Если в договоре аренды не указан срок: Срок аренды и срок действия договора аренды: основные отличия

Заключение договора аренды недвижимого имущества

Полное описание

Юридическое сопровождение заключения договора аренды предусматривает, комплекс мер по изучению объекта недвижимости и составлению проекта договора недвижимого имущества, учета его всех особенностей, а также при необходимости — государственную регистрацию данного договора.

При заключении данного договора важно определить имущество, сдаваемое в аренду. При отсутствии данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор будет считаться не заключенным. 
Необходимо убедиться, что у арендодателя есть право на сдачу данного имущества в аренду. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности (например, договор купли–продажи и Свидетельство о праве собственности, выданное учреждением юстиции), либо документы, подтверждающие право владения и пользования (например, договор аренды, в котором есть право арендатора передавать имущество в субаренду).

В договоре аренды недвижимости необходимо обратить внимание на предмет договора, состояние объекта, арендную плату, ответственность сторон, расторжение договора.
   
Осматривая состояние объекта желательно определить, требуется ли ремонт и какие улучшения придется произвести, чтобы помещение можно было использовать для целей, необходимых вашей компании, а также учесть возможность наличия скрытых и видимых недостатков:
К скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если помещение должно отапливаться, а принятие помещение в летнее время не давало возможности проверить исправность системы отопления), отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов) и т.п.;
Видимые недостатки могут быть выявлены путем осмотра и проверки работоспособности без привлечения специалистов, обладающих специальными знаниями. Например, видимые трещины стен, отсутствие плитки на полу, сломанный замок двери, разбитое окно, не работающий аппарат телефона или кондиционер.

Не лишним будет прямо в договоре прописать согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и указать их стоимость.
Если стороны в договоре не указали распределение обязанностей по поддержанию имущества в рабочем состоянии, то действует общее правило: ответственным за капитальный ремонт признается арендодатель, за текущий – арендатор.

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы. В договоре аренды лучше всего будет указать стоимость арендуемого имущества за 1кв.м. в месяц, исходя из фактического размера площади переданного Арендатору Объекта. Коммунальные платежи в размер арендной платы не входят и оплачиваются отдельно.

 

Арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы, в следующих случаях:

1. условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились и арендатор за это не отвечает;
2. когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;
3. когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество;
4. когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта.

Права арендодателя при нарушении условий оплаты:

1. потребовать досрочного внесения арендной платы;
2. досрочного расторжения договора аренды.

При составлении акта приема-передачи желательно для арендатора детально и подробно отразить фактическое состояние помещения, особенно если в нем есть недостатки.

Договор может быть расторгнут по волеизъявлению обеих сторон или по истечению срока договора, а также по воле арендодателя, в случае если арендатор, не вносит арендную плату, существенно ухудшает имущество и по другим основания, указанными в договоре.
Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации своего права арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В случае если в договоре указана формулировка о том, что при отсутствии возражений договор считается перезаключенным вновь, письменного уведомления можно не посылать. 
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним, заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды либо только возмещения таких убытков.
В случае заключения договора аренды недвижимого имущества на срок более одного года, данный договор подлежит государственной регистрации.

Исмагилова А. А.
Юридическая компания Тюмень

Почему заключают договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев — Яндекс Бизнес

Правильно подобранное помещение помогает бизнесу расти. Люди привыкают, что на углу продают ароматный хлеб с пряностями, а через дом делают хороший маникюр или аккуратные мужские стрижки, поэтому приходят сюда сами и советуют лучшие места знакомым. Терять помещение, которое знают покупатели, не хочется. Но арендодатель может попросить его освободить, если в договоре не указан период аренды. На что ещё влияют сроки аренды, спросили у Марии Рыженковой, ведущего юриста ООО «Первое Агентство Недвижимости».

Про аренду нежилой недвижимости есть два заблуждения. Первое — если заключить договор на срок до года, который не надо регистрировать, собственнику не надо платить налоги. Второе — неважно, указан срок аренды или нет, договор легко расторгнуть.

Мария Рыженкова

Ведущий юрист ООО «Первое Агентство Недвижимости»

Какие бывают договоры аренды нежилой недвижимости по срокам

Бизнес может арендовать помещение на любое время — три месяца, пять лет или бессрочно. Если стороны обсудили, сколько будет длиться аренда, они указывают конкретные даты, и договор считается срочным. Если не договорились или забыли прописать, договор считается заключённым на неопределённый срок. Отдельно выделяют договоры, которые заключают на срок 11 месяцев. Их ещё называют краткосрочными. Такие договоры можно не регистрировать в Росреестре, а значит, не надо платить пошлину и тратить время на сбор документов. Договор подлежит обязательной регистрации, только если аренду заключают на срок от года.

Если стороны не зарегистрировали договор, то кажется, что арендатор не защищён. Но это не так — при условии, что подписан акт приёма-передачи нежилого помещения и арендатор въехал в помещение. В этом случае он должен платить аренду, а заставить его освободить помещение владелец недвижимости принудительно не может. Это сказано в пункте 3 информационного письма № 165 Высшего арбитражного суда РФ.

Мария Рыженкова

Ведущий юрист ООО «Первое Агентство Недвижимости»

Если незарегистрированный договор не перезаключить, когда закончатся 11 месяцев аренды, то он будет считаться бессрочным. Но лучше в него добавить пункт об автоматической пролонгации. При этом такой договор не надо регистрировать.

Юридически правильно регистрировать любой договор аренды. Так арендатор страхует себя на случай, если у помещения сменится собственник. Новый владелец не сможет расторгнуть договор аренды, и бизнес продолжит вести дело в помещении, в которое уже вложился.

Регистрация занимает не больше 9 рабочих дней, если подавать документы через МФЦ. Размер госпошлины зависит от собственника: юрлица платят 22 000 ₽, физлица — 2 000 ₽. Вносит документы и оплачивает пошлину одна из сторон, но чаще это делает владелец помещения.

Владельцы недвижимости часто заключают краткосрочный договор аренды, чтобы избежать уплаты налогов. Но это неправильно. Если владелец получает доход от аренды, он в любом случае должен уплатить с него налог.

Какие есть особенности у договора на неопределённый срок

В таком договоре срок не указан или в нём так и написано: «Заключён на неопределённый срок». Он отличается тем, что стороны, а главное арендодатель, могут расторгнуть его в любой момент без обращения в суд. Это значит, что собственник вправе прийти через полгода после заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения и попросить его освободить. И предпринимателю, который сделал ремонт, вложился в рекламу и сделал место узнаваемым, придётся искать новое помещение.

Чтобы найти другое помещение и переехать, у бизнеса будет три месяца, если иное не предусмотрено договором, по статье 610 Гражданского кодекса РФ. За такой срок арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что он расторгает договор. Это требование действует и для бизнеса. Если предприниматель решит съехать, ему нужно отправить владельцу недвижимости уведомление.

Сложности с расторжением бессрочного договора, в котором отражены стандартные условия и не учтена судебная практика, могут возникнуть, если в помещении находятся личные вещи арендатора. В этом случае собственник не может просто отправить уведомление и поменять замки.
Практикой установлена целая процедура, как освобождать помещение с описью имущества, свидетелями. И важно, чтобы эти моменты нашли отражение в договоре.

Мария Рыженкова

Ведущий юрист ООО «Первое Агентство Недвижимости»

Какие есть особенности у договора с определённым сроком

Когда договор заключён, например, на 11 месяцев или три года, арендодатель может расторгнуть его только через суд. Арендатору необязательно идти в суд, если в договоре прописаны условия для досрочного расторжения.

Так, бизнес может потребовать расторгнуть аренду через суд в таких случаях:

• Собственник недвижимости не даёт им пользоваться так, как это прописано в договоре. Например, отказывается передавать ключи от помещения.
• У помещения есть недочёты, которые владелец не указал, когда заключали договор. Допустим, вентиляция не работает, а по договору она идёт как технически исправная.
• Арендодатель отказывается проводить капитальный ремонт.
• Имущество, за которое бизнес не несёт ответственности, пришло в негодность и его нельзя использовать. Например, холодильные установки, отвечать за которые по договору должен собственник недвижимости.

Арендодатель при досрочном расторжении договора может ссылаться на такие действия со стороны арендатора:

• Существенно или неоднократно нарушает условия договора. Например, устанавливает оборудование, хотя собственник не разрешал.
• Испортил имущество, например в результате пожара, который возник потому, что арендатор пользовался неисправным электроприбором.
• Не платит аренду больше двух раз подряд.
• Не делает капитальный ремонт, если это его обязанность.

То есть суд расторгнет договор аренды, если увидит, что нарушение было существенным. А это ещё надо доказать. Поэтому выселить арендатора по договору, в котором указан конкретный срок, намного сложнее.

Если владелец недвижимости решит досрочно расторгнуть договор, сначала арендатору нужно получить от него письменное предупреждение. В нём будет указано, что и к какому сроку надо исправить. Если бизнес не выполнит обязательства, собственник помещения вправе пойти в суд.

Какой договор выгоднее заключить бизнесу

Если предприниматель рассчитывает работать долго, выгоднее подписать срочный договор и зарегистрировать его в Росреестре, например на 5 лет. Это гарантия того, что собственник не сможет его расторгнуть без нарушения существенного условия. Кроме того, арендатор будет знать, сколько ему надо будет платить в течение всего срока: договор обычно содержит пункт о неизменности цены или в нём пишут процент, на который раз в год стоимость может повышаться.

Аккуратно стоит относиться к шаблонам договоров аренды, которые есть в интернете. Бо́льшая их часть не учитывает изменений в законах и судебную практику. В них могут не прописать, например, порядок расторжения, изменение цены, ответственность за нанесение ущерба. Встречаются и договоры, которые не содержат какого-либо существенного условия. Если заполнить такой шаблон, то через суд его можно оспорить.

Мария Рыженкова

Ведущий юрист ООО «Первое Агентство Недвижимости»

Законы и правила, которые приведены в статье, распространяются на все объекты нежилой недвижимости: отдельный павильон на улице, место в торговом центре или апартаменты. Если собственник предлагает заключить краткосрочный или бессрочный договор, это повод задуматься — может, через время придётся искать новое помещение.

7 признаков того, что ваш договор аренды недействителен

Когда дело доходит до договора аренды жилья , инвесторы в недвижимость должны знать несколько ключевых моментов, чтобы защитить инвестиционную собственность и доход. Недействительные контракты часто могут привести к юридическим проблемам (и потере дохода) в будущем, поэтому важно знать о признаках того, что они могут быть недействительными, и быть готовыми к любым потенциальным проблемам.

Если вы не уверены, действителен ли ваш договор аренды, читайте дальше! Мы поможем вам разобраться с этими семью признаками того, что ваш договор аренды может быть недействителен.

1. Срок аренды не указан

Если в вашем договоре аренды не указан период времени, в течение которого арендатор будет занимать недвижимость, он, скорее всего, недействителен. В договоре аренды должны быть указаны даты начала и окончания, чтобы вы и ваш арендатор знали, когда начинается и заканчивается договор.

Без указанной даты окончания любая из сторон может расторгнуть договор аренды. Это может вызвать проблемы, если арендатор захочет оставаться в аренде дольше, чем предпочитает владелец недвижимости после окончания аренды.

2. Аренда не относится к конкретному имуществу

Если в вашем соглашении об аренде не упоминается конкретное имущество, которое сдается в аренду, оно, скорее всего, недействительно. Договор аренды должен включать адрес сдаваемого в аренду имущества и описание, чтобы обе стороны понимали местонахождение, указанное в документе об аренде.

3. Соглашение не подписано обеими сторонами

Если обе стороны не подписали условия аренды, скорее всего, они больше не действительны. Договор аренды должен быть подписан и датирован как арендодателем, так и арендатором, чтобы считаться юридически обязывающим договором.

Если одна из сторон не подписывает договор аренды, она не может быть привлечена к ответственности за любое из условий, изложенных в соглашении.

4. Договор аренды не включает всей соответствующей информации

Основной договор аренды должен включать информацию об имуществе и вовлеченных лицах. Документ может оказаться недействительным, если в нем отсутствует важная информация, такая как ежемесячная сумма арендной платы, сумма залога арендатора, обязательные раскрытия информации или критические формулировки.

Если вы не уверены в формулировках или деталях, которые должны быть включены в документ об аренде, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости или управляющим недвижимостью.

5. Арендатор въехал до подписания договора аренды

Если арендатор въехал в жилое помещение до подписания договора аренды, он может не иметь силы в суде. В большинстве случаев договор не может считаться обязывающим до тех пор, пока его не подписали обе стороны, и арендатор не может въехать без подписанного договора.

Опережение надлежащего процесса может привести к юридической ответственности, если человек начинает жить в собственности без документов, подтверждающих, что он там находится.

6. Владелец недвижимости не предоставил копию договора аренды

Еще одним признаком того, что ваш договор аренды может быть незаконным, является то, что вы не предоставили арендатору копию документа. Обе стороны должны иметь подписанную копию для своих записей. Если у вашего арендатора его нет, вы не сможете обеспечить соблюдение каких-либо условий, изложенных в договоре аренды.

7. Если к договору аренды были добавлены новые условия без согласия арендатора

Добавление новых условий к договору простой аренды без согласия арендатора может сделать договор аренды недействительным. Прежде чем подписать документ, арендатор должен быть ознакомлен со всеми условиями.

Если вы вносите изменения в договор аренды после его подписания, вы должны попросить арендатора подписать новый договор аренды или приложение, включающее обновленные условия.

Предотвращение незаконной аренды консультантами

Если вы не уверены, действительно ли ваше соглашение об аренде, лучше проявить осторожность и проконсультироваться с профессиональным юристом, специализирующимся на недвижимости. Они могут помочь вам определить, соответствует ли ваша аренда всем требованиям законодательства штата.

Кроме того, управляющие недвижимостью являются экспертами в составлении простых договоров аренды и могут помочь вам составить действительный договор аренды, имеющий юридическую силу. Они также могут помочь арендаторам проверить арендаторов, чтобы найти квалифицированных арендаторов, которые с меньшей вероятностью нарушат свои обязательства.

Используйте Privy для расширения своего портфеля сдаваемой в аренду недвижимости

При инвестировании в сдаваемую в аренду недвижимость важно иметь действующий договор аренды, чтобы избежать штрафов, эксплуатационных ограничений и судебных исков. Эти документы определяют ответственность и обязательства как инвестора в недвижимость, так и арендатора и помогают защитить инвестиционную собственность и доход.

Privy — это онлайн-платформа, которая помогает инвесторам находить новые объекты недвижимости для создания портфеля инвестиций в недвижимость на многих рынках по всей стране. Как давние игроки в инвестиционной игре, мы создали ресурс, который определяет недвижимость, соответствующую вашим критериям, и предоставляет информацию для инвесторов, чтобы помочь вам делать более выгодные предложения! Свяжитесь с нами в ближайшее время, чтобы узнать больше о работе нашей платформы.

Мы использовали наш опыт, чтобы написать « Полное руководство по договорам аренды!» Загрузите бесплатную копию сегодня.

Расторжение договора аренды | New Hampshire Legal Aid

Версия для печати

Что такое аренда?

Если вы снимаете комнату, квартиру или дом, то у вас есть договор аренды, даже если нет ничего письменного. Любое соглашение об аренде имущества, даже если единственным условием является размер арендной платы, является арендой. Ваша аренда может быть подробным письменным документом или простой устной договоренностью между вами и арендодателем. Это может быть месяц за месяцем или это может быть в течение года или больше. В нем может быть много предложений или очень мало пояснений. Аренда представляет собой набор обязательств обеих сторон; основная обязанность арендодателя состоит в том, чтобы предоставить жилую единицу для сдачи в аренду, а обязанность арендатора заключается в уплате арендной платы. Когда большинство людей говорят об «аренде», они имеют в виду письменную аренду, обычно сроком на один год, поэтому именно этот тип аренды мы здесь и обсудим.

Могу ли я разорвать аренду?

Вы всегда можете разорвать договор аренды; арендодатель мало что может сделать, чтобы помешать вам уехать до истечения полного срока, указанного в договоре аренды. Вы не нарушаете закон, освобождая квартиру досрочно, но вы нарушаете условия договора между вами и арендодателем. Если вы решите уйти, вопрос будет заключаться в том, за какой ущерб или штрафы вы можете нести ответственность, если вы уйдете без уважительной причины.

Что произойдет, если я уеду до истечения срока аренды?

Когда вы подписали договор аренды на один год, вы заключили договор об уплате арендной платы за полный год, обычно за один месяц. Тогда вы имели право платить одинаковую ренту за весь этот год; взамен ваш арендодатель получил право ожидать выплаты арендной платы за весь год ежемесячными платежами. Если вы уезжаете до того, как заплатили всю арендную плату за год, и это не из-за того, что арендодатель сделал или не сделал, вы нарушили договор аренды. Затем арендодатель может попытаться заставить вас платить всю арендную плату за оставшуюся часть года, даже если вы больше не живете в этом доме.

Если ваш арендодатель требует оплаты или подает в суд на вас в отношении оставшейся части арендной платы, есть две ситуации, в которых вы можете не платить эти деньги.

Если ваш арендодатель повторно сдает квартиру за ту же арендную плату, то он не может возлагать на вас ответственность за арендную плату за тот же период. Другими словами, если он получает такую ​​же арендную плату от другого арендатора, сразу же пересдавая квартиру, то ваше нарушение договора не стоило ему денег. Арендодатель должен попытаться сдать квартиру повторно, а не просто оставить ее незанятой и подать на вас в суд за невыплаченную арендную плату. Если он не может повторно арендовать, если квартира какое-то время пустует или если он может арендовать ее только за меньшую сумму, то вы можете нести ответственность за всю или часть невыплаченной арендной платы.

Если ваш арендодатель первым нарушил договор аренды, вы можете не нести ответственность за оставшуюся часть арендной платы. Это означает, что ваш арендодатель каким-то существенным образом не смог выполнить свою часть сделки, например, не сделав необходимый ремонт. Если вы уезжаете по собственным причинам, какими бы разумными они вам ни казались, вы все равно можете быть обязаны оплатить оставшуюся часть арендной платы. Если ваш арендодатель не соблюдал договор аренды или нарушил закон (например, не соблюдал государственные или местные жилищные кодексы), то он нарушил договор аренды, что может освободить вас от обязанности продолжать платить арендную плату.

Предупреждение

Для того, чтобы оправдать освобождение вас от ваших обязательств по аренде, нарушение арендодателем должно быть существенным, а не просто какой-то технической или тривиальной ошибкой.

Что является веской причиной для расторжения договора аренды?

Как правило, невозможно заранее узнать, имеете ли вы юридические основания для разрыва договора аренды. Наилучший подход — попытаться прийти к соглашению с вашим арендодателем; если ваш арендодатель согласен, то вы взаимно расторгли договор аренды, и у вас не должно быть дальнейших обязательств по уплате арендной платы. Вы должны попытаться получить любое такое соглашение в письменной форме. Если у вас нет предварительного согласия арендодателя, то вы рискуете, освобождая квартиру. Вам придется подождать, чтобы узнать, сдается ли квартира повторно, или чтобы увидеть, насколько энергично ваш арендодатель преследует вас за невыплаченную арендную плату. В конечном счете, если ваш арендодатель подаст на вас в суд, судья решит, были ли вы правомерны в нарушении договора аренды.

Как разорвать аренду?

Во-первых, вы всегда должны стараться избегать выезда до истечения срока аренды, если только вы и ваш арендодатель не договорились об этом. Даже если вы чувствуете себя полностью оправданным, вы все равно столкнетесь с риском долга и, возможно, с судебным решением против вас. Если проблема заключается в том, что ваш арендодатель делает или не делает, вам следует попытаться договориться о решении. Если в вашей квартире есть нарушения кодекса, см. нашу информацию о удержании арендной платы . Если причиной выезда является не вина вашего арендодателя, попытайтесь добиться от него освобождения от договора аренды. Если вы не можете и все же должны освободить квартиру, сообщите об этом своему арендодателю как можно раньше, желательно в письменной форме. Чем больше вы уведомляете, тем больше времени у вашего арендодателя на повторную аренду, что может помочь вам избежать задолженности по арендной плате. Предложите попробовать найти другого арендатора на ваше место. Ваш арендодатель не обязан принимать арендатора, которого вы ему привели, но это укрепит ваше положение в дальнейшем, если вы сделаете все возможное, чтобы уберечь арендодателя от потери денег.