Как рассчитать аренду автомобиля: формула расчета и инструкция
Открывая свое предприятие по аренде транспорта, нужно решить, по какой стоимости оказывать услуги. И цены на них должны быть вычислены грамотно. Организация не должна работать в убыток, но при этом ее расценки не должны быть выше, чем установлены другими фирмами, работающими в этой же отрасли.
Некоторые предприятия утверждают цены, ориентируюсь на конкурентов. Это не совсем верный подход. Ведь то, какой будет стоимость услуги, зависит от многих факторов:
- состояния транспорта;
- класса машины;
- востребованности ТС определенной марки у потребителей;
- естественный износ авто;
- необходимости предоставления водителя (договор аренды с экипажем).
Кроме того, нужно учитывать, что с прибыли по всем заключенным договорам (они должны соответствовать статьям № 642 – 648 ГК РФ) нужно оплатить налог. Его придется вычесть из прибыли предприятия. И это нужно учитывать при ценообразовании.
Зная все статьи расходов, сотрудники компании по оказанию услуг проката средств передвижения, могут понять, какую плату за оказание своих услуг они имеют возможность установить. После чего можно составить прайс, на который будут ориентироваться автомобилисты, которые желают воспользоваться предложениями компании.
Формула расчета аренды автомобиля
Чтобы правильно посчитать сумму расходов и не занизить или завысить стоимость услуг, надо ориентироваться на следующую формулу:
Сумма аренды = ежемесячный платеж * балансовая стоимость ТС * амортизационные расходы * коэффициент инфляции * коэффициент доходности.
Никакие показатели нельзя занижать или завышать искусственно. В противном случае правильного ценообразования не получится.
Кто может провести расчеты? Это может делать сам арендатор или его бухгалтер, который ведет учет на предприятии. Важный момент – в качестве лица, которое может сдавать в прокат транспортное средство, может выступать как организация, так и частник, который хочет наладить свой бизнес.
Но независимо от того, кто выступает в качестве арендодателя, у него должны быть полномочия для передачи ТС в прокат. Это может быть свидетельство о собственности на машину или доверенность на распоряжение ею.
Если человеку, который сдает личный автомобиль, или компании формула кажется неполной, что в ней не хватает каких-то коэффициентов, они могут ее скорректировать. Но делать это надо осторожно, чтобы не допустить получения неправильных результатов и не установить цену, не соответствующую стоимости оказываемой услуги.
Инструкция по расчету аренды автомобиля
В первую очередь надо изучить всю доступную информацию по предоставлению машин в прокат. Ее можно найти на бухгалтерских сайтах и страницах конкурентов. Надо понять, что нужно клиенту, чего он ожидает от стороны, предоставляющей услуги. Кроме того, надо проанализировать, как будет работать бизнес. Ведь просто закупать машины и начать сразу их сдавать невозможно. Нужно обеспечить их поддержание в рабочем состоянии, договориться об их техническом обслуживании с мастерскими или создать свой ремонтный цех, подсчитать, сколько человек понадобится для развития бизнеса.
Это будут мастера-ремонтники, сотрудники по мойке ТС, бухгалтера, администраторы. Затраты на их заработную плату будут включены в стоимость аренды. Также нужно заложить в аренду расходы на несчастные случаи, которые могут произойти при езде на машине, покупку страховых полисов и их регулярное продление, работу компетентных автоюристов.
Выяснив, насколько затратными будут статьи расхода, можно приступать к подсчетам. Но при этом надо понимать, что для ТС разных марок, классов и годов выпуска стоимость аренды окажется разной. Ведь содержание машин разных категорий сильно отличается по расходам, и это нужно учитывать.
Платить нельзя оспорить // Специфика расчета арендной платы за публичные участки в Московской области
Система расчета арендной платы за земельные участки в Московской области специфична. В большинстве случаев она не учитывает ни кадастровую стоимость участка, ни актуальную классификацию видов разрешенного использования. В результате могут возникнуть ошибки, приводящие к существенному завышению или, наоборот, занижению размера арендной платы.
В первом случае страдает арендатор, несущий необоснованные расходы, а во втором — бюджет, недополучающий финансирование.
В связи с этими обстоятельствами споры, связанные с расчётом арендной платы занимают существенное место в практике Правового центра «Два М».
В этом материале я расскажу, какие особенности имеет порядок определения арендной платы за публичные земли в Московской области, применимы ли к нему правила, установленные областным Правительством, в каких случаях арендная плата не должна превышать размер земельного налога, а также можно ли оспорить расчет и вернуть переплату или довзыскать недосчитанное.
О порядке определения арендной платы
С земельными участками, предоставленными в аренду на торгах, все более или менее ясно – арендная плата определяется как максимально предложенная на аукционе ставка аренды, которая в дальнейшем изменяется по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный на федеральном уровне.
Актуальность применительно к рассматриваемой теме в данном случае имеют лишь ситуации, связанные с фактической непередачей участка арендатору либо невозможностью его использования, при которых арендатор вправе не вносить арендные платежи.
В отношении земельных участков, предоставленных в аренду без торгов, расчет арендной платы осуществляется (за исключением ряда случаев) по специальной многокомпонентной формуле, предусмотренной областным Законом № 23/96-ОЗ[1].
При этом значения составляющих формулу ставок и коэффициентов устанавливаются различными законами и муниципальными правовыми актами, в том числе, принимаемыми областью ежегодно. Разобраться в правильности расчета в отсутствие специальных познаний подчас весьма затруднительно.
Как правило, расчет арендной платы за публичные земельные участки в Московской области представлен в приложении к договору аренды земельного участка. И большинство арендаторов исходят из того, что расчет публичного органа власти, выступающего в роли арендодателя, априори является верным, и исправно (или не очень исправно) вносят арендные платежи в установленном (законно ли?) размере.
О специфике методики расчета арендной платы
Формула расчета арендной платы состоит из базовой ставки арендной платы и нескольких коэффициентов[2] (коэффициент вида деятельности, корректирующий коэффициент, коэффициент места расположения участка).
В ряде дел Московский областной суд делает вывод, что формула не сложная, обеспечивает прозрачность способа определения арендной платы, ее предсказуемость, экономическое обоснование, исключает возможность необоснованного установления предпочтений[3].
Тем не менее, зачастую изменение арендной платы происходит автоматически, без согласования с арендатором и внесения изменений в договор аренды, в том числе, в случае изменения базовой ставки и коэффициентов арендной платы за землю. На практике арендатор в лучшем случае получает уведомления о необходимости оплачивать определенный размер арендной платы за пользование участком без конкретизации оснований применения арендодателем тех или иных ставок и коэффициентов.
Более того, расчет арендной платы за землю может производится арендодателем с нарушением закона, которое приводит к многократному завышению размера арендной платы за пользование землей и существенным переплатам со стороны арендатора.
Типичными можно назвать следующие нарушения:
- неправильное применение базовой ставки арендной платы за землю. Например, если ставка для городов и рабочих поселков применяется к участкам в сельских населенных пунктах или вне границ населенных пунктов;
- неправильное определение корректирующего коэффициента. Например, применение более высокого коэффициента, установленного для иного вида деятельности, или смешение коэффициентов для бытового обслуживания и торговли, размещения парковки и автосервиса и др.;
- неправильное применение коэффициента местоположения, в т. ч. к землям вне населенных пунктов.
О возможности пересчета размера арендной платы за предыдущие периоды и правоприменительной практике
Судебная практика подтверждает: если расчет произведен неверно, есть возможность пересмотра размера арендной платы за последние три года причем как в меньшую, так и в большую сторону.
Так, например, в деле № А41-72171/2018 Верховный суд (ВС) указал на необоснованное применение арендодателем коэффициента для складов вместо коэффициента для производственной деятельности в формуле расчета арендной платы[4]. При этом учтено, что склад готовой продукции является неотъемлемой частью производственного комплекса, на котором создается груз. В требованиях арендодателя отказано, в то время как встречный иск арендатора о взыскании неосновательного обогащения удовлетворен в полном объеме.
В рамках дела № А41-68225/2018 суды вернули арендатору излишне уплаченную арендную плату, возникшую в связи с неверным применением арендодателем базовой ставки в формуле расчета арендной платы[5]. Учитывая принадлежность спорных земельных участков к категории земель промышленности на основании неоспоренных сведений ЕГРН, суд сделал вывод о необоснованности применения арендодателем базовой ставки для земель населенных пунктов, как минимум до внесения в ЕГРН соответствующих изменений.
В рамках дела № А41-68036/2020 удовлетворено требование арендатора об оспаривании действий по изменению размера арендной платы в связи с неверным применением арендодателем коэффициента вида деятельности и корректирующего коэффициента в формуле расчета арендной платы, установленных для размещения объектов производственной деятельности (а не для иных видов коммерческой деятельности, как посчитал арендодатель)[6].
По аналогичным основаниям отказано в требованиях арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате в рамках дела № А41-39759/2020[7].
В то же время, судами также удовлетворяются иски публичных органов власти (арендодателей) о взыскании недоимки по арендной плате, возникшей в связи с ошибочным применением коэффициентов[8]. Например, в деле № А41-3092/2021 суд кассационной инстанции указывает, что с учетом нахождения ставок аренды в публичном доступе, арендаторы имеют возможность самостоятельно установить точный размер арендной платы и, не дожидаясь уведомлений от арендодателя, вносить арендную плату в надлежащем размере.
При этом судами сформирована однозначная позиция, что письменные уведомления арендодателя носят лишь информационный характер.
Иные случаи пересмотра арендной платы и применения правил, установленных Правительством
Помимо типичных нарушений в виде неверного применения базовой ставки или повышающих коэффициентов, при расчете арендной платы за публичные участки в Московской области зачастую не учитываются установленные на федеральном уровне льготы.
В ряде случаев (и их немало) размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога. Например, при осуществлении социально значимых видов деятельности (перечень таких видов установлен Правительством Московской области).
Кроме того, в Московской области довольно часто встречается ситуация, когда арендатор, являясь собственником недвижимости на участке, не имеет возможности выкупить его в связи с ограничением в обороте. При этом вносит в бюджет существенные арендные платежи. Между тем, размер арендной платы в таком случае не должен превышать размер земельного налога.
Так, несмотря на то, что порядок определения арендной платы за публичные земли в Московской области установлен Законом № 23/96-ОЗ, он должен также соответствовать основным принципам определения арендной платы (п. 1 ст. 39.7 ЗК).
Такие принципы утверждены Постановлением Правительства № 582.
Суть одного из принципов состоит в том, что за участок, который невозможно выкупить в связи с его ограничением в обороте, нельзя требовать арендную плату выше, чем размер земельного налога, который платил бы выкупивший его собственник.
Как разъяснил ВС в деле «СтайлЛюкс», указанный принцип устанавливает дополнительные гарантии экономической обоснованности при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности недвижимость, расположенную на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте[9]. Первоначально данная позиция была обозначена в решении Судебной коллегии по административным делам ВС[10].
Размер земельного налога устанавливается НК и в большинстве случаев (если участок не отнесен к отдельным льготным категориям) составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка.
Что, как правило, существенно ниже размера арендной платы, рассчитываемой по областной формуле.
Однако на практике публичные органы власти, выступающие в роли арендодателей земельных участков, не спешат в добровольном порядке соглашаться с позицией арендатора об отсутствии оснований считать участок ограниченным в обороте или же пересчитывать размер арендной платы с учетом имеющихся у арендатора льгот. На неоднократные обращения арендатора следуют формальные отписки.
В настоящее время на уровне Московского округа формируется положительная практика по делам о взыскании с арендодателей неосновательного обогащения, возникающего на стороне арендодателей в связи с неприменением вышеуказанного принципа[11], а также по пересмотру условий договоров аренды[12].
Заключительная часть
Таким образом, несмотря на кажущуюся простоту методики расчета арендной платы за публичные земельные участки в Московской области, ее применение на практике сопряжено со значительными рисками возникновения споров, что подтверждается многочисленной судебной практикой по данному вопросу, а также возникновением у сторон договора аренды непредвиденных расходов.
Подобного рода сложностей удается избежать в случае своевременного (в идеале – еще на этапе оформления прав на участок) проведения правовой экспертизы договора аренды земельного участка. Если же спор уже возник и находится на рассмотрении суда, изменить положение дел, зачастую кардинальным образом, помогает активная правовая позиция и представление обоснованного контррасчета.
[1] Закон Московской области от 7 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».
[2] См. ст. 14 Закона Московской области от 7.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».
[3] См. например: решения Московского областного суда от 15 ноября 2018 года по делу № 3а-939/18; от 15 июля 2014 года по делу № 3-68/14.
[4] См. определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 11 ноября 2019 года № 305-ЭС19-13065 по делу № А41-72171/2018.
[5] См. постановление АС Московского округа от 11.
02.2020 № Ф05-10880/2019 по делу № А41-68225/2018.
[6] См. постановление АС Московского округа от 12.07.2021 № Ф05-15408/2021 по делу № А41-68036/2020
[7] См. постановление АС Московского округа от 13 июля 2021 года № Ф05-15255/2021 по делу № А41-39759/2020.
[8] См. например: определение ВС РФ от 30.11.2016 № 305-ЭС16-15750 по делу № А41-87727/2015; постановления АС Московского округа от 19.11.2021 № Ф05-24904/2021 по делу № А41-3092/2021; от 02.11.2021 № Ф05-24784/2021 по делу № А40-249236/2020; от 26.11.2018 № Ф05-20122/2018 по делу № А41-17863/2018.
[9] См. определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018.
[10] См. решение Судебной коллегии по административным делам ВС от 12 сентября 2018 года № АКПИ18-667.
[11] См. например: постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2021 № 10АП-16281/2021 по делу № А41-37790/2021; от 24.12.2020 № 10АП-19427/2020 по делу № А41-27069/2020 и др.
[12] См. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 № 10АП-2791/2020 по делу № А41-91996/2019.
Как правильно рассчитать доход от аренды
7 августа 2018 Андреа Коллатц Ресурсы SmartMove, Новостные статьи, Повышение кредитного риска арендатора
быть обремененным денежной ямой. Несмотря на то, что рынок аренды имеет свои взлеты и падения, вы можете лучше предсказать свои шансы на успех, научившись рассчитывать потенциальную рентабельность инвестиций (ROI).Если вы оцениваете сдаваемое в аренду имущество для покупки, расчет цифр на бумаге (или с помощью калькулятора сдаваемого в аренду имущества) может помочь вам более реалистично оценить истинные затраты на покупку и владение арендованным имуществом.
Ниже мы обсудим:
- Как рассчитать предполагаемую рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость
- Что такое хороший ROI для того, чтобы аренда недвижимости была успешной
- Другие важные моменты, которые следует учитывать при расчете дохода от аренды
Как рассчитать потенциальную рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость
Первоначальные инвестиции
При расчете предполагаемой рентабельности инвестиций вы должны учитывать свои первоначальные расходы, а также текущие расходы.
Ваши первоначальные инвестиции, скорее всего, будут включать первоначальный взнос, процентную ставку, расходы на закрытие и необходимые улучшения для подготовки к сдаче в аренду.
Расходы
Чтобы определить, выгодно ли вам быть арендодателем, вам необходимо рассчитать свой денежный поток, взвесив свои первоначальные расходы и текущие расходы по сравнению с прогнозируемым доходом от аренды. Сдаваемая в аренду недвижимость связана с постоянными расходами, такими как выплаты по ипотеке, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), налоги и содержание имущества. Что касается налогов, обязательно ознакомьтесь с налоговыми вычетами, которые вы можете получить как арендодатель.
Может возникнуть соблазн свести к минимуму расходы, связанные с потенциальной собственностью, но, несмотря на ваши усердные усилия, вакантные места и ремонты случаются. Для вакансий консервативная оценка будет составлять 10 процентов от ежемесячной арендной платы на расходы по вакансиям, такие как потерянная арендная плата и маркетинг.
Расходы на ремонт зависят от состояния имущества: от 5% для недавно отремонтированного жилья до 25% от месячной арендной платы за старое жилье.
Проявите должную осмотрительность и всегда проверяйте номера, которые вам дает агент или продавец. Выяснение фактических расходов для расчета дохода от аренды может потребовать некоторой работы (звонок в ТСЖ, получение предложения от страховой компании), но вы не можете начать точно рассчитывать рентабельность инвестиций в недвижимость, если у вас нет реалистичных цифр.
Рыночная арендная плата
Вместо того, чтобы устанавливать арендную плату на основе собственных расходов, вам следует выяснить, по какой цене сдается подобная недвижимость в этом районе, и соответствующим образом рассчитать арендную плату. Вы также захотите принять во внимание спрос и предложение при определении справедливой рыночной арендной платы. Если спрос высок, вы можете установить более высокую арендную плату. Если недвижимость уже сдана в аренду, у вас будет хорошее представление о годовой арендной плате, на которую вы можете рассчитывать.
В противном случае вы можете использовать рыночную арендную плату для оценки этой цифры.
После того, как вы подсчитали, каким будет ваш годовой доход, вы можете вычесть годовые расходы на имущество, чтобы рассчитать предполагаемую рентабельность инвестиций. Это можно сделать на бумаге, в электронной таблице Excel или с помощью калькулятора дохода от аренды.
The Frugal Vagabond предлагает электронную таблицу оценки недвижимости, которую можно загрузить и отредактировать или ознакомиться с приведенным ниже четырехэтапным руководством HomeUnion по расчету рентабельности инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость.
Какая рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость
После того, как вы разделите чистый годовой доход на первоначальные инвестиции и выразите результат в процентах, вы сможете определить, нашли ли вы выгодную сделку. По словам Ноло, доход от 4 до 10 процентов является разумным для сдаваемой в аренду недвижимости.
Рентабельность инвестиций менее 4% обычно не оправдывает вложений (если только нет факторов помимо цифр, которые делают ее стоящей вашего рассмотрения), а рентабельность инвестиций более 10% многими считается хорошей сделкой.
Использование реалистичных и консервативных цифр в ваших расчетах даст вам более разумное представление о вашей рентабельности инвестиций.
Имейте в виду, что недорогие объекты, которые часто выглядят более многообещающе на бумаге, чем объекты среднего и более высокого класса, могут иметь более частую текучесть арендаторов и более высокие затраты на ремонт. Ключевым моментом здесь является оценка более высоких вакансий и затрат на ремонт, чтобы у вас была более точная картина предполагаемой рентабельности инвестиций, и вы не разочаровались, когда ваши первоначальные цифры не оправдались.
Home Guides отмечает, что, поскольку рынки аренды могут различаться в зависимости от города и района, сопоставление вашей собственности с сопоставимыми объектами может сказать вам, соответствует ли прогнозируемая рентабельность инвестиций средней доходности на конкретном рынке. Вы можете использовать онлайн-агентства недвижимости, такие как Zillow и Trulia, чтобы найти медианные цены продажи и средние арендные ставки, чтобы рассчитать среднюю прибыль на местном уровне.
Как договориться об аренде с вашим новым или существующим арендатором
При правильном подходе переговоры об аренде не должны вызывать стресса. Если вы
знаете местный рынок, вы знаете, может ли арендатор найти сопоставимую квартиру дешевле. Установив арендную плату в соответствии с рыночной стоимостью, вы можете повысить арендную плату для своего арендатора, не рискуя, что арендатор уйдет.
На момент написания этой статьи (2018 г.) мы также отметим, что рынок аренды устойчив и продолжает отдавать предпочтение арендодателям, что позволило арендной плате постоянно расти в течение последних нескольких лет.
Большинство арендаторов хотят остаться в том же районе, и, скорее всего, как только они осмотрятся и увидят, что сопоставимые квартиры имеют такую же или более высокую арендную плату, они в конечном итоге останутся на месте. Если ваша новая арендная ставка близка или ниже средней цены аналогичных квартир, ваши арендаторы, скорее всего, по-прежнему будут чувствовать, что они заключают сделку, и, скорее всего, согласятся на повышение арендной платы без жалоб.
Обновления для рассмотрения
Существует тонкая грань между реконструкцией и чрезмерным улучшением до такой степени, что вы никогда не увидите возврата своих инвестиций. Однако некоторые улучшения, такие как сантехника и приборы из нержавеющей стали, могут повысить стоимость недвижимости и помочь удержать арендаторов. Есть определенные функции, которые ищут арендаторы, которые могут помочь вам привлечь больше арендаторов и быть более конкурентоспособными при поиске хорошего арендатора. Модернизация и удобства, такие как открытая планировка или открытое пространство, могут позволить вам запрашивать более высокую арендную плату.
Заключение
Расчет дохода от аренды может помочь вам спрогнозировать, будет ли недвижимость приносить положительный денежный поток, но внезапные изменения на рынке или выселения могут существенно повлиять на ваш фактический результат. Поиск хороших арендаторов, которые вовремя платят арендную плату, соблюдают договор аренды и хорошо заботятся о вашей собственности, даст вам больше шансов на большую прибыль.
Точно так же, как при покупке сдаваемой в аренду недвижимости важно подсчитывать цифры, а не строить догадки, важно тщательно проверять арендаторов, а не руководствоваться интуицией при утверждении арендаторов.
Одна из лучших вещей, которые вы можете сделать во время проверки, чтобы убедиться, что арендная плата выплачивается вовремя, — это оценить предполагаемый доход вашего потенциального арендатора с помощью Income Insights. Income Insights — это простой способ избежать проблем с платежами арендаторов, а также узнать, какие заявители нуждаются в дополнительном подтверждении дохода, а какие пропустить.
Определение размера арендной платы
Возможно, стоит подумать о сдаче дома в аренду, особенно если вы готовы переехать и не желаете его продавать. Подбор арендатора может помочь вам быстрее погасить ипотеку. Затем вы можете направить заработанные деньги на финансовую цель, например, на пенсионный счет. Если вы не знаете, сколько брать за аренду, у нас есть несколько факторов, которые вам необходимо принять во внимание.
У вас есть вопросы о том, как ваш доход от аренды может повлиять на ваш долгосрочный финансовый план? Подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом.
На что обратить внимание перед сдачей дома в арендуРешение сдать дом в аренду, а не продать его, может иметь смысл по разным причинам. От домов может быть сложно избавиться, особенно если запрашиваемая цена слишком высока или ваш список домов недостаточно заметен. И продажа может быть нежизнеспособным вариантом, если вы не накопили достаточно капитала в своем доме. Если вы хотите купить другой дом, вы можете взять свой капитал и использовать его для внесения первоначального взноса.
Но позволить кому-то арендовать ваш дом, даже временно, – это большое дело. Во-первых, готовы ли вы стать арендодателем? Независимо от того, насколько ответственными могут показаться ваши арендаторы, в конечном итоге они могут разрушить ваш дом или снизить общую стоимость его имущества.
И вам нужно быть готовым к гибкому графику, чтобы ваши жильцы могли связаться с вами, если туалет засорится или лопнет труба.
Превращение вашего дома в инвестиционную недвижимость также может быть финансово рискованным шагом. Возможно, вам придется потратить деньги, чтобы отремонтировать недвижимость, прежде чем вы сможете сдать ее в аренду. Несмотря на то, что арендодателям доступно множество налоговых льгот, лучше всего планировать оплату таких расходов, как налоги на недвижимость, расходы на содержание и страхование домовладельцев. Кроме того, вы также будете на крючке для выплаты ипотеки, если ваш арендатор внезапно съедет, и потребуется время, чтобы найти замену.
С другой стороны, сдача дома в аренду может дать вам достаточно денег для выплаты ипотеки. Это может быть отличным способом заработать дополнительные деньги, если вы ждете, когда стоимость вашего дома вырастет. Затем вы можете использовать оставшуюся часть вашего заработка в качестве прибыли или сбережений.
Когда вы пытаетесь определить размер арендной платы, вам следует подумать о нескольких вещах. Хорошим первым шагом является выяснение того, сколько ваш дом в настоящее время стоит на рынке. Эта сумма может отличаться от первоначальной цены вашего дома. Вы можете использовать такой веб-сайт, как Zillow, чтобы оценить стоимость вашего дома. Но может быть лучше найти оценщика дома, который может дать вам более точную оценку того, сколько он на самом деле стоит, исходя из состояния дома, местных цен продажи дома и того, где находится дом.
Сумма арендной платы, которую вы взимаете со своих арендаторов, должна составлять процент от рыночной стоимости вашего дома. Как правило, арендная плата, взимаемая арендодателями, составляет от 0,8% до 1,1% от стоимости дома. Например, за дом стоимостью 250 000 долларов арендодатель может взимать от 2 000 до 2 750 долларов в месяц.
Если ваш дом стоит 100 000 долларов или меньше, лучше всего взимать арендную плату, близкую к 1% от его стоимости.
Если ваш дом стоит дороже, вы можете взимать меньшую арендную плату, чтобы привлечь больше арендаторов. Слишком высокая арендная плата сделает проживание в вашем доме недоступным для многих людей.
Помимо стоимости вашего дома, вам также необходимо учитывать, сколько арендодатели берут за аналогичную арендную плату в вашем районе. Если арендная плата, которую вы хотите взимать, является необоснованной по сравнению с другими арендными платами в вашем районе, вам может быть сложно найти арендатора, который готов согласиться на ваши условия. Такие веб-сайты, как Trulia или Craigslist, могут показать вам, как арендная ставка в вашей голове соотносится со ставками, которые предлагают ваши конкуренты.
Если вы сдаете свой дом в аренду, чтобы не платить за ипотечный кредит, арендная плата, которую вы взимаете, должна быть как минимум равна стоимости вашего ежемесячного счета по ипотеке. Не забудьте учесть стоимость ремонта, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и страховку, когда вы решаете, что взимать.
Еще одна вещь, о которой следует помнить: вы не обязательно можете выбрать любую арендную ставку, которую хотите. Некоторые штаты ограничивают сумму, которую арендодатели могут взимать за арендную плату, гарантийный депозит и штрафы за просрочку платежа. Законы о контроле за арендной платой существуют, например, в таких местах, как Нью-Йорк, Мэриленд, Калифорния и Вашингтон, округ Колумбия.
Как мне сдать свой дом в аренду?Когда вы будете готовы найти арендаторов для аренды вашего дома, вы можете попросить агента по недвижимости внести его в список. Но это имеет свою цену. Вы будете должны своему агенту комиссию, равной арендной плате за один месяц или другому проценту.
Если вы хотите опубликовать свой собственный список недвижимости, вы можете загрузить его на сайт, например Zillow. Вы можете сделать листовки для раздачи или использовать свои учетные записи в социальных сетях, чтобы получить информацию об аренде.
Прежде чем передать ключи от своего дома, убедитесь, что ваши потенциальные жильцы имеют солидное финансовое положение.
Это позволит убедиться, что вы знаете, что они могут позволить себе не отставать от своей арендной платы.
Если вы решили сдавать свой дом в аренду, вы не можете взимать арендную плату исключительно на основе ваших платежей по ипотеке. Выбор арендной ставки на основе общей стоимости превращения вашего дома в инвестиционную недвижимость и других цен на аренду в вашем районе может гарантировать вам одновременно получение хорошей прибыли и своевременное нахождение арендаторов. Эта часть становления арендодателем, пожалуй, самая важная. На самом деле, это может определить успех вашей собственности в обозримом будущем.
Советы по использованию дохода от аренды для максимизации вашего финансового плана- Владение квартирой или домом и сдача в аренду могут сильно повлиять на картину вашего дохода. Финансовый консультант может помочь вам использовать этот доход для улучшения вашего долгосрочного финансового плана.
- Если вы не уверены, стоит ли инвестировать в дома, квартиры или землю, ознакомьтесь с подробным руководством SmartAsset по инвестированию в недвижимость.
Фото: ©iStock.com/kosmos111, ©iStock.com/Gawrav Sinha, ©iStock.com/DanielMirer
Аманда Диксон
Аманда Диксон — писатель и редактор по личным финансам, специализирующаяся на налогах и банковском деле. Она изучала журналистику и социологию в Университете Джорджии. Ее работы были представлены в Business Insider, AOL, Bankrate, The Huffington Post, Fox Business News, Mashable и CBS News. Аманда родилась и выросла в метро Атланты, в настоящее время живет в Бруклине.