Если не установлены границы участка земельного участка: Правовые особенности в случаях, когда границы земельного участка не установлены

Содержание

Правовые особенности в случаях, когда границы земельного участка не установлены

опубликовано:

Экономика и жизнь, №11/2017

В одном из прошлых номеров «ЭЖ» писала о том, какие проблемы могут возникнуть у собственника земельного участка с неустановленными границами (читайте в материале «Границы земельного участка не установлены. Какие риски это может повлечь и как их избежать?», «ЭЖ», 2017, No 06). В этом номере мы продолжим рассматривать проб­лему и расскажем о причинах появления таких объектов, а также о перспективах разрешения сложившейся ситуации.

Риски возникающие в случае отсутствия установленных границ земельного участка

Земельный участок может не иметь установленных границ по разным причинам. В неко­торых случаях речь идет об участках, вовсе не учтенных в государственном кадастре недвижимости, а иногда — об учтенных ранее.

Если участок не прошел кадастровый учет, законодательство выделяет несколько категорий земельных участков, и в настоящей статье будут рассмотрены две из них:

  1. неучтенные
  2. ранее учтенные.

К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, ЕГРН не содержит каких-либо сведений о них.

Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса РФ, федеральных законов от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — старый Закон о кадастре) и от 21.07.97 No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — старый Закон о госрегистрации). Причины для этого могли быть как необъективные — информация о государственном учете земельного участка по каким-либо причинам утрачена, так и объективные — земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до, ни после принятия старого Закона о кадастре.

В силу прямого указания п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 ЗК РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации недвижимости (до 1 января 2017 г. — старым Законом о кадастре).

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости государственный кадастровый учет земельного участка — это внесение в ЕГРН сведений о нем, которые подтверждают существование участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений.

Без проведения кадастрового учета оборот земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок. Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения, установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

В качестве примера можно привести Определение Мос­ковского городского суда от 15.03.2016 No 4г-2095/2016. В этом деле суд установил, что земельный участок, право на который хотели оформить истцы, был предоставлен одному из них совхозом во временное пользование. Истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, когда такое право можно было реализовать, следовательно, по состоянию на 1998 г. он утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

При этом суд отметил, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород, никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение десяти лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный учас­ток не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, по мнению суда, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка и признании права собственности на него отсутствуют.

Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2015 по делу No 33-41571/2015, в котором суд указал, что если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии со старым Законом о кадастре, значит они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений.

При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 06.12.2005 No 4-В05-42. В частности, Верховный суд РФ признал необоснованным вывод суда нижестоящей инстанции о том, что земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, признав его противоречащим ст. 130 ГК РФ и ст. 1 старого Закона о госрегистрации.

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей.

Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участках на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

В частности, это могут быть случаи (см. письмо Мин­экономразвития России от 19.05.2014 No ОГ-Д23-3716):

  • отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
  • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точнос­ти определения координат для земель определенного целевого назначения;
  • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, на практике мес­тоположением земельного участка с неустановленными границами может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяет осуществлять в отношении него определенные виды кадастровой деятельнос­ти. Такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Вместе с тем следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.06.2014 No 4890/14 по делу No А67-1041/2013, согласно которой является неверным вывод кадастровой палаты и нижестоящих судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ, ч. 3 ст. 25 старого Закона о кадастре.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка. В частности, согласно п. 39 Приложения No 7 приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 No 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из ЕГРН, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН <.

..>» при оформлении выписки об основных характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного за- конодательства».

Читайте также: Услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка.

Отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка

Отсутствие в ЕГРН (ранее — в ГКН) сведений о границах зе­мельных участков не препятству­ет собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Эта пра­вовая позиция сформулиро­вана в Определении ВС РФ от 20. 10.2015 No 14-КГ15-7

, в кото­ром Судебная коллегия по граж­данским делам ВС РФ указа­ла, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 старого Закона о кадастре земельные участки, кадастро­вый учет которых был проведен до вступления в силу указанно­го закона, и земельные участки, в отношении которых кадастро­вый учет не проводился, но пра­во собственности зарегистри­ровано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требования­ми законодательства, действо­вавшего на момент образова­ния этих участков. И тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодатель­ством, не препятствует, по мне­ нию ВС РФ, собственникам за­щитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

Какой путь решения проблемы выбрал законодатель?

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а раньше содержались в ГКН, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществую­щей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации является то обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ земельных участков.

Отсутствие необходимой и достоверной информации существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге и т.п.).

Попытка радикальным образом разрешить сложившуюся ситуацию была предпринята еще в 2013 г., когда Минэкономразвития России разработало проект федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и мес­тоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (размещен на портале regulation. gov.ru под ID 00/04-3832/06-13/12-16-4). В этом проекте предлагалось провес­ти массовые кадастровые работы для уточнения сведений о границах различных объектов недвижимости.

В законопроекте закреплялось понятие «комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ должна была стать карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ (элемента планировочной структуры населенного пунк­ та).

Более того, по проекту предполагалось, что с 1 января 2018 г. будет запрещено любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать сведения о мес­тоположении границ, установленных в соответствии с законодательством РФ. Проект в Госдуму Правительство РФ так и не внесло. Такое решение могло быть обусловлено многими причинами: небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по массовому государственному кадастровому учету.

Какое решение проблемы с участками, не имеющими установленных границ, предложил новый Закон о госрегистрации недвижимости?

Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2016 No 39682-ВА/Д23и, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приос­тановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации, пока заявитель не предоставит все необходимые в том числе и для кадастрового учета документы.

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провес­ти межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Отметим, что в старом Законе о госрегистрации также была норма, направленная на ограничение оборота участков с неустановленными границами

В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

Абзац 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации

При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о регистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:

  • право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;
  • земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
  • подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; n права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
  • земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственнос­ти, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;
  • иные установленные законом случаи.

Как видно, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

Как будет формироваться практика по применению но- вых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

Вас может заинтересовать: Постановка помещений на кадастровый учет.

Постановление АС Московского округа от 20.07.2016 No Ф05-9957/2016 по делу No А40-189908/15

В этом деле суд отклонил дово­ды Росреестра, отказавшего за­явителю в регистрации права соб­ственности на земельный участок, об отсутствии сведений о коорди­натах характерных точек границ этого участка. Суд обратил вни­мание, что отметка в кадастро­вой выписке от 2015 г. о неуста­новлении границы земельного участка в соответствии с требова­ниями земельного законодатель­ства (при наличии описания мес­тоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах уч­тены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.

Таким образом, суд признал пра­вомерным описание границ, ко­торое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в дан­ном случае отказать в госреги­страции в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

Постановление АС Московского округа от 20.02.2016 No Ф05-663/2016 по делу No А40-77214/2015

В этом споре Росреестр отказал­ся регистрировать право соб­ственности заявителя на приоб­ретенный им земельный участок, указав на отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. По­лучив в порядке межведомствен­ного взаимодействия кадастро­вый паспорт земельного участка, Росреестр узнал, что граница зе­мельного участка не установле­на в соответствии с требованиями земельного законодательства. За­явитель в свою очередь предста­вил кадастровую выписку в каче­стве доказательства согласования границ земельного участка. Раз­решая спор, суд указал, что када­стровая выписка является таким же источником о сведениях ГКН, как и кадастровый паспорт. Вмес­те с тем регистратор кадаст­ровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, а сведения, содер­жащиеся в кадастровой выпис­ке, оставил без внимания. Решение Росреестра признали незакон­ным.

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Читайте также

Границы земельного участка не установлены? Риски для собственника.

опубликовано:

Зачастую возникают случаи, когда границы земельного участка не установлены. В ряде случаев речь идет о ранее учтенных земельных участках, иногда о неучтенных в государственном кадастре недвижимости. Законодательство РФ выделяет несколько категорий земельных участков, в настоящей статье будет рассмотрено две из них: неучтенные и ранее учтенные.

К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, государственный кадастр недвижимости не содержит каких-либо сведений о них.

Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федерального закона от 21. 07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, это могут быть необъективные причины – информация о государственном учете данного земельного участка утрачена, либо объективные причины – земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до ни после принятия Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Обязательно ли ставить участок на кадастровый учет?

В силу прямого указания, содержащегося в п. 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 Земельного кодекса РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Закона N 221-ФЗ постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без соблюдения данного условия оборот такого земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок.

Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

Читайте также: Подготовка правовых заключений.

Неучтенный земельный участок. Судебная практика.

В качестве примера можно привести Определение Московского городского суда от 15.03.2016 N 4г-2095/2016, в котором судом установлено, что земельный участок был предоставлен истцу совхозом во временное пользование, истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, следовательно, по состоянию на 1998 г. истец утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

При этом Московский городской суд указал, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород; никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение 10 лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный участок не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка, признании права собственности на него и исправлении кадастровой ошибки отсутствуют.

Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2015 по делу N 33-41571/2015, в котором суд указал, что если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24. 07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений.

При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении Верховного Суда РФ от 06.12.2005 N 4-В05-42. В частности, ВС РФ признал необоснованным вывод о том, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, поскольку такой вывод противоречит содержанию ст. 130 ГК РФ и ст. 1 названного Федерального закона. В названных статьях нет положения о том, что земельный участок не может считаться объектом недвижимости, если его границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке.

Действительно, вместе с тем, следует учитывать, что с внесением изменений в законодательство для целей государственного кадастрового учета являются действительными сведения о постановке земельных участок на учет, которые возникли до введения в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в момент действия переходных положений. Данный вывод сделан исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 данного Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с данным Федеральным законом.

Вас могут заинтересовать услуги по регистрации недвижимости.

Согласно пункту 11 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в объеме, необходимом в соответствии с частью 4 статьи 14 данного Федерального закона, не является основанием для отказа в выдаче кадастрового паспорта такого объекта недвижимости.

Кадастровый учет ранее учтенных земельных участков.

К другой категории земельных участков – ранее учтенных –можно отнести те земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участков на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

В частности это могут быть случаи:

  • отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
  • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
  • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, местоположением каждого такого земельного участка может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности. Поэтому такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Вместе с тем, следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 N 4890/14 по делу N А67-1041/2013, согласно которой является неверным вывод судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ, части 3 статьи 25 Закона о кадастре недвижимости.

Отсутствия границ земельного участка: документальное оформление.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка в государственном кадастре недвижимости. В частности, согласно п. 13 Приложения 3 к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» (зарегистрирован в Минюсте России 12.11.2014 N 34670) при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, в также в случае, если содержащиеся в ГНК координаты характерных точек границ земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, в графе 15 кадастрового паспорта указываются слова:«Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». В случае если границы земельного участка пересекают границы смежных земельных участков, указываются слова:«Граница земельного участка пересекает границы земельных участков (земельного участка) с кадастровыми номерами (кадастровым номером) _____________».

Вам может быть интересна услуга: Представительство в суде по гражданским делам.

Судебная защита прав собственников земельных участков без кадастрового номера.

Вместе с тем, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Данная позиция сформирована за счет Определения Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 14-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам), в котором ВС РФ указал, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы - определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков.

Тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

Новый законопроект решит проблему отсутствия описания границ земельного участка

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществующей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации являетсято обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ таких земельных участков.

Отсутствие описания границ земельного участка существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге).

Вышеуказанный подход будет применяться еще недолго, поскольку с 2018 года сделки с земельными участками без установленных границ станут невозможными. Такой вывод следует из анализа положений Проекта Федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом статьей 25 законопроекта предлагается запретить с 1 января 2018 года любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанный законопроект направлен на реализацию Распоряжения Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, пунктом 21.4 указанного распоряжения предусмотрено исключение с 1 января 2018 г. из законодательства положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков.

Данная законодательная инициатива, безусловно, актуальна, вместе с тем, способ ее реализации представляется не очень удачным. Это обусловлено, во-первых, небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, во-вторых, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по государственному кадастровому учету.

Возможно вас заинтересует: Постановка помещений на кадастровый учет.

Комплексные кадастровые работы

Вышеуказанный законопроектзакрепляетновое понятие«комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ будет карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ.

Судебная практика по вопросу о статусе земельных участков без границ

Судебная практика, связанная с государственной регистрацией земельных участков, границы которых не определены или определены недостаточно конкретно, многогранна. Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2016 N Ф05-9957/2016 по делу N А40-189908/15 суд отклонил доводы Управления Росреестра по Москве о том, что отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ спорного земельного участка, поскольку из раздела кв. 5 и кв. 6 «Описание поворотных точек границ земельного участка», указанных в кадастровом плане от 2005 года и кадастровой выписке от 2015 года, в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001017:106.

Таким образом, суд обоснованно признал правомерными то описание границ, которое существовало до введения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». ДоводУправления Росреестра по Москве о возможности отказа в госрегистрации в силу п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд отклонил. Вместе с тем, в силу указанной статьи в государственной регистрации может быть отказано при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, а также в случаях, когда одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем.

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

Юридическая сила согласования границ земельных участков

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2016 N Ф05-663/2016 по делу N А40-77214/2015 рассмотрен аналогичный случай, когда заявитель представил доказательства согласования границ земельного участка. При этом суд указал, что кадастровая выписка является таким же источником о сведениях государственного кадастра недвижимости, содержащих уникальные характеристики объекта недвижимости, как и кадастровый паспорт.

Суд апелляционной инстанции также указал, что ни из кадастровой выписки, представленной заявителем, ни из кадастрового паспорта, полученного заинтересованным лицом, не усматривается наличие пересечения границ спорного земельного участка и смежных земельных участков.Вместе с тем государственный регистратор кадастровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, доказательства обратного заинтересованным лицом не представлены. Сведения, содержащиеся в кадастровой выписке, представленной заявителем, оставлены без внимания.

Обратную ситуацию можно увидеть, когда заявитель не смог предоставить суду доказательств согласования границ земельного участка (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11986/2015-ГК по делу N А60-19419/2015). Изучив материалы, суд пришел к нижеуказанным выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев: если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке; если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; в иных установленных федеральным законом случаев.

В пункте 2 статьи 19 Закона о регистрации указано, что если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи.

Указанное обстоятельство в силу положений п. 1 ст. 19 Закона о регистрации является препятствием для государственной регистрации прав на земельные участки. Поскольку имеющееся препятствие в установленный срок заявителем не устранено, оспариваемый отказ в государственной регистрации не противоречит закону.

Вывод о последствиях отсутствия кадастрового учета земельных участков

Таким образом, отсутствие сведений о границах земельного участка может в ряде случаев повлечь отказ в государственной регистрации прав на данный земельный участок, сделать распоряжение земельным участком затруднительным или создать ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. Рекомендуем учитывая предстоящие изменения в земельном законодательстве, уже сейчас задуматься об установлении границ земельных участков. Кроме того, кадастровый учет земельных участков, конечно же, позволит избежать споров с собственниками (владельцами) смежных земельных участков.

Возможно, вас заинтересуют услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Читайте также

Земельный участок без координат и границ

Границы земельного участка не установлены

01.05.2018 admin Комментарии Нет комментариев

Как установить границы участка (через суд)

Ст. 6 Земельного кодекса РФ установлено, что земельный участок как объект земельных отношений это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (этот порядок предполагает формирование земельного участка и постановку его на кадастровый учет). Сейчас у большинства земельных участков не проводилось точное измерение площади, уточнение конфигурации земельного участка, точное соотнесение его с соседними участками и определение географических координат поворотных точек. Тем не менее, споры по поводу того, как установить границы участка, что бы они удовлетворяли все конфликтующие стороны, не утихают.

Первая ситуация: границы земельного участка установлены в процессе межевания, но кто-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории. В этом случае, для разрешения конфликта необходимо осуществить следующие действия: произвести вынос точек на местности. Данная работа может быть выполнена только лицензированной землеустроительной компанией. Суть заключается в установлении на местности специалистами, осуществляющими геодезическую съемку, поворотных точек, которые зафиксированы в едином государственной реестре и официально являются границами земельного участка. Данные поворотные точки рекомендуется закрепить установлением специальных межевых знаков. Это позволит наглядно показать как проходит граница земельных участков. В случае если все же конфликт не исчерпан, спор необходимо решать в судебном порядке.

Вторая ситуация: точные границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, смежные землепользователи имеют разное представление о месте прохождения границ.

Уточнение границ земельного участка

В этом случае соседние земельные участки стоят на кадастровом учете условно и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учете вовсе. Для разрешения конфликта также необходимо осуществить следующие действия: начать процесс межевания земельного участка. Границы земельного участка устанавливаются на основе геодезической съемки земельного участка и существующих документов на землю. При геодезической съемке важным аспектом является также определение местоположения зданий и их расположение относительно границ земельного участка. Важным документом межевого дела является акт согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, который подтверждает согласие соседей с установлением именно таких границ. Однако в случае не достижения соглашения по данному вопросу конфликт разрешается на следующей стадии — судебной. В этом случае судом будет рассматриваться комплекс факторов, в том числе, фактическое землепользование, результаты геодезической съемки, существующие документы на землю, сопоставление площадей земельных участков, экспертные заключения.

Споные ситуации создаются при оформлении прав на земельные участки по упрощенной процедуре, когда границы формируемых земельных участков не ставятся на кадастровый учет. Если у вас возник вопрос как установить границы участка в судебном порядке — звоните …

Помощь земельного адвоката в судах Московской области

Граница земельного участка не установлена — повод задуматься

Что означает запись в выписке из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства? Какие последствия это влечет? Что должен знать правообладатель такого земельного участка? Поясняет заместитель директора филиала Кадастровой палаты Юлия Лигидова:

— Если вы получили выписку о земельном участке из ЕГРН, в которой указано, что границы земельного участка не установлены, это повод серьезно задуматься, особенно если речь идет о предстоящей сделке по приобретению участка. Покупатель должен понимать, что отсутствие установленных границ земельного участка не гарантирует соблюдение прав собственников в части прохождения границ участка. Это, как правило, приводит к пограничным спорам с соседями, которые зачастую перерастают в долгие судебные тяжбы.

Если вы все-таки решили рискнуть и приобрести земельный участок без установленных границ, необходимо знать, что границы земельному участку все равно придется устанавливать, только уже за свой счет.

Земельный участок без координат и границ — что это значит, что делать, если границы не установлены

Законом предусмотрено, что с 1 января 2018 года наличие уточненных границ при совершении сделки будет обязательно, следовательно, вы не сможете распорядиться земельным участком, если у него нет границ. Конечно, земельный участок без установленных границ никто не отберет, но вот продать, подарить, сдать в аренду или унаследовать его будет невозможно. В данном случае речь идет о земельных участках для ведения садоводства, личного подсобного, дачного хозяйства, а также огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Для того, чтобы установить границы земельному участку необходимо провести процедуру межевания.

Межевание — это комплекс работ по восстановлению, установлению и закреплению границ, определению площади и местоположения земельных участков. Осуществляют межевание кадастровые инженеры, которые по итогам проведения всего комплекса работ подготавливают документы, на основании которых сведения о границах земельных участков вносятся в ЕГРН. Так же, процесс установления границ предусматривает процедуру согласования границы со смежными землепользователями, которые должны подтвердить, что претензий к установленной границе не имеют. В процессе согласования могут возникнуть конфликтные ситуации, которые, как правило, отнимают огромное количество времени и нервов. К примеру: соседи боятся подписать акт согласования или отказываются без указания причины. Бывает, соседи предъявляют претензии, что якобы предыдущий сосед передвинул забор и т.д.

В ходе проведения работ по межеванию может быть выявлена кадастровая ошибка при установлении границ соседних земельных участков. Не исключено, что сложившуюся ситуацию придется разрешать в суде.

Узнать о наличии уточненных границ можно воспользовавшись дежурной кадастровой картой или справочной информацией о недвижимости, доступной на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/).

Филиал Кадастровой палаты по КБР рекомендует всем собственникам проверить наличие установленных границ в соответствии с действующим законодательством. При необходимости установить их, дабы избежать впоследствии препятствий при совершении каких-либо распорядительных действий. Тянуть с установлением границ земельных участков становится бессмысленно.

Границы земельного участка. Требования к установлению. Пересечение границ

Установление и восстановление границ земельных участков

Установление границы земельного участка

Работы по установлению границы земельного участка выполняются в целях определения геометрических размеров и местоположения границы земельного участка.

Граница земельного участка, устанавливаемая на местности с закреплением ее точек поворота межевыми знаками, является фиксированной границей.

Граница земельного участка, устанавливаемая по картографическим материалам, без закрепления ее точек поворота межевыми знаками на местности, является нефиксированной границей.

Работы по установлению фиксированной границы земельного участка выполняются геодезическим способом, а работы по установлению нефиксированной границы земельного участка – картометрическим способом.

Работы по установлению фиксированной границы земельного участка обеспечивают возможность последующего восстановления этой границы.

Что такое установление границ земельного участка и как это помогает в споре с соседями

Установление фиксированной границы земельного участка на местности, как правило, проводится в присутствии следующих лиц или их представителей (в случае совершения действий от их имени):

а) заинтересованного лица, за исключением случаев формирования земельного участка для проведения аукциона;

б) землепользователя земельного участка, часть которого изымается, – при изъятии части земельного участка, за исключением изъятия земельного участка для государственных нужд;

в) землепользователей смежных земельных участков.

При установлении на местности фиксированной границы земельного участка проводится ее согласование с землепользователями смежных земельных участков.

Информация о дате выполнения работ на местности доводится исполнителем работ (в основном по телефону) до заинтересованного лица и землепользователей смежных земельных участков.

Контактная информация, необходимая для извещения о дате установления фиксированной границы землепользователей смежных земельных участков (фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, наименование юридического лица, номера телефонов и (или) адрес места жительст

Снятие границ земельного участка. Что делает

Установка точных границ участка методом межевания важна не только с целью получения на него необходимых документов, но и для определения границ конкретной территории, которую может использовать собственник. Чтобы последняя цель была реализована, документально оформленная граница земельного участка должна быть установлена ​​еще и фактически, то есть на местности. Название этой процедуры - вынесение границ земельного участка в природу.Сегодня мы постараемся более подробно рассмотреть эту акцию.

Снятие границ земельного участка натурой - что это?

Законодательно закрепленной концепции такого удаления нет. Поэтому иногда название процедуры в различных документах встречается в измененных версиях. Но это не значит, что нет законодательного регулирования. Причем соблюдение правовых норм в этом случае строго обязательно.

Общий порядок регулирования описан в следующих законодательных актах:

1.Земельный кодекс (ЗК РФ).

2. ФЗ «О кадастровой деятельности».

Проведение абсолютно любых геодезических и кадастровых работ необходимо выполнять со строгим соблюдением государственных стандартов. Это касается и порядка проведения границ земельного участка в натуре. Каждый ее этап необходимо проводить в соответствии с утвержденными стандартами.

Цель процедуры и ее суть

На практике снятие границ земельного участка представляет собой процедуру, заключающуюся в установке ориентиров на территории конкретного земельного участка с целью разграничения границ. Это относится к самым разным геодезическим работам.

При этом все должно быть в соответствии с теми документальными данными, которые есть в Госкомимуществе - Государственном кадастре недвижимости. В настоящее время этот орган называется ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). В случае, если там такой информации нет, то есть не установлены конкретные границы участка, необходима процедура предварительного обследования.

Что нужно установить

В результате снятия с характера границ земельного участка указываются необходимые данные, а именно:

1.Точная стоимость площади участка.

2. Его форма.

3. Четкие и определенные границы.

4. Данные о надежном местоположении относительно общей суши.

Совокупность всей этой информации чрезвычайно важна, так как они служат для целостного видения сайта с учетом всех его наиболее важных особенностей и характеристик. Кроме того, если есть точные границы, задокументированные и фактические, намного проще проводить различные операции, связанные с землей.

Например, чтобы продать участок или оформить право наследования, собственник должен иметь представление о точных пределах своей собственности.

В каких случаях необходимо снимать границы земельного участка?

Список подобных ситуаций следующий:

1. Утрата ранее установленного ориентира.

2. Как вариант, подозрения владельца в незаконном изменении расположения этих знаков (если вы считаете, что их кто-то переместил).При этом следует отметить, что наличие ориентиров не всегда обязательно, но их фиксация служит руке хозяина и является для него дополнительной гарантией. Благодаря четко обозначенной территории он избежит возможных споров и сможет доказать свою правоту в случае их возникновения.

3. Намерение собственника построить на участке здание или любое сооружение, в том числе забор. При этом он должен быть уверен, что дизайн попадает именно на ту территорию, которая находится в его владениях.В противном случае могут возникнуть претензии со стороны соседей. Если они законные, здание придется снести.

4. Смена собственника земли (например, в случае покупки, аренды или субаренды). Необходимо сверить имеющиеся в документах данные с фактическими. Чаще всего это относится к настройке конкретных границ участка и заявленной площади его территории.

5. Проведение собственниками прилегающих участков процедуры обследования своих объектов.При этом за счет снятия границ земельного участка собственник сможет обезопасить собственную территорию от несанкционированного захвата. Перед подписанием акта сверки он избавится от сомнений в правильности результатов обследования микрорайона по отношению к границам своего участка.

6. Изменение статуса сайта. Например, его следует разделить на отдельные объекты или, наоборот, объединить в один большой участок. В этом случае необходимо провести процедуру повторного освидетельствования с установкой новых знаков.

Во всех перечисленных ситуациях вышеупомянутая процедура выгодна и необходима в первую очередь владельцу сайта. Это дает ему возможность использовать свою собственность максимально полно и законно.

Как и в любой процедуре, удаление границ осуществляется по определенному алгоритму.

Выбор исполнителя, которому будет поручена эта работа

Этот этап достаточно важный - от профессиональных качеств исполнителя зависит конечный результат работы.При выборе специалиста (того, кто занимается снятием границ земельного участка) ориентируйтесь на такие вопросы, как наличие необходимых для работы документов, принадлежность исполнителя (часто предпочтение отдается персоналу надежного геодезическая компания), наличие в его распоряжении всех необходимых качественных инструментов, уровень цен с их разумным обоснованием.

Крайне желательно иметь собственный интернет-ресурс и возможность просматривать отзывы пользователей - от компетентности сотрудника во многом зависит исход процедуры.В большинстве случаев закон на установку ориентиров допускает некоторую погрешность (не более 10 см), но лучше свести ее к минимуму.

Подготовка документов

Выбрав художника и обговорив с ним все условия, заказчик должен собрать пакет определенных бумаг. При себе иметь: выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие права на участок (это может быть договор аренды, свидетельство о праве собственности, акт о выделении земельного участка и т.). Кадастровая ведомость должна быть актуальной. Без подробного ознакомления с ним специалист не приступит к работе.

Официальное фиксация сделки после проработки Все документальные моменты происходят через заключение договора. Заключенный договор должен содержать все существенные условия, касающиеся стоимости работ и срока исполнения, ответственности в случае нарушения принятых условий. В договоре должны быть указаны все виды работ с точным указанием количества знаковых знаков, которые требуется обозначить.

Необходимо обозначить ожидаемые результаты процедуры и состав выдаваемых документов. Тогда

Границ и споров | Титульный план и документы

Граница между двумя владениями или земельными участками - одна из самых частых причин соседских споров? Где проходит граница? Кто отвечает за поддержание какой части границы? Положение на местах не всегда отражает фактическое правовое положение в титульных документах, и, опять же, документы не всегда отвечают на вопросы!

Пограничные споры могут стать очень долгими, сложными и ожесточенными, а в случае привлечения юристов - дорогими.Воюющие соседи нередко тратят десятки тысяч фунтов стерлингов на судебные издержки в споре по поводу практически бесполезного участка земли. Поэтому рекомендуется попытаться разрешить споры мирным путем. Есть несколько вещей, которые необходимо учитывать при решении вопросов, касающихся границ.

План земельного кадастра

Для зарегистрированной земли план титульного листа (или зарегистрированный план) показывает положение границы, однако, вопреки распространенному мнению, это только приблизительное значение.Земельный кадастр не определяет точную границу при регистрации правового титула, и поэтому план правового титула не может использоваться в качестве окончательного доказательства в пограничном споре.

Заявление в Земельный кадастр для определения границы (форма БД)

Для определения точной линии границы можно подать заявление в Земельный кадастр в форме DB, и это часто является хорошим местом для начала разрешения спора по поводу положения границы. Они будут изучать старые документы, подтверждающие право собственности, и физические объекты, а также исторические изображения (например, фотографии), чтобы попытаться установить истинные правовые границы.

Земельный кадастр определит границу только при наличии достаточных доказательств, подтверждающих ее местонахождение. Они не будут выносить решения, если есть серьезные сомнения. Поэтому перед подачей заявления для обоих соседей рекомендуется собрать как можно больше доказательств в виде документов, старых фотографий и, возможно, свидетельских показаний.

Титул

В какой-то момент в прошлом все участки земли были частью более крупного поместья, и поэтому произошла передача части, которая отделила участок от основного поместья.Именно этот документ (называемый либо передачей, либо передачей) наиболее полезен при принятии решения о том, где проходит истинная граница, а также о том, кто несет ответственность за поддержание границ.

Ответственность за техническое обслуживание обычно обозначается буквой «Т» на плане передачи / транспортировки. На какой бы стороне границы ни находилась буква «Т», этот человек несет ответственность за поддержание границы. Иногда знаков «Т» не будет, и в этом случае предполагается, что ответственность за границу является совместной.Иногда дела конкретно это подтверждают.

С точки зрения определения точного положения границы, опять же, план не является окончательным, если это не указано в документе. Однако акт обычно содержит описание площади земли, и именно на это следует полагаться. Например, вы можете увидеть что-то вроде «участок земли размером 100 футов на 75 футов, ограниченный с запада Новой дорогой, а с севера - Старой дорогой». Такое описание, конечно, будет окончательным только в том случае, если вы сможете точно определить границы Новой дороги и Старой дороги.

Неблагоприятное владение

Один из способов смещения границ с течением времени - это неправомерное владение. Неблагоприятное владение - это когда человек обращается с чужой землей, как если бы она была его собственностью, и вступает во владение ею. Это часто случается с соседями, когда на соседней земле устанавливается ограждение, так что физически полоса соседского сада включается в его собственный.

Доктрина неправомерного владения означает, что с учетом других соображений сосед, поставивший забор в неправильном месте («враждебный владелец»), становится владельцем земли при условии, что по истечении 12 лет не будет выдвинуто возражение. , даже если впоследствии (через 12 лет) будет выдвинуто возражение.

Презумпция хеджирования и дитча и другие вещественные доказательства

«Презумпция хеджирования и канавы» - это норма права, которая может использоваться для разрешения пограничных споров, когда правовой титул не является окончательным. Оно возникло из-за спора между собственниками двух соседних полей. Примерное положение границы было известно, на этом участке был ров, а рядом живая изгородь. Суд рассудил, что сосед, который вырыл канаву и посадил живую изгородь, должен владеть землей, которую они занимали.Он аргументировал это тем, что человек не может нанести вред земле соседа (вырыть канаву), не совершив посягательства. Далее говорилось, что он также должен был разместить удаленную землю на своей земле, и что было разумным, что изгородь была посажена в этой земле. Было разумно, что живая изгородь будет посажена на границе (перед канавой, а не позади нее), поэтому граница должна проходить на дальней стороне живой изгороди.

Это просто пример логического подхода, используемого, когда документы о праве собственности не разрешают пограничный спор.Таким образом, если два участка земли разделены забором, который простоял много лет, вполне вероятно, что это будет границей, если только из документов не будет ясно, что этого не может быть. / в конце концов, зачем человеку ставить забор посреди своего сада?

Протестантско-католическая борьба

Эдуард VI, сын Генриха VIII, был еще ребенком, когда стал королем, поэтому страной правил совет.Все члены этого совета были из новой знати, созданной Тюдорами. Все новые землевладельцы знали, что они могут быть уверены в сохранении своих новых земель только в том случае, если они сделают Англию по-настоящему протестантской.

Большинство англичан все еще верили в старую католическую религию.

Мария, католическая дочь Екатерины Арагонской, стала королевой, когда Эдвард, в возрасте шестнадцати лет, умер в 1553 году. Группа знати пыталась посадить на трон протестантку леди Джейн Грей.Но Марии удалось проникнуть в Лондон и взять под свой контроль королевство. Ее поддержали простые люди, возмущенные жадностью протестантской знати.

Она была первой королевой Англии после Матильды, 400 лет назад. В то время считалось, что женщины уступают мужчинам. Поэтому брак королевы был трудным делом. Если бы Мэри вышла замуж за англичанина, она оказалась бы под контролем человека меньшей важности. Если она выйдет замуж за иностранца, это может поставить Англию под иностранный контроль.

Мария по политическим, религиозным и семейным причинам решила выйти замуж за короля Испании Филиппа. Это был неудачный выбор. Обычным людям брак не понравился, что быстро заметили испанские друзья Филиппа в Англии. Народное чувство было настолько сильным, что восстание в Кенте дошло до Лондона, прежде чем закончилось неудачей. Мэри жестоко расправилась с лидером повстанцев Уайеттом, но она пошла на необычный шаг, спросив у Парламента его мнение о плане ее брака.Парламент неохотно согласился на брак Марии и только признал Филиппа королем Англии на всю жизнь Марии.

Брак Марии и Филиппа был первой ошибкой ее злополучного правления. Затем она начала сжигать протестантов. За пять лет ее правления таким образом погибло триста человек, и люди стали страдать от пожаров. В то же время идея стать младшим союзником Испании была очень непопулярной. Только знание того, что сама Мария умирает, предотвратило восстание.



Елизавете, сводной сестре Марии, посчастливилось стать королевой, когда Мария умерла в

году.

1558.

Став королевой в 1558 году, Елизавета I хотела найти мирный ответ на проблемы английской Реформации. Она хотела снова объединить те части английского общества, которые находились в религиозном разногласии. И она хотела сделать Англию процветающей. В каком-то смысле она сделала Церковь частью государственной машины.

Территория, обслуживаемая одной церковью, обычно размером с деревню, стала единицей государственного управления. По закону люди должны были ходить в церковь по воскресеньям, а за неявку их штрафовали. Это означало, что приходской священник, «пастырь» или «викарий», становился почти таким же могущественным, как деревенский помещик. Елизавета также организовала сборник проповедей для использования в церкви. Хотя большинство проповедей состояло из учения Библии, эта книга также учила людей, что восстание против короны - это грех против Бога.

Борьба между католиками и протестантами продолжалась следующие тридцать лет. И Франция, и Испания были католиками. Опасность исходила от тех католических аристократов, которые все еще находились в Англии, которые хотели сместить Елизавету и заменить ее королевой Шотландии, католичкой.

Мария, шотландская королева, которую обычно называли «Королевой Шотландии», была наследницей английского престола, потому что она была ближайшей живущей родственницей Елизаветы и потому что Елизавета не была замужем.Мать Марии была француженкой, а Мэри провела детство во Франции и была убежденной католичкой. Когда она вернулась, чтобы править Шотландией как королева, Мария вскоре нажила врагов некоторых из своей знати, и, чтобы избежать их, она наконец сбежала в безопасную Англию. Елизавета, однако, держала Мэри в заточении почти двадцать лет. За это время Елизавета обнаружила несколько тайных католических заговоров, некоторые из которых явно были направлены на то, чтобы сделать Марию королевой Англии.



Елизавете было трудно решить, что ей делать с Марией.Она знала, что Франция вряд ли нападет на Англию в поддержку Марии. Но она боялась, что Испания может сделать это. Так что долгое время Елизавета держала Мэри в плену, а Елизавета наконец согласилась на казнь Марии в 1587 году. В Англии казнь Марии была популярна. Католические заговоры и опасности иностранного католического вторжения изменили чувства людей. К 1585 году большинство англичан считали, что быть католиком - значит быть врагом Англии. Эта ненависть ко всему католическому стала важной политической силой.

Глава 11

Англия и ее соседи

Новая внешняя политика

В период Тюдоров, с 1485 по 1603 год, английская внешняя политика менялась несколько раз. Но к концу периода Англия установила некоторые основные принципы. Генрих VII старался сохранять дружеские отношения с соседними странами.Его сын Генрих VIII был более амбициозным, надеясь сыграть важную роль в европейской политике. Ему это не удалось. Мария соединила Англию с Испанией своим браком. Это было не только непопулярно, но и политически неразумным: Англии нечего было выиграть от союза с более могущественной страной. Елизавета и ее советники считали торговлю самым важным вопросом внешней политики, как и Генрих VII. Для них какая бы страна ни была величайшим торговым соперником Англии, была также и ее величайшим врагом.

Внешняя политика Елизаветы значительно расширила деятельность Генриха VII, способствуя расширению торговли.Она правильно признала Испанию своим главным торговым соперником и врагом. Испания в то время правила Нидерландами, хотя многие люди были протестантами и боролись за свою независимость от католического испанского правления. Поскольку Испания и Франция были соперниками, испанские солдаты могли добраться до Нидерландов только по морю. Это означало плыть вверх по Ла-Маншу. Елизавета помогла голландским протестантам, позволив их кораблям использовать английские гавани, из которых они могли атаковать испанские корабли, часто с помощью англичан.

английских кораблей уже атаковали испанские корабли, возвращавшиеся из Америки, груженные серебром и золотом. Елизавета извинилась перед Испанией, но оставила свою долю

из того, что было взято с испанских кораблей. Филип прекрасно знал, что Елизавета поощряла «морских волков», как их называли.

Филипп решил завоевать Англию в 1587 году, поскольку считал, что это должно быть сделано, прежде чем он сможет победить голландских повстанцев в Нидерландах.Он надеялся, что достаточно католиков в Англии захотят ему помочь. Большая армия Филиппа уже находилась в Нидерландах. Он построил большой флот кораблей, «Армаду», чтобы перебросить свою армию через Ла-Манш из Нидерландов. Но в 1587 году Фрэнсис Дрейк атаковал и уничтожил часть этого флота.

Филипп начал снова и построил самый большой флот, когда-либо выходивший в море.

Когда весть об этой армаде достигла Англии летом 1588 года, Елизавета созвала своих солдат.Она покорила их сердца тщательно подобранными словами: «Я пришла ... жить или умереть среди вас всех, чтобы сложить руки за моего Бога и за мое царство, и за мой народ, мою честь и мою кровь даже в пыль. Я знаю, что у меня тело слабой и немощной женщины, но у меня сердце и желудок короля, а также короля Англии ».

Испанская армада потерпела поражение больше от плохой погоды, чем от английских орудий. Некоторые испанские корабли были потоплены, но большинство унесло ветром на север, многие потерпели крушение на скалистых берегах Шотландии и Ирландии.Для Англии это был славный момент, но он не привел к окончанию войны с Испанией, и Англии пришлось тратить больше, чем когда-либо, на защиту Англии. Мир был заключен с Испанией только после смерти Елизаветы.

Новая торговая империя

И до, и после Армады Елизавета следовала двум политикам. Она призвала английских моряков, таких как Джон Хокинс и Фрэнсис Дрейк, продолжать атаковать и уничтожать испанские корабли, привозящие золото, серебро и другие сокровища с недавно открытого континента Америки.Она также поощряла английских торговцев селиться за границей и создавать колонии.

Первые английские колонисты приплыли в Америку в конце века. Поселенцы безуспешно пытались основать прибыльные колонии в Вирджинии, названной в честь Елизаветы, «девственницы» или незамужней королевы. Но это было только начало.

Англия также начала продавать рабов из Западной Африки для работы на испанцев в Америке. К 1650 году рабство стало важным промыслом.

Во время правления Елизаветы было основано больше так называемых «чартерных» компаний. «Устав» давал компании право вести весь бизнес в ее конкретной отрасли или регионе. В обмен на это важное преимущество зафрахтованная компания отдала часть своей прибыли короне.

Уэльс

Тюдоры сделали все возможное, чтобы взять под контроль Англии Уэльс, Ирландию и Шотландию.Генрих VII был наполовину валлийцем. Его первый сын Артур, принц Уэльский, рано умер, а вторым сыном Генриха стал Генрих VIII. Но он не разделял любви своего отца к Уэльсу. Его интересовали власть и авторитет через прямой контроль. Он хотел, чтобы валлийцы стали англичанами.

Один из примеров изменений, внесенных Генрихом VIII, касался имен. В то время у валлийцев не было фамилий. Они использовали свое собственное имя с именами своего отца и деда, используя ap, , что означает «сын».Имена были длинными, и англичане, которые использовали фамилии около трехсот лет, находили их трудными. К 1750 году использование валлийских имен почти исчезло.

Многие валлийцы приняли неправильные английские способы произношения своих имен. Другие взяли имена своих отцов, и ап Ричард, ап Роберт, ап Хиуэл, ап Хью вскоре стали Притчардом, Пробертом, Пауэллом и Пью - другие, которые не использовали «ап», были известны как Уильямс, Томас, Дэвис, Хьюз и так далее. .

Между 1536 и 1543 годами Уэльс присоединился к Англии под одной администрацией. Теперь английское право было единственным законом для Уэльса. Валлийцы вошли в английский парламент. Английский стал единственным официальным языком, и вскоре на валлийском говорили только в горах. Хотя валлийский язык не был разрешен в качестве официального языка, Генрих VIII дал разрешение на печать валлийской Библии, которая стала основой для выживания валлийского языка.

Собрания поэтов и певцов, известные как eisteddfods, , которые продолжались с 1170 года, внезапно прекратились.Но в конце восемнадцатого века было еще несколько человек, говорящих по-валлийски. Eisteddfods началось снова, вернув традицию, которая продолжается и сегодня.

Ирландия

Генрих VIII хотел подчинить Ирландию своей власти, как он сделал это с Уэльсом. Раньше короли позволяли править могущественным англо-ирландским благородным семьям, но Генрих разрушил их власть. Он убедил ирландский парламент признать его королем Ирландии.

Однако Генрих также пытался заставить ирландцев принять его реформацию в английской церкви. Но в Ирландии, в отличие от Англии, монастыри и церковь по-прежнему были важной частью экономической и социальной жизни. А ирландская знать и дворяне, в отличие от англичан, считали слишком опасным брать монашеские земли.

Возможно, что без опасности иностранного вторжения Тюдоры отказались бы от попыток контролировать ирландцев.Но Ирландия соблазнила католическую Европу местом нападения на англичан. В 1580 году, во время правления Елизаветы I, многие ирландцы взбунтовались, воодушевленные прибытием нескольких испанских и французских солдат.

Солдаты королевы Елизаветы считали мятежное ирландское население диким и примитивным народом и обращались с ними с большой жестокостью.

Тюдоры в течение этого периода вели четыре войны, чтобы заставить ирландцев принять их власть и свою религию.В конце концов они разрушили старый гэльский образ жизни и ввели английское правительство.

Ирландия стала первой важной колонией Англии.

Эта колонизация не сделала Англию богаче, но разрушила большую часть общества и экономики Ирландии. Он также заложил основы войны между протестантами и католиками в Ольстере во второй половине двадцатого века.

Шотландия и Англия

Шотландские монархи пытались ввести такую ​​же централизованную монархию, которую Тюдоры так успешно развили в Англии.Но было намного сложнее,

, потому что шотландская экономика была слабее, а шотландское общество более беззаконным. Зная, насколько они слабы, шотландские короли обычно избегали войны с Англией. Они заключили мирный договор с Генрихом VII, первый с английским королем с 1328 года, и Яков IV женился на дочери Генриха Маргарет. Но Генрих VIII все еще хотел, чтобы Шотландия признала его власть. В 1513 году его армия уничтожила шотландскую армию при Флоддене. Это было худшее поражение, которое когда-либо испытывали шотландцы.Сам Джеймс был убит, а с ним более двадцати шотландских дворян.

Но Генрих VIII напомнил шотландцам, что работать против него опасно. Он послал другую армию в Шотландию, чтобы заставить шотландца Джеймса V признать его власть. Армия Джеймса потерпела сильное поражение, и сам Джеймс вскоре умер. Генрих надеялся женить своего сына Эдуарда на маленькой королеве Шотландии Марии и таким образом объединить две страны под управлением английского короля.

Простые шотландцы были очень недовольны идеей, что ими правит Англия.В течение следующих двух лет английские солдаты наказывали их, сжигая и разрушая дома в южной Шотландии. Вместо того, чтобы отдать маленькую Марию англичанам, шотландцы отправили ее во Францию, где она вышла замуж за сына французского короля в 1558 году.


.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *