Формы управления многоквартирным домом жилищный кодекс: Как жильцам выбрать способ управления домом?

Как жильцам выбрать способ управления домом?

02 марта 2020

Советы

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации. Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности¹. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало.

Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.

Что значит управление многоквартирным домом?

Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Какие возможны способы управления многоквартирным домом?

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в доме;
• управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

• общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
• правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
• председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.

Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).

Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.

Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Как управляет домом управляющая организация?

Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Собственники вправе сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Но это сопряжено со значительными затруднениями: необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов. Придется думать, как обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода.

Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.

(Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в публикации «Управляющая компания vs жильцы».)

Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?

Прежде всего стоит уяснить, из чего состоит плата за жилищно-коммунальные услуги.

1. Плата за коммунальные услуги – это деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, поставляющим воду, электрическую энергию, газ и т.

п. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством, и их размер не зависит от способа управления домом и решений управляющих организаций или собственников.

Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.

(В статье «Придется ли платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в квартире вышел из строя?» читайте об ответственности потребителя за ненадлежащую эксплуатацию приборов учета, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор материала «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенника» объяснил, как должны проводиться поверка счетчиков и их замена и что собственнику квартиры делать, чтобы не пришлось платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает реальный объем потребления.

)

2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.

Таким образом, размер тарифа, как правило, не зависит от способа управления домом. Но при более приближенных к жильцам способах управления у них есть возможность относительно свободно распоряжаться собранными средствами.

(О том, как эффективно использовать денежные средства, собранные на капремонт, читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы – в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта». )

3. Плата за содержание и ремонт общего имущества – это те средства, которые получают управляющие домами организации за свои услуги. Управляющие коммерческие организации при нормальном экономическом положении должны получать прибыль от выполнения ими работ и оказания услуг. Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями и все полученные средства должны расходовать на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что от способа управления домом зависит размер тарифов на содержание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются: состояние дома, особенности его эксплуатации и хозяйственная эффективность деятельности по управлению им. И при выборе способа управления домом собственникам следует учесть эти факторы.

Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.

(В статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика» вы прочитаете о том, что такое случается из-за неверных расчетов управляющих домами организаций. Автор рассказывает, почему человек может узнать о задолженности только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% от зарплаты не пошли на уплату платежей, начисленных по ошибке.)

---

¹ Федеральный закон от 28 января 2020 г. № 4-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации».

ЖК РФ Статья 200. Прекращение деятельности по управлению многоквартирными домами в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием \ КонсультантПлюс

ЖК РФ Статья 200. Прекращение деятельности по управлению многоквартирными домами в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 200 ЖК РФ

— Собственник хочет признать расторгнутым договор управления многоквартирным домом, так как общим собранием было принято решение о расторжении договора в связи с выбором другого способа управления либо в связи с ненадлежащим выполнением управляющей организацией своих обязательств

1. Лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в порядке, установленном статьей 198 настоящего Кодекса, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса, обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, в течение трех рабочих дней со дня наступления событий, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием устанавливается Правительством Российской Федерации.

3. Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

4. В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. В случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации открытый конкурс по отбору управляющей организации признан не состоявшимся, допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса.

Кодекс и стандарты — Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью

(800) 782-3452 [email protected]

Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью

Кодекс этики и стандартов профессионализма национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью

Введение:

Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью («NARPM ^® ») продвигает высокие стандарты деловой этики, профессионализма и добросовестного обращения с жильем. Все управляющие недвижимостью, являющиеся членами NARPM ^® , должны соблюдать следующий Кодекс этики и стандартов профессионализма («Кодекс»).

ОПРЕДЕЛЕНИЯ:

Термины, написанные с заглавной буквы в Кодексе, имеют следующие значения:

«Клиент»  – любое лицо (обычно владелец объекта недвижимости), с которым у управляющего недвижимостью открыты рабочие отношения.
«Фирма» относится к работодателю или брокеру управляющего недвижимостью.
«Управляющий имуществом» означает управляющего имуществом, который является членом NARPM ^® .
«Арендатор» означает физическое или юридическое лицо, которое арендует и/или занимает недвижимость, находящуюся под управлением Управляющего недвижимостью.
«Письменное» или «письменное» означает сообщение в форме записи и включает как печатную, так и электронную форму.

Статья 1: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЗАЩИТУ ОБЩЕСТВЕННОСТИ

Управляющий недвижимостью должен защищать общественность от мошенничества, введения в заблуждение и неэтичных методов управления недвижимостью.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 1-1  Управляющий недвижимостью должен стремиться к устранению в ходе обычной деятельности любой практики, которая может нанести ущерб обществу или дискредитировать профессию.
•  1-2  Управляющий недвижимостью сотрудничает с государственным органом, отвечающим за регулирование деятельности управляющих недвижимостью.
•   1-3   Управляющий недвижимостью должен соблюдать все соответствующие местные и государственные постановления, касающиеся законодательства о недвижимости, лицензирования, страхования и банковского дела.
•   1-4    Управляющий недвижимостью должен соблюдать все федеральные и государственные антимонопольные законы, а также антимонопольную политику NARPM ^® и любые связанные с ней процедуры.
•   1-5    Управляющий недвижимостью не должен разглашать конфиденциальную информацию о Клиентах, Арендаторах или других лицах, за исключением случаев, когда это требуется в ходе выполнения его или ее обязанностей или когда это требуется по закону. Управляющий недвижимостью принимает все разумные меры предосторожности для защиты конфиденциальной информации.
•   1-6    Управляющий недвижимостью должен прилагать разумные усилия для обеспечения того, чтобы информация на его или ее веб-сайте или веб-сайте его или ее Фирмы была актуальной и точной. Если становится очевидным, что информация на веб-сайте не является актуальной или точной, то Управляющий недвижимостью должен незамедлительно принять меры по исправлению положения.
•   1-7    Веб-сайты управляющего недвижимостью не должны содержать вводящих в заблуждение метатегов или других устройств/методов для направления, управления или перенаправления интернет-трафика обманным образом или для иного введения пользователей в заблуждение. Веб-сайты также не должны манипулировать содержимым листинга каким-либо обманным или вводящим в заблуждение образом.
•  1-8  Управляющий недвижимостью должен регулярно и своевременно раскрывать потенциальным сторонам все подробности о наличии сдаваемой в аренду недвижимости.
•  1-9  Управляющий недвижимостью не должен преувеличивать, искажать, дезинформировать или скрывать соответствующие факты в рекламе, аренде и управлении недвижимостью.
•  1-10  Управляющий недвижимостью должен предпринять разумные усилия для удаления из Интернета объявлений об аренде, которые больше не доступны.

Статья 2: ДИСКРИМИНАЦИЯ

Управляющий недвижимостью не должен допускать дискриминации в управлении, аренде, аренде или переговорах в отношении недвижимого имущества, должен действовать в соответствии с законами и постановлениями о справедливом жилье и должен соблюдать все федеральные, государственные и местные законы о дискриминации.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 2-1  Управляющий недвижимостью обязан обучать тех, с кем он связан, соблюдать все законы о справедливом жилищном обеспечении и законы, касающиеся дискриминации.
• 2-2  Управляющий недвижимостью не должен отказывать в обслуживании любому лицу из-за пола, расы, религии, цвета кожи, национального происхождения, инвалидности, семейного положения, сексуальной ориентации или идентичности.

Статья 3: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД КЛИЕНТОМ

Управляющий недвижимостью обслуживает Клиента и действует в его интересах.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 3-1 Управляющий недвижимостью должен использовать письменные соглашения и, при необходимости, письменные дополнения с изложением всех обязанностей и сборов, если таковые имеются. Клиенту будут предоставлены копии всех подписанных соглашений и расширений, а Управляющий недвижимостью сохранит копию.
• 3-2   Управляющий недвижимостью регулярно общается с Клиентом в устной или письменной форме и предоставляет Клиенту письменные отчеты по мере необходимости и по согласованию между всеми сторонами. В случае любого спора Управляющий недвижимостью должен предоставить письменный отчет, как только это станет практически возможным.
• 3-3  От имени Клиента Управляющий недвижимостью должен рассмотреть и проверить все заявки Арендаторов, чтобы определить способность заявителя платить арендную плату и оценить вероятность того, что заявитель будет соблюдать все положения договора аренды.
• 3-4   Управляющий недвижимостью не принимает никаких комиссионных, скидок, прибылей, скидок или любых других преимуществ, которые не были полностью раскрыты и одобрены Клиентом.
• 3-5   Управляющий недвижимостью не должен вводить потенциального Клиента в заблуждение относительно рыночной стоимости арендной платы за недвижимость в попытке получить арендный лист.
• 3-6   Управляющий недвижимостью должен раскрыть своему Клиенту все относящиеся к делу факты, относящиеся к любой сделке.

Статья 4: ОБЯЗАННОСТИ ПЕРЕД АРЕНДАТОРАМИ

Управляющий недвижимостью должен честно и профессионально относиться ко всем Арендаторам, когда они подают заявку, проживают и/или освобождают управляемое жилье, в том числе в процессе возврата депозита.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 4-1   Управляющий недвижимостью должен предложить всем потенциальным Арендаторам письменное заявление.
• 4-2   Управляющий недвижимостью должен предоставить всем Арендаторам копию подписанного договора аренды и дополнений со всеми приложениями.
• 4-3   Управляющий недвижимостью должен раскрыть всю информацию в соответствии с требованиями законодательства штата и местного законодательства и предоставить Арендатору возможность заполнить письменный отчет о состоянии в течение 7 дней после въезда.
• 4-4  Управляющий недвижимостью должен незамедлительно реагировать на запросы о ремонте.
• 4-5  Управляющий недвижимостью должен предоставить Арендатору письменное решение о возврате депозита в течение срока, установленного законом, после того, как Арендатор освободит помещение. Управляющий недвижимостью не должен вызывать необоснованных задержек в возврате или учете залогового депозита.

Статья 5: УХОД ЗА УПРАВЛЯЕМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Управляющий имуществом должен уделять большое внимание безопасности и здоровью тех, кто на законных основаниях находится в управляемом имуществе, и должен управлять всем имуществом в соответствии с требованиями безопасности и пригодности для проживания, установленными местной юрисдикцией.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 5-1   Управляющий недвижимостью не должен управлять недвижимостью Клиентов, которые отказываются или не могут содержать свою собственность в соответствии с требованиями безопасности и пригодности для проживания, установленными местной юрисдикцией.
• 5-2   Управляющий недвижимостью прекращает управление недвижимостью, если Клиент не соответствует требованиям по пригодности для проживания.

Статья 6:

ОБРАБОТКА СРЕДСТВ

Управляющий имуществом должен хранить все средства, полученные от имени других лиц, в соответствии с законодательством штата и не должен объединять средства с личными или другими деловыми средствами или использовать средства не по назначению.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 6-1  Управляющий недвижимостью должен вести соответствующие записи, а также подготавливать и предоставлять Клиенту точные и своевременные финансовые отчеты, касающиеся арендной платы и средств Клиента, в соответствии с условиями применимого договор управления.

Статья 7:

ОБЛАСТИ СПЕЦИАЛИЗАЦИИ

Управляющий недвижимостью должен предоставлять компетентные услуги в рамках своей области знаний и воздерживаться от несанкционированной практики любой другой профессии, для которой он или она не имеет лицензии или квалификации.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 7-1  Управляющий недвижимостью должен оказывать только такие услуги в тех местах, для которых он или она обладает квалификацией и от которых можно разумно ожидать профессиональной компетентности.
• 7-2    Управляющий недвижимостью не должен оказывать и не должен заявлять, что он или она может или будет оказывать услуги, выходящие за рамки его или ее области знаний, особенно услуги, которые требуют отдельной лицензии или квалификации, такие как юриспруденция, бухгалтерский учет, финансовое планирование, строительство и/или заключение договоров – если Управляющий недвижимостью самостоятельно не обладает такой лицензией или квалификацией.

Статья 8: ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПЕРЕД КОМПАНИЕЙ

Управляющий недвижимостью должен действовать в интересах своей Фирмы по управлению недвижимостью.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 8-1   У Управляющего недвижимостью не должно быть нераскрытого конфликта интересов со своей Фирмой. В случае возникновения конфликта или потенциального конфликта Управляющий недвижимостью должен немедленно уведомить об этом свою Фирму.
• 8-2   Управляющий недвижимостью не должен получать никаких компенсаций, скидок или любых других льгот без полного раскрытия информации его или ее Фирме.
• 8-3   Управляющий недвижимостью не может брать или использовать какую-либо документацию, являющуюся собственностью Фирмы, включая, помимо прочего, списки Клиентов/Арендаторов, во время или после его или ее отношений с Фирмой без явного письменного согласия Фирмы.

Статья 9: ОТНОШЕНИЯ С ДРУГИМИ УПРАВЛЯЮЩИМИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Управляющий недвижимостью не должен намеренно или по неосторожности делать ложные или вводящие в заблуждение заявления о компетентности или профессионализме других управляющих недвижимостью или об их деловой практике, или иным образом пытаться перенять бизнес у других управляющие недвижимостью обманным путем.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 9-1  Управляющий недвижимостью должен вести дела с другими управляющими недвижимостью честно и профессионально и не должен преднамеренно заниматься какой-либо практикой или предпринимать какие-либо действия против управляющей недвижимостью в -деловая манера.
• 9-2  Управляющий недвижимостью не должен сознательно вмешиваться в договорные права других управляющих недвижимостью со своими Клиентами, в том числе путем склонения клиентов других управляющих недвижимостью к нарушению их соглашений. Это не мешает Управляющему недвижимостью иным образом привлекать потенциальных Клиентов, например, предоставлять услуги после истечения срока действия или расторжения соглашений с другими управляющими недвижимостью или делать общие объявления о собственных услугах Управляющей недвижимостью. Для целей настоящего Кодекса общее объявление может быть определено как общая телефонная беседа или общая почтовая рассылка или рассылка, адресованная всем потенциальным клиентам в данном географическом районе или в определенной профессии, бизнесе, клубе, организации или другой классификации или группе. Настоящий Кодекс не ограничивает честную и разумную конкуренцию между управляющими недвижимостью.
• 9-3  В случае разногласий или споров с управляющим недвижимостью другой фирмы, управляющий недвижимостью должен приложить все усилия для разрешения спора до судебного разбирательства.
• 9-4  Управляющий недвижимостью не должен получать или использовать собственные материалы или работы конкурирующей управляющей фирмы без письменного разрешения этой фирмы.
• 9-5  Управляющий недвижимостью должен сотрудничать с другими управляющими недвижимостью, когда это отвечает наилучшим интересам Клиента или Арендатора.

• Примечание: Федеральная торговая комиссия («ФТК») провела расследование в отношении некоторых положений Кодекса этики и стандартов профессионализма NARPM ^® («Кодекс этики»). Положения Кодекса этики, которые были рассмотрены FTC, гласили: «NARPM ^® Профессиональные члены должны воздерживаться от критики других управляющих недвижимостью или их деловой практики» и «Управляющий недвижимостью не должен сознательно привлекать клиентов конкурентов». ». FTC утверждала, что эти положения Кодекса этики ограничивают членов NARPM 9.0044 ^® от конкуренции за клиентов, тем самым лишая клиентов преимуществ конкуренции среди управляющих недвижимостью в нарушение Закона о Федеральной торговой комиссии. Не признавая нарушения закона, NARPM ^® согласился на заключение Соглашения о согласии, а также Решения и Приказа FTC по этому вопросу («Приказ»). Приказ требует от NARPM ^® внести поправки в Кодекс этики, удалив эти два положения; обратите внимание, что такие ограничения на вымогательство или рекламу NARPM ^® члены больше не применяются .

Статья 10: ПРАВДА В РЕКЛАМЕ

Управляющий недвижимостью должен следить за тем, чтобы вся реклама была ясной и откровенной и содержала только точные и правдивые заявления о рекламируемом имуществе или услугах.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 10-1  Независимо от типа используемых средств массовой информации рекламный контент всегда должен быть правдивым и честным.
• 10-2   Ни одно имущество не может быть предложено в качестве «Аренды» без фактического разрешения Клиента. Если предлагается незарегистрированная недвижимость, необходимо получить разрешение от владельца.
• 10-3    Раскрытие информации должно быть предоставлено всем сторонам, если информация, собранная с помощью электронных средств рекламы, может быть продана сторонней стороне.
• 10-4    Все маркетинговые материалы, как печатные, так и электронные, должны соответствовать применимым законам и лицензионным требованиям.

Статья 11: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД NARPM

^® И ПРОФЕССИИ

Управляющий недвижимостью должен соблюдать все политики и положения NARPM ^® она работает и должна стремиться быть в курсе и информировать других о соответствующих вопросах, касающихся сферы управления недвижимостью.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 11-1 Управляющий недвижимостью должен стремиться улучшить профессию по управлению недвижимостью и NARPM ^® , делясь с другими своим опытом на благо всех.
• 11-2  Управляющий недвижимостью должен стремиться получать информацию о соответствующих вопросах, касающихся сферы управления недвижимостью на местном, государственном и национальном уровнях.
• 11-3  Управляющий недвижимостью должен поддерживать свою лицензию на недвижимость в соответствии с требованиями юрисдикции, в которой он или она работает.
• 11-4  Управляющий недвижимостью должен соблюдать положения NARPM ^® , а также другие политики и процедуры NARPM ^® и должен стремиться избегать причинения вреда организации.
• 11-5  Управляющий недвижимостью должен гарантировать, что все электронные сообщения и маркетинговые материалы, которые он или она подготавливает, являются профессиональными с уважением к получателям.
• 11-6  Управляющий недвижимостью должен действовать добросовестно, добросовестно и профессионально в связи со всеми NARPM 9. 0012 ® и NARPM ^® Деятельность главы.

Статья 12:

СОБЛЮДЕНИЕ И ПРИМЕНЕНИЕ

Управляющий недвижимостью должен соблюдать настоящий Кодекс и должен участвовать и/или сотрудничать с любым расследованием и/или слушанием, проводимым NARPM ^® в соответствии с настоящим Кодексом.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 12-1  Управляющий недвижимостью должен изучить и принять все необходимые меры для понимания и соблюдения настоящего Кодекса.
• 12-2  Управляющий недвижимостью не должен вмешиваться ни в какие действия NARPM ^® по расследованию нарушения или обеспечению соблюдения настоящего Кодекса.
• 12-3  Управляющий недвижимостью должен незамедлительно предоставить любую информацию, запрошенную NARPM ^® , во время любого расследования или принудительного действия в соответствии с настоящим Кодексом.
• 12-4   Управляющий недвижимостью должен пройти курс этики, который должен включать обсуждение настоящего Кодекса, каждые четыре года в качестве условия продолжения профессионального членства.

Статья 13: NARPM

^® АНТИМОНОПОЛЬНОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

Политика NARPM ^® заключается в полном соблюдении всех антимонопольных законов. Антимонопольное законодательство запрещает, среди прочего, любые совместные действия конкурентов, которые могут ослабить конкуренцию на рынке. Членство NARPM ^® состоит из конкурентов; они должны воздерживаться от обсуждения тем, чувствительных к конкуренции, в том числе связанных с ценообразованием (таких как ставки, сборы или затраты), отдельными конкурентами или конкретными деловыми операциями, а также контролем или распределением рынков. НАРПМ ^®  не должен ограничивать возможности членов привлекать клиентов конкурентов. NARPM ^®  не должен ограничивать возможности членов рекламировать бизнес, при условии, что реклама не является ложной, вводящей в заблуждение или иным образом незаконной.

 

 

Политика NARPM® заключается в полном соблюдении всех антимонопольных законов. Антимонопольное законодательство запрещает, среди прочего, любые совместные действия конкурентов, которые могут ослабить конкуренцию на рынке. Членство NARPM® состоит из конкурентов; они должны воздерживаться от обсуждения тем, чувствительных к конкуренции, в том числе связанных с ценообразованием (таких как ставки, сборы или затраты), отдельными конкурентами или конкретными деловыми операциями, а также контролем или распределением рынков. NARPM® не должна ограничивать возможности членов привлекать клиентов конкурентов. NARPM® не ограничивает возможности участников размещать рекламу для бизнеса при условии, что реклама не является ложной, вводящей в заблуждение или иным образом незаконной.

13VAC5-63-470. Раздел 103 Применение кода.

А. Раздел 103.1 Общие положения. Этот кодекс предписывает правила содержания всех существующих зданий и сооружений и связанного с ними оборудования, в том числе правила для небезопасных зданий и сооружений.

B. Раздел 103.2 Требования к техническому обслуживанию. Здания, сооружения и системы должны обслуживаться и содержаться в исправном состоянии в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и, когда это применимо, в соответствии с УСБК, в соответствии с которым такое здание или сооружение было построено. Ни одно из положений настоящего Кодекса не требует внесения изменений в существующее здание или сооружение или в оборудование, за исключением случаев, когда присутствуют условия, соответствующие определению небезопасного сооружения или сооружения, непригодного для проживания человека.

C. 103.2.1 Техническое обслуживание ненужных компонентов и систем. Использование ненужных компонентов и систем может быть прекращено при условии, что такое прекращение использования не представляет опасности.

D. 103.2.2 Техническое обслуживание ненужных систем противопожарной защиты. Необязательные системы противопожарной защиты должны поддерживаться в первоначально установленном состоянии. Если какие-либо такие системы должны быть сокращены в работе или прекращены, должно быть получено разрешение от строительного чиновника в соответствии с Разделом 103.3.1 VCC.

E. 103.2.3 Ответственность. Собственник сооружения должен предоставлять и обслуживать все здания, конструкции, системы, помещения и сопутствующее оборудование в соответствии с настоящим Кодексом, если только не указано или не подразумевается, что это является обязанностью арендатора или жильца.

Примечание. Если владелец заявляет, что арендатор несет ответственность за выполнение каких-либо обязанностей владельца в соответствии с настоящим Кодексом, сотрудник Кодекса может запросить информацию, необходимую для проверки заявления владельца, как это разрешено § 55-1-1209.5 Кодекса Вирджинии.

F. Раздел 103.3 Продолжение утверждения. Несмотря на любое положение настоящего Кодекса об обратном, не требуется вносить изменения в существующие здания или сооружения, которые используются в соответствии со свидетельством о праве собственности, выданным в соответствии с любым изданием USBC.

G. Раздел 103.4 Проверки аренды. В соответствии с § 36-105.1:1 Кодекса штата Вирджиния эти положения применимы к программам проверки аренды. Для целей настоящего раздела:

«Жилище» означает здание или строение или его часть, которое используется в качестве дома или места жительства одним или несколькими лицами, ведущими домашнее хозяйство.

«Владелец» означает лицо, указанное в текущих книгах оценки недвижимости или текущих отчетах об оценке недвижимости.

«Сдаваемое внаем жилое помещение» означает жилое помещение, сдаваемое в аренду или сдаваемое внаем одному или нескольким арендаторам. Однако жилая единица, частично занятая ее собственником, не может рассматриваться как сдаваемая внаем жилая единица, если только наниматель не занимает часть жилой единицы, в которой есть собственные кухонная и спальная зоны, а также ванная комната, если иное не предусмотрено в постановление местного органа власти о зонировании.

Местный орган управления может принять постановление о проверке жилых помещений, сдаваемых внаем, на соответствие этому кодексу и о содействии безопасному, достойному и санитарному жилью для своих граждан в соответствии со следующим:

1. За исключением случая, предусмотренного подпунктом 3 настоящей части, жилые помещения должны находиться в районе арендной инспекции, определяемом органом местного самоуправления в соответствии с настоящей статьей; и

2. Район инспекции арендной платы основывается на заключении местного органа власти о том, что (i) существует необходимость защиты общественного здоровья, безопасности и благополучия жителей жилых единиц в пределах назначенного района инспекции арендной платы; (ii) сдаваемые внаем жилые помещения в пределах назначенного района инспекции по аренде либо (a) пришли в упадок, либо находятся в процессе ухудшения состояния, либо (b) сдаваемые внаем жилые помещения нуждаются в проверке со стороны строительного департамента для предотвращения ухудшения состояния, принимая во внимание учитывать количество, возраст и состояние сдаваемых внаем жилых помещений в пределах предполагаемого района арендной инспекции; и (iii) проверка сдаваемых внаем жилых единиц в предлагаемом районе проверки арендной платы необходима для поддержания безопасных, достойных и санитарных условий жизни для арендаторов и других жителей, проживающих в предлагаемом районе проверки арендной платы. Ничто в этом разделе не должно быть истолковано как разрешение одного или нескольких районных контрольных участков по аренде, и местный орган управления должен ограничить границы предлагаемых районов по контролю за арендой такими областями населенного пункта, которые соответствуют критериям, изложенным в этом подразделе; или

3. Индивидуальная жилая единица, сдаваемая в аренду, за пределами установленного района инспекции арендной платы подпадает под действие постановления о проверке арендной платы на основании отдельного вывода местного органа управления по каждой отдельной жилой единице о том, что (i) существует необходимость защиты общественное здоровье, благополучие и безопасность жильцов этой отдельной жилой единицы; (ii) отдельная жилая единица либо (а) пришла в упадок, либо (б) находится в процессе ухудшения состояния; или (iii) есть доказательства нарушений этого кодекса, которые влияют на безопасные, достойные и санитарные условия жизни для арендаторов, проживающих в такой индивидуальной жилой единице.

Для целей настоящего раздела местный орган управления может назначить орган местного самоуправления, кроме строительного департамента, для выполнения всех или части обязанностей, содержащихся в правоприменительных полномочиях, предоставленных строительному департаменту настоящим разделом.

Перед принятием постановления об инспекции арендной платы и созданием района инспекции арендной платы или внесением поправок в любой из них местный орган управления должен провести публичные слушания по предлагаемому постановлению. Уведомление о слушании должно быть опубликовано один раз в неделю в течение двух недель подряд в газете, издаваемой или имеющей широкое распространение в данной местности.

После принятия местным органом управления постановления о проверке арендной платы строительный департамент должен предпринять разумные усилия, чтобы уведомить владельцев жилых единиц, сдаваемых в аренду, в указанном районе инспекции арендной платы или их назначенных управляющих агентов, а также любых индивидуальных жилых единиц, подлежащих постановление об инспекции арендной платы, не расположенное в районе инспекции арендной платы, о принятии такого постановления, а также предоставить информацию и объяснение постановления об инспекции арендной платы и обязанностей владельца в соответствии с ним.

Постановление об инспекции арендной платы может включать положение, требующее от владельцев жилых единиц в районе инспекции арендной платы письменно уведомлять строительный департамент, если жилая единица владельца используется для целей сдачи в аренду жилья. Для этих целей строительный отдел может разработать форму. Постановление об инспекции аренды не должно включать требования о регистрации или сборы любого рода, связанные с письменным уведомлением в соответствии с настоящим подразделом. Постановление о проверке арендной платы не может требовать, чтобы письменное уведомление от владельца жилого помещения, в отношении которого действует постановление о проверке арендной платы, было предоставлено в строительный департамент менее чем через 60 дней после принятия постановления о проверке арендной платы. Однако штраф за несоблюдение владельцем сдаваемого внаем жилого помещения положений настоящего подраздела не налагается, если и до тех пор, пока строительный департамент не направит владельцу собственности личное или письменное уведомление, как это предусмотрено в настоящем разделе. В любом случае единственным наказанием за умышленное невыполнение владельцем жилой единицы, использующим жилую единицу в целях сдачи внаем жилья, требования о письменном уведомлении является гражданско-правовой штраф в размере до 50 долларов США. Для целей настоящего подраздела уведомление, отправленное обычной почтой первого класса на последний известный адрес владельца, указанный в текущих книгах учета налога на недвижимость или текущих отчетах об оценке налога на недвижимость, считается соответствующим этому требованию.

После создания района инспекции арендной платы в соответствии с настоящим разделом строительный департамент может, в сочетании с письменными уведомлениями, как указано выше, приступить к проверке жилых единиц в назначенном районе инспекции арендной платы, чтобы определить, используются ли жилые единицы. в качестве сдаваемого внаем жилого помещения и за соблюдение положений настоящего Кодекса, влияющих на безопасные, достойные и санитарные условия проживания арендаторов такого имущества.

Если в многоквартирном доме более 10 жилых единиц, при первичных и периодических проверках строительный отдел должен проверять только выборку жилых единиц, не менее двух и не более 10% жилых единиц многоквартирного дома. застройки, которая включает в себя все многоквартирные дома, являющиеся частью этой многоквартирной застройки. Однако ни в коем случае строительный департамент не взимает плату, установленную настоящим разделом, за осмотр более 10 жилых единиц. Если строительный отдел установит при проверке выборки жилых единиц наличие нарушений настоящего Кодекса, влияющих на безопасные, достойные и санитарные условия проживания жильцов такой многоквартирной застройки, строительный отдел может проверить столько жилых единиц, сколько необходимо для обеспечить соблюдение этих положений, и в этом случае плата будет основываться на сборе за каждую проверенную жилую единицу, как иное предусмотрено в таблице сборов, установленной в соответствии с настоящим разделом.

При первоначальной или периодической инспекции сдаваемого внаем жилого помещения, на которое распространяется постановление об инспекции арендной платы, строительный департамент имеет право в соответствии с настоящими положениями потребовать от владельца жилого помещения пройти такие последующие проверки жилого помещения, как строительный отдел сочтет это необходимым до тех пор, пока жилое помещение не будет приведено в соответствие с положениями настоящего Кодекса, влияющими на безопасные, достойные и санитарные условия проживания жильцов.

За исключением случаев, предусмотренных выше, после первоначальной инспекции сдаваемого внаем жилого помещения, на которое распространяется постановление об инспекции арендной платы, строительный департамент может инспектировать любую сдаваемую внаем жилую единицу в районе инспекции арендной платы, которая не освобождена иным образом в соответствии с настоящим разделом , не чаще одного раза в календарный год.

При первичном или периодическом осмотре сдаваемого внаем жилого помещения, подлежащего распоряжению об осмотре арендного жилья, на соответствие этим положениям, при условии отсутствия нарушений настоящего Кодекса, влияющих на безопасные, достойные и санитарные условия проживания жильцов такого жилого помещения. сдаваемого в аренду жилого помещения, строительный департамент должен предоставить владельцу такого жилого сдаваемого внаем жилого помещения освобождение от постановления об инспекции арендной платы как минимум на четыре года. При продаже жилого помещения, сдаваемого внаем, строительный отдел может проводить периодическую проверку, как указано выше, после такой продажи. Если жилому арендованному жилому помещению был выдан сертификат о вводе в эксплуатацию в течение последних четырех лет, освобождение предоставляется на минимальный период в четыре года с даты выдачи сертификата о вводе в эксплуатацию строительным отделом. Если сдаваемая внаем жилая единица нарушает этот кодекс в течение периода освобождения, строительный департамент может отменить освобождение, ранее предоставленное в соответствии с этим разделом.

Местный орган управления может установить график сборов для обеспечения соблюдения этих положений, который включает сбор за единицу жилья за первоначальные проверки, последующие проверки и периодические проверки в соответствии с настоящим разделом.

Положения настоящего раздела никоим образом не изменяют права и обязанности арендодателей и арендаторов в соответствии с применимыми положениями Главы 13 (§ 55-217 и последующие) или Главы 13.2 (§ 55-248.2 и последующих) Раздел 55 Кодекса Вирджинии.

Положения этого раздела не изменяют обязанности или ответственность местного строительного департамента в соответствии с § 36-105 Кодекса штата Вирджиния по обеспечению соблюдения USBC.

Если иное не предусмотрено в § 36-105.1:1 Кодекса Вирджинии, штрафы за нарушение этого раздела должны быть такими же, как штрафы, предусмотренные за нарушения других разделов USBC.

Государственный орган

§ 36-98 Кодекса штата Вирджиния.

Исторические заметки

Взято из реестра Вирджинии, том 22, выпуск 3, эфф. 16 ноября 2005 г .; с поправками, Регистр Вирджинии, том 24, выпуск 14, эфф. 1 мая 2008 г.; Том 30, Выпуск 16, эфф. 14 июля 2014 г.; Том 34, Выпуск 18, эфф. 4 сентября 2018 г.; Исправления, 34:22 В.А.Р. 2153%u20112154 25 июня 2018 г.; Том 37, выпуск 14, эфф. 1 июля 2021 г.

Адреса веб-сайтов, указанные в Административном кодексе Вирджинии для документов, включенных посредством ссылки, предназначены только для удобства читателей, не обязательно должны быть активными или текущими, и на них нельзя полагаться.