Статья 621 Гражданского кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2022 год
Новая редакция Ст. 621 ГК РФ
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Комментарий к Ст. 621 ГК РФ
Судебная практика.
Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Другой комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В п. 1 комментируемой статьи очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.
Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)
Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.
В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.
2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи).
(О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)
Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).
3. Интересы арендатора при заключении договора защищаются его правом на возобновление договора. Согласно п. 2 комментируемой статьи подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.
Продолжение же пользования имуществом при наличии возражений со стороны арендодателя является нарушением арендатором обязанности вернуть арендодателю имущество по прекращении договора аренды (см. ст. 622 ГК РФ).
Поскольку продолжение пользования имуществом после истечения срока считается возобновлением договора на неопределенный срок, порядок отказа от такого договора каждой из сторон и сроки предупреждения определяются согласно п. 2 ст. 610 ГК.
Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяется к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п.
2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).
Ст. 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
< Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю >
1. По общему правилу, установленному статьей 621, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами при прочих равных условиях, т.е. при таких, которые предложены другим потенциальным арендаторам, заключить договор аренды на новый срок после его истечения. Чтобы реализовать свое право, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор. Срок уведомления может быть установлен договором аренды. В противном случае уведомить необходимо в разумный срок до окончания действия договора. Еще одним обязательным условием является добросовестное выполнение арендатором условий договора: своевременно вносить арендную плату, использовать имущество по назначению, не допускать существенного ухудшения арендованного имущества и пр.
Условия договора на новый срок могут быть изменены по соглашению сторон.
В случае отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок арендодатель не вправе в течение года заключать такой договор с другим лицом. В противном случае у арендатора появляется право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя. Кроме того, арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом в продлении аренды, и возобновления договора либо только возмещения убытков.
Договором аренды или законом могут быть установлены условия, ограничивающие преимущественное право арендатора на пролонгацию договора. Так, в статье 642 ГК РФ сказано, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
2. Для признания договора аренды возобновленным необходимо выполнение двух условий:
— арендатор продолжает пользоваться имуществом;
— арендодатель не высказывает возражений против пользования имуществом.
В этом случае договора аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Италия — Bird & Bird
Подход к реализации
Итальянское законодательство рассматривает коммерческую тайну с разных точек зрения. Коммерческая тайна, то есть информация, отвечающая требованиям, установленным ст. 98 — 99 Кодекса интеллектуальной собственности, являются надлежащими правами интеллектуальной собственности и, как таковые, пользуются соответствующей судебной защитой. Кроме того, коммерческая тайна может охраняться путем недобросовестной конкуренции (ст. 2598 ГК РФ) (которые охраняют коммерческую тайну и несекретные ноу-хау). Кроме того, необходимо учитывать обязанность сотрудников соблюдать лояльность и конфиденциальность (ст. 2105 ГК). Наконец, уголовная ответственность, предусмотренная ст. 621 — 623 УК РФ и договорные положения, согласованные между сторонами, могут иметь значение. В свете вышеизложенного итальянская система традиционно считается достаточно продвинутой в этом отношении.
Стадия законотворческого процесса
11 мая 2018 года Президент Итальянской Республики утвердил закон об осуществлении TSD, изданный правительством Италии. Закон – названный Законодательным декретом №. 63 от 11 мая 2018 г. – опубликовано в Официальном итальянском журнале 7 июня 2018 г.
Сроки реализации
Новые правила, установленные Законодательным декретом n. 63 от 11 мая 2018 г. вступил в силу 22 июня 2018 г. (т.е. через 15 дней после публикации закона об итальянском официальном журнале).
Примечания, вытекающие из законодательных изменений
- Несанкционированное получение, использование или разглашение коммерческой тайны, совершенное с легкой небрежностью, может быть признано незаконным.
- Итальянские суды могут, в качестве альтернативы временным и предупредительным мерам, сделать продолжение предполагаемого незаконного использования, но не разглашение, коммерческой тайны условием предоставления гарантий, направленных на обеспечение компенсации владельцу коммерческой тайны.
- Если временные и предупредительные меры предоставлены, но впоследствии установлено, что не было незаконного приобретения, использования или разглашения коммерческой тайны или угрозы такого поведения, итальянские суды могут обязать владельца коммерческой тайны — по запросу ответчика или потерпевшего третьего лица — выплатить соответствующую компенсацию за любой ущерб, причиненный этими мерами.
- Срок исковой давности по договорным претензиям и действиям, связанным с несанкционированным получением, использованием или разглашением коммерческой тайны, сокращен до пяти лет.
- Уголовное наказание за несанкционированное получение, использование или разглашение коммерческой тайны может быть увеличено на одну треть, если такое поведение совершается с использованием любого ИТ-оборудования.
- Несоблюдение решений итальянских судов в отношении прав на интеллектуальную собственность (не только коммерческую тайну) или правил конфиденциальности, установленных в ходе гражданского судопроизводства в отношении коммерческой тайны, может считаться преступлением.
- Итальянский законодатель счел ненужным применять правила TSD в отношении осведомителей, поскольку специальный Закон (п. 179/2017) уже вступил в силу.
Гражданский кодекс Луизианы Tagged Articles
06.01.2017
Закон штата Луизиана способствует урегулированию споров. При урегулировании обе стороны соглашаются избежать дорогостоящих судебных разбирательств и получить определенный результат переговоров. Хотя ни одна из сторон не полностью удовлетворена результатом типичного урегулирования, дело, по крайней мере, закрыто, а финансовые и эмоциональные траты на судебные тяжбы прекращены. Но недавнее решение в The Marietta Trust и The Warren Trust против J.R. Logging, Inc., Fair Hills Farm, LLC, Джерри Авантс-младший, Томас Кити-младший и страховая компания XYZ , 2016 CA 1136 (La. App. 1 Cir. 11.05.17) показывает, что может произойти, если одна из сторон передумает. Этот случай важен, потому что он ставит под вопрос, достаточно ли обмена электронными письмами для достижения окончательного урегулирования.
Дело Marietta Trust касалось спора о неправомерной вырубке леса, и стороны, похоже, пришли к соглашению. По электронной почте были проведены переговоры по делу и согласованы условия. Были оформлены официальные расчетные документы и произведен обмен денег. Однако когда пришло время оформлять окончательные документы, одна группа подсудимых отказалась их подписывать. Этот отказ подписать поступил после того, как адвокат этих ответчиков прямо заявил в электронном письме, что его «клиенты согласились на мировое соглашение».
Мировые соглашения регулируются статьей Гражданского кодекса Луизианы. 3071, который предусматривает, что судебный процесс может быть разрешен путем урегулирования или компромисса. Мировое соглашение может иметь две формы: 1) оглашение в открытом судебном заседании; или 2) письмо.
«Цель требования письменной формы состоит в том, чтобы служить доказательством соглашения и молчаливого согласия с ним». Marietta Trust , 2016 CA 11336, Идент. в *3. Документ должен быть подписан сторонами или их представителями. «Пока стороны не подпишут письменный документ или документы, подтверждающие их согласие с условиями предлагаемого соглашения, сторона может изменить свое мнение». Идент. в *3. Предыдущие суды установили, что электронные письма соответствуют требованиям «письменной формы». См., Гир против BP America Production Co. , 2014-450 (La. App. 3 Cir. 11/5/14), 150 So. 3д 621; Дозье против Родуса , 2008-1813 (La. App. 1 Cir. 5/5/09), 17 So. 3д 402.
Апелляционный суд в Marietta Trust отказался в принудительном исполнении «мирового соглашения». Суд пришел к выводу, что обмен электронными письмами был недостаточным для выполнения требования «письменной формы» статьи 3071 Гражданского кодекса, поскольку ни электронные письма, ни какие-либо другие доказательства не свидетельствовали о том, что адвокат обладал «явным согласием, необходимым для принятия условий мирового соглашения».
Когда поселение не считается поселением? Может быть, когда оно пришло к вам через почтовый ящик. Итак, если письма от адвоката недостаточно для совершения мирового соглашения, что мы можем сделать? Ответ, предлагаемый 1-м округом, заключается в следующем: 1. Читать в открытом суде; или 2. Получить письменный документ, содержащий прямо выраженное согласие клиента, данное адвокату, на урегулирование дела (предположительно на сумму, указанную в письменном виде).
Теги: соглашение, избежание судебного разбирательства, статья 3071 гражданского кодекса, электронная почта, судебное разбирательство, Гражданский кодекс Луизианы, переговоры, оформление документов, урегулирование
19.05.2017
Коллегия истцов штата Луизиана недавно пыталась склонить чашу весов правосудия в Сенатском законопроекте 185, призванном усложнить усилия ответчика по прохождению независимого медицинского освидетельствования («IME»). IME — это осмотр истца врачом или судмедэкспертом, нанятым защитой.
IME играют важную роль в защите дела и часто выступают в качестве катализатора урегулирования или снижения стоимости претензии.
Законопроект 185 был представлен сенатором Джеем Люно (демократ) и принят в Сенате единогласно 35 голосами против 0. В законопроекте предлагались поправки к статье 1464 Гражданско-процессуального кодекса Луизианы, чтобы наложить следующие условия на IME:
- Всем сторонам будет запрещено называть IME «независимым» в присутствии жюри.
- Истцу нельзя было приказать пройти несколько обследований у нескольких врачей в одной и той же области, независимо от количества ответчиков.
- Допрашиваемая сторона будет иметь право на присутствие во время допроса лица по своему выбору, включая адвоката истца.
- Допрашиваемая сторона будет иметь право не только на видеосъемку всего досмотра, но и возможность заставить сторону, запрашивающую допрос, оплатить все связанные с этим расходы.
Если бы эти условия были соблюдены, многие врачи могли бы предпочесть вообще не предоставлять IME, когда в процессе были бы задействованы: адвокат истца, потенциально состязательный; палата с видеоаппаратурой; и все это зрелище запечатлено на пленку.
Кроме того, законопроект задушил бы возможность защиты требований о возмещении ущерба.
Возможно, мы никогда не узнаем, к каким последствиям могли привести эти изменения. 16 мая 2017 года Комитет Палаты представителей по гражданскому праву и процессу вынужденно отложил рассмотрение 4 голосами против 4. Это действие фактически убило законопроект и сохранило IME в том виде, в каком оно понимается в настоящее время.
Автор: Джон Гринтон , партнер Кео Кокса, чьи области практики включают коммерческие и строительные судебные процессы. Когда он не занимается юридической практикой, Джон большую часть времени проводит со своей женой Келли и их двумя собаками.
Теги: поправка, статья 1464, законопроект, законопроект 185, иск, ответчик, защита, IME, независимая медицинская экспертиза, Гражданский кодекс Луизианы, судмедэксперт, врач, истец, урегулирование
22.07.2016
Луизиана — это штат в дельте реки, заполненный плодородными землями, и отказ местной фауны оставаться в границах представляет собой проблему.