Статья 606 ГК РФ с комментариями — Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Комментарий к статье 606 Гражданского Кодекса РФ
1. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.
2. В ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма ч. 2 п. 1 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.
3. В связи с тем что объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Так, согласно ст. 295 ГК государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать объекты недвижимости в аренду лишь с согласия собственника (уполномоченного государством органа). Типовой устав акционерного общества открытого типа, утв. Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721 (Ведомости РФ, 1992, N 28, ст. 1657), на основе которого утверждались уставы обществ, созданных в процессе приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10% стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этого требования влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК.
Специфика арендных отношений — Гарант-Инфо
Аренда недвижимости — наиболее популярный в силу простоты и безопасности способ приобретения права владения и пользования объектом аренды. Договор аренды не затрагивает вопрос о смене собственника, он оформляет отношения, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования этой вещью.
Арендатор, который не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество, по договору аренды получает возможность использовать его за плату.
Арендодатель при этом получает доход в виде арендных платежей и несет минимальные риски, поскольку остается собственником имущества.
Суть арендного договора в том, что собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на оговоренное время. Основными требованиями к участникам сделки являются их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.
Особенностью договора аренды недвижимости (зданий, сооружений, помещений), который заключен на срок не менее одного года, является требование его обязательной государственной регистрации. То же относится и к договору субаренды. При этом договор считается заключенным с момента госрегистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ).
По материалам Управления Росреестра по Ивановской области
Росреестр
Актуальным вопросом в сфере правоприменительной и судебной практики является вопрос государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенного действующим арендатором с новым арендатором.
Пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на 5 срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) следует, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Из указанных норм права следует, что регистрации подлежит не право аренды и не переход права аренды, а договор аренды.
В этой связи выводы судов о том, что регистрации подлежит переход права аренды, противоречат нормам действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменения договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
В случае если договор аренды заключен в письменной форме и осуществлена его государственная регистрация, соглашение об изменении договора аренды должно быть заключено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Факт того, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, не свидетельствует о возможности регистрации изменений в договор аренды в отсутствие соответствующего дополнительного соглашения в нарушение пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ.
Госрегистрация договора аренды недвижимости в свете изменений в законодательстве и судебной практике — Статьи
|
Договор аренды недвижимого имущества играет заметную роль в развитии предпринимательской деятельности, ведь не каждый начинающий бизнесмен обладает стартовым капиталом для приобретения необходимой недвижимости в собственность. |
До недавнего времени особых вопросов относительно формы заключения договора аренды недвижимого имущества не возникало: он заключался в простой письменной форме и, за редким исключением, подлежал государственной регистрации [1]. Однако в ходе реформы гражданского законодательства была предпринята попытка изменить данное положение, что привело к весьма интересным последствиям.
Госрегистрация договора аренды недвижимости, заключенного 2 и 3 марта 2013 года.В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 302 ФЗ [2] , п. 2 и 8 ст. 2 которого было установлено, что правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.
Не успели участники гражданского оборота вздохнуть с облегчением, как на свет появился Федеральный закон № 21 ФЗ [3], отменивший озвученное правило (ст. 3 и 5 данного закона), и с 04.03.2013 госрегистрация договора аренды недвижимости возобновились. О причинах, побудивших законодателя «включить задний ход», можно только догадываться, да и внесение изменений в уже принятый закон, на первый взгляд, является нормальной практикой в нашем государстве.
Однако законотворцы совсем забыли, что гражданский оборот не стоит на месте и каждый день в нашей огромной стране заключаются сотни (если не тысячи) договоров аренды недвижимого имущества. Это и породило проблему: надо ли регистрировать договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года?
Путем толкования положений федеральных законов № 302 ФЗ и № 21 ФЗ можно сделать вывод: упомянутые выше договоры (договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, договор аренды предприятия), заключенные 2 и 3 марта 2013 года, в государственной регистрации не нуждались и считались заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Между тем Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ придерживался иной точки зрения. В Письме № 3.3-6/94 [4] данный орган указал: в соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.
В действующем законодательстве отсутствуют какие бы ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.
Комитет также указал, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Федеральным законом № 122 ФЗ [5] процедуры регистрации аренды как обременения, требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.
С учетом изложенного в ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.
В итоге комитет пришел к выводу, что с 01.03.2013 будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.
На первый взгляд, письмо комитета является вполне мотивированным и обоснованным: с 01.03.2013 государственной регистрации подлежит не договор аренды недвижимого имущества, а аренда как обременение недвижимого имущества.
Однако в п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ прямо указано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Кроме того, в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 [6] отмечается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, можно сказать, что в самое сложное положение попали лица, заключившие договор аренды недвижимого имущества 2 и 3 марта 2013 года в простой письменной форме и не зарегистрировавшие право аренды (как и сам договор) в качестве обременения. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Пленум ВАС осознал возможность возникновения споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, и 25.12.2013 принял Постановление № 98 [7], где уточнил: при рассмотрении споров по поводу договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 [8] . Здесь, в частности, отмечено: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то между сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и поводов для применения судом положений об основательном обогащении не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.
Если соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако лицо, которое пользуется недвижимым имуществом, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.
Госрегистрация допсоглашений к договору аренды недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Однако положение о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества появилось только после введения в действие ч. 2 ГК РФ и Федерального закона № 122‑ФЗ. Законодатель в ст. 6 Федерального закона № 122‑ФЗ уточнил: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В этой связи на практике возник вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ, к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до вступления в силу этого закона.
Ответ на данный вопрос прозвучал в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11241/12 [9]: в силу п. 6 ст. 33 Федерального закона № 122‑ФЗ этот закон применяется к правоотношениям, возникшим после его введения в действие. Что касается правоотношений, возникших до введения Федерального закона № 122‑ФЗ в действие, то он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.
Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Если дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, ссылаться при разрешении споров на него нельзя, так как они не порождают для сторон прав и обязанностей.
К примеру, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 № А12-27756/12 арбитры сделали вывод, что дополнительные соглашения от 2007 и 2006 года не могут являться основанием для изменения размера установленной договором арендной платы ввиду отсутствия их государственной регистрации в соответствии со ст. 433, 452 ГК РФ. Незаключенные соглашения не порождают для сторон изменение их прав и обязанностей.
В соответствии с Федеральным законом № 122‑ФЗ и Приказом Минюста России № 184 [10] участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Таким образом, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в установленном Федеральным законом № 122‑ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.
Ссылки:
[1] Не подлежали государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок менее года и на неопределенный срок.
[2] Федеральный закон от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
[3] Федеральный закон от 04.03.2013 № 21 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
[4] Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
[5] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[6] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[7] Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[8] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[9] В данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.
[10] Приказ Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
А. В. Мандрюков
магистр права, эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»
Противопоставимость зарегистрированного договора аренды (в контексте применения абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ)
Позавчера в ходе круглогого стола Института «М-Логос», посвященного непротивопоставимости незарегистрированного договора (https://m-logos.ru/publications/nauchnyi_kruglyi_stol_neprotivopostavimost_dogovora_pri_narushenii_trebovaniya_o_gnauchnyi_kruglyi_stol_neprotivopostavimost_dogovora_pri_narushenii_trebovaniya_o_gosudarstvennoi_registracii_kak_tolkovat_i_primenyat_p3_st433_gk/ ) неизбежно вспомнили один из первых авторитетных актов, в котором была закреплена концепция непротивопоставимости (но при этом заключенности и действительности) незарегистрированного договора, который вообще-то подлежал регистрации — Постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в ред. Постановления Пленума ВАС РФ №13 от 25.01.2013.
В п.14 этого Постановления, в котором и содержится указание на эту концепцию, в частности, имеется абз.5:
… в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ
Идея понятна: если стороны договора аренды должны были зарегистрировать договор, но не зарегистрировали, то третьи лица вправе считать, что для них его нет.
Концепция хорошо работает на примере применения п.1 ст.617 ГК, предусматривающего право следования: вообще-то при смене собственника договор аренды сохраняется и новый собственник занимает место арендодателя, но если речь идет о подлежащем регистрации договоре (аренда недвижимости на срок более года), который зарегистрирован не был, то для такого нового собственника он значения не имеет.
Соответственно, регистрация договора аренды рассматривается как способ информирования приобретателя имущества о наличии обременения и недопущения обнаружения им неожиданных сюрпризов в своем приобретении после того, как он его купит. Если приобретатель недвижимости, получив выписку из ЕГРН, не обнаруживает в ней указания на наличие зарегистрированного договора аренды, то он вправе ожидать одного из следующих обстоятельств: (1) что имущество действительно не сдано в аренду (и так, наверное, обстоит дело в 99% случаев), либо (2) что имущество обременено арендой на срок менее 1 года, а значит, он все равно будет связан договором аренды, о котором он даже не знал, но связан не так долго и по истечении самое большее без одного дня одного года с момента перехода к нему права собственности сможет изгнать несимпатичного ему арендатора, либо (3) что имущество обременено бессрочной арендой, с которой он, опять же, вынужден будет мириться, но, если она ему не нравится, то сможет в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив арендатора за 3 месяца (норма о предупреждении, конечно, диспозитивна, и условиями договора аренды может быть изменен срок предупреждения, однако, предполагаю, что, если этот срок будет удлиннен до года или более, то встанет уже вопрос о том, не прикрывается ли такой бессрочной арендой де-факто долгосрочная — заключенная более чем на год — аренда с применением к ней последствий п.2 ст.170 ГК, а значит, требующая регистрации и в отсутствие таковой становящася непротивопоставимой).
На этом этапе все кажется разумным. Но когда мы от применения п.1 ст.617 перейдем к применению п.1 ст.621 ГК, начинаются сложности. Названный пункт предусматривает приемущественное перед другими лицами право арендатора на заключение догвоора аренды на новый срок. Это право защищается переводом на прежнего арендатора прав и обязанностей нового ареендатора по заключенному в нарушение этого права договору арпнды с другим лицом, т.е. как настоящее преимущественное право обладает абсолютным действием против третьих лиц. Совершенно логично, что таким абсолютным действием не должен обладать договор, который не снабжен специально предусмотренной для опубличения действующих в отношении третьих лиц прав формальностью — регистрацией.
Но из того же абз.5 п.14 Постановления №73 можно вывести и иное: если договор зарегистрирован, то он обладает абсолютным действием. Факт регистрации рассматривается как достаточный инструмент предупреждения любого третьего лица о наличии такого абсолютно действующего права. Если кто-то не ознакомился с регистрацией — его проблемы.
Но проблема применения п.1 ст.621 в том, что он начинает работать уже после того, как действие прежнего договора аренды прекращено, и продолжает эту работу в течение одного года с этого момента. Запись о ранее существовавшем договоре аренды при этом, как правило, уже прекращена и потенциальный новый арендатор — даже получив выписку из ЕГРН — не сможет узнать ни о существовании прошлого договора аренды, ни о том, может ли прежний арендатор требовать реализации преимущественного права, или не может (там же еще зависит от того, надлежащим ли образом он выполнял свои обязанности). Историческая выписка из ЕГРН (многие ли ее запрашивают при получении имущества в аренду? она, в принципе, не для этого предназначена) тоже не показывает ранее существовавших обременений, а отражает только состоявшиеся в прошлом перехода прав.
Таким образом, регистрация, которая рассматривается как инструмент опубличения действующих erga omnes прав и в силу этого как необходимое условие их существования, оказывается не решающей эту свою задачу, если речь идет о преимущественном праве прежнего арендатора на заключение договора аренды с ним на новый срок.
Разрешить противоречие, наверное, могло бы такое дополнение регистрационной системы, как сохранение записи о прекращенном в связи с истечением срока его действия договоре аренды (с соответствующей пометкой в реестре) в течение одного года после такого прекращения — т.е. как раз в течение срока действия преимущественного права.
о передаче доли в аренду – Картина дня – Коммерсантъ
Может ли участник долевой собственности передать в аренду часть объекта недвижимости, соответствующую его доле, без ее индивидуализации? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.
Юридическое лицо владеет недвижимостью (земельный участок и здание, расположенное на нем), находящейся в общедолевой собственности (1/2). Вторым собственником является физическое лицо. Возможна ли (и если да, то в каком порядке) передача юридическим лицом в аренду части земельного участка (или части здания), находящегося в общей долевой собственности, не выделенной в натуре?
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться по своему усмотрению только принадлежащей ему долей в праве (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ).
По смыслу ГК РФ аренда является одним из способов распоряжения вещью, поэтому договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия всех ее участников, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 N 14АП-5516/11, ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10).
Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды может являться только непотребляемая вещь. Часть недвижимой вещи, права на которую как на самостоятельный объект гражданских правоотношений не зарегистрированы, вещью в целях гражданского законодательства не является. В связи с этим договор о передаче такого объекта (например, части здания, не являющейся помещением) в возмездное пользование формально является не договором аренды, а иным (не поименованным в ГК РФ) договором. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, к договорам о передаче отдельных частей здания в возмездное пользование применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества здания, образующие множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Если в пользование передается часть здания, являющаяся помещением (частью помещения), то при условии ее надлежащей индивидуализации (п. 3 ст. 607 ГК РФ) она может быть передана в аренду. К таким договорам суды применяют нормы ГК РФ об аренде (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П, от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07). Арендодателями по такому договору будут выступать все сособственники здания либо лицо (лица), уполномоченное сособственниками на сдачу в аренду названного имущества (ст. 608 ГК РФ).
Таким образом, на стороне арендодателя в договоре аренды может выступать и один из сособственников, управомоченный остальными участниками долевой собственности на распоряжение имуществом.
Гражданский кодекс РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, поэтому полномочие на сдачу в аренду общего имущества может следовать из самого договора либо подтверждаться другими доказательствами, в том числе соглашением участников о распоряжении общим имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 N А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008), наличием письменного согласия от каждого из участников (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1801/12), путем визирования сособственником договора (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6) или иным образом.
Если иное не следует из закона (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), то же относится к аренде земельного участка (его части), находящегося в долевой собственности.
Важно учитывать, что согласно ст.ст. 7 и 11.1 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 1, п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация части земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до этого он не может являться объектом аренды (смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф06-3326/12 по делу N А49-5906/2010, в передаче которого в Президиум ВАС РФ отказано определением ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 N Ф06-7596/12 и ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А27-2114/2010).
В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 N 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 N Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 N Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 N Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 05АП-8086/11).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации участник долевой собственности не может передать в аренду соответствующую его доле в праве собственности часть объекта недвижимости. От имени сособственников недвижимости договор аренды такой недвижимости может быть подписан и одним из сособственников, если он управомочен на это остальными участниками долевой собственности. При этом часть объекта недвижимости может быть предметом аренды только при условии ее надлежащей индивидуализации. Несоблюдение этого требования свидетельствует о незаключенности договора аренды.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
Ст. 652 ГК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)
1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Комментарий к Ст. 652 ГК РФ
1. Пользование зданием (сооружением) невозможно без пользования земельным участком, на котором находится соответствующее здание (сооружение). Поэтому в п. 1 рассматриваемой статьи содержится императивное указание на то, что одновременно с передачей здания или сооружения («прав владения и пользования такой недвижимостью») передаются права на земельный участок.
В законе говорится о передаче прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В связи с этим необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.
Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
Во-первых, передаются права на ту часть участка, которая занята недвижимостью, с которой здание (сооружение) настолько прочно связано, что перемещение его невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта.
Во-вторых, передается прилегающая часть земельного участка, поскольку использование здания (сооружения) без передачи этой части участка невозможно или затруднено.
Определение размера участка, занятого зданием (сооружением), затруднений не вызывает. При определении размера части участка, которая необходима для использования здания (сооружения), всякий раз приходится исходить из конкретных обстоятельств дела. В первую очередь, очевидно, следует учитывать функциональное назначение здания (сооружения) и целевое назначение земельного участка. Так, если в аренду передается здание склада, то размер части земельного участка, необходимой для использования этого здания, должен определяться с учетом того, что требуется ведение погрузочно-разгрузочных работ и т.п.
Хотя в комментируемой статье говорится о передаче арендатору здания (сооружения) прав только на часть земельного участка, не исключена, а в некоторых случаях необходима передача прав на весь земельный участок.
2. Вид права на часть земельного участка, передаваемого арендатору здания (сооружения), по общему правилу определяется договором аренды здания (сооружения).
Как известно, на земельный участок могут быть права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Допускаются также безвозмездное пользование земельным участком и установление сервитутов (ст. ст. 260, 264 — 269, 274 — 276 ГК, ст. ст. 15 — 24 ЗК).
Наделение арендатора здания (сооружения) правом собственности на часть земельного участка (на весь земельный участок), как представляется, недопустимо. В противном случае окажется нарушенным запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строений, сооружений (п. 4 ст. 35 ЗК).
Передача земельного участка в пожизненное наследуемое владение в настоящее время не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).
Правом постоянного (бессрочного) пользования могут обладать лишь субъекты, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
При передаче в аренду здания (сооружения) возможна передача в аренду части земельного участка (всего участка) либо предоставление его в безвозмездное пользование. Допускается также установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).
Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительны. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости .
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п. 22).
3. Как и любой собственник, субъект, обладающий правом собственности на здание (сооружение), реализует свои правомочия (в том числе право распоряжения имуществом путем передачи его в аренду) по своему усмотрению (своей волей и в своем интересе). Поэтому собственник здания (сооружения), если объект находится на чужом земельном участке, вправе сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка. Таково общее правило. Исключения могут устанавливаться законом или договором собственника земельного участка с собственником здания (сооружения).
Компания по управлению недвижимостью и аренда
Компания по управлению недвижимостью и аренда — EvernestМы здесь, чтобы помочь вам управлять своим домом, несмотря ни на что.
За сколько стоит арендовать дом?
Получите БЕСПЛАТНЫЙ отчет об арендеИзбранные города
Откройте для себя сотни домов для аренды по всей территории Соединенных Штатов.
Посмотреть все объявления
Зарегистрируйте вашу недвижимость
Мы серьезно относимся к аренде вашего дома и используем силу как цифровых, так и партизанских маркетинговых тактик, чтобы привлечь внимание к вашему дому, заполнить заявки и разместить арендаторов.Наши текущие маркетинговые усилия по аренде домов привлекают от 15 до 20 тысяч уникальных посетителей на наш веб-сайт каждый месяц. Этот маркетинговый трафик — это то, что производит показы, которые создают приложения, которые создают высококвалифицированного арендатора для вашей арендуемой собственности.
Начало работы
Настроить туры онлайн
Воспользуйтесь нашим ПОЛНОЦИФРОВЫМ процессом лизинга. Арендаторы могут посетить дом в цифровом виде, заполнить заявку, подписать договор аренды и переехать в дом без личного общения.
Начните работу с отчетом о бесплатной аренде
Пользователи экрана
Evernest упрощает поиск идеального арендатора. Мы исследуем все доступные записи, включая благоприятную арендную плату и историю работы, кредитный отчет и тщательную проверку криминального прошлого.
Начало работы
Настройка учетной записи
Свяжитесь с нами и сообщите нам, что вы заинтересованы в оплате аренды через Интернет. Сообщите нам свой текущий адрес электронной почты, чтобы мы могли отправить вам электронное письмо с приглашением.Когда вы получите электронное письмо с приглашением, нажмите ссылку в письме, чтобы настроить свою учетную запись. Создайте надежный пароль и активируйте свою учетную запись. Вот и все! Теперь вы можете войти в систему в любое время и из любого места и производить платежи, планировать платежи, просматривать историю платежей и многое другое!
Узнать больше
Запрос онлайн-туров
Знание своих конкурентов — ключевой момент в получении максимально прозрачного опыта аренды. Проанализируйте другие предложения, узнайте, на каком этапе процесса аренды вы находитесь, и оцените свои реальные шансы получить место.
Узнать больше
Запросить техническое обслуживание
Знание своих конкурентов — ключевой момент в получении максимально прозрачного опыта аренды. Проанализируйте другие предложения, узнайте, на каком этапе процесса аренды вы находитесь, и оцените свои реальные шансы получить место.
Узнать больше
Узнайте, почему наши клиенты дали нам более 1000 5-звездочных отзывов
＂
Я определенно рекомендую их услуги всем, кто хочет сдать свой дом в аренду.Я был очень впечатлен их дружелюбным и профессиональным обслуживанием клиентов.
— Мими А.У меня был лучший опыт общения с Джоэлом и его командой. У меня есть недвижимость, которую нужно сдать в аренду, и Джоэл очень быстро и оперативно сообщил цитату. Я ценю его и его команду и обязательно буду использовать их снова в будущем.
— Дэйв А.Мне очень понравился мой опыт работы с Evernest. У них очень хорошо осведомленные специалисты. Очень дружелюбный и поможет вам подготовить ваше пространство в кратчайшие сроки.Очень рад работать с этой компанией.
— Кристофер Х.Отличное обслуживание клиентов, они сделали переезд намного проще.
— Мэри А.Лучшая компания по управлению недвижимостью. Быстрые ответы, искренне озабоченные арендаторами, просто фантастика! Я очень рекомендую Evernest. Спасибо всем за то, что были лучшими !!!
— Рональд С.Джоэл и его команда очень помогли мне после того, как я спросил, за что будет сдаваться моя недвижимость. Это было самое эффективное агентство, с которым мне когда-либо приходилось иметь дело.Большое вам спасибо!
— Кортни С.Meagan отзывчива и очень профессиональна, обеспечивая при этом отличное обслуживание клиентов. Процесс подачи заявки был исключительным. Работать с ней одно удовольствие. Я очень рекомендую эту компанию по управлению недвижимостью.
— Д-р Г.Мы с мужем только что подписали договор аренды с компанией Evernest в Хэмптоне, штат Джорджия, и полученная нами услуга была абсолютной БЕЗОПАСНОСТЬЮ, которую мы когда-либо испытывали. Стейси и Луис всегда готовы ответить на любые мои вопросы или проблемы.Весь этот процесс был исключительным. Заслуженные 5 звезд!
— Маника Д.У Стейси отличное обслуживание клиентов, и она очень дружелюбна. Это отличное заведение, к которому можно склониться, если вы ищете красивые и удобные дома. Я действительно хочу жить комфортно.
— Николь Х.Отличная компания по управлению проектами! Я работаю в подрядной и обслуживающей компании, и работать с этими ребятами одно удовольствие. Они обрабатывают потребности своих арендаторов с большой осторожностью и последовательностью.Очень отзывчивые и отличные люди во всем.
— Скотт Б.Очень профессионально и готовы сделать для вас все возможное. Легко платить за аренду и говорить с персоналом, если возникнет проблема. С нетерпением жду еще одного легкого года с Evernest
— Джон Б.Франк и Рен очень внимательны! Они всегда быстро отвечают и профессионально справляются с любыми вопросами и проблемами. 5-звездочное обслуживание клиентов на всем пути! Я определенно рекомендую Evernest всем.
— Келли С.Наши местные эксперты
Наша команда профессионалов занимается повседневными делами как в офисе, так и за его пределами. Положительные привычки, которые мы создаем в жизни, влияют на нашу компанию и наших клиентов. Это непростой бизнес, и если вы хотите оставаться успешным, ничто не заменит дисциплинированные привычки.
Работать с намиобъектов аренды: за и против
Владение арендуемой недвижимостью может быть финансово выгодным. Если вы исследуете этот тип недвижимости в качестве инвестиций, помните о рисках и ответственности.
Аренда недвижимости: обзор
Идея покупки дома или квартиры для сдачи в аренду с целью получения прибыли может показаться заманчивой. Но покупка недвижимости в аренду с целью получения дохода и долгосрочного прироста капитала может иметь как взлеты, так и падения. Например, рынок жилья может колебаться в зависимости от местоположения, спроса и предложения, а также экономики.
С финансовой точки зрения, для того чтобы сдаваемая в аренду собственность была действительно прибыльной, прибыль, которую вы можете получить, должна быть больше, чем та, которую вы могли бы получить от консервативных инвестиций, таких как облигации и акции голубых фишек, выплачивающих дивиденды, из-за сопряженных с этим реальных рисков.А с человеческой точки зрения не каждый имеет возможность управлять собственностью и арендаторами.
Ключевые выводы
- Аренда недвижимости может быть финансово выгодной и иметь многочисленные налоговые льготы, включая возможность удержания страховки, процентов по ипотеке и эксплуатационных расходов.
- К недостаткам сдачи в аренду недвижимости относятся нехватка ликвидности, стоимость содержания, а также возможность для трудных арендаторов и снижения привлекательности района.
- Для инвесторов любого типа недвижимости важно оставаться в курсе процентных ставок и консультироваться со специалистом по налогам, особенно в связи с недавними изменениями в налоговом кодексе.
Плюсы аренды недвижимости
Есть несколько преимуществ владения арендуемой недвижимостью. Они включают:
Налоговые льготы
Налоговая служба позволяет вычесть многие расходы, связанные с арендой недвижимости, в следующих категориях:
Это означает, что вы можете вычесть свою страховку, проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание и физический износ вашей собственности.
Амортизация может привести к номинальным убыткам, которые вы, в свою очередь, можете вычесть из других доходов. Другими словами, вы можете получить чистый положительный денежный поток из дохода от аренды за вычетом расходов и при этом иметь чистый убыток для налоговых целей. Но имейте в виду, что амортизация также снижает базовую стоимость имущества для расчета прироста капитала, когда вы продаете свою собственность.
Кроме того, Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года предлагает арендодателям ряд налоговых льгот. Если вы владеете сквозным предприятием (также известным как сквозной бизнес) и управляете им как индивидуальное предприятие, общество с ограниченной ответственностью, партнерство или корпорация S, теперь вы можете вычесть сумму, равную 20% от вашей чистой арендной платы. доход — при условии, что ваш общий налогооблагаемый годовой доход из всех источников после вычетов составляет менее 250 000 долларов для одиноких или 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию.
Быть домовладельцем — дело не всех. Прежде чем приступить к делу, убедитесь, что вы готовы иметь дело со всем, от просроченной или невыплаченной арендной платы до арендаторов, которые наносят ущерб вашей собственности.
Сезонная аренда
Если вы арендуете свою недвижимость сезонно, вы можете использовать ее самостоятельно в течение 14 дней в году — или 10% от количества дней, которые вы сдаете в аренду другим лицам по справедливой рыночной цене, — и при этом иметь возможность вычитать свои расходы.
1031 Обмен
При обмене 1031 вы можете продать сдаваемую в аренду недвижимость и инвестировать в другую подобную недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.
Аренда доп.площади
Вы также можете обработать комнату или часть своего дома — например, гараж, подвал или дополнительную жилую единицу — как аренду, списав процент от процентов по ипотеке и других расходов против их дохода, хотя вы должны знать о возможные подводные камни при сдаче в аренду дополнительных площадей, включая местные правила зонирования.
Плюсы и минусы аренды недвижимости
Минусы сдачи в аренду
Есть и недостатки владения арендуемой недвижимостью.Они включают:
Недостаток ликвидности
Недвижимость не является ликвидным активом. Даже на самом популярном рынке продажа может занять несколько месяцев. И если ваш выбор времени обусловлен чрезвычайной ситуацией или другим неожиданным событием, ваша потребность в быстрой продаже может оказаться не самой выгодной.
Рост налогов и страховых взносов
Процентная ставка и основная сумма вашей ипотеки могут быть фиксированными, но нет гарантии, что налоги не будут расти быстрее, чем вы сможете повысить арендную плату.Страховые взносы также могут резко возрасти, как это произошло после стихийных бедствий.
Сложные арендаторы
Несмотря на вашу должную осмотрительность при проверке потенциальных арендаторов, вы можете столкнуться с неидеальными арендаторами. Например, они могут быть нуждающимися или требовательными, заплатить поздно, забыть выключить воду и т. Д. Или они могут быть разрушительными, и в этом случае амортизационные отчисления в налоговом кодексе могут быть крайне неадекватными. Однако вы всегда можете добавить наездника к стандартной форме аренды, в которой прописаны правила, касающиеся проживания, домашних животных, курения, страхования арендатора и т. Д.Здесь также может быть полезен залог.
Упадок района
В идеальном сценарии ваша инвестиционная недвижимость будет процветать на фоне других ухоженных жилищ, а местные удобства улучшатся. В результате ваш денежный поток будет неуклонно увеличиваться, а ваши расходы останутся стабильными. Однако районы могут измениться, и ваши инвестиции могут со временем обесцениться. Вам следует обращать внимание на местную политику, в которую вы инвестируете, так же, как и на местную политику, в которой вы живете. Проявив некоторую должную осмотрительность, вы можете свести к минимуму это воздействие.
Неблагоприятные изменения в Налоговом кодексе
Налоговый кодекс не застрахован от изменений. Он может измениться таким образом, что либо уменьшит, либо отменит некоторые или все налоговые льготы для домовладений и сквозных предприятий.
Роль арендодателя
Быть домовладельцем не для всех. Вы можете стесняться повышения арендной платы или опасаться того, как другие относятся к вашей собственности, что может привести к конфликтам. Вы можете даже подружиться со своими арендаторами, или они уже могут быть семьей или друзьями.Если, например, вы не можете быть твердыми в отношении повышения арендной платы или ухода за имуществом, вы можете в конечном итоге получить арендную плату, которая намного ниже рыночной цены, или недооцененная собственность.
Содержание
В обслуживании недвижимости возникает мелкий и капитальный ремонт. Некоторые владельцы недвижимости могут сэкономить, выполняя работу самостоятельно. Однако большинству из них не хватает времени, инструментов или навыков для ремонта дома. Ожидайте периодических выплат подрядчикам.
Особые соображения
Независимо от того, покупаете ли вы первичный дом или арендуете недвижимость, важно учитывать, что происходит с процентными ставками по ипотеке.Долг по ипотеке с низкой фиксированной процентной ставкой, как правило, является хорошей страховкой от инфляции. Если вы арендодатель, периодическое повышение арендной платы является одним из способов компенсации инфляционного роста расходов на содержание недвижимости.
Ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в августе 2021 года составила 2,875%. За последние 50 лет ставки по ипотеке в среднем составляли около 8%. Хотя эти ставки представляют собой возможность, также важно помнить, что ставки по ипотеке обычно выше для инвестиционной собственности, чем для традиционных домов.
10 главных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости
Вы хотите приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень выгодной. Но помимо доходов и вознаграждений, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.
Недвижимость — это сложный бизнес, и здесь полно мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в дело, чтобы вы знали все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.
Ключевые выводы
- Тщательно осмотрите район — его удобство и удобства являются ключевыми.
- Район с высокой долей вакантных площадей — плохой знак.
- Узнайте цены продажи в этом районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
- Изучите среднюю арендную плату в районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности.
Начало поиска
Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию. И для того, чтобы найти эти вложения, потребуются некоторые навыки слежки и немного кожи для обуви.
Это исследование поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства.Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь вам завершить покупку.
Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанять кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.
10 основных функций, которые следует учитывать
Давайте взглянем на 10 главных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.
10 основных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости
1. Окрестности
Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут доминировать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет трудно заполнять вакансии каждое лето. Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу на арендную плату, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.
2.Налог на недвижимость
Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — не всегда плохо — например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места, где также взимаются высокие налоги.
В отделе оценки муниципалитета будет храниться вся налоговая информация, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе. Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на имущество в ближайшем будущем.Город, находящийся в затруднительном финансовом положении, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.
3. Школы
Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашей арендуемой собственности вступает в игру, когда вы в конечном итоге ее продаете. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.
4. Преступность
Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности.Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте показатели вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить о частоте присутствия полиции в вашем районе.
5. Рынок вакансий
Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, какова оценка доступности работы в конкретном регионе, обратитесь в U.S. Бюро статистики труда (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие, ищущие жилье, будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта компания находилась у вас на заднем дворе, ваши арендаторы тоже захотят.
6. Удобства
Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.
7. Будущее развитие
Муниципальный отдел планирования будет располагать информацией о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.
8. Количество объявлений и вакансий
Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.
9. Средняя арендная плата
Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.
10. Стихийные бедствия
Страхование — это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.
Получение информации
Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить реальную информацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.
Выбор недвижимости
Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков — это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.
Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Семьи или пары иногда считаются лучшими арендаторами, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.
Когда ваш район сузится, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.
Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.
Для повышения стоимости ищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость недвижимости, если вы решите продать ее через несколько лет.
Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде собственности рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.
Определение арендной платы
Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым на несколько месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше жилье немного больше или немного меньше и почему.
Чтобы выяснить, работает ли арендная плата для вас как инвестора, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.
Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и в случае жилья за пределами университетского городка колледжа.
Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы всегда будете на связи круглосуточно в экстренных случаях. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем, от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.
Если все эти цифры сравняются или, что еще лучше, останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости сделать предложение.
Совершение покупки
Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной недвижимости, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем бизнес-недвижимость. Будьте готовы заплатить не менее 20–30% за первоначальный взнос, плюс расходы на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.
Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но само здание является обязанностью арендодателя, и страхование может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страховка и амортизация не облагаются налогом до определенной суммы.
Итог
В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, требуется много усилий и исследований. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли подождать, пока недвижимость начнет приносить деньги.
DC Аренда жилых домов | Недвижимость кочевников
Часто задаваемые вопросы по аренде округа Колумбия Где я могу найти жилье в Вашингтоне, округ Колумбия?Есть возможность аренды повсюду в районе Большого D.C., в том числе в Alex Morgan, Alexandria, Anacostia, Arlington, Bloomingdale, Brentwood, Brightwood, Brookland, Capitol Hill, Cathedral Heights, Chinatown, Clarendon, Columbia Heights, Congress Heights, Dupont Circle, Fort Totten, Fox Hall, Georgetown, Glover Park, H Street, Hyattsville, Kalorama, LeDroit Park, Logan Circle, Mount Pleasant, Navy Yard, NOMA, Palisades, Penn Quarter, Petworth, Rockville, Shaw, SW Waterfront, Takoma Park и Woodley Park, среди других. Профессиональный управляющий недвижимостью поможет вам сузить область поиска и подобрать нужный D.C. аренда для вашей ситуации.
Как мне снять дом в округе Колумбия?Снять дом в Вашингтоне, округ Колумбия, относительно просто. Вы находите недвижимость, которую хотите арендовать, подаете заявку и следуете указаниям управляющего недвижимостью. Каждый начинающий арендатор вносит плату за подачу заявки, например, вместе со своим заявлением, а также предоставляет личную информацию для начала проверки биографических данных и кредитоспособности. Затем арендаторов проверяет владелец недвижимости.
Какая плата за подачу заявления на аренду дома в Д.С.?Каждая управляющая компания взимает различную плату за процесс подачи заявления. Сумма не регулируется законом, но обычно составляет от 30 до 40 долларов и используется для проверки кредитоспособности и биографии.
Что нужно для аренды дома в округе Колумбия?Чтобы арендовать дом в округе Колумбия, вам потребуются средства для подачи в качестве регистрационного взноса, ваш номер социального страхования, контактная информация, история занятости и ежемесячный доход, количество домашних животных, ваша криминальная история и история аренды, ваш кредитный рейтинг и количество людей, которые будут жить в доме.Кандидатам, у которых нет подтверждения дохода, скорее всего, потребуется соподписавшаяся сторона.
Сколько стоит аренда дома в округе Колумбия?Аренда дома предполагает единовременные и постоянные платежи. Единовременные суммы включают сбор за подачу заявления, гарантийный депозит, залог за домашнее животное, сборы за въезд и оплату транспортной компании или грузовика, чтобы перевезти ваши вещи. Текущие расходы включают коммунальные платежи и страхование арендаторов. Также важно спросить о дополнительных сборах, включая ежемесячную аренду домашних животных, плату за парковку, расходы на использование удобств на территории и наличие графика повышения арендной платы.
В каком районе Вашингтона, округ Колумбия, дешевле всего жить?Если вы ищете самые доступные районы в округе Колумбия, лучше всего рассмотреть такие районы, как Маунт Плезант, Капитолийский холм, Коридор H-стрит, Брукленд или Такома. Другие менее дорогие варианты включают Manor Park, 16th Street Heights и Fort Totten. Возможно, вам будет полезен эксперт, который поможет вам подобрать идеальный дом для аренды в Вашингтоне, соответствующий вашим потребностям.
Как выбрать D.C. район для проживания?«Лучшее» для вас район будет зависеть от ваших конкретных потребностей. Вы захотите жить в доме и районе, которые соответствуют вашему бюджету, который зависит от вашего текущего финансового положения, количества соседей по комнате, которые вам придется разделить между ежемесячными расходами, и вашего текущего статуса занятости. Вам также нужно будет изучить такие факторы, как удобство района для поездок на работу
. .