Если земля в аренде а дом в собственности: пошаговая инструкция выкупа объекта из аренды

Содержание

Покупка дома с землей в аренде. Как оформляется право на арендуемый земельный участок?

Дмитрий Крылов

Эксперт по частным домам. Опыт загородного проживания: 30 лет.

Приобретение дома с арендуемой землей несет в себе множество отличий от участков в собственности: в плане документов, порядка оформления и финансовой стороны. Новый собственник недвижимости получает «в нагрузку» арендные отношения, в которых могут быть множество подводных камней.

В этой статье мы рассмотрим основные риски и спорные ситуации при заключении подобных сделок, а также способы решения возможных проблем.

Правовые аспекты

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.

Как переходят права и обязанности на арендную землю?

Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.

Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.

Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.

Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

Какие документы нужны для переоформления?

Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.

Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти. В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.

Какие могут быть последствия неправильного / несвоевременного оформления?

Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.

Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.

Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.

Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.

Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

Что делать если выросли платежи по аренде?

Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.

Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.

Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.

Зачем оформлять права на землю под зданием или помещением в собственности

Маргарита Пинашкина

Менеджер проектов

Одним из принципов оборота недвижимого имущества является неотделимая судьба земельного участка и зданий, на нем находящихся. Это значит, что при переходе права собственности на здание покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же правах, что и продавец недвижимости (статья 35 Земельного кодекса РФ).

Что это значит, зачем оформлять права на земельный участок и какие последствия могут быть, если этого не делать?

При покупке объекта недвижимости, кроме самого здания или помещения, нужно озаботиться юридическим статусом земельного участка.

Земельный кодекс нам говорит, что собственник здания имеет преимущественное право пользования на земельный участок под зданием. Если под зданием земельный участок уже сформирован, стоит на кадастровом учете и находится в собственности или аренде, то одновременно с переходом прав на здание должны переходить права на земельный участок. Стороны должны прописать это в договоре купли-продажи или в другом правоустанавливающем документе, иначе такой договор нарушает требования Земельного кодекса.

При переходе права собственности на помещение в здании продавец приобретает долю в праве собственности или в праве аренды на земельный участок. И это тоже прописывается в договоре купли-продажи. Если земельный участок в собственности, то переход права собственности регистрируется одновременно. Для смены в ЕГРН арендатора нужно предоставить правоустанавливающий документ, например, соглашение о смене стороны в договоре аренды земли между продавцом и покупателем. Если смена стороны возможна только по согласию или уведомлению арендодателя, нужно будет предоставить документ, подтверждающий соблюдение порядка.

Если земельный участок не стоит на кадастровом учете, до покупки объекта нужно понимать, какой участок предназначен этому зданию.

Чтобы вам было понятно, например, будет ли у вас своя парковка, можно ли организовать зону разгрузки и т.п. Мы не рекомендуем покупать здание, участок под которым не сформирован, до тех пор, пока у вас на руках не будет проекта межевания территории или утвержденной схемы расположения участка. Потому что фактически используемая продавцом территория вокруг здания может оказаться значительно больше, чем предусмотрено документами, и у вас из-за этого могут возникнуть проблемы с органами власти и нарушатся бизнес-процессы.

Чтобы узнать, какой участок выделяется зданию, следует попросить продавца предоставить проект межевания территории. В нем на плане межевания будут указаны границы участка, отводимые под эксплуатацию здания.

Иногда проект межевания может быть еще не разработан. В таком случае участок может быть сформирован на основании схемы расположения на кадастровом плане территории. Эту схему подготавливает кадастровый инженер, а утверждает орган, уполномоченный на формирование участков, в Москве это Департамент городского имущества (ДГИ).

Имейте в виду, что если в квартале, в котором расположено здание, есть многоквартирные дома, участок можно сформировать только на основании проекта межевания, схемы расположения будет не достаточно.

Если же рассматривается помещение в здании, то не нужно считать, что помещение на 5 этаже не накладывает на вас обязательства во владении долей в земельном участке под зданием. По мнению Верховного суда РФ (определение от 11. 12.2018 N 11-КГ18-31) в нежилом здании по аналогии с жилыми домами общее имущество принадлежит всем собственникам помещений. В соответствии с ЖК РФ земельный участок как раз относится к общему имуществу.

При этом неважно, зарегистрировано право общей собственности в ЕГРН, или нет. Также не имеет значения, оговорен ли в договоре на покупку помещения переход доли в праве общей собственности за новым собственником помещения или нет.

То есть собственник любого помещения несет такую же ответственность за неоформление земельных отношений, как и собственник здания.

Если земельный участок под зданием не сформирован и не стоит на кадастровом учете, вам нужно будет формировать его самостоятельно.

Для этого нужно:

Получить проект межевания территории (если он есть).
Обратиться к кадастровому инженеру, чтобы тот определил точные границы будущего участка.
Получить распоряжение и на основании этого распоряжения (и проекта межевания территории, если он есть) провести кадастровые работы по образованию участка и постановке его на кадастровый учет.

После этого вы можете оформить участок в аренду или собственность. Для заключения договора аренды или договора купли-продажи участка вам нужно обратиться в уполномоченный орган (в Москве — ДГИ).

Обратите внимание, что если у вас в собственности не все здание, а помещение в нем, в аренду или собственность вам дадут не весь участок, а долю в нем, пропорционально площади вашего помещения.

При этом договор аренды будет заключен с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендодатель — орган власти, арендаторы — все собственники помещений, у каждого свой договор на долю в праве аренды.

А выкупить долю участка в собственность, если вы собственник помещения, можно только одновременно со всеми остальными собственниками, чтобы в сумме ваши доли в праве на участок составляли 100%.

Чем может грозить неоформление прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством?

В соответствии с Кодексом административных правонарушений РФ (ст. 7.1) Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа.

На практике в Москве ДГИ время от времени проводит проверки использования участков силами Госинспекции по недвижимости. Если у вас не оформлены земельные отношения, ДГИ попытается принудить вас сделать это вплоть до судебного порядка, при этом будет стараться взыскать арендную плату за прошедшие с момента покупки вами здания или помещения периоды.

Мы весьма схематично объяснили вам процесс оформления земельных отношений собственнику здания или помещения в здании. Может быть много нюансов в каждом отдельном случае. Если у вас возникли вопросы, свяжитесь с нами. Наши специалисты помогут вам разобраться в хитросплетениях российского законодательства.

Если вам нужно сформировать земельный участок под зданием или помещением,

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.

+7 499 136-53-55
[email protected]

Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605

Кому принадлежит здание в аренде земли?

Идея аренды земли заключается в том, что землевладелец владеет свободной землей и сдает ее в аренду арендатору (который также может быть застройщиком). Затем арендатор строит на участке строение, ежемесячно выплачивая землевладельцу арендную плату за занятие площади.

Но когда дело доходит до вопроса о том, кому на самом деле принадлежит здание по договору аренды земли, вопрос становится немного сложнее.

Когда появляется арендатор/застройщик и начинает строительство на земле с нуля (или ремонтирует/перестраивает уже существующую структуру), арендатор/застройщик обычно контролирует это здание или объект на срок аренды.

Это обычно называется квазисобственностью, поскольку в большинстве случаев арендатор/застройщик также несет ответственность за расходы, техническое обслуживание и ремонт здания. Это связано с тем, что (опять же, в большинстве случаев) аренда земли относится к категории тройной аренды. Землевладелец по-прежнему владеет площадью, а арендатор берет на себя другие расходы, связанные со зданием.

Но когда срок аренды заканчивается через 30, 50 или даже 99 лет, снова может встать вопрос о том, кому принадлежит строение. В зависимости от структуры договора аренды право собственности на здание и любые другие улучшения в собственности могут быть возвращены землевладельцу.

Это может быть преимуществом или недостатком для землевладельца. С положительной стороны, то, что когда-то было незанятой землей, было освоено, что может помочь повысить ценность собственности. Это означает, что землевладелец может продать землю (а также здание и его улучшения) по более высокой цене после прекращения аренды.

С другой стороны, на этой земле сейчас есть свободное здание, для которого землевладелец должен найти арендатора. Кроме того, землевладелец, вероятно, несет ответственность за расходы на содержание этого здания (и земли, на которой оно стоит), пока оно пустует. В зависимости от рыночных условий и местоположения недвижимости, немедленное повторное сдача в аренду может быть проблемой.

Это не всегда так; право собственности и ответственность за техническое обслуживание зависят от условий контракта. Но суть аренды земли, как правило, заключается в том, что арендатор может построить здание на участке и потенциально зарабатывать деньги на эксплуатации этого здания. Затем, когда срок аренды заканчивается, арендатор может уйти и не беспокоиться о продаже ни здания, ни земли. Между тем, выгодой для землевладельца является потенциальный денежный поток от ранее пустующей земли и увеличение стоимости земли благодаря улучшениям.

Несмотря на простоту, аренда земли сопряжена с определенной степенью риска. Любой владелец недвижимости или арендатор, заключивший это соглашение, должен обязательно обратиться к юристу по недвижимости для заключения такого соглашения.

^{Этот материал предназначен только для общей информации и образовательных целей. Информация основана на данных, собранных из источников, которые мы считаем надежными. Его точность не гарантируется, он не претендует на полноту и не предназначен для использования в качестве основного основания для принятия инвестиционных решений. Его также не следует рассматривать как совет, отвечающий конкретным инвестиционным потребностям любого инвестора. Realized не предоставляет налоговых или юридических консультаций. Этот материал не заменяет обращения за консультацией к квалифицированному специалисту в вашей конкретной ситуации. Все инвестиции в недвижимость могут потерять свою стоимость в течение срока их действия. Все финансируемые инвестиции в недвижимость имеют потенциал для обращения взыскания. Программы, выручка или доходы которых зависят от арендаторов, могут пострадать от неблагоприятных последствий в результате любых финансовых трудностей, банкротств или неплатежеспособности их арендаторов.}

Стоит ли покупать дом на арендованной земле?

От элитных кондоминиумов на Гавайях до недорогих трейлерных парков почти в любой точке США, дома на арендованной земле — это способ владеть домом за гораздо меньшие деньги, чем дом на земле, принадлежащей домовладельцу.

Кондоминиум на арендованной земле на Гавайях, например, может стоить 200 000 долларов, в то время как сопоставимый дом может стоить 1 миллион долларов и включает в себя право собственности на землю под ним. Передвижной дом в трейлерном парке может стоить 40 000 долларов на арендованной земле, а соседний дом с землей может стоить 400 000 долларов.

Но в том-то и прелесть покупки дома на арендованной земле, что земля вам не принадлежит, что может привести к множеству осложнений и других расходов.

Перед покупкой дома на арендованной земле, которую вы также можете увидеть в списке арендованного или земельного участка, необходимо рассмотреть следующие моменты: они могут быть в три или четыре раза больше, чем обычно в обычном ТСЖ, где вы владеете землей. Если сборы составляют около 1000 долларов или более в месяц, вы, вероятно, находитесь в арендованной собственности на землю.

Сборы ТСЖ обычно используются для оплаты использования и содержания объектов общего пользования, таких как бассейны и лужайки. Они установлены на ежемесячной плате, но могут увеличиваться каждый год для оплаты ремонта общественной собственности и могут привести к большому, неожиданному счету.

Плата за аренду земли

Даже если вы не покупаете землю в аренду, вас все же могут попросить платить ежегодную арендную плату в течение определенного периода времени — например, от 20 до 30 лет — что, вероятно, расти вместе с уровнем инфляции. В отличие от установленного ежемесячного платежа по ипотеке по традиционной 30-летней фиксированной ипотеке, плата за аренду земли может меняться каждый год. Увеличение может быть связано, среди прочего, с инфляцией или отчетом о рыночной оценке.

Арендная плата за проект таунхауса в Боулдере, штат Колорадо, увеличилась с 2 800 долларов в год в 1998 году, когда квартиры стоили 120 000 долларов, до 9 500 долларов в год в 2010 году, когда лишенный права выкупа дом был продан всего за 33 000 долларов. — говорит Боб Гордон, агент по недвижимости Re/Max Alliance в Боулдере.

«В чем подвох? По мере роста стоимости домов, на самом деле растет базовая стоимость земли», — говорит Гордон. «По мере роста стоимости домов владелец земли может найти оценщика, чтобы увеличить стоимость аренды, а владельцы таунхаусов получат более высокий счет».

В этом случае повышение стоимости жилья наносит ущерб домовладельцам из-за повышения платы за аренду земли. Гордон говорит, что призывает клиентов проявлять крайнюю осторожность при рассмотрении вопроса об аренде земли.

Налоги на землю

Даже если вы не владеете землей в собственности, сдаваемой в аренду, вам, возможно, придется платить налоги с нее. Именно это случилось со Стэнли Гудричем, который несколько лет назад купил квартиру в Палм-Спрингс, штат Калифорния, на арендованной индейцами земле.

Когда Гудрич получил свой первый налоговый счет, там были налоги, которые он задолжал за здание и землю, что он считал ошибкой. Он позвонил в налоговую инспекцию округа Риверсайд, и ему сказали: «Индийцы не платят налоги, а кто-то должен платить», — вспоминает он.

Срок аренды может истечь раньше, чем вы это сделаете.

Годовая арендная плата устанавливается на определенный период времени и не начинается с момента покупки дома. Например, если вы покупаете квартиру в собственности, которая находится в аренде на 20 лет, но срок аренды уже 10-й год, то у вас осталось 10 лет по текущей аренде.

Это может повлиять на вас несколькими способами. Получить ипотечный кредит на срок, превышающий срок аренды, может быть сложно или невозможно, например, 30-летняя ипотека при 20-летней аренде.

Сдаваемую в аренду землю может быть трудно продать, поскольку срок аренды подходит к концу, потому что новые владельцы не будут знать условия нового договора аренды, если он будет продлен.

Если срок аренды истекает, пока вы все еще владеете домом, в пункте о передаче будут указаны условия. Аренда может быть продлена по более высокой ставке. Если он не будет продлен, вам придется отказаться от земли и, возможно, отказаться от любых улучшений на земле, таких как ваша квартира. Если вам удастся сохранить дом, вам, возможно, придется его переместить. Перемещение вашего дома может быть нецелесообразным, даже с трейлером.

Отсутствие собственного капитала

Собственность на жилье часто является способом накопления богатства. С арендованной землей, как упоминалось выше, вы можете потерять весь свой капитал по истечении срока аренды, в зависимости от условий оговорки о передаче.

Перепродажа будет более сложной, чем с традиционным домом, потому что срок аренды сокращается каждый год. Стоимость вашего дома, скорее всего, упадет по мере приближения срока аренды. И если вы хотите оставить дом своим наследникам, аренда не будет такой ценной, как традиционный дом.

Дом, сдаваемый в аренду, может не казаться вашим

Точно так же, как обычные владельцы квартир могут чувствовать, что правила ТСЖ мешают наслаждаться своим домом, ограничивая украшения и высоту кустов, владельцы домов, сдающих в аренду землю может также чувствовать себя ограниченным со стороны органа, которому принадлежат права аренды.