Строительство по этапам — Полезное
- Главная
- Блог о проектировании
- Строительство по этапам
1. Решение o строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ
После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ — градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов, проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта.
Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.
2. Публичные слушания
В случае проведения публичных слушаний необходимо проинформировать население о начале процесса проектирования и строительства на земельном участке. Публичные слушания 一 возможность жителей территории, для которой они проводятся (обычно района) ознакомиться с проектом, при этом каждый вправе высказать свои предложения и замечания. Hо так как это не референдум, окончательное решение всё равно принимает правительство.
3. Инженерные изыскания
Инженерные изыскания являются исходными данными для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования.
В соответствии со статьёй 47 Градостроительного Кодекса РФ, разработка проектной документации по постановлению правительства РФ №87 для объектов капитального строительства, а также строительство и реконструкция этих объектов по такой проектной документации, без проведения инженерных изысканий не допускаются.
Нормативная база инженерных изысканий — Постановление Правительства РФ №20 от 19.01.2006 и статья 47 Градостроительного Кодекса. Также следует иметь в виду требования технических регламентов. На данный момент фиксированного перечня необходимых инженерных изысканий для различных видов объектов законодательство не содержит — статья 15 технического регламента ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» гласит, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы спроектировать и построить безопасный объект, а необходимость и достаточность — сугубо оценочный критерий.
Отправной точкой для определения необходимого перечня инженерных изысканий является информационная система обеспечения градостроительной деятельности, которая ведется в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ. Помимо прочего, она содержит копии отчетов о результатах ранее проведенных инженерных изысканий. Тем не менее, всецело руководствоваться данной информацией всё же не стоит, и использовать её лишь как основу для анализа.
4. Технические условия
Для подключения будущего объекта к инженерным сетям перед началом разработки проектной документации необходимо получить технические условия (ТУ). Эти документы определяют максимальную мощность (нагрузку) на сети, срок подключения к ним, срок действия этих ТУ, а также стоимость подключения. ТУ получают в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В большинстве случаев для получения ТУ потребуется расчет нагрузок (мощности).
ТУ будут выдаваться проектной организации в качестве исходных данных (в соответствии с частью 6 статьи 48 ГрК РФ).
После получения ТУ заключается договор на технологическое присоединение объекта к электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и пр. Также ТУ необходимо получать при примыкании к существующим дорожным сетям.
Для отдельных видов инженерно-технических сетей разработаны нормативы по подключению. Например, правила доступа к услугам по передаче электроэнергии определяет Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861.
5. Проектная документация
В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается для всех видов объектов, за исключением индивидуальных жилых домов до трёх этажей. Для них она не требуется в обязательном порядке, но может быть подготовлена по инициативе заказчика или застройщика. Стоит иметь ввиду: если экспертиза проектной документации объекта не проводится, это не значит, что ПД можно не разрабатывать.
6. Утверждение проектной документации, экспертиза проектной документации
После утверждения заказчиком проектной документации она направляется на экспертизу. Экспертиза проектной документации не требуется только в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ, а именно: — индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов до трех этажей включительно, а также некоторых видов многоквартирных домов — двух- и одноэтажных объектов, площадью не более 1500 м2, если они не являются жилыми (в некоторых случаях производственными) — некоторых видов буровых скважин Также экспертиза ПД не требуется если не нужно получать разрешение на строительство. Статья: «экспертиза проектной документации»
7. Разрешение на строительство
Кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, перед началом строительства (а также реконструкции) необходимо получить на него разрешение.
8. Рабочая документация
Перед разработкой рабочей документации, по которой будут производиться строительные работы, как правило, застройщик ознакамливается и утверждает проектную документацию. Подробнее o рабочей документации читайте в этой статье.
9.Строительство, исполнительная документация
В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации.
10. Ввод в эксплуатацию
По окончании строительства объекта выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию — документ‚ подтверждающий соответствие построенною/реконструированного объекта проектной документации, а также разрешению на строительство, градостроительному плану и разрешенному использованию земельного участка, и прочим требованиям.
11. Эксплуатация здания
В первую очередь отметим, что любое здание или сооружение должно эксплуатироваться в строгом соответствии с его назначением (разрешенным использованием) и проектной документацией, с периодическим проведением эксплуатационного контроля, технического обслуживания и текущего ремонта.
В ином случае эксплуатация объекта может быть приостановлена.
В соответствии с ч.4 статьи 55_25 ГрК РФ периодичность и состав работ по техническому обслуживанию (включая наблюдения и осмотры) определяются, в том числе, проектной документацией. Поэтому мы рекомендуем включать в её состав инструкцию по эксплуатации для каждого объекта. К слову, указанная инструкция обязательна на данный момент только для жилых домов.
За эксплуатацию объекта отвечает лицо, владеющее зданием (на основании права собственности, аренды, хозяйственного ведения и прочего) или лицо, привлекаемое собственником здания на основании договора.
При привлечении физических и юридических лиц по договору, собственник здания обязан предоставить такому лицу полный комплект документации, необходимом для эксплуатации здания, в том числе: результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, инженерного оборудования и сетей и т.
Нужен проект? Закажите у профессионалов!
Проекты архитектурных решений Проекты инженерных систем Проекты переустройства и перепланировки А также разработка проектов других разделовБлог о проектировании зданий, сооружений и инженерных систем
Опыт практикующих инженеров и архитекторов нашей компании по следующим направлениям: архитектурное проектирование, конструктивные решения, противопожарные системы, перепланировки, инженерные системы и многое другое.
Перейти на страницу блога…
Статья 52. Градостроительного кодекса РФ. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства
Главная — Кодексы — Градостроительный кодекс — Статья 52. Градостроительного кодекса РФ. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства
1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
2. Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
3. Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.
Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.
3.1. В случае, если работы по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (далее — работы по организации строительства) включены в указанный в части 4 статьи 55.8 настоящего Кодекса перечень, лицо, осуществляющее строительство такого объекта капитального строительства, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.
3.2. В случае выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции застройщиком или техническим заказчиком могут привлекаться на основании договора юридические лица в качестве лиц, осуществляющих отдельные этапы строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
5. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, (далее также — органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:
- копия разрешения на строительство;
- проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
- копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
- общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;
- положительное заключение экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
5.1. Лицо, осуществляющее строительство, вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 1 и 5 части 5 настоящей статьи. В этом случае органы государственного строительного надзора самостоятельно запрашивают указанные документы (сведения, содержащиеся в них) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.
7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
8. В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
9. Требования к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации.
1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает нормативные правовые акты, которыми регулируется строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
2. Части 2 и 3 определяют лиц, которые могут осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Если застройщиком или заказчиком к осуществлению строительства привлекается иное лицо, оно должно действовать на основании договора.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.
Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены следующие обязанности.
Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:
- непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
- возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;
- иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.
Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.
Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.
При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.
Подрядчик, не выполнивший обязанности по информированию заказчика о необходимости проведения дополнительных работ, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.
При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Подрядчик вправе требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации.
Обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.
Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.
В случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.
Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
3. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает обязанность застройщика или заказчика подготовить участок под выполнение строительных работ и предоставить необходимые материалы. Данная норма соответствует ст. 747 ГК РФ, которой установлено, что заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
Заказчик обязан в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.
Оплата предоставленных заказчиком услуг осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.
Если работы прекращаются более чем на 6 месяцев, заказчик или застройщик должны обеспечить консервацию объекта. Консервация — временное приостановление какого-либо процесса, деятельности. В соответствии со ст. 752 ГК РФ, если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
4. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает обязанность застройщика или заказчика направить извещение о начале строительных работ в уполномоченные органы государственного строительного надзора, если такой надзор предусмотрен Градостроительным кодексом для данного вида работ.
Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, а также при их капитальном ремонте, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.
Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» в п. 2 ч. 5 комментируемой статьи были внесены изменения, уточняющие документы, которые необходимо направить с извещением о начале строительных работ в уполномоченные органы государственного строительного надзора.
Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ч. 5 была дополнена пунктом 5, уточняющего характера.
5. Часть 6 устанавливает требования к лицу, осуществляющему строительство, в ходе выполнения работ. Данное лицо обязано выполнять следующие требования:
- осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства в соответствии с заданием, проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, техническими регламентами;
- обеспечивать безопасность работ для третьих лиц, окружающей среды;
- обеспечивать безопасность труда и сохранности объектов культурного наследия;
- обеспечивать доступ представителей застройщика, заказчика, органов государственного строительного надзора на территорию строительства;
- предоставлять необходимую документацию уполномоченным лицам;
- проводить строительный контроль;
- вести исполнительную документацию;
- извещать о сроках завершения работ, подлежащих проверке, уполномоченным лицам;
- устранять выявленные недостатки;
- контролировать качество применяемых строительных материалов.
6. Часть 7 комментируемой статьи устанавливает, что отклонение от параметров строительства возможно только на основании внесений изменений в проектную документацию, которая вновь утверждается застройщиком или заказчиком.
7. Часть 8 определяет действия лиц, осуществляющих строительство, при обнаружении объекта, обладающего признаком объекта культурного наследия.
В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 29 декабря 2006 г.) в случае обнаружения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, в проекты проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ должны быть внесены разделы об обеспечении сохранности обнаруженных объектов до включения данных объектов в реестр в порядке, установленном Федеральным законом, а действие положений землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов на данной территории приостанавливается до внесения соответствующих изменений.
В случае расположения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов культурного наследия, включенных в реестр, и выявленных объектов культурного наследия землеустроительные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы на территориях, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории указанных объектов, проводятся при наличии в проектах проведения таких работ разделов об обеспечении сохранности данных объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия, получивших положительные заключения государственной экспертизы проектной документации.
8. Часть 9 комментируемой статьи устанавливает возможность регулирования различных аспектов строительной деятельности отдельными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
домовладельцев | Планирование СФ
Начало работы
Обзор
Если вы планируете сборку
- ,
- снести,
- ремонт или расширение дома или
- добавить одну или несколько квартир к существующему жилому зданию,
вам потребуется разрешение на строительство.
В зависимости от типа работы, которую вы хотите выполнить, и зонирования вашей собственности, ваш проект может быть одобрен с разрешением, выданным без рецепта в тот же день, когда вы подаете заявку, или может потребоваться более тщательный процесс проверки, включая публичное уведомление и несколько этапов предварительной подачи заявки и проверки персоналом.
Получение разрешения
Существует шесть основных шагов, необходимых для строительства, реконструкции или расширения проекта в Сан-Франциско.
| Заявителем | Городскими агентствами |
|---|---|
| Посетите или позвоните в отдел планирования | Проверка разрешений |
| Понять, что разрешено | Утверждение разрешения |
| Заполнение форм разрешения на строительство и оплата сборов | Инспекция (Департаментом строительной инспекции) |
Городской кодекс планирования описывает типы и размеры жилых помещений, разрешенных в каждом районе зонирования.
Вы должны сначала выяснить зонирование и разрешенное использование вашей собственности, чтобы определить, может ли ваш проект быть одобрен там. См. более подробную информацию о зонировании.
Экологическая экспертиза
Большинство проектов развития и заявок на получение разрешений должны пройти экологическую экспертизу, чтобы оценить, не окажут ли они воздействие на окружающую среду города Сан-Франциско и его жителей. Существует несколько типов экологической экспертизы, в зависимости от размера и характера проекта, которые могут варьироваться от проектов, для которых экспертиза не требуется, до небольших проектов, которые можно оценить внебиржевым образом, до тех, которые требуют отчета о воздействии на окружающую среду, который может потребуется год или больше, чтобы закончить. В рамках рассмотрения компанией Planning вашего заявления на получение разрешения сотрудники определят, какой тип экологической экспертизы необходим для вашего проекта, и предоставят вам информацию о сборах и времени, необходимых для завершения проверки.
Некоторые действия освобождаются (т. е. не требуют) от экологической экспертизы; обычно они включают мелкомасштабное новое строительство или снос, некоторые изменения в использовании и некоторые дополнения к зданию.
Обзор проекта
В процессе рассмотрения разрешений сотрудники отдела планирования изучают дизайн проектов, связанных с новым строительством или реконструкцией, которые расширят существующее здание или изменят внешние характеристики (например, путем строительства пристройки, добавления слуховых окон, палуб или лестница, добавление гаража или изменение фасада). Наиболее часто используемые руководящие принципы проектирования для жилых проектов — это Руководящие принципы проектирования жилых домов Департамента планирования, которые сотрудники отдела планирования используют для рассмотрения заявок на получение разрешений на строительство жилых домов. Если вы пользуетесь услугами архитектора, он или она должны быть знакомы с этими рекомендациями. Для расширения здания, которое требует уведомления соседей, Текущие планировщики также консультируются с Командой по проектированию жилых домов, группой проектировщиков, которые хорошо разбираются в Руководстве по проектированию жилых домов и помогают, обеспечивая последовательный процесс проверки.
Процесс уведомления
Когда заявитель подает разрешение на строительство в Департамент строительной инспекции (DBI), Департамент планирования является первым агентством по рассмотрению и проводит уведомление соседей. Уведомление соседей рассылается по почте жителям и владельцам недвижимости, расположенной в пределах 150 футов от рассматриваемой собственности, и зарегистрированным группам соседей на 30-дневный период публичного рассмотрения.
В большинстве случаев новое строительство или расширение здания, а также некоторые заявки на пристройку жилых единиц к существующему жилому зданию требуют уведомления общественности перед рассмотрением разрешений и утверждением проекта. В некоторых случаях новые террасы, лестницы или другие внешние элементы вашего дома также потребуют уведомления. Для некоторых проектов также требуется предварительное совещание. Для заявления об условном использовании требуется слушание перед Комиссией по планированию, и все владельцы недвижимости в пределах 300 футов от собственности должны быть уведомлены о слушании.
Любое утверждение или рассмотрение, требующее слушания, также требует уведомления.
Для получения дополнительной информации, включая список типов проектов, требующих уведомления, и подробное руководство по процессу, см. Раздаточный материал для уведомлений соседей и Заявление на авторизацию условного использования или обратитесь в отдел планирования.
Независимо от требований к уведомлению, всегда полезно обратиться к соседям и соседским группам в начале процесса планирования проекта, чтобы проинформировать их о проекте и узнать о любых проблемах, которые у них могут возникнуть. Персонал по планированию может помочь с ресурсами и контактами для работы с соседями.
Проверка по усмотрению
Комиссия по планированию имеет право рассматривать все заявки на получение разрешений на строительство по своему усмотрению. Обычно это право предоставляется отделу планирования, который утверждает заявки, отвечающие минимальным стандартам Кодекса планирования.
Время от времени Комиссия будет рассматривать заявку на получение разрешения.
В рамках своих дискреционных полномочий они могут потребовать от соискателя разрешения внести изменения в проект. Этот процесс рассмотрения Комиссией обычно известен как дискреционный обзор или просто DR. Подавая заявку на DR, представитель общественности просит Комиссию воспользоваться своими дискреционными полномочиями, фактически повторно взглянув на предлагаемый проект.
Дискреционная проверка является особым правом Комиссии, выходящим за рамки обычного процесса утверждения заявки на разрешение на строительство. Его следует использовать только тогда, когда существуют исключительные и экстраординарные обстоятельства, связанные с предлагаемым проектом. Городской прокурор уведомил Комиссию о том, что дискреционные полномочия Комиссии носят деликатный характер и должны осуществляться с максимальными ограничениями.
Для получения дополнительной информации и приложения DR, пожалуйста, посетите здесь.
Ресурсы
Город Скоттсдейл — Жилищный процесс для одной семьи
г.
Скоттсдейл > Главная страница > Планирование и разработка > Процесс строительства жилого дома на одну семью
Новое Жилое строительство или новое строительство существующего дома начинается с понимание стандартов и кодексов развития, применимых к собственности и проекту.
Контактная информация
Служба разработки Единого окна
(представление плана, разрешения, сборы)
Тел.: 480-312-2500
[email protected]
Планирование
(зонирование, неудачи, общественные слушания)
Тел.: 480-312-7767
[email protected]
Разрешенный процесс проектов
Сбор информации
Предоставление плана
Выдача разрешений
Процесс проверки
Шаг 1.
Сбор информацииИнформация о кодексах и постановлениях
При подготовке к официальной подаче плана вам необходимо определить стандарты развития и информацию о строительстве, применимые к вашему проекту.
Дополнительные ограничения см. в вашем отчете о правах собственности и ТСЖ.
Кодексы и постановления
Стандарты жилищного строительства (отказы) Карта
Многие районы имеют специальные измененные стандарты застройки, которые отличаются от указанных в районные положения Постановления о зонировании. Ты можешь используйте этот инструмент карты, чтобы найти и просмотреть стандарты развития для вашего конкретного объекта.
Жилая неудача Информационная карта
Информация об имуществе/Запрос на отказ
Подача запроса на отказ поможет определить стандарты развития и сервитуты, применимые к
свойство; эти факторы вместе создают оболочку здания или доступную для застройки площадь. Обратитесь к вашему
отчет о праве собственности и ТСЖ для дополнительных ограничений.
Введя адрес, получите конкретное имущество
информация (подразделение, номер лота, APN, QS, зонирование, зона затопления FEMA и т. д.).
Посетите службу одного окна
Посещение службы одного окна дает вам возможность напрямую встретиться со специалистом по планированию, экспертом по строительству или Представитель службы развития. Вы можете получить ответы на общие вопросы, касающиеся Кодексов зонирования, Строительные нормы, сборы и требования к представлению. Мы предлагаем внебиржевой обзор плана для некоторых проектов, или вы можете представить планы для традиционного обзора.
Информация о службе «одного окна»
Встреча перед подачей заявки
Отправьте предварительный запрос на встречу с персоналом для тщательного изучения строительных требований до
подача официального плана. Этот процесс является необязательным, но очень полезным, поскольку позволяет персоналу идентифицировать
потенциальные проблемы с будущими проектами, предоставьте правила кодекса и просмотрите историю собственности.
Перейти к предварительной заявке
Этап 2: Предоставление плана и проверка плана
Целью проверки плана является определение того, соответствует ли предлагаемое строительство городским приняты кодексы и постановления. Планы (строительная документация) должны быть достаточно четкими, чтобы продемонстрировать соответствие.
Перейти к отправке/просмотру плана
Предоставление земельных участков и сервитутов
Некоторые проекты могут иметь требования по созданию, изменению или удалению земельных участков/сервитутов, в зависимости от предлагаемого объема работ. Такие требования будут представлять собой процесс дополнительной проверки плана строительства и отдельный от него. обзор процесса. Никакие разрешения не подлежат выдаче до тех пор, пока эти требования не будут успешно выполнены.
Перейти к отправке посылок и сервитутов
Шаг 3: Выдача разрешения
После того, как планы будут рассмотрены и определены как соответствующие кодексу города Скоттсдейл и
могут быть выданы разрешения на постановления.
Эти разрешения дают разрешение на выполнение строительных работ. Это также позволяет
для проведения проверок.
Перейти к разрешениям
Этап 4: Проверки
Строительство или работы, для которых требуется разрешение, подлежат проверке, чтобы определить, что строительство ведется в соответствии с утвержденными планами, а в городе Скоттсдейл приняты нормы и правила. Постановления. Инспектируемая работа должна оставаться доступной и выставленной для целей инспектирования до тех пор, пока одобренный. Заявки на инспекции должны быть сделаны как минимум за один день.
Перейти к проверкам
Свидетельство о вводе в эксплуатацию
После прохождения окончательной инспекции выдается свидетельство о вводе в эксплуатацию (C of O), позволяющее предприятию начать работу или въехать домовладельцу.
Перейти к Свидетельству о праве собственности
Ресурсы
Разбрызгиватели огня
Любое улучшение жилищных условий, стоимость которого превышает 25% или более от стоимости существующей конструкции
как определено a href=»/Assets/ScottsdaleAZ/Building/Fire+Sprinkler+Worksheet+-+SFR.
xls» target=»_blank»>Fire
Спринклер отдела пожаротушения
Лист оценки (XLS) требует, чтобы
9По всему жилому дому должны быть установлены спринклеры пожаротушения 0030.
Требуемый тест на огнестойкость
Город требует «испытания на огнестойкость» для всех проектов, требующих расширения водопровода. и/или Коммерческие системы противопожарной защиты, включая многоквартирные дома (квартиры, кондоминиумы, и др.) разработки. Мы также требуют разных уровней отчетов «Основы проектирования» для этих типов проектов. Насколько далеко что касается «жилых домов на одну семью», испытание под давлением требуется в качестве функции f здание и спринклер обзор системы.
Для промышленных спринклеров и удлинителей требуется «сертифицированное» испытание на расход.
включает в себя разрешение на проникновение. Для одной семьи достаточно «сертифицированного» испытания давлением.
требуется — без испытания на огнестойкость
если расширение не включено.
Вода и канализация Расширения/соединения
Не подключен к водопроводу и/или канализации? Есть несколько случаев, когда вода и канализация могут потребоваться расширения/подключения. Например, для дополнений и ремонтов. равно или больше 50% существующих построек, может потребоваться модернизация водопровода и/или канализации. Вода/канализация улучшения должны быть построены и приняты городскими властями ДО утверждения плана переделывать. Вода/канализация расширения потребуют планов, разработанных и подписанных зарегистрированным инженером. Рано консультация с инженером дополнительно поможет в оценке стоимости расширения что может оказать существенное влияние в вашем бюджете, если они не учитывались должным образом с самого начала проекта разработка.
Могут потребоваться улучшения водоснабжения и канализации.
Программа участия в расширении канализационных линий
Ливневая вода/дренаж/FEMA
Потоп Информация о карте страховых тарифов — блок FEMA
Район зонирования R1-7
Пособия
Район R1-7 — очень уникальный район.
Это позволяет
несколько различных вариантов развития свойств. Есть разные посягательства
разрешено спереди и сзади
дворы для домовладельцев, которых нет в других односемейных жилых зонах
районы.
Графические примеры
Приведенные ниже примеры разрешены для юридически соответствующих жилых домов с зонированием R1-7 без измененных стандартов разработки). Примеры относятся к наиболее типичным средним блокам R1-7. посылки.
- Навес сбоку Двор (PDF)
- Отдельный гостевой дом в тылу Двор (PDF)
- Прямой доступ к отдельному Гараж на Аллее (PDF)
- Передний навес Дополнение (PDF)
- Передний внутренний дворик и крытый Крыльцо (PDF)
- Патио и настенное ограждение в Передний двор (PDF)
- Перпендикулярный вход в Отдельный гараж на переулке (PDF)
- Настенный корпус спереди Двор (PDF)
Настоятельно рекомендуется, чтобы любой домовладелец, планирующий модифицировать участок
их собственность должна сначала пройти обследование границ на их собственности.
Этот
поможет определить где
структуры расположены и соответствуют ли они неудачам. Юридически несоответствующие жилые помещения
будет ограничен несоответствующим
Раздел Постановления о зонировании.
Исторические районы
Есть четыре жилых подразделения, которые имеют наложенный район зонирования исторической собственности. Эти исторические районы — это город и страна Скоттсдейл, деревня Гроув 1–6 и вилла Монтерей. 1-7 и большинство участков в Сэндс-Норт.
Если вы проживаете в одном из этих исторических районов, вам необходимо подать предварительный запрос и получить необходимые разрешения. Сертификат о недействительности или Сертификат соответствия) или, возможно, от Комиссии по сохранению исторического наследия. Ознакомьтесь с Программой сохранения исторического наследия, Программой восстановления исторического дома и предлагаемыми Рекомендации относительно переднего двора Стены и заборы (PDF).
CC&R’S
Когда вы переезжаете в район с Кодексами, соглашениями и правилами (CC&R), вы
соглашаются соблюдать принятые правила.
CC&R представляют гражданско-правовой договор
между владельцем недвижимости
и ассоциации владельцев собственности и являются юридически обязательными для участников.
Нарушение CC&R может быть наказано и оштрафовано, как указано в юридическом разделе
правила. Это
ответственность владельца собственности, а не города, за информирование о любых CC&R как части
любой предлагаемой модификации здания или нового строительства. CC&R являются гражданскими в
природе и как таковые не
обеспечивается городом Скоттсдейл; например, даже в районе с улицами общего пользования
город Скоттсдейл не будет применять ограничения на парковку в соответствии с Кодексами и
Заветы.
Город не поддерживает и не контролирует CC&R.
Строительные шаблоны/пакеты/руководства
- Несовершеннолетняя одиночная семья Дополнения и переделки (PDF)
- Большая одиночная семья Дополнения и переделки (PDF)
- Пристроенный жилой дворик Крышка (PDF)
- Ограждение для навеса Гараж (PDF)
- Отдельный Гараж / Хранение Сбрасывать (PDF)
- Кирпичный забор/стена (PDF)
- Электрический Руководство по обновлению службы (PDF)
- Луч Соединения (PDF)
- Высоты (PDF)
- Внешний вид Фундаменты стены (PDF)
- Фундамент План (PDF)
- Обрамление План (PDF)
- обрамление, Типичный (PDF)
- Гейбл Концевая распорка (PDF)
- Гвоздь Расписание (PDF)
- Патио Планы (PDF)
- Сохранение Стены (PDF)
- Крыша Балки (PDF)
- Крыша Балочный стол (PDF)
- Сайт План, Типовой (PDF)
- Подшипник на кирпичной стене (PDF)
- Стена Планы, Угловые участки (PDF)
- Окно мигает (PDF)
- Владелец Форма строителя (PDF)
Связанный контент сайта
- Вспомогательные постройки: сараи для инструментов, отдельно стоящие гаражи, гостевые
Дом и т.
