Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость: ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 57. Особенности осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него 

1. При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

2. При переходе прав на военное недвижимое имущество на основании решения о передаче военного недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 8 декабря 2011 года N 423-ФЗ «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и заявления соответствующего субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления государственная регистрация прав на такой объект недвижимости осуществляется без заявления о государственной регистрации перехода права собственности Российской Федерации, без заявления о прекращении вещных прав собственника (правообладателя) такого объекта недвижимости.(в ред. Федеральных законов от 26.04.2016 N 108-ФЗ, от 03.08.2018 N 308-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Основанием для государственной регистрации перехода прав на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», является предусмотренный статьей 7.3 указанного Закона договор или вступивший в силу судебный акт. Для государственной регистрации перехода права собственности на такое жилое помещение в соответствии с настоящей статьей также представляется передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств по договору, заключенному в соответствии с указанным Законом.(часть 3 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

4. В случае государственной регистрации перехода права собственности на сооружение, созданное на земельном участке на основании публичного сервитута, орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости об обладателе публичного сервитута.

(часть 4 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

Открыть полный текст документа

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество без его фактической передачи по сделке

Полное описание

Определение ВАС РФ от 20.09.2011 по делу №А63-4629/2010 о передаче дела В Президиум ВАС РФ. 

На сайте ВАС РФ была опубликована информация о передаче судебного дела А63-4629/2010 в Президиум Вас РФ для пересмотра судебных актов в порядке надзора, поскольку ВАС РФ усмотрел, что принятые судебные акты судами нижестоящих инстанций, не в пользу подателя Надзорной жалобы, нарушают единообразие судебной (арбитражной) практики по вопросам регистрации перехода прав на недвижимость.

Суть спора: Общество (покупатель по сделке купли-продажи недвижимости) обратилось к Росреестру с исковым заявлением об обжаловании его отказа в регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости. 

Основанием для отказа Обществу в регистрации перехода права собственности Росреестр усмотрел в следующем: договор купли-продажи недвижимости предусматривал, что фактическая передача объекта купли-продажи осуществляется по истечении определенного времени по передаточному документу, но после регистрации перехода права собственности на него за покупателем. 

Передавая данное дело в Президиум ВАС РФ, суд указал на необходимость учитывать положения норм ст. 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также положение абз. 4 ст. 61 Совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ 10/22 от 29.04.2011 (далее – Совместное Постановление 10/22). При системном и правильном толковании приведенных норм права и судебной практики, у судов отсутствуют основания для отказа в удовлетворении исков о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости до момента ее фактической передачи от продавца к покупателю. 

Так, ВАС РФ указал, что нормы ст. 551, 556 ГК РФ не содержат обязательного к исполнению сторонами сделки условия о том, что момент передачи имущества должен в императивном порядке предшествовать процедуре регистрации перехода права собственности к покупателю. Аналогичное положение содержит абз. 4 п. 61 Совместного Постановления 10/22, согласно которому «когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать объект, принадлежность имущества продавцу не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права».  

Действительно, в соответствии с нормой ст. 421 ГК РФ стороны сделки вольны в выборе любых условий по исполнению сделки, помимо тех, которые в обязательном порядке должны содержаться в ней, в силу Закона и как определяющие суть обязательства, по поводу которого стороны договариваются. 

В свою очередь, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным между сторонами при соблюдении норм ст. 549, 550, 554 ГК РФ. 

Таким образом, законодатель связывает факт подписание договора, и в некоторых случаях соблюдение требования о государственной регистрации самой сделки, с моментом возникновения непосредственно самого обязательства купли-продажи недвижимости. Тогда как вопросы фактической передачи имущества и последующей регистрации перехода права собственности, законодательно отнесены к условиям исполнения договора, и, следовательно, на условиях, избранных сторонами. 

Кроме того, норма ч. 2 ст. 551 ГК РФ устанавливает правило о том, что до момента государственной регистрации перехода права исполнение сделки купли-продажи недвижимости не влечет изменений в отношениях с третьими лицами. 

Соответственно, независимо от того, что имущество передано по передаточному документу от продавца к покупателю, то есть при исполнении сделок купли-продажи недвижимости в обычном (наиболее повторяющемся) порядке, ни у одной из сторон сделки не меняется объем правомочий по отношению к проданному/приобретенному имуществу и третьими лицами, как – то было до заключения договора и до момента государственной регистрации перехода, соответственно. 

Следовательно, включение в договор условия о фактической передачи имущества после государственной регистрации, с логической и правовой точек зрения, во-первых, не может являться существенным условием, предопределяющим регистрацию перехода прав/отказ в ней, поскольку факт подписания передаточного документа не влияет на правовое положение объекта купли-продажи. Все три правомочия собственника вещи возникнут не ранее государственной регистрации перехода права.

Во-вторых, данным судебным актом ВАС РФ предоставил возможность субъектам гражданского оборота дополнительный механизм защиты своих интересов при совершении и исполнении сделок купли-продажи недвижимости.  

Подавляющее большинство судебных дел в группе споров о регистрации перехода права собственности возникает ввиду уклонения продавца от действий по регистрации перехода, зачастую необоснованных, незаконных. 

Вследствие чего, в практике заключения сделок купли-продажи стороны договора стороны вынуждены прибегать к громоздким механизмам его надлежащего исполнения. Например, приобретение векселя на сумму сделки купли-продажи недвижимости, его хранение банком до момента государственной регистрации права, как одного из условий окончательного расчета, с последующей его передачей продавцу, после действий по государственной регистрации права; расчеты по аккредитиву под условием и иное. 

Усложнение механизмов исполнения сделок в отношении недвижимости вызвано тем, что, априори, покупатель «не верит» продавцу, что после подписания передаточных документов, он, далее, не будет уклоняться от последующих действий по полному исполнению сделки купли-продажи – регистрации перехода прав в разумные сроки. В связи с чем, покупатель, практически всегда рискует быть «втянутым» в судебные дела по регистрации и (или) с третьими лица по защите своих прав, как нового собственника приобретенного имущества. 

  

Начальник отдела 

Ю.А. Стринадкина

        

Незарегистрированные ДКП и переход права собственности не могут быть основаниями для виндикации

Представитель одного из ответчиков отметил, что при первых двух рассмотрениях дела суды выносили взвешенные решения об отказе в иске, но на третьем круге уже Верховному Суду пришлось ставить точку в деле. Другой эксперт заметил, что за последние 10 лет не встречал настолько вопиющих ошибок судов, которые были допущены в данном деле.

Верховный Суд вынес Определение по делу № 36-КП9-6, в котором разобрался, возможно ли на основании не зарегистрированного в установленном законом порядке договора купли-продажи квартиры, условия которого не были соблюдены продавцом, признать недействительными последующие сделки с недвижимостью.

20 апреля 2006 г. между Ольгой Бахметовой и ООО ФСК «Веж» был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 4 договора государственная регистрация перехода права собственности на квартиру производится после оплаты квартиры покупателем. В соответствии с п. 9 договора Ольга Бахметова обязалась до 30 мая 2006 г. сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Деньги за квартиру были выплачены ей двумя платежами 24 апреля и 19 мая 2006 г. Однако в дальнейшем продавец не передала недвижимость покупателю. Кроме того, государственная регистрация ДКП и перехода права собственности на квартиру к ФСК «Веж» произведена не была.

25 августа 2008 г. Ольга Бахметова продала квартиру своей матери Валентине Филатовой, право собственности которой на нее было зарегистрировано 22 сентября 2008 г. Спустя 4 года, в декабре 2012 г. новый собственник продала квартиру Дмитрию Кузьменкову, 18 декабря 2012 г. право собственности на нее перешло к покупателю.

18 октября 2013 г. ФСК «Веж» получила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, после чего, 25 августа 2015 г., обратилась в суд с иском к Ольге Бахметовой, Валентине Филатовой и Дмитрию Кузьменкову о признании договоров купли-продажи между ними недействительными, об исключении из госреестра соответствующих записей о государственной регистрации права собственности, о возложении на Бахметову обязанности по передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности к обществу.

При первом и втором рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций отказывали в удовлетворении требований, однако кассация возвращала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При третьем рассмотрении суд все-таки удовлетворил заявленные ФСК «Веж» требования. При этом он исходил из того, что заключенный между Ольгой Бахметовой и ее матерью договор купли-продажи является мнимой сделкой, а формальное исполнение этого договора сторонами безусловным образом о наличии воли сторон на достижение предусмотренных законом последствий ее не свидетельствует.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Ольги Бахметовой злоупотребления правом, что выразилось в уклонении ее от обязательств по ранее заключенному с истцом договору купли-продажи. При этом суд указал на то, что недействительность договора от 25 августа 2008 г. влечет за собой и недействительность договора от 4 декабря 2012 г., заключенного между Валентиной Филатовой и Дмитрием Кузьменковым.

Ответчики возражали на этот вывод, ссылаясь на то, что срок исковой давности истек. Однако суд посчитал, что названный срок необходимо исчислять с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на квартиру. Так как исковое заявление подано в суд 25 августа 2015 г., срок исковой давности истцом не пропущен. Апелляция решение первой инстанции поддержала. Бахметова и Филатова обратились в Верховный Суд.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы первой, после чего ответчики обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации, в частности, подлежит право собственности.

Суд указал, что согласно положениям п. 1 ст. 164 ГК (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 г.) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст. 433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, посчитал ВС, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи квартиры между Ольгой Бахметовой и ФСК «Веж», требовало обязательной государственной регистрации как самого договора, так и перехода права собственности на нее.

Суд указал, что после заключения договора квартира истцу не передавалась, при этом требований о государственной регистрации договора истец ответчику Бахметовой не направлял, акт приема-передачи не составлял и не подписывал, во владение квартирой не вступал и ее судьбой не интересовался.

Кроме того, ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. «Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают», – подчеркнул ВС.

Суд обратил внимание на то, что при совершении сделки Бахметовой с Филатовой стороны не только предусмотрели реальные правовые ее последствия, но и осуществили их. После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, выдано свидетельство о государственной регистрации права, что подтверждает наличие воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижение соответствующих ей правовых последствий. ВС добавил, что достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи истцом представлено не было и судом не установлено. При этом наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.

Кроме того, ВС заметил, что правовые последствия действий Валентины Филатовой по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество и последующее распоряжение этим правом путем заключения договора купли-продажи с Кузьменковым, судебными инстанциями учтены не были. Таким образом, выводы судов о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы п. 1 ст. 170 ГК основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Верховный Суд указал, что согласно положениям ст. 398 ГК право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По мнению Коллегии по гражданским делам ВС, при рассмотрении дела указанные положения закона и разъяснения пленумов судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, что является существенным нарушением норм материального права, которое привело к неправильному разрешению дела.

Кроме того, Суд отметил, что вывод судебных инстанций о том, что срок исковой давности по заявленным ФСК «Веж» требованиям не пропущен, поскольку составляет 3 года и подлежит исчислению с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на спорную квартиру, является ошибочным. Высшая инстанция указала: учитывая, что основания заявленных истцом требований не подтверждают ничтожности оспариваемой им сделки купли-продажи спорной квартиры от 25 августа 2008 г., а сводятся к обоснованию ее недействительности как оспоримой, срок исковой давности по такому основанию в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК составляет 1 год.

Суд отметил, что согласно положениям п. 1, 2 ст. 200 ГК (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г.) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Установлено, что плата за квартиру произведена покупателем полностью 19 мая 2006 г., Бахметова снялась с регистрационного учета и освободила квартиру в установленный срок. Таким образом, посчитал ВС, о нарушении своих прав истцу было известно с 2006 г., поскольку регистрация перехода права собственности не произошла. Кроме того, в сентябре 2008 г. была совершена сделка купли-продажи квартиры и произведена регистрация в установленном законом порядке права собственности Филатовой на недвижимость, о чем «Веж» должен был узнать тогда же при должном отношении к содержанию имущества. В суд за защитой своего предполагаемого права «Веж» обратился только 25 августа 2015 г., до указанной даты истец с требованиями о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 20 апреля 2006 г., а также об оспаривании последующих договоров купли-продажи спорной квартиры не обращался.

В связи с этим ВС определил отменить решения нижестоящих судов и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФСК «Веж» к Бахметовой, Филатовой и Кузьменкову о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности по передаче квартиры, о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

В комментарии «АГ» представитель Ольги Бахметовой адвокат НО «Смоленская городская коллегия адвокатов № 2» Александр Тарасов назвал позицию ВС правильной. «До этого два раза Ленинский районный суд г. Смоленска принимал решения об отказе в иске. И дважды апелляционной инстанцией они утверждались и вступали в силу. Судьи принимали абсолютно грамотные и взвешенные решения, которые потом отменялись президиумом Смоленского областного суда, в результате чего, когда решение в третий раз было принято не в нашу пользу, дело дошло до Верховного Суда», – указал адвокат. Он отметил, что в его 19-летней практике это первая ситуация подобного рода.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов отметил, что хорошо, что ВС сам поставил точку в споре. «Решения судов нижестоящих инстанций были просто вопиюще безграмотными и ничем, кроме коррупционной составляющей, я объяснить их не могу. Одного того, что общество обратилось за защитой своего права спустя 7 лет после первой оспариваемой сделки, хотя уже должно было давно обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации своего права собственности, должно было быть достаточным для применения судами последствий пропуска срока исковой давности. Однако суды пошли еще дальше и проигнорировали то, что по законодательству, действовавшему на момент заключения договора с обществом, на основании которого за обществом признали право собственности, как раз-таки сам договор являлся незаключенным. Причем истец даже не просил зарегистрировать данный договор, он просил только зарегистрировать его право собственности», – указал Виктор Спесивов. Таким образом, посчитал он, суд обязал Росреестр зарегистрировать право собственности на основании незаключенного договора, «порушив» при этом остальные заключенные договоры.

«Ни суды, ни даже ВС РФ при этом ничего не сказали об институте добросовестного приобретения, хотя, на мой взгляд, в данном деле заодно был проигнорирован и он, так как вне зависимости от реальности или мнимости договора между продавцом и его матерью оснований подозревать в злоупотреблении правом конечного приобретателя в деле представлено точно не было», – посчитал эксперт. По его мнению, напротив, поведение общества, не беспокоившегося на протяжении 10 лет об оформлении права собственности на недвижимость, за которую оно полностью расплатилось, имеет признаки предварительного сговора с продавцом с целью изъятия имущества у добросовестного приобретателя или, по крайней мере, злоупотребления правом.

«Ошибки судов, конечно, случаются, но такие вопиющие и сразу в таком количестве именно в сфере вопросов недвижимости за последние 10 лет практики мне не попадались», – рассказал Виктор Спесивов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ     «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).

 Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

 Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В статье 14 Закона  о регистрации перечислены основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Одним из оснований государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом.  

Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов осуществляется в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации. К заявлению о государственной регистрации права прикладывается заверенная копия судебного решения. 

Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании вступивших в законную силу судебных актов составляет пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав (статья 16 Закона о регистрации).

Согласно ч. 3 ст. 58 Закона о регистрации в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда.

При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 7 ст. 15 Закона о регистрации).

 

 

 

Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай

 

Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

• документ, подтверждающий личность заявителя
• документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель)
• документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
• иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

 

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

8) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

9) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

10) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

 

Полный перечень документов, необходимых для представления услуги, Вы можете уточнить в ходе личной консультации либо по телефону «горячей линии» +7 (473) 226-99-99.

 

Распоряжение недвижимостью и возможные риски при ее приобретении — Бондюк П.И.

Право собственности составляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Правомочия собственника в отношении своей вещи определены в п. 1 ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). Так, ГК выделяет так называемую «триаду возможностей» собственника по отношению к своей вещи – это право: владения, пользования и распоряжения. При этом названные правомочия могут реализовываться собственником как отдельно, так и в совокупности.

Также закон наделяет собственника определенной властью над своей вещью. При этом осуществление власти над своей вещью должно происходить в порядке, установленном законом и не противоречить ему. Соответственно, принадлежащие собственнику правомочия могут им осуществляться по своему усмотрению в пределах, допускаемых законом и иными нормативно правовыми актами.

Таким образом, субъект права собственности может делать с принадлежащей ему вещью все, что ему прямо не запрещено, тем самым подтверждая теорию, что право собственности есть неограниченное господство над вещью.

Так, в п. 1 ст. 131 ГК регламентировано, что государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Государственная регистрация сделки и регистрация права в силу ст. 10 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З) во временном промежутке времени могут не совпадать.

По общему правилу бремя регистрации права собственности в равной степени возлагается как на покупателя, так и на продавца. Поэтому каждая из сторон в договоре в большей или меньшей степени имеет заинтересованность в скорейшей (или наоборот) передаче права собственности с соответствующим оформлением титула.

Вместе с тем практике известны случаи, когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, регистрируют его, а вот с регистрацией перехода права собственности по тем или иным причинам решают немного повременить.

Например, в деле № 76-16/2019/92А/1093К между сторонами был заключен (14.03.2017) договор купли-продажи недвижимости, зарегистрирован 15.03.2017, а государственная регистрация перехода права собственности на момент кассационного обжалования (25.09.2019) еще была не произведена.

На примере данного случая продавец недвижимого имущества на протяжении нескольких лет может осуществлять все правомочия собственника, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности и, несмотря на имеющийся зарегистрированный договор купли-продажи, продавец вещи остается собственником.

Также на такое имущество по долгам собственника может быть наложен арест.

Так, например, в деле № 94-21/2019/445а/754К между сторонами 07.12.2017 был заключен и зарегистрирован договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель обратился за государственной регистрацией права лишь 30.08.2018, однако в регистрации ему было отказано в связи с наличием запрета судебного исполнителя 24.08.2018 по исполнительному производству, в котором продавец имущества являлся должником.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь на этот счет указала, что: «Поскольку переход права собственности на спорное имущество не был зарегистрирован в установленном порядке, в данном случае право собственности на объекты недвижимости у истца не могло возникнуть без прекращения этого права у продавца».

Соответственно, если продавец остается собственником, то, несмотря на заключенный и зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи, последний продолжает нести ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, а также иметь весь объем правомочий, предусмотренный ст. 210 ГК.

Данное суждение также подтверждается и положением п. 2 ст. 522 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Так, в деле № 94-21/2019/445а/754К судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь указала, что «…по смыслу указанной статьи для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвующих в деле, подлежащие государственной регистрации права на имущества возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не с момента совершения или фактического исполнения сделки».

Таким образом, в силу п. 2 ст. 522 ГК до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В этой связи представляется интересным тот случай, когда собственник в период так называемой «правовой паузы» совершит еще одну сделку по отчуждению имущества: (a) будет ли данная сделка конкурировать со сделкой, заключенной ранее; (b) есть ли в таком случае приоритетность для кого-либо из покупателей относительно первоочередности заключенного договора; (c) нарушит ли указанная сделка законные права третьих лиц.

Так, например, по обстоятельствам дела № 76-16/2019/92А/1093К, ООО «Р» (истец) в рамках исполнительного производства посредством процедуры электронных торгов (17.10.2018) приобрело недвижимое имущество, принадлежащее ЧПУП «Ф» (третье лицо, не заявляющее самостоятельное требование на предмет спора, на стороне ответчика). После совершения всех формальностей (06.11.2018) с организатором и инициатором торгов ООО «Р» обратилось в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Однако в совершении регистрационных действий ООО «Р» было отказано на основании подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закон № 133-З в связи нарушением законных прав других лиц, поскольку ранее (15.03.2017) в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении этого же объекта недвижимости был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.03.2017, заключенный между ЧПУП «Ф» и ИП «М.А.А.».

По условиям заключенного между ЧПУП «Ф» и ИП «М.А.А.» договора право собственности на объект недвижимости переходит к ИП «М.А.А.» только после наличия в совокупности трех условий: 1) полной оплаты стоимости объекта; 2) подписания сторонами передаточного акта; 3) государственной регистрации перехода права собственности на объект. При этом оплата стоимости объекта недвижимости была произведена ИП «М.А.А.» только в части.

Таким образом, обстоятельства данного дела демонстрируют нам тот случай, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости были совершены два правомочно-распорядительных акта которые по своей сути являются сделками:

1) отчуждение недвижимости от 15.03.2017 на основании договора – по воле собственника;

2) отчуждение недвижимости в виде изъятия его путем обращения взыскания с последующей реализацией 06.11.2018 посредством электронных торгов – помимо воли собственника, но в установленном законом порядке принудительного изъятия.

Вместе с тем несмотря на то, что это два абсолютно разных по своей правовой природе юридических факта, они влекут как для собственника, так и для третьих лиц совершенно одинаковые правовые последствия в виде передачи вещи и перехода права собственности на нее.

Стоит отметить, что в силу изложенного выше проведение электронных торгов при уже имеющемся ранее зарегистрированном договоре не противоречит действующему законодательству, поскольку государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не осуществлена, а собственником имущества остается продавец со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями. Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по отчуждению недвижимого имущества само по себе не влечет недействительности одной или обеих таких сделок.

Отвечая на вопрос относительно конкуренции сделок (если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества) необходимо отметить, что в схожих по обстоятельствам ситуациях будет применяться положение ст. 369 ГК и в случае возникновения уже конкуренции требований, приоритет будет иметь тот из кредиторов, кому вещь уже передана во фактическое владение, при этом если факта передачи вещи не было, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявит иск.

Правильность сделанного вывода вытекает из смысла ст. 520 ГК, ст. 522 ГК и ст. 525 ГК, где по договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество, а причиной перехода права к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя, то есть переход права на вещь происходит вследствие передачи вещи. При этом вышеназванные нормы нельзя толковать и применять отдельно от ст. 224 ГК. Также необходимо учесть, что для приоритетности по ст. 369 ГК равным образом имеет принципиальное значение именно факт передачи вещи покупателю в фактическое владение (ст. 225 ГК, ст. 527 ГК), поскольку владеющий вещью по смыслу ст. 369 ГК вправе требовать передачи вещи в собственность, а не признания права. Соответственно, требования кредиторов должны формироваться согласно очередности, то есть если никому из кредиторов вещь в фактическое владение не передавалась, то применяется общее правило ст. 369 ГК, но если же кому-либо одному из данных кредиторов вещь уже передана в фактическое владение, то такой кредитор имеет приоритет в получении титула собственника над всеми остальными применительно к ст. 369 ГК, поскольку при наличии двух самостоятельных договоров право собственности у одного покупателя при передаче вещи во владение другому покупателю возникнуть не может. В таком случае остальным кредиторам остается только право на иск о взыскании убытков (ч. 2 ст. 369 ГК).

Таким образом, если недвижимое имущество не передано во владение покупателя, то последний вправе на основании ст. 369 ГК потребовать от продавца его отобрания с последующим предъявлением требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК).

Применительно вышеуказанного правила о конкуренции сделок дает нам прямой ответ на одно из обстоятельств дела № 76-16/2019/92А/1093К. Напомним, что в деле № 76-16/2019/92А/1093К регистратор отказал заявителю (ООО «Р») в совершении регистрационных действий по переходу права собственности в силу того обстоятельства, что в отношении приобретаемого имущества уже был зарегистрирован договор купли-продажи от 14.03.2017.

Следовательно, можно утверждать, что в конкретной ситуации отказ регистратора в совершении регистрационного действия со ссылкой на подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона № 133-З не является правильным по причинам того, что:

(a) на момент обращения в регистрирующий орган вещь была передана судебным исполнителем участнику торгов (ООО «Р») в фактическое владение по акту передачи имущества от 06.11.2018, следовательно, данный участник имеет преимущество в получении титула собственника относительно покупателя (ИП «М.А.А.») по договору купли-продажи от 14.03.2017;

(b) для покупателя (ИП «М.А.А.») не наступили обстоятельства, обусловленные договором купли-продажи недвижимого имущества (14.03.2017), согласно которым «…право собственности на объект недвижимости переходит к ИП «М.А.А.» после полной оплаты стоимости объекта, подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на объект», то есть у покупателя (ИП «М.А.А.») нет ни владения, ни права, а есть только зарегистрированный договор;

(c) отсутствует как таковой субъект, чьи законные права нарушаются в результате совершения регистрационного действия, а само по себе наличие ранее заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества (14.03.2017) не свидетельствует, что тем самым нарушается какое-либо законное право покупателя (ИП «М.А.А.») по указанному договору.

Вместе с тем стоит учесть, что при отсутствии факта нарушения законных прав других лиц последовательная регистрация вышеуказанных сделок противоречит сущности и цели единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Так, по Закону № 133-З Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи: о зарегистрированном недвижимом имуществе; о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество; о зарегистрированных сделках с недвижимым имуществом.

Соответственно, наличие в названном регистре записи о зарегистрированном договоре купли – продажи недвижимого имущества (14.03.2017) должно быть препятствием в совершении записи о регистрации иной сделки (Акт о приобретении имущества от 06.11.2018) в отношении этого же недвижимого имущества до тех пор, пока не будет учинена соответствующая запись в регистрационной книге о договоре (14.03.2017), который является более ранним по отношению к сделке (Акт о приобретении имущества от 06.11.2018) в связи с его расторжением (подп. 3.9 ч. 1 п. 3 ст. 9 Закон № 133-З).

Таким образом, исходя из вышеизложенного резюмируем, что любая сделка с недвижимостью – это очевидные риски с вероятностью наступления неблагоприятных последствий в результате ее проведения. И, как уже показывает практика, при ведении сделки органом принудительного исполнения наступление рисков нисколько не минимизировано.

Ситуация, которая стала предметом судебного разбирательства в деле № 76-16/2019/92А/1093К, на наш взгляд, должна быть разрешена на законодательном уровне. В частности, требует разрешения вопрос о заключении и государственной регистрации нескольких сделок в отношении одного и того же недвижимого имущества, поскольку данные действия являются легитимационными и не противоречащими законодательству. С точки зрения закона последовательные регистрационные действия являются допустимыми, так как это есть неотъемлемые правомочия собственника (заключать сделки с любым лицом). Вместе с тем, поскольку в сделках с недвижимым имуществом важна не только сделка, но и переход права собственности на объект, а переход подтверждается фактом передачи имущества с подписанием соответствующего акта, то именно данное регистрационное действие должно быть совершено по принципу приоритета применительно к ст. 369 ГК.

В этой связи заинтересованным лицам настоятельно рекомендуется перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием, не надеяться на юридическую чистоту сделки, сопровождаемую органом принудительного исполнения, а осуществлять сбор и анализ информации о приобретаемом объекте самостоятельно либо посредством юридического due diligence (дью дилидженс).

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 13 июля 2020 г.

Нужна ли выписка из ЕГРН при регистрации прав на недвижимость?

Управление Росреестра по Республике Адыгея напоминает, что 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации), в соответствии с которым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета объекта недвижимости, регистрацию возникновения и перехода права собственности, внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а регистрация договора или сделки заверяется специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

Выдача свидетельств о государственной регистрации прав прекращена с июля 2016 года в связи с изменениями в Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется только выпиской из ЕГРН. В соответствии с Законом о регистрации доказательством существования зарегистрированного права является запись в ЕГРН, подделать которую невозможно, так как современные технологии позволяют отследить любое вмешательство в электронный ресурс.

Выписка из ЕГРН после проведения государственной регистрации выдается бесплатно. Обращаем внимание, что информация о недвижимости, содержащаяся в выписке, актуальна на дату ее получения (часть 4 статьи 62 Закона о регистрации).

Для проведения государственной регистрации прав на недвижимость не требуется предоставлять выписку ЕГРН. Для проведения этой процедуры необходимо предоставить заявление и пакет документов. С полным перечнем документов, необходимых для регистрации прав на недвижимость в зависимости от вида учетно-регистрационного действия можно ознакомиться на сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru.

При проведении правовой экспертизы документов орган регистрации самостоятельно проверяет сведения об объекте недвижимости, в отношении которого осуществляются учетно-регистрационные действия, исходя из информации, содержащейся в ЕГРН на момент перехода права.

Как передать право собственности на недвижимое имущество? | Руководства по дому

Автор: Тео Шпенглер Обновлено 4 декабря 2018 г.

Чтобы передать право собственности на недвижимость от одного человека другому, требуется нечто большее, чем просто рукопожатие. В каждом штате есть свои правила по этим вопросам, которых вы должны придерживаться, чтобы это произошло. Документ является основой сделки, поскольку это юридический документ, передающий право собственности. Выберите соответствующий документ и заполните его полностью и точно, и вы уже на правильном пути к передаче собственности.

Наконечник

Передача недвижимого имущества по акту. Подпишите документ в присутствии нотариуса и отправьте его в регистратор округа вместе с другими соответствующими документами, требуемыми вашим государством.

Передача собственности

От контракта до закрывающих документов может быть много шагов для передачи права собственности. Когда пора переходить к другому владельцу, самое время заполнить, подписать и нотариально заверить акт. В Калифорнии наиболее часто используются два вида инструментов — это акт о выдаче гранта и акт о прекращении права требования.Однако есть несколько других типов, которые следует учитывать.

Это документ, который чаще всего используется для транзакций на открытом рынке или продаж между незнакомыми людьми. Вы используете акт о предоставлении права собственности либо для передачи права собственности, либо для добавления имени в документ. Лицо, подписывающее документ, называется лицом, предоставившим право. Заключая договор о предоставлении субсидии, лицо, предоставляющее право, гарантирует, что она владеет недвижимостью и что указаны только права удержания или сервитуты на это имущество.

В некоторых штатах вы используете гарантийный акт вместо документа о предоставлении права.Правообладатель в гарантийном акте гарантирует «право собственности». Это означает, что он соглашается защищать покупателя от любых неблагоприятных претензий. В гарантийном акте есть такие формулировки, как «передает и гарантирует». В документе о предоставлении права собственности только передается. Важно провести поиск титула перед передача с использованием гарантийного акта для предотвращения любых неожиданных облаков в отношении правового титула, которые могут привести к тому, что вам придется защищать иск нового владельца.

Акт о прекращении права собственности делает именно это — позволяет вам отказаться от любых интересов, которые могут у вас возникнуть в собственности.Это не гарантирует, что они у вас есть, или что они свободны от залогов или других обременений. Вы просто отступаете и уступаете интерес другой стороне. Вы также можете использовать его, чтобы исправить ошибки в заголовке или изменить свое имя. Этот тип сделки будет уместен между членами семьи или супругами, если вы достаточно уверены в истории собственности.

Калифорния имеет варианты акта о прекращении права собственности, которые содержат уникальное словоблудие, освобождающее стороны от дополнительных налоговых расходов.Как в межбрачном, так и в подарочном акте отмечается, что сделка связана с участием ближайших родственников и не требует денежного вознаграждения.

Подготовка акта

Получатель гранта должен решить, как получить право собственности на собственность. Отдельное лицо может получить титул в качестве своей единственной и отдельной собственности или выбрать партнерство с кем-либо в качестве совместных арендаторов с правом наследования или общих арендаторов. Их совладелец унаследует их долю в собственности после их смерти по первому соглашению; во втором случае их доля перейдет к наследникам.Супружеские пары могут сделать аналогичный выбор при получении титула в качестве «общественной собственности». Они могут указать «с правом на наследство» для своего супруга, чтобы унаследовать его, или не использовать эти слова, чтобы передать его своим наследникам — например, взрослым детям от предыдущего брака — вместо супруга. Они также могут выбрать получение титула в качестве женатого лица в качестве своей единственной и отдельной собственности.

Кроме того, в акте следует указать номер участка оценщика, юридическое описание собственности и сумму налога на передачу собственности, если таковая имеется.

Регистрация акта

Как только акт надлежащим образом подготовлен и оформлен в присутствии нотариуса, он становится юридически действительным. Тем не менее, это должно быть подано в регистратор округа. В Калифорнию вам нужно будет привезти еще несколько вещей, помимо оформленного документа. Заполните предварительный отчет о смене владельца и подайте его вместе с актом. Если передача осуществляется родителем или бабушкой или дедушкой их законному ребенку или внуку, либо между супругами, подайте исковое заявление об исключении переоценки, чтобы предотвратить переоценку налога на имущество, которая может повлечь за собой повышение причитающихся налогов.

Передача собственности — FindLaw

Передача — это передача собственности новому владельцу. Поверенный, участвующий в передаче права собственности, — это человек, который учитывает желания покупателя и продавца и воплощает их в юридическую реальность. Они составляют надлежащий юридический документ и регистрируют соответствующие документы или аналогичные инструменты с недвижимостью. Для этого поверенный определит, какая форма документа подходит для передачи собственности, кто должен подписать, как новые владельцы будут владеть правом собственности, какие именно интересы в собственности будут переданы и многое другое.

Что такое дела?

Документ — это юридический документ, передающий право собственности на недвижимость. Акт обычно:

• Идентифицирует покупателя (получателя) и продавца (праводателя)
• Обозначает закупочную цену
• Содержит юридическое описание собственности.
• Подписано лицом, передающим имущество. Примечание: нотариус должен нотариально заверить подпись продавца.

Виды сделок

Существует два типа документов, обычно используемых при сделках с недвижимостью: гарантийные документы и документы о прекращении права требования.

Гарантийный договор

Наиболее распространенный способ передачи собственности — оформление гарантийного акта (иногда называемого «актом о предоставлении права»). Гарантийный акт передает право собственности, а также явно обещает новому владельцу, что лицо, предоставившее право / продавец, владеет правом собственности на недвижимость.

Акт о прекращении права требования

Другой способ передачи документа — это акт о прекращении права требования. В таких случаях владелец недвижимости передает любую долю владения, принадлежащую лицу, предоставившему право / продавцу, в недвижимом имуществе, но не дает никаких обещаний или гарантий относительно того, в чем заключается эта доля или это право собственности.

Акты о прекращении права требования чаще всего используются для разрешения проблем, связанных с титулом, для передачи собственности между супругами после развода или в неофициальных сделках между друзьями или членами семьи.

Другими словами, в гарантийном документе говорится: «Я обещаю, что я владею недвижимостью, которую я даю вам, и право собственности на нее хорошее», а в акте о прекращении права требования говорится: «Я даю вам все, что у меня есть в этой собственности, но Я не даю никаких обещаний по этому поводу.Мой титул может быть не очень хорошим, и кто-то другой может даже владеть недвижимостью, но все, что у меня есть, теперь принадлежит вам.«

Формы собственности — Совместная аренда и общая аренда

Когда два или более человека покупают недвижимость вместе, юрист по недвижимости должен также определить, как они получат право собственности, обычно спрашивая, хотят ли они владеть недвижимостью в качестве совместных арендаторов или в качестве общих арендаторов. Это решение имеет большое значение для обращения с землей после смерти совладельца.

Примечание: слово «арендатор» в терминах «совместный арендатор» или «общий арендатор» — это термин из старого английского закона, который в данном контексте означает просто «владелец».«

Совместная аренда

Совместное владение предполагает право на наследство. Это означает, что когда один из совместных арендаторов умирает, доля этого собственника автоматически переходит к оставшимся совместным арендаторам. Это происходит независимо от того, было завещание умершего хозяина. Фактически, это происходит даже в том случае, если воля умершего собственника попытается передать свою долю владения землей кому-то другому.

Совместная аренда — это популярная форма совместной собственности между супружескими парами, поскольку нет необходимости в завещании или завещании на совместную аренду земли, что может значительно сэкономить время и деньги.

Небольшое количество штатов также признают «полную аренду», которая является формой совместной аренды (с правом наследования), которая может быть создана только между супружескими парами.

Общая аренда

Общая аренда — это форма долевой собственности, при которой два или более человека владеют землей без права наследования. Таким образом, когда общий арендатор умирает, интересы умершего собственника переходят к его или ее наследникам или лицам, указанным в его или ее завещании, а не к другому владельцу.

Запись акта

Последний (и чрезвычайно важный) шаг в процессе передачи права собственности — это регистрация документа, ипотеки или другого документа в округе, где находится недвижимость. Название окружного управления, связанного с регистрацией инструментов недвижимости, варьируется от штата к штату; его обычно называют канцелярией уездного регистратора, земельной записью, регистратором прав собственности или реестром документов.

Запись важна, поскольку интересы владельца не защищены полностью до тех пор, пока документ не будет найден в публичных записях.При этом последовательность оформления актов и других документов также определяет приоритет различных претензий к собственности.

Получите юридическую помощь по вопросам передачи собственности

Передача собственности часто связана с крупнейшими финансовыми операциями в жизни человека. Решения, которые вы примете в ходе этого процесса, скорее всего, повлияют на вас на долгие годы. По этой причине рекомендуется связаться с местным поверенным по недвижимости, чтобы обсудить ваши планы и получить надлежащую юридическую консультацию.

Часто задаваемые вопросы Смена владельца

Открыть все Закрыть все

Нет. Передача может быть продажей или покупкой, но также может быть подарком или наследством. Передачи, которые представляют собой смену прав собственности, могут происходить любыми способами, включая, помимо прочего, передачи, которые являются добровольными, принудительными или происходят в силу закона; передача путем дарения, дарения, завещания, наследования, доверительного управления, договора купли-продажи, добавления или удаления собственника или урегулирования имущественных отношений.Оплата или вознаграждение за недвижимость не требуется.

Офис оценщика каждого округа проверяет все зарегистрированные документы для этого округа, чтобы определить, какие свойства требуют переоценки в соответствии с законом. Окружные оценщики могут также обнаруживать изменения в собственности с помощью других средств, таких как самостоятельная отчетность налогоплательщиков, выездные проверки, проверка разрешений на строительство и газеты. После того, как окружной оценщик определил, что произошла смена владельца, Предложение 13 требует от окружного оценщика произвести переоценку имущества до его текущей справедливой рыночной стоимости на дату смены прав собственности.

Поскольку налоги на имущество основаны на оценочной стоимости собственности на момент приобретения, текущая рыночная стоимость, которая выше, чем ранее оцененная, скорректированная стоимость базового года согласно Предложению 13, увеличит налоги на имущество. И наоборот, если текущая рыночная стоимость ниже, чем ранее оцененная стоимость, скорректированная в соответствии с Предложением 13 за базовый год, то налоги на недвижимость на эту недвижимость уменьшатся.

Однако переоценке подлежит только та часть собственности, которая переходит в собственность.Например, если 50 процентов собственности передается, оценщик переоценивает только 50 процентов собственности по ее текущей справедливой рыночной стоимости на дату передачи и вычитает 50 процентов из любой существующей стоимости Базового года по Предложению 13. В большинстве случаев, когда человек покупает жилье, вся собственность претерпевает смену собственника, и 100 процентов собственности переоценивается по ее текущей рыночной стоимости.

Если передача недвижимого имущества приводит к передаче существующей доли участия и выгодному использованию собственности, стоимость которой по существу равна стоимости процентов по вознаграждению, то такая передача будет представлять собой смену собственника, если только не предусмотрено законодательное исключение. применяется.Хотя передача недвижимого имущества может представлять собой смену владельца, законодательный орган создал ряд исключений, так что некоторые виды передачи исключены по закону из определения смены собственника. Таким образом, для данных видов передач переоценка недвижимого имущества не производится.

Исключение происходит, когда оценщик не проводит переоценку собственности, потому что собственность или части собственности автоматически исключаются из переоценки или могут быть исключены, если владелец надлежащим образом подает иск.Следующий список охватывает большинство изменений в праве собственности, которые исключаются из переоценки автоматически или по требованию; однако могут быть другие исключаемые квалифицируемые транзакции, не перечисленные здесь. Таким образом, вам следует связаться с вашим местным экспертом или юристом, если у вас есть конкретная сделка, которую вы хотели бы обсудить.

Изменения в праве собственности, требующие подачи претензии во избежание переоценки, включают следующее:

• Передача основного места жительства между родителями и их детьми (нет ограничений по стоимости проживания), если заполненное заявление своевременно подано в офис окружного асессора (Предложение 58).
• Передача недвижимости между родителями и их детьми на сумму до 1 миллиона долларов, за исключением основного места жительства, если заполненное заявление своевременно подано в офис окружного асессора (Предложение 58).
• Передача основного места жительства от бабушек и дедушек их внукам, но не наоборот (и передача другого недвижимого имущества на сумму до 1 миллиона долларов от бабушек и дедушек их внукам) при условии, что:
  • перевод происходит 26 марта 1996 г. или позднее;
  • родитель внука (детей) (ребенок бабушки и дедушки) умер в дату передачи или до нее; и
  • заполненное заявление своевременно подается в окружную инспекцию (Предложение 193).
• Передача основного места жительства между двумя сожителями, происходящая после смерти одного из сожителей, при условии, что:
  • Два сожителя вместе владели 100 процентами собственности в качестве общих или совместных арендаторов.
  • Два соарендатора должны быть зарегистрированными владельцами в течение годичного периода, непосредственно предшествующего смерти одного из соарендаторов.
  • Имущество должно было быть основным местом проживания обоих соарендаторов в течение одного года, непосредственно предшествовавшего смерти одного из соарендаторов.
  • Оставшийся в живых сарендант должен получить 100-процентную долю в собственности.
  • Оставшийся в живых соатенант должен подписать письменное показание, подтверждающее, что он или она постоянно проживали в резиденции в течение одного года, предшествующего дате смерти умершего сожителя.
• Покупка нового жилища лицом в возрасте 55 лет и старше, где новое жилище будет основным местом жительства этого лица и будет равно или меньше по стоимости, чем первоначальное место жительства.В таких случаях стоимость предыдущего дома за базовый год может быть перенесена в новый дом, так что новый дом не будет переоценен до его текущей справедливой рыночной стоимости, но сможет сохранить стоимость старого дома за базовый год. Первоначальное и новое место жительства, как правило, должны находиться в одном округе; однако по состоянию на май 2008 г. в семи округах разрешен перенос стоимости базового года из первоначальной собственности, расположенной в другом округе, в новое жилище, расположенное в этом округе (Предложение 60/90).
• Покупка собственности на замену, если первоначальная собственность была взята правительственными действиями, такими как выдающееся владение или обратное осуждение.
• Покупка нового основного места жительства лицом с тяжелой формой инвалидности (Предложение 110 — то же, что и Предложение 60/90).
• Передача недвижимости между зарегистрированными местными партнерами, произошедшая в период с 1 января 2000 г. по 1 января 2006 г. (раздел 62 (p) Налогового и налогового кодекса).Оценщики округов обязаны отменять любые переоценки, которые произошли в результате любой передачи недвижимости между зарегистрированными местными партнерами, которая произошла в течение этого периода времени, если налогоплательщик своевременно подает иск. Однако освобождение от такой отмены применяется только на перспективной основе. Зарегистрированные внутренние партнеры не получат никаких возмещений.

Изменения в праве собственности, которые автоматически исключаются из переоценки , включают следующее:

• Передача недвижимого имущества между супругами, которая включает в себя передачу в траст и из траста в пользу супруга, добавление супруга в документ, передачу в случае смерти супруга и передачу в соответствии с соглашением о расторжении брака или постановление суда (раздел 63 Налогового и налогового кодекса; Правило 462.220).
• Передача недвижимости между зарегистрированными внутренними партнерами, происходящая 1 января 2006 г. или после этой даты, которая включает в себя переводы в траст и из траста в пользу партнера, добавление партнера в сделку, переводы в случае смерти партнера и переводы в соответствии с мировым соглашением или постановлением суда при прекращении домашнего партнерства (раздел 62 (p) Кодекса доходов и налогообложения).
• Операции только для исправления имени (имен) лица (лиц), владеющего (-и) титулом (-ями) на недвижимое имущество, или передача недвижимого имущества с целью совершенствования правового титула на собственность (например, изменение имени при вступлении в брак).
• Передача недвижимости между совладельцами, которая приводит к изменению метода владения правом собственности на собственность без изменения пропорциональных интересов совладельцев, например, раздел общей аренды.
• Переходы между физическим или физическим лицом и юридическим лицом или между юридическими лицами, такие как совместное владение партнерством или партнерство с корпорацией, что приводит исключительно к изменению способа владения правовым титулом на недвижимое имущество и в котором Пропорциональные доли владения передающих и цессионариев, представленные акциями, долями товарищества или иным образом, в каждой переданной части недвижимого имущества остаются неизменными после передачи.
• Создание, переуступка, прекращение или повторное использование обеспечительного интереса кредитора в недвижимом имуществе или любая передача, необходимая только для финансовых целей (например, совладение).
• Замена доверительного управляющего траста или ипотеки.
• Передачи, которые приводят к созданию совместной аренды, в которой передающая сторона остается в качестве одного из совместных арендаторов.
• Передача имущества совместной аренды для возврата собственности лицу, создавшему совместную аренду (т.е., первоначальный передающий).
• Передача недвижимого имущества отзывному трасту, когда передающая сторона сохраняет право отозвать траст или когда траст создается в пользу передающей стороны или супруга передающей.
• Передача недвижимого имущества в траст, который может быть аннулирован создателем / праводателем, который также является совместным арендатором, и который называет другого совместного арендатора (-ов) бенефициарами в случае смерти создателя / праводателя.
• Передача недвижимости в безотзывный траст в пользу создателя / праводателя или супруги создателя / праводателя.

Нет. Акт о повторном заселении предназначен только для официального подтверждения того, что вы выплатили ссуду. Это не транзакция, которая приведет к смене владельца просто потому, что не происходит передачи полезного использования.

Да. Оценщик округа должен будет переоценить 50 процентов каждой собственности до текущей рыночной стоимости. Это приведет к тому, что 50 процентов каждой собственности сохранит свою стоимость за предыдущий базовый год, а 50 процентов каждой собственности получит новую стоимость за базовый год.Интересы не могут быть разделены, потому что два кондоминиума являются отдельными объектами оценки.

Да. В тех случаях, когда документ не зарегистрирован, закон Калифорнии требует от владельцев собственности подавать заявление об изменении права собственности (COS) по правилу всякий раз, когда недвижимое имущество или произведенные на местном уровне дома меняют право собственности. В тех случаях, когда подаются документы или другие зарегистрированные документы, эти документы и некоторые другие зарегистрированные документы должны сопровождаться предварительным отчетом об изменении прав собственности (PCOR) во время записи; в противном случае налогоплательщик может подать PCOR в другое время, но регистратор округа может взимать плату в размере 20 долларов за подачу PCOR без сопроводительных документов.Если PCOR не подан или заполнен неправильно, окружной асессор может отправить вам COS по почте. Невозможность вернуть COS может повлечь за собой штрафные санкции. Эти формы используются для помощи в оценке имущества, и , а не , открыты для всеобщего ознакомления.

Да. Вы и ваша сестра являетесь единственными оставшимися совместными арендаторами, поэтому произошла смена владельца в отношении одной трети собственности, так как ваша мама передала вам и вашей сестре одну треть своей доли.Однако эта транзакция может быть исключена из процесса смены владельца в соответствии с Предложением 58 (переводы между родителями и их детьми), при условии, что ваша мать еще не использовала лимит в 1 миллион долларов, разрешенный для инвестиционной собственности.

Нет. Добавление совместных арендаторов не приводит к переоценке, пока вы, как первоначальный совместный арендатор, остаетесь одним из совместных арендаторов. В результате этого исключения вы становитесь «первоначальным плательщиком».»Когда у вас больше не будет интереса в собственности, в это время будет проведена переоценка всей собственности. Однако добавление кого-либо к титулу в качестве общих арендаторов означает изменение собственника, если не применяется исключение.

Вы можете иметь право на исключение из совместной аренды, если подадите письменное показание окружному асессору в случае смерти вашего брата. Если вы и ваш брат вместе владеете 100 процентами собственности и в течение одного года до даты смерти вы оба имели право собственности и постоянно проживали в собственности, оставшийся в живых соарендатор будет иметь право на получение права собственности. исключение сосуществования.

Да. Если вы зарегистрированы у государственного секретаря штата Калифорния, передача недвижимости между зарегистрированными домашними партнерами не подлежит переоценке.

Да. Следующие сделки аренды считаются сменой собственника:

• Создание доли аренды в налогооблагаемой недвижимости на срок 35 лет или более (включая возможность продления в письменной форме).
• Прекращение действия права аренды на облагаемое налогом недвижимое имущество (когда арендованное имущество возвращается арендодателю), первоначальный срок которого составлял 35 лет или более (включая возможность продления в письменной форме).
• Любая передача доли аренды с оставшимся сроком 35 лет или более (включая письменные варианты продления).
• Передача (продажа) доли арендодателя в налогооблагаемой недвижимости, являющейся предметом аренды, с оставшимся сроком (включая возможность продления в письменной форме) менее 35 лет.
• Когда недвижимое имущество, переданное в аренду, меняет собственника (как в пунктах 1–4 выше), проводится переоценка всего имущества, включая право владения и арендную плату.

1. Только та часть имущества, которая подлежит такой аренде или передаче, считается подвергшейся смене собственника. Например, соответствующая аренда одного магазина в торговом центре требует переоценки только этого магазина.

Исключения включают:

• Передача (продажа) доли арендодателя в налогооблагаемой недвижимости, являющейся предметом аренды с оставшимся сроком не менее 35 лет (включая возможность продления).
• Передача доли аренды в налогооблагаемом недвижимом имуществе, не являющейся арендодателем, с оставшимся сроком менее 35 лет.
• Передача доли арендодателя в жилой недвижимости, которая имеет право на освобождение домовладельцев на том основании, что арендатор владеет жилищем и проживает в нем в качестве основного места жительства.

Раздел 480 Кодекса доходов и налогообложения требует от покупателя любой недвижимости, подлежащей налогообложению по местным законам, которая сменила собственника, подавать отчет об изменении права собственности в соответствии со следующим графиком:

• Если перевод записан:
  На момент записи
• Если передача не зарегистрирована или отчет об изменении прав собственности не представлен во время записи:
  В течение 90 дней с даты передачи
• Если смена собственника произошла в результате смерти и нет завещания:
  В течение 150 дней с даты смерти
• Если смена собственника произошла в результате смерти и имущество было завещано:
  Одновременно с подачей «инвентаризации и оценки»

Если заявление подано во время записи, владелец может подать Предварительный отчет об изменении прав собственности (PCOR) , BOE 502-A.Если PCOR не подан во время записи, владелец должен подать Заявление об изменении прав собственности , BOE-502-AH, в течение указанного периода времени.

Эти формы и различные другие формы отчетности об изменении прав собственности могут быть доступны на веб-сайте вашего окружного асессора, или вы можете позвонить в его офис, чтобы запросить отправку формы вам.

Обычно, когда продажа или передача собственности регистрируется в регистраторе округа, также подается предварительный отчет о смене владельца (PCOR) .PCOR представляет собой анкету на двух страницах, в которой запрашивается информация о передаче собственности; возможные исключения из переоценки; руководители, участвующие в передаче; тип перевода; цена покупки и условия продажи, если применимо; и другие подобные данные.

PCOR обычно удовлетворяет требованиям к отчетности об изменении прав собственности, если только форма не возвращается неполной. Если во время записи получатель решает не подавать PCOR или если передаточный акт не зарегистрирован, получатель по-прежнему обязан подать Заявление об изменении прав собственности (COS) окружному оценщику в установленные сроки. .Рекордер может взимать дополнительную плату за регистрацию в размере 20 долларов США, если PCOR не был подан в то время, когда документ передачи представляется для записи.

PCOR должен быть подписан и заверен получателем. Окружной асессор может также запросить другую информацию о документе или других вопросах, связанных с передачей, после проверки PCOR.

COS обычно отправляется оценщиком округа получателю, если PCOR либо не подан, либо является неполным на момент регистрации передачи.COS содержит те же вопросы, что и в PCOR. Окружной асессор может также отправить COS лицам, передающим уникальную или специализированную собственность, когда они меняют собственника.

Согласно разделу 482 Кодекса доходов и налогообложения, если вы не уведомите оценщика округа о смене владельца, такое непредставление отчета приведет к начислению штрафов и пени, а также может повлечь за собой штрафы, связанные с любой оценкой уклонения от ответственности. Штраф за непредоставление заявления об изменении прав собственности по письменному запросу оценщика составляет 100 долларов или 10 процентов от стоимости нового базового года, полученной в результате передачи, в зависимости от того, что больше, но такой штраф не может превышать 5000 долларов, если собственность имеет право на освобождение домовладельцев или $ 20 000, если собственность не имеет права на освобождение домовладельцев, кроме случаев, когда отказ в подаче заявления был умышленным.

Согласно разделу 532 (b) (2) Кодекса доходов и налогообложения, окружной асессор должен задним числом оценить до восемь предварительных оценочных бросков, если оценка побега была результатом непредставления необходимого изменения в Заявление о праве собственности. Для юридических лиц нет ограничений на количество лет, в течение которых окружной асессор может проводить оценку побега.

Нет. Штраф налагается только по запросу окружного асессора о подаче заявления о смене собственника .

Если у вас все еще есть вопросы по поводу смены владельца, вы можете позвонить в отдел службы оценки Совета по телефону 916-274-3350.

Определение незарегистрированного акта

Что такое незарегистрированная сделка?

Незарегистрированный акт относится к ситуации, когда право собственности на собственность, обычно недвижимость, не зарегистрировано в соответствующем государственном архиве.

Ключевые выводы

• Незарегистрированный акт относится к ситуации, когда право собственности на собственность, обычно недвижимость, не зарегистрировано в соответствующем государственном архиве.
• Незарегистрированные документы могут представлять множество проблем для продавцов (или лиц, предоставляющих право) и покупателей (или получателей грантов), таких как подтверждение права собственности и налоговые последствия.
• Документ передает определенные права собственности на объект недвижимости между двумя сторонами, и большинство юрисдикций США требуют, чтобы продавцы подали оригинал документа в государственное учреждение, которое ведет такие записи.

Понимание незарегистрированного дела

Незарегистрированный акт — это акт на недвижимое имущество, которое ни покупатель, ни продавец не передали соответствующему государственному учреждению.Незарегистрированные документы могут представлять множество проблем для продавцов (или лиц, предоставляющих право) и покупателей (или получателей грантов), таких как подтверждение права собственности и налоговые последствия.

Документ передает определенные права собственности на объект недвижимости между двумя сторонами. Большинство юрисдикций требуют, чтобы продавцы подали оригинал документа в государственное учреждение, которое ведет такие записи в данном муниципалитете. В Соединенных Штатах это часто происходит на уровне округа. Эта запись служит для уведомления общественности о продаже собственности, что, в свою очередь, обеспечивает гарантию текущего права собственности любому субъекту, участвующему в сделках, затронутых имуществом, таких как выдача ипотеки или ссуды под залог собственного капитала, если собственность служит в качестве залог.

Неспособность зарегистрировать акт фактически лишает общественность возможности узнать о передаче собственности. Это означает, что законным владельцем собственности является не покупатель, а кто-то другой, что может иметь серьезные последствия. Например, покупатель может столкнуться с большими трудностями при продаже, страховании или получении ссуды на недвижимость, если финансовые учреждения и страховые компании не могут установить четкое право собственности. Хуже того, незарегистрированный акт создает для продавца возможность участвовать в последующей продаже той же собственности еще одному покупателю.

Большинство ипотечных компаний требуют, чтобы потенциальные покупатели жилья провели поиск титула и застраховали купленное имущество. Самофинансирующимся покупателям следует подумать о тех же шагах. Поиск титула исследует существующие общедоступные записи, чтобы гарантировать чистую передачу права собственности, процесс, который может быть нарушен невыплаченными залоговыми обязательствами или просроченными налогами на имущество. Страхование титула предлагает дополнительную поддержку, защищая страхователя от любых потерь из-за недостатков в титуле, не обнаруженных при поиске титула.Покупатели должны учитывать, что кредиторы часто требуют отдельного полиса страхования титула, который защищает только интересы кредитора в собственности. Таким образом, покупатели могут также захотеть приобрести полис, покрывающий их интересы.

Например, предположим, что домовладелец самостоятельно профинансировал покупку дома с помощью незарегистрированного акта, а продавец не позаботился о закрытии существующей второй ипотеки. Если продавец не сможет выплатить ссуду, банк предъявит залог в отношении залога, который по-прежнему будет принадлежать продавцу из-за незарегистрированного документа.

Сделка по недвижимости Часто задаваемые вопросы

Правовой инструмент (документ), почти всегда в письменной форме, что проходит интерес к недвижимости от одного человека к другому. В Короче говоря, когда недвижимость продается или передается для кого-то это делается делом. В новый собственник недвижимости получает их права на собственность и любые гарантии правового титула, предоставленные предыдущими собственник с документа.

Акт самый формальный вид частного инструмент и требует не только исполнитель (праводатель / грантополучатель, правопреемник / правопреемник), но также свидетели как подписавшие, и Благодарности нотариуса. А дело, следовательно, имеет большую презумпцию действительности и менее опровергнуты, чем другие виды документов на недвижимость.

По общему праву, чтобы быть действительным и подлежащие исполнению, сделки с недвижимостью должен выполнить несколько требования:

• Должен указывать на его лицо это дело, используя такие слова, как «Это дело… » или «оформлено как акт».
• Должен указывать что сам инструмент вызывает интерес к реальным собственность кому-то.
• Дело должно адекватно описать реальный собственность, для которой интерес переведен.
• Праводатель должен иметь правоспособность предоставить проценты, а получатель гранта должен иметь юридические способность получить это.
• Акт должен быть исполнен праводателем (-ами) в присутствии установленное количество свидетели, представленные местная юрисдикция.
• Это должно быть доставлено (доставлено) и принято грантополучателем (Принятие.)

Условия прилагаются к принятию дело известно как заветы.

Распространенные виды сделок с недвижимостью:

Кому нужен документ о недвижимости?

Любой, кто заявляет о праве собственности на или желает передать право собственности в недвижимости в США должны формализовать детали в пишу. Практически во всех случаях сделки с недвижимостью являются самыми эффективный способ представить Информация.

Кто участвует в сделке с недвижимостью?

Документ о недвижимости, по сути, включает грантодателя и получатель гранта.Сделки по недвижимости используется для облегчения работы с недвижимостью транзакции, которые проводится физическими лицами, поскольку а также корпорации, ООО и другие сущности. Грантополучатели и получатели грантов (или кто-то действующий от имени лица, предоставившего право, и получатель гранта) несут ответственность за исполнение дела, в то время как графство регистратор в графстве где находится недвижимость ответственный за регистрацию дела.

Кто подписывает договор недвижимости?

Подписи, необходимые в реальном имущественный акт может варьироваться в зависимости от штата, вид поступка и обстоятельства. Во всех пятидесяти штатах действие должно быть подписанным и подтвержденным правообладатель. Дополнительный также могут потребоваться подписи, например, подпись получателя гранта, свидетели, нотариус и составитель документов.

Кто может оформить договор недвижимости?

Создать недвижимость может любой желающий поступок.В большинстве случаев дело создан стороной, участвующей в сделка или кто-то действуя от имени одного из стороны, такие как титульное агентство или поверенный. Графство и штат специальные формы можно приобрести с deeds.com и канцелярских товаров магазины. Они также могут быть куплено у поверенных или титульные агентства.

Для чего используется документ о недвижимости?

Документ о недвижимости является юридическим документ, используемый для передачи реальных собственность или интерес в реальном имущество от лица, предоставившего право получатель гранта.Акт недвижимости — это важный документ в том, что это влияет на права собственности и интерес.

Какие бывают типы сделок с недвижимостью?

Акт недвижимости может быть в форма акта общей гарантии, специальный гарантийный акт, отказаться от права требования, или сделка и договор купли-продажи. Есть также много акты специального назначения. В категории могут быть далее разбиты вплоть до включения прав выживание, совместная аренда и общая аренда.

Какие элементы сделки с недвижимостью?

Каждое государство имеет уникальный набор требования, но ядро элементы сделки с недвижимостью довольно однородны: это должно быть на письме; концедент должен иметь правоспособность передавать проценты и получатель гранта должен быть дееспособен получить подаренное имущество или интерес; праводатель и получатель гранта должен быть указан в акт; слова передачи должен присутствовать; дело должно быть подписанным лицом, предоставляющим право, или праводатели; и дело должно быть законно доставлен и принято грантополучателем.

Что вы делаете со сделкой по продаже недвижимости, когда она будет завершена?

После того, как сделка с недвижимостью завершено в соответствии с законодательные и местные нормы, это должно быть записано в собственное графство.

Где я могу получить документ о недвижимости?

Есть много источников для сделок с недвижимостью:

• Адвокаты
• Государственный статут
• Интернет
• Канцелярские товары

Каждый из перечисленных выше источников приходят с положительными и отрицательными аспекты.Например, если адвокат готовит недвижимость дело, наверное, будет стоить дороже чем другие варианты. В адвокат, однако, скорее всего, составить документ, отвечающий требованиям местные правовые требования, и если возникает проблема, он или она должен быть оборудован для решения Это.

Многие штаты предоставляют базовую форму для сделок с недвижимостью в их уставы.Другие идентифицируют самая важная информация, но никаких других подробностей. Хотя кажется просто на первый взгляд, это метод полон скрытых проблемы. Часто требования распространяются во всех законах штата; один местный регистратор упомянул, что полный инструкции по созданию настоящих имущественные документы включали компоненты более 100 секций код штата! Кроме того, не в состоянии предоставить все необходимые предметы могут привести к отклоненный запрос на запись, наценка за нестандартный документ или любое количество других проблемы, может быть, даже прямое потеря имущества.

Наконец, Интернет предоставляет подавляющее количество информация о недвижимости дела. Некоторые веб-сайты предлагают легальные формы бесплатно и другие взимать плату. В большинстве случаев свободные дела идут без гарантия, что они правильно отформатирован для каждого штат и округ, и если проблема возникает, человек должен решить это в одиночку или искать помощь адвоката.Другой онлайн-источники могут взимать комиссию, но они обычно включают некоторые вид гарантии, обеспечивающий покупатель, который недвижимость документ подходит для использования в их конкретное местоположение.

Где следует регистрировать сделку по недвижимости?

Документ о недвижимости должен быть записано в офисе графство регистратор в графстве где находится недвижимость. Офис округа рекордер можно также назвать реестр дел, клерк суды, канцелярия судьи завещание, или регистратор деяний.Если недвижимость находится в более чем одном округе, некоторые штаты потребуют, чтобы дело должно быть записано во всех округа; другие требуют, чтобы акт быть записан в графство, где большинство недвижимость находится.

Зачем мне нужен документ о недвижимости?

Сделки с недвижимостью служат многим целей. Они определяют собственник земельного участка свойство.Они также включают информация, определяющая границы и расположение уникальный участок земли. Дела, при правильной записи помогите сохранить цепочку титулов (история владения). Это важно, потому что для того, чтобы продать недвижимость, текущая владелец должен уметь продемонстрировать, что он владеет земля с четким титулом — в противном случае покупатель мог бы иметь защищаться от требование от другого человека, который считает, что у них все еще есть права к собственности.

Почему используются документы о недвижимости?

Документы на недвижимость используются для облегчить жилые и коммерческие сделки с недвижимостью. В суде судебные процессы, сделки с недвижимостью может использоваться, когда собственность арестован судебными чиновниками из-за неуплаты налогов. Один вид договора, доверительный акт, используется как альтернатива традиционная ипотека.

Почему регистрируются сделки с недвижимостью?

Запись акта в уезде где находится недвижимость помещает документ в публичные записи, предоставляющие конструктивное уведомление последующие покупатели, закладные, кредиторы и широкая общественность о перевозка, связанная с конкретным земельный участок. Это также защищает интересы новый владелец записи, потому что в в большинстве случаев, когда есть спор с участием нескольких стороны, претендующие на владение та же посылка, первая записанный акт диктует, кто держит земля.

В каждом штате акт записи диктует юридическую процедуру которое лицо, претендующее на интерес к недвижимости устанавливает это требование. В акты записи варьируются от штата заявить, но все включают сильный стимул для покупателя для записи дела: сохранение цепочка титулов (владение история). Это важно потому что он сообщает будущему добросовестности надежные покупатели (покупатели для стоимость, обычно деньги), что название собственности ясно, что снижает вероятность будущего претензии.

В дополнение к хранению точный учет владельцев, запись акта также служит бесценные исторические цели поскольку записи о собственности часто используется в генеалогических исследованиях.

Когда мне нужен документ о недвижимости?

Документ о недвижимости — это неотъемлемая часть каждого сделка с правом собственности недвижимого имущества.

Когда вступает в силу договор о недвижимости?

Акт недвижимости станет вступает в силу в отношениях между сторонами участвует, когда это доставляется от праводателя к грантополучателю.Если дело оформлено в письменной форме, нотариально засвидетельствовано, передано получателю гранта, а затем записал в надлежащем округа, предполагается, что доставка была произведена с намерение передать. На настоящем закрытие недвижимости, продавец подписывает по делу к покупателю.

Когда в Америке впервые были использованы документы о недвижимости?

До того, как дела стали обычным делом, землевладельцы передадут землю через ливрею siezin, которая был в основном устным обменом.В США земля владение началось с земли гранты, которые послужили основой для 13 колоний. После Американская революционная война земля в 13 колониях была принадлежит новому федеральному правительство. В это время были выданы первые земельные патенты.

Как использовать документ о недвижимости?

Используйте документ о недвижимости для передачи имущество от собственника (правообладатель) покупателю (получатель гранта).Для этого получить форма акта, подходящая для штат и округ, где земля расположена. Завершить форму, а затем отправьте ее в офис местного самоуправления отвечает за содержание земли записи, обычно рекордер или клерк.

Как оформляется сделка по недвижимости?

Сделка по недвижимости в соответствии с его предназначением цель. Чтобы быть записанным и чтобы быть действительным, он должен быть отформатирован в соответствии с текущий округ и штат руководящие указания.В виде документ о недвижимости, должен быть указание на то, что документ перевозит недвижимость или интерес к недвижимости кто-то. Если есть заветы или гарантии, прилагаемые к принятие акта, это необходимо быть включенным.

Налог на передачу недвижимости и ответы на часто задаваемые вопросы

Обзор:

При передаче любой недвижимости в штате Невада взимается специальный налог, называемый налогом на передачу недвижимости.Регистратор округа в округе, где находится недвижимость, является агентством, ответственным за наложение и сбор налога во время регистрации передачи. Когда все налоги и сборы за регистрацию уплачены, документ регистрируется.

Регистрационная служба каждого округа:

1. Определяет сумму требуемого налога на основе стоимости, указанной в Декларации стоимости.

2. Рассматривает заявки на освобождение и определяет, соответствует ли транзакция требованиям.

3. Собирает налог при регистрации передачи собственности.

4. Передает штату Невада все собранные налоги на передачу недвижимости за вычетом пособия на сбор, предусмотренного законом.

Кто пострадал?

Грантополучатель и Концедент несут солидарную ответственность по уплате налога.

С кем мне поговорить о моих налогах на передачу недвижимости?

Регистратор округа является вашим основным источником информации о налоге на передачу недвижимости. Вы также можете позвонить в Департамент налогообложения, Отдел услуг местного самоуправления — Аудиторский отдел . Звоните (775) 684-2100 для получения дополнительной информации.

ТАРИФЫ

Для всех округов:

• 1 доллар США.95 за каждые 500 долларов стоимости или ее часть, если стоимость превышает 100 долларов.

Дополнительно:

Для округов Уошу и Черчилль:

• Добавлен $ 0,10.

Для округа Кларк:

• Добавлен $ 0,60.

ДЕКЛАРАЦИЯ СТОИМОСТИ

Декларация стоимости — это форма, предписанная Налоговой комиссией штата Невада для предоставления информации о передаче недвижимого имущества.Форма должна быть заполнена полностью и в соответствии со стандартами записи. Его можно получить в любом офисе регистратора округа и / или на веб-сайте (если веб-сайт доступен по номеру

).

округ). Его также можно получить на веб-сайте Департамента налогообложения штата Невада по телефону http://tax.state.nv.us .

ИСКЛЮЧЕНИЯ

Существует 14 возможных освобождений от налога на передачу недвижимости (NRS 375.090). В сокращенном виде они включают:

1. Простое изменение личности, формы или места организации, если аффилированная корпорация имеет идентичную общую собственность.

2. Передача права собственности в Соединенные Штаты, любую территорию или штат или любое агентство, департамент,

учреждение или его политическое подразделение.

3. Передача права собственности с признанием истинного статуса.

4. Передача права собственности без компенсации от одного совместного арендатора / общего арендатора к одному или нескольким остающимся совместным арендаторам / общим арендаторам.

5. Передача недвижимости, если она связана с лицом, которому она передана, в пределах первой степени родства или родства по прямой линии.

6. Переход права собственности между бывшими супругами в соответствии с указом о разводе.

7. Передача права собственности в траст или от траста без компенсации, если во время передачи присутствует сертификат траста.

8. Передача, уступка или передача незапатентованных рудников или требований о добыче полезных ископаемых.

9. Перевод корпорации или другой коммерческой организации, если лицо, передающее

собственности принадлежит 100% корпорации или организации, которой осуществляется передача.

10. Передача недвижимого имущества по закону, которая вступает в силу после смерти лица, предоставившего право, в соответствии с NRS 111.109.

11. Изготовление, доставка или подача документов о передаче недвижимого имущества для вступления в силу любого плана реорганизации или корректировки:

а. Подтверждено Законом о банкротстве с поправками, 11 U.S.C. §§ 101 и след .;

б. Одобрено в рамках процедуры конкурсного производства с участием железной дороги; или

г.Одобрено в рамках процедуры конкурсного производства с участием корпорации,

, если это произойдет в течение 5 лет после изменения.

12. Оформление или доставка недвижимого имущества для исполнения любого распоряжения Комиссии по ценным бумагам и биржам, если:

а. Если в нем говорится, что передача или транспортировка необходимы или целесообразны для осуществления

положения статьи 11 Закона о холдинговых компаниях коммунального хозяйства от 1935 года, 15

U.S.C. §§ 79k;

б. В приказе указывается и детализируется имущество, подлежащее передаче; и

г. Изготовлено согласно заказу.

13. Перевод в фонд образования

14. Перевод в фонд университета

Информацию о налоге на имущество см. На странице Налог на имущество.

Передача в Канзасе по делу о смерти

Что такое передача по делу о смерти?

Акт передачи при смерти (TOD), также называемый актом бенефициара, выглядит как обычный акт, используемый для передачи недвижимости. Но есть решающее различие: оно не вступит в силу до вашей смерти. Вы можете изменить свое мнение и отозвать действие в любое время в течение вашей жизни.

Для прав на землю, дом, определенные виды нефтегазовых и минеральных ресурсов и лицензионных отчислений:

• TOD — это документ, который можно подготовить и подписать в любое время.

• Управляет передачей вашей доли в собственности другому лицу в момент вашей смерти.

• Он не избегает кредиторов или взыскания имущества SRS. Он не избегает налогов (хотя сейчас в Канзасе облагаются налогом только очень большие поместья).

• Он не передает право собственности до вашей смерти, поэтому вы не влечете возможных штрафов Medicaid Transfer of Asset.

• Вы по-прежнему владеете своей недвижимостью, поэтому можете продать ее в любое время.

• Имущество, находящееся в совместной аренде с правом наследования, полностью переходит к оставшемуся собственнику после смерти одного собственника.

• Примечание: вы должны дать точное юридическое описание собственности, поэтому лучше всего получить копию вашего документа.

Для легкового, туристического или другого транспорта:

• Transfer on Death Form — это ярлык, который вы можете добавить к названию вашего автомобиля.

• Лучше всего делать при оплате ежегодной регистрации транспортного средства.

• Обратитесь к казначею округа или в офис биржевых документов, чтобы заполнить документы.

• Автомобиль будет передан им при доказательстве смерти всех владельцев.

• Это необходимо сделать для каждого принадлежащего автомобиля.

Официально:

• TOD для прав на землю, дом, полезные ископаемые и нефть необходимо подать в Регистратор сделок в округе, где находится недвижимость.

• TOD для транспортных средств можно зарегистрировать, передав титул казначею графства по месту жительства владельца и уплатив пошлину.

• Праводателю не нужно информировать получателя или получать его одобрение, чтобы иметь возможность записать TOD.

Каковы преимущества передачи по делу о смерти?

— TOD позволяет вам передать право собственности на имущество после смерти, указав получателя и минуя процесс завещания.

• Даже если вы в своем завещании выберете бенефициара объекта собственности, он все равно должен быть завещан.

• TOD, однако, не будет проходить через систему завещания и передавать собственность без необходимости судебных и канцелярских сборов.

— TOD не заменяет завещания.

• По-прежнему неплохо иметь действующее завещание для надлежащей передачи вашего имения.

• У TOD есть место в плане недвижимости вместе с завещанием, но он не должен полностью заменять завещание.

• Обязательно ознакомьтесь с нашим ресурсом KLS: нужно ли мне завещание?

— Преимущество TOD заключается в том, что, поскольку получатель не имеет интереса в собственности, пока владелец не умрет, кредиторы получателя не могут получить доступ к собственности.

— В отличие от передачи собственности по отзывному трасту или завещанию, передача собственности через документ TOD обходится гораздо дешевле.

Каковы возможные недостатки передачи по смертным актам?

Обратной стороной документов TOD является то, что люди могут использовать их без консультации с юристом и могут допускать юридические ошибки.Например, владелец может назвать одного бенефициара, но пренебречь возможностью того, что получатель умрет раньше владельца.

Отмена TOD?

Чтобы отозвать TOD, это должно быть сделано официально и письменно.

Нужна помощь?

Чтобы получить помощь по вопросам планирования недвижимости, завещаний и документов TOD, свяжитесь с юридической службой Канзаса по телефону 1-800-723-6953 или заполните онлайн-заявку. Нажмите здесь, чтобы заполнить онлайн-заявку.

---

Дополнительное чтение:

Эта статья из журнала ABA Journal объясняет варианты, предоставляемые передачей по акту смерти. Канзас — один из девяти штатов, где разрешена такая возможность.

.