании/переменные ренты (серия 6), может продавать только взаимные фонды, паевые инвестиционные фонды и переменные ренты. Для продажи других ценных бумаг, таких как инвестиционные фонды недвижимости, муниципальные облигации, корпоративные облигации, опционы и т. д., требуется более широкая общая лицензия на ценные бумаги Серии 7.

Инвестор имеет портфель в размере 1 000 000 долларов, который поровну разделен между акциями «голубых фишек» и казначейскими ценными бумагами. Текущие экономические условия характеризуются низкими процентными ставками и фиксированными ценами на акции, и ожидается, что они останутся неизменными в течение ряда лет. Тем не менее, ожидается, что рынок жилой и коммерческой недвижимости будет сильным. Инвестор хотел бы диверсифицировать портфель и повысить доходность, не добавляя значительного дополнительного риска. Какие из следующих рекомендаций по инвестиционным покупкам помогут достичь этой цели?

A. Ипотечные REIT
B. Ипотечные облигации
C. Долевые REIT
D. Проходные сертификаты Fannie Mae

Лучший ответ — C.

В периоды, когда финансовые активы, такие как акции и облигации, не процветают, «твердые» активы, такие как недвижимость и произведения искусства, как правило, работают лучше (поскольку инвесторы перераспределяют свои инвестиции из финансовых активов в жилье). и т. д.) Инвесторы могут участвовать в этом, инвестируя в акции REIT. Поскольку акции REIT владеют недвижимостью, движение цены акций REIT соответствует стоимости принадлежащей им недвижимости. Ипотечные REIT инвестируют в ипотечные кредиты (по сути, то же самое, что и инвестиции в облигации) и, таким образом, не являются лучшим выбором при низких процентных ставках, поскольку доходность скудна. И если рыночные процентные ставки растут, стоимость ипотечных кредитов падает. То же самое можно сказать и об инвестициях в ипотечные облигации и сертификаты Fannie Mae Pass-Through.

Кому из следующих клиентов разрешена точка останова при покупках взаимных фондов?

A. Корпоративный казначей покупает для инвестиций
B. Счет инвестиционного клуба покупает для участников клуба
C. Партнерский счет, на котором создается партнерство для покупки взаимных фондов
D. Комплексный счет инвестиционного консультанта

Лучший ответ — A.

Физическое или юридическое лицо, совершающее покупку, считается «одним» покупателем и соответствует контрольной точке. Люди не могут «объединиться», чтобы получить точку останова при покупке взаимных фондов. Поэтому инвестиционные клубы не могут группировать покупки по контрольной точке; инвестиционные консультанты также не могут группировать покупки своих клиентов; также не может быть создано партнерство для покупки взаимных фондов в точке останова.

«QUBES»:

I взаимный фонд
II биржевой фонд
III на основе индекса NASDAQ 100
IV на основе сводного индекса NASDAQ

A. I и III
B. I и IV
C. II и III
D. II и IV

Лучший ответ — C.

QQQ — это символ «Qube» — депозитарной расписки индекса NASDAQ 100. Это биржевой фонд, торгуемый на NASDAQ.

Чтобы найти СЧА (стоимость чистых активов) взаимного фонда, которая вычитается из стоимости всех активов, принадлежащих фонду?

A. Обязательства
B. Операционные расходы
C. Плата за управление
D. Комиссия за выкуп

Лучший ответ: A.

Формула для расчета стоимости чистых активов на акцию взаимного фонда представляет собой рыночную стоимость всех инвестиций (активов) фонда за вычетом любых обязательств фонда (например, взаимные фонды могут брать кредиты в банках в определенных пределах, поэтому любые банковские кредиты будут вычтены). Это дает стоимость чистых активов (NAV). Разделив СЧА на количество акций в обращении, мы получим СЧА ​​на акцию.

Открытый фонд имеет стоимость чистых активов 10 долларов за акцию. Минимальная цена, по которой можно купить акцию:

A. 10 долларов
B. 10 долларов плюс комиссия
C. рыночная цена
D. рыночная цена плюс комиссия

Лучший ответ — А.

Паи паевого инвестиционного фонда (открытой управляющей компании) вновь выпускаются фондом любому покупателю. Покупатель уплачивает следующую рассчитанную стоимость чистых активов плюс сбор за продажу, если фонд налагает «нагрузку от продаж». Для фонда «без нагрузки» клиент просто заплатит стоимость чистых активов — это минимальная цена для открытого фонда. Это отличается от закрытого фонда, где фонд торгуется на рынке, как и любые другие акции. Любой покупатель заплатит преобладающую рыночную цену (которая может быть ниже, равной или выше стоимости чистых активов) и должен будет заплатить комиссию за исполнение сделки. Таким образом, пай закрытого фонда приобретается по преобладающей рыночной цене плюс комиссия.

Какие из следующих утверждений ВЕРНЫ в отношении фондов денежного рынка?

I Стоимость чистых активов на акцию постоянна на уровне 1 долл. США
II Стоимость чистых активов на акцию постоянна на уровне 10 долл. США
III По мере увеличения общей суммы активов в фонде акционер имеет такое же количество акций с увеличенной стоимостью чистых активов на акция
IV По мере увеличения общей суммы активов в фонде акционер получает больше акций по той же стоимости чистых активов на акцию

A. I и III
B. I и IV
С. II и III
D. II и IV

Лучший ответ — B.

Фонды денежного рынка необычны тем, что стоимость чистых активов на акцию постоянна и составляет 1 доллар. По мере того, как фонд получает прибыль, а общие активы увеличиваются, акционер получает больше акций стоимостью 1 доллар каждая. Например, если у инвестора есть 1000 акций по цене 1 доллар (всего 1000 долларов) в фонде, а стоимость активов составляет 10%, то у клиента будет 1100 акций по 1 доллару (всего 1100 долларов).

Фонды денежного рынка обычно:

A. фонды без нагрузки
B. фонды с нагрузкой
C. закрытые фонды
D. фонды роста

Лучший ответ — A.

Фонды денежного рынка обычно не загружены. Фирмы рассматривают эти фонды как средство краткосрочного хранения денег клиентов до того, как будут сделаны долгосрочные инвестиции, и пытаются привлечь эти средства, не взимая плату за продажу.

Клиент продает различные акции на сумму 28 000 долларов и желает использовать вырученные средства для покупки взаимного фонда, в котором точки останова установлены с интервалом в 5 000 долларов. Что должен делать зарегистрированный представитель?

A. Сообщите клиенту, что он или она должны подписать письмо о намерениях, чтобы достичь контрольной точки в размере 30 000 долларов США. предоставит преимущество точки останова
D. Инвестировать 28 000 долларов США во взаимный фонд, указанный клиентом, без раскрытия какой-либо дополнительной информации клиенту

Лучший ответ — C.

Если покупатель «близок» к контрольной точке, нарушением является неуведомление покупателя о том, что внесение дополнительных средств для достижения этого уровня приведет к снижению комиссии за продажу. Если раскрытие информации не производится, зарегистрированный представитель совершил нарушение, известное как «продажа контрольной точки».

Паи взаимных фондов:

I Оборотные
II Погашаемые
III Управляемые
IV Неуправляемые

A. I и III
B. I и IV
C. II и III
D. II и IV

Лучший ответ C.

Акции взаимных фондов представляют собой неделимую долю в портфеле ценных бумаг, которым управляют для достижения инвестиционной цели. Паи взаимных фондов не торгуются — они не подлежат обороту. Акции выкупаются фондом по стоимости чистых активов. Фонд постоянно выпускает и выкупает свои акции.

Руководство по выбору подходящей управляющей компании ТСЖ

Вы являетесь самоуправляемым ТСЖ и интересуетесь, какую пользу может принести управляющая компания ТСЖ? Или, может быть, новый член правления, который просто пытается узнать все, что можно, о том, как работают ТСЖ?

Один из вопросов, который часто возникает в наших беседах с членами правления, касается роли, которую управляющие компании ТСЖ играют в управлении своей ассоциацией.

Хотя члены правления теоретически могут делать все то же, что и управляющая компания ТСЖ, это может быть сложно, когда большинство членов правления все еще работают, воспитывают детей и ведут активную социальную жизнь вне управления своего ТСЖ.

Наличие подходящей управляющей компании ТСЖ может обеспечить стабильность и преемственность между советами, значительно облегчить жизнь членов совета, повысить стоимость собственности и удовлетворенность членов.

Правильная управляющая компания ТСЖ сможет понять уникальные потребности вашей ассоциации, будет знать достаточно, чтобы быть компетентным консультантом в отношении требований руководящих документов, а также федеральных, государственных и местных законов, и будет работать с домовладельцами для решения вопроса о соблюдении проблемы и другие жалобы владельца.

Проще говоря, большинство ТСЖ имеют как краткосрочные, так и долгосрочные цели, и наличие управляющей компании может помочь вам достичь этих целей легче и с меньшим стрессом.

Что такое управляющая компания ТСЖ?

И правление ТСЖ, и управляющая компания ТСЖ преследуют одну и ту же цель – хорошо управляемое ТСЖ, но роль у них совершенно разная.

Управляющая компания ТСЖ — это компания, которая специализируется на оказании помощи советам в обеспечении соблюдения руководящих документов ТСЖ и содействует общению между членами совета, а также между членами совета и их домовладельцами.

Несмотря на то, что управляющая компания ТСЖ не имеет полномочий правления, она все же может действовать по указанию правления практически по всем вопросам. Вопросы, по которым управляющие компании ТСЖ не могут принимать меры без предварительного согласия совета, включают все, что указано в законодательном органе вашего штата.

Хотя в каждом штате есть свои законы, для штатов очень характерно предписывать, что только правление имеет право голосовать за все, что может изменить финансовое положение ассоциации. Кроме того, в большинстве штатов запрещено все, что может изменить правовой статус ассоциации или уровень ответственности. После того, как совет директоров принял решение, задача управляющей компании состоит в том, чтобы воплотить его видение в реальность.

В конечном счете, управляющая компания ТСЖ не имеет права принимать решения за правление. Их роль заключается в том, чтобы направлять правление наилучшим образом для выполнения своих обязанностей, исполнения решений правления и ведения документации ассоциации.

Какую роль играет правление ассоциации в управляющей компании?

Хотя это правда, что руководящие документы и федеральные, государственные и местные законы определяют ответственность правления и членов ТСЖ перед ТСЖ, общая роль того, как совет работает со своей управляющей компанией, не сильно отличается от государство к государству.

Чтобы лучше понять, как правление и управляющая компания работают вместе, может быть полезно сделать шаг назад и объяснить общую структуру ТСЖ.

В ТСЖ ТСЖ управляется группой добровольцев, которых выбирает членство (т. е. домовладельцы) (т. е. совет). Правление отвечает за то, чтобы такие вопросы бизнеса, как выставление счетов, коммунальные услуги и обслуживание мест общего пользования, были решены. Еще одним аспектом управления ТСЖ является администрирование услуг, таких как сбор взносов или организация общих услуг.

В конечном счете, работа совета директоров состоит в том, чтобы контролировать эти функции и принимать решения относительно них. После того, как вы установили политику для ТСЖ, ответственность за ее соблюдение лежит на управляющей компании ТСЖ.

У домовладельцев есть роль?

Хорошо работающее ТСЖ состоит из трех основных членов: правления, которое управляет ТСЖ, управляющей компании, которая следит за выполнением указаний совета, и домовладельцев, составляющих сообщество.

Хотя домовладельцы не играют непосредственной роли в управлении сообществом, они все же играют важную роль. Своевременная оплата взносов и соблюдение правил ассоциации — вот две вещи, которые домовладельцы могут сделать, чтобы упростить управление ТСЖ как для совета директоров, так и для управляющей компании. Чтобы способствовать позитивному участию домовладельцев, ищите управляющую компанию, которая часто и хорошо общается с домовладельцами.

Как выбрать подходящую вам управляющую компанию ТСЖ:

Помните, что не все управляющие компании ТСЖ одинаковы. Некоторые специализируются на определенных аспектах управления ТСЖ, а некоторые используют более широкий подход и охватывают множество различных областей.

Мы рекомендуем вам сесть за совет и тщательно обсудить, какие элементы управления ТСЖ для вас наиболее важны. Знание того, на чем вы хотите, чтобы ваша управляющая компания сосредоточилась, определит, в каком направлении вы должны двигаться при выборе управляющей компании ТСЖ.

Мы также обнаружили, что поиск компании, которая специализируется на типе вашей ассоциации (например, многоквартирный дом, большой дом на одну семью, небольшой дом на одну семью и т.  д.), — отличный способ сузить поле. Несмотря на то, что вы можете добиться успеха с менеджером общественной ассоциации мастера на все руки, иногда он слишком разбросан и не обладает специальными навыками, необходимыми для вашего сообщества. Помните, что важно найти подходящего партнера для ваших нужд.

Вот несколько советов, на что обратить внимание при выборе управляющей компании ТСЖ:

Убедитесь, что они предоставляют определенные административные услуги. Такие вопросы, как ответы домовладельцам, помощь в управлении финансами и предоставление регулярных управленческих отчетов, являются важными аспектами управления ТСЖ.

Одной из самых больших проблем, которая висит над советами, являются их отношения с домовладельцами. Если рассматриваемая управляющая компания не имеет хорошей репутации для оперативного реагирования на жалобы домовладельцев, то вы, скорее всего, будете иметь дело с недовольными домовладельцами, которые приходят в вы для помощи с их потребностями ТСЖ.

Одним из особых преимуществ управляющей компании ТСЖ является возможность поделиться своим опытом в случае непредвиденных финансовых затруднений. Независимо от того, насколько хорошо организовано ТСЖ, рано или поздно возникнут непредвиденные расходы. В этих случаях управляющая компания ТСЖ может не только помочь уменьшить стресс, связанный с мероприятием, обработав все детали, но и помочь определить лучший способ финансирования расходов и дать рекомендации о том, какие другие статьи бюджета могут быть задействованы. место для новых расходов.

Еще один важный элемент управления ТСЖ, которым управляющие компании могут помочь с изучением наших запасов. В некоторых штатах по закону требуется ежегодно обновлять данные о резерве. Даже если в вашем штате не требуются ежегодные исследования запасов, получение регулярных обновлений существующего исследования запасов по-прежнему считается передовой практикой в ​​отрасли. Подходящая компания будет иметь процесс, который сделает получение обновленного исследования запасов беспроблемным.

Управляющие компании ТСЖ также, как правило, имеют прочные рабочие отношения с поставщиками с хорошей репутацией, и они смогут помочь вам найти поставщика, который соответствует вашим потребностям. Мошенничество, неадекватное страховое покрытие и некачественная работа — вот лишь некоторые из рисков, связанных с выбором неквалифицированного поставщика.

Оцените опыт управляющей компании в сборе просроченной задолженности по доходам от оценки. Поскольку в каждом штате действуют законы, регулирующие порядок обращения с просроченными счетами, крайне важно убедиться, что вы работаете с компанией, которая соблюдает как законы штата, так и федеральные законы, а также передовые методы работы с домовладельцами-правонарушителями.

Тот, кого вы выберете, должен быть в состоянии продемонстрировать свой процесс и показать историю успеха в этой области. Убедитесь, что ваш потенциальный партнер по управлению ассоциацией может продемонстрировать свой процесс и показать историю успеха в этой области. Часто эти управляющие компании могут стоить домовладельцу на несколько центов больше, но они с лихвой окупают себя за эту услугу. В то время как адвокаты ассоциации необходимы, отдел выставления счетов отличной управляющей компании может справиться со многими вашими просроченными потребностями в оценке, не пугая ваших соседей, отправляя адвоката за ними. Процесс управления обычно стоит меньше, чем гонорар адвоката!

Ознакомьтесь со стратегией управления сайтом управляющей компании. Управление участком, как правило, является больным местом среди домовладельцев. Управление сайтом — это процесс, который управляющая компания использует для проверки мест общего пользования ассоциации и домов отдельных домовладельцев на наличие необходимых обновлений.

С одной стороны, ценность дома снижается, когда рушится единообразие. По этой причине некоторые домовладельцы непреклонны в том, что они хотят, чтобы в районе усиленно охранялась полиция. С другой стороны, никому не нравится жить в государстве няни. В связи с этим для управляющей компании важно иметь справедливую, сбалансированную и в равной степени применимую ко всем домовладельцам стратегию.

Проверьте их услуги выставления счетов и учета. Это один из важнейших аспектов управления ТСЖ. Хорошо управляемые финансы обеспечивают бесперебойную работу ТСЖ и снижают ТСЖ и вашу личную ответственность. Найдите ссылку на ужасную историю о бесхозяйственности фонда ТСЖ.

Связанный: Ассоциация домовладельцев Флориды Расходы на мошенничество и растрату в миллионах

При обзоре услуг компании задайте несколько острых вопросов, касающихся бухгалтерского учета. Вопросы, которые следует задать, включают:

1. Кто ведет учет?
2. Когда нам ожидать финансовые отчеты?

Хорошо организованные бухгалтерские отделы ассоциаций будут предоставлять своевременные финансовые отчеты в первые двадцать дней месяца (после закрытия предыдущего месяца).

Если менеджер также является бухгалтером, это тревожный сигнал, так как он может не быть обученным бухгалтером. Наличие менеджера в качестве бухгалтера также является проблемой безопасности, потому что наличие отдельных бухгалтеров дает вашей ассоциации дополнительный уровень контроля.

Компании с несколькими системами сдержек и противовесов могут помочь предотвратить мошенничество или другую проблему.

В крупных компаниях менеджер, бухгалтер и менеджер по бухгалтерскому учету обычно проверяют счета и бухгалтерские книги, чтобы предотвратить ошибки и следить за признаками мошеннической деятельности.

Проверить роль коммуникации между управляющей компанией, членами правления и членами ТСЖ. Хотя компании по управлению ТСЖ традиционно связаны с исполнением руководящих документов, их роль в консолидации и обмене информацией не менее важна. Независимо от того, действуют ли они как посредники между поставщиками и советом директоров или помогают создавать и распространять надежную коммуникационную стратегию, предупреждающую домовладельцев о грядущих переменах, большинство управляющих компаний живут и умирают благодаря своим коммуникативным навыкам.

Коммуникация – это огромная часть эффективно работающего ТСЖ. Вы и ваши коллеги-члены совета директоров являетесь добровольцами, поэтому наличие управляющей компании, которая может сделать все тяжелую работу, высвобождает драгоценное время для того, чтобы вы могли сосредоточиться на других вещах, которые ваш менеджер не может сделать .

Наличие надежной коммуникационной стратегии также побудит участников стать (и оставаться) вовлеченными в свое сообщество. Участники, которых не информируют о том, что происходит в их сообществе, или у которых нет мероприятий, на которые они могли бы пойти, чтобы пообщаться с сообществом в целом, обычно более подвержены чувству неудовлетворенности своим сообществом.

Правильная управляющая компания может внести ясность в ваше сообщество. Например, для домовладельцев важно иметь источник, к которому можно обратиться, чтобы найти информацию о правилах и положениях вашего сообщества, выраженную в понятной форме.

Подтвердите, что управляющая компания серьезно относится к своей роли строителя сообщества. Общественное строительство является важным аспектом жизни ТСЖ. Даже такая простая вещь, как наличие компании, которая серьезно относится к поощрению общественных мероприятий, может значительно повысить удовлетворенность домовладельцев.

В то время как создание сообщества является обязанностью каждого, для управляющей компании ТСЖ особенно важно поддерживать правление в его усилиях по созданию сообщества. Хотя это мог бы быть отдельный пост, вот несколько идей, которые следует иметь в виду для создания больших сообществ:

1. Помните, что по своей сути создание сообщества — это практика создания и улучшения чувства общности между людьми в группе. у которых есть общие интересы или потребности. Зная, что такое общественное строительство и помогут вам определить, помогут ли ваша текущая стратегия или запланированные мероприятия вашему желанию создать сплоченное сообщество.
2. Сосредоточьтесь на создании сообщества вокруг идей (то есть интересов). Идеи для рассмотрения — это мероприятия, направленные на решение проблем, общение для обмена опытом, поощрение «узких» групп к сбору вместе (группы вязания, клубы деревообработки и т. д.)
3. Не бойтесь пробовать новые вещи и новые стратегии! Вполне возможно, что ваши первые несколько идей не принесут желаемого эффекта, на который вы надеетесь. Это нормально! Наиболее важным элементом построения сообщества является последовательность.

Мы рекомендуем задавать потенциальным клиентам вопросы об их отношении к построению сообщества, о том, как они рекомендуют проводить мероприятия сообщества и как часто, по их мнению, сообщество в идеале должно проводить мероприятия. Задавая правильные вопросы, вы сможете определить, согласны ли вы с управляющей компанией в отношении построения сообщества.

Выясните, насколько опытна их юридическая команда в решении серьезных управленческих вопросов. Одним из самых больших преимуществ, связанных с партнерством с управляющей компанией, является юридический опыт, который они привносят в практику вашей ассоциации. Хотя они не являются адвокатами ассоциации, отличный менеджер ТСЖ имеет большой опыт и может указать вам на адвоката только в случае необходимости.

Самоуправляемые ассоциации и менее опытные менеджеры часто тратят слишком много на оплату юридических услуг, потому что у них нет опыта и перспективы, чтобы помочь вам решить проблемы без юридической консультации.

Однако адвокаты ассоциации могут быть вашим самым большим преимуществом, и во многих случаях обращение к ним за советом является единственным разумным вариантом. Ваша новая компания должна быть в состоянии помочь вам сориентироваться в этих решениях.

Есть ли что-то еще, о чем мне следует знать, когда я начинаю сотрудничать с сообществом управляющих ТСЖ?

Хотя мы уже рассмотрели большинство вопросов, которые будут влиять на повседневное управление вашим сообществом, есть несколько растущих тенденций в отрасли ТСЖ, о которых вам следует знать.

Поскольку вы сотрудничаете с управляющей компанией ТСЖ в основном из-за их опыта, мы рекомендуем серьезно отнестись к их рекомендациям по некоторым из этих растущих тем.

Тенденции Управляющие компании ТСЖ поощряют:

Все больше и больше управляющих компаний ТСЖ призывают свои советы директоров вести экологичный образ жизни. Будь то сады, солнечные батареи, компостные кучи или какие-либо другие экологически чистые технологии, все больше советов инициируют изменения в руководящих документах, частично в ответ на рекомендации руководства их ТСЖ.

Расширенное обучение и подготовка членов правления. Управляющие компании ТСЖ являются важным ресурсом, на который могут положиться советы директоров. Их руководство помогает ТСЖ работать более гладко.

Однако управляющие компании ТСЖ начинают понимать, что члены правления, обладающие практическими знаниями в отрасли, с большей вероятностью будут чувствовать себя уполномоченными при принятии решений.

С другой стороны, несмотря на то, что управляющая компания ТСЖ может обеспечить вам душевное спокойствие при управлении ТСЖ, за последние несколько лет произошел сдвиг в отношении советов директоров к своим управляющим компаниям.

Все больше и больше советов директоров хотят получать информацию о тонкостях управления ассоциациями, чтобы быть в курсе происходящего. Несмотря на преимущества, связанные с наличием управляющей компании, многие советы директоров хотят иметь практические знания об управлении ТСЖ.

А вот и мы! Мы сотрудничаем с управляющими компаниями, чтобы предоставить вам самое лучшее обучение ТСЖ. Вы никогда не должны принимать то, что говорит ваш менеджер за чистую монету!

Возможно ли самоуправление?

Самоуправляемые ТСЖ — это ТСЖ, в которых члены правления выполняют всю административную работу ТСЖ. Основная причина, по которой большинство советов директоров заинтересованы в самоуправлении, заключается в том, чтобы уменьшить финансовое бремя, связанное с профессиональным управлением.

В зависимости от размера сообщества, количества удобств и других факторов, 3-5 волонтерам может быть невероятно сложно управлять всеми аспектами администрирования ТСЖ в одиночку.

Итак, как узнать, подходит ли вам самоуправление? Подумайте о самоуправлении, если ваше сообщество:

• Имеет менее 10 жилых домов (чем меньше, тем лучше).
• Вы не возражаете быть сборщиком счетов и контролером правил для своих соседей.
• Вы можете следить за тем, чтобы все объекты общего пользования содержались в хорошем состоянии. Надежный план технического обслуживания этих областей включает в себя обеспечение их безопасности и надлежащей страховки.
• В вашем сообществе много волонтеров. В то время как многие сообщества борются с отсутствием участия, в некоторых сообществах есть много рук, которые готовы ежедневно помогать, чтобы выполнить работу управляющей компании.
• У вас есть волонтеры, обладающие всеми необходимыми навыками для самоуправляемого сообщества. Важные потребности включают способность разбираться в юридических вопросах, страховании, проблемах ответственности, техническом обслуживании, выставлении счетов, бухгалтерском учете, а также в том, как продуктивно общаться с домовладельцами, которые могут чувствовать себя разочарованными.

Мы рекомендуем обратиться в управляющую компанию , даже если ваше сообщество соответствует всем условиям, указанным выше , по следующим причинам:

Правление может быть привлечено к ответственности, если во время правления правления произойдет какое-либо ненадлежащее управление.

Хотя трудно определить, каков ваш уровень риска, не зная вашей конкретной ситуации , наличие управляющей компании снимает большую часть проблем с ответственностью, которые могут возникнуть у членов совета директоров.

Управляющие компании также вносят ассоциации анонимности в правоприменение.

Это не означает, что ваши жильцы никогда не узнают, кто их водитель участка или менеджер сообщества, но то, что ваш оплачиваемый представитель сообщества сообщает вашему соседу, что пришло время косить их газон, ощущается совсем иначе, чем вы говорите своему соседу, что пора косить их газон.

У вас будет больше юридических ресурсов. Для ТСЖ крайне важно иметь представительство в спорах по контрактам, взысканиях и т. д. У авторитетной управляющей компании есть юридический персонал, который поможет вам решить многие юридические проблемы, которые могут возникнуть у ТСЖ.

В конечном счете, выгода от наличия права управляющей компании компенсирует затраты, связанные с профессиональным управлением.

Как выбрать правильную управляющую компанию?

Следование приведенным выше советам поможет вашему совету директоров выбрать управляющую компанию ТСЖ, которая наилучшим образом отражает потребности вашего сообщества, но у нас есть несколько дополнительных советов о том, как ориентироваться в фактическом процессе выбора:

Убедитесь, что вы проверили свои документы, удостоверяющие, что вам разрешено нанимать управляющую компанию. Мы рекомендуем всегда проверять свои руководящие документы, прежде чем вносить какие-либо существенные изменения в повседневную деятельность вашего ТСЖ. Это лучшая практика в отрасли, и она сэкономит вам лот потенциальных будущих головных болей.

Выберите две или три управляющие компании, соответствующие вашим критериям. Тщательно опросите их, а затем проверьте их рекомендации. Мы настоятельно рекомендуем вам поговорить с другими ТСЖ, которыми они управляют.

Выбрав управляющую компанию, вы готовы начать сотрудничество!

Как нам правильно поставить отношения?

Лучший способ убедиться, что отношения идут хорошо, — это выбрать управляющую компанию, услуги и ценности которой хорошо соответствуют вашим потребностям и ценностям.

Чтобы отношения не испортились, важно заблаговременно установить ожидания по любому вопросу, в котором, по вашему мнению, вы и менеджер ассоциации не согласны.

Наконец, если управляющая компания в чем-то не оправдала ваших ожиданий, лучше сообщить им об этом, когда вы впервые осознаете наличие проблемы, а не ждать, пока возникнет чрезвычайная ситуация или ждать, пока накопится много недоброжелательности.