Если межевание сделано неправильно куда обращаться: Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и сельских поселений.

Как возникают ошибки

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Ошибка 1. Искажение границ одного участка

Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.

Сообща соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет. Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана.

Если же инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне Росреестра.

Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными. Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет внесудебный порядок исправления ошибки.

Если ошибся инженер:

Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров;

Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января 2017 года Росреестр приём граждан не ведёт;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Если ошиблись в Росреестре:

Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;

Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.

Ошибка 2. Искажение границ двух и более участков

Собственник в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.

Как исправить: похоже на эффект домино — придется исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений границ всех участков, начиная с участка № 2.

Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не коснутся только собственника участка № 1;

Делаем межевание всех проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за счет виновного в изначальной ошибке;

Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это может сделать и исполнитель межевых работ;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ

Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности.  Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.

После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.

Ошибка 4. Сдвиг спутниковых фотоснимков

Часто встречается ситуация, когда при наложении координат кадастровой карты на спутниковую фотосъемку 

все участки квартала одинаково сдвинуты относительно своих фактических границ. Выглядит это так:

Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное изображение, просто подвигайте подложку карты.

Справа под выбором спутниковых слоев есть ссылка «Настроить карту». Нажмите ее и с помощью стрелок настройте изображение до корректного совмещения границ:

Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.

Ошибка 5. Ложные границы

Собственник участка № 2 уверен, что его участок отображен на кадастровой карте неправильно. Он претендует на большую площадь. Возможно даже, обнес участок забором, и никто из соседей не высказывает претензий. Технической или реестровой ошибки в ЕГРН нет.

Как исправить: публичная карта все отображает правильно. Мы столкнулись с самозахватом земли. Бывает, пользуясь прилегающей территорией длительное время, собственники автоматически приписывают себе «лишние» сотки. Это незаконно и преследуется в административном порядке по ст. 7.1 КоАП РФ. Однако, если собственник участка № 2 уверен в своей правоте, придется в судебном порядке обосновать притязания. По сути, речь идет о легализации самозахвата и приобретении еще одного объекта недвижимости.

Установите текущего собственника спорного участка. Зачастую это сельское поселение, городской округ. В качестве отправной точки используем ст. 11.7 ЗК РФ «Перераспределение земельных участков»;

Будьте готовы к проведению межевания и постановке участка на кадастровый учет;

Документально обоснуйте свои притязания и обратитесь к текущему собственнику в досудебном порядке.

Будьте готовы обосновать свою позицию в суде;

В случае отсутствия подтверждения владения используйте ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Также рассмотрите приобретение участка с торгов.

Неверные границы нужно исправлять

Судя по обращениям собственников, смещение кадастровых границ — частый случай.

Если вы увидели на карте неправильное отображение границ, то проблему придется решать. Неверные координаты границ — причина конфликтов с соседями. Такой участок трудно продать, на нем нельзя вести законное строительство. Возникнут сложности и с подведением коммуникаций.

распространенные ошибки и куда обращаться для исправления

В процессе межевания земельного участка нередко собственники наделов сталкиваются с ситуациями, при которых кадастровыми инженерами были допущенные определенные ошибки, какие в итоге привели к тому, что

в общегосударственный реестр сведения вносятся неправильно.

Эти ошибки могут приводить к таким последствиям, что по документам надел находится вообще в другом населенном пункте или наложен на совершенно другой участок.

Содержание

• 1 Самые распространенные ошибки
  • 1.1 Неправильно указанные координаты
  • 1.2 Недостаточно тщательный анализ данных
  • 1.3 Неверное определение точных границ
  • 1.4 Кадастровые неточности
• 2 Что делать и куда обращаться, если результаты неправильные
  • 2.1 Досудебное разбирательство
    • 2.1.1 Документы
    • 2.1.2 Процедура
  • 2.2 Судебная тяжба
    • 2.2.1 Документы
    • 2.2.2 Процедура
• 3 Наложение участков
  • 3.1 Причины
  • 3.2 Решение
• 4 Заключение

Самые распространенные ошибки

Ошибки межевания, что приводят к указанию неверных данных о земельном участке, в общей массе содержат определенные характерные признаки, по которым их разделяют на отдельные группы.

В зависимости от такой групповой принадлежности может несколько отличаться путь исправления данных и определяться продолжительность такой операции.

Неправильно указанные координаты

Одной из ошибок, которую допускают кадастровые инженеры уже на окончательном этапе составления межевого плана, является внесение неверных данных по определенным ими координатам поворотных точек.

В такой ситуации весь перечень работ проведен правильно и лишь в процессе указания таких координат по определенным причинам данные вносятся ошибочно.

Причиной таких ошибок чаще всего становится человеческий фактор.

Недостаточно тщательный анализ данных

В процессе определения поворотных точек участка и проведения между ними границ инженеры порой упускают определенные моменты, которые очень важны еще на этапе сбора данных кадастра и анализа полученной информации.

Кроме того, иногда специалисты не считают необходимым непосредственно выезжать на участок и проводить замеры в натуре, используя лишь сведения о поворотных точках соседних участков или картографические материалы.

Такие действия в итоге чаще всего приводят к возникновению ошибок в определенных инженером границах.

Неверное определение точных границ

Еще одной из наиболее частых причин ошибок межевания является неверное определение точных границ участка.

Такая ошибка может быть связана с неточными расчетами, недостаточно тщательной проработкой имеющихся сведений, а также использованием уже устаревшего оборудования, которое при проведении замеров дает ошибочные результаты.

Кроме того, иногда кадастровые инженеры допускают ошибки, проводя межевание только в условной системе координат, совершенно не привязываясь к общероссийской системе, в результате чего полученные данные содержат ошибки.

Кадастровые неточности

Под кадастровыми ошибками понимают те неточности, которые возникли вследствие несоответствия границ, какие отражены в межевом плане участка и тех, что имеются фактически, при этом также может иметь место фактор наложения границ соседних участков или пересечение ими зданий или других объектов недвижимости.

Что делать и куда обращаться, если результаты неправильные

В том случае, если собственником земельного участка или другими лицами, проводившими определенные действия по подготовке документации, было замечено, что имеют место ошибки межевания, необходимо незамедлительно принять меры и знать куда обращаться.

Это связано с тем, что такой факт делает невозможным многие процедуры с участком и несет в себе потенциальные проблемы не только для самого собственника участка, но и для владельцев смежных наделов.

Досудебное разбирательство

Порядок решения проблем, связанных с ошибками в межевании, заключается в первую очередь в соблюдении так называемого досудебного порядка процедуры.

В таких ситуациях владелец участка или другое заинтересованное лицо должно их выполнить, поскольку при обращении уже в суд

потребуется доказать факт попытки именно досудебного урегулирования.

Документы

В процессе урегулирования возникшей проблемы ошибок межевания собственник или пользователь участка сталкивается с необходимостью наличия документов, непосредственно дающих право на урегулирование конфликта и возможность доказать, что предоставленные кадастровым инженером данные ошибочны.

Так, потребуются следующие бумаги:

• Документы, подтверждающие личность собственника участка;
• Правоустанавливающие документы на земельный надел;
• Межевой план;
• Распоряжение об уточнении границ участка. Для получения такого документа потребуется обратиться в отделение Департамента земельных ресурсов, относящегося непосредственно к тому населенному пункту или району, где расположен участок, при межевании которого были допущены ошибки.

Процедура

Процедура досудебного урегулирования предполагает перечень следующих действий:

• Обращение в департамент земельных ресурсов. В результате такого действия собственнику участка или лицу, имеющему право пользования им, предоставляется распоряжение, на основании какого возможен пересмотр полученного ранее межевого плана и составление нового, в котором замеченные ошибки и неточности будут устранены;
• Заказ межевого плана. Для этого можно обратиться в отдел межевания государственного БТИ или же в геодезическую организацию. В первом случае составление плана может обойтись несколько дешевле, при использовании второго варианта более вероятно, что процедура пройдет гораздо быстрее;
• Обратиться в Кадастровую палату. Такой пункт будет являться завершающим этапом устранения ошибки и он включает в себя подачу заявления о внесении уточненных данных уже на основании нового межевого плана.

Согласно регулирующему законодательству ответ о возможности внесения изменений будет предоставлен в течение 15 дней.

Судебная тяжба

В случае невозможности устранить допущенные ошибки межевания владельцу участка приходится прибегать к инициированию решения возникшей проблемы в суде.

В такой ситуации необходимо понимать, в каких случаях собственно допускается обращаться в суд для исправления ошибок, допущенных при межевании:

• Если орган, который осуществляет постановку на кадастровый учет, отказал в таком действии собственнику участка по причине наличия ошибок;
• Если орган кадастрового учета принял решение об отказе во внесении изменений в межевой план, содержащий ошибки;
• Если имеется в наличии заключение о том, что была выявлена ошибка при межевании самого участка или соседнего надела.

Документы

Перечень необходимой документации для подачи заявления в суд схож с тем списком, который потребуется при проведении досудебного урегулирования.

Дополнительно к нему потребуются само исковое заявление, где будут отражены сведения о земельном участке, относительно которого имеется необходимость внесения изменений по координатам границ.

Также потребуются данные, на основании которых можно сделать вывод об ошибочности таких сведений по старому межевому плану.

В иске собственник участка непосредственно отражает просьбу в принудительном порядке обязать кадастровую палату внести изменения в общегосударственный реестр.

Дополнительно потребуется предоставить выписку из гос. реестра о данных, где на текущий момент внесены об участке, а также заключение инженера о расхождении фактических границ и тех, которые установлены в межевом плане.

Процедура

Процедура судебного разбирательства будет состоять из непосредственного приема заявления и приложенных документов, их тщательного анализа и выявлении возможности назначения судебного разбирательства.

Далее судом определяется дата, в которую будет проведено заседание, какое в большинстве случаев является открытым, на нем рассматриваются все документы, приводятся доводы сторон и, при необходимости, заслушиваются показания свидетелей, что могут быть полезны при установлении необходимости внесения изменений.

Впоследствии выносится решение, на основании которого владелец может обратиться в палату для внесения уточненных данных.

Наложение участков

Одним из последствий ошибок межевания становится наложение границ. Обнаружение такой неточности требует также незамедлительного решения, которое заключается в определении верных сведений о поворотных точках и внесении данных по ним в государственный реестр.

Причины

Наложение границ земельного участка может возникать по следующим причинам:

• Технические. Под такими ошибками понимают те, которые возникли в результате опечатки, описки или неумышленной замены каких-либо цифр в обозначении поворотных точек участка, в результате чего по документам границы нескольких наделов оказались пересеченными;
• Кадастровые ошибки. Они непосредственно возникают по причине того, что в результате неверно проведенных расчетов, замеров и использовании неисправного оборудования инженером были получены неверные данные.

Решение

В случае обнаружения факта того, что имеет место наложение границ наделов, необходимо обратиться в компетентные органы, поскольку впоследствии внесение поправок будет осложнено из-за необходимости восстановления сведений и определения действительных границ участков, как они проходят в действительности.

При обнаружении такого факта собственник участка должен направить заявление в местное отделение кадастра, в котором потребуется указать все имеющиеся ошибки и основания для внесения изменений в данные.

Принятие положительного решения в большей мере будет вероятно, если аналогичные заявления последуют также и от собственников смежных наделов, с которым, собственно, конкретный участок и пересекается.

В случае же отказа во внесении изменений собственнику надела потребуется обратиться для составления уточненного межевого плана, а после подать исковое заявление в суд и внести данные по наделам уже в принудительном порядке.

Заключение

Итак, в процессе межевания периодически возникают неприятные для собственника ситуации, при которых составленный межевой план содержит ошибки, из-за чего проходящие по документам границы земельного участка являются неправильными.

Своевременное проведение процедуры определения границ и обращение в организацию, специалисты которой выполняют свою работу качественно и без ошибок, поможет избежать таких проблем.

Что делать, если опросы конфликтуют

Вопрос: Я купил участок в 1987 году. У землемера были железные прутья и деревянные колья на всех четырех углах.

Теперь приходит еще один геодезист, осматривает территорию с восточной стороны от меня и заканчивает тем, что кладет два железных стержня и деревянные маркеры на 2 фута внутрь двух моих маркеров.

В 1987 г. мой участок был закорочен, забор, идущий вдоль границы моего участка, стоит с 1960 г. Что мне делать дальше?

Ответ: Во-первых, свяжитесь со своей страховой компанией, чтобы узнать, покрывает ли ваш полис пограничные споры. Более чем вероятно, что это не так, если только вы не доплатили за расширенное право собственности при покупке недвижимости.

Тем не менее, титульная компания все же может захотеть помочь вам. По крайней мере, он должен быть готов изучить юридическое описание вашей собственности.

Затем получите копию обследования вашей собственности и попросите копию обследования вашего соседа.

Просмотрите два опроса и посмотрите, как они соотносятся с юридическим описанием вашей собственности. Там может быть очевидная ошибка, которую вы можете поймать самостоятельно. Однако вам, вероятно, придется связаться с геодезистом, проводившим обследование вашей собственности, и попросить его объяснить расхождения между двумя обследованиями.

Обычно существует четкое объяснение того, почему два опроса не совпадают. Например, памятник — видимый маркер, используемый для установления отправной точки исследования — мог быть перемещен или изменен. Это может произойти, когда улицы разбирают для прокладки инженерных коммуникаций и т. д.

Иногда памятник ставится не в том месте.

В других случаях может быть более одного памятника, из-за чего геодезисты расходятся во мнениях относительно того, какой из них использовать. В некоторых случаях памятник может полностью исчезнуть, и геодезист должен начинать с гораздо большего расстояния от собственности, что увеличивает вероятность ошибки.

Современное геодезическое оборудование гораздо более точное, чем оборудование даже пару десятков лет назад, поэтому проблема, как правило, не в неправильном измерении, а в том, что она, скорее всего, вызвана тем, что начала измерения не с того места.

Например, если все юридические описания в данном подразделении основаны на начальной точке в северо-восточном углу подразделения, геодезист, начавший с юго-западного угла подразделения, скорее всего, обнаружит границы, которые отклоняются на от нескольких дюймов до нескольких футов.

Как и в любой другой профессии, некоторые геодезисты просто лучше выполняют свою работу, чем другие. Вот почему вам нужно сравнить два опроса.

Использовали ли оба геодезиста одну и ту же начальную точку и одну и ту же основную информацию, чтобы прийти к своим линиям границы? А если нет, то какой опрос правильный?

В некоторых случаях оба противоречивых опроса могут быть точными, поскольку юридические описания перекрываются. Вот почему слова более или менее обычно включаются в юридические описания.

Другим вариантом, который следует рассмотреть, является юридический принцип, называемый неправомерным владением. Предполагая, что 2 фута собственности, о которой идет речь, технически находится на участке вашего соседа, вы все равно можете претендовать на право собственности на собственность, находящуюся в неправомерном владении. Чтобы пройти квалификацию, вы должны пройти определенные юридические тесты:

Вы должны постоянно пользоваться недвижимостью не менее 10 лет без перерыва.

Использование вами собственности должно быть открытым и очевидным для законного владельца собственности.

Использование вами собственности было враждебным, то есть вы использовали собственность без разрешения владельца.

У вас было исключительное право пользования имуществом, например, оно было отгорожено от остальной собственности соседа.

Похоже, вы можете пройти эти тесты, но, пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом. Неправомерное владение трудно доказать в суде, потому что судьи очень неохотно отбирают имущество у одного человека и отдают его другому.

Надеемся, что вы сможете решить этот спор мирным путем с вашим соседом, поручив адвокату составить соглашение о корректировке линии участка. Это может включать или не включать какое-либо денежное урегулирование, которое может быть предметом переговоров. Но если соседи не идут на сотрудничество, вам, возможно, придется бороться в суде.

Проблема в том, что никогда не знаешь, как вынесет решение судья. Вы можете подумать, что у вас есть дело о слэм-данке, и судья все еще может вынести решение против вас. Вот почему гораздо лучше попытаться выработать какое-то урегулирование.

Присылайте свои вопросы о недвижимости Стиву Титлеру, The Herald, P.O. Box, Everett, WA 98206, или напишите ему по адресу [email protected].

Поговорите с нами

• Вы можете рассказать нам о новостях и задать вопросы о нашей журналистике, отправив электронное письмо на адрес newstips@heraldnet. com или позвонив по телефону 425-339-3428.
• Если у вас есть мнение, которым вы хотите поделиться для публикации, отправьте письмо редактору по адресу письма@heraldnet.com или обычной почтой в The Daily Herald, Letters, P.O. Вставка 930, Эверетт, Вашингтон, 98206.
• Дополнительная контактная информация здесь.

Распространенные ошибки при геодезии и способы их исправления

Геодезисты — лицензированные специалисты, прошедшие повышение квалификации. Однако это не означает, что они не совершают ошибок время от времени. Геодезические работы — это высокотехнологичный процесс, требующий знаний математики, технологий и специального оборудования. Конечно, вы не можете исключить вероятность человеческой ошибки. Независимо от того, насколько талантлив человек в своей работе, всегда будет ошибка или две, когда задействован человеческий фактор.

К сожалению, клиенты не всегда могут быть такими снисходительными. На геодезистов полагаются инженеры-строители, строительные компании, владельцы бизнеса, домовладельцы, подрядчики и множество других сторонних организаций. Когда ошибки приводят к увеличению сроков проекта или дорогостоящим исправлениям, основная тяжесть обычно ложится на землеустроителя. Вот самые распространенные ошибки, которые совершают геодезисты, и как их можно избежать.

Просчеты

Одной из самых распространенных ошибок геодезиста является просчет границ участка. Часто это происходит из-за неорганизованности или простой ошибки. Иногда это происходит из-за неисправности оборудования, из-за чего оно передает неточности. Ошибки, подобные этим, приводят к неточному отображению, часто не отображая сервитуты собственности или другие границы. Даже такая небольшая проблема может стоить дорого. Если дом или здание возведены в неправильном месте и ошибка обнаружена только на позднем этапе строительства, последствия могут стоить тысячи долларов. Землемеры могут избежать подобных ошибок несколькими способами, в том числе:

• Будьте всегда в курсе последних новостей. Каждый год в отрасль приходят новые этические практики и технологии, и постоянное обучение будет держать вас в курсе событий.

• Организуйте свои документы с помощью передового программного обеспечения, предназначенного для записи и синхронизации данных.

• Дважды проверьте размеры вашего геодезического оборудования. Проверяйте записи об имуществе с помощью онлайн-инструментов, таких как Courthouse Direct. Это подтверждает выводы оборудования для обследования и помогает избежать юридических споров.

Недопонимание между клиентом и геодезистом

Геодезисты работают с клиентами из самых разных отраслей. В то время как некоторые из этих клиентов могут понимать работу и результаты геодезиста, например, архитекторы и инженеры, у других могут возникнуть проблемы с пониманием того, что означают все эти данные. Например, домовладелец, использующий геодезистов перед тем, как построить свой дом, может не понимать, что бассейн в его или ее дворе невозможен. Эти домовладельцы могут не знать, что такое сервитут и как это повлияет на доступ к их домам.

Как геодезист, ваша работа состоит в том, чтобы общаться с вашими клиентами таким образом, чтобы они имели для них смысл. Точные и эстетически привлекательные карты и 3D-модели помогут вашим клиентам визуализировать собранные вами данные. Вместо того, чтобы рассказывать им, как сервитут повлияет на их планы относительно подъездной дороги, покажите им. Для этой цели отлично подходят лазерные 3D-сканеры. Они быстро и точно собирают данные, поэтому вы можете создавать красивые чертежи и модели САПР вдвое быстрее.

Слишком долго

Очевидно, что многие клиенты могут не понимать, почему межевание и строительство занимают много времени. Большинство людей не знают, что именно влечет за собой топографическая съемка. Они не понимают, что для получения высокоточных результатов необходимо проводить углубленные исследования, а ваша работа на местах ограничена тем временем, когда вы действительно можете получить доступ к собственности.

Сроки сдвигаются по ряду причин, в том числе из-за недопонимания, неправильного планирования, неточных результатов и ошибок в окончательных документах.