Госпошлина за сервитут земельного участка: 31 2017. N03-05-04-03/4796 , ,

В рассматриваемом деле Нараморе против Айкмана четыре больших участка, каждый площадью примерно девять акров, располагались рядом друг с другом. Внизу всех участков, с их южной стороны, была гравийная дорога шириной примерно 20 футов. Гравийная дорога начиналась с общественной улицы на западе и шла в восточном направлении, пересекая каждый из четырех участков.

Владелец одного из участков почувствовал, что использование дороги его соседями становится опасной помехой, поэтому в 2011 году он забаррикадировал дорогу. Последовал судебный процесс.

Первоначально, еще в 1956 году, все участки вместе, как один большой участок, принадлежали Сэму и Вивиан Арнольд. Арнольды построили гравийную дорогу, которая проходила вдоль южной окраины всего его участка в конце 1950-х или начале 1960-х годов.

Как вы могли подозревать, позже Арнольды разделили большой участок на четыре участка и продали их. Документы, по которым Арнольды продали четыре участка и по которым первоначальные покупатели позже продали свои отдельные участки последующим покупателям, в лучшем случае сбивали с толку, а в худшем — противоречили друг другу. Часть документов относилась к проезжей части, часть нет. К некоторым документам были приложены обследования, показывающие, что гравийная дорога является сервитутом, а к другим — нет.

Сервитут по назначению собственника

В ходе судебного разбирательства в 2013 году вопрос звучал так: представляла ли собой проезжая часть сервитут, в соответствии с которым все участки были обременены проезжей частью (и должны были допускать существование) в пользу всех своих соседей?

В законодательстве Луизианы есть доктрина, называемая «сервитутом по назначению владельца». Собственник не может создать сервитут между несколькими участками собственности, пока все они принадлежат ему или ей. Пока один и тот же владелец владеет двумя участками, между владениями не может существовать сервитута. Однако собственник может установить отношения между различными участками собственности, так что сервитут возникнет автоматически, когда собственник перестанет быть собственником всех этих участков. При этом, когда имущество принадлежит разным лицам, одно имущество может быть «подчиненным» имуществом, обремененным обязательством в пользу другого участка как «господствующего» имения.

Этот особый вид сервитута может быть установлен документом. Владелец должен указать в документе, что он или она обременяет один участок в пользу другого и что он или она намеревается установить сервитут между двумя объектами собственности всякий раз, когда право собственности на участки разделяется. В случае N aramore этого не произошло.

Однако сервитут по назначению собственника может возникнуть и другим способом, а именно путем физического создания видимая физическая взаимосвязь  между посылками, такая, что одна из них явно обременена в пользу другой. Это может быть тротуар, проезжая часть, подвесной мост или любая другая физическая структура или взаимосвязь. Это «очевидные» сервитуты до тех пор, пока физическая структура видна человеку, который наблюдает за посылками.

Поскольку все документы по делу  N aramore  были настолько запутанными, они не устанавливали четко письменный сервитут. Суд первой инстанции обратился к учению о «мнимом» сервитуте по назначению собственника. Суд установил, что рассматриваемая гравийная дорога существовала не менее 50 лет. Кроме того, суд установил — и это существенный элемент иска, — что проезжая часть постоянно использовалась в течение этого периода времени. (Такой сервитут может быть утрачен в силу неиспользования в течение десяти лет.)

Апелляционный суд Луизианы, решение первого округа

Апелляционный суд штата Луизиана, первый округ, в июне 2018 г. постановил, что решение суда первой инстанции по делу N aramore  было правильным. Гравийная дорога была видна всем. Любой, кто покупает недвижимость, увидит гравийную дорогу и увидит, что она проходит через все четыре соседних участка. Именно это и подразумевается под «кажущимся» сервитутом. В этом случае «кажущийся» сервитут возник в то время, когда все участки принадлежали одному собственнику, а «кажущийся» преддиальный сервитут возник в момент, когда общий собственник передал право собственности первому третьему лицу. покупатель одного из участков.

Урок для потенциальных покупателей

Урок для всех потенциальных покупателей заключается в том, что письменный документ не обязательно должен существовать для того, чтобы часть собственности была обременена сервитутом, который действует вместе с землей в пользу другого участка как «господствующего» поместья. В публичных записях не было ничего, что ясно устанавливало бы подневольное состояние; сервитут существовал исключительно  в силу того, что физически существовало на земле.

Если потенциальный покупатель увидит в одном объекте недвижимости что-то, что может принести пользу другому объекту недвижимости, то на ум должны прийти слова «очевидное сервитутное рабство» и требуется тщательное расследование. В противном случае покупатель может обнаружить, что приобретаемое им имущество обременено сервитутом, даже если в государственных реестрах нет никаких документов по этому вопросу.

Рубрика: Коммерческая недвижимость, Девелопмент, Зонирование и землепользование, Новости отрасли, Управление недвижимостью, Купля-продажа, Жилая недвижимость, Страхование титула, Страхование титула, Право собственности

5 Что нужно знать о сервитутах, огороженных землях и полосе отчуждения

Пять (5) вещей, которые следует знать, когда земля требует сервитута или права проезда.

1. Реальный сервитут (1177ff C.C.Q.):

• Реальный сервитут можно определить как право одной земли (господствующей земли) на другую (подчиненную землю).
• Сервитут связывает две земли, а не самих владельцев.
• Если сервитут публикуется в поземельной книге, независимо от того, меняется ли право собственности на господствующую землю или нет, сервитут противостоит собственнику служебной земли.

2. Как установить настоящий сервитут и что в него входит?

• На основании статьи 1181 Гражданского кодекса Квебека, ‘’ Сервитут устанавливается договором, завещанием, назначением собственника или в силу закона’’ .
• Как правило, сервитут устанавливается письменным соглашением между собственником господствующей земли и собственником служебной земли. В соглашении будет указан объем сервитута путем разграничения его конкретной области.
• Также в состав учредительного акта сервитута будут включены условия использования и содержания объема сервитута. Особое примечание: «’ Сервитут распространяется на все, что необходимо для его осуществления’’ [1] .
• Подневольное состояние не может быть следствием допустимого использования, будь то в течение длительного периода времени или нет.

Для получения дополнительной информации о сервитутах посетите: https://schneiderlegal. com/real-estate-law/neighbourly-disputes/

3. Право проезда на огороженном участке:

• Огороженная земля может быть определена как « земля, огороженная чужой землей таким образом, что доступ к ней отсутствует или имеется только неадекватный, затрудненный или непроходимый доступ к ней с дороги общего пользования» [2] .
• Если подвластная земля отказывается предоставить сервитут в пользу господствующей земли, последняя может потребовать преимущественного проезда через суд.
• Это решение следует рассматривать только в том случае, если соглашение о сервитуте не может быть достигнуто между двумя владельцами.

4. «Конец» сервитута:

Сервитуты могут исчезнуть в следующих случаях[3]:

• По соединению в одном лице качеств собственника служебной земли и собственника господствующей земли;
• По прямому отказу владельца господствующей земли;
• По истечении срока, на который он был установлен;
• По искуплению;
• При неиспользовании в течение 10 лет.

5. Личный сервитут против реального сервитута:

• В отличие от реального сервитута, связывающего две (2) земли на основании договора, личный сервитут представляет собой договор, связывающий физическое лицо с землей.
• Например, в случае личной полосы отчуждения это дает личное право физическому лицу на служебную землю.
• В отличие от реального сервитута личный сервитут ограничен во времени и специфичен для физического лица. Более того, он не подлежит передаче и обычно прекращается после смерти человека.

Каждый случай отличается в зависимости от фактов и обстоятельств.

Чтобы записаться на прием к одному из наших юристов, посетите: https://schneiderlegal.com/meet-one-of-our-lawyers/

[1] Статья 1177 Al. 3 Гражданского кодекса Квебека RLRQ c CCQ-1991

[2] Статья 997 Ал. 1, Гражданский кодекс Квебека RLRQ c CCQ-1991

[3] Статья 1191 Гражданского кодекса Квебека RLRQ c CCQ-1991

Если вы ищете юридическую фирму с разумными ставками, быстрым и эффективным временем обработки ваших файлов и кто обеспечивает персонализированные и эффективные последующие действия, позвоните в Schneider Attorneys по телефону (514) 439.