Гражданский кодекс ст 621 – 621. /

Содержание

Статья 621 ГК РФ с комментариями. П. 2 ст. 621 ГК РФ: судебная практика

Как известно, собственник имущества может распоряжаться им по своему усмотрению любым законным способом. Одним из них является передача объекта в аренду. Она оформляется договором.

Пролонгация соглашения

В случае надлежащего исполнения обязательств по окончании срока, на который соглашение было заключено, арендатор при иных равных обстоятельствах имеет преимущественное право на продление (пролонгацию, оформление документа на новый срок) перед иными лицами.

Данное правило закрепляется в 1 части ст. 621 ГК РФ (п. 1). В норме, однако, присутствует оговорка. Указанное право может быть реализовано арендатором, если арендным соглашением или законом не установлено иное.

Дополнительные обязанности и права

Также в ст. 621 ГК РФ (п. 2) закреплена обязанность арендатора известить собственника в письменной форме о своем намерении продлить договор в сроки, установленные соглашением. Если соответствующий пункт в документе отсутствует, то уведомление должно быть направлено в разумный срок до завершения действия договора.

Стороны вправе изменить условия сделки. Эта возможность также закреплена частью 1 ст. 621 ГК РФ.

В п. 2 нормы, кроме того, предусмотрено, что, если собственник отказал арендатору в продлении договора, однако на протяжении года со дня окончания действия соглашения заключил договор с иным лицом, арендатор может по выбору потребовать перевести на себя обязанностей и прав по вновь оформленному документу и компенсации убытков, понесенных в связи с отказом, либо только возмещения потерь. Для реализации этой возможности потерпевший субъект направляет иск в суд.

Если арендатор продолжает использовать имущество после окончания срока соглашения, и возражений на это со стороны собственника нет, договор, согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, признается возобновленным автоматически на тех же условиях. При этом срок его действия будет считаться неопределенным.

Ст. 621 ГК РФ с комментариями

Как следует из положений первого пункта 1 части нормы, преимущественное право, предоставляемое арендатору, обладает диспозитивным характером, поскольку может устраняться законом или условиями договора. Это означает, что юридическая возможность, закрепленная в 621 статье ГК РФ, является ограниченной, в сравнении, к примеру, с преимущественным правом на покупку доли.

Право арендатора на продление/заключение договора распространяется на чужую вещь, являющуюся предметом соглашения, срок которого истекает, которую лицо намеревается арендовать и далее. Соответственно, если объект свое существование прекратил фактически либо юридически (к примеру, в связи с разделом участка на два новых, упразднения торговых точек на рынке в установленном порядке и пр.), преимущественное право, закрепленное 621 статьей ГК РФ, также прекращается.

Обязательные условия

Для возникновения права, закрепленного ст. 621 ГК РФ, необходимо, чтобы:

  • Срок договора заканчивался.
  • Арендатор исполнял обязательства по сделке надлежащим образом.
  • Пользователь был согласен с условиями, предложенными собственником другому лицу.

Нюансы

Несвоевременное погашение задолженности по арендным платежам, нарушение пользователем других условий сделки указывают на его недобросовестность. Соответственно, арендатор в таких случаях лишается преимущественного права.

Существенность либо несущественность нарушений, допущенных лицом, в судебной практике по ст. 621 ГК РФ во внимание не принимается при решении вопроса о признании его недобросовестным.

Согласие с условиями

Положения ст. 621 ГК РФ распространяются на случаи, когда арендодатель принимает условия, предложенные собственником иному субъекту, в том числе о величине и порядке выплаты сумм за пользование имуществом, гарантиях сохранности объекта, переданного в аренду. Именно это вытекает из положений о "прочих равных условиях".

Соответственно, заключение арендного соглашения на новый срок при использовании пользователем положений первой части ст. 621 ГК РФ, по сути, будет являться оформлением нового договора. Следовательно, стороны правоотношений будут считаться не связанными условиями предыдущего документа.

Извещение

Реализация права по ст. 621 ГК РФ возможна при соблюдении требований об уведомлении собственника о желании оформить договор на новый срок. Период, в который лицо должно направить извещение, предусматривается в самом соглашении. Если стороны не оговорили его ранее, то срок должен быть разумным.

Следует учитывать, что положение 2 пункта 314 статьи Кодекса о разумном периоде погашения обязательства к рассматриваемой ситуации неприменимы. Это обуславливается тем, что извещение арендодателя нельзя считать обязанностью в прямом смысле. Он должен уведомить собственника, если желает воспользоваться преимущественным правом. Извещение, скорее, можно назвать условием реализации этой возможности.

Продолжительность разумного периода, таким образом, должна определяться в каждом случае отдельно. При этом учитывается суть и условия сделки, характер отношения участников, правила деловой этики.

Если стороны закрепили в соглашении порядок направления уведомления, то арендатор должен ему следовать. Если соответствующие правила оговорены не были, то целесообразно отправить извещение ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Нарушение права собственником

Если арендодатель отказывает пользователю в заключении соглашения на новый срок, однако вместе с тем оформляет договор с другим лицом, он будет признан нарушителем положений ст. 621 ГК РФ. В норме закреплено два варианта действий пользователя. Он может требовать перевести на себя правомочия нового арендатора и компенсации потерь либо только возмещения убытков.

Первый вариант не предполагает принуждение собственника к заключению соглашения на новый срок. Эта мера может реализовываться в крайних случаях, к примеру, если арендодатель уклоняется от оформления основного договора в соответствии с предварительным соглашением.

Важный момент

Преимущественное право пользователя на заключение соглашения на новый период не возникает, если арендодатель только намерен передать имущество стороннему субъекту, но между ними договор еще не заключен.

Перевод правомочий допускается только по уже оформленному соглашению. Другие способы защиты преимущественного права, нарушенного собственником, в 1 пункте 621 статьи не предусматривается.

Императивное предписание

Оно присутствует в части 2 анализируемой статьи. Условие арендного соглашения, вводящее запрет на его возобновление (пролонгацию) по окончании срока действия при отсутствии со стороны собственника возражений при фактическом продолжении арендатором пользования переданного ему имущества, признается ничтожным.

Соответственно, наличие/отсутствие претензий со стороны собственника к продолжению эксплуатации объекта по истечении срока соглашения имеет юридическое значение при решении вопроса о невозобновлении/возобновлении правоотношений на первоначальных условиях на неопределенный период.

Направление собственником уведомления пользователю, содержащего отказ от пролонгации договорных правоотношений на ранее согласованных условиях, получение этого извещения пользователем, соответственно, будет означать прекращение сделки.

Следовательно, если арендатор известил собственника об отказе в продлении соглашения, однако пользоваться имуществом не прекратил, а арендодатель, в свою очередь, против этого возражений не имеет, договор признается возобновленным на неопределенный период.

Заключение

Как показывает практика, арендные правоотношения являются достаточно распространенными в сфере гражданского оборота. Сделки такого характера регламентируются различными нормами законодательства. Большинство из них носит общий характер. Однако в ряде норм регламентируются специфические ситуации и устанавливаются особые гарантии для сторон. К таким нормам следует относить и 621 статью ГК.

fb.ru

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса РФ

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок).

В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды.

Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.

Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.

Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ;

- ВК РФ;

- ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации";

- Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408.

3. Судебная практика:

- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

- Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14;

- Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13;

- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12;

- Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;

- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11;

- Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.

grazhkod.ru

Судебная практика по ст. 621 ГК РФ, «Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» - Судебная практика, судебные решения 2019

№ дела / Дата Категория
308-ЭС16-5360

06.06.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

  • АПК РФ Статья 71. Оценка доказательств
  • АПК РФ Статья 150. Основания для прекращения производства по делу
  • ГК РФ Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления
  • ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
  • ГК РФ Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
  • ГК РФ Статья 421. Свобода договора
  • ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды
  • ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
  • ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
  • ЗК РФ Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
  • ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
  • АПК РФ Статья 291.6. Рассмотрение кассационных жалобы, представления в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • АПК РФ Статья 291.8. Определение об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • АПК РФ Статья 65. Обязанность доказывания
  • АПК РФ Статья 69. Основания освобождения от доказывания
  • АПК РФ Статья 198. Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными
  • АПК РФ Статья 200. Судебное разбирательство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц
  • АПК РФ Статья 201. Решение арбитражного суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц
  • ГК РФ Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
309-ЭС16-4948

03.06.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

301-ЭС16-4430

30.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

307-КГ16-4609

27.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

310-ЭС16-4586

26.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

306-ЭС16-4843

26.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

  • ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды
  • ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  • ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  • ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
  • ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
  • ГК РФ Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
  • ГК РФ Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
  • АПК РФ Статья 291.6. Рассмотрение кассационных жалобы, представления в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • АПК РФ Статья 291.8. Определение об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства
  • АПК РФ Статья 49. Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
  • АПК РФ Статья 291.11. Основания для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства и присуждения компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок
305-ЭС16-5285

26.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

307-ЭС16-5087

24.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

309-ЭС16-3989

23.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС16-4193

19.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС16-5308

17.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС16-4689

05.05.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС16-1050

28.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

301-ЭС16-3703

20.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

304-ЭС16-3711

19.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

308-ЭС16-3994

14.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

303-КГ16-2447

11.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

  • АПК РФ Статья 291.6. Рассмотрение кассационных жалобы, представления в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды
  • ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • ЗК РФ Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  • ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
  • АПК РФ Статья 291.8. Определение об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • АПК РФ Статья 49. Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
  • АПК РФ Статья 199. Требования к заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными
  • АПК РФ Статья 200. Судебное разбирательство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц
  • АПК РФ Статья 201. Решение арбитражного суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц
304-ЭС16-2340

08.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

302-ЭС16-2366

08.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

306-ЭС16-2125

07.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

  • ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
  • ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
  • ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
  • ЗК РФ Статья 29. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков
  • ЗК РФ Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством
  • ГК РФ Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права
  • ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • АПК РФ Статья 49. Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
  • АПК РФ Статья 291.6. Рассмотрение кассационных жалобы, представления в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • АПК РФ Статья 71. Оценка доказательств
  • ГК РФ Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
307-ЭС16-2104

05.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС16-1564

05.04.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

310-КГ15-19139

29.03.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС16-570

11.03.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

301-ЭС16-1181

10.03.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

309-ЭС15-16627

03.03.2016

Положительное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

707-ПЭК15

15.02.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС15-20041

12.02.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

307-ЭС15-19465

01.02.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

308-КГ15-18341

29.01.2016

Положительное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

302-ЭС15-18603

25.01.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС15-18538

19.01.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

302-ЭС15-17336

12.01.2016

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

306-ЭС15-15975

30.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС15-13554

25.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

303-ЭС15-16162

23.12.2015

Положительное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

310-ЭС15-16447

22.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

310-ЭС15-17763

21.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

  • ГК РФ Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
  • ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды
  • ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
  • ЗК РФ Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения
  • ЗК РФ Статья 62. Возмещение убытков
  • ЗК РФ Статья 76. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями
  • АПК РФ Статья 291.6. Рассмотрение кассационных жалобы, представления в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • АПК РФ Статья 291.8. Определение об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации
  • АПК РФ Статья 291.11. Основания для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства и присуждения компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок
  • АПК РФ Статья 49. Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
  • ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка
308-ЭС15-17932

21.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

306-КГ15-17569

21.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

308-ЭС15-16716

18.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

310-ЭС15-15627

14.12.2015

Положительное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

307-ЭС15-15559

14.12.2015

Положительное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

308-ЭС15-15776

09.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

309-ЭС15-15042

07.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

305-ЭС15-15743

07.12.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

310-ЭС15-14331

20.11.2015

Отрицательное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

307-ЭС15-11239

20.11.2015

Положительное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

310-ЭС15-14600

18.11.2015

Положительное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

310-ЭС15-14599

18.11.2015

Положительное решение

Определение

Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

dogovor-urist.ru

Гражданский кодекс статья621

Статья 621

Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

Статья 621 ГК РФ

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

Статья 621 ГК РФ с комментариями

Оно присутствует в части 2 анализируемой статьи. Условие арендного соглашения, вводящее запрет на его возобновление (пролонгацию) по окончании срока действия при отсутствии со стороны собственника возражений при фактическом продолжении арендатором пользования переданного ему имущества, признается ничтожным.

Статья 621 ГК РФ

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

Комментарий к статье 621 Гражданского кодекса РФ

3. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без «детективной» слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.

Статья 621 ГК РФ

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

Статья 621

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Статья 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Гражданский кодекс статья621

Согласно п 2 ст 621 ГК РФ, когда арендатор продолжает владеть и пользоваться помещением уже после того, как срок договора истек, и арендодатель не выражает по этому поводу возражений, арендный договор автоматически считается продленным на неопределенный срок. При этом условия договора сохраняются.

Гк рф статья 621 комментарии

М-1296/2019 (26.07.2019, Учалинский районный суд (Республика Башкортостан)) Решение по делу 33-5582/2019 (26.07.2019, Саратовский областной суд (Саратовская область)) Решение по делу 12-292/2019 (26.07.2019, Вологодский районный суд (Вологодская область)) Решение по делу 33-3548/2019 (25.07.2019, Забайкальский краевой суд (Забайкальский край)) Решение по делу 2-1420/2019

Статья 621

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Гражданский кодекс статья621

Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 14 декабря 2009 г. N КГ-А41/13060-09, от 4 августа 2006 г. N КГ-А41/7087-06-П, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008 // СПС «КонсультантПлюс». Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. N Ф03-7359/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

Гк рф статья 621 комментарии

Уведомление арендатора до истечения действия аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение аренды на новый срок.

Статья 621

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

Комментарий к статье 621 ГК РФ

Так, в соответствии со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 — 30.2 Земельного кодекса РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. К заключенным на торгах договорам аренды положения п. 2 комментируемой статьи о возобновлении договора на неопределенный срок не должны применяться <1>. Поэтому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок, но только если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

zakonandpravo.ru

Гражданский кодекс рф статья621

Статья 621

Абзац 3 п. 1 ст. 621 содержит новеллу, предусматривающую дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании действия договора с ним сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Статья 621

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

Статья 621 ГК РФ с комментариями

Если арендатор продолжает использовать имущество после окончания срока соглашения, и возражений на это со стороны собственника нет, договор, согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, признается возобновленным автоматически на тех же условиях. При этом срок его действия будет считаться неопределенным.

Статья 621 ГК РФ

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Статья 621 ГК РФ

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Статья 621

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Комментарий к статье 621 Гражданского кодекса РФ

Во-первых, он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору. Во-вторых, он должен быть готов заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица. В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

Статья 621 ГК РФ

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

zakonandpravo.ru

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок


1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарии к статье 621 ГК РФ

1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621 закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают возможность признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Третье условие: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период, до наступления этого периода .

--------------------------------

Примеры из практики применения норм о возобновлении договора аренды, а также использовании преимущественного права на его заключение см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 2. М., 1995. С. 39; Вып. 3. М., 1996. С. 9.

2. В абз. 2 п. 1 ст. 621 сохранена ранее действовавшая норма (п. 4 ст. 86 Основ ГЗ, п. 2 ст. 13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ (о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год) здесь не применяется, поскольку в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.

3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме ВАС РФ от 10.09.93 N С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, ст. 104). Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.

Абзац 3 п. 1 ст. 621 содержит новеллу, предусматривающую дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании действия договора с ним сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

4. Пункт 2 ст. 621 содержит норму, аналогичную норме п. 3 ст. 86 Основ ГЗ, о возобновлении договора аренды. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Договор при этих условиях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.

5. Правила ст. 621 применяются в случаях, когда иное не предусмотрено законом. Не относится норма о возобновлении договора на неопределенный срок к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632, ст. 642 ГК РФ).

Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иные условия, например исключить возможность продления аренды на новый срок.

lawnotes.ru

Комментарий к статье 621 гражданского кодекса


Комментарии:
ГК 1 2 3 4 5 6
Жилищный
Административный
Таможенный
Трудовой
Уголовный


1. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Еще одно условие для реализации этого права арендатором - возможность заключить договор на тех же условиях, на которых его могли бы заключить третьи лица. Отсутствие других претендентов или отсутствие претендентов, предлагающих более выгодные условия для арендодателя, дает ему право требовать заключения договора на прежних условиях. Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях. Их изменение в этом случае допускается по взаимному соглашению. Присутствие в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает изменения условий прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п. 3 ст. 614 ГК, о минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы в данных обстоятельствах не действуют. Речь в этом случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласовании сторонами всех существенных условий, придании ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.
Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно (независимо от формы договора) уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. Разумность срока будет определяться либо его достаточностью для согласований условий нового договора с прежним арендатором, если он воспользуется своим преимущественным правом, либо для поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с его стороны от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора (см. п. 33 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Действительно, арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.
Это правило касается только заключенного договора аренды, если же имущество передано в пользование по иному договору (например, по договору о совместной деятельности), требовать применения этих санкций нельзя.
Арбитражная практика периода, предшествовавшего принятию ГК, показывает, что арендатор может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица (см. п. 4 письма ВАС РФ от 10.09.93 N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" <*>). Этот порядок в определенной мере противоречит действующему ГК, в частности, он игнорирует презумпцию добросовестности, установленную в п. 3 ст. 10 ГК, возлагая бремя доказывания собственной добросовестности на самого арендатора.
--------------------------------
<*> ВВАС РФ. 1993. N 11.

Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (см., например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса.
2. Пунктом 2 комментируемой статьи установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях. Заключение договора в этих условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях. Иными словами, договор - новый, а его условия (кроме условия о сроке: договор считается заключенным на неопределенный срок) - прежние. Поскольку как арендатора, так и арендодателя устраивают прежние условия, нет необходимости их согласовывать. Поэтому возобновление договора происходит по умолчанию сторон: со стороны арендатора - это продолжение пользования имуществом, а со стороны арендодателя - это отсутствие возражений по этому поводу. Иными словами, продолжение пользования имуществом можно рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие возражений со стороны арендодателя - как молчаливый акцепт.
Таким образом, в статье формулируется специальная норма в отношении формы договора аренды (см. ст. 609 ГК). Более того, если таким способом возобновляется договор аренды недвижимого имущества, трудно выполнить общее требование о его государственной регистрации, поскольку нет письменной (документарной) формы договора. В то же время невозможно зарегистрировать первоначальный договор, имеющий письменную форму, поскольку он, по существу, прекратился в связи с истечением срока. Если же требование государственной регистрации связано со сроком договора, например в отношении аренды здания и сооружения (см. п. 2 ст. 651 ГК), то ввиду того, что срок нового договора не определен, невозможно сказать заранее, каким будет его срок в действительности.
В некоторой степени эту проблему разрешила судебная практика, указав, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее 1 года (см. п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Основной вывод, который можно сделать из нормы, содержащейся в п. 2 комментируемой статьи, заключается в следующем. Даже если срок в договоре аренды определен, это не значит, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды. Если инициатива исходит от арендатора, он должен вернуть имущество арендодателю. Желательно, чтобы стороны в договоре согласовали эту процедуру, поскольку возврат имущества часто сопряжен с дополнительными действиями и расходами - временными и финансовыми (в частности, демонтаж, упаковка, снятие с учета, транспортирование предмета аренды).
В то же время, если ни одна сторона в установленные сроки не совершит таких действий, договор автоматически возобновляется на неопределенный срок, а в этой ситуации прекращение договора требует предупреждения по правилам п. 2 ст. 610 ГК.

Авторы: коллектив под руководством О.Н. Садикова

Бесплатная система онлайн-бронирования (записи) для любого бизнеса

www.labex.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о