Если управляющая компания не выполняет свои обязанности: Что делать, есть УК не выполняет свои обязанности?

Содержание

Что делать, есть УК не выполняет свои обязанности?

— Как быть, когда ЖКХ из государственной структуры плавно перешли в частную УК? Никакого собрания не было. А теперь ежемесячно я получаю квитанции, ремонт же в подъезде не делается. Над УК нет контроля. Куда бы я ни обращалась, приходят одни отписки. Ответ во всех примерно следующий: сами выбрали, сами и разбирайтесь с ними.

Zhyk1988/Depositphotos

 

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:

УК не может быть навязана жителям, они выбирают ее на общем собрании и имеют право требовать выполнения тех обязательств, работ и услуг, для которых УК привлекалась. Если собрание не проводилось или подписи собственников квартир были кем-то фальсифицированы, это является поводом для проверки прокуратурой и основанием для признания решения такого собрания недействительным.

Отписки и отсутствие должной реакции со стороны надзорных органов могут быть связаны с тем, что борьба с УК ведется жителями разрозненно в индивидуальном порядке. Необходимо сменить тактику, выбрав инициативную группу, в состав которой войдет максимальное количество недовольных работой УК владельцев квартир. Коллективные обращения, жалобы, претензии будут иметь более ощутимые результаты. Кроме того, для УК это будет сигналом того, что жители объединяются, а коллективно свергнуть неугодную УК шансов больше.


Экономия на ЖКХ: как отключить те услуги, которыми вы не пользуетесь

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ


Что касается ненадлежащей работы УК: необходимо официально запросить в УК документацию по расходам на содержание и обслуживание вашего дома (договоры, акты о выполнении работ, счета и платежки), после чего проверить реальность исполнения всех работ. В случае несоответствия зафиксировать это актами с подписями жильцов и направить в УК соответствующую претензию. Если вы не получите документы или ответы в течение 30 дней, можно смело направлять коллективные жалобы в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию и в прокуратуру.

Если коллективные жалобы не помогут решить проблему, инициативной группе жильцов остается только самим созвать общее собрание по вопросу смены УК на другую.

Также можно рассмотреть возможность создания в доме ТСЖ. Как показывает практика, в домах, находящихся под управлением ТСЖ, более эффективно проводятся все необходимые работы, а денежные средства расходуются по назначению. Для этого также проводится общее собрание жильцов дома, избираются председатель и правление ТСЖ, после чего ТСЖ регистрируется в установленном порядке как юридическое лицо, открывает расчетный счет в банке и изготавливает свою печать. В дальнейшем правление ТСЖ, действуя от лица членов ТСЖ, заключает договор с надежной УК либо осуществляет самоуправление, напрямую заключая договоры на поставку коммунальных и других услуг, выполнение необходимых работ в соответствии с планом мероприятий и сметой, принятыми на общем собрании.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

К сожалению, из вопроса непонятно, какая форма управления многоквартирным дома применяется у вас. Если это ТСЖ, ЖСК, ЖК или Совет дома, собирается общее собрание членов ТСЖ, ЖСК, ЖК или собственников помещений, где выносится решение об обращении в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту фальсификации результатов общего собрания о смене УК. Обращается в полицию председатель правления ТСЖ, ЖСК, ЖК или председатель Совета дома.


Кто может не платить за капремонт?

Как сэкономить на оплате за отопление: лайфхаки от профессионалов


Еще необходимо обратиться в прокуратуру с заявлением о проведении прокурорской проверки деятельности управляющей компании. Кроме того, контроль деятельности УК осуществляют жилищные инспекции и Роспотребнадзор. Если Вам из этих организаций приходят отписки, необходимо обратиться в суд с административным иском о признании незаконным бездействия указанных организаций.

Также имеет смысл обратиться в суд с иском к управляющей компании об обязании исполнения договора управления многоквартирным домом и содержании в надлежащем состоянии общего имущества МКД, к которому относится подъезд.

Если же в вашем доме нет ни одной из вышеперечисленных форм управления, сначала собирается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором избирается Совет дома, после чего можно начинать действия.

Либо последний вариант: если не удается собрать общее собрание, действуйте лично сами. Дело в том, что УК с каждым из собственников помещений в доме должна заключить письменный договор. Однако УК не всегда это делает. Вместе с тем, поскольку вы оплачиваете коммунальные услуги, в том числе и на содержание общедомового имущества, считается, что вы заключили такой договор с управляющей организацией. И тогда следует действовать по указанному мною алгоритму. Только все заявления нужно будет подавать от себя лично.

Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:

Если УК не выполняет свои обязанности по управлению многоквартирным домом, жильцы могут обратиться в суд с иском об обязании выполнения УК своих обязанностей. Также в судебном порядке можно потребовать перерасчета платы за коммунальные услуги.


Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Как бороться с управляющей компанией?


Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Можно обратиться в Роспотребнадзор, сослаться на 3 главу Закона «О защите прав потребителей». Если ваша жалоба не сработает, стоит обратиться в Госжилинспекцию. Это надзирающий орган, который следит за качеством работы УК. Но нужно четко расписать претензии и попросить произвести проверку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Долги «за квартиру»: какие не продают коллекторам

Новые счетчики: о нововведении рассказывают эксперты

Повышение цен на газ: что ждет россиян

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Куда и как жаловаться на ЖКХ, УК, если не выполняют свои обязанности?

Распространенная ситуация когда ЖКХ не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит:

  • Подержание внешнего вида жилого дома а надлежащем порядке, деятельность по обеспечению безопасного проживания жильцов в доме;
  • Также на регулярной основе должен проводиться осмотр многоквартирного дома, а именно осмотр перед началом отопительного сезона, также осмотры проводятся в случае если возникли неполадки в системах отопления, подачи воды, водоотведения или в сетях подачи электроэнергии. В общем полный контроль за внутридомовыми сетями по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • Обязательное соблюдение правил пожарной безопасности;
  • В обязанности ЖКХ входит регулярная уборка подъездов и территорий возле дома, если конечно территория является имуществом дома;
  • Также управляющая компания обязана вывозить мусор;
  • Контролировать процесс эксплуатации общедомовых счетчиков;

Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Как правило жильцы всегда заключают договор с управляющей компанией, ведь самостоятельное управление это не просто и времени на это не всегда хватает, лучше передать управление организации которая все сделает профессионально, ведь каждый должен заниматься своим делом.

Но что же делать если УК (управляющая компания) не добросовестно выполняет свои задачи?

Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию, к примеру у вас перегорела лампочка в подъезде, в таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме, в течении нормативного срока, вам должны заменить данную лампочку, конечно нормативы везде разные, но в любом случае если вы позвонили утром, то в течении дня проблема должна быть устранена и такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме, вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему.

Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается не в течении 1 дня, ни в течении недели, в данном случае на лицо полное бездействие УК в отношении содержания дома.

Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома, а ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего в замен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, при жалобах в диспетчерскую службу УК

реакции ноль.

В данном случае вам нужно действовать, ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию. Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжению согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома и также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома.

Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не на всегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае если УК не выполняет свои обязательства должным образом.

В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте, уведомление которое вы получите будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и УК ее получила. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу.

Также на общем собрании собственники жилья имеют полное право принять решение общего собрания не производить оплату УК за услугу которая ей не была оказана или оказана не в полном объеме.

Если ваша жалоба не сработала и никакой реакции со стороны УК не поступило, то переходите к пункту 2, пишете аналогичную жалобу в Госжилинспекцию, это надзирающий орган который следит за тем как выполняет свои обязанности УК. В жалобе укажите требования провести проверку вашей УК и привлечь ее к административной ответственности, за то что она не соблюдает правила содержания жилых помещений. Жалоба в данном органе рассматривается в течении 30 дней и после чего выносится предписание об устранении проблемы. Если УК не выполнила своих обязательств, то на нее наложат административный штраф.

Также у вас есть право обратиться и Роспотребнадзор, сославшись на Закона О защите Прав Потребителей, а именно на главу 3 данного закона, которая дает представление о том как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге.

Если не подействовала жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, то жильцы вправе провести собрание и на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет условия данного договора, также жильцы вправе выбрать другую УК или изменить способ управления многоквартирным домом, на свое усмотрение. К примеру жильцы могут выбрать компанию по управлению домом из списка компаний которые имеют хорошую репутацию на рынке данных услуг и заключить договор с ней.

Также вам никто не запрещает обратиться в прокуратуру или суд с иском, все зависит от того на сколько серьезная ситуация у вас возникла и на сколько серьезные нарушения были допущены со стороны УК и на сколько серьезно нарушены ваши права, был ли причинен ущерб вашему имуществу неправомерными действиями или бездействиями УК,  в суде справедливость будет восстановлена.

Обычно УК берется за голову после получения жалобы, иногда после проверки Госжилинспекции, но самые упертые УК доводят дело до суда, но это случается крайне редко и на такой риск УК скорее всего не пойдет.

Я надеюсь, что ваша УК одумается уже после получения первой жалобы в свой адрес и конечно же начнет выполнять свои обязанности в соответствии с законом, а если нет, то идите до конца, пишите жалобы, подавайте иски в суд и ищите правду, всегда отстаивайте ваши права. А я желаю вам удачи!

 

 

Управляющая компания не выполняет свои обязанности – куда жаловаться

Не всегда представители управляющих компаний оперативно выполняют свои обязанности

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Проблемы ЖКХ в России стары как мир. Однако многие жильцы до сих пор не знают, что делать и куда обращаться, если в подъезде, скажем, разбито окно или не светит лампочка. Не всегда представители управляющих компаний оперативно выполняют свои обязанности. Наши эксперты рассказали, как с этим бороться.

Как узнать управляющую компанию по адресу

Чтобы узнать, какая конкретно компания обслуживает ваш дом – необходимо заглянуть в платежку. Там должен быть указан не просто телефон, но и их сайт и адрес.

Кроме того, на сайте Реформа ЖКХ можно прочитать информацию о деятельности ваших коммунальщиков. На главной странице портала просто вводите ваш адрес (город и регион) и ниже появляются все необходимые сведения. А вот если управляющая организация не раскрыла сведения о себе на этом сайте – следует сильно насторожиться и тут же обращаться в жилищную инспекцию, прокуратуру или в суд.

Обязанности коммунальщиков

Между коммунальщиками и жителями часто возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление. Вот на что деньги должны идти:

- Поддержание архитектурного облика дома;

- Полный осмотр отопительной системы перед сезоном и после. А также при возникновении чрезвычайных ситуаций;

- Контроль за внутридомовыми сетями;

- Соблюдение правил пожарной безопасности;

- Уборка подъездов и придомовых территорий, детских площадок;

- Вывоз мусора, снега;

- Контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;

- Проверка состояние крыш не менее двух раз в год.

Иными словами, коммунальщики обязаны выполнять любые работы по дому, если они касаются не конкретно вашей квартиры. Если перегорела лампочка в подъезде – звонит им сразу. Если же люстра заморгала в вашей спальне – сделают, да, но только за отдельную плату. Как правило, суммы на работы не большие.

Совсем другое дело, если квартира пострадала в результате аварии, связанной с общедомовым имуществом: повреждения трубопроводов, отключения электроэнергии, засора канализации и в других экстренных ситуациях. В этом случае, все обязаны сделать бесплатно, не позднее 30 минут после обращения. Кроме того, по результатам работ, компания составляет соответствующий акт. При наличии вины УК должна возместить ущерб.

Управляющая компания не выполняет свои обязанности – куда жаловаться

К примеру, мусор в вашем доме не вывозится уже несколько дней. Ситуация неприятная, да. Позвонили в диспетчерскую, а действия никакие не предпринимаются. Что делать…

- Жителям, в первую очередь, стоит пожаловаться на управляющую компанию в Жилищную инспекцию, - говорит аналитик, юрист Алена Кондратьева. - По итогам проведенной проверки этот орган имеет право наложить административные взыскания на виновных лиц. Второй орган – Роспотребнадзор. Туда нужно будет подать заявление. По поступившему от вас обращению, специалисты ведомства проведут проверку и применят санкции, если это будет необходимо. Если и это не дало результатов, можно обратиться с жалобой в прокуратуру и даже суд.

Есть, кстати, «но». Не нужно идти с жалобой в прокуратуру области (республики), пока вы не обратились в прокуратуру района. То есть не нужно «бежать впереди паровоза».

Как доказать что управляющая компания не выполняет свои обязанности

Граждане, проживающие в многоквартирных домах, довольно часто сталкиваются с проблемами, связанными с жилищно-коммунальным хозяйством ЖКХ. Именно работники ЖКХ ответственны за обслуживание жилых домов, чему свидетельствует договор, подписанный между ними и жильцами многоквартирных домов. Как в любом другом двустороннем договоре, прописанные в нём обязанности должны выполняться, а прописанные права не должны оставаться только на бумаге. Очень часто жильцы многоквартирного дома имеют претензии к работе ЖКХ, которые не выполняют свои обязанности или выполняют их безответственно, но попросту не знают, куда и кому можно пожаловаться на недобросовестных работников. Не редко многие проживающие считают, что писать подобные жалобы бесполезно, можно написать десятки таковых, куда угодно, а толку от этого всё равно не будет.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как заставить управляющую компанию работать - проверенный способ

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Управляющая компания не выполняет свои обязанности – куда жаловаться

Граждане, проживающие в многоквартирных домах, довольно часто сталкиваются с проблемами, связанными с жилищно-коммунальным хозяйством ЖКХ. Именно работники ЖКХ ответственны за обслуживание жилых домов, чему свидетельствует договор, подписанный между ними и жильцами многоквартирных домов.

Как в любом другом двустороннем договоре, прописанные в нём обязанности должны выполняться, а прописанные права не должны оставаться только на бумаге. Очень часто жильцы многоквартирного дома имеют претензии к работе ЖКХ, которые не выполняют свои обязанности или выполняют их безответственно, но попросту не знают, куда и кому можно пожаловаться на недобросовестных работников.

Не редко многие проживающие считают, что писать подобные жалобы бесполезно, можно написать десятки таковых, куда угодно, а толку от этого всё равно не будет.

В данной статье мы рассмотрим, куда жаловаться на ЖКХ и что для этого нужно сделать. Службы ЖКХ в России зачастую ответственны за своевременный вывоз мусора, электроснабжение, отопление, подачу воды, при этом есть вышестоящие организации, которые ответственны за предоставление этих услуг. Именно этим организациям и можно написать жалобу, в случае, если предоставляемые услуги не отвечают нормам, или когда в ЖКХ требуют платы за услуги, которые по договору предоставляются бесплатно, например, ремонт в подъезде, починка крыши, прочее.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Или звоните нам по телефонам круглосуточно : Поскольку компании, работающие в сфере ЖКХ, ответственны за целый ряд предоставляемых услуг, таких как вывоз мусора, электричество, подача холодной и горячей воды, газа, отопления, ремонт жилого дома, замена некоторых отопительных систем в квартирах и прочее, написать жалобу можно по причине неудовлетворительной работы любой из них.

В таких вопросах полагаться на то, что работники ЖКХ сами вспомнят и всё починят, очень сомнительно. Точно так же не стоит выжидать, когда в управляющую организацию начнут обращаться соседи, поскольку они точно так же могут сидеть и ждать.

В договоре между жильцами и ЖКХ прописаны и прочие обязанности, за не выполнение которых любой проживающий имеет право написать жалобу куда посчитает нужным. Это может быть управляющая компания, государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор и прокуратура. Согласно законодательным актам Российской Федерации, рассмотрение жалобы в ЖКХ не должно превышать более трёх рабочих дней.

Также, для убедительности в серьёзности намерений, можно написать наименование вышестоящей организации, в которую жильцы обратятся в случае не выполнения их требований. Если обращение в УК не увенчалось успехом, то нужно жаловаться в государственную жилищную инспекцию.

ГЖИ — это первый и основной орган управления, куда можно пожаловаться на ЖКХ и недобросовестную работу подчинённых ей организаций. Всё очень просто — скачайте бланк жалобы, заполните его и отправьте по почте по адресу ГЖИ или местной администрации вашего города, который вы сможете легко найти в интернете.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта. Это может проявляться в виде отсутствия ремонта в подъезде, завышенных тарифов, перебоев в поставке воды, газа или электроэнергии. Надзор за деятельностью управляющей компании осуществляет Госжилнадзор жилищная инспекция , Роспотребнадзор и прокуратура.

В их полномочия входит проверка: Контроль за деятельностью УК также осуществляет Роспотребнадзор. Если граждане не представляют, где оставить жалобу на управляющую фирму, обычно они обращаются в эту структуру. Она контролирует выполнение санитарно-технических норм и других предписаний законодательства, которые регулируют предоставление коммунальных услуг. Кстати, и сами жильцы тоже имеют право интересоваться, как УК справляется со своими обязанностями.

Выбирая способы, как бороться с управляющей компанией, не следует забывать об органах прокуратуры. Они обязаны выполнять возложенные на них функции на основании жалоб жильцов и конкурентов УК, а также быстро реагировать на информацию о противоправных действиях, ставшую известной из СМИ или других источников. Если управляющая компания недобросовестно делает свою работу или вовсе ничем не занимается, жителям многоквартирного дома придется решать, что делать, если ЖКХ не выполняет свои обязанности.

Предпочтительнее составить коллективную жалобу в двух экземплярах, указав в ней суть претензий. К управляющей организации обычно предъявляется два типа претензий: В первом случае не обойтись без судебного разбирательства.

Если жилец все же решил направить жалобу на управляющую компанию в контролирующий орган, нужно собрать доказательства того, что ранее предпринимались попытки урегулировать конфликт мирным путем.

К претензии желательно прикрепить: Обязанности, возложенные на управляющую компанию, перечисляются в договоре, который заключается с жильцами МКД. Кроме общих инстанций вроде суда и прокуратуры потребители услуг имеют право жаловаться в Федеральную антимонопольную службу, например, при неоправданном повышении тарифов на коммунальные услуги, в Роспотребнадзор, департамент жилищно-коммунального хозяйства и так далее.

Существует два варианта развития событий: компания либо удовлетворяет требование заявителей, либо не принимает никаких мер. В любом случае обратившемуся гражданину должны дать ответ, в котором отражаются факты или аргументируется отказ в выполнении требуемых действий.

Если УК отказывается удовлетворить законные требования жильца, следует обратиться: Перед тем как обратиться в Жилищную инспекцию, нужно детально изучить договор, заключенный с УК. Как следует из законодательства, на управляющую организацию возложена обязанность обеспечивать безопасность дома, выполнять ремонт, готовить здание к зиме и так далее.

В Жилищную инспекцию обращаются, если в отношении компании нужно провести проверку или принять другие меры. Особенно это касается случаев, когда по вине УК гражданину или его имуществу причинен вред, ведь без решения суда не удастся добиться компенсации ущерба. При составлении иска нужно учитывать, на кого жаловаться в подобной ситуации: ответчиком должна выступать управляющая организация в лице её руководителя. Для защиты прав отдельного собственника или всех жильцов дома целесообразно воспользоваться помощью юриста, который поможет собрать доказательства и составить исковое заявление.

Если она не предоставляет услуги или делает это плохо, у собственников квартир есть все основания писать претензию руководству фирмы. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Главная Кодексы Регистрация Войти. Куда обратиться если жкх не выполняет свои обязанности. Просмотров: Категория: Кодексы. Опубликовано: 20 сен Куда и как жаловаться на ЖКХ, УК, если не Граждане, проживающие в многоквартирных домах, довольно часто сталкиваются с проблемами, связанными с жилищно-коммунальным хозяйством ЖКХ.

Куда обратиться если жкх не выполняет свои В таких вопросах полагаться на то, что работники ЖКХ сами вспомнят и всё починят, очень сомнительно. Что делать, если ЖЭУ не выполняет свои обязанности? Жэу не выполняет свои обязанности по ремонту крыши. Второй раз ремонт в квартире сходит на нет из-за течи крыши. Ситуации, когда управляющая компания недобросовестно выполняет обязанности, — не редкость.

Чтобы решить проблему, нужно знать, куда жаловаться на управляющую компанию. На местном уровне за работой УК наблюдают отделения жилищной инспекции. Жэк не выполняет свои обязанности куда Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Куда жаловаться, если ЖЭК не выполняет свои Если граждане не представляют, где оставить жалобу на управляющую фирму, обычно они обращаются в эту структуру. Для начала стоит обратиться к директору организации. Первостепенная задача собственников жилья — урегулировать конфликт с УК. Тем более, что прием жалоб от населения входит в обязанности управляющей организации. В нём перечисляются обязанности, возложенные на компанию.

Управляющая компания не выполняет свои Особых требований к жалобе нет, она составляется по стандартному образцу. Адресные жалобы не всегда приносят желаемый результат. Тогда пострадавшим жильцам приходится обращаться в судебные органы. Подписывая договор с жильцами, УК обязывается качественно обслуживать многоквартирный дом. Жильцам также стоит знать, куда обращаться, если управляющая компания не реагирует на заявление.

Они могут прибегнуть к помощи Жилищной инспекции, Роспотребнадзора, прокуратуры или суда. Куда обратиться если тсж не выполняет свои Особых требований к жалобе нет, она составляется по стандартному образцу. Скриншоты Видео Предыдущий скриншот Следующий скриншот. Комментариев нет. У тебя есть возможность добавить комментарий первым! Для того, чтобы оставить комментарий, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь. Логин [ email ]. Список документов для патента на год.

Скрипит диван - что делать в домашних условиях. Социальная стипендия в году кому. Перевод арендованного земельного участка в собственность. Учредители ООО - физические и юридические. Все права защищены. Условия использования информации Отказ от ответственности Размещение рекламы.

Куда обратиться если жкх не выполняет свои обязанности

В статье мы рассмотрим в какие инстанции вы сможете пожаловаться на вашу управляющую компанию в случае если она не выполняет свои обязанности или выполняет их ненадлежащим образом. Я расскажу вам о порядке подачи жалобы, в какие инстанции и с какими видами жалоб и в какие органы вы можете обратиться. В любом многоквартирном доме жильцами выбран способ управления данным домом, ведь общедомовое имущество да и сам дом должен содержаться в надлежащем состоянии и все работы по ремонту и обслуживанию должны производиться своевременно. Как правило управлением домом занимается управляющая компания УК или ТСЖ, это две наиболее распространенные формы управления многоквартирным домом.

Распространенная ситуация когда ЖКХ не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит:. Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Жители МКД зачастую не владеют сведениями относительно полного спектра обязанностей, которые возлагаются на организацию управления. В связи с тем, что собственники квартир МКД не осведомлены в данных вопросах, нечестные компании не выполняют части своих обязательств перед своими клиентами в соответствии с договорными обязательствами. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:.

Куда жаловаться на управляющую компанию (ЖКХ) если не выполняет свои обязанности?

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:. Не всегда представители управляющих компаний оперативно выполняют свои обязанностиФото: Однако многие жильцы до сих пор не знают, что делать и куда обращаться, если в подъезде, скажем, разбито окно или не светит лампочка. Не всегда представители управляющих компаний оперативно выполняют свои обязанности. Наши эксперты рассказали, как с этим бороться. Как узнать управляющую компанию по адресу Чтобы узнать, какая конкретно компания обслуживает ваш дом — необходимо заглянуть в платежку. Выбор инстанции, кому жаловаться на управляющую компанию, зависит от категории нарушений, а также от тяжести конфликта. Например, суд, правоохранительные органы и прокуратура — это крайняя инстанция, поэтому лучше попробовать изначально решить спор мирно, дабы избежать дополнительных финансовых затрат. Директору УК Как показывает практика, жаловаться граждане начинают только тогда, когда личные разговоры с работниками не принесли желаемого результата. И первая ступень — коллективное заявление руководству.

Куда и как жаловаться на ЖКХ, УК, если не выполняют свои обязанности?

Предлагаем информацию по теме: "куда жаловаться на управляющую компанию, если она не выполняет свои обязанности". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье. Распространенная ситуация когда ЖКХ не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит:. Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Количество направляемых жалоб на разного рода коммунальные нарушения возрастает с каждым днем едва ли не в арифметической прогрессии. Но какие действия нужно предпринимать, когда УК не удостаивает своим вниманием возникающие у жильцов проблемы коммунального характера?

Жалобы на управляющую компанию принимают различные учреждения. Однако, для достижения результата нужно выбрать уполномоченную решить вашу проблему службу. Более того, жалобу требуется составлять по установленным правилам. Но что делать, если свою претензию вы уже оформили согласно всем требованиям, а управляющая компания продолжает бездействовать?

Если жэу не выполняет свои обязанности куда обращаться

Проблемы ЖКХ в России стары как мир. Однако многие жильцы до сих пор не знают, что делать и куда обращаться, если в подъезде, скажем, разбито окно или не светит лампочка. Не всегда представители управляющих компаний оперативно выполняют свои обязанности. Наши эксперты рассказали, как с этим бороться.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Школа ЖКХ - Что должна делать управляющая компания бесплатно? (03.04.2018)

.

Куда жаловаться на управляющую компанию, если она не выполняет свои обязанности

.

Как доказать что управляющая компания не выполняет свои.

.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

.

Как доказать что ?? управляющая компания не выполняет свои обязанности

.

.

.

.

куда обращаться и что делать

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, то значит необходимо предпринимать некие действия, которые помогут восстановить справедливость. Необходимо или компенсировать излишне потраченные деньги за услуги, не предоставленные в полном объеме; или получить все-таки ту услугу, которая предусмотрена договором обслуживания. И далее поговорим именно о том, куда моно жаловаться на управляющую компанию и как такую жалобу необходимо осуществлять. Ведь в России, как и в другом цивилизованном государстве, главное – не просто заявление, а письменное обоснование некой претензии.

Как узнать свою управляющую компанию

Жилищно-коммунальная сфера всегда былой той отраслью, в которой было, есть и будет много нерешенных вопросов. И вне зависимости от того, кто является управленцем и какая его форма собственности, свои обязанности могут не выполнять как государственные компании, так и коммерческие предприятия.

Допустим, Вы или Ваш сосед недовольны спектром услуг, которые предоставляет некая обслуживающая фирма, что дальше? Для начала, необходимо точно знать название такой управляющей организации, ее юридический и фактический адрес. Проще всего это сделать с помощью квитанции, так называемой платежки. Каждый субъект, предоставляющий некие услуги в РФ и взимающий за это плату, обязан своему клиенту предоставлять информацию о себе. Не исключением является и компания жилищно-коммунального хозяйства.

Если квитанции на руках нет, то можно воспользоваться специальным сайтом Реформа ЖКХ. На этом сайте пользователям предоставляется возможность узнать свою управляющую компанию, введя в необходимое поле информацию:

  • Город или регион проживания;
  • Название улицы;
  • Номер дома, по желанию — квартира.

В связи с реформированием сферы жилищно-коммунального хозяйства каждая управляющая организация обязана на данном сайте зарегистрироваться и предоставить в открытом доступе информацию о себе. Если же такой информации нет, то, значит, фирма по каким-то причинам скрывает сведения о себе. В таком случае необходимо насторожиться, поскольку может быть банальное мошенничество.

Эксперты советуют в таком случае обязательно писать исковое заявление в суд и прокуратуру. Это необходимо сделать для того, чтобы не стать жертвой обмана. Подавать иск необходимо по месту жительства или месту прописки.

Таким образом, первый шаг для того, чтобы отстоять свои интересы по поводу невыполнения коммунальщиками своих обязанностей, — это узнать наименование самой организации.

Обязанности управляющей организации

Для того, чтобы объективно составить жалобу на действие или бездействие представителей ЖКХ, необходимо четко понимать: что входит в полномочия таких компаний, а что не входит. Многие жители многоквартирных домов вообще не понимают, почему должны платить такие деньги непонятно за что. Некоторые ошибочно полагают, что в спектр услуг управляющей компании входит только вывоз мусора и уборка придомовой территории. Вот и все. Но если внимательно почитать платежку или ознакомиться с составляющими тарифа на ЖКХ, то становится ясно: компания такого рода должна выполнять намного больше функций – от уборки дома до замены лампочек в подъезде.

Какие услуги включены в тариф жилищно-коммунального обслуживания:

  1. Контроль поддержания и соблюдения правил пожарной безопасности в подъездах и на придомовых территориях;
  2. Вывоз мусора;
  3. Контроль за поддержанием нормального состояния отопительных систем перед началом отопительного сезона. Устранение неполадок таких систем в случае обнаружения или в случае наступления чрезвычайных событий;
  4. Уборка снега и его вывоз;
  5. Контроль и обслуживание счетчиков общедомового назначения;
  6. Контроль за техническим состоянием вентиляционных систем. Устранение неполадок, выявление фактов нарушения со стороны жильцов эксплуатации вентиляционных шахт;
  7. Обслуживание лифтов;
  8. Уборка подъездов, а также придомовых участков. Уборка детских площадок на внутридомовой территории;
  9. Поддержание нормального внешнего состояния дома, его архитектурного первозданного вида;
  10. Проверка крыши, их ремонт не менее 1 раза в 6 месяцев.

Такой спектр обязанностей можно продолжать до бесконечности. Суть таких обязанностей одна – обеспечить нормальное состояние дома и придомовой территории. Если говорить более проще, то любая управляющая организация должна устранять любые поломки и убирать грязь везде, кроме тех мест, что относятся к собственности самого жильцы.

Кроме того, не все знают, но управляющая компания должна обеспечить предоставление ремонтных работ электросетей, отопительных сетей, сетей водоканала и водоотведения в квартире жильца. Правда, такие работы не должны предоставляться бесплатно, а за отдельную плату. При этом, как правило, услуги того же электрика намного дешевле в управляющей компании чем в другой профильной организации.

Но, обратите внимание! Если квартира и имущество, находящееся в ней, пострадало в связи поломкой именно внутридомовых сетей, например, сломался трубопровод и т.д., то тогда управляющая компания должна устранить все последствия чрезвычайного события абсолютно бесплатно. Поломка должна быть устранена в течение 30 минут после того, как гражданин обратился с соответствующим заявлением на горячую линию компании.

Внимание! Если в Вашей квартире произошло такое чрезвычайное событие, когда имущество пострадало не по вашей вине, обязательно требуйте от представителей УК составить акт.

Это обязательное условие, при котором в суде или без суда можно получить компенсацию. Без наличия акта доказать вину управленца невозможно.

Куда жаловаться

Допустим, управляющая организация не выполняет свои обязанности в полном объеме, что дальше. Куда обращаться в таком случае?

Начинать необходимо с самой организации. Номер горячей линии должен быть указан на платежки или опять-таки на сайте Реформа ЖКХ. Можно обратиться с устной или письменной жалобой.

Проверить зафиксирована ли устная жалоба никак невозможно, а вот письменное заявление обязательно необходимо составить в двух экземплярах, подписать у начальника, зарегистрировать как входящий документ в канцелярии фирмы или у секретаря руководства, и один экземпляр обязательно забрать себе.

Если ни на устную просьбу устранить недочет, ни на письменную жалобу компания не реагирует, то тогда можно идти дальше: жаловаться в Жилищную инспекцию.

В инспекцию также необходимо писать письменное заявление, также составлять его в 2-х экземплярах и регистрировать в канцелярии. Жилищная инспекция не может не отреагировать на заявление жильца. Она будет обязана провести проверку данной организации и по итогу ревизии применить к нарушителю некую степень ответственности. Кстати, ответственность будет применена к виновным лицам, которые отвечают за выполнение конкретных функций и обязанностей.

Можно обращаться не в Жилищную Инспекцию, а в другую инстанцию – Роспотребнадзор. Эта организация также принимает письменные жалобы от физических лиц и проводит проверку. Другое дело, как показывает статистика, очень часто Роспотребнадзор не применяет к управляющим фирмам никаких мер воздействия.

Если после письменного обращения в саму управляющую компанию, в Жилищную инспекцию и Росптребнадзор ситуация не изменилась, то остается лишь единственный способ воздействовать на устранение недочетов в сфере ЖКХ – обратиться в суд и прокуратуру. Конечно, в нашей стране не особо распространена практика обращения в суд на представителей ЖКХ, хотя за границей – это обычное дело. Клиент всегда должен в полном объеме получать ту услугу, за которую платит.

Кстати, обратите внимание на задолженность по ЖКХ. Если у Вас есть долг за услуги ЖКХ, то жаловаться на услуги обслуживающих фирм не всегда целесообразно. Зачем им предоставлять Вам услуги в полном объеме, если за них Вы не платите. Хотя и обратный вопрос: зачем Вам платить за то, что предоставляется не так, как надо.

Обратите также внимание! Жалобу в прокуратуру необходимо подавать по ведомственному подчинению – сначала в районную прокуратуру, а потом уже в прокуратуру города. Обычно, первая инстанция выносит решение в пользу жильцов.

Совет: лучше подавать не единичную жалобу или иск, а коллективный документ, от имени всех жильцов дома. Такие дела обычно имеют успех.

Прочтите также: Как подать в суд на управляющую компанию

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

Загрузка...  Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:  

или заполнив форму ниже.

Жкх не выполняет свои обязанности

Управляющая компания МКД: обязанности и права

Жилищно-коммунальная сфера – одна из самых важных в любом государстве. Каждый ее субъект наделен определенными полномочиями. Свою эффективность подтвердила система, в которой управляющая компания предоставляет жителям МКД коммунальные услуги, проводит ремонт и другие мероприятия для нормального функционирования помещений. Надежный контролер УК – жильцы. Но чтобы определить, справляется ли она со своими полномочиями, нужно знать права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Понятие управляющей компании в сфере ЖКХ

Коммунальная фирма необходима, чтобы качественно и вовремя обслуживать жилой фонд и многоквартирные дома. УК в сфере ЖКХ – это коммерческие организации, предназначенные для выполнения эксплуатационных функций и санитарно-технического содержания МКД. Они поддерживают порядок в доме, обеспечивают его жителей водой, светом и теплом.

Согласно нормам Жилищного кодекса, коммунальная организация является одной из форм управления МКД.

Рекомендуем узнать более детально, чем ещё занимается управляющая компания ЖКХ.

Обязанности УК по закону РФ

Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.

Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или оспорить в суде.

Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:

  1. Подготовку дома к очередному сезону.
  2. Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
  3. Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
  4. Капитальный, косметический сезонный ремонт.
  5. Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
  6. Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.

Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в договоре между УК и потребителями.

Обязанности УК по содержанию жилых помещений

Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:

  • создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
  • проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;

Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.

Проведение ремонта жилья

В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.

Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – текущий и капитальный.

Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

  • обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
  • проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
  • текущий и капитальный ремонты;
  • инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
  • уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Коммунальные услуги и деятельность УК

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

  1. Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
  2. Выявление расхитителей энергоресурсов.
  3. Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
  4. Хранение технической документации на дом.
  5. Регистрационный учёт жильцов.
  6. Организация собраний собственников.
  7. Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.

Полномочия УК

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

  1. Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
  2. В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
  3. Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
  4. Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
  5. Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
  6. Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
  7. Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
  8. Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

Основные функции УК

На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:

  • выступает посредником в поставке ресурсов;
  • обслуживает дом;
  • осуществляет ремонт;
  • поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
  • представляет собственников жилья перед РСО;
  • является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.

Если УК не справляется с обязанностями

Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.

В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:

  • суд;
  • прокуратуру;
  • местную администрацию;
  • контролирующие структуры – Роспотребнадзор , жилищную, пожарную инспекцию и так далее.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.

Для этого нужно составить письменную претензию, детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.

В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.

Что не относится к обязанностям УК

Если потребители услуг четко представляют, какие обязанности возложены на коммунальщиков, а какие – нет, у них реже будут возникать вопросы вроде того, кто должен ремонтировать домофон, обеспечивать охрану территории и так далее.

Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК. Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:

  • обрезку деревьев;
  • обустройство клумб и газонов;
  • ремонт дорожек.

Также УК не предоставляет услуги типа работы консьержа, охраны парковки, установки на территории МКД камер видеонаблюдения.

Заключение

Зная перечень обязанностей управляющей организации, жильцы, с одной стороны, избегут завышенных ожиданий, а с другой – не растеряются, если придется отстаивать свои права в разных инстанциях. В этом контексте важное значение приобретает грамотно составленный договор между жильцами и УК. Именно на основании этого документа можно добиться успешного сотрудничества и исключить взаимные претензии.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Управляющая компания не принимает на обслуживание дом

В Российской Федерации привычные всем ЖЭКи сменились на управляющие компании (УК). В прошлом сфера управления находилась в обязательном порядке в ведении государственных структур, а в условиях современности управление и содержание МКД отдано в руки коммерческих предприятий.

Законодательство в сфере жилищных правоотношений предоставило в пользу собственников квартир право выбирать, каким образом будет происходить управление МКД.

Согласно статье 161 ЖК РФ, управление своим хозяйством может возлагаться на самих собственников помещений многоквартирных домов. Для данных целей им разрешается создать так называемые ТСЖ.

Если же таким образом поступать жильцы не пожелали, то они имеют право доверить управление общедомовым имуществом своего МКД управляющим организациям, которые могут быть представлены как ООО или АО, так и прочими формами. Выбор какой-то определенной компании должен осуществляться посредством голосования на общем собрании.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

[1]

Виды управления многоквартирным домом

Нормы Жилищного кодекса регламентируют три способа для управления МКД: непосредственное управление, управление посредством создания ТСЖ или же другим кооперативом и, наконец, – управление посредством управляющей компании (УК). Каждый из вышеприведенных способов управления обладает как положительными, так и отрицательными сторонами.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности.

Если управляющая компания отказывается от дома, читайте тут.

Если происходит непосредственное управление самими собственниками многоквартирного дома, то нет какой-либо необходимости для образования аппарата управления, а также юридического лица, поскольку для такого типа управления вполне достаточным выступает проведение собраний для разрешения актуальных проблемных вопросов.

При таком варианте управления договорные соглашения собственников помещений МКД заключаются непосредственно с поставщиками коммунальных услуг. Работы по дому проводятся либо самими жильцами, либо же общим решением заключаются договоры с соответствующими компаниями, которые специализируются, к примеру, на вывозе мусора, уборке и т.п.

Однако смеем заметить, что такой способ управления является подходящим для домов с количеством квартир не более 12. Если же квартир в доме больше, то, согласно ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, следует заключать договор с управляющей компанией, которая будет заниматься лишь управлением домом, однако, не будет предоставлять коммунальные услуги.

Что касается ТСЖ (товарищества собственников жилья), то при таком способе управления собственниками выбираются представители, в руки которых предоставляются полномочия на управление домом. Такая форма управления предполагает создание юридического лица.

Наиболее распространенный способ управления – заключение договора с управляющей организацией, которая обязана нести ответственность перед собственниками помещений многоквартирных домов за все процессы в доме.

Относительно коммунальных услуг и услуг специализированных компаний – договоры с ними заключает сама УК. Естественно, данные услуги со стороны УК предоставляются не бесплатно, для этих целей УК взимает с собственников оговоренную оплату, что, в свою очередь, составляет доход подобных компаний.

Какой из вышеуказанных способов управления избрать – компетенция и право самих собственников МКД, реализуемое ими на общем собрании.

Заметим, что зачастую в случае как непосредственного управления домом, так и посредством создания ТСЖ, собственниками заключается договор с организациями по обслуживанию, которые, согласно договорным условиям, занимаются выполнением определенных видов работ за фиксированную оплату.

Основным преимуществом непосредственного управления жильцами выступает то, что поставщики коммунальных услуг вправе дифференцировано проводить отключение от поставок данных услуг лиц, уклоняющихся от уплаты, поскольку каждый заключенный договор несет персональный характер и относится только к одной конкретной квартире. Если же создано ТСЖ или управление происходит посредством УК, ответственность за неуплату коммунальных услуг должно нести юридическое лицо.

Потому по причине наличия нескольких должников, весь МКД может стать должником для поставщика услуг, что, в свою очередь, чревато некоторыми ограничениями. Такими штрафными санкциями может выступить последнее по очередности подключение к теплоснабжению в отопительный сезон.

Лица-участники круглого стола пришли к единому решению, что в условиях современности нет абсолютно действенного механизма для оказания влияния на неплательщиков, поскольку заваленные исковыми заявлениями судебные органы порой не в силах взыскать с должника сумму иска по причине отсутствия у последних какого-либо имущества, в связи с чем производство по такого рода делам прекращается.

В какой орган стоит обращаться, когда управляющая организация не выполняет свои обязательства согласно заключенному договору?

Очень часто жильцам МКД приходится управлять своим домом в непосредственном порядке по причине неисполнения или же недобросовестного исполнения УК обязательств по договору.

При условии, что управляющая организация не занимается выполнением условий договора, советуем прибегнуть к обращению в специальные органы по надзору.

Спорные вопросы между хозяйствующими субъектами должны быть решены только в порядке судебного разбирательства.

Есть также органы с надзирательной функцией, в адрес которых жильцы вправе обратиться и пожаловаться на недобросовестную организацию управления в лице УК. Такими органами являются ГЖИ (государственная жилищная инспекция), а также прокуратура. К числу таких органов можно причислить также и муниципальный жилищный комитет при администрации населенного пункта.

Помимо этого УК в обязательном порядке, согласно договорным условиям, должны предоставить в адрес собственников полную отчетность о собранных денежных средствах, направлениях их использования, результатах, проведенных на данные средства работах. Зачастую такая информация выкладывается на интернет-странице фирмы, а также на стендах информационного характера, или даже печатается на обратной стороне платежной документации.

Может ли УК отказаться от принятия дома в управление?

Согласно действующему законодательству РФ (статья 426 Гражданского кодекса), договор выступает публичным, если он заключен лицом, которое осуществляет предпринимательскую или иную деятельность, приносящую ему прибыль.

Посредством публичного договора устанавливаются обязанности лиц по выполнению работ или же оказанию определенных услуг, осуществляемых со стороны предпринимателя в адрес каждого его клиента. В конкретном случае УК обязана проводить работы и предоставлять услуги в пользу собственников МКД согласно ее договорным обязательствам.

В рамках публичного договора оплата за услуги и работы для всех жителей дома должна быть одинаковой, помимо устанавливаемых государством специальных льгот в пользу определенных категорий граждан.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, физические и юридические лица имеют свободу в заключении договоров. Иными словами, никто никого не может принудительно склонить к заключению гражданского договора, исключая случаи, когда ГК или отдельным законом установлена обязанность заключения договора.

У предпринимателя нет права на отказ от заключения договора, при условии наличия возможности выполнять работу и оказывать услуги, являющиеся предметом указанного договора.

Каковы же признаки публичности договоров управления многоквартирными домами?

Первый признак публичности – одной из сторон договора выступает управляющая компания, поскольку УК является осуществляющим предпринимательскую деятельность лицом, которое получает за данную деятельность прибыль.

Второй признак публичности – УК выполняет обязательства относительно выполнения работ и оказания услуг в адрес собственников МКД за установленную ежемесячную плату.

Третий признак публичности – недопустимый характер отказа УК от заключения договора или же уклонения от заключения такового при наличии реальной возможности выполнения работ и предоставления услуг.

[3]

Обязательный характер заключения договора по управлению УК находит свое закрепление в нормах законодательства, в том числе и при победе в рамках открытого конкурса, проводимого от лица органа местного самоуправления (регламентировано частями 4 и 13 статьи 163 ЖК РФ, а также частью 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Куда и как пожаловаться на работу управляющей компании

Ситуации, когда управляющая компания недобросовестно выполняет обязанности, – не редкость. Это может проявляться в виде отсутствия ремонта в подъезде, завышенных тарифов, перебоев в поставке воды, газа или электроэнергии. Чтобы решить проблему, нужно знать, куда жаловаться на управляющую компанию.

Кто осуществляет контроль над УК в сфере ЖКХ

Надзор за деятельностью управляющей компании осуществляет Госжилнадзор (жилищная инспекция), Роспотребнадзор и прокуратура.

На местном уровне за работой УК наблюдают отделения жилищной инспекции. В их полномочия входит проверка:

  • эксплуатации и содержания дома, общего имущества;
  • перевода нежилых помещений в жилые и наоборот;
  • учета жилья и так далее.

Контроль за деятельностью УК также осуществляет Роспотребнадзор. Если граждане не представляют, где оставить жалобу на управляющую фирму, обычно они обращаются в эту структуру. Она контролирует выполнение санитарно-технических норм и других предписаний законодательства, которые регулируют предоставление коммунальных услуг.

Кстати, и сами жильцы тоже имеют право интересоваться, как УК справляется со своими обязанностями.

Выбирая способы, как бороться с управляющей компанией, не следует забывать об органах прокуратуры. Они обязаны выполнять возложенные на них функции на основании жалоб жильцов и конкурентов УК, а также быстро реагировать на информацию о противоправных действиях, ставшую известной из СМИ или других источников.

Как быть, если УК не справляется с обязанностями

Видео (кликните для воспроизведения).

Если управляющая компания недобросовестно делает свою работу или вовсе ничем не занимается, жителям многоквартирного дома придется решать, что делать, если ЖКХ не выполняет свои обязанности.

Для начала стоит обратиться к директору организации. Предпочтительнее составить коллективную жалобу в двух экземплярах, указав в ней суть претензий. Чем больше подписей будет в обращении, тем лучше.

К управляющей организации обычно предъявляется два типа претензий:

    Действия фирмы, которые повлекли или могли повлечь неблагоприятные последствия.

В первом случае не обойтись без судебного разбирательства.

Если жилец все же решил направить жалобу на управляющую компанию в контролирующий орган, нужно собрать доказательства того, что ранее предпринимались попытки урегулировать конфликт мирным путем. К претензии желательно прикрепить:

  • удостоверенный председателем экземпляр поданной в УК жалобы с проставленным регистрационным номером;
  • список звонков в УК с указанием результатов разговора;
  • акты и справки, подтверждающие неудовлетворительное состояние площадей общего пользования, уход за которыми был вверен управляющей компании.

При составлении жалобы стоит обратиться за помощью к юристу. Он поможет правильно оформить документ, ознакомит с судебной практикой в подобных случаях.

Основные жалобы на УК

Обязанности, возложенные на управляющую компанию, перечисляются в договоре, который заключается с жильцами МКД. Анализ судебной практики позволяет выделить несколько оснований, по которым владельцы квартир жалуются на УК в уполномоченные органы:

Если управляющая компания не отвечает на заявления – это повод обратиться в вышестоящие органы.

В какую инстанцию направить жалобу

Выбор учреждения для подачи претензии к работе УК обусловлен сутью конфликта и тем, какие права нарушены. Кроме общих инстанций вроде суда и прокуратуры потребители услуг имеют право жаловаться в Федеральную антимонопольную службу, например, при неоправданном повышении тарифов на коммунальные услуги, в Роспотребнадзор, департамент жилищно-коммунального хозяйства и так далее.

Первостепенная задача собственников жилья – урегулировать конфликт с УК. Тем более, что прием жалоб от населения входит в обязанности управляющей организации. Существует два варианта развития событий: компания либо удовлетворяет требование заявителей, либо не принимает никаких мер. В любом случае обратившемуся гражданину должны дать ответ, в котором отражаются факты или аргументируется отказ в выполнении требуемых действий.

Если УК отказывается удовлетворить законные требования жильца, следует обратиться:

  1. В Жилищную инспекцию. Эта структура уполномочена проводить по обращению граждан проверки жилищно-коммунального фонда. Инициативные действия председателя ТСЖ могут привести к тому, что государственный орган наложит административное взыскание на виновных лиц.
  2. В Роспотребнадзор. Согласно договору, заключенному с жильцами, компания предоставляет услуги по содержанию МКД. Следовательно, её деятельность регламентируют нормы Федерального закона «О защите прав потребителей» , на основании которого жилец может написать жалобу. В заявлении целесообразно указать, выполнение каких именно обязанностей игнорирует управляющая организация.
  3. В прокуратуру или суд.

Если урегулировать конфликт непосредственно с компанией не удалось, следует предупредить руководство УК о своем намерении обратиться в контролирующие инстанции.

Жилищная инспекция

Перед тем как обратиться в Жилищную инспекцию, нужно детально изучить договор, заключенный с УК. В нём перечисляются обязанности, возложенные на компанию. Отношения между потребителем услуг и коммунальной фирмой регулируют следующие нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс ;
  • Жилищный кодекс ;
  • «Закон о защите прав потребителя»;
  • постановление Правительства РФ № 354 от 06.05.2011.

Прежде чем отправить заявление, стоит также ознакомиться с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2013 № 170 “Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда” и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 “Правила содержания общего имущества”.

Как следует из законодательства, на управляющую организацию возложена обязанность обеспечивать безопасность дома, выполнять ремонт, готовить здание к зиме и так далее.

В Жилищную инспекцию обращаются, если в отношении компании нужно провести проверку или принять другие меры. Особых требований к жалобе нет, она составляется по стандартному образцу.

Документ подается в форме онлайн-обращения через сайт государственного органа либо в письменном виде. После этого следует лишь дождаться ответа на отписку жилищной инспекции.

Обращение в Роспотребнадзор

Жалоба пишется в форме заявления на имя руководителя территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей. Структура документа выглядит следующим образом:
  1. В правом верхнем углу указывается название органа и адрес.
  2. Ниже излагается личная информация о заявителе.
  3. Указывается название документа: «Жалоба» или «Заявление». Между этими понятиями есть некоторые отличия. В то время как целью заявления является решение личных задач, жалоба на работу ЖКХ имеет более абстрактный характер. Ее подача акцентирует внимание на непорядочности стороны договора в коммерческих отношениях.
  4. В основной части документа желательно кратко и ясно изложить причину обращения и суть проблемы. Из приведенных данных должно быть понятно, что услуга предоставлена недоброкачественно или вовсе не получена, хотя ежемесячная плата внесена.

Если при отсутствии коммунальных ресурсов потребители испытывали значительные физические неудобства, об этом нужно упомянуть в заявлении. Стоит, например, сообщить, что плесень в квартире вызвала сильный приступ аллергии или из-за переохлаждения маленький ребенок заболел простудой.

В случае возникновения проблем со здоровьем нужно приложить справку измедицинского учреждения.

В конце нужно сформулировать требования. Как правило, заявители запрашивают возврат затраченных на услугу денег или просят проследить за качеством ее предоставления.

Документ должны подписать все заявители. При подаче коллективной жалобы рекомендуется приложить выписку из протокола собрания жильцов, на котором рассматривался вопрос, кому можно пожаловаться на обслуживающую компанию, и было принято решение обратиться с заявлением в Роспотребнадзор.

Предлагаем ознакомиться с образцом обращения.

К заявлению нужно прикрепить пакет доказательств: медицинские справки, акты, результаты независимой экспертизы.

Помощь прокуратуры

Пожаловаться в прокуратуру можно практически на всё. Однако главная причина обращения в органы прокуратуры – подозрения в мошеннических действиях должностных лиц.

Хотя подобные жалобы требуют особого внимания, чтобы коммунальные службы подверглись проверке, прокуратура должна принять заявку. Для этого нужно оформить документ согласно установленным требованиям:

  1. Использовать лист формата А4.
  2. Писать от руки или на компьютере. Во втором случае требования стандартны: шрифт Times New Roman, размер 14, без подчеркиваний.
  3. Придерживаться структуры: “шапка” документа (адресат и адресант), суть претензии, требования, подпись.

В тексте нужно перечислить нарушения УК, которые зафиксированы потребителями услуг. При этом следует ссылаться на законы. Уместно упомянуть о попытках урегулировать вопрос с руководством компании. Заявление необходимо подтвердить фактами: квитанциями, видеозаписями, фотографиями, отчетами, договорами.

В документе нужно привести перечень приложений и указать дату составления. Можно подать жалобу на УК в электронном виде или через канцелярию прокуратуры по почте.

В судебном порядке

Адресные жалобы не всегда приносят желаемый результат. Тогда пострадавшим жильцам приходится обращаться в судебные органы. Особенно это касается случаев, когда по вине УК гражданину или его имуществу причинен вред, ведь без решения суда не удастся добиться компенсации ущерба.

При составлении иска нужно учитывать, на кого жаловаться в подобной ситуации: ответчиком должна выступать управляющая организация в лице её руководителя.

[2]

Для защиты прав отдельного собственника или всех жильцов дома целесообразно воспользоваться помощью юриста, который поможет собрать доказательства и составить исковое заявление.

Предлагаем изучить подробную инструкцию для тех, кто хочет самостоятельно подать на управляющую компанию в суд.

Заключение

Подписывая договор с жильцами, УК обязывается качественно обслуживать многоквартирный дом. Если она не предоставляет услуги или делает это плохо, у собственников квартир есть все основания писать претензию руководству фирмы. Жильцам также стоит знать, куда обращаться, если управляющая компания не реагирует на заявление. Они могут прибегнуть к помощи Жилищной инспекции, Роспотребнадзора, прокуратуры или суда.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Когда бездействует управляющая компания…

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО «Московский университет имени С.Ю. Витте», член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Директор жкх не выполняет свои обязанности, деньги платим регулярно.

Здравствуйте, Наталья. Из вашего вопроса непонятно о каких неисполненных обязательствах директора ЖКХ вы говорите. И при чем тут оплата. Задайте вопрос более конкретно, если хотите получить консультацию.

Похожие вопросы

адвокат Кирюников Алексей Викторович:

Что вы имеете в виду, что у вас дом ЖКХ? ЖКХ — жилищно-коммунальное хозяйство. Я так понимаю, что управляющая организация не выполняет свои обязанности.

юрист Бакаев Юрий Борисович:

Собственники жилых помещений обязаны оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Касаемо того, что управляющая компания ненадлежащим образом выполняет свои обязанности — внесите претензии,

юрист Дышловая Евгения Викторовна:

составляйте акты вызывая сотрудников ЖКХ и требуйте перерасчет по факту потребления их услуг

юрист Горлышева Евгения Васильевна:

В УК обращаться нужно письменно — в двух экземплярах с отметкой о принятии (дата, № вход, подпись принявшего лица), или направляйте заказным письмом с уведомлением о вручении.

юрист Шишкин Виталий Михайлович:

Обращайтесь письменно в управляющую компанию. Можете обратиться в прокуратуру, суд , администрацию и жилищную инспекцию.

Управляющая компания жкх не выполняет свои обязанности

Управляющая компания жкх не выполняет свои прямые обязанности (нет ремонтов в подъездах, не ремонтируются дома. Самое главное нет квитанций которые приходят за предоставленные услуги, ежемесячно мы сами должны идти в жкх и узнавать цену за отопление, канализацию, мусоропровод) но управляющая компания пренадлежит местной аминистрации.

куда обратиться чтобы вывести на чистую воду это безобразие. живем в Тверской области, Канаковского района.

Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, то значит необходимо предпринимать некие действия, которые помогут восстановить справедливость. Необходимо или компенсировать излишне потраченные деньги за услуги, не предоставленные в полном объеме; или получить все-таки ту услугу, которая предусмотрена договором обслуживания. И далее поговорим именно о том, куда моно жаловаться на управляющую компанию и как такую жалобу необходимо осуществлять. Ведь в России, как и в другом цивилизованном государстве, главное – не просто заявление, а письменное обоснование некой претензии.

Как узнать свою управляющую компанию

Жилищно-коммунальная сфера всегда былой той отраслью, в которой было, есть и будет много нерешенных вопросов. И вне зависимости от того, кто является управленцем и какая его форма собственности, свои обязанности могут не выполнять как государственные компании, так и коммерческие предприятия.

Допустим, Вы или Ваш сосед недовольны спектром услуг, которые предоставляет некая обслуживающая фирма, что дальше? Для начала, необходимо точно знать название такой управляющей организации, ее юридический и фактический адрес. Проще всего это сделать с помощью квитанции, так называемой платежки. Каждый субъект, предоставляющий некие услуги в РФ и взимающий за это плату, обязан своему клиенту предоставлять информацию о себе. Не исключением является и компания жилищно-коммунального хозяйства.

Если квитанции на руках нет, то можно воспользоваться специальным сайтом Реформа ЖКХ. На этом сайте пользователям предоставляется возможность узнать свою управляющую компанию, введя в необходимое поле информацию:

  • Город или регион проживания;
  • Название улицы;
  • Номер дома, по желанию — квартира.

В связи с реформированием сферы жилищно-коммунального хозяйства каждая управляющая организация обязана на данном сайте зарегистрироваться и предоставить в открытом доступе информацию о себе. Если же такой информации нет, то, значит, фирма по каким-то причинам скрывает сведения о себе. В таком случае необходимо насторожиться, поскольку может быть банальное мошенничество.

Таким образом, первый шаг для того, чтобы отстоять свои интересы по поводу невыполнения коммунальщиками своих обязанностей, — это узнать наименование самой организации.

Обязанности управляющей организации

Для того, чтобы объективно составить жалобу на действие или бездействие представителей ЖКХ, необходимо четко понимать: что входит в полномочия таких компаний, а что не входит. Многие жители многоквартирных домов вообще не понимают, почему должны платить такие деньги непонятно за что. Некоторые ошибочно полагают, что в спектр услуг управляющей компании входит только вывоз мусора и уборка придомовой территории. Вот и все. Но если внимательно почитать платежку или ознакомиться с составляющими тарифа на ЖКХ, то становится ясно: компания такого рода должна выполнять намного больше функций – от уборки дома до замены лампочек в подъезде.

Какие услуги включены в тариф жилищно-коммунального обслуживания:

  1. Контроль поддержания и соблюдения правил пожарной безопасности в подъездах и на придомовых территориях;
  2. Вывоз мусора;
  3. Контроль за поддержанием нормального состояния отопительных систем перед началом отопительного сезона. Устранение неполадок таких систем в случае обнаружения или в случае наступления чрезвычайных событий;
  4. Уборка снега и его вывоз;
  5. Контроль и обслуживание счетчиков общедомового назначения;
  6. Контроль за техническим состоянием вентиляционных систем. Устранение неполадок, выявление фактов нарушения со стороны жильцов эксплуатации вентиляционных шахт;
  7. Обслуживание лифтов;
  8. Уборка подъездов, а также придомовых участков. Уборка детских площадок на внутридомовой территории;
  9. Поддержание нормального внешнего состояния дома, его архитектурного первозданного вида;
  10. Проверка крыши, их ремонт не менее 1 раза в 6 месяцев.

Такой спектр обязанностей можно продолжать до бесконечности. Суть таких обязанностей одна – обеспечить нормальное состояние дома и придомовой территории. Если говорить более проще, то любая управляющая организация должна устранять любые поломки и убирать грязь везде, кроме тех мест, что относятся к собственности самого жильцы.

Но, обратите внимание! Если квартира и имущество, находящееся в ней, пострадало в связи поломкой именно внутридомовых сетей, например, сломался трубопровод и т.д., то тогда управляющая компания должна устранить все последствия чрезвычайного события абсолютно бесплатно. Поломка должна быть устранена в течение 30 минут после того, как гражданин обратился с соответствующим заявлением на горячую линию компании.

Это обязательное условие, при котором в суде или без суда можно получить компенсацию. Без наличия акта доказать вину управленца невозможно.

Куда жаловаться

Допустим, управляющая организация не выполняет свои обязанности в полном объеме, что дальше. Куда обращаться в таком случае?

Начинать необходимо с самой организации. Номер горячей линии должен быть указан на платежки или опять-таки на сайте Реформа ЖКХ. Можно обратиться с устной или письменной жалобой.

Проверить зафиксирована ли устная жалоба никак невозможно, а вот письменное заявление обязательно необходимо составить в двух экземплярах, подписать у начальника, зарегистрировать как входящий документ в канцелярии фирмы или у секретаря руководства, и один экземпляр обязательно забрать себе.

Если ни на устную просьбу устранить недочет, ни на письменную жалобу компания не реагирует, то тогда можно идти дальше: жаловаться в Жилищную инспекцию.

В инспекцию также необходимо писать письменное заявление, также составлять его в 2-х экземплярах и регистрировать в канцелярии. Жилищная инспекция не может не отреагировать на заявление жильца. Она будет обязана провести проверку данной организации и по итогу ревизии применить к нарушителю некую степень ответственности. Кстати, ответственность будет применена к виновным лицам, которые отвечают за выполнение конкретных функций и обязанностей.

Можно обращаться не в Жилищную Инспекцию, а в другую инстанцию – Роспотребнадзор. Эта организация также принимает письменные жалобы от физических лиц и проводит проверку. Другое дело, как показывает статистика, очень часто Роспотребнадзор не применяет к управляющим фирмам никаких мер воздействия.

Если после письменного обращения в саму управляющую компанию, в Жилищную инспекцию и Росптребнадзор ситуация не изменилась, то остается лишь единственный способ воздействовать на устранение недочетов в сфере ЖКХ – обратиться в суд и прокуратуру. Конечно, в нашей стране не особо распространена практика обращения в суд на представителей ЖКХ, хотя за границей – это обычное дело. Клиент всегда должен в полном объеме получать ту услугу, за которую платит.

Кстати, обратите внимание на задолженность по ЖКХ. Если у Вас есть долг за услуги ЖКХ, то жаловаться на услуги обслуживающих фирм не всегда целесообразно. Зачем им предоставлять Вам услуги в полном объеме, если за них Вы не платите. Хотя и обратный вопрос: зачем Вам платить за то, что предоставляется не так, как надо.

Видео (кликните для воспроизведения).

Совет: лучше подавать не единичную жалобу или иск, а коллективный документ, от имени всех жильцов дома. Такие дела обычно имеют успех.

Источники


  1. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь бизнесмена (англо-русский, русско-английский) / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2007. — 560 c.

  2. Интеллектуальная собственность и реклама. Актуальные вопросы, административная и судебная практика. — М.: Альпина Паблишер, 2017. — 188 c.

  3. Краткий юридический справочник для профактива. — М.: Профиздат, 2012. — 432 c.

Жкх не выполняет свои обязанности

Оценка 5 проголосовавших: 1

Получил высшее образование юриста в г. Санкт-Петербург. Свою юридическую деятельность я начал 8 лет назад.  Работал в разных фирмах и сейчас занимаю должность главного юриста в крупной компании.

Управляющая компания многоквартирного дома не выполняет свои обязанности по уборке общедомового имущества (в подъезде всегда грязно, лифты часто не работают), что делать?

Управляющая компания многоквартирного дома не выполняет свои обязанности по уборке общедомового имущества (в подъезде всегда грязно, лифты часто не работают), что делать?

Управляющая компания многоквартирного дома не выполняет свои обязанности по уборке общедомового имущества (в подъезде всегда грязно, лифты часто не работают), что делать?

Ваш вопрос разъясняет исполняющий обязанности прокурора г. Сызрани Вячеслав Бобровский:

"Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, установлена ответственность управляющих организаций перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством России и договором (см. утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Так, управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещениями в этом доме.

В случае если управляющая компания не выполняет своих обязанностей жильцы вправе:

1) написать заявку в управляющую организацию на проведение ремонта общего имущества, уборки территории общего имущества и потребовать перерасчет платы за обслуживание общедомового имущества в связи с ненадлежащим качеством оказанных услуг;

2) провести заседание общего собрания собственников на котором в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.

3) обратиться в государственную жилищную инспекцию Самарской области с требованием провести проверку, выдать управляющей организации предписание об устранении нарушения и привлечении виновных лиц к административной ответственности;

4) в случае неисполнения требований по поданной заявке, нарушения по предписанию региональной государственной жилищной инспекции так и не устранены Вы имеете право обратиться в суд с заявлением о возмещении взысканной оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, взысканию неустойки и компенсации морального вреда.

Материал предоставлен прокуратурой Самарской области,

подготовлен на основании разъяснений

исполняющего обязанности прокурора г. Сызрани

Вячеслава Бобровского

Что делать, если мой управляющий недвижимостью не соблюдает наш договор?

Отличный вопрос! Наш первый вопрос такой: у вас ведь есть контракт, верно? Мне сложно представить, чтобы арендодатель и управляющий имуществом участвовали в каком-либо долгосрочном соглашении, таком как управление недвижимостью, без письменного контракта, на который можно было бы сослаться, но случались и более странные вещи.

Если у вас есть контракт, пора сделать некоторые оценки. К счастью, есть несколько вариантов, кроме ядерного варианта досрочного расторжения контракта и подачи иска о возмещении ущерба - это последнее, что вы хотите сделать.

Хотите найти местного менеджера по недвижимости?

Во-первых, понесли ли вы убытки из-за действий или бездействия арендодателя?


Если нет, ситуация намного проще, потому что вы можете сосредоточиться на исправлении проблемы, не беспокоясь о взыскании убытков или компенсации любого рода.

Во-вторых, по какой причине управляющий не соблюдает договор?


В большинстве случаев это либо плохое общение между домовладельцем и представителем руководства, либо плохое общение между управляющей компанией и бедным сотрудником, пытающимся наладить отношения.

В 90% случаев хорошая встреча с контрактом перед вами обоими может решить проблему. Возможно, будет полезно поработать над вашими отношениями с управляющим недвижимостью; узнать больше в другом разделе «Задайте вопрос профессионалам»:

Q: Как я могу укрепить свои отношения с управляющим недвижимостью?

Реалистичен ли договор?


В некоторых случаях вам может потребоваться

переоценить сам договор

и внести некоторые изменения в то, как это делается.Вы можете запрашивать показатели или отчеты, которые неуместны или недоступны для получения. Или вы можете не выделять менеджеру ресурсов для ремонта, технического обслуживания и других услуг, на которые вы рассчитываете, но за которые не платите достаточно.

Оплачиваете ли вы запрашиваемые услуги?


Да, вам может быть трудно - *** настаивать на том, чтобы услуги предоставлялись в соответствии с соглашением. Но это может привести к тому, что менеджер просто откажется от участия до конца срока, и тогда вас могут уволить.Да, фирмы по управлению недвижимостью иногда увольняют дешевых или проблемных клиентов точно так же, как домовладельцы увольняют дешевых или проблемных арендодателей.

Лучше всего убедиться, что договор управления выгоден как для арендодателя, так и для фирмы, управляющей недвижимостью. Не торгуйтесь до последней копейки. Оставьте на столе немного денег, чтобы менеджер добился успеха. В конечном итоге, скорее всего, ваш собственный опыт будет лучше.

Посредничество / арбитраж


Если вы не можете разрешить разногласия с управляющим имуществом путем встречи, вы можете привлечь третью сторону - посредника или арбитра.Как правило, решения арбитра имеют обязательную силу, а посредники просто пытаются способствовать достижению соглашения. Многие контракты по управлению недвижимостью требуют использования арбитра, а не суда для урегулирования разногласий. Это может сэкономить обеим сторонам много времени и денег, а арбитры часто бывают выдающимися.

В

Южная Каролина

, вы можете изучить ADR или Альтернативное разрешение споров, подробное описание

здесь.

Вы можете найти профессионалов в области арбитража и посредничества в Академии медиаторов и арбитров

Южной Каролины

.Читателям, не проживающим в Южной Каролине, следует посетить веб-сайт Национальной академии выдающихся нейтралов

.

Если у вас возникла проблема, когда ваш менеджер не заботится об имуществе, взгляните на этот вопрос Ask A Pro:

Q: Что я могу сделать, если мой управляющий не заботится о моем имуществе?

Хотя вопрос касается арбитража в Нью-Джерси, он является хорошей отправной точкой, если ваша ситуация аналогична.

Вы хотите расторгнуть договор?


Если управляющий недвижимостью действует в нарушение контракта, то

может освободить вас от обязанности продолжать соглашение в течение срока действия контракта.Однако нарушение должно быть существенным нарушением с некоторыми последствиями, а не банальным нарушением договора, которое не причиняет ущерба какой-либо стороне и может быть связано, например, с ошибкой сотрудника и легко исправляется.

В вашем контракте должно быть предусмотрено, что произойдет, если одна из сторон пожелает досрочно расторгнуть контракт. Если вы не можете разрешить свои разногласия и потеряли веру в способность или готовность менеджера эффективно соблюдать свое соглашение с вами, то обязательно выполните описанные в нем процедуры досрочного расторжения.Помните, что это может потребовать от вас некоторых денежных затрат.

Если вам был причинен ущерб, вы должны обратиться в арбитраж, если это требуется по контракту. В противном случае у вас есть возможность либо нанять арбитра, согласованного с обеими сторонами, либо подать иск в суды

Южной Каролины.

Если ущерб составляет менее 7 500 долларов США, вы можете обратиться в суд мелких тяжб, указанный выше. Однако, если вы не добьетесь успеха, вы можете оказаться на крючке из-за судебных издержек ваших менеджеров и гонораров адвокатов.Для получения более конкретной информации обратитесь в окружной суд или к лицензированному поверенному в вашем штате.

Автор Биография
Джейсон Ван Стинвик, писавший о личных финансах и инвестициях с 1999 года, начинал репортером в Mutual Funds Magazine и работал редактором Investors ’Digest. Сейчас он публикует тематические статьи во многих изданиях, включая Annuity Selling Guide, Bankrate.com и других.

Что я могу сделать, если мой управляющий не позаботится о моем имуществе?

Какие средства правовой защиты есть у домовладельца, если управляющая компания не заботится о собственности и плохо управляет финансами или занимается просрочкой платежа?

Если речь идет о халатности, а не о прямом мошенничестве, это, как правило, гражданский вопрос.Существует вероятность нарушения условий контракта, но, конечно же, вам следует обратить внимание на фактический язык контракта.

Прежде всего, требует ли ваш договор с управляющей компанией, чтобы они обрабатывали сборы или просрочки и выселения от вашего имени? Или они просто предупреждают вас в соответствии с условиями контракта, чтобы вы могли привлечь к делу адвоката?

Хотите найти местного менеджера по недвижимости?


Кроме того, что конкретно они должны сделать, чтобы «позаботиться» о собственности, которую, как вы утверждаете, они не делали? Это указано в договоре?

Если это хорошо составленный контракт

, он должен быть довольно ясным - и если вы можете показать, что вы пострадали из-за халатности вашего управляющего недвижимостью и что вы выполнили свою часть сделки, у них, вероятно, не так много защита.Они или их страховая компания вполне могут быстро рассчитаться - и вам, вероятно, следует найти нового менеджера.

Также внимательно изучите свой контракт. Вы подписывали соглашение, предусматривающее обязательный арбитраж? В этом случае вы, вероятно, будете связаны этим соглашением.

Почтовый индекс, который вы указали в своем вопросе, означает, что вы находитесь в

Нью-Джерси

, где действует надежная арбитражная программа. Арбитры Нью-Джерси - все ветераны судьи и поверенные с опытом работы не менее семи лет, и этот процесс потенциально может сэкономить обеим сторонам много денег на гонорарах адвокатов и судебных издержках.Арбитраж также может скрыть имена обеих сторон от публичных записей.

Для получения дополнительной информации об Арбитражной программе штата Нью-Джерси щелкните

здесь.

Вы также можете найти много информации на веб-сайте Американской арбитражной ассоциации.

Вот ссылка на раздел недвижимости Нью-Джерси.

Варианты рассмотрения мелких претензий


В штате Нью-Джерси фактически есть три секции судебной системы, посвященные рассмотрению мелких претензий.


Мелкие претензии
Арендодатель / арендатор
Специальная гражданская часть

Используйте мелкие претензии, если вы считаете, что можете получить адекватную компенсацию в размере менее 3000 долларов. Адвокат не требуется, хотя мы всегда рекомендуем проконсультироваться с ним, прежде чем принимать юридические решения. Если вы считаете, что ваша претензия может быть справедливо урегулирована на сумму менее 15 000 долларов, вы должны подать в суд специальную гражданскую часть. Для претензий на сумму более 15 000 долларов вы должны подавать в юридический отдел Верховного суда штата Нью-Джерси.

Обратите внимание, что если вы действительно считаете, что размер ущерба превышает 15 000 долларов, но вы по-прежнему подаете заявление в Особую гражданскую часть, вы не можете позже вернуться и подать в суд на дополнительные деньги.

Преимущество использования суда мелких тяжб в том, что это дешевле и проще. Вам даже не нужен адвокат (хотя мы все равно советуем проконсультироваться с ним).

Место проведения: вы должны указать, где живет ответчик или где находится бизнес - по крайней мере, в

Нью-Джерси

. Если они не проживают в Нью-Джерси, подайте иск в округе, в котором была подана претензия - скорее всего, в округе, в котором вы владеете рассматриваемой недвижимостью.

Сборы за подачу документов, Специальная гражданская часть


15 долларов США за одного ответчика.
2 доллара за каждого дополнительного ответчика.
Плата составляет 7 долларов за каждого ответчика, доставленного заказной и обычной почтой. Однако это может быть изменено.
Плата в размере 3 долларов США плюс специальные сборы за мили по гражданской части взимается с одного ответчика, если его обслуживает лично специальный сотрудник по гражданской части. За каждого дополнительного ответчика, обслуживаемого лично, взимается дополнительная плата в размере 2 долларов плюс применимые сборы за пробег. Персонал Специальной гражданской части может проинформировать вас о плате за пробег, если таковой имеется.Сделайте чек или денежный перевод на имя казначея штата Нью-Джерси для оплаты всех этих сборов.
Дополнительный сбор в размере 50 долларов требуется для запроса о суде присяжных шестью присяжными.


Вы получите дату суда. Приходите, чтобы доказать свою правоту. Если ответчик не явится, суд вынесет решение в порядке упрощенного судопроизводства на основе того, что, по его мнению, вы доказали, когда излагали ему свою версию дела.

Более крупные дела


Если ваш ущерб превышает 15 000 долларов, вам придется подавать иски в юридический отдел, что существенно увеличивает расходы.

Вы платили заранее?


Оплачивали ли вы услуги по управлению недвижимостью заранее? Если вы это сделали и при условии, что вы хотите сменить управляющего недвижимостью (я предполагаю, что это так), тогда вы также можете иметь право на возмещение незаработанных авансовых платежей - при условии отмены условий в контракте.

Автор Биография
Джейсон Ван Стинвик, писавший о личных финансах и инвестициях с 1999 года, начинал репортером в Mutual Funds Magazine и работал редактором Investors ’Digest.Сейчас он публикует тематические статьи во многих изданиях, включая Annuity Selling Guide, Bankrate.com и других.

Расторжение договора с управляющим

Расторгнуть договор с управляющим недвижимостью непросто, но иногда необходимо. Если менеджер не выполняет условия контракта или не управляет арендуемой собственностью в соответствии с вашими стандартами, пора разорвать отношения и двигаться дальше. Перед расторжением любого контракта убедитесь, что вы понимаете условия контракта и свои законные права на прекращение контракта, чтобы вам не угрожало нарушение контракта.

Кроме того, обязательно сосредоточьтесь на цифрах и результатах и ​​не делайте проблему личной. Если управляющий недвижимостью не оправдывает ожиданий, слишком долго заполняя вакансии или слишком медленно отвечая на запросы на техническое обслуживание, вам нужно разорвать связи и найти кого-то, кто принесет лучшие результаты для ваших инвестиций.

Just Cause

Если руководство нарушает условия контракта, в ваших интересах расторгнуть сделку. Если они подорвали ваше доверие или поставили под угрозу ваших арендаторов или арендуемую собственность, будет трудно чувствовать себя в безопасности, позволяя им управлять вашей собственностью.Однако, в то время как некоторые контракты на управление не требуют объяснения причин для их расторжения, другие позволяют аннулировать их только по указанным причинам.

Если вы попытаетесь расторгнуть договор об управлении недвижимостью без уважительной причины, менеджер может проигнорировать ваш запрос или подать на вас в суд за нарушение договора.

Требуемое уведомление

Для расторжения договора управления недвижимостью необходимо предварительное уведомление. В пункте о расторжении вашего контракта на управление должно быть указано, сколько уведомлений должно быть сделано.Для расторжения большинства контрактов требуется уведомление за 30–90 дней. Если вы находитесь вне этого окна, ваш запрос на расторжение не будет удовлетворен или ваш запрос может считаться нарушением контракта. В этой ситуации вы можете оказаться втянутым в судебный процесс.

Отправьте уведомление о расторжении контракта на управление в письменной форме, а не по электронной почте. Лучше всего отправить уведомление заказным письмом с запрошенной квитанцией о вручении, чтобы у вас была запись о том, что оно было отправлено и что его получил управляющий недвижимостью.Убедитесь, что вы указали дату вступления в силу расторжения контракта.

В зависимости от контракта вы или текущий управляющий должны сообщить арендаторам, что вы расстались с нынешней управляющей компанией. Это также лучше всего делать в письменной форме. Предоставьте арендаторам информацию о том, кто будет управлять их продвижением вперед, и сообщите им, где будут храниться их залоговые депозиты.

Расходы и оформление документов

Даже если вы предоставите надлежащее уведомление, некоторые положения о расторжении договора включают плату за досрочное расторжение договора.Это может быть всего несколько сотен долларов или столько же, сколько плата за управление до конца контракта.

Удостоверьтесь, что вам предоставлены копии всех договоров аренды, записей о гарантийных депозитах, а также отчет обо всех доходах и расходах сразу после расторжения договора. Нет причин для отставания более чем на три-четыре дня.

Если вам причитаются средства, подождите один-два месяца, чтобы получить их. Руководители должны убедиться, что у них есть необходимые средства для оплаты всех причитающихся расходов, прежде чем они смогут определить сумму вашей задолженности.

Средства, которые будут вам причитаться, включают ежемесячную арендную плату, любые деньги в резервном фонде и разные доходы, такие как доход от вышки сотовой связи или рекламного щита. Управляющая компания также несет ответственность за перевод гарантийных депозитов арендаторов вам или новой управляющей компании, которую вы используете. Убедитесь, что они зарегистрированы в надлежащем аккаунте в соответствии с законами вашего штата.

Вот как поступить с плохой компанией по управлению недвижимостью

Ваша сдаваемая в аренду недвижимость уже довольно давно приносит стабильный приток наличности, но в последнее время дела идут под откос.

Задержка по аренде, расходы выше обычных, а чистая операционная прибыль постоянно меньше бюджета. Даже если вы тратите больше денег на маркетинг, поиск и удержание хороших арендаторов занимает все больше времени.

У других инвесторов в недвижимость, которых вы знаете, все хорошо, так почему же нет? Ответ может заключаться в том, что у вас на руках плохой управляющий недвижимостью.

В этой статье мы обсудим, как выяснить, делает ли ваша управляющая компания то, что она должна, и как бороться с плохой компанией по управлению недвижимостью.

Быстрые ссылки:

Что должен сделать для вас хороший управляющий недвижимостью?

Прежде чем вы сможете решить, есть ли у вас плохой управляющий недвижимостью, вы должны знать, что они должны делать в первую очередь. Некоторые общие обязанности хорошего управляющего недвижимостью включают:

  • Арендная плата: устанавливает справедливую рыночную арендную плату путем анализа рыночных тенденций и сопоставимых показателей, взимает арендную плату в установленный срок, неукоснительно обеспечивает сборы за просрочку платежа и увеличивает арендную плату, если спрос арендатора, законы штата и местные законы позволяют.
  • Арендаторы: продают свободную недвижимость для сдачи в аренду, проверяют арендаторов, проводя проверки кредитоспособности и анкетные данные, соблюдая при этом законы о справедливом жилищном обеспечении, обрабатывают договоры аренды, проводят проверки при заселении и выселении, а также рассматривают жалобы и проблемы арендаторов.
  • Техническое обслуживание и ремонт: поддерживайте недвижимость в хорошем состоянии, чтобы снизить текучесть арендаторов и найти новых арендаторов, выполнять текущее техническое обслуживание, такое как сезонные проверки системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а также оперативно устранять проблемы и проводить ремонт, чтобы максимизировать стоимость недвижимости.
  • Закон об арендодателях и квартиросъемщиках: соблюдают местные, государственные и федеральные жилищные законы при проверке арендаторов, обработке гарантийных депозитов, прекращении аренды, обслуживании собственности и законном выселении арендатора (при необходимости).
  • Бюджет и учет: управляет недвижимостью в рамках бюджета, установленного владельцем; вести записи, такие как действующие и прошлые договоры аренды, записи о сборе арендной платы, заявления арендаторов, жалобы и счета за ремонт.
  • Финансовая отчетность и налоги: предоставляет владельцу ежемесячную выверку отчетов о прибылях и убытках и выписки из банка, подготавливает и перечисляет ежемесячные налоги на аренду, а также готовит отчеты на конец года для налоговых целей.

Время от времени управляющий недвижимостью расслабляется и не делает того, за что ему платят. Когда менеджеры недвижимости портятся, доход от аренды падает, расходы на ремонт растут, вакансии увеличиваются, а на домовладельцев иногда даже подаются в суд.

Как управляющий плохой недвижимостью может подать на вас в суд

Понятно, что инвесторы в недвижимость могут отложить замену плохого управляющего недвижимостью. Большинство из нас не хотят признавать, что совершили ошибку.Поиск нового управляющего также может занять много времени и усилий.

Но дело в том, что если вы регулярно не контролируете своего управляющего недвижимостью и откладываете внесение изменений, изменение может прийти к вам в форме судебного иска. Это потому, что управляющий недвижимостью действует от имени арендодателя, поэтому, если ваш управляющий недвижимостью нарушает закон, вы тоже.

Законы о домовладельцах и квартиросъемщиках различаются от штата к штату. Иногда в городах одного штата могут действовать правила, отличные от закона штата.

В целом, вот шесть вещей, которые может сделать нерадивый управляющий недвижимостью, чтобы подать на домовладельца в суд:

№1. Нарушение федерального закона о справедливом жилищном обеспечении и жилищного законодательства штата и местного уровня путем незаконного отбора потенциальных арендаторов или нарушения других правил и положений HUD.

№2. Неспособность сообщить опасности свинцовой краски и проблемы с плесенью, что приводит к претензиям арендатора о постоянных медицинских проблемах.

№3. Отказ от своевременного ремонта имущества, который влияет на здоровье и безопасность арендатора или делает его непригодным для проживания.

№4. Вход в собственность без заблаговременного уведомления арендатора.

№ 5. Незаконные вычеты из гарантийного депозита арендатора на такие вещи, как естественный износ или завышенные затраты на ремонт при выезде.

№6. Отказ вернуть гарантийный депозит в течение установленного законом срока, что может привести к требованию о возмещении двойного или тройного ущерба, выплаченного арендатору.

Предупреждающие знаки о том, что вам может понадобиться новый менеджер по управлению недвижимостью

Ни один инвестор в недвижимость не хочет, чтобы его стоимость упала из-за плохого управляющего недвижимостью, и ни один домовладелец не хочет, чтобы его подали в суд.Следующие ниже предупреждающие знаки помогут вам поймать плохого управляющего и избежать потенциальных проблем.

Предупреждающий знак №1: Отсутствие связи

Ваш менеджер по недвижимости должен обращаться к вам, а не наоборот. Если ваш управляющий недвижимостью не заботится о вас заранее, возможно, он пытается что-то от вас скрыть.

Предупреждающий знак № 2: проверка собственности запрещена

Регулярные проверки собственности внутри и снаружи имеют решающее значение для обеспечения того, чтобы ваша собственность оставалась в отличном состоянии.Если вы просто проезжаете мимо участка, это еще не значит. Это потому, что невозможно выявить потенциальные нарушения кодекса и оценить необходимый ремонт, не осматривая собственность.

Как минимум, ваш управляющий недвижимостью должен предоставить вам подробный отчет о ежегодной проверке собственности.

Предупреждающий знак № 3: не отвечает арендаторам

Отсутствие реакции на вопросы арендаторов или необходимость ремонта может привести к серьезному имущественному ущербу и дать арендаторам повод для юридического расторжения договора аренды.Если вы начнете получать телефонные звонки или электронные письма непосредственно от арендатора, это верный признак того, что у вас плохой управляющий.

Предупреждающий знак №4: Бездомные арендаторы и выселения

Это факт из жизни в сфере аренды недвижимости, что плохие арендаторы могут случаться. Однако, если у вас постоянно появляются плохие арендаторы, которые поздно вносят арендную плату, уезжают до окончания срока аренды или должны быть выселены, ваш управляющий не выполняет свою работу заранее.

Предупреждающий знак № 5: ежемесячные отчеты медленно или отсутствуют

Хороший управляющий будет отправлять вам ежемесячные отчеты о состоянии собственности, как часы.Если вы спросите, получение копии счета за ремонт займет не более суток. Если у вашего управляющего недвижимостью есть только расплывчатые ответы на ваши вопросы о прибылях и убытках, это еще один явный признак того, что вам следует уволить своего менеджера и нанять нового.

Как оценить управляющего недвижимостью

Лучший шаг, который может сделать инвестор в недвижимость, - это вообще не нанимать плохого управляющего. Задайте эти вопросы перед тем, как нанять нового управляющего недвижимостью и регулярно контролировать работу вашего нынешнего менеджера.

Ключевые вопросы, которые следует задать

Эти вопросы помогут отделить хороших управляющих от плохих:

  • Имеют ли они лицензию, профессиональные сертификаты и соблюдают ли этические нормы, как Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью?
  • Как долго они занимаются управлением недвижимостью?
  • Управляют ли они недвижимостью, подобной вашей?
  • У них есть недвижимость в той же части города, что и у вас?
  • Являются ли они специалистами по управлению недвижимостью или также предоставляют лизинговые и брокерские услуги?
  • Когда и как они выплачивают ежемесячные выплаты собственникам?
  • Как часто они отправляют финансовые отчеты, и предоставляют ли они отчеты на конец года и 1099?
  • Есть ли у них собственная бригада технического обслуживания и сеть сторонних поставщиков, и на какой вид работы они имеют лицензию?
  • Какова их текущая доля вакантных площадей для всей собственности, которой они управляют?
  • Как часто им приходится выселять арендатора и проводят ли они этот процесс самостоятельно или через адвоката?
  • Какова их структура оплаты?
  • Продлевается ли соглашение об управлении имуществом автоматически и как оно прекращается любой из сторон?
  • Дадут ли они вам список собственности, которой они управляют, чтобы вы могли проехать мимо и увидеть их работу в действии?

4 красных флажка, за которыми следует остерегаться

Хотите верьте, хотите нет, но компания может отметить все вышеперечисленные пункты и все равно остаться плохой компанией по управлению недвижимостью.Это потому, что они эксперты в том, что говорят вам то, что вы хотите услышать, а затем делают прямо противоположное, когда контракт подписан и они собирают свои гонорары.

Следите за этими четырьмя красными флажками, чтобы не стать жертвой плохого управляющего недвижимостью:

  1. Непрофессиональное поведение или внешний вид - Помните, они представляют вас как профессионального инвестора в недвижимость.
  2. Поддерживайте только нормальное рабочее время - Экстренная ситуация может возникнуть в любое время и в любой день.Если управляющий недвижимостью недоступен круглосуточно, 365 дней в году, переходите к следующему.
  3. Медленный ответ - Думайте о первой встрече с потенциальным управляющим недвижимостью как о «первом свидании». Если они не спешат отвечать на ваш запрос или опаздывают на встречу при первой встрече, ситуация только ухудшится после того, как вы их возьмете на работу.
  4. Отказать в предоставлении рекомендаций , сославшись на конфиденциальность клиента - Вы не пойдете к врачу, юристу, бухгалтеру или даже к автомеханику без хорошей рекомендации.Так зачем же отдавать свою собственность стоимостью сотни тысяч долларов в руки управляющего недвижимостью, который не позволяет вам разговаривать со своими нынешними и бывшими клиентами?

Как подать жалобу на управляющего недвижимостью

В худшем случае вам, возможно, придется подать жалобу или судебный иск против вашего плохого управляющего недвижимостью. В то время как каждый штат регулирует управление недвижимостью по-разному, вот некоторые из лучших способов справиться с плохим управляющим недвижимостью:

  • Свяжитесь напрямую с владельцем компании по управлению имуществом, если вашим имуществом управляет член группы по управлению счетами.
  • Зарегистрируйте жалобу в местной ассоциации недвижимости, в которой управляющий недвижимостью имеет лицензию на недвижимость.
  • Подайте жалобу в Better Business Bureau, которое затем свяжется с менеджером отеля для оценки рейтинга BBB.
  • Подать в суд на менеджера по управлению недвижимостью, который не отвечает на запросы, поскольку юрист, имеющий опыт работы с местными законами о недвижимости и арендаторах, подает иск от вашего имени.

Почему лучше уволить управляющего имуществом раньше, чем позже

Если вы не совсем уверены, что ваш управляющий делает то, что должен делать, вы, вероятно, правы.Вот почему лучше действовать раньше, чем позже, и заменить плохого управляющего недвижимостью:

  • Вы будете постоянно терять деньги, если у вас плохая компания по управлению недвижимостью, которая не может продавать вашу собственность, отвечать на ваши телефонные звонки или электронные письма и управлять вашими инвестициями, чтобы максимизировать их стоимость.
  • Оборачиваемость арендаторов будет продолжать расти, что приведет к снижению вашего денежного потока и чистой прибыли.
  • Ваша собственность приобретет плохую репутацию в округе, при местном зонировании и в правоохранительных органах, если за ней не будут содержаться должным образом или если будут постоянные жалобы на арендаторов.

Последнее, что нужно инвестору в недвижимость, - это иметь собственность в поле зрения местных властей. Владеть вашей собственностью будет все труднее и труднее, и вас могут заставить продать с убытком, и все из-за плохой компании по управлению недвижимостью.

7 проверенных советов и методов поиска нового управляющего недвижимостью

Вы можете найти отличного управляющего недвижимостью, организовав процесс проверки, точно так же, как вы проверяете арендатора.После того, как вы примете решение избавиться от плохого управляющего недвижимостью, следуйте этим шести проверенным стратегиям, чтобы быстро найти нового управляющего:

  1. Спрашивайте и получайте рекомендации из разных источников, таких как группы инвесторов, агенты по недвижимости и титульные компании.
  2. Ознакомьтесь со списком приоритетных компаний по управлению недвижимостью Roofstock, которые уже прошли проверку для инвесторов.
  3. Найдите в Интернете управляющих недвижимостью в вашем районе и посетите такие сайты, как Zillow и Realtor.com, Yelp и Facebook.
  4. Проведите личное собеседование с несколькими управляющими недвижимостью, чтобы найти того, кому вы можете доверять, узнав об их бизнесе, коэффициенте занятости, численности персонала, образовании и опыте.
  5. Обратитесь в Государственный департамент недвижимости, чтобы узнать, активна ли их брокерская лицензия и нет ли на нее жалоб.
  6. Спросите, принадлежат ли они к каким-либо профессиональным ассоциациям по управлению недвижимостью или торговым ассоциациям, таким как Институт управления недвижимостью, Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью или Национальная квартирная ассоциация.
  7. Просмотрите стандартное соглашение об управлении имуществом, чтобы убедиться, что обязанности управляющего имуществом четко определены, вы можете расторгнуть его в любое время и без штрафных санкций, что сборы не являются чрезмерными и что управляющий имуществом застрахован от ответственности.

Что делать после замены плохой компании по управлению недвижимостью

Если какие-либо из предупреждающих знаков и красных флажков в этой статье кажутся вам знакомыми, вероятно, у вас плохая компания по управлению недвижимостью и вам нужно найти новую.После того, как вы это сделаете, убедитесь, что ваш новый менеджер понимает ваши ожидания и инвестиционные цели, чтобы у вас больше не возникла та же проблема.

Также не думайте, что ваша плохая управляющая компания выполнила свою работу, потому что, скорее всего, они этого не сделали. Просмотрите все записи арендаторов, списки арендной платы, проверки собственности и счета-фактуры поставщиков. Попросите вашего нового менеджера провести осмотр на месте и встретиться с вашими арендаторами. Вероятно, они сдерживают разочарование, поэтому будьте готовы выслушать жалобы.

Суть в том, что чем раньше вы столкнетесь с плохой компанией по управлению недвижимостью, тем быстрее улучшится ваш денежный поток.Чем дольше вы ждете внесения изменений, тем больший ущерб будет нанесен и тем больше времени потребуется, чтобы вернуть арендуемое имущество.

6 вещей, которые должны быть включены в договор управления имуществом

Контракты на управление недвижимостью предназначены для защиты интересов собственников и управляющих компаний во взаимовыгодных отношениях.

Владельцы собственности должны убедиться, что они понимают свои собственные обязанности, обязанности управляющего недвижимостью; и что они будут защищены, если управляющий недвижимостью не выполнит свои обязанности. Владельцы собственности должны внимательно изучить контракт на управление недвижимостью, прежде чем нанимать управляющего, чтобы убедиться, что включены все необходимые детали.

6 вещей, которые должны быть включены в договор управления недвижимостью

1) Тарифы и услуги

Точная разбивка и общая сумма всех услуг и связанных с ними сборов должна быть включена в договор управления недвижимостью.Если заключен контракт только с общим вознаграждением за управление, владелец недвижимости должен запросить разбивку различных услуг и стоимости каждой из них. Владельцы недвижимости никогда не должны делать предположений о том, какие услуги включены. Полный комплекс услуг по управлению недвижимостью, как правило, включает в себя следующие услуги: сбор арендной платы, оплата счетов, выселение, проверка арендаторов, размещение объявлений о свободных квартирах, текущее обслуживание экстерьера и ландшафтного дизайна здания, а также составление договоров аренды или аренды.

2) Обязанности собственника недвижимости

Важно, чтобы в договор был включен пункт, в котором излагаются ожидания собственника недвижимости и то, что он может и что не может делать в своих отношениях с управляющей компанией.Например, владелец может нести ответственность за открытие банковского счета и поддержание минимального баланса для ремонта, чрезвычайных ситуаций и общего обслуживания, а также за получение и поддержание соответствующих типов и сумм страхования.

Эта часть контракта также должна включать ограничения собственника. Например, может быть уместным указать, что владелец недвижимости не может самостоятельно найти и подписать договор с арендаторами. Скорее, команда по управлению недвижимостью будет отвечать за размещение объявлений о пустых квартирах и проверку потенциальных арендаторов.

3) Жилье равных возможностей

В контракте на управление имуществом должно быть указано, что собственник и управляющая компания поддерживают и соблюдают законы штата и федеральные законы о равных возможностях жилья. Соблюдение этих законов предотвращает успешные иски о дискриминации, которые могут быть поданы арендаторами, утверждающими, что им было отказано в жилье или их попросили освободить из-за их расы, пола, инвалидности, сексуальной ориентации или других защищенных классов.

4) Ответственность

Ответственность в договоре ограничивает ответственность управляющего недвижимостью.Это известно как «оговорка о безвредности» в контракте на управление имуществом. Этот пункт обеспечивает защиту управляющей компании, ограничивая ее ответственность, за исключением случаев, когда компания небрежно выполнила свои обязательства.

Компания по управлению имуществом не будет нести ответственности, если нанимаемая ими третья сторона будет действовать небрежно, при условии, что они выполнили свое обязательство по надлежащей проверке третьей стороны. Например, если разнорабочий или другой поставщик услуг не выполнил работу, для которой они были наняты, или не выполнил их в соответствии с ожидаемыми стандартами, компания по управлению имуществом не будет нести ответственности, если только они не соблюдают «оговорку о разумной осторожности» для проверки кандидат.

Владелец собственности должен защитить себя, обеспечив включение в эту часть контракта на управление имуществом «оговорки о разумной осторожности».

5) Срок действия договора

Обычно компании по управлению недвижимостью подписывают контракты на срок не менее одного года. Владельцам собственности рекомендуется нанять юриста по вопросам собственности, чтобы он ознакомился с положениями контракта, прежде чем подписывать годовое обязательство.

6) Оговорка о прекращении действия

Юрист рассмотрит положение о расторжении или аннулировании и убедится, что владелец может расторгнуть договор до истечения срока его действия, если он пожелает это сделать.Обязательства при прекращении, такие как уплата взносов в течение определенного периода, также должны быть указаны.

Son-Rise Property Management обслуживает потребности управления недвижимостью в Беллингхеме и округе Ватком с 1996 года. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать, как мы можем помочь вам найти недвижимость для аренды для вашей семьи или управлять вашей арендуемой недвижимостью.

Фидуциарные обязанности управляющих недвижимостью

Существует распространенная поговорка, которую используют компании по управлению недвижимостью, предлагая свои услуги потенциальным владельцам.«Мы будем управлять вашей собственностью, как если бы она была нашей».

Если вы похожи на большинство домовладельцев, вы, вероятно, закатите глаза на такое заявление и начнете искать доказательства. В конце концов, ни один управляющий недвижимостью не может по-настоящему ценить вашу собственность и заботиться о ней с таким же уровнем заботы и внимания к деталям, как вы, не так ли? Как они могут обосновать это смелое заявление?

Фактически, многие компании, основанные на предоставлении услуг, будут использовать аналогичные гарантии, когда говорят о своих услугах. «Мы работаем над вашей машиной, как если бы она была нашей собственной.«Мы уберем ваш дом, как свой собственный».

Проблема с такими утверждениями в том, что их практически невозможно оправдать. Это субъективные утверждения, и забота о чем-то вроде «своего» подразумевает, что у вас тот же стандарт , что и у человека, для которого вы выполняете работу. Если вы выбросите свою машину или дом в мусор, а затем гарантируете, что будете относиться к дому или машине клиента так же, это заявление ничего не стоит.

Итак, когда управляющий недвижимостью заявляет, что будет заботиться о вашем доме, как если бы он был его собственным, является ли это бессмысленной гарантией?

В сфере недвижимости они действительно могут предоставить эту гарантию и поддержать ее, и все благодаря одному конкретному термину: «фидуциар».

Что значит быть фидуциарным агентом

Согласно адвокатскому бюро Stimmel, Stimmel & Smith, фидуциарная обязанность является высшей обязанностью, которую одно лицо может выполнять перед другим, и налагает высшую степень лояльности и обязательств по отношению к лицу, пользующемуся благо долга. Это долг родителей перед своим ребенком. Подобно тому, как ребенок доверяет родителям делать все в их интересах, домовладелец должен доверять своему управляющему.

Когда вы заключаете договор о недвижимости, будь то продажа или аренда дома, вы создаете так называемое фидуциарное агентство со своим управляющим недвижимостью / агентом по недвижимости.Термин «фидуциар» подразумевает, что агент как этически, так и по контракту обязан действовать в ваших интересах.

Когда инвесторы выбирают финансовых менеджеров в качестве агентов для управления своими активами, они устанавливают фидуциарные отношения. То же самое касается выбора управляющего недвижимостью для управления вашим домом. Один из способов оценить, насколько хорошо управляющий имуществом справляется со своей работой, - это серьезно ли они относятся к своим фидуциарным обязанностям по отношению к своим клиентам.

В Калифорнии компании по управлению недвижимостью - это брокерские компании по недвижимости, то есть они регулируются Департаментом недвижимости Калифорнии и действуют в качестве доверительного агента от имени принципала (вас), когда они делают что-либо в отношении вашего дома.

Невыполнение фидуциарных обязательств может привести к потере или приостановке действия лицензии Калифорнийским DRE. Фактически, в большинстве сделок с недвижимостью вы подписываете «Раскрытие информации о взаимоотношениях с агентствами недвижимости». Такое раскрытие информации требуется DRE в качестве защиты для вас как продавца, покупателя или арендодателя с агентом, и они подробно описывают обязанности фидуциарного агента.

Все сводится к доверию

Очевидно, вы не собираетесь поверить в то, что человек, которого вы только что встретили, действительно всегда будет действовать в ваших интересах.Должно быть доверие.

Установление траста - это работа управляющего имуществом. Сказать вам, что они будут действовать в ваших интересах - это хорошо, но если вы не верите, что они будут действовать, это бессмысленно. Возможно, у вас есть контракт с ними, который обязывает их действовать в ваших интересах, но это не успокоит большинство домовладельцев.

Спросите у своего управляющего недвижимостью отзывы от текущих или предыдущих клиентов. Прочтите их онлайн-обзоры и узнайте, что другие арендодатели говорят о том, как они обращались со своим арендуемым домом.Вам также необходимо с самого начала четко определить ожидания управляющего недвижимостью. Общение является ключевым, поэтому убедитесь, что существует установленный метод и частота общения.

Доверие создается только с течением времени, и по мере того, как возникают проблемы, и ваш управляющий имуществом решает их с вашим участием или без вашего участия, вы начнете оценивать, насколько хорошо они выполняют свои фидуциарные обязанности. Из-за элемента доверия со временем опасайтесь компаний, которые хотят заключить с вами долгосрочный контракт или не предлагают никаких гарантий обслуживания.Если доверие не установлено, вы можете столкнуться с плохим управляющим недвижимостью, который не выполняет свой долг перед вами.

Долгосрочные преимущества траста

Со временем, когда ваш управляющий недвижимостью установит доверительные отношения с вами, бремя ответственности арендодателя исчезнет.

Вам больше не придется беспокоиться о том, сдаете ли вы свою недвижимость в аренду в соответствии со всеми законами, или сантехник, которого вы послали для замены водонагревателя, выполняет работу хорошего качества, не обрывая вас.Когда управляющий недвижимостью действует честно в качестве вашего доверенного лица, подобные вещи будут решаться не так, как вы бы с ними справились, а в ваших интересах. Это часто означает, что с ними будут обращаться на лучше, чем с вами.

Представьте, что вы получили ежемесячную арендную плату от своей компании по управлению имуществом, и она составляла половину обычной суммы. Сейчас середина лета, и температура уже несколько недель держится выше 100 градусов. Вы проверяете свою выписку и видите, что на ремонт блока переменного тока было потрачено более 1000 долларов.

Многие домовладельцы получали что-то подобное, сразу же брали трубку и звонили своему управляющему недвижимостью, спрашивая, почему эта сумма денег была потрачена без их согласия.

Если между вами и вашим управляющим недвижимостью установлено доверие, и вы считаете, что они действительно выполняют свои фидуциарные обязанности по отношению к вам, вы не возьмете этот телефон и не позвоните. Вы знаете, что если они санкционировали этот ремонт, это, должно быть, было абсолютно необходимо.Почему? потому что они ничего бы не сделали, если бы это не было в ваших интересах.

Не вовлекая вас, они смогли избавить вас от стресса, связанного с необходимостью беспокоиться о том, чтобы найти продавца в то время, когда все поставщики кондиционеров в этом районе были полностью заняты. Вам не нужно было платить надбавку в этот пиковый сезон, потому что у вашего управляющего недвижимостью есть надежный поставщик, который отлично выполняет свою работу и не увеличивает их плату в пиковый сезон.

Они также смогли выполнить работу быстрее без вашего участия и порадовать арендатора.Счастливые арендаторы лучше заботятся о собственности и с большей вероятностью останутся там дольше, сократив время, которое у вас есть, и вложат больше денег в ваш карман в конце года. Есть несколько причин, по которым быстрое и эффективное решение этой проблемы было в ваших интересах, и все это должно было происходить с вашим участием или без него.

Подводя итог

В Mesa Properties мы серьезно относимся к своей фидуциарной ответственности. Типичный управляющий недвижимостью управляет 100-150 домами в любой момент времени.Это может быть до 60 миллионов долларов в управляемых активах. Инвестиции в недвижимость часто являются наиболее ценными и дорогостоящими активами, которыми вы можете владеть, и вы можете быть уверены, что, если мы управляем вашей собственностью, мы всегда делаем это с учетом ваших интересов.

Так же, как ваш юрист, бухгалтер и управляющий портфелем, мы постоянно работаем, чтобы действовать в ваших интересах и обеспечивать сохранение стоимости вашей собственности в течение всего времени, в течение которого вы владеете и сдаетесь в аренду.

Соглашение об управлении недвижимостью

- Практическое руководство

1.Обзор

Вы нашли здание. Вы сделали свое вложение. Пришло время задействовать ваш актив. Если у вас нет времени или опыта для управления собственной арендуемой недвижимостью, может быть разумной и прибыльной идеей нанять управляющего недвижимостью для выполнения этих задач. Управляющий недвижимостью (иногда называемый управляющим недвижимостью) - это лицо или компания, которые контролируют эффективность вашей приносящей доход собственности, гарантируя, что ваши инвестиции принесут вам максимальный доход и минимальную головную боль.

Управляющий недвижимостью может взять на себя множество обязанностей, включая маркетинг открытых единиц, сдачу квартир в аренду, обслуживание и улучшение собственности, сбор арендной платы, заключение соглашений, решение проблем арендаторов и многое, многое другое. Прилагаемый документ может стать хорошей отправной точкой для вашей организации управления недвижимостью. Вы и менеджер должны продолжить обсуждение условий вашего соглашения, урегулирование вопросов о параметрах работы, оплате и обязанностях. После того, как вы согласовали условия контракта и подписали прилагаемую форму, каждая сторона может сосредоточиться на своей области знаний - собственник на развитии своего бизнеса, а менеджер на поставленных задачах.

2. Контрольный список того, что можно и нельзя

  1. В большинстве штатов требуется, чтобы управляющие имуществом имели либо лицензию на управление недвижимостью, либо лицензию на недвижимое имущество. Эти правила варьируются от штата к штату и от типа управления к типу управления (например, свойство или ассоциация). К сожалению, нет национального центра обмена информацией для подтверждения этих регистраций и единого способа проверки по всей стране. Поищите в Интернете термин «комиссия за недвижимость» и название вашего штата.Открывающиеся ссылки должны позволить вам подтвердить, что рассматриваемая вами компания или физическое лицо имеет лицензию.
  2. Управляющий недвижимостью является агентом собственника и, следовательно, подчиняется всем юридическим обязательствам, обычно возлагаемым на агентов (в дополнение к тем, которые конкретно предусмотрены в контракте). К ним относятся добросовестность и лояльность по отношению к владельцу, выполнение всех обязанностей с умением, вниманием и должной осмотрительностью, полное раскрытие всех важных деталей, недопущение смешения средств и отказ от получения личной прибыли без полного ведома и согласия владельца.Управляющий также должен быть знаком с законами, касающимися лицензирования недвижимости, контрактов, агентских отношений, справедливого жилья, занятости, защиты собственности и отношений арендатора / арендодателя.
  3. Собственнику недвижимости рекомендуется оформить специальную доверенность на управляющего. Это может потребоваться, если менеджер будет подписывать договоры аренды или другие договоры от имени владельца.
  4. У коммерческой недвижимости будут другие соображения, чем у жилой. Жилые арендаторы имеют гораздо больше прав и меньше обязанностей, чем коммерческие арендаторы, и это будет влиять на то, как ваша собственность может управляться.Рассмотрите возможность адаптации прилагаемого соглашения к типу управляемой собственности.
  5. Поговорите со своим налоговым специалистом о вычете стоимости управления имуществом из дохода, который вы получаете от собственности.
  6. Разрешите каждой стороне изучить соглашение. Это снизит вероятность или, по крайней мере, эффективность заявления о том, что сторона не понимает каких-либо условий или того, как они могут повлиять на соглашение в целом.
  7. Обе стороны должны внимательно изучить завершенное соглашение, чтобы убедиться, что все соответствующие моменты сделки были учтены.Лучше быть более всеобъемлющим, чем неполным. Не предполагайте, что определенные ожидания или условия согласованы, если они прямо не указаны в документе.
  8. Подпишите две копии соглашения, одну для вас и одну для другой стороны.
  9. Сохраните свою копию подписанного соглашения для записей. По истечении срока действия вы и другая сторона можете пересмотреть его положения и решить, следует ли продлевать его.
  10. В зависимости от характера условий вы можете решить засвидетельствовать или нотариально засвидетельствовать свое соглашение.Это ограничит последующие оспаривания действительности подписи стороны.
  11. Если у вас сложный договор, не используйте прилагаемую форму. Обратитесь к юристу, который поможет вам составить документ, отвечающий вашим конкретным потребностям.

3. Инструкция по договору управления имуществом

Следующие ниже инструкции по предоставлению помогут вам понять условия вашего соглашения об управлении недвижимостью.

Номера, указанные ниже (например, Раздел 1, Раздел 2 и т. Д.) соответствуют положениям по форме. Пожалуйста, просмотрите весь документ, прежде чем начинать пошаговый процесс.

  • Введение . Обозначает документ как договор об управлении имуществом. Укажите дату вступления соглашения в силу (часто дату его подписания). Определите стороны и, если возможно, тип организации. Обратите внимание, что каждой стороне дается имя (например, «Владелец»), которое будет использоваться на протяжении всего соглашения.Владелец собственности называется «Собственник», а управляющий - «Управляющий».
    Если собственность принадлежит товариществу, имя каждого партнера должно быть указано в Соглашении, и каждый должен подписать документ. Если собственность принадлежит корпорации, ее название должно быть указано в Соглашении и (при необходимости) корпоративная печать также должна быть на документе.
  • Сольные концерты. Пункты «тогда как», называемые подробным описанием, определяют мир соглашения и предлагают ключевую справочную информацию о сторонах.В этом соглашении сольные выступления включают простое заявление о вашем намерении заключить договор об управлении недвижимостью.
    Опишите имущество, которым управляют. Вам не нужно включать полное юридическое описание, но достаточно предоставить информацию, чтобы ее можно было четко идентифицировать. Для индивидуальных домов обычно достаточно адреса. Если у собственности есть конкретное название (например, «Башни Линкольна»), укажите это также.
  • Раздел 1: Назначение; Принятие. Назначение Владельцем Управляющего (и согласие Управляющего с этим назначением) в качестве управляющего Имуществом.Это обеспечивает основу для работы Менеджера по управлению и надзору за Имуществом.
  • Раздел 2: Полномочия управляющего; Обязательства. Перечисляет права и обязанности Управляющего по Соглашению.
    • Полномочия. Список задач, которые Менеджеру разрешено выполнять собственником. Обратите внимание, что этот список не обязательно является исчерпывающим или необходимым. Ниже приводится широкий спектр идей, некоторые из которых могут не иметь отношения к вашей договоренности или вашим местным правилам.
      • Сбор арендной платы и передача ее кредиторам или Владельцу.
      • Деньги депозита. Обратите внимание, что в некоторых штатах требуется, чтобы у менеджера был хотя бы один трастовый счет, на который можно было бы вносить деньги, собранные из различных источников. Введите название штата, в котором находится Свойство, в отведенном для этого пустом месте.
      • Вернуть гарантийный депозит в конце аренды
      • Уведомлять (и требовать оплаты от) арендаторов, которые задерживают арендную плату, о том, что они нарушают договор аренды.
      • Начать судебное разбирательство против арендатора или его собственности с целью взыскания невыплаченной арендной платы. Обратите внимание, что Владелец должен быть уведомлен о намерении Менеджера сделать это. Существует необязательная фраза в квадратных скобках, которая допускает исключение для тяжелых обстоятельств (например, если управляющий должен действовать немедленно, ему не нужно заранее получать разрешение Владельца), но это не является обязательным требованием.
      • Приобрести все необходимые материалы для эксплуатации Недвижимости.
      • Отремонтировать или обслужить Собственность.Как правило, Менеджеру предоставляется свобода действий в этом отношении, но если ремонт будет стоить больше определенной суммы, Владелец имеет право быть проинформированным. Введите сумму, превышающую которую владелец должен быть уведомлен о расходах.
      • Нанять сотрудников.
      • Рекламируйте недвижимость и любые свободные квартиры. Этот раздел также позволяет Владельцу ограничить сумму, которую Менеджер может потратить без предварительного одобрения.
      • Изучите потенциальных арендаторов.
      • Подписывать договоры аренды от имени Владельца.Если существуют определенные типы договоров аренды, которые Управляющий не может заключать (например, более 4 лет, менее одной недели), введите эти числа в соответствующие поля.
      • Завершить договор аренды и уведомить арендатора об этом прекращении
      • Поставить ящик для арендной платы на Имуществе
      • Сделайте копии ключей, чтобы упростить демонстрацию Имущества потенциальным арендаторам.
      • Предоставьте информацию о свинцовой краске и других опасностях. Это необязательное положение, необходимое в некоторых штатах.
      • Повысьте или снизьте арендную плату, чтобы убедить кого-то снять квартиру.
      • Общая фраза, которая позволяет Менеджеру выполнять другие необходимые задачи, необходимые для управления Имуществом.
      • Используйте это поле, чтобы указать любые дополнительные полномочия, которые должен иметь Менеджер.
    • Обязательства. Это обратная сторона управленческой медали. Помимо того, что может делать Менеджер, есть еще кое-что, что он или она должен делать.
      • Проявляет должную осмотрительность при выполнении своих задач.Это ключевой элемент всех управленческих контрактов.
      • Попробуйте сдать недвижимость
      • Обслуживание объекта и управление им
      • Ведите записи.
      • Предоставить Владельцу детализированные отчеты о Собственности, включая заработанные и потраченные деньги. Напишите, как часто вы хотите, чтобы эти отчеты составлялись.
      • Оплатить деньги, не перечисленные Владельцу
      • Сохранять любую лицензию (управление имуществом, недвижимое имущество и т. Д.), Требуемую законодательством штата.
      • Используйте это поле, чтобы указать любые дополнительные обязанности, которые, по вашему мнению, должен иметь Менеджер.
  • Раздел 3: Обязанности собственника. Обязательные задачи Заказчика.
    • Передать копии всей необходимой информации Менеджеру.
    • Это необязательное положение, актуальное только в том случае, если Управляющий будет производить платежи по ссуде, налогам и обязательствам по страхованию от имени Владельца. Если это не описывает вашу договоренность, менеджеру не потребуются копии документов, необходимых для оплаты этих счетов.Если это описывает ваше соглашение, вам не нужно включать подраздел (c) ниже.
    • Это необязательное положение, в соответствии с которым Владелец соглашается производить все налоговые платежи и т. Д. На Имущество. Если Владелец соглашается сделать это, вам не нужно включать подпункт (b) выше.
    • Помогать Управляющему всеми возможными способами выполнять взятые на себя обязательства.
    • Предоставить Менеджеру дополнительные документы, которые могут ему понадобиться.
    • Сообщите управляющему, собирается ли он продать Имущество.Обратите внимание, согласие менеджера не требуется.
    • Определите, какое страхование необходимо для Имущества, получите и оплатите эту страховку
    • Возместить Менеджеру любые платежи, которые он производит из своего кармана для оплаты рекламы или других управленческих задач.
    • Оплатить любые сборы, понесенные Управляющим из-за того, что Владелец не предоставил Управляющему достаточными средствами для оплаты счетов, связанных с имуществом
    • Используйте это поле, чтобы указать любые дополнительные обязательства, которые, по вашему мнению, должен иметь Владелец.
  • Раздел 4: Возмещение расходов. Позволяет сторонам указать, какие расходы будут возмещены Менеджеру. Если есть дополнительные предметы, за которые владелец будет платить, укажите их в отведенном для этого месте.
  • Раздел 5: Срок
    • Позволяет указать, как долго должен длиться первый срок действия Соглашения. Называя его «Первоначальный срок», вы не обязываете себя выполнять какие-либо дополнительные условия - он может быть единственным.Введите количество лет, в течение которых должен длиться Первоначальный срок.
    • Настоящее Соглашение автоматически продлевается, если Стороны не предпримут никаких действий, но не на эквивалент Первоначального срока. Вместо этого Соглашение будет продлеваться ежемесячно до тех пор, пока одна из Сторон не уведомит о своем желании прекратить его действие. Введите количество дней предварительного уведомления, которое Стороны должны предоставить для прекращения действия Соглашения.
  • Раздел 6: Компенсация
    • Сборы, которые будут взиматься за управление недвижимостью, будут варьироваться в зависимости от размера собственности, ее местоположения и потребностей в управлении зданием.Двумя наиболее распространенными схемами являются фиксированная плата и процентная плата, и были приведены примеры каждой из них. Выберите только одну из этих альтернатив и удалите другую.
      • Фиксированная комиссия (или фиксированная комиссия): на нее распространяется первый пункт в квадратных скобках. Схема фиксированной оплаты, при которой фиксированная сумма будет выплачиваться управляющему на регулярной основе, является наиболее подходящей для управления кондоминиумом или кооперативным комплексом.
      • Процентный сбор: предлагается во втором пункте в квадратных скобках.При процентном вознаграждении менеджеры получают компенсацию в виде выплаты некоторой части арендного дохода от собственности. Это служит отличным стимулом для управляющего увеличивать доход здания. Некоторые контракты требуют минимальной суммы на единицу или счет, чтобы обеспечить постоянный (или относительно стабильный) поток доходов для менеджера. Если это соответствует вашей договоренности, введите минимальную сумму, которую менеджер будет платить.
        Учтите, что для управления большими и меньшими комплексами может потребоваться одно и то же время и усилия.Чтобы учесть это, владельцы иногда устанавливают более высокие процентные ставки управления для небольших объектов, чем для крупных.
        Убедитесь, что обе стороны договорились обо всем, что будет включено в этот процент, и (если применимо) обо всем, что будет стоить дополнительно.
    • (Необязательно) Дополнительные сборы. Это необязательный раздел, в котором вы можете указать дополнительную плату за другие действия. Например, некоторые соглашения об управлении позволяют владельцу предоставлять дополнительную плату менеджеру за подписание нового договора аренды или бонус за достижение заранее установленной цели.Условия этого подраздела требуют, чтобы Стороны согласовали условия позднее. Если вы хотите немедленно установить условия этих дополнительных сборов, не стесняйтесь добавить их здесь.
  • Раздел 7: Обязательства и компенсация. Обещание Собственника нести финансовые издержки в связи с любой травмой, причиненной Управляющему в результате его управления, а также любые судебные иски, которые могут возникнуть в результате этой деятельности
  • Раздел 8: Заявления и гарантии. Подробно описаны обещания сторон по Соглашению. Каждая сторона соглашается заключить соглашение на основе условий, перечисленных в этом разделе (например, каждая сторона способна заключить соглашение и выполнить его условия). Несмотря на важность каждого из них, следует особо отметить подраздел 8 (b) (8), в котором Владелец обязан раскрывать информацию о любых условиях на Имуществе, которые могут повлиять на здоровье и / или безопасность арендатора. Если таких условий нет, вы можете удалить часть предложения в квадратных скобках.
  • Раздел 9: Прекращение действия. Объясняет, что определенные действия или события, включая письменное уведомление или существенное нарушение, приведут к истечению срока действия соглашения (т. Е. До завершения предоставления услуг или окончания срока, если таковой имеется).
    • Процедуры прекращения действия. Укажите объем уведомления, которое сторона должна направить о своем намерении прекратить действие или уведомить другую сторону о нарушении.
    • Комиссия за управление после расторжения. Предусматривает, что Управляющему будут оплачены его услуги по предварительному заключению после расторжения Соглашения.
    • Денежные средства, полученные менеджером после расторжения договора. После окончания действия Соглашения Управляющий по-прежнему обязан вернуть любые полученные средства (например, возврат арендной платы или гарантийного депозита) Владельцу.
    • Владелец несет ответственность за дальнейшие платежи. Отмечает, что Владелец принимает на себя все платежные и другие обязательства Менеджера после расторжения договора. Другими словами, управляющий больше не несет ответственности за оплату счетов или решение проблем арендаторов.
  • Раздел 10: Дополнительные условия соглашения. Если есть дополнительные термины, которые вы хотите добавить в форму, введите их в отведенное для этого поле. Используйте эту область для включения элементов, которые вы считаете важными, независимо от того, насколько они тривиальны. Если вы не хотите включать какие-либо дополнительные требования, удалите этот раздел. Если вы удалите это положение, исправьте номера разделов и ссылки в соглашении.
  • Раздел 11: Возмещение убытков. Предусматривает, что в случае возникновения проблем в будущем и возбуждения судебных исков на основании работы Менеджера в качестве менеджера, Владелец оплачивает все судебные издержки и любые связанные с этим убытки.
  • Раздел 12: Модификация. Указывает, что любые изменения в документе не имеют силы, если они не внесены в письменной форме и не подписаны обеими Сторонами.
  • Раздел 13: Переуступка. Объясняет, что каждая Сторона должна получить письменное разрешение другой стороны, прежде чем передавать свои обязательства и интересы.
  • Раздел 14: Правопреемники и правопреемники. Указывает, что права и обязанности Сторон переходят к наследникам или, в случае компаний, правопреемникам или организациям, которым были разрешены уступки прав и обязанностей.
  • Раздел 15: Отсутствие подразумеваемого отказа. Объясняет, что если одна из Сторон позволяет другой стороне игнорировать или нарушать обязательства по соглашению, это не означает, что Сторона отказывается от любых будущих прав требовать от другой стороны выполнения этих (или любых других) обязательств.
  • Раздел 16: Уведомление. Список адресов, по которым должна доставляться вся официальная или юридическая корреспонденция. Напишите почтовый адрес как для Владельца, так и для Менеджера.
  • Раздел 17: Применимое право. Позволяет сторонам выбирать законы штата, которые будут использоваться для толкования документа. Обратите внимание, что это не место проведения. Включенная формулировка не повлияет на то, где может быть подана потенциальная претензия. Напишите в отведенных местах применимое законодательство штата.
  • Раздел 18: Копии / электронные подписи. Название этого положения звучит сложно, но его легко объяснить: в нем говорится, что даже если Стороны подписывают Соглашение в разных местах или используют электронные устройства для передачи подписей (например,g., факсы или компьютеры), все отдельные части будут считаться частью того же Соглашения. В современном мире, где подписывающие стороны часто находятся в разных городах - а тем более в одной комнате - это положение гарантирует, что бизнес может осуществляться эффективно, без ущерба для действительности соглашения в целом.
  • Раздел 19: Делимость. Защищает условия соглашения в целом, даже если одна из его частей впоследствии будет признана недействительной. Например, если принят закон штата, запрещающий статьи о выборе права, он не отменяет весь документ.Вместо этого будет признан недействительным только раздел, касающийся выбора права, а оставшаяся часть соглашения останется в силе.
  • Раздел 20: Полнота соглашения. Соглашение сторон о том, что подписываемый ими документ является «соглашением» по затронутым вопросам. К сожалению, включение этого положения не помешает стороне утверждать, что существуют другие обязательные к исполнению обещания, но обеспечит вам некоторую защиту от этих требований.
  • Раздел 21: Заголовки. Отмечает, что заголовки в начале каждого раздела предназначены для организации документа и не должны считаться функциональными частями соглашения.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *