законно ли включать в квитанцию людей по факту проживания, можно ли не платит за ТКО, если не прописан в квартире
Нелли Коврижных
спросила в Сообществе
Профиль автора
Мы с мужем долевые собственники двух квартир. Дома рядом, сбор бытовых отходов идет с одной площадки, но дома принадлежат разным УК.
В одной квартире прописаны мы с мужем и дочь с тремя детьми. Во второй никто не прописан: там жила свекровь, а после ее смерти в квартиру переехала наша дочь с тремя детьми. Прописываться там она не стала.
УК в одностороннем порядке внесла в квитанции дочери пять непрописанных человек и с февраля 2019 года начисляет на них плату за ТКО. В итоге я плачу за ТКО дважды — по двум квитанциям. Изменять количество прописанных человек в УК не хотят.
Насколько правомерны действия УК того дома, где живет дочь? Переплата составила уже 22 225 Р за 35 месяцев.
Ирина Половодова
юрист
Профиль автора
Самый простой вариант в вашем случае — зарегистрировать дочь и внуков по месту фактического проживания и уведомить обе УК о том, что количество жильцов изменилось.
С этого момента ситуация с двойным начислением платы решится.
Но давайте разберемся и с текущим вариантом прописки. Расскажу, как проверить, законно ли УК начисляет текущие платежи за обращение с твердыми коммунальными отходами, ТКО, и как вернуть переплату, если это ошибка.
Что не так с платой за вывоз мусора в вашей ситуации
Плата за обращение с ТКО включена в список коммунальных услуг, за которые должны платить все, кто живет в квартире, — как постоянно, так и временно. Подробнее об этом расскажу ниже.
Но коммунальщики не могут вписать количество проживающих в платежку по своему желанию. Для этого они должны составить специальный акт и передать его в полицию, которая проверит жильцов. Управляющие компании часто нарушают это правило, что дает право оспорить их начисления.
/list/uk-zaplati/
За что управляющая компания должна вам денег
В вашем случае, возможно, изменения внесли, когда вы заказывали справку о составе семьи.
Она, например, могла понадобиться, чтобы оформить льготы или записать детей в садик. Но такая справка — это не основание для начислений.
Как и на кого начисляют плату за вывоз мусора
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью оплачивать коммунальные услуги. Плата за них включает в себя плату за обращение с ТКО.
ч. 1 ст. 153, ч. 4 ст. 154, ч. 1 ст. 157 ЖК РФ
В регионах плату считают по разным формулам: где-то учитывают площадь жилья, а где-то — количество проживающих. Например, в городах Самарской области плату рассчитывают по площади, а в 27 муниципальных образованиях той же области — по количеству жильцов. В Тюмени плату считают по нормативу объема ТКО на одного жителя многоквартирного дома. В месяц выходит 141,45 Р.
Вывозом мусора занимается региональный оператор по обращению с ТКО на основании договора с потребителем услуги. Но документ не всегда заключают письменно. Так, если потребитель собирает мусор и относит его в контейнер, а оператор вывозит его и утилизирует, то договор заключают путем молчаливого согласия.
Раздел 15 (1) правил предоставления коммунальных услуг
Договор может быть прямым — между потребителем и оператором. Или через посредника: например, потребитель услуг заключает договор с УК, а та — с региональным оператором.
Сообщество 26.07.21
Как заключить договор на вывоз мусора?
Чтобы оператор верно начислил плату, коммунальщики предоставляют ему данные о количестве жильцов. Плату рассчитывают исходя из числа постоянных и временных проживающих. Даже если жилец не зарегистрирован в квартире постоянно, он обязан платить за вывоз мусора.
Потребителя считают временно проживающим в квартире, если он живет в ней больше пяти дней. Причем информировать коммунальщиков об изменившемся составе жильцов обязан собственник. Срок уведомления — пять рабочих дней со дня изменений.
Если жильцов в квартире нет, плату начисляют только на собственников квартиры. Коммунальщики вправе проверять количество проживающих и фиксировать эту информацию в акте, который подписывают с потребителем.
Если он откажется подписывать документ, вместо него в акте расписываются как минимум два соседа по дому и член совета дома.
подп. «з» п. 34, п. 148 (34 и 35) правил предоставления коммунальных услуг
Если домом управляет ТСЖ или кооператив, то акт подписывает председатель. В документе должны быть указаны:
- Дата и время, когда он составлен.
- Данные о собственнике или людях, которые постоянно проживают в квартире.
- Количество временно проживающих и дата, с которой они живут в квартире.
- Подпись собственника или постоянно проживающего в квартире человека или отметка о том, что проживающий отказался подписать акт.
п. 56 (1), 148 (35) правил предоставления коммунальных услуг
Акт составляют в двух экземплярах. Один — для собственника или постоянного жильца квартиры, он остается у них. Второй экземпляр в течение трех дней отправляют в ОВД. После этого коммунальщики начисляют плату на новое количество проживающих, а полиция проверяет, законно ли те находятся в квартире.
Другим способом увеличить плату за ТКО в одностороннем порядке нельзя.
Что делать? 17.03.20
Как платить за вывоз мусора с подмосковной дачи
Если УК всего этого не делала, то ее начисления на проживающих в квартире незаконны и являются необоснованным обогащением.
Например, в Ульяновской области мужчина смог в суде добиться перерасчета платы за вывоз мусора. Он не заключал договор с коммунальщиками. Они поначалу начисляли плату за вывоз мусора на него одного, но в какой-то момент вдруг в одностороннем порядке стали начислять плату на шестерых.
Мужчина попросил скорректировать данные, но УК просьбу проигнорировала. Акт о проживающих коммунальщики не составляли и в ОВД не передавали.
Суд признал, что коммунальщики необоснованно обогащаются за счет жильца. Мужчина добился, чтобы впредь ему начисляли плату за услугу на одного человека и сделали перерасчет платы за оспоренный период. Суд обязал коммунальщиков вернуть 499 Р за каждый месяц незаконных начислений.
Дело № 2-3-366/2021PDF, 72 КБ
Кому жаловаться
Из вашего вопроса следует, что мирным путем решить вопрос с УК не получилось: вы просили изменить количество жильцов квартиры для начислений и пересчитать плату, но получили отказ. Чтобы выяснить, законны ли начисления, расскажу, куда нужно обратиться.
В прокуратуру. Это надзорный орган власти, который организует проверки по обращениям граждан. Обычно в прокуратуру обращаются с коллективными жалобами на массовые нарушения прав потребителей, например жильцы многоквартирных домов.
подп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 закона № 294-ФЗ
В ГЖИ. В случае жалоб на коммунальные услуги прокуратура подключает к проверке государственную жилищную инспекцию — ГЖИ. Так что можно обращаться сразу туда.
ГЖИ — специальный орган власти, который проверяет начисления по обращениям граждан. По итогам проверки инспекция может обязать коммунальщиков пересчитать плату за услуги и наложить административный штраф — от 20 000 до 30 000 Р, а за повторное нарушение — от 30 000 до 50 000 Р.
ст. 14.4 КоАП РФ
В суд. Так можно обжаловать предписания инспекции, а также добиться защиты своих прав. Но в большинстве случаев, если вы обратились в ГЖИ, а она выявила нарушения, то дальше участвовать в разбирательстве уже не придется: госжилинспекция сама выдаст предписание, чтобы коммунальщики устранили нарушение, а если они его не исполнят, то обратится в суд.
Так, в Мурманской области женщине дважды начислялась плата за ТКО: как собственнику жилого дома, в котором она не зарегистрирована, и как проживающей в квартире. Она обратилась в жилищную инспекцию по поводу некорректных начислений коммунальщиков.
Инспекция признала двойное начисление незаконным и обязала управление отходами пересчитать плату за услугу. Но те решили обжаловать это решение. Суд первой инстанции поддержал позицию госжилинспекции.
Второй суд встал на сторону коммунальщиков и отменил прежнее решение.
ГЖИ попыталась обжаловать решение. Но суд постановил, что коммунальщики производят начисления законно — исходя из числа постоянно и временно проживающих потребителей.
А если таковых нет, плата рассчитывается по количеству собственников.
Хотя женщина и не пользуется домом, она не освобождается от оплаты коммунальных услуг. Потребительница может сделать перерасчет за коммунальные услуги, но для этого нужно подать заявление и документы, которые доказывают, что она там не проживает. Тинькофф Журнал уже подробно рассказывал, как сделать перерасчет.
Дело № А42-6077/2020PDF, 312 КБ
ч. 11 ст. 155 ЖК РФ
п. 93 правил, утв. постановлением от 06.04.2011 № 354
Что в итоге
Вам нужно выяснить, составляли ли акт о проживающих в той квартире, где раньше жила ваша свекровь и теперь живет ваша дочь с детьми. Если коммунальщики не дадут разъяснений, предлагаю выяснять этот вопрос через ГЖИ.
Написать жалобу на начисление платы можно лично в офисе инспекции в вашем регионе, через личный кабинет пользователя на портале ГИС ЖКХ, направить жалобу по электронной почте или через портал госорганов региона.
/guide/zhaloba/
Как правильно подать жалобу в любое ведомство
После этого инспекция обязана проверить законность начислений.
По итогам проверки есть два варианта.
Вам могут сделать перерасчет платы за ТКО, если УК не составляла акт о проживающих в квартире либо не передала его в ОВД в течение трех дней. В этом случае жилинспекция или суд признают действия коммунальщиков незаконными. Выплаченное ранее вернут на ваш лицевой счет, то есть у вас будет переплата.
Плату снова будут начислять только на собственников. Если в квартире никто не проживает, то плата рассчитывается по количеству собственников. В вашем случае их двое: вы и супруг.
п. 148 (36) правил предоставления коммунальных услуг
Или же все останется как есть, если с актом все в порядке. Даже если вы или ваша дочь отказались его подписать, то в тексте акта должна быть отметка об этом.
Что касается второй квартиры, где прописана ваша дочь и внуки, то их начисления законны. Изменить количество лиц, на кого начисляют плату, можно, обратившись в УК с заявлением об изменении количества проживающих в квартире лиц.
Сделать это вы сможете, когда выясните ситуацию с актом первой управляющей компании.
Если он есть и начисления обоснованные, берите справку от первой УК о том, что дочь и внуки проживают по их фактическому адресу, и несите во вторую компанию.
После этого оплачивать вывоз мусора за дочь и внуков вы будете только один раз — в первую УК. Еще на основании акта можно написать заявление и сделать перерасчет платы во второй УК, но только за последние полгода. Деньги зачтут на счет потребителя как переплату за услуги.
п. 91 правил предоставления коммунальных услуг
Без заявления о перерасчете переплату не вернут.
Возможно ли не оплачивать вывоз мусора если я не проживаю в квартире?
Представьте ситуацию, что вы являетесь владельцем квартиры, но в ней не проживаете. Да что не проживаете? В квартире еще и никто не прописан! В этом случае владельца преследует ряд вопросов! Среди них особо выделяется ситуация, когда необходимо оплачивать вывоз мусора. И что делать?
В этом случае в голову приходит несколько вариантов: платить должно лицо, что зарегистрировано по данному адресу; или собственник.
Но какие еще возникают особенности при решении вопроса? Ответы – в нашей статье!
Как оплачивается вывоз мусора?
Для владельцев квартиры устанавливается разная величина оплаты за вывоз ТКО (твердых коммунальных отходов), и она зависит от числа лиц, которые:
- Постоянно проживают.
- Временно проживают.
- Привязаны к установленной площади.
В вашем доме принята сортировка отходов? Оплата устанавливается в соответствии с контейнерами, которые вывозились. Такой принцип оплаты получил сегодня широкое распространение, договор заключается с управляющей компаний (ТСЖ), работает на основе территориальной схемы. Стоит сказать, что некоторые владельцы квартир подписывают еще индивидуальный договор.
Вы не используете помещения квартиры? Это не значит, что вам разрешается не платить за вывоз отходов. Обязанность оплаты переходит на владельца площади.
Мусорная реформа: кому разрешено не платить за вывоз ТКО?
После внедрения мусорной реформы вывоз ТКО включили в список коммунальных услуг.
Тем не менее, и данный закон стал причиной возникновения новых вопросов относительно вывоза мусора. Ответы на некоторые вопросы приходится получать только в суде.
Сейчас выделено несколько судебных решений, которые устанавливают круг лиц, которым разрешается не платить за вывоз ТКО.
Не платят лица, которые не пользовались квартирой или домом
В суд обратился человек, которому была начислена оплата за вывоз мусора. Тем не менее, в этот период (несколько месяцев) в коттедже никто не проживал. Понятное дело, что помещения пустовали, по этой причине и отходы не накапливались, а, значит, услугой вывоза никто не пользовался. Спор тут заключался в том, что на территории Московской области, оплата за вывоз ТКО начисляется в соответствии с площадью, а не по количеству лиц, проживающих в коттедже.
Сегодня нельзя официально пересчитать начисленную оплату, поэтому мужчина и пошел в суд. Там уточнили, что в Правилах №354 — не существует законного запрета относительно перерасчета оплаты за вывоз ТКО, если в конкретный период в квартире или доме не проживали люди.
Основной вывод — перерасчет делать разрешается, но вопросы возникают только из-за того, что не разработан план для этого.
В результате начисление оплаты за период, когда люди находились вне дома, признано незаконным – подготовлен перерасчет.
Не платят владельцы квартир, в которых никто не прописан
В Правилах №354 четко прописано: если в квартире (доме) никого не прописали, то оплата начисляется в соответствии с количеством владельцев.
История началась с обращения в суд владельцы квартиры: она получила ее по праву собственности, но около года проживала по иному адресу. По итогу ее вынуждали оплачивать долг за целый год. По этой причине ей пришлось обратиться в Верховный суд РФ, после чего было сделано заявление: по ч. 11 статьи 155 ЖК РФ необходим перерасчет установленной оплаты за коммуналку, если в квартире временно не проживали. Перерасчет был сделан, но пока только за счет постановления суда.
Когда исключен перерасчет платы за вывоз ТКО?
Существует ряд ситуаций, которые препятствуют перерасчету (если не прибегать к суду – в некоторых случаях):
- Перерасчет разрешен только в тех случаях, когда плата за вывоз ТКО начисляется в соответствии с количеством проживающих людей. Если расчет осуществляется из площади, то сделать такой перерасчет не получится.
- Перерасчет проводится только при временном отсутствии. Если владелец квартиры не проживает там постоянно, в перерасчете будет отказано. Причина – неиспользование помещений для проживания не является основанием для проведения перерасчета.
- Перерасчет распространяется только на жилые помещения, так как данная услуга – коммунальная. По этой причине правило не распространяется на дачные общества, СНТ и пр.
Что будет, если не оплачивать вывоз ТКО?
Вы не заключали договор на вывоз мусора? Это не значит, что вы не будете платить за данную услугу.
Если вы будете игнорировать требования об оплате, то через 4-6 месяцев на вас в праве подать в суд. В качестве наказания для должника используется:
- Удержание части финансов из заработной платы.
- Заключение под арест недвижимости.
- Продажа имущества, компенсирующего долг.
- Установка запрета на выезд за пределы страны.
После принятия решения в ходе судебного заседания необходимо вернуть долг в течение 5-ти дней. Иначе – будет копиться пеня (исполнительный сбор), который по закону необходимо обязательно оплатить.
Вывоз ТКО: кто отвечает?
Если у вас возникают вопросы относительно вывоза мусора, их необходимо передавать в УК или ТСЖ, если они участвовали в оформлении договора.
Задачи управляющей компании:
- Установка на территории контейнеров для твердых отходов.
- Уборка в точно назначенный срок.
- Организованный вывоз ТКО.
- Предоставление доступа к контейнерам, которые находятся в исправном виде.
Договор подписывается с региональным оператором, на которого и распространяется услуга по вывозу мусора. Обеспечивает порядок в данной услуге только УК или ТСЖ!
Это касается и вопросов относительно оплаты услуги вывоза мусора. Если вы не проживаете в квартире, платить придется собственнику. Если вы не согласны, идите в суд. Такие ситуации сегодня решаются только в индивидуальном порядке.
Почему одни жители Вашингтона получают бесплатный вывоз мусора, а другие нет? — Большой Большой Вашингтон
Вывоз мусора на северо-западе Вашингтона, округ Колумбия, Адам Фейген, лицензия Creative Commons.
Представьте, если бы DC снабжал бесплатным электричеством всех жителей частных домов, но не тех, кто живет в квартирах. Это прозвучало бы несправедливо, но это политика округа Колумбия в отношении службы сбора мусора и утилизации.
Если вы живете в доме на одну семью или в многоквартирном доме с тремя или менее квартирами в округе Колумбия, Департамент общественных работ округа Колумбия вывозит ваши отходы бесплатно (конечно, вы платите за это в виде налога на имущество). Если вы живете в большом здании, за эту услугу необходимо платить частному перевозчику. И арендодатели могут решить переложить эти расходы на арендаторов. Так почему же ДК одних жителей исключает из муниципальной службы, а другим она достается бесплатно?
Если государственная услуга не всегда бесплатна, она часто основана на финансовых потребностях, например бесплатный школьный обед по сниженной цене. Однако домохозяйства, получающие муниципальную услугу по вывозу мусора, в среднем имеют более высокие доходы: 187 000 долларов США для отдельных домохозяйств на одну семью по сравнению с 77 000 долларов США (средневзвешенное значение из прилагаемых данных переписи) для тех, кто живет в зданиях с 5 или более квартирами.
Таким образом, округ Колумбия предоставляет бесплатный вывоз мусора Джеффу Безосу в его особняке Калорама стоимостью 23 миллиона долларов, но те, кто живет в более крупных домах, могут столкнуться с комиссией от домовладельцев за частную коллекцию.
Если услуга не основана на потребности, это потому, что забрать из квартиры слишком дорого? Похоже, это тоже не так. Шарлотт, штат Северная Каролина, по численности населения похож на округ Колумбия и обслуживает более крупные жилые дома, в которых вместо выдвижных тележек есть мусорные контейнеры. Анализ города показал, что годовая стоимость обслуживания службы составляла 55 долларов на домохозяйство в этих многоквартирных домах и 186 долларов на дом на одну семью.
Так как же округ Колумбия пришел к такой запретительной практике? Эта политика восходит к тому времени, когда округ Колумбия перешел от заключения контракта на вывоз мусора к предоставлению прямых муниципальных услуг в 19 веке.20 с. Угольная зола была основным источником отходов, и Конгресс не хотел платить больше за обслуживание квартир, поэтому Совет уполномоченных округа Колумбия исключил их из новой услуги.
Совет округа Колумбия кодифицировал эту политику в 1970-х годах, и сегодня она практически не изменилась по сравнению со 100-летней давностью.
Эта политика была расширена в 1990-х годах, когда сбор отходов был добавлен в качестве еще одной бесплатной услуги для жителей, уже пользующихся городской услугой по вывозу мусора. Квартиры снова были исключены и столкнулись с еще более высокими затратами, поскольку теперь частному перевозчику также приходилось платить за сбор вторсырья.
DC предлагает некоторое облегчение — Но для кого?
В 1990 году Совет округа Колумбия компенсировал расходы на вывоз мусора для некоторых жителей: владельцев квартир. Вместо бесплатного обслуживания владельцы кондоминиумов сегодня получают налоговую льготу на сбор мусора в размере 117 долларов. Это не так привлекательно, как полностью субсидируемое обслуживание, но 117 долларов в год лучше, чем 0 долларов, которые получают арендаторы квартир, которые платят за мусор.
На протяжении десятилетий владельцы кондоминиумов в нашем регионе, отдельно от арендаторов, проводили кампании за получение городского сбора мусора, предоставляемого домовладельцам на одну семью.
Национальный тренд
В большинстве городов многоквартирные дома не подлежат сбору бытовых отходов. Те немногие города, которые обслуживают всех жителей, во время бюджетных кризисов часто испытывают искушение сократить обслуживание более крупных зданий. Например, в Шарлотте, где собственное городское исследование показало, что стоимость квартир в расчете на одно домохозяйство намного ниже, законодатели пытались сократить их обслуживание до тех пор, пока общественный резонанс не отменил это предложение.
Руководители города в Грин-Бей, штат Висконсин, предложили убрать мусор из передвижных домов и квартир, чтобы сэкономить деньги. Жители передвижных домов смогли сохранить свою службу, но жители квартир потерпели неудачу и лишились субсидируемой городской службы.
Почему города не любят квартиры?
По сравнению с домами на одну семью, многоквартирные домохозяйства потребляют гораздо меньше энергии и воды, имеют более низкую стоимость жилья, более разнообразны в расовом отношении и приносят городам больше налоговых поступлений на акр. Плотная застройка делает возможным динамизм и энергию, которые делают города особенными. Можно было бы подумать, что округ Колумбия и другие города с готовностью воспримут многоквартирное жилье.
Вместо этого в большинстве городов большая часть земель объявляется закрытой для любых многоквартирных домов. В округе Колумбия, 59% земли, предназначенной для жилья, зарезервирован исключительно для домов на одну семью. Выборочная муниципальная служба по вывозу мусора — это более тонкий способ, которым города отдают предпочтение домам на одну семью, а не квартирам.
Одним из оправданий неблагоприятного отношения к аренде многоквартирных домов является то, что большинство из них управляются коммерческими предприятиями и, следовательно, не должны получать те же городские услуги, что и домовладельцы. Проблема в том, что увеличение эксплуатационных расходов на квартиры сказывается на арендаторах. Арендодатели могут компенсировать расходы на вывоз мусора за счет более высокой арендной платы или сбора за вывоз мусора, который может составлять около 10 или 25 долларов в месяц. Вот почему округ Колумбия предлагает льготу по налогу на недвижимость арендаторам с низким доходом, которые не платят налоги на недвижимость напрямую, а перекладывают эти расходы на них от арендодателей.
Что по этому поводу говорит Совет округа Колумбия?
В течение почти 90 лет Конгресс предусматривал в законопроектах об ассигнованиях, что город не должен использовать свои федеральные средства для «уборки пепла или других отходов» из квартир.
Эта формулировка незаметно исчезла в законопроекте об ассигнованиях округа Колумбия 2008 года, и с тех пор ее никто не видел. Конгресс больше не хочет вмешиваться в то, как округ Колумбия собирает «пепел» или другой мусор, и Совет округа Колумбия имеет право обслуживать всех жителей.
Я обратился к члену совета округа 3 Мэри Чех, которая возглавляет комитет по контролю за отходами, чтобы спросить, почему округ Колумбия придерживается такой политики в современную эпоху. Представитель ее офиса сообщил мне, что член совета Че открыт для переосмысления существующей политики и назначил сотрудников для изучения текущей практики округа Колумбия и того, что другие города сделали по-другому в этой области.
Какие есть альтернативы?
Лично я считаю, что вывоз мусора и его переработка полностью входят в сферу того, что местные органы власти могут и должны предоставлять жителям. И я думаю, что сделать его бесплатным для всех жителей, как в наших школах K-12, — это практичное и прогрессивное решение.
Краткосрочным улучшением будет расширение обслуживания зданий до шести квартир, что является политикой Филадельфии. В то время как многоквартирные мусорные баки представляют собой новую проблему, в этих 4-6-квартирных домах используются тележки, как и в их односемейных соседях. Городские мусоровозы уже проезжают мимо этих домов каждую неделю. Увеличение инвестиций Совета округа Колумбия в грузовики и персонал может привлечь больше жителей.
Жильцы квартир в Шарлотте и Грин Бэй громко протестовали, когда политики предложили лишить их муниципальных услуг. Прямо сейчас в округе Колумбия нет протестов или публичных дебатов по поводу отсутствия обслуживания. Это принято как вековой статус-кво. Но по мере того, как округ пересматривает такие вещи, как имена людей, отмеченных на городских зданиях, и расовое равенство зонирования на одну семью, возможно, мы посмотрим, кого исключают из городского сбора мусора и почему.
«Не покупайте дом, если вы не можете позволить себе тратить деньги впустую»
Изображения оранжереи | Getty
Я люблю инвестировать в недвижимость, и это главная причина, по которой я смог стать миллионером, который сделал себя сам. Но я узнал, что покупка дома для одной семьи не всегда является выгодным вложением.
Я понял это в 2003 году, когда я был молодоженом с новорожденным и купил дом своей мечты в Лос-Анджелесе. Но время шло, и я не видел возврата ни денег, ни времени, которое я вложил в свой дом. Так что я продал его и использовал капитал, чтобы купить несколько объектов для сдачи в аренду. Потом моя семья снова стала арендаторами.
Не поймите меня неправильно: я по-прежнему поддерживаю домовладение. Сегодня у меня есть три дома, два из которых я сдаю в аренду, а третий является моим основным местом жительства. Но, в конце концов, для многих людей владение домом вытягивает деньги из их карманов.
Вот почему я считаю, что покупка дома не является разумным вложением, особенно сейчас, когда растет инфляция и высокие цены на жилье:
1. Затраты съедают прибыль
Предположим, вы купили дом за 100 000 долларов и вложили 5 000 долларов вперед. оплата. Затем через 10 лет вы продаете дом за 200 000 долларов.
Похоже, вы его убили: вы превратили 5 000 долларов в 100 000 долларов после выплаты ипотеки. Но вы забыли подсчитать стоимость владения этим домом:
- 10 лет годовых процентов по ставке 6%: 60 000 долларов
- 10 лет налога на недвижимость по ставке 2% каждый год: 20 000 долларов
- Недвижимость сборы в размере 6%: 6000 долларов
Общая стоимость до обслуживания: 86 000 долларов
Таким образом, вы получаете чистую прибыль в размере 14 000 долларов (или 14%) из этих 100 000 долларов. В течение 10 лет ваши инвестиции возвращались на 1,4% в год, и мы даже не включили стоимость кровли, сантехники, покраски и других эксплуатационных расходов.
Общее правило, о котором следует помнить, состоит в том, что вы будете ежегодно тратить около 1% от покупной цены вашего дома на техническое обслуживание, но эти сборы могут быть более высокими в периоды высокой инфляции.
Совет: Не покупайте дом, рассчитывая получить реальную прибыль. Вместо этого покупайте только тогда, когда у вас есть достаточный доход, будь то пассивный или активный, для финансирования стоимости ипотеки, налогов на недвижимость и содержания.
2. Отсутствие денежного потока делает вас зависимым от рынка
Настоящие инвестиции в недвижимость обеспечивают вам ежемесячный пассивный доход — или денежный поток — после всех платежей по ипотеке, налогов на имущество и обслуживания.
Если ваш дом не обеспечивает ежемесячный денежный поток, его стоимость всегда связана с наличием покупателя, который имеет право на покупку и которому нравится ваш дом. Вы платите за то, чтобы жить в нем, пока вы ждете, пока , может быть, получит прибыль.
Тяжелые времена часто идут на пользу сдаваемой в аренду недвижимости и наносят ущерб домовладельцам, живущим на одну семью. Когда я иду продавать сдаваемое в аренду имущество, мне нужно только найти кого-то, кто хочет получить прибыль, и это несложно сделать.
Совет: Покупайте только в том случае, если вы найдете трофейную собственность, которая продается ниже своей стоимости, может позволить себе заплатить наличными и находится в состоянии 99% уверены, что есть выгодный выход из-за окружающего рынка.
3. Ограниченные налоговые льготы по сравнению с коммерческой недвижимостью
Например, вы ограничены в том, сколько процентов вы можете списать со своего дома, и вам разрешено освобождение от налога только в размере одной прибыли в размере 250 000 долларов США от продажи одной семьи. домой каждые два года .
Но когда вы переходите от инвестиций в свой дом к инвестициям в приносящую доход недвижимость, налоговые льготы резко возрастают.
Хотя доход от аренды облагается налогом, существуют определенные расходы, которые вы можете вычесть из налоговой декларации, включая проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, операционные расходы, амортизацию и ремонт.
Совет: Чтобы получать пассивный доход от недвижимости, инвестируйте в сдаваемую в аренду недвижимость с благоприятными налоговыми условиями.
Итак, когда стоит покупать дом?
Мое мнение: Не покупайте дом, если не можете позволить себе тратить деньги впустую.
В лучшем случае дом можно назвать своим, и он может обеспечить стабильность. Но если ваша цель состоит в том, чтобы создать богатство, есть много других вариантов, таких как фондовый рынок или инвестиции в коммерческую недвижимость.
Я также не считаю, что владение домом следует рассматривать как «американскую мечту». По большей части это просто место для жизни, и к нему всегда прилагаются расходы.
Исправление: эта статья была обновлена, чтобы отразить, что доход от аренды облагается налогом.
Грант Кардоне является генеральным директором Cardone Capital , автором бестселлеров «Правило 10X», X
7 и основателем The Growth Conference.