Ст. 256 ГК РФ. Общая собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.
п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное.
Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.
В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.
См. все связанные документы >>>
< Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе
Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства >
1. В п. 1 комментируемой статьи установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом, учитывается только брак, заключенный в установленном Семейным кодексом порядке. Сожительство и фактическое ведение общего хозяйства не порождают режима общей совместной собственности. Нажитое в этот период имущество, если оно приобретено совместно, может находиться на праве общей долевой собственности.
Режим совместной собственности именуется также законным режимом имущества супругов (п. 1 ст. 33 СК). Более подробно он урегулирован в гл. 7 СК. Правило о режиме совместной собственности супругов диспозитивно — по соглашению супругов может быть установлен режим долевой либо раздельной собственности в отношении всего или определенной части имущества, нажитого в браке.
38 СК. Согласно п. 2 ст. 38 СК общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению как в период брака, так и после его расторжения. При этом соглашение о разделе имущества в соответствии с п. 3 ст. 38 СК предполагает как раздел в натуре, так и определение долей в общем имуществе (письмо Росреестра от 31 марта 2016 г. N 14-исх/04224-ГЕ/16 «О нотариальном удостоверении соглашения об определении долей в общем имуществе супругов»).2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает виды имущества каждого из супругов, на которые режим общей совместной собственности не распространяется, т.е. эти объекты остаются в собственности того супруга, для которого приобретены и которому принадлежат. К имуществу, на которое, по общему правилу, не распространяется режим общей совместной собственности, относится:
— имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
— имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования.
При этом необходимо установить, что в качестве одаряемого выступал один из супругов, а не оба. Например, свадебные подарки, подарки к годовщине свадьбы и т.п. делаются часто обоим супругам, а не одному из них. Если дар имел место в отношении обоих супругов, то это имущество поступит в их общую собственность. Статья 36 СК РФ расширяет перечень оснований отнесения имущества к собственности одного из супругов, указывая, что таким основанием может являться любая безвозмездная сделка. В частности, собственностью одного из супругов будет считаться имущество, полученное в результате бесплатной приватизации;
— вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Закон не определяет, какие именно критерии должны использоваться для отнесения имущества к предметам роскоши. Безоговорочно к таким предметам ГК РФ относит лишь драгоценности, т.
е. изделия из драгоценных камней и драгоценных металлов. Какие именно камни и металлы относятся к драгоценным, а также понятие ювелирных и иных изделий из драгоценных камней и металлов определяется в ст. 1 ФЗ от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях». Ювелирные и другие изделия из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней — изделия, изготовленные из драгоценных металлов и их сплавов и имеющие пробы не ниже минимальных проб, установленных Правительством РФ, в том числе изготовленные с использованием различных видов декоративной обработки, со вставками из драгоценных камней, других материалов природного или искусственного происхождения или без них, за исключением монет, прошедших эмиссию, и государственных наград, статут которых определен в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее также — ювелирные и другие изделия из драгоценных металлов), либо изделия, изготовленные из материалов природного или искусственного происхождения с использованием различных видов декоративной обработки, со вставками из драгоценных камней.
Режим индивидуальной собственности каждого из супругов в отношении отдельных объектов может быть изменен, во-первых, соглашением супругов, которые могут заключить брачный договор как при заключении брака, так и в последующем. Кроме того, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью при наличии следующих условий:
— в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.
— заинтересованным супругом заявлено требование о признании имущества общей совместной собственностью.
Семейный кодекс РФ также допускает возможность признания имущества, которое, по общему правилу, должно входить в совместную собственность, принадлежащим каждому из супругов в отдельности. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них (п. 4 ст. 38 СК).
4. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования данного права, должны поступать в общую собственность.
Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, приобретенное за счет общих доходов супругов по договору об отчуждении такого права, является их общим имуществом (если иное не установлено договором) и наследуется с учетом правил ст.
1150 Кодекса.
5. Пункт 3 устанавливает правило, согласно которому по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов. То есть, для удовлетворения требований кредиторов, при отсутствии иного имущества, необходимо произвести выдел доли супруга в совместно нажитом имуществе. Это правило не применяется, если долг супруга связан с удовлетворением потребностей семьи. Согласно п. 2 ст. 45 СК, взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов было использовано на нужды семьи. При этом супруг, претендующий на распределение долга, обязан доказать, что долг возник для удовлетворения общих, семейных нужд (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 13 апреля 2016 г. N 1). При недостаточности общего имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.
6. Гражданский кодекс не регулирует отношения, связанные с выделением долей и разделом общего имущества супругом. В п. 4 комментируемой статьи содержится отсылка к семейному законодательству. Правила раздела супружеского имущества и выдела долей регулируются ст. ст. 38, 39 СК. Законодательство допускает раздел как в добровольном порядке, по соглашению супругов, так и раздел, осуществляемый по требованию одного из супругов в судебном порядке. Выдел долей и раздел общего имущества может быть осуществлен как в период брака, так и после его расторжения. Как правило, вопрос о разделе решается в случае расторжения брака. Поскольку режим общей совместной собственности в отношении имеющегося у супругов имущества при расторжении брака автоматически не прекращается, он сохраняется до момента заключения нотариально удостоверенного соглашения о разделе имущества или вступления в силу решения суда о разделе общего имущества супругов.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов.
В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. При распределении имущества супругов могут быть учтены пожелания каждого из супругов в отношении передачи того или иного имущества, сложившийся порядок пользования имуществом, потребность в постоянном пользовании теми или иными предметами в силу состояния здоровья, профессиональной деятельности и т.д.
К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Этот срок для требований о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется не со времени прекращения брака, а в соответствии с п. 1 ст. 200 Кодекса, т.е. со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»).
Суду предоставлено право отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. Данное положение согласуется с общеправовым принципом социальной справедливости, а также позволяет обеспечить интересы менее обеспеченных или нуждающихся в материальной поддержке членов семьи, сохранить детям привычные условия жизни.
При расторжении брака решается не только вопрос о разделе принадлежащих супругам вещей, имущественных прав, но и общих долгов — они распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Общая собственность супругов возникает в результате совместной жизни в период брака. Все, что нажито ими за это время, становится по общему правилу их общим, совместным имуществом (за изъятиями, установленными в законе).
Общая собственность предполагает право каждого из супругов на имущество в целом независимо от размера сделанного каждым из них вложения.
К общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. В частности, в состав общего имущества включается заработная плата супругов, иные виды денежных вознаграждений, дивиденды по ценным бумагам, комиссионное вознаграждение, арендная плата, рента, пособия, вознаграждения за изобретения, промышленные образцы, полезные модели, гонорары за произведения литературы, науки, искусства, выигрыши по лотерейным билетам.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого вложения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
Имущество, принадлежащее супругам, может быть и личным, т.е. принадлежащим каждому из них. Например, личное имущество — это то, которое принадлежало каждому из них до вступления в брак. Личной собственностью каждого супруга является также имущество, полученное им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (примером последних являются сделки по приватизации квартир). К имуществу, полученному в дар, относится как имущество, полученное по договору дарения, так и награда за производственные успехи (наручные часы, ваза и т.п.).
Раздельным имуществом супругов будут также признаваться вещи, обслуживающие индивидуальные нужды супругов (одежда, обувь, предметы гигиены, даже если они приобретены на общие нужды супругов).
Исключение составляют драгоценности и другие предметы роскоши (изделия из драгоценных металлов, редкие меха и т.д.). В законодательстве не определено, что является предметом роскоши. Этот вопрос решается судом с учетом конкретных обстоятельств и материального положения данной семьи.
Ст. 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Комментарий эксперта:
Понятия и основания возникновения общей собственности по ст. 244 ГК РФ >>>
В подавляющем большинстве случаев общая собственность является долевой, поэтому про субъектов права говорят, как об участниках. Но есть и варианты, когда долевая собственность невозможна, а подразумевается лишь коллективное владение имуществом, тогда субъекты являются совладельцами.
См. все связанные документы >>>
< Статья 243. Конфискация
Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности >
1. Гражданский кодекс допускает возможность возникновения права собственности нескольких лиц в отношении одного объекта. Наличие такой возможности продиктовано объективной необходимостью, поскольку иногда в собственности нескольких лиц оказывается неделимое имущество или делимое имущество, в отношении которого требуется установить порядок реализации прав до момента определения дальнейшей судьбы данного имущества (например, при наследовании).
Однако это не означает отказ от начала исключительности, которое характеризует право собственности, не допускает совместного существования нескольких прав собственности на одно и то же имущество, а также «расщепление» права собственности, т.е. признание собственниками обладателей отдельных правомочий. Общая собственность предполагает не разделение правомочий собственника между несколькими субъектами, а совместное осуществление ими правомочий, предусмотренных ч. 1 ст. 209 ГК. Сособственники, вырабатывая единую волю в вопросах владения, пользования и распоряжения общей вещью, выступают в отношениях с другими лицами как единый собственник. Отношения между сособственниками носят обязательственный характер.
2. Законодательство предусматривает два вида общей собственности — долевая и совместная. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности — это долевая собственность. Если доли в праве общей собственности изначально не определяются — собственность совместная.
При этом долевая собственность предусматривает установление доли в праве собственности, а не выделение сособственнику реальной части имущества. Доли имеют идеальный характер и могут определяться в виде дроби либо в процентном выражении. Режим долевой собственности позволяет выделить в качестве объекта гражданского оборота, помимо самого имущества, находящегося в общей собственности, еще один оборотоспособный объект — долю в праве собственности. И если осуществление правомочий в отношении общей вещи возможно, по общему правилу, только на основании волеизъявления всех сособственников, то своей долей каждый распоряжается самостоятельно, с учетом ограничений, установленных законодательством.
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает презумпцию общей долевой собственности, т.е. при поступлении имущества в собственность нескольких лиц предполагается, что это имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности, если иное (режим совместной собственности) не установлено законом.
Режим долевой собственности более соответствует потребностям гражданского оборота, ибо позволяет изначально определить долю каждого сособственника и в соответствии с этим распределять доходы от общего имущества, а также расходы на его содержание. Кроме того, как указывалось выше, долевая собственность позволяет субъекту распорядиться своей долей. Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом. Так, ч. 1 ст. 256 Кодекса, ст. 33 СК устанавливают, что законным режимом имущества супругов является режим общей совместной собственности. Согласно п. 1 ст. 257 Кодекса, ч. 3 ст. 6 ФЗ от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Причем, режим совместной собственности по соглашению сособственников может быть изменен на режим общей долевой собственности.
4. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает, что по общему правилу режим общей собственности возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (например, для земельных участков минимальные размеры устанавливаются в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования).
5. Общая собственность может устанавливаться также в отношении делимого имущества, поступающего в собственность нескольких лиц. Право общей долевой собственности на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом (например, в отношении наследственного имущества) или договором. В случаях, когда закон предусматривает возникновение режима общей совместной собственности, данный режим распространяется как на неделимые, так и на делимые вещи.
Общая долевая собственность возникает при смешении однородных вещей (например, при иррегулярном хранении), принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае размеры долей в праве общей собственности определяются пропорционально количеству вещей, принадлежавших каждому из сособственников до смешения.
6. Режим общей совместной собственности может быть изменен на режим общей долевой собственности. Данное положение императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Соглашение об отказе от права на изменение режима общей совместной собственности ничтожно.
Изменение режима общей совместной собственности возможно по взаимному согласию и в таких случаях изменение режима оформляется договором (соглашением) между сособственниками. При недостижении согласия долевая собственность на общее имущество может быть установлена по решению суда.
Задайте вопрос юристу:
+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Что такое совместная аренда в собственности?
Что такое совместная аренда?
Термин «совместная аренда» относится к юридическому соглашению, в котором два или более человека совместно владеют недвижимостью, каждый из которых имеет равные права и обязанности. Совместная аренда может быть создана супружескими и не состоящими в браке парами, друзьями, родственниками и деловыми партнерами.
Эти юридические отношения создают то, что известно как право на оставление в живых, поэтому, если один владелец умирает, его доля в имуществе напрямую переходит к оставшейся в живых стороне (сторонам) без необходимости проходить процедуру завещания или судебной системы.
Key Takeaways
- Совместная аренда — это форма собственности, обычно связанная с недвижимостью.
- Каждая сторона в совместной аренде имеет равные интересы в собственности — финансовые обязательства, а также любые выгоды.
- Совместная аренда создает право наследования, а это означает, что в случае смерти одной из сторон ее доля автоматически переходит к оставшемуся в живых арендатору(ам).
- Совместная аренда отличается от совместной аренды, когда доля умершего арендатора передается их наследникам.
- Совместная аренда может быть расторгнута в одностороннем порядке без согласия других арендаторов.
Нажмите «Играть», чтобы узнать все о совместной аренде
Как работает совместная аренда
Совместная аренда — это форма собственности, обычно связанная с недвижимостью. Две или более сторон собираются вместе, чтобы заключить юридически обязывающее соглашение друг с другом посредством акта. Этими сторонами могут быть родственники, друзья или даже деловые партнеры.
Например, предположим, что неженатая пара покупает дом. При покупке они выбирают совместную аренду. В документе на имущество будут указаны два владельца как совместные арендаторы.
Поскольку каждая сторона имеет право на собственность, они также разделяют выгоды. Если они решат сдать дом в аренду другому лицу или продадут имущество, каждая сторона имеет право на 50% долю прибыли. Но отношения также означают, что они в равной степени несут ответственность за оплату имущества, включая платежи по ипотеке, налоги на имущество и техническое обслуживание. Если одна сторона не выполняет финансовые обязательства, другая сторона должна взять на себя ответственность.
Право на наследство
Это соглашение также создает то, что называется правом на оставление в живых. Это означает, что если один человек умирает, другая сторона автоматически получает полное право собственности на имущество. Это устраняет необходимость в завещании или передаче активов умершего человека в наследство.
Суды по наследственным делам решают законность завещания человека и надлежащим образом делят активы между бенефициарами умершего.
Хотя совместная аренда наиболее тесно связана с владением недвижимостью, более широкая юридическая концепция совместной аренды с правом наследования может применяться к целому ряду активов, включая предприятия и брокерские счета. Существует сильная ассоциация с недвижимостью, потому что термин «аренда» рассматривается как синоним владения домом или проживания в нем.
Нет необходимости в том, чтобы имущество проходило через систему завещания, поскольку совместная аренда создает право наследования.
Преимущества и недостатки совместной аренды
Хотя совместная аренда имеет ряд преимуществ, есть и определенные недостатки, которые следует учитывать перед заключением договоренности.
Плюсы
Как упоминалось ранее, пока выживает один совместный арендатор, это позволяет избежать головной боли, связанной с очисткой имущества через имущество по завещанию.
Как правило, завещание человека после смерти проходит процедуру завещания, которая представляет собой юридический процесс, в ходе которого суды рассматривают завещание, чтобы подтвердить его. Как правило, когда человек умирает, оставшийся в живых не может получить доступ к его активам или потребовать их до тех пор, пока завещание не освободит их.
Процесс завещания также помогает определить, как распределяются активы умершей стороны, если лицо не называет бенефициаров или не имеет завещания. Тем не менее, процесс может легко занять месяцы, чтобы разобраться. Совместная аренда позволяет избежать завещания и длительного судебного процесса, что позволяет совместному арендатору немедленно вступить во владение активами.
В дополнение к совместному использованию преимуществ собственности, все стороны в совместной аренде разделяют ответственность за собственность. Например, один человек в паре не может взять ипотечный кредит на недвижимость и оставить своего партнера с долгом.
Совместная аренда распространяется на все активы, а также на долги — это означает, что если на недвижимость взят кредит, оба несут ответственность за долг.
Минусы
Развод или семейные проблемы могут осложнить совместное проживание. Как указывалось ранее, все долги принадлежат обеим сторонам, и ни одна из них не может продавать свои активы, находящиеся в совместной собственности, без согласия своего партнера.
Еще один недостаток совместной аренды может проявляться в обращении с имуществом после смерти одного или нескольких совместных арендаторов. Совместная аренда дает все права оставшемуся в живых, поэтому, даже если умерший надеялся передать стоимость имущества назначенным наследникам, у оставшегося в живых нет юридического обязательства выполнять эту просьбу.
Совместная аренда в сравнении с общей арендой
Одним из способов избежать потери контроля над распоряжением имуществом в случае смерти является то, что некоторые совладельцы выбирают совместное владение (JTIC) вместо совместной аренды.
Совместная аренда допускает процентное владение, а акции могут продаваться, а арендаторы могут добавляться на протяжении всего срока действия соглашения, а не только в начале.
Другими словами, после смерти активы не переходят автоматически оставшемуся в живых партнеру, как при совместной аренде — вместо этого, общая аренда позволяет распределять активы в соответствии с завещанием умершего и местными законами.
Часто задаваемые вопросы
Что означает совместная аренда с правом наследования?
Совместная аренда с правом наследования является формой собственности, при которой каждая сторона имеет равные права на имущество. Если один из владельцев умирает, его доля имущества не завещается вместе с имуществом, а вместо этого переходит к другим совладельцам.
Как оформить совместную аренду?
Чтобы создать совместную аренду с правом наследования, потенциальные арендаторы должны заявить о своей совместной аренде в документе, подтверждающем право собственности, или акте собственности, которую они делят.
Указав свои имена в титуле, они также укажут, что владеют имуществом «в качестве совместных арендаторов с правом наследования».
Чтобы создать совместную аренду, каждый арендатор должен иметь равную долю, равные права на имущество и приобретать право собственности в одно и то же время и в одно и то же время.
Как расторгнуть договор совместной аренды с правом наследования?
Обычно вы можете расторгнуть совместную аренду в одностороннем порядке без ведома или разрешения других арендаторов. Самый простой способ сделать это — продать свою долю в собственности кому-то другому, который затем становится общим арендатором с другими совместными арендаторами.
Совместный арендатор также может просто передать свою долю на себя, тем самым преобразовав свою долю в совместную аренду. В каждом штате действуют разные законы, поэтому важно тщательно изучить вопрос, прежде чем вносить изменения в договор аренды.
Практический результат
Совместная аренда — это юридически простой способ для двух или более человек разделить равные интересы в недвижимости или другой форме собственности.
Когда один арендатор умирает, нет необходимости завещать его долю имущества вместе с его имуществом. Вместо этого доля, принадлежащая умершему арендатору, просто передается оставшимся совместным арендаторам.
Совместная собственность и совместное владение
Ваши варианты, плюсы и минусы, если вы хотите купить и владеть недвижимостью вместе с другими людьми.
Совместное владение недвижимостью может быть отличным решением для людей, которые хотят владеть домом, особенно для тех, кто покупает его впервые. Но совместное владение может ограничить ваши права и возможности — не только пока вы владеете имуществом, но и когда вы хотите передать право собственности наследнику или другому покупателю. Существуют три основные формы совместного владения имуществом (или «совместное владение»): совместное владение, совместное владение и полное владение. Конкретные законы штата будут диктовать все тонкости этих альтернатив одновременного владения там, где вы живете, но здесь представлен обзор совместного владения и прав владельцев одновременного имущества.
Общая аренда (TIC)
Общая аренда (иногда называемая «TIC») является наиболее популярной формой совместной собственности. Долевые арендаторы (или соарендаторы) владеют равной долей в собственности, будь то дом, многоквартирный дом или другой тип недвижимости. Как правило, это означает, что каждый соарендатор имеет равное право владеть всем имуществом или пользоваться им, и что арендная плата или расходы на содержание имущества распределяются между соарендаторами в соответствии с их долей владения. Каждый соарендатор также имеет долю в стоимости имущества по мере его оценки.
Как делятся ТИЦ. Большинство законов штата о собственности определяют интересы соарендаторов как «нераздельные», что означает, что каждый из них имеет равные права на имущество, не ограничиваясь определенной его частью. Но на самом деле во многих случаях аренды в обычных ситуациях каждый соарендатор соглашается владеть другой частью здания (например, одним этажом или одной единицей) или определенным участком земли.
Как передаются TIC. Соарендатор может передать долю в общей аренде другому покупателю или наследнику, например, по завещанию. Соарендатор также может заложить долю в квартире. Какой соарендатор не может сделать, это передать или продать доли других соарендаторов в собственности. Как только доля соарендатора в общей аренде передается, новый владелец занимает место продавца соарендатора и становится общим арендатором с другими соарендаторами.
Вот несколько примеров того, как может работать владение и передача права аренды в общих интересах:
Совместная аренда
Совместная аренда иногда называется «совместной арендой с правом наследования». Исторически сложилось так, что совместная аренда подразумевала, что совместный арендатор терял всякий интерес к своей собственности после своей смерти. Доля умершего лица автоматически переходила к другому совладельцу. Таким образом, при совместной аренде последний выживший совладелец полностью владел всем имуществом.
Создание совместной аренды. Если вы хотите создать совместную аренду или вступить во владение имуществом в качестве совместных арендаторов, убедитесь, что ваш юрист или агент по недвижимости очень внимательно относится к формулировкам в документе или завещании. Как правило, суды предпочитают очень конкретную формулировку, которая указывает на желание создать совместную аренду и право на наследство, а , а не , на общую аренду. Например, акт или завещание могут включать инструкции, которые гласят: «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования, а не как общие арендаторы».
Более того, для создания (и поддержания) права совместной аренды совладельцы должны удовлетворять четырем сложным требованиям, связанным с недвижимостью. Эти требования на юридическом языке называются «четыре единства», потому что они включают единые права с точки зрения времени, титула, интереса и владения для всех совместных арендаторов.
Зачем кому-то создавать совместную аренду? Они часто используются супружескими парами, которые хотят избежать хлопот, связанных с длительным процессом завещания, потому что доля совместной аренды автоматически переходит от умершего супруга к пережившему супругу без необходимости проходить через суд по наследственным делам.
Преобразование совместной аренды в ТИЦ. Иногда в соответствии с законодательством штата совместная аренда автоматически преобразуется в общую аренду (TIC). Например, если совместные арендаторы умирают одновременно, их имущество рассматривается судами как совместная аренда для целей наследования и распределения имущества. И если два или более человека наследуют имущество от последнего выжившего совместного арендатора, они делают это как общие арендаторы, а не как совместные арендаторы.
Полная аренда
Третья форма совместного владения — полная аренда — доступна только супружеской паре, которая вместе владеет частью имущества (т. е. они имеют не равные, а разные доли). Пара должна выполнить все требования, необходимые для создания совместной аренды, с дополнительным условием — они должны состоять в браке на момент приобретения собственности и должны оставаться в браке, чтобы аренда в целом была действительной. Это означает, что помолвленная пара не может полностью приобрести дом в качестве арендаторов.
И, если супружеская пара разводится после того, как была полностью арендаторами, они становятся общими арендаторами.
Передача прав на аренду в полном объеме. Аренда в целом похожа на совместную аренду в том смысле, что в случае смерти одного из соарендаторов доля этого арендатора автоматически переходит к пережившему супругу. Полная аренда также является более строгой, чем совместная аренда, поскольку одно лицо не может разорвать или изменить аренду путем передачи доли другому лицу.
Не все штаты признают аренду в полном объеме, но те, которые признают, часто предполагают, что передача собственности мужу и жене автоматически создает полную аренду, если не указан какой-либо другой тип собственности.
В штатах, которые не признают права аренды в полном объеме, предполагается, что имущество, предоставленное мужу и жене, создает либо совместную аренду, либо совместную аренду с правом наследования, если в предоставлении не указана какая-либо другая форма собственности.
Проверьте, какие типы собственности признаются в вашем штате, и убедитесь, что вы тщательно сформулировали любой титул, который предназначен для создания аренды в целом. Большинство судов принимают что-то вроде «H и W, муж и жена, как арендаторы в полном объеме».
Супружеский долг и аренда в полном объеме. В некоторых штатах, которые признают аренду в полном объеме, кредитору разрешается взыскивать долги супруга за счет интересов собственности в целом (пока супруг-должник жив). Другие штаты запретили эту практику и разрешают взыскателю лишать права аренды права выкупа только в том случае, если оба супруга несут ответственность за основной долг.
Вариант раздела в TIC и совместной аренде
Уникальной особенностью договоров общей и совместной аренды является то, что соарендаторы могут просить суд о «разделе» всего имущества, в отличие от одного соарендатора, который просто продает свою собственность. личная заинтересованность в собственности. В ходатайстве о разделе имущества общий арендатор (или совместный арендатор) просит суд разделить имущество на отдельные участки, находящиеся в отдельной собственности.