Если квартира в собственности меньше 3 лет: Особенности продажи квартиры меньше 3 лет в собственности в 2021 году

Содержание

Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Не хотите неприятных сюрпризов, приобретая квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет? Проверьте ее до покупки. Рассказываем, на что обратить внимание и снизить риски.

 

Чаще всего продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, спешат продать ее по вполне объективным причинам. Например, собственник получил работу в другом городе и всей семьей готов переехать. Или в семье рождается второй ребенок и нужно задуматься о смене жилплощади. Или продавцу просто срочно нужны деньги на решение своих личных проблем. Вариантов развития событий может быть много. Но почему же покупатели не столь охотно идут на такие сделки.

Будет ли налоговый вычет?

Начнем, пожалуй, с самого распространенного страха. Многие покупатели думают, что, если они купят квартиру, которая была в собственности 3 года, они не получат налоговый вычет с ее покупки. Спешим развенчать этот миф. Вернуть свои положенные деньги с НДФЛ можно. Главное, чтобы соблюдались условия:

  • покупатель – гражданин Российской Федерации;
  • получает официальную зарплату и платит налоги;
  • сделка не заключается между взаимозависимыми людьми, проще говоря, муж не покупает у жены, дети – у родителей, подчиненный не покупает у начальника, и наоборот;
  • покупатель не оплачивает квартиру за счет материнского капитала, бюджетных денег и за него не платит работодатель.

Во всех остальных случаях покупатель имеет право на налоговый вычет, даже если квартира, которую он покупает, была у продавца во владении менее трех лет. Так что стоит опасаться других недостатков.

Квартира оказалась «котом в мешке»

По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи. Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать. Здесь разумно узнать настоящую причину. Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

Квартира по завещанию

Обязательно стоит досконально изучить вопрос и проверить документы, если квартира находится в собственности менее 3-х лет и продавец получил ее по завещанию. Дело в том, что наследственный документ можно оспорить в определенный срок. Если наследники считают, что завещание было написано под давлением, тогда они могут обратиться в суд в течение года. А если выявятся ошибки при составлении завещания или окажется, что наследник-продавец недееспособен, тогда оспорить можно на протяжении трех лет.

Продажа квартиры по доверенности

При таких сделках стоит быть внимательным в любом случае. И если возникнут какие-то подозрения, отказаться от покупки. Неважно, сколько лет квартирой пользовался собственник: меньше трех лет или больше. Если сделка проводится через третье лицо, то нужно обратить внимание на следующие моменты. Прежде всего, обязательно попросите контакты продавца и выйдите с ним хотя бы на видеосвязь. Если общению с собственником всячески препятствуют, это серьезный сигнал. Во-вторых, попросите доверенность и тщательно изучите ее. Лучше с юристом. Человек, который называет себя доверенным лицом может быть мошенником, а вам будет показывать фальшивый документ.     

           

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить?

Прежде всего, нужно помнить, любая покупка недвижимости может таить в себе определенные риски и быть к этому готовым. Неважно, сколько лет квартира была в распоряжении у продавца.

Кроме того, не стоит «кидаться» на очень выгодные предложения. За такими схемами могут скрываться мошенники.  Например, если цена на квартиру значительно ниже рыночной, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо стоит заключать сделку с помощью юриста. 

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса. 

Обязательно выясните, что вам продает жилье вменяемый и дееспособный человек. Нельзя заключать сделки с алкоголиками, наркоманами или психически больными. Они могут, например, продать жилье без ведома родственников, которые также имеют имущественные права. Если такое произойдет, вас могут затаскать по судам. Это в лучшем случае. А в худшем, вы лишитесь денег.

Обратите внимание на то, есть ли в квартире перепланировки. Все изменения в жилплощади должны быть узаконены. В противном случае, решать проблемы придется через суд.

Убедитесь, чтобы продавец собрал все документы на сделку и тщательно изучите их. Кроме того, один из документов вы можете посмотреть заранее. Это выписка ЕГРН, ее можно заказать, зная только адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Эта справка расскажет о всех обременениях на квартиру, сколько собственников и кто настоящий, сколько было владельцев «до», а также вы сможете изучить точные технические характеристики еще до осмотра квартиры.  

 

 

 Текст: Дарья Морозова

 

Платить до самой смерти. Как можно «попасть» с покупкой вторичного жилья

МОСКВА, 5 апр – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Приобретение жилья на вторичном рынке предполагает больше опасностей, чем покупка в новом доме от застройщика. У «вторички» всегда есть история — проверять такие объекты надо очень тщательно. В некоторых случаях можно обойтись своими силами, а в некоторых понадобится помощь специалиста. Эксперты рассказали агентству «Прайм», на какие объявления лучше вообще не обращать внимание, что проверять на встрече с продавцом и почему недвижимость на вторичном рынке пользуется популярностью даже в период льготной ипотеки на новостройки. 

«Готовят атаку на кошельки». Чьи кредиты подорожают первыми

ДОЛГИЕ ПОИСКИ – МЕНЬШЕ ХЛОПОТ

Два главных индикатора того, что с квартирой может быть что-то не так – это слишком заниженная цена, 10% от рынка и более, а также желание продавца как можно быстрее продать квартиру, считает ведущий юрист компании Объединенный юридический центр «Парфенон» Павел Уткин. 

Обычно эти два фактора встречаются в одном и том же объявлении на сайте по поиску недвижимости. Проблемы могут быть любого характера – от неоплаченных счетов по ЖКХ и продажи без согласия супруга до непосредственно мошеннической продажи либо по поддельным документам, либо после «покупки» по поддельным документам. 

«Даже учитывая, что точной статистики по 2020 году еще нет, можно с уверенностью говорить о том, что количество афер с недвижимостью превысит 8 тысяч, а это как минимум на 10% больше, чем в 2019 году, в котором таких случаев было зарегистрировано 7,3 тысячи», отмечает Уткин. 

100 РАЗ ПРОВЕРЬ, А ПОТОМ КУПИ 

На встрече с риелтором и собственником квартиры нужно обязательно запрашивать документы на квартиру, в том числе, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, а также задавать все интересующие вопросы. 

В первую очередь, нужно узнать, на что рассчитывает продавец – на прямую или альтернативную сделку. Второй вариант подразумевает более сложную сделку, завязанную на другую (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца, считает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

«Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда, при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил», — говорит юрист.

Во вторую очередь следует поинтересоваться о возникновении права собственности. Договор купли-продажи (ДКП), наследство, приватизация, договор дарения, уступка по ДДУ? С этим тоже могут возникнуть проблемы. Например, в некоторых случаях необходимо учитывать срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, он составляет 3 года. При этом, если речь идет о наследстве, срок исковой давности можно восстановить. По мнению Гусятникова, квартира, которая находится в собственности более 3-х лет, однозначно лучше той, которая находится в собственности менее года. 

Юрист рассказал, на что нельзя соглашаться, продавая жилье

«Не лишним будет запросить полную отчетность из ЕГРН – по собственникам, переходам прав собственности, а также уточнить информацию по прописанным гражданам. Частый переход собственности может быть связан с мошенничеством, справка из ЕГРН даст понимание по обременениям, которые могут быть разными – от залога до ренты», — говорит Уткин.

Также нужно проверить квартиру на использование материнского капитала. И если он использовался, нужно обратить внимание на выделение доли ребенку и узнать, почему она не была выделена. Если ребенка нет в списке собственников, это может привести к проблемам в будущем, предостерегает он.

Кроме того, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – а это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев, отмечает Гусятников. 

При чистоте документов и оставшихся сомнениях проводить сделку стоит через нотариуса – их ответственность страхуется на сумму договора купли-продажи. И независимо от степени погруженности покупателя в юридические вопросы и мир недвижимости все равно следует нанять опытного брокера или агентство – им лучше известны нюансы, которые в будущем могут стоить больших денег, уверен Уткин.

ЛИШНИЕ СТРАХИ

Самый лучший вариант – квартира, купленная по договору купли-продажи, находящаяся в собственности более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, считают эксперты. 

Пожалуй, самые сложные объекты – недвижимость, перешедшая по наследству и приватизированная, которая находится в собственности менее года. Такие квартиры можно покупать, но проверять их нужно более тщательно, предупреждает Гусятников.  Например, в ситуации с наследством скорая продажа вполне логична, так как многие собственники не планируют в дальнейшем пользоваться наследством и при этом не хотят тратить деньги на его содержание. По этой причине такие объекты можно купить с хорошим дисконтом – от 10%», — говорит он.

Кроме того, часто те, кто продает недвижимость, срок владения которой менее 3 или 5 лет, не хотят платить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода, поэтому предлагают покупателю прописать в договоре меньшую сумму, а остальное оформить распиской. Это отпугивает многих потенциальных покупателей, однако на юридическом уровне в этом нет ничего криминального, считает Гусятников. 

«Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности. Но нужно помнить, что, при расторжении ДКП через суд, если квартира была куплена ниже рыночной стоимости, вас могут не признать добросовестным приобретателем, а это чревато потерей и денег, и объекта», — предостерегает он.

Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Существует несколько способов проведения подобных сделок, поэтому можно подобрать наиболее удобный вариант. В некоторых случаях такой объект вызывает даже большее доверие у покупателей, потому что одной из сторон сделки является банк, который тоже проверяет квартиру, добавляет юрист.

Над вариантом с неузаконенной перепланировкой Гусятников советует хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. «Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку, банки сейчас смотрят на это сквозь пальцы, но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно», — отмечает он. 

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ «ВТОРИЧКИ»

Несмотря на удорожание жилой недвижимости, как вторичной, так и новостроек, «вторичка» однозначно выгоднее тем покупателям, кому необходимо, во-первых, заезжать прямо сейчас, во-вторых, кто не хочет ждать момента, пока усядется дом, так как это может испортить ремонт, считают опрошенные эксперты. Важен не только дом, но и инфраструктура вокруг – далеко не каждому понравится жизнь «на выселках», а именно так выглядят многие новые районы.

«Основным плюсом вторичного жилья является широкий выбор: нужную квартиру можно найти практически в любом районе города, причем он будет отличаться уже сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой, что не гарантировано покупателям новостроек», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Кроме того, есть ценители определенных серий домов, которые больше не возводятся, например, П-44Т, КОПЭ, «сталинки», и понравившийся вариант они могут найти только на вторичном рынке. Наконец, можно отыскать квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, освободив себя от бытовых хлопот на несколько лет, добавляет она. 

Вторичное жилье в некоторых случаях может стоить дешевле, чем новостройка. К примеру, если взять трехкомнатную квартиру в старом фонде, то она может быть по площади всего 55-56 кв. м, но это будет полноценная трехкомнатная квартира с отдельными комнатами и маленькой кухней. В новостройке та же трехкомнатная квартира за счет улучшенной планировки вряд ли будет меньше 75-80 кв. м. Таким образом, получится определенная экономия за счет разницы в квадратуре, говорит Гусятников.

Юрист рассказал, как банки обманывают ипотечников
 

Однако есть и очевидные минусы такого жилья —  амортизация дома, возможные проблемы с перепланировкой из-за несущих стен и газа, неудачный выбор района или квартиры, перечисляет Уткин. 

В числе минусов вторичного жилья также морально устаревшие планировки более высокие ипотечные ставки и непредсказуемое социальное окружение, заключила Коркка.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности риски покупателя

Собственники квартиры и прочей недвижимости, приобретённой ими меньше, чем три года назад, при продаже сталкиваются с обязанностью уплачивать налог от полученной прибыли. Более того, в соответствии с новыми правилами в Налоговом кодексе Российской Федерации, если продаётся квартира, приобретённая после 1-го января 2016-го года, налог нужно уплачивать при продаже недвижимости бывшей в собственности меньше пяти лет. Это не затрагивает имущество, которое было получено по дарственной, наследству, ренте. Для этих категорий действуют старые условия, включающие ограничения в три года владения.
Иногда потенциальные покупатели встречают в объявлениях о продаже квартиры отметку, что она находится менее 3 лет в собственности продавца. Однако чаще всего с данным фактом покупатели вовсе сталкиваются уже на месте, при знакомстве с объектом недвижимости. Зачастую это вызывает недоумение, поскольку препятствием при продаже жилья, которое в собственности меньше трех лет, является налог, уплачиваемый продавцом. Для покупателя это также немаловажно. Подобная покупка влечёт за собой определённые риски, о которых нужно знать заранее.

Варианты мошенничества

Чаще всего риски покупки квартиры и прочей недвижимости, бывшей менее 3 лет в собственности, связаны именно с мошенничеством. Практика знает множество таких случаев, что позволяет выделить некоторые наиболее распространённые схемы:

  • Осуществление сделки по поддельным документам. Используются не только фальшивые документы, печати, подставные лица, но и съёмная квартира, которая часто принадлежит лицу и вовсе не подозревающему о махинациях. При этом найти мошенников после практически невозможно, а добиться справедливости и вернуть деньги очень сложно.
  • Подача искового заявления в суд для признания сделки не действительной. Иск подаёт продавец, чтобы вернуть себе недвижимость и заработать на этом сверху. Несмотря на то, что после аннулирования договора покупателю возвращаются его деньги, это не та сумма, которая была уплачена, а меньше. Разницу присваивает себе мошенник. Кроме того, не стоит забывать о судебных издержках.
  • Продажа квартиры нескольким лицам сразу. Делается это путём размножения заверенных нотариусом копий документов, по которым оформляются одновременные сделки. Разумеется, продавец оформляет их в разных нотариальных конторах. Притянуть такого мошенника к ответственности крайне сложно, поскольку обычно он сразу же скрывается в неизвестном направлении.

Важнейшие аспекты перестраховки

Чтобы снизить существующие риски для покупателя квартиры, которая находилась в собственности продавца меньше, чем три года или пять лет по новым правилам, даже если на первый взгляд всё выглядит прозрачно, важно проверить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
  • Продавца. Лучше не заключать договор по доверенности, поскольку дата её действия может истечь ещё до того, как договор будет зарегистрирован. С приезжими продавцами связываться тоже нежелательно. Кроме того, необходимо уточнить и по возможности проверить причину продажи.
  • Квартиру или прочую приобретаемую недвижимость, в том числе и в новостройке. Необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы посмотреть весь перечень ранее проживающих на этой площади жильцов, и уточнить, нет ли среди них таких, которые могут вернуться по закону. Важно сразу оговорить и зафиксировать документально способ оплаты.
  • Порядок осуществления сделки. Срочность или существенно сниженная цена на квартиру (более пятнадцати процентов) это причина насторожиться. Отсутствие какого-либо документа в пакете также является причиной не подписывать договор купли-продажи.

Если для покупателя это первая подобная сделка, то лучше обратиться за помощью к специалисту, который проверит юридическую чистоту квартиры и подскажет, когда именно следует бить тревогу и какие на то есть основания.

Тщательная проверка

Покупка недвижимости сопровождается рядом нюансов, которые нужно предусмотреть заранее. Занимаясь покупкой самостоятельно, необходимо поинтересоваться историей квартиры. Задавать вопросы это, разумеется, хорошо, но каждый ответ должен подтверждаться соответствующим документом. Именно поэтому нужно попросить продавца показать не только справку из домовой книги, но и расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности на недвижимые объекты.

Из выписки следует узнать, кто на данный момент числится владельцем квартиры, кто им был до этого, кто сейчас прописан в этой жилплощади, имеются ли обременения, уплачен ли подоходный налог. Все предоставляемые документы должны быть в оригинале.

Важно обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние и не являются ли они совладельцами. Если таковые имеются, должно быть официальное разрешение попечительского совета на сделку и прочие сопутствующие бумаги. Впрочем, с такими объектами лучше вовсе не связываться.

Также понадобиться проверить соответствие квартиры с её планировкой по документам. Если были изменения, они должны быть узаконены. Если уплачивался налог – должны быть квитанции.

С какими рисками можно столкнуться?

Причины, по которым возникают риски для покупателя квартиры и прочей недвижимости, бывшей в собственности меньше, чем три года или пять лет, обоснованы тем, что:

  • Если квартира была получена продавцом по дарственной, даритель вправе через суд её вернуть до истечения трех лет в собственности;
  • Недвижимость может быть обременена регистрацией в ней малолетних или недееспособных лиц, из-за которых могут аннулировать договор купли-продажи;
  • Отсутствует возможность оформить вычет за уплаченный налог.

Разумеется, покупка такой квартиры необязательно будет обременена всеми этими неприятностями. Несомненно, есть и добросовестные продавцы, у которых имеются уважительные и вполне обоснованные причины продать недвижимость без возникновения каких-либо проблем.

Впрочем, в случае покупки недвижимости в новостройке терять бдительности не стоит. Мошенники орудуют и здесь. Кроме того, не исключена возможность не выплаченного кредита.

Продажа по доверенности

Если покупателя полностью устраивает продаваемая квартира, находящаяся в собственности меньше, чем три года, но продаёт её посредник по доверенности, то стоит быть очень осторожным. Именно этот вид мошенничества всплывает чаще всего, хотя это и не закономерность.

Для того чтобы снизить существующие риски, необходимо обратиться за помощью к нотариусу на начальном этапе оформления сделки. Квалифицированный специалист знает, на что обращать внимания и где могут быть подвохи, которые обычный гражданин может по невнимательности или незнанию пропустить. Расходы на нотариуса немаленькие, однако, так можно быть уверенным в том, что сделка безопасна. В случае самостоятельного оформления, попав на мошенника, покупатель потеряет гораздо больше, чем стоимость услуг специалиста.

Не менее опасны и сделки, если квартира, которая находится в собственности продавца менее трех лет, была им унаследована. Это связано с тем, что в этот период прочие наследники, которые по каким-либо причинам не вступили в свои права, могут обратиться в суд и восстановить их. При удовлетворении их иска все сделки с недвижимостью будут аннулированы. Деньги, потраченные на покупку, вернут, а вот средства, которые пошли на оформление документов, ремонт и прочие расходы – нет.

Внимание на составленный договор

Заключая договор на покупку квартиры, бывшей в собственности продавца менее чем три года, крайне внимательно следует прочесть весь документ, от первого до последнего символа. Заверять договор в нотариальной конторе не обязательно, но так будет надёжнее для обеих сторон, если сделка чистая.

Обязательные пункты договора купли-продажи:

  • Указание места и даты его составления;
  • Данные личных паспортов каждого участника сделки, включая адреса прописки, совпадающие с оригиналами;
  • Описание характеристик покупаемой квартиры, формы собственности, а также указание того, на основании каких документов получено право собственности у продавца;
  • Гарантии того, что квартира не обременена и лиц, которые имеют законное право проживать в ней, не имеется;
  • Окончательная стоимость недвижимости в полном размере;
  • Срок полного освобождения квартиры нынешними жильцами.

Целесообразно включить в документ пункт о том, что продавец обязуется взять на себя всю ответственность перед третьими лицами в случае, если таковые заявят свои претензии на проданную недвижимость.

Оспаривание сделки

Если у покупателя возникает необходимость оспорить и отменить заключённую с продавцом сделку уже после покупки квартиры, которая была в собственности продавца меньше, чем три года, сделать это можно исключительно через суд. Такие случаи возникают обычно при столкновении с мошенниками, когда нужно вернуть свои денежные средства. Основанием для обращения в суд также служит нарушение условий сделки со стороны продавца, противоречие условий нормативно-правовым актам российского законодательства, ущемление прав третьих лиц.

Иногда можно решить вопрос и без судебного разбирательства, если стороны пришли к общему согласию, но такое случается чаще в виде исключения. Поэтому нужно оставаться бдительным и тщательно всё проверять. Если же дело дошло до суда, важно иметь абсолютно все документы, которые фигурировали в сделке. Особенно это касается финансовой стороны, где многое значит подтверждение оплаты и сумма.

Исключение продажи дома из налога на прирост капитала

Лица, не состоящие в браке, могут исключить до 250 000 долларов прибыли из налога на прирост капитала, когда они продают свое основное личное жилье, благодаря исключению продажи домов, предусмотренному Налоговым кодексом (IRC). Налогоплательщики, состоящие в браке, могут исключить прибыль в размере до 500 000 долларов США.

Эта налоговая льгота — исключение по Разделу 121, более известное как «исключение продажи дома».

Как работает запрет на продажу дома?

Ваш прирост капитала или убыток — это разница между продажной ценой и вашей базой в собственности, которая представляет собой сумму, которую вы заплатили за нее, плюс определенные квалификационные затраты.Вы получили бы прибыль в размере 200 000 долларов, если бы купили дом за 150 000 долларов и продали его за 350 000 долларов. Вам не нужно будет указывать эти деньги в качестве налогооблагаемого дохода в своей налоговой декларации, если вы не замужем, потому что 200 000 долларов меньше, чем исключение в размере 250 000 долларов.

Теперь предположим, что вы продали недвижимость за 450 000 долларов. В этом случае ваша прибыль составит 300 000 долларов: 450 000 долларов минус ваши 150 000 долларов. Вам нужно будет указать в налоговой декларации за год прирост капитала в размере 50 000 долларов, потому что 300 000 долларов на 50 000 долларов больше, чем исключение в размере 250 000 долларов.

Расчет базовой стоимости и прироста капитала

Формула для расчета вашей прибыли включает вычитание вашей себестоимости из вашей продажной цены. Начните с того, что вы заплатили за дом, затем добавьте расходы, которые вы понесли при покупке, такие как сборы за право собственности, сборы за условное депонирование и комиссии агента по недвижимости .

Теперь добавьте стоимость любых крупных улучшений, которые вы сделали, например, замены кровли или печи. К сожалению, покраска семейной комнаты не в счет.Ключевое слово здесь — «майор».

Вычтите любую накопленную амортизацию, которую вы могли получить за эти годы, например, если вы когда-либо брали вычет из домашнего офиса. Полученное число и есть основа вашей стоимости.

Ваш прирост капитала будет равен продажной цене вашего дома за вычетом ваших затрат. Вы понесли убыток, если это отрицательное число. К сожалению, вы не можете требовать вычета убытков от продажи вашего основного дома или любого другого личного имущества. Вы получили прибыль, если полученное число положительное.Вычтите сумму исключения, и остаток, если таковой имеется, станет вашей налогооблагаемой прибылью.

Правило двух из пяти лет

Ваша собственность должна быть вашим основным местом жительства, а не инвестиционной собственностью, чтобы иметь право на исключение из продажи дома. Вы должны прожить в доме не менее двух из последних пяти лет, непосредственно предшествующих дате продажи. Однако два года не обязательно должны быть подряд, и вам не обязательно жить там в день продажи.

Вы можете жить в доме год, сдавать его в аренду на три года, а затем въезжать обратно на 12 месяцев.По данным IRS, если вы провели столько времени под этой крышей, дом будет считаться вашим основным местом жительства.

Вы можете использовать это правило двух лет из пяти, чтобы исключать свою прибыль каждый раз, когда вы продаете свой основной дом, но это означает, что вы можете требовать исключения только один раз в два года, потому что вы должны потратить как минимум столько времени. в резиденции. Вы не могли исключить выгоду от приобретения другого дома за последние два года.

Исключения из правила 2 из 5 лет

Вы можете исключить хотя бы часть своей выгоды, если вы жили в своем доме менее 24 месяцев, но вы имеете право на одно из нескольких особых обстоятельств.

Вы можете рассчитать и потребовать частичное исключение продажи жилья на основе количества времени, которое вы фактически прожили в доме, если вы соответствуете одному из специальных правил.

Подсчитайте количество месяцев, в течение которых вы проживали в резиденции, затем разделите полученное число на 24. Умножьте это соотношение на 250 000 долларов или на 500 000 долларов, если вы состоите в браке и имеете право на двойное исключение. В результате получается сумма прибыли, которую вы можете исключить из налогооблагаемого дохода.

Например, вы могли прожить в своем доме 12 месяцев, а затем вам пришлось продать его по уважительной причине.Вы не замужем. Двенадцать месяцев, разделенные на 24 месяца, дают 0,50. Умножьте это на максимальное исключение в 250 000 долларов. Результат: вы можете исключить до 125 000 долларов или 50% своей прибыли.

Вы должны включить в налоговую декларацию только сумму вашего дохода, превышающую 125 000 долларов США, в качестве налогооблагаемого дохода, если ваша прибыль превысила 125 000 долларов США. Например, вы бы отчитались и заплатили налоги на 25 000 долларов, если бы получили прибыль в 150 000 долларов. Вы можете исключить всю сумму из налогооблагаемого дохода, если ваша прибыль была равна или меньше 125 000 долларов США.

Допуск к разрешению на проживание

Вам не нужно считать временное отсутствие дома отсутствием проживания в нем. Вам разрешено проводить время в отпуске, по работе или по образовательным причинам, при условии, что вы по-прежнему сохраняете собственность в качестве места жительства и собираетесь туда вернуться.

И вы можете претендовать на частичное исключение, если вы вынуждены переехать из-за обстоятельств, не зависящих от вас. Например, вы можете исключить часть своей выгоды, если ваше место работы изменилось, и вы были вынуждены переехать до того, как прожили в своем доме соответствующие два года.Это исключение будет применяться, если вы начали новую работу или если ваш нынешний работодатель потребовал, чтобы вы переехали на новое место.

Задокументируйте свое состояние и ситуацию с помощью заявления врача, если вы вынуждены продать свой дом по медицинским причинам или по состоянию здоровья. Это также позволяет вам жить в доме менее двух лет, но при этом иметь право на исключение. Вам не нужно подавать письмо вместе с налоговой декларацией, но храните его в своих личных документах на тот случай, если IRS потребует подтверждения.

Вы также захотите задокументировать любые непредвиденные обстоятельства, которые могут вынудить вас продать свой дом до того, как вы прожили в нем в течение необходимого периода времени. Согласно IRS, непредвиденное обстоятельство — это «событие, которого вы не могли разумно предвидеть до покупки и заселения вашего основного дома».

Стихийные бедствия, смена места работы, в результате которой вы не можете покрывать основные расходы на жизнь, смерть, развод и многоплодные роды в результате одной и той же беременности — все это квалифицируется как непредвиденные обстоятельства в соответствии с правилами IRS.

На действительных военнослужащих правило проживания не распространяется. Они могут отказаться от правила на срок до 10 лет, если находятся на квалифицированной официальной расширенной службе — правительство приказало им проживать в государственном жилом доме не менее 90 дней или в течение периода времени без конкретной даты окончания. Они также будут иметь право, если их отправят на работу в 50 или более миль от их дома.

Правило собственности

Вы также должны владеть недвижимостью не менее двух из последних пяти лет.Вы можете владеть им в то время, когда вы там не живете, или вы можете жить там какое-то время, фактически не владея им.

Ваши два года проживания и два года владения не должны совпадать.

Например, вы могли снять свой дом и прожить в нем три года, а затем выкупили его у домовладельца. Возможно, вы съехали и сдавали его новому арендатору, а через два года продали. Вы соблюдаете как двухлетние правила владения, так и права проживания, потому что вы проживете там три года и будете владеть им два года.

Военнослужащие также могут отказаться от этого правила на срок до 10 лет, если они находятся на квалифицированной официальной расширенной службе.

Налогоплательщики, состоящие в браке

Налогоплательщики, состоящие в браке, должны подавать совместные декларации, чтобы требовать исключения, и оба должны соответствовать правилу двух из пяти лет проживания. Однако им необязательно проживать в доме в одно и то же время, и только один из супругов должен соответствовать критериям владения.

Исключение продажи жилья недоступно для состоящих в браке налогоплательщиков, которые решили подавать отдельные налоговые декларации.

Выживший супруг может использовать место жительства и время владения умершим супругом как свои собственные, если один из супругов умирает в течение периода владения, а оставшийся в живых не вступал в повторный брак.

Разведенные налогоплательщики

Право собственности вашего бывшего супруга на дом и время, проведенное в нем, может считаться вашей собственностью, если вы приобрели это имущество в результате развода. Вы можете добавить эти месяцы к своему времени владения, а также к своему времени проживания, чтобы соответствовать правилам владения и проживания.

Отчетность о приросте

Любая прибыль от продажи вашего дома отражается в Графике D как прирост капитала, если вы получаете прибыль, превышающую суммы исключения, или если вы не соответствуете критериям исключения. Прирост считается краткосрочным приростом капитала, если вы владели своим домом в течение одного года или меньше. Это считается долгосрочной выгодой, если вы владели недвижимостью более одного года.

Краткосрочная прибыль облагается налогом по той же ставке, что и ваш обычный доход, в соответствии с вашей налоговой категорией.Ставки на долгосрочную прибыль более выгодны: ноль, 15% или 20%, в зависимости от вашего налогооблагаемого дохода. IRS указывает, что большинство налогоплательщиков платят не более 15%.

Ставка долгосрочного прироста капитала в размере 20% не применяется, если ваш общий налогооблагаемый доход не составляет 434 550 долларов США или более по состоянию на 2020 год, и вы не замужем, или 488 850 долларов США, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию.

Ключевым моментом является ведение точных записей. Убедитесь, что ваш риэлтор знает, что вы имеете право на исключение, если это так, и при необходимости предоставьте доказательства.В противном случае ваш агент по продаже недвижимости должен выдать вам форму 1099-S с указанием вашей прибыли, а также отправить копию в IRS. Это не помешает вам потребовать исключения, но это может усложнить ситуацию, и вам может потребоваться помощь налогового специалиста, чтобы исправить это.

Вы должны сообщить о продаже вашего дома в своей налоговой декларации, если вы получили форму 1099-S. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы убедиться, что вы не понесете налоговых убытков, которых вам не нужно.

А как насчет потери права выкупа или короткой продажи?

Маловероятно, что прибыль будет результатом неблагоприятных обстоятельств, которые приведут к тому, что ваш кредитор откажется от вашего ипотечного кредита или согласится на короткую продажу.Но любое из этих событий может привести к получению налогооблагаемого дохода для вас, если ваш кредитор также «простит» или аннулирует любой остаток вашей ипотеки после продажи собственности.

Конгресс расширил положение налогового кодекса, которое позволяет вам также исключать этот вид прибыли из налогооблагаемого дохода. Первоначально срок его действия истекал в конце 2017 года, но он был продлен до конца 2020 года, что повлияло на налоговые декларации, поданные в 2021 году.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Должен ли я платить налоги при продаже дома?

Вы должны заплатить налоги с любой части продажи вашего дома, которая не соответствует требованиям для исключения продажи дома.Дом должен быть вашим основным местом жительства, и вы должны проживать и владеть им не менее двух из последних пяти лет, хотя ваше право собственности и место жительства не обязательно должны быть одновременно. Вы можете исключить до 250 000 долларов прибыли (500 000 долларов для супружеских пар) для дома, который соответствует этим требованиям.

Как часто вы можете использовать исключение продажи жилья?

Поскольку вы должны владеть домом и проживать в нем не менее двух лет, и это должно быть ваше основное место жительства, вы можете использовать исключение для продажи дома не чаще одного раза в два года.

Как мне подать заявление об исключении продажи дома?

Когда вы продадите свой дом, вы получите форму 1099-S, в которой содержится информация, необходимая для подачи годовой налоговой декларации. Вы будете использовать График D IRS и форму 8949, чтобы сообщить о выручке от продажи и потребовать исключения, на которое вы имеете право.

Имущество (основа, продажа дома и т. Д.) 5

Вопрос

Недвижимость была моим основным местом жительства в течение первых 2 из 5 лет, закончившихся на дату продажи собственности.В течение 3 лет до даты продажи я сдавал эту недвижимость в аренду. Могу ли я исключить прибыль от продажи, и если да, то как мне учитывать амортизацию, полученную при аренде собственности?

Ответ

Если вы использовали и владели недвижимостью в качестве основного места жительства в течение совокупных 2 лет из 5-летнего периода, заканчивающегося на дату продажи, вы выполнили критерии владения и использования для исключения. Это верно, даже если недвижимость использовалась в качестве арендуемой в течение 3 лет до даты продажи.В этом случае вы имеете право исключить часть или всю прибыль от продажи вашего дома, если вы не использовали исключение при продаже другого жилья в течение двухлетнего периода, который заканчивается в день продажи, или если вы использовали исключение в течение последних 2 лет, но эта продажа вашего дома произошла из-за смены работы, состояния здоровья или непредвиденных обстоятельств.

Что касается сдаваемой в аренду собственности, закон устанавливает дополнительные ограничения на сумму, которую вы можете исключить. Вы не можете исключать часть своей прибыли, равную любому разрешенному или допустимому вычету из амортизации для периодов после 6 мая 1997 года.

Как правило, закон разрешает ежегодный вычет из амортизационных отчислений на арендуемую недвижимость, и вы должны уменьшить основание для этого имущества на сумму своих амортизационных вычетов. Если вы не претендуете на часть или все вычеты из амортизации, разрешенные законом, вы все равно должны уменьшить базовую стоимость имущества на допустимую сумму, прежде чем определять свою прибыль от продажи имущества.

Прибыль, относящаяся к амортизации, может подлежать 25% -ной ставке налога на прибыль согласно Разделу 1250 для непересчета.Кроме того, налогооблагаемая прибыль от продажи может облагаться налогом на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%. Для получения дополнительной информации см. Вопросы и ответы по налогу на чистый инвестиционный доход. См. Публикацию 523, Продажа вашего дома, и Форму 4797, Продажа коммерческой недвижимости, чтобы узнать, как рассчитать и сообщить сумму прибыли.

Есть ли налоговый штраф при продаже дома до 2 лет?

Существует значительный налоговый штраф за продажу дома, которым вы владели менее 2 лет, так как вам придется платить налог на прирост капитала с любой прибыли от продажи собственности, даже если это было ваше основное место жительства.Вот последствия, если вы продадите свой дом слишком рано.

Если вы действительно оказались в ситуации, когда вам нужно продать дом до истечения двух лет владения, то есть некоторые важные аспекты попытки продать свой дом, о которых вам нужно знать, прежде чем делать решительный шаг. Есть несколько причин, по которым лучше не продавать слишком рано. Продажа дома, которым вы не владеете долгое время, влечет за собой не только налоговые последствия, но также необходимо учитывать выплаты по ипотеке и собственный капитал.

Для ясности: вы можете законно продать свой дом в любое время, когда захотите, потому что недвижимость принадлежит вам, и вы можете выставить ее на продажу, если решите. Однако следует отметить, что продавать дом до того, как вы владели им в течение 2 лет, не рекомендуется, если у вас есть выбор. Основная причина этого заключается в том, что, если ваша собственность каким-то образом не сильно выросла в цене очень быстро, у вас, вероятно, не будет достаточно капитала, чтобы покрыть расходы на продажу дома в течение такого короткого промежутка времени после покупки.

Когда вы впервые начинаете вносить ипотечные платежи, деньги обычно сначала идут на выплату процентов, еще до того, как они коснутся выплат по ссуде, которые вы производите на недвижимость. Из-за этого могут потребоваться годы, чтобы создать собственный капитал в доме, даже если вы неукоснительно выплачиваете эти ежемесячные платежи. Это может сбивать с толку людей, поскольку у них создается впечатление, что они выплачивают ипотеку и наращивают капитал, тогда как большую часть того, что они платили в течение первых нескольких лет, составляют проценты.

Еще одно соображение заключается в том, что выставить дом на продажу — не дешево. Необходимо учитывать стоимость листинга и агентские сборы. Если вы не владеете домом долгое время или ваша собственность не сильно выросла в цене, это может быстро нейтрализовать любой капитал, который вам удалось получить. По сути, если вы владеете домом менее двух лет, его продажа, скорее всего, будет стоить вам дороже, чем покупка, и в конечном итоге вы потеряете деньги.

знак решетки Как долго вам нужно жить в своем доме, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Если ни один из вышеперечисленных пунктов не мешает вам продавать слишком быстро или если у вас нет другого выбора, кроме как продать, то следующим важным соображением являются налоговые последствия продажи дома до истечения двухлетнего срока.Именно здесь в игру вступает налог на прирост капитала.

Вы не можете автоматически удерживать любую прибыль, которую получаете от своего дома, без участия IRS, поэтому тех, кто не учитывает налоговые последствия продажи дома, может быть неприятный сюрприз. .

хэш-меткаЧто такое налог на прирост капитала?

Для многих термин «налог на прирост капитала» вызывает ужасное чувство. Часто мы понимаем, что налог на прирост капитала — это то, чего следует избегать, когда это возможно, но не совсем понимаем, что означает этот термин.Никто не хочет застревать в ситуации, когда он неожиданно должен огромные суммы денег Налоговому управлению США, поэтому так много людей хотят получить ответ на этот вопрос; как долго вы должны жить в своем доме, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Лучший способ понять, почему существуют ограничения на продолжительность проживания в доме, — это сначала полностью понять, что такое налог на прирост капитала. Оттуда будет легче узнать, как не платить, если это не нужно.

«Прирост капитала» — это когда вы продаете актив дороже, чем вы изначально за него заплатили.В большинстве случаев вам необходимо удерживать инвестицию более года, чтобы она считалась долгосрочной выгодой, и тогда вложение облагается налогом по более низкой ставке. Вот где возникает проблема с продажей собственности до двухлетней отметки. Если вы развернетесь и продадите действительно быстро, недвижимость будет облагаться налогом по значительно более высокой ставке, так как это будет считаться краткосрочной выгодой. Что наиболее важно, если вы продаете недвижимость, в которой не жили по крайней мере 2 года, любая прибыль или прибыль, полученная вами от дома, будет облагаться налогом в IRS.

знак решетки Как долго вам нужно жить в основном месте жительства, чтобы избежать прироста капитала?

IRS позволяет вам исключить прирост капитала на сумму до 250 000 долларов США, если вы не замужем, и до 500 000 долларов США, если вы состоите в браке. Но и вот большое НО , это , а не , применяется, если вы продаете дом до того, как владели им и жили в нем в качестве основного места жительства в течение двух лет.

Таким образом, если вы обнаружите, что продаете дом до того, как прожили в нем 2 года, вы должны знать, что любая сумма прибыли, которую вы получите от продажи дома, подлежит обложению налогом на прирост капитала.

Из-за этого, если вам нужно продать, чтобы переехать или по другим неизбежным причинам, часто рекомендуется подумать о сдаче в аренду своей собственности или использовании ее в качестве AirBnB до тех пор, пока не поднимется двухлетняя наценка. Это позволит вам продолжать наращивать капитал в доме.

хэш-меткаСколько налога на прирост капитала вы можете рассчитывать заплатить?

Сумма налога, которую вы можете рассчитывать заплатить, изменяется в зависимости от продолжительности вашего владения недвижимостью. Как упоминалось выше, если вы продаете до того, как сохраняете право собственности в течение одного года, вы будете облагаться налогом по краткосрочной ставке, которая эквивалентна вашей ставке подоходного налога.Если вы продадите товар по прошествии более одного года, вы будете облагаться налогом по ставке 20%.

Помните, что если вы продаете после двух лет владения, до 250 000 долларов из этой прибыли (500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете совместно) не облагается налогом .

Вот упрощенный пример:

Допустим, вы не замужем, вы купили свой дом за 300 000 долларов и продали его через три года за 600 000 долларов. Вы получили прибыль в размере 300 000 долларов США.

250 000 долларов из этой прибыли не подлежат налогообложению IRS (из-за продолжительности времени, в течение которого вы владели домом), но оставшиеся 50 000 долларов облагаются налогом по ставке 20%.

знак решетки Сколько времени вам нужно покупать дом, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Итак, теперь мы знаем, что если вы продадите слишком быстро, вы можете уплатить непомерные суммы налогов. Но как насчет покупки нового дома? В прошлом правила заключались в том, что после продажи дома вы должны были купить новый дом, который стоил больше, чем сумма, полученная вами за проданный дом.

Однако Закон о налоговых льготах 1997 года отменил эти положения. Это означает, что вы можете исключить до 250 000 долларов прибыли от продажи вашего дома (или 500 000 долларов, если состоите в браке), и больше нет никаких дополнительных требований, обязывающих вас покупать новый дом.

хэш-метка Налог на доход от инвестиционной недвижимости

Большинство домовладельцев не попадают в ситуацию, когда им приходится продавать очень быстро, поэтому вопросы налогов чаще касаются инвесторов или тех, кто пытается перевернуть дома с целью получения прибыли. В этих ситуациях вы потенциально можете избежать уплаты налога на прирост капитала, заполнив заявку на обмен 1031. Это позволяет «поменять одну инвестиционную недвижимость на другую, что позволяет отложить налог на прирост капитала».Недвижимость должна считаться «подобной в глазах IRS», и вы должны закрыть новую собственность в течение 180 дней после продажи предыдущей. Однако при правильном использовании нет ограничений на количество раз, когда инвестор может обменивать недвижимость с помощью биржи 1031.

В целом, получение информации о налоговых последствиях продажи дома менее чем за два года жизненно важно, чтобы вы не застряли в уплате налогов, которых не ожидали. Если можно избежать этого сценария и сохранить свою собственность, это наиболее желательный результат.В противном случае, к сожалению, домовладелец не сможет избежать уплаты налога на прирост капитала.

26 CFR § 1.121-1 — Исключение прибыли от продажи или обмена основного места жительства. | CFR | Закон США

(а) В целом. Раздел 121 предусматривает, что при определенных обстоятельствах валовой доход не включает прибыль, полученную от продажи или обмена собственности, которая принадлежала и использовалась налогоплательщиком в качестве основного места жительства налогоплательщика. В соответствии с другими положениями статьи 121 налогоплательщик может исключить прибыль только в том случае, если в течение 5-летнего периода, заканчивающегося на дату продажи или обмена, налогоплательщик владел недвижимостью и использовал ее в качестве основного места жительства налогоплательщика в течение периодов, составляющих в совокупности 2 года. или больше.

(б) Резиденция —

(1) В целом. Будет ли имущество использоваться налогоплательщиком в качестве места жительства налогоплательщика, зависит от всех фактов и обстоятельств. Имущество, используемое налогоплательщиком в качестве места жительства налогоплательщика, может включать плавучий дом, жилой трейлер или дом или квартиру, которые налогоплательщик имеет право занимать в качестве арендатора-держателя акций в кооперативной жилищной корпорации (как эти термины определены в разделе 216). (б) (1) и (2)). Имущество, используемое налогоплательщиком в качестве места жительства налогоплательщика, не включает личное имущество, которое не является фиксированным в соответствии с местным законодательством.

(2) Основное место жительства. В случае, если налогоплательщик использует более одного объекта недвижимости в качестве места жительства, вопрос о том, используется ли имуществом налогоплательщик в качестве основного места жительства налогоплательщика, зависит от всех фактов и обстоятельств. Если налогоплательщик поочередно меняет между двумя объектами недвижимости, используя каждую в качестве места жительства в течение последовательных периодов времени, недвижимость, которую налогоплательщик использует большую часть времени в течение года, обычно будет считаться основным местом проживания налогоплательщика. Помимо использования собственности налогоплательщиком, соответствующие факторы при определении основного места жительства налогоплательщика включают, но не ограничиваются:

(i) место работы налогоплательщика;

(ii) основное место жительства членов семьи налогоплательщика;

(iii) адрес, указанный в налоговой декларации налогоплательщика по федеральным налогам и налогам штата, в водительских правах, регистрации автомобиля и карточке регистрации избирателя;

(iv) почтовый адрес налогоплательщика для счетов и корреспонденции;

(v) местонахождение банков налогоплательщика; а также

(vi) Местонахождение религиозных организаций и клубов отдыха, с которыми связан налогоплательщик.

(3) Свободная земля — ​​

(i) В целом. Продажа или обмен свободной земли не является продажей или обменом основного места жительства налогоплательщика, за исключением случаев:

(A) Свободный земельный участок примыкает к земельному участку, на котором находится жилая единица основного места жительства налогоплательщика;

(B) Налогоплательщик владел и использовал пустую землю как часть основного места жительства налогоплательщика;

(C) Налогоплательщик продает или обменивает жилую единицу при продаже или обмене, отвечающей требованиям статьи 121, в течение 2 лет до или 2 лет после даты продажи или обмена свободной земли; а также

(D) В остальном требования раздела 121 были выполнены в отношении свободной земли.

(ii) Ограничения —

(A) Максимальная сумма ограничения. Для целей раздела 121 (b) (1) и (2) (в отношении максимальной суммы ограничения исключения из раздела 121) продажа или обмен жилой единицы и свободной земли рассматриваются как одна продажа или обмен. Следовательно, только одна максимальная сумма ограничения в размере 250 000 долларов США (500 000 долларов США для некоторых совместных доходов) применяется к комбинированным продажам или обмену пустой земли и жилого помещения. При применении максимальной суммы ограничения к продажам или обменам, которые происходят в разные налоговые годы, исключается прибыль от продажи или обмена жилой единицы в пределах максимальной суммы ограничения согласно разделу 121 (b) (1) или (2). первый и каждый супруг рассматривается как исключающая половину прибыли от продажи или обмена, в соответствии с разделом 121 (b) (2) (A) и § 1.121-2 (a) (3) (i) (в отношении ограничения для некоторых совместных возвратов).

(B) Продажа или обмен более чем одного основного места жительства за 2-летний период. Если жилая единица и свободная земля продаются или обмениваются отдельными сделками, которые подпадают под исключение раздела 121 в соответствии с настоящим параграфом (b) (3), каждая из операций не принимается во внимание при применении статьи 121 (b) (3) (ограничивая применение статьи 121 только к 1 продаже или обмену каждые 2 года) к другим сделкам, но учитывается как продажа или обмен основного места жительства на дату операции при применении статьи 121 (b) (3) к этой сделке. сделка и продажа или обмен любого другого основного места жительства.

(C) Продажа или обмен свободной земли перед жилым помещением. Если продажа или обмен жилой единицы происходит в более позднем налоговом году, чем продажа или обмен свободной земли, и после даты, установленной законом (включая продления) для подачи декларации за налоговый год продажи или обмена Что касается пустой земли, то любая прибыль от продажи или обмена пустой земли должна рассматриваться как облагаемая налогом в декларации налогоплательщика за налоговый год продажи или обмена пустой земли.Если налогоплательщик сообщил, что прибыль от продажи или обмена пустой земли подлежит налогообложению, после выполнения требований настоящего пункта (b) (3) налогоплательщик может потребовать исключение по разделу 121 в отношении продажи или обмена пустой земли. (на любой период, в течение которого не истек срок исковой давности в соответствии с разделом 6511) путем подачи измененной декларации.

(4) Примеры. Положения этого пункта (b) иллюстрируются следующими примерами:

Пример 1.

Налогоплательщик А владеет двумя резиденциями: одним в Нью-Йорке и одним во Флориде. С 1999 по 2004 год он живет в резиденции в Нью-Йорке 7 месяцев и во Флориде 5 месяцев в году. В отсутствие фактов и обстоятельств, указывающих на иное, резиденция в Нью-Йорке является основным местом проживания А. A будет иметь право на исключение по разделу 121 прибыли от продажи или обмена резиденции в Нью-Йорке, но не во Флориде.

Пример 2.

Налогоплательщик B владеет двумя резиденциями: одним в Вирджинии и одним в штате Мэн.В 1999 и 2000 годах она живет в резиденции в Вирджинии. В 2001 и 2002 годах она проживает в резиденции в штате Мэн. В 2003 году она живет в резиденции Вирджиния. Основным местом жительства B в 1999, 2000 и 2003 годах является резиденция Вирджинии. Основное место жительства B в 2001 и 2002 годах — это резиденция в штате Мэн. B будет иметь право на исключение 121 дохода от продажи или обмена любого жилья (но не обоих) в течение 2003 года.

Пример 3.

В 1991 году налогоплательщик C покупает недвижимость, состоящую из дома и 10 акров земли, которую она использует в качестве основного места жительства.В мае 2005 года C продает 8 акров земли и получает прибыль в размере 110 000 долларов. C не продает жилую единицу до истечения срока подачи декларации C за 2005 год, поэтому C не имеет права исключать прибыль в размере 110 000 долларов. В марте 2007 года С продает дом и оставшиеся 2 акра, получив прибыль в размере 180 000 долларов от продажи дома. C может исключить прибыль в размере 180 000 долларов США. Поскольку продажа 8 акров произошла в течение 2 лет с даты продажи жилой единицы, продажа 8 акров рассматривается как продажа основного места жительства налогоплательщика в соответствии с параграфом (b) (3) этого раздела.C может подать исправленную налоговую декларацию за 2005 год, чтобы потребовать исключения 70 000 долларов (ранее исключенная прибыль от 250 000 до 180 000 долларов) из прибыли в 110 000 долларов от продажи 8 акров.

Пример 4.

В 1998 году налогоплательщик D покупает дом и 1 акр, который он использует в качестве основного места жительства. В 1999 году Д. покупает 29 акров, прилегающих к своему дому, и использует свободную землю как часть своего основного места жительства. В 2003 году D продает дом и 1 акр и 29 акров в 2 отдельных сделках. D продает дом и 1 акр с убытком в 25 000 долларов.D получает 270 000 долларов прибыли от продажи 29 акров. D может исключить прибыль в размере 245 000 долларов от 2 продаж.

(c) Требования к владению и использованию —

(1) В целом. Требования владения и использования для периодов, составляющих 2 года или более, могут быть удовлетворены путем установления права собственности и использования в течение 24 полных месяцев или 730 дней (365 × 2). Требования владения и использования могут быть удовлетворены в течение несовпадающих периодов, если тесты владения и использования выполняются в течение 5-летнего периода, заканчивающегося на дату продажи или обмена.

(2) Использование.

(i) При определении того, выполнил ли налогоплательщик требование о 2-летнем использовании, требуется наличие места проживания. Тем не менее, короткие временные отсутствия, такие как отпуск или другое сезонное отсутствие (хотя и сопровождаемое арендой жилья), считаются периодами использования.

(ii) Определение использования в периоды ухода за пределами места жительства. Если налогоплательщик стал физически или психически неспособным к самообслуживанию и налогоплательщик продает или обменивает собственность, которой налогоплательщик владел и использовал в качестве основного места жительства налогоплательщика в течение периодов, составляющих не менее 1 года в течение 5-летнего периода, предшествующего продаже или обмену, считается, что налогоплательщик использует собственность в качестве основного места жительства налогоплательщика в течение любого периода времени в течение 5-летнего периода, в течение которого налогоплательщик владеет недвижимостью и проживает в любом учреждении (включая дом престарелых), лицензированном государством или политическим подразделением на забота о физическом лице в состоянии налогоплательщика.

(3) Собственность —

(i) Трасты. Если резиденция принадлежит трасту, в течение периода, в течение которого налогоплательщик рассматривается в соответствии с разделами 671-679 (касающийся обращения с лицами, предоставляющими право, и другими лицами как с существенными собственниками), как владелец траста или части траста, которая включает резидентство, налогоплательщик будет рассматриваться как владелец резиденции для целей удовлетворения требования о владении в течение 2 лет согласно разделу 121, а продажа или обмен трастом будет рассматриваться, как если бы она была сделана налогоплательщиком.

(ii) Некоторые юридические лица с единоличным владельцем. Если резиденция принадлежит правомочной организации (в значении § 301.7701-3 (a) данной главы), которая имеет единственного собственника и не учитывается в целях федерального налогообложения как юридическое лицо, отдельное от своего владельца в соответствии с § 301.7701-3 Закона. В этой главе владелец будет рассматриваться как владелец дома для целей удовлетворения требований раздела 121 о владении недвижимостью в течение 2 лет, а продажа или обмен юридическим лицом будет рассматриваться, как если бы она была сделана владельцем.

(4) Примеры. Положения этого параграфа (c) проиллюстрированы следующими примерами. В примерах предполагается, что § 1.121-3 (относящийся к сокращенному максимальному исключению) не применяется к продаже собственности. Примеры следующие:

Пример 1.

Налогоплательщик А владел и использовал свой дом в качестве основного места жительства с 1986 года. 31 января 1998 года А переезжает в другой штат. А сдает свой дом арендаторам с этого дня до 18 апреля 2000 года, когда он его продаст.A имеет право на исключение по разделу 121, потому что он владел домом и использовал его в качестве основного места жительства не менее 2 из 5 лет, предшествовавших продаже.

Пример 2.

Налогоплательщик B владеет домом и использует его в качестве основного места жительства с 1986 до конца 1997 года. 4 января 1998 года B переезжает в другой штат и перестает использовать дом. Сын Б. переезжает в дом в марте 1999 года и использует его до тех пор, пока он не будет продан 1 июля 2001 года. В не может исключать прибыль от продажи в соответствии с разделом 121, поскольку она не использовала недвижимость в качестве основного места жительства в течение как минимум 2 лет. из 5 лет, предшествовавших продаже.

Пример 3.

Налогоплательщик C живет в таунхаусе, который он арендует с 1993 по 1996 год. 18 января 1997 года он покупает таунхаус. 1 февраля 1998 г. Си переезжает в дом своей дочери. 25 мая 2000 г., все еще живя в доме своей дочери, Си продает свой особняк. Исключение по разделу 121 будет применяться к прибыли от продажи, поскольку C владел таунхаусом не менее 2 лет из 5 лет, предшествовавших продаже (с 19 января 1997 г. по 25 мая 2000 г.), и он использовал таунхаус в качестве своего основного места жительства. не менее 2 лет в течение 5-летнего периода, предшествующего продаже (с 25 мая 1995 г. по 1 февраля 1998 г.).

Пример 4.

Налогоплательщик D, профессор колледжа, покупает дом и переезжает в него 1 мая 1997 года. Он постоянно использует этот дом в качестве основного места жительства до 1 сентября 1998 года, когда уезжает за границу в годичный творческий отпуск. 1 октября 1999 г., через месяц после возвращения из отпуска, D продает дом. Поскольку его отпуск не считается кратковременным временным отсутствием в соответствии с параграфом (c) (2) этого раздела, период творческого отпуска не может быть включен в определение того, использовал ли D дом в течение периодов, составляющих 2 года в течение 5- год, заканчивающийся на дату продажи.Следовательно, D не имеет права исключать прибыль в соответствии с разделом 121, поскольку он не использовал жилище в течение необходимого периода.

Пример 5.

1 февраля 1998 года налогоплательщик E покупает дом, который он использует в качестве основного места жительства. В 1998 и 1999 годах Э. покидает свою резиденцию на двухмесячные летние каникулы. E продает дом 1 марта 2000 года. Хотя в течение 5-летнего периода, предшествующего дате продажи, общее время, которое E использовал в своем доме, составляет менее 2 лет (21 месяц), исключение по разделу 121 будет применяться к прибыли от продажа жилого помещения, поскольку в соответствии с параграфом (c) (2) данного раздела двухмесячные каникулы представляют собой короткие временные отсутствия и учитываются как периоды использования при определении того, использовал ли Е. жилое помещение в течение необходимого периода.

(d) Амортизация, начисленная после 6 мая 1997 г. —

(1) В целом. Исключение из раздела 121 не применяется к той части прибыли от продажи или обмена собственности, которая не превышает часть корректировок на амортизацию (как определено в разделе 1250 (b) (3)), относящихся к собственности за периоды после 6 мая 1997 г. Корректировки амортизации, относящиеся к любой части собственности, к которой исключение раздела 121 не применяется в соответствии с параграфом (e) этого раздела, не учитываются для этой цели.

(2) Пример. Положения этого пункта (d) иллюстрируются следующим примером:

Пример.

1 июля 1999 года налогоплательщик А переезжает в дом, который он владеет и арендует арендаторам с 1 июля 1997 года. А взял амортизационные отчисления на общую сумму 14 000 долларов за период, в течение которого он арендовал недвижимость. После использования резиденции в качестве основного места жительства в течение 2 полных лет, A продает собственность 1 августа 2001 года. Прибыль A от продажи составила 40 000 долларов. У A нет другого раздела 1231, а также доходов или убытков от прироста капитала за 2001 год.Только 26 000 долларов США (полученная прибыль в размере 40 000 долларов США — вычет амортизации на 14 000 долларов США) могут быть исключены в соответствии с разделом 121. Согласно разделу 121 (d) (6) и пункту (d) (1) этого раздела, A должен признать 14 000 долларов прибыли как неповрежденные по разделу 1250. прибыль по смыслу раздела 1 (h).

(e) Имущество, частично используемое в качестве основного места жительства —

(1) Требуется выделение. Раздел 121 не будет применяться к прибыли, распределяемой на любую часть (кроме жилой единицы) проданной или обмененной собственности, в отношении которой налогоплательщик не выполняет требования по использованию.Таким образом, если часть собственности использовалась для жилых целей, а часть собственности (отдельно от жилого помещения) использовалась для нежилых целей, только прибыль, относящаяся к жилой части, исключается в соответствии с разделом 121. Никакого распределения требуется, если и жилая, и нежилая части недвижимости находятся в одной жилой единице. Тем не менее, раздел 121 не применяется к доходу, относящемуся к жилой части собственности, в объеме, предусмотренном параграфом (d) этого раздела.

(2) Жилая единица. Для целей этого параграфа (e) термин «жилая единица» имеет то же значение, что и в разделе 280A (f) (1), но не включает прилегающие постройки или другую собственность.

(3) Метод распределения. Для целей определения суммы прибыли, распределяемой между жилой и нежилой частями собственности, налогоплательщик должен распределить основу и полученную сумму между жилой и нежилой частями собственности, используя тот же метод распределения, что и налогоплательщик, используемый для определения корректировок на амортизацию (как определено в разделе 1250 (b) (3)), если применимо.

(4) Примеры. Положения этого пункта (е) иллюстрируются следующими примерами:

Пример 1 Нежилое использование имущества вне жилого помещения.

(i) Налогоплательщик А владеет недвижимостью, состоящей из дома, конюшни и 35 акров. А использует конюшню и 28 акров в нежилых целях более 3 лет в течение 5-летнего периода, предшествующего продаже. А использует весь дом и оставшиеся 7 акров в качестве основного места жительства не менее 2 лет в течение 5-летнего периода, предшествующего продаже.В период после 6 мая 1997 г. компания A требует вычета амортизации в размере 9000 долларов за использование конюшни в нежилых помещениях. А. продает всю собственность в 2004 году, получив прибыль в размере 24 000 долларов. У A нет другого раздела 1231, а также доходов или убытков от прироста капитала за 2004 год.

(ii) Поскольку конюшня и 28 акров, используемых в бизнесе, отделены от жилой единицы, применяются правила распределения в соответствии с этим параграфом (e), и А должен распределить основу и сумму реализованной собственности между той частью собственности, которую он использовал. в качестве основного места жительства и той части собственности, которую он использовал в нежилых целях.A определяет, что 14 000 долларов прибыли распределяются на нежилую часть собственности, а 10 000 долларов прибыли — на ту часть собственности, которая используется в качестве его места жительства. Компания A должна признать прибыль в размере 14 000 долларов, относящуюся к части собственности, не используемой в жилых помещениях (9 000 долларов из которых представляют собой непереработанную прибыль по разделу 1250 в значении раздела 1 (h), а 5 000 долларов из которых являются скорректированной чистой прибылью от капитала). А может исключить 10 000 долларов прибыли от продажи собственности.

Пример 2 Нежилое использование имущества вне жилого помещения и сдача в аренду всего имущества.

(i) В 1998 году налогоплательщик B покупает недвижимость, которая включает дом, сарай и 2 акра. Б. использует дом и 2 акра в качестве основного места жительства и амбара для антикварного бизнеса. В 2002 году Б. переезжает из дома и сдает его арендаторам. В продает недвижимость в 2004 году, получив прибыль в размере 21 000 долларов. В период с 1998 по 2004 год B требует вычета амортизации в размере 4800 долларов, относящихся к антикварному бизнесу.В период с 2002 по 2004 год компания B требует вычета амортизации в размере 3000 долларов, относящихся к дому. У B нет другого раздела 1231, а также доходов или убытков от прироста капитала за 2004 год.

(ii) Поскольку часть собственности, используемая в антикварном бизнесе, отделена от жилого помещения, применяются правила распределения в соответствии с этим параграфом (e). B должна распределить основу и сумму реализации между частью имущества, которое она использовала в качестве основного места жительства, и частью имущества, которое она использовала для нежилых целей.B определяет, что 4 000 долларов прибыли относятся к нежилой части собственности, а 17 000 долларов прибыли — к той части собственности, которую она использовала в качестве основного места жительства.

(iii) В должен признать прибыль в размере 4000 долларов, относящуюся к нежилой части собственности (все это является неперехватываемой прибылью по разделу 1250 в значении раздела 1 (h)). Кроме того, исключение из раздела 121 не распространяется на прибыль, относящуюся к жилой части собственности, в размере корректировок на амортизацию, относящуюся к жилой части собственности, за периоды после 6 мая 1997 г. (3000 долларов США).Следовательно, B может исключить 14 000 долларов прибыли от продажи собственности.

Пример 3 Нежилое использование отдельной жилой единицы.

(i) В 2002 году налогоплательщик C покупает 3-этажный таунхаус и превращает цокольный этаж с отдельным входом в отдельную квартиру, установив кухню и ванную комнату и убрав внутреннюю лестницу, ведущую из подвала на верхние этажи. После преобразования собственность представляет собой 2 жилых единицы в значении пункта (e) (2) этого раздела.C использует первый и второй этажи таунхауса в качестве основного места жительства и сдает подвал арендаторам с 2003 по 2007 год. C требует вычета амортизации в размере 2000 долларов за этот период в отношении квартиры в подвале. C продает всю собственность в 2007 году, получив прибыль в размере 18 000 долларов. C не имеет другого раздела 1231, а также доходов или убытков от прироста капитала за 2007 год.

(ii) Поскольку квартира на цокольном этаже и верхние этажи таунхауса являются отдельными жилыми единицами, С должен распределить прибыль между частью имущества, которое он использовал в качестве основного места жительства, и частью имущества, которое он использовал для некоммерческих целей. жилые помещения в соответствии с параграфом (е) этого раздела.После распределения основы и суммы реализации между жилой и нежилой частями собственности, C определяет, что 6000 долларов прибыли распределяются на нежилую часть собственности и что 12000 долларов прибыли распределяются на часть имущество использовалось как его место жительства. C должен признать прибыль в размере 6000 долларов, относящуюся к нежилой части собственности (2 000 долларов из которых являются неперехватываемой прибылью по разделу 1250 в значении раздела 1 (h), а 4000 долларов из которых являются скорректированной чистой прибылью от капитала).C может исключить 12 000 долларов прибыли от продажи собственности.

Пример 4 Отдельное жилище, преобразованное в жилое помещение.

Факты те же, что и в Примере 3, за исключением того, что в 2007 году С. включает подвал таунхауса в свою основную резиденцию, убрав кухню и построив новую внутреннюю лестницу на верхние этажи. C использует все 3 этажа таунхауса в качестве основного места жительства в течение 2 полных лет и продает таунхаус в 2010 году, получив прибыль в размере 20 000 долларов.В соответствии с разделом 121 (d) (6) и параграфом (d) этого раздела, C должен признать прибыль в размере 2 000 долларов как неперехваченную прибыль по разделу 1250 в значении раздела 1 (h). Поскольку C использовал все 3 этажа таунхауса в качестве основного места жительства в течение 2 из 5 лет, предшествовавших продаже собственности, C может исключить оставшиеся 18 000 долларов прибыли от продажи дома.

Пример 5 Нежилое использование в пределах жилого помещения, имущество амортизировано.

Налогоплательщик D, поверенный, покупает дом в 2003 году.Дом представляет собой единое жилище, но D использует часть дома в качестве адвокатского бюро. D требует вычета амортизации в размере 2000 долларов за период владения домом. D продает дом в 2006 году, получив прибыль в размере 13 000 долларов. D не имеет другого раздела 1231, а также доходов или убытков от прироста капитала за 2006 год. В соответствии с разделом 121 (d) (6) и параграфом (d) этого раздела D должен признать прибыль в размере 2000 долларов в качестве неперехватываемой прибыли по разделу 1250 в значении раздела 1. (час). D может исключить оставшиеся 11000 долларов прибыли от продажи своего дома, потому что в соответствии с параграфом (e) (1) этого раздела от нее не требуется распределять прибыль на коммерческое использование в жилой единице.

Пример 6 Нежилое использование в пределах жилого помещения, имущество не амортизируется.

Факты те же, что и в Примере 5, за исключением того, что D не имеет права требовать каких-либо амортизационных отчислений в отношении использования дома в коммерческих целях. D может исключить 13 000 долларов из прибыли от продажи своего дома, потому что в соответствии с параграфом (e) (1) этого раздела от нее не требуется распределять прибыль на коммерческое использование в жилой единице.

(f) Дата вступления в силу. Этот раздел применим для продаж и обменов 24 декабря 2002 г. или после этой даты.О правилах выбора применения положений этого раздела задним числом см. § 1.121-4 (j).

Стоимость домовладения по сравнению с арендой на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните цены

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости домовладения. Для некоторых это обряд посвящения, который, несомненно, дает статус взрослого. Для других это гарантия владения: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль.Возможно, вам понадобится сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах. Вы также должны будете покрыть ежемесячные расходы на домовладение.

Узнайте ставки по ипотеке для новых покупателей (18 октября 2021 г.)

Текущие расходы

После того, как вы переедете, вы сможете с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не придется беспокоиться. Другими словами, постоянная стоимость домовладения во всех его формах.

Так каковы эти затраты? На какую сумму в твердой валюте вы можете смотреть? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда против покупки: вопрос времени больше, чем время

Конечно, бывают периоды, когда покупка явно дешевле аренды. Те недавно произошли, когда цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий, когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого выдающиеся кредитные рейтинги и огромные первоначальные взносы. Таким образом, ваши шансы на реализацию классической инвестиционной стратегии «купи-дешево-продавай-дорого» или быстрого перехода ограничены.

Мыслить в долгосрочной перспективе

В целом, домовладение лучше рассматривать как долгосрочное вложение. Конечно, при покупке необходимо учитывать рыночные и экономические условия.

Однако годы владения одним домом или несколькими домами могут сгладить все, кроме самых серьезных из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране имеют долгосрочную восходящую траекторию и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ипотечные ставки оказываются высокими (что часто приводит к остановке или падению цен), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование вашего выгодного дома, когда они упадут.Например, согласно архивам Фредди Мака, в октябре 1981 года процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигли пика в 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили такую ​​сумму, когда менее чем четыре года спустя ставки упали до однозначных чисел.

По теме: Почему покупка дома рядом с любимым продуктовым магазином имеет значение

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «хранитель главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, в которых аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, если вас интересуют только ваши текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, например, исправление ваших ежемесячных расходов или создание богатства, вы можете расставить приоритеты и оставить это на время, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко вырасти, если и когда ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Если вы не рассчитываете время, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем нужно, за недвижимость, которую вы в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Если разбить стоимость домовладения на элементы, вы обнаружите два различных типа:

  1. Текущие
  2. Те, которые возникают только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, вероятно, редко вспоминаете о них или никогда, это второй тип, который часто делает или нарушает доступность.Но давайте начнем с изучения текущих затрат хотя бы потому, что они всегда будут у вас на уме.

Погашение ипотеки — основная сумма

«Основная сумма» — это просто причудливое название суммы, которую вы взяли в долг. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) сроком на 30 лет, вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страхование могут вырасти, вы, по крайней мере, сократите большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут быть увеличены в любое время, когда домовладельцы могут это оправдать).

Чем меньше ваш основной баланс (при прочих равных), тем ниже стоимость вашего жилья. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав более крупный первоначальный взнос.

Выплата ипотеки — проценты

Одним из важных факторов того, сколько вы платите за свой дом каждый месяц, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе остатка основной суммы кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты погашены, оставшаяся сумма вашего платежа идет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше размер платежа.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая самую выгодную сделку — ставки по ипотеке варьируются среди кредиторов от 0,25 до 0,5 процента в любой день. Вы можете внести больше комиссий заранее, чтобы приобрести более низкую процентную ставку. И вы можете решить взять кредитный продукт с более низкой ставкой — например, 15-летнюю ипотеку или гибридную регулируемую ссуду с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Выплата ипотеки — как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. Что изменит , так это сумму платежа, отнесенную на проценты, и то, что направлено на уменьшение вашей основной суммы.

Так, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов, ваши проценты — 999 долларов, а ваша основная сумма уменьшится на 433 доллара.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на выплату процентов, а 644 доллара уменьшают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения домом вам не придется много платить по остатку, если вы сделаете требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату по ипотеке, доплатив дополнительно.

Страхование ипотеки

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку.Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу. Стоимость вашей ипотечной страховки зависит от типа полиса, вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летней ссудой 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также включают расходы на страхование ипотечных кредитов. В некоторых случаях премии называют «комиссией за финансирование».«Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA и обычных).

По теме: Почему отказ от ипотечного страхования обходится вам в 13000 долларов в год

Сборы домовладельцев / сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или кондоминиуме, с вас, вероятно, будут взиматься взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка на берегу моря в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов и имел плату за обслуживание в размере 60 000 долларов. В месяц. Платежи ТСЖ и кондоминиумов могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в ваших расходах, и вы должны тоже.

Оценки

Хорошая ТСЖ финансово здорова. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ перед утверждением жилищного кредита, потому что плохое управление может привести к потере права выкупа паев.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки от судебного разбирательства. И эти затраты могут превышать существующие резервы.

Если это произойдет, ТСЖ налагает «оценку». Это приблизительная общая стоимость, которая будет разделена между владельцами дома или кондоминиума в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и ​​правилах. Так что придется вносить единовременный платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить ваши расходы на домовладение.

Узнайте, прежде чем покупать

Вот почему так важно, чтобы вы или профессионал просмотрели книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или кондоминиумов перед покупкой. Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств для покрытия всех непредвиденных обстоятельств. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения).Вам могут запретить вывешивать политические знаки на лужайках, строить сарай или игровой домик в собственном дворе или иметь определенные виды домашних животных. Несоблюдение этих требований может привести к штрафу, судебному преследованию и, в конечном итоге (и в редких случаях), лишению права выкупа со стороны вашего ТСЖ.

По теме: Купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на недвижимость

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на недвижимость. Но за этой цифрой на душу населения скрываются некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно рассчитываются исходя из стоимости дома, а не количества людей, живущих в нем. Кроме того, существуют очень разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут отличаться от города к городу и от округа к округу. И даже в городах и уездах.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал суммы, полученные от налогов на недвижимость в каждом штате на душу населения, он обнаружил свидетельства этих колебаний.Он опубликовал обзор в 2018 году, но должен был использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара). Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И они находятся на самом низком уровне в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на собственность. Таким образом, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома — 678 долларов.

По теме: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с дорогими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы заплатите

Объявления о недвижимости обычно говорят вам, сколько платит текущий владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на имущество меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой повышение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на недвижимость в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Условное депонирование / конфискация

Ваш кредитор может не разрешить вам самостоятельно оплачивать страховку домовладельцев и налоги на имущество.Вместо этого вам может потребоваться создать счет для конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома). Каждый месяц сумма для покрытия вашей годовой страховки и налогов на имущество добавляется к основной сумме долга и выплате процентов.

В этом случае ваш общий платеж по ипотеке часто упоминается как ваш PITI, для основной суммы, процентов, налогов и страхования. PITI представляет собой общую сумму платежа, которую вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши авансовые расходы на покупку / заимствование.Обычно вам придется оплачивать эти расходы в течение нескольких месяцев при закрытии счета до «предварительной загрузки», так что у кредитора есть запас прочности при наступлении срока платежа. У вас должны быть штрафы? если вы откладываете менее 20 процентов, вам почти всегда придется это делать. В противном случае вы можете отказаться от штрафов.

Техническое обслуживание и ремонт

Сумма, которую вы платите за обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Итак, если вы первый владелец недавно построенного дома, вы можете в конечном итоге заплатить очень мало в течение первых нескольких лет.А при новом строительстве на большинство систем будут распространяться гарантии.

Однако, если вы купите захудалое место с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть себя миру боли, если купите старое жилище без предварительного осмотра дома.

Сколько?

Когда Forbes проанализировал расходы на техническое обслуживание и ремонт дома в 2018 году, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома на каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, планируйте на создание фонда 167 долларов в месяц. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связано: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны ежегодно откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь значительную часть общих затрат на домовладение.

Очевидно, все это средние значения. Если дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сэкономить. Точно так же, если вы в состоянии выполнить большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но, если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-нибудь, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, стоит увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию стольких вещей может быть гарантия на дом. Многие продавцы даже включают один на первый год в вашу закупочную цену.Гарантия на дом распространяется на отказы систем, таких как отопление и охлаждение, а также бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за возникший ремонт. Это может быть спасением, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Расходы по купле-продаже

До сих пор мы рассматривали только продолжающиеся расходы, составляющие стоимость домовладения. Но, чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Переезд не включен

Эти расходы не обязательно включают расходы на физический переезд.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем так. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто сталкиваются с более высокими расходами на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано более частым переездом арендаторов. Отчет Zillow о тенденциях в области потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов съемщиков переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с 6 процентами домовладельцев.Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

Когда вы покупаете дом, вы должны ожидать, что потратите от 2 до 5 процентов покупной цены дома на покрытие расходов на закрытие.

Почему вариация? Что ж, в разных штатах действуют разные законы в отношении покупок, а в некоторых из них вы прыгаете через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Однако вы можете снизить свои расходы, выбрав поставщиков, отличных от тех, которые предлагает кредитор.

Связано: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние затраты на ипотеку и как их удержать на низком уровне

В некоторых частях страны по традиции продавцы оплачивают покупателям часть или все затраты на закрытие сделки. И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы оплатили эти расходы повсюду.

Стоимость продажи

Если вам посчастливилось совершить покупку в месте, где продавцы обычно берут на себя заключительные расходы покупателей, то ожидайте, что цыплята посидят на насесте, когда придет ваша очередь продавать.Эти 2–5 процентов покупной цены дома, скорее всего, останутся на вашем счету.

Но вашими самыми крупными разовыми расходами, скорее всего, будут гонорары вашего агента по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к дисконтным агентам, которые взимают гораздо меньше, но предлагают самые низкие из простых услуг. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

По теме: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других затрат, прежде чем продавать.Например, вам будет полезно навести порядок в доме. И вы можете заработать на постановке. Вы можете сохранить связку, выполнив все это самостоятельно. Но запланируйте некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы уже прошли через основные расходы, которые составляют общую стоимость домовладения. Уф! Некоторые из них были довольно пугающими.

Так что попасть на элемент, который обычно стоит того, — это облегчение.И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Он накапливается при повышении цен на жилье. Даже с учетом инфляции средние цены на жилье по стране почти в четыре раза выросли за 60 лет с 1940 по 2000 год.

При такой же покупательной способности каждого доллара в 2000 году средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году это было 119 600 долларов.

Без риска

Конечно, все мы знаем, что такая долгосрочная выгода вовсе не гарантирована, и уж точно не за более короткий период.Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать на протяжении большей части шести лет.

Тем не менее, к третьему кварталу 2018 года только 4,1 процента заложенных американских домов все еще находились в «отрицательном капитале», что означало, что сальдо по ипотеке превышало стоимость недвижимости.

Отрицательный капитал

Так почему же те, кто составляет 4,1 процента, все еще страдают? Частично это может быть связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до утверждения ипотечных кредитов.

Но для многих местная экономика является более важным фактором. Это особая опасность для любого, кто покупает (или покупает) в области, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко найти себе дом, в котором мало кто хочет жить, потому что не может найти работу.Таким образом, предложение домов превышает спрос, что снижает цены.

Цены на жилье снова растут

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время растут. И они были уже лет семь или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. — июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор годовой рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье до 5.1 процент — значительно выше инфляции и роста средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост — 4,8 процента. Эту цифру мы использовали в расчетах ниже.

Примеры из реального мира

Все те числа, которые мы до сих пор исследовали, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает убедительный пример. Фактически, мы составили три таблицы: одну для стоимости домовладения и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все будет работать — только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и основанные на нашем лучшем понимании на данный момент. И в таблице в основном используются средние по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать свой здравый смысл и местные знания, чтобы построить свои собственные модели на основе этого шаблона.

Допущения

Наша модель основана на покупке вами 260 000 долларов США (средняя цена для существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) с 30-летней ипотекой с фиксированной процентной ставкой.И мы предположим, что вы внесете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и выплатите ставку по ипотеке в размере 4,45 процента, что, по словам Фредди Мак, было средним показателем для такого рода ссуд за неделю, закончившуюся 10 января 2019 года.

Получите расценки, чтобы узнать, какие тарифы вам могут предложить. А затем воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы узнать ваши ежемесячные платежи в зависимости от размера вашей ссуды.

Цифры, на которых мы основываем другие наши цифры, вы найдете в абзацах выше. Там, где это возможно и целесообразно, мы выбрали средний диапазон.

Однако по ремонту и техобслуживанию мы пошли выше. Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете существующий дом, поэтому вы не получите более низких затрат, чем те, у кого есть недавно построенный дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, мы использовали оценку Insurance.com о среднем размере страхового взноса по стране в размере 1 737 долларов США для жилья стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1 000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы предположили, что вы внесете относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов, что составляет чуть менее 4 процентов от покупной цены.Если ваш кредитный рейтинг не так уж плох, а другие долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или в Федеральной жилищной администрации (FHA).

Однако, если вы это сделаете, вам придется платить взносы по частному страхованию ипотечных кредитов. Срок, в течение которого вам придется это сделать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и от типа ипотеки, которую вы выберете.

Мы предполагаем, что вы оформляете ипотечный кредит Freddie Mac или Fannie Mae, и через 103 месяца вы будете освобождены от PMI.

Стоимость домовладения в цифрах

долларов США *** 9060,210

07 13,000 7

Расходы Стоимость в год / первый год
долларов США
Через 3 года вы потратите Через 5 лет вы потратите
долларов США
Через 10 лет вы потратите
долларов США
Ипотека: основная сумма и проценты 15,112 45,335 75,558 151,116
Частное ипотечное страхование10 1250760 906 6250 10,729 ****
Страхование домовладельцев * 1737.00 5,311 9,021 18,933
Налоги на недвижимость * ** 3,795.00 11,603 19,710 41,365
906 906 906

10 9060 9906 HOA / 6

16827 35,315
Ремонт и техническое обслуживание * 9,100.00 27,822 47,262 99,188
Стоимость продажи (5%)
Прирост капитала (39,265) (68,685) (155,515)
Итого 47,234 79,425 122,310 вырастет в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов

** По данным Бюро переписи населения США, средний размер домохозяйства в 2018 году был очень близок к 2,5 человекам. Итак, это средний размер налога на недвижимость на душу населения по стране x 2,5

.

*** Выплачивается только тем, кто покупает в заветном сообществе

**** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie / Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103

Выводы из таблицы

Вы можете быстро увидеть, что чем дольше вы живете в своем доме, тем привлекательнее домовладение.Через 30 лет у вас может быть дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если ежегодный рост цен на жилье на 4,8 процента будет продолжаться все это время с той же скоростью. А ваши самые большие разовые расходы — основная сумма и проценты по ипотеке — обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть далеко впереди.

Но этот упрощенный расчет не учитывает тот факт, что вам и вашим близким пришлось бы где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать дом.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы в качестве арендной платы. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете.

Стоимость аренды

Чтобы провести стоящее параллельное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, предположим, что мы смотрим на один и тот же дом для каждого: один стоимостью 260 000 долларов.

Арендодатели обычно взимают ежемесячно от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Так почему бы не выбрать средний уровень 0,95%? Это даст нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов США, что составляет 29 640 долларов США в год.

Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не для аналогичного дома, который покупает средний покупатель. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не обладают теми же характеристиками, что и дом.

В аренде могут быть не все

Поскольку арендаторы обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить некоторые связанные с этим расходы в свои расчеты.Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные депозиты, депозиты / сборы за домашних животных, сборы за въезд и брокерские сборы, а также кое-что для более частых расходов на переезд, связанных с арендой.

Если ваша организация не очень хорошо организована, иногда домовладелец может наложить на вас штрафы. Одна компания, которая управляет множеством объектов недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе:

  1. Сбор за выдачу уведомления о просрочке платежа на 3 дня: 75 долларов за каждое событие
  2. Сбор за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов за раз
  3. Штраф за пропущенную встречу с поставщиком планового ремонта : 125 долларов за каждое событие
  4. Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз

Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать запросы регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Предположим, вы идеальный арендатор.

Если вы выберете место с дополнительными удобствами, вам может потребоваться отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, доступ в тренажерный зал или бассейн и другие услуги и удобства. Но предположим, что вы скромны и ничего из этого не платите.

Коммунальные услуги

В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включили их в расчет домовладения, поэтому не будем снимать жилье.

Если ваш договор аренды означает, что вы не платите за них, вам следует соответственно уменьшить свои затраты на аренду. Однако имейте в виду, что следующий арендодатель может быть менее щедрым.

Страхование арендатора

Ваш арендодатель должен заплатить, чтобы застраховать ваше здание. Но это не покрывает:

  • Ваше личное имущество
  • Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта
  • Любая ответственность перед другими людьми, которую вы несете

Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют, чтобы сократить их собственный риск.А сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество.

Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может позволить вам приобрести страховое покрытие в размере 25 000 долларов для личного имущества с франшизой в 500 долларов. И это также может включать 100000 долларов в качестве защиты ответственности. Для расчетов мы будем использовать среднюю отметку в 155 долларов в год.

Инфляция для арендаторов

Домовладелец, который покупает по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что его первый платеж будет точно таким же, как и его последний, и что то же самое касается всех платежей между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярные пересмотры арендной платы.

Конечно, арендная плата может не только повышаться, но и снижаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но в целом по стране в течение нескольких лет наблюдается устойчивый рост.

Повышение арендной платы

Теоретически можно было ожидать, что арендная плата будет сильно сокращать индексы цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся получать 1 процент от стоимости дома каждый месяц, то арендная плата, которую они взимают, должна будет измениться в соответствии с ценами на жилье.

Однако, какова бы ни была обоснована теория, на практике все обстоит иначе. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда бывает наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно ниже, чем инфляция цен на жилье. Итак, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 процентов в период с 1940 по 2000 год. Между тем, медианная арендная плата за тот же период выросла всего на 112 процентов.

Итак, для наших расчетов ниже мы предположим, что арендная плата вырастет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1.9 процентов. Некоторые прогнозируют такую ​​же ставку на 2019 год. Конечно, в какой-то момент она изменится. Но никто не знает, когда он изменится, насколько сильно или даже по направлению своего движения.

Стоимость аренды в номерах

Для арендаторов стол гораздо меньше. Это связано с тем, что домовладельцы несут многие постоянные расходы, с которыми сталкиваются домовладельцы.

Действительно, многим арендаторам нужно найти только арендную плату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят предоставляемую защиту.

Помните, что все цифры в таблице предполагают годовой уровень инфляции 1,9 процента.

Расходы Стоимость в год 1 Через 3 года вы заплатите долларов Через 5 лет вы заплатите долларов Через 10 лет , вы заплатите $
Арендная плата 29,640 90,620 153,940 323,070
Страхование арендаторов 155 474 909 Всего 29,795

154,745 324,759

Конечно, такой дорогой дом снимать не обязательно.Но и покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой. Идете ли вы вверх или вниз по рынку, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю арендную плату — скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем в среднем доме.

07 805 Всего

Расходы Стоимость в год 1 Через 3 года вы заплатите долларов Через 5 лет вы заплатите долларов Через 10 лет , вы заплатите $
Арендная плата 12,984 39,697 67,434 141,523
Страхование арендаторов 155 474 13,139 40,171 68239 143,212

Через 30 лет

Через год или два, и в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение — несмотря на все эти, казалось бы, пугающие цифры в таблице домовладения.

Ничто лучше не иллюстрирует это, чем использование чисел за 30 лет. В течение этого периода покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов.

Разница крутого миллиона

Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни у кого.

За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора… ничего.И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, пока покупатель завершил свою самую большую стоимость домовладения. Между тем ее собственность может продолжать дорожать.

«Принудительная» экономия

Еще один фактор при покупке по сравнению с арендой заключается в том, что выплата по ипотеке каждый год создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», то есть вложенными деньгами, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы.

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают более , в 27 раз богатства больше, чем арендаторы, в основном потому, что выплата по ипотеке заставляет их экономить, а не тратить.

Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно будет гораздо более дисциплинированно относиться к сбережениям, если только вы не хотите уйти на пенсию разоренным.

Переезд

Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы по ипотеке.

Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, необходимого для освобождения от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого — занять более краткосрочную ипотеку, если вы можете себе это позволить.или сделайте то, что в конечном итоге делают многие: продайте свой дом, возьмите не облагаемую налогом (для лиц старше 55 лет) прибыль и используйте ее, чтобы купить менее дорогой дом за наличные. Прощай, выплата по ипотеке.

Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой

Аренда против покупки — это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть еще один элемент, который вы можете назвать «Центы» и «Чувствительность».

Арендаторы

У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными съемщиками. Они упиваются чувством, что их не связывают.Они могут свободно переехать домой, в город, штат или страну, когда им захочется.

Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть изгнанным из дома в следующем месяце или по истечении срока аренды. Некоторые опасаются надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость соответствовать ограничениям домовладельца во всем — от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы не хотят делать свои богатые.

Наконец, некоторые также видят в аренде признак неудачи в жизненной игре.Когда друзья детства и колледжи покупают дома, они могут чувствовать себя брошенными.

Домовладельцев

Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и больше участвуют в жизни своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы считают свою собственность признаком успеха — частью американской мечты — и живут ею. Они также могут рассматривать это как обряд посвящения, подтверждающий их зрелость.

Некоторым также предоставляется гарантия владения жильем: их дом принадлежит им.И они любят не набивать карманы домовладельцам каждый месяц.

Но есть и более мрачные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их ссуды могут оказаться под водой. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что, если они отстают с ипотекой и им придется терпеть лишение права выкупа? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и не смогут продавать. Как вы справляетесь с тем, что случайно оказались домовладельцем, находясь за сотни или тысячи миль от дома?

Эксперты

Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности домовладения по сравнению с арендой.Но в одном они согласны с тем, что не существует единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Все сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье.

Сьюз Орман

Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от перехода в собственность, если вы:

  1. Скорее всего переедут в течение пяти лет или около того
  2. Иметь менее чем хороший кредитный рейтинг
  3. Не накопил чрезвычайный фонд
  4. Нет достаточно большого первоначального взноса

Некоторые из этих моментов отличный совет.Остальные более спорны.

Дэйв Рэмси

Дэйв Рэмси подтверждает: «Аренда как образ жизни — это не то, что мы рекомендуем». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман.

На самом деле, во всяком случае, он еще более консервативен, предлагая, чтобы никто не покупал, пока полностью не освободится от всех долгов. Это прекрасная цель, но ее достигают лишь немногие покупатели-новички.

Давид Бах

Дэвид Бах гораздо менее консервативен в выборе дома.Он называет это «лучшим эскалатором к накоплению богатства».

«Я не хочу, чтобы вы ждали. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, а не позже », — сказал он в интервью CNBC« Сделай это »в 2018 году. И привел примеры только трех ситуаций, в которых разумнее будет покупать недвижимость для сдачи в аренду:

  1. Когда вы скоро снова переедете
  2. Если вы не уверены в надежности своей работы
  3. Когда вам скоро может понадобиться больше места для расширяющейся семьи

Помимо этого, он рекомендует покупать как можно скорее.

J.D. Roth

Дж. Д. Рот, известный как «Разбогатей медленно», более двусмыслен, чем другие, говоря: «Чем старше я становлюсь, тем больше я ценю, что нет правильного ответа в многолетних дебатах« лучше арендовать или покупать? »».

Он признает, что является домовладельцем более 20 лет. Но он предполагает, что могут быть рынки, на которых аренда более разумна.

Чтобы узнать, применимо ли это к месту, где вы хотите жить, он рекомендует найти ваше местное соотношение цены и арендной платы (или соотношение цена / доход).Вы найдете два похожих дома: один на продажу, а другой — в аренду. Затем разделите продажную цену на годовую арендную плату. Если результат меньше 12, покупайте. Если 12-15, взвесьте свои варианты. Он говорит, что когда ему больше 15, снимай. Только не забывайте о центах и ​​чувственности!

Этот совет — отличная заметка, на которой можно закончить это руководство.

Подтвердите новую ставку (18 октября 2021 г.)

Расчетные налоговые штрафы за перепродажу жилья

Знаете ли вы, что за перепродажу дома в течение двух лет после покупки взимается штраф? Многие покупатели дома не знают о налогах, подлежащих уплате при продаже дома.Это может стать большим и неприятным сюрпризом за закрывающим столом. Итак, что это за налоги и каковы предполагаемые налоговые штрафы? Можно ли их законно избежать?

Реал Налоги на наследство

При покупке и продаже недвижимости взимается больше налогов, чем думает большинство людей. Это не значит, что это не фантастическое или высокодоходное вложение. Вам просто нужно знать об этих налогах и предполагаемых налоговых штрафах и учитывать их в своих числах.

Важно отметить, что в каждом штате и округе Америки могут быть разные налоги и налоговые ставки.Налоговые последствия также будут зависеть от вашей личной ситуации и транзакций. Обязательно проконсультируйтесь со своим налоговым бухгалтером, чтобы получить индивидуальную консультацию по расчетным налоговым штрафам.

Как покупатель жилья, вы часто будете платить «акцизный» налог на недвижимость как часть ваших заключительных расходов. Они основаны на цене собственности. Если вы используете ипотечный кредит для финансирования своей собственности, с финансируемой суммы также будет взиматься «нематериальный налог». Также может взиматься «плата за налоговые услуги» за то, что вы заберете у вас деньги и отправите их сборщику налогов.

Пока вы владеете недвижимостью, вы также будете получать ежегодный счет по налогу на имущество. Вы можете платить подоходный налог с любой арендной платы или других доходов, полученных во время вашего владения.

Когда вы продаете дом, вы также оплачиваете документальные штампы по сделке. Это основано на закупочной цене. Некоторые из этих сборов предназначены для возврата, чтобы помочь сообществу. Это не означает, что они всегда используются надлежащим образом. Во Флориде доходы от печати документов должны идти в фонд поддержки доступного жилья.В последние годы государство использовало миллионы долларов из этих денег, чтобы покрыть другие бюджетные дефициты. Все это время цены на жилье стремительно растут.

В

штатах, таких как Нью-Йорк, могут действовать дополнительные налоги на передачу собственности, в том числе «налог на особняк», который добавляется при продаже недвижимости, проданной за 1 миллион долларов и более.

Капитал Налог на прибыль

Есть еще один вид налога, который применяется при продаже вашего дома. Это налог на прирост капитала. Он может быть большим.

Если вы продаете свое личное жилище, вы столкнетесь с этими дополнительными налоговыми штрафами, если перепродаете свой дом в течение двух лет после его покупки.

Налоги на краткосрочный прирост капитала обычно облагаются налогом в соответствии с вашими подоходными налогами. Это может означать отказ от почти 40% вашей прибыли, если вы находитесь в группе с высокими налогами на прибыль.

Если вы не используете разумные налоговые средства и льготы, вы также будете платить этот налог на прирост капитала со всех продаваемых вами вторых домов и инвестиционной собственности.

Налог на долгосрочный прирост капитала также действует по скользящей шкале. Расчетные налоговые штрафы могут составить до 20% от вашей прибыли по состоянию на 2021 год.

Итак, если вы купили дом за 1 миллион долларов и продавая за 2 миллиона долларов, вы можете рассчитывать на уплату налогов от 200000 до 400000 долларов. от ваших доходов.

Как Чтобы избежать налогов на прирост капитала (юридически)

К счастью, есть способы избежать принимая этот огромный налоговый удар прямо сейчас.

Держите его

Сохраните свой дом не менее двух лет, чтобы получить льготы. Если вы прожили в собственности не менее двух из последних пяти лет, первые 250 000 долларов прироста капитала не облагаются налогом.

Если вы подаете заявление как супружеская пара, это 500 000 долларов. Итак, если вы купили недвижимость за 500 000 долларов и продаете за 1 миллион долларов после двух лет и одного дня владения, вы вообще не должны платить налог на прирост капитала.

Если рынок не является привлекательным для продажи на двухлетней отметке, вы все равно можете сдать его в аренду на три года, а затем продать, сохранив при этом большие налоговые льготы.

Финансирование нового покупателя

Если вам не нужны все деньги от продажи вашей собственности прямо сейчас, вы можете продать ее в рассрочку.

Например, вы можете продать свой дом на условиях аренды с выкупом, аренды или договора аренды земли. Вы можете получить частичный первоначальный взнос наличными сейчас, а затем ежемесячные платежи.Вы можете договориться, что они обналичат вас в течение трех лет, когда ваше налоговое бремя будет меньше.

1031 Обмен

Если эта недвижимость используется в качестве инвестиций, существует большая налоговая льгота, если вы будете использовать вырученные средства для реинвестирования в другую инвестиционную недвижимость. Так как это обычно так, вы намного переплачиваете по налогам, если не воспользуетесь этим перерывом.

Обмен 1031 откладывает налоги на сумму, которую вы реинвестируете в другую собственность. Вы даже можете взять немного наличных, а остальное реинвестировать, если вам нужно.Вы можете продолжать реинвестировать, пролонгировать прибыль и откладывать налоги практически на неопределенный срок.

Сколько времени после продажи дома у вас есть, чтобы купить дом, чтобы избежать уплаты налогов?

Больше нет ограничений на время покупки нового дома после продажи последнего!

Самостоятельные пенсионные и инвестиционные счета

Знаете ли вы, что вы можете использовать свой 401k или IRA для инвестирования в недвижимость? Даже если на ваших пенсионных счетах пока немного, вы можете инвестировать через них, а не делать это напрямую, просто имея наличные.

Инвестирование через эти счета означает, что налоги на вашу прибыль могут быть отложены до снятия средств при выходе на пенсию. Или вы можете инвестировать без налогов через Roth IRA.

Когда Принять удар

Не думайте, что еще слишком поздно воспользоваться указанными выше перерывами. Вы все еще можете иметь право на них.

Тем не менее, бывают случаи, когда вы не против получение штрафа по налогу на прирост капитала. Это особенно актуально, если ваша недвижимость вероятно, снизится в течение следующих нескольких лет.Получите немного денег сейчас и уплата части этого налога может быть намного лучше, чем потеря денег.

Если вы испытываете финансовые затруднения и можете потерять свой дом или начать накапливать финансовые санкции, вам не следует ждать и рисковать потерять все.

Сводка

Существует большой налоговый штраф за перепродажу вашего дома всего за два года. Расчетный налоговый штраф может выражаться двузначными числами. Есть также способы избежать этих налогов на законных основаниях.

Агент по недвижимости UpNest может помочь вам значительно сэкономить на комиссиях риэлтора для компенсации любых налогов, которые вы должны заплатить при продаже вашего дома.Они могут посоветовать вам лучшее время для продажи, помочь вам выбрать лучший метод продажи и предоставить чистую ведомость, показывающую, сколько вы должны надеяться получить, продавая свой дом.

Плохо ли продавать дом через 2 года?

Вы, безусловно, сможете продать свой дом в любой момент после его покупки. Однако, если вы подождете как минимум два года перед продажей, вы можете исключить из налогов до 250 000 долларов (или 500 000 долларов, если вы состоите в браке) прибыли, полученной от вашей продажи. Если вы продадите до этого, вы не сможете исключить это из ваших налогов.Есть и другие причины ждать продажи дольше двух лет, но два года — определенно хороший минимум.

Что такое правило 2 из 5?

За исключением налога на прирост капитала для проживания в доме в течение 2 лет, вы должны прожить в доме по крайней мере 2 из последних 5 лет. Вы можете использовать это исключение один раз в два года. По сути, если вы владели домом два года и жили в нем все время, вы можете исключить всю сумму. Если вы владеете if в течение 4 лет и проживали там только 18 месяцев, вы сможете исключить только частичную сумму.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома?

Лучший способ избежать налога на прирост капитала при продаже дома — это использовать обмен 1031, используя выручку от продажи недвижимости и инвестируя ее в аналогичную недвижимость. Существуют правила обмена 1031, и вы должны относительно быстро перейти к идентификации и покупке новой собственности.

Простое руководство по продаже сдаваемой в аренду собственности без уплаты налогов

Почти на каждом пути инвестора в недвижимость наступает момент, когда ему нужно продать сдаваемую в аренду собственность.

Возможно, вам понадобятся деньги, новая недвижимость (которая поможет вам избежать уплаты налога на прирост капитала, уплаченного в IRS при обмене 1031) или вообще выйти из бизнеса арендодателя.

Прежде чем мы углубимся в варианты продажи сдаваемой в аренду собственности, давайте сначала коснемся того, как можно избежать уплаты крупного налога на прибыль, полученную от продажи.


Основные выводы

  • Обмен 1031 — это один из распространенных способов откладывания уплаты налогов инвесторами при продаже сдаваемой в аренду собственности.
  • Варианты продажи арендуемой собственности включают ожидание истечения срока аренды арендатора, оплату арендатору освобождения, продажу арендатору, продажу своей собственности с действующим договором аренды или листинг на торговой площадке Roofstock.
  • Торговая площадка
  • Roofstock позволяет продавцам продавать свою недвижимость международной сети покупателей, которые часто ищут недвижимость, занимаемую арендаторами.

Налоговые льготы при продаже недвижимости

Важно отметить, что существует несколько способов продажи собственности, выгодных с точки зрения налогообложения.

One осуществляется через обмен 1031, который помогает отсрочить уплату налога на прирост капитала, как краткосрочного, так и долгосрочного. При продаже инвестиционной собственности у вас могут быть высокие налоги на прирост капитала в зависимости от суммы прибыли, которую вы получите от продажи. Эти налоги будут наиболее заметными на федеральном уровне. Сумма будет варьироваться в зависимости от вашего дохода в соответствии с IRS, но в большинстве случаев она может составлять примерно 15-20% для федеральных налогов на прирост капитала.

В зависимости от того, где вы живете, прибыль также может облагаться налогом как доход или прибыль на уровне штата.Кроме того, необходимо будет урегулировать накопленную возвратную амортизацию (т.е. налоговые вычеты, полученные вами за счет амортизации вашего актива за то время, когда вы им владели), и он облагается налогом по федеральной ставке 25%, согласно Investopedia, с различными ставками в штате. уровень. Обязательно обратитесь к своему CPA, чтобы лучше понять ваши личные налоговые последствия в зависимости от вашей ситуации.

Однако вы можете не платить никаких налогов на момент продажи, если вы правильно выполните отложенный обмен 1031.

Также известный как «подобный обмен», как описано в Investopedia, отложенный обмен 1031 позволяет пользователям откладывать налоги на прирост капитала, если выручка реинвестируется в новую недвижимость или портфель недвижимости равной или большей стоимости, а суммы ссуды аналогичны или выше. Есть еще несколько вещей, которые необходимо учитывать, но эти два являются наиболее важными.

Что важно отметить в отношении сроков удержания — до тех пор, пока вы удерживаете свою недвижимость достаточно долго и не активируете «статус дилера» в IRS (обычно двухлетнее удержание или дольше), обычно нет ограничений на то, как сколько раз или как часто вы можете выполнять отложенный обмен 1031.

Теоретически, 1031 можно делать снова и снова, продавая собственность, а затем реинвестируя ее в подобную собственность, откладывая налоги и увеличивая капитал и ценность с течением времени на неограниченный срок.

Еще одно большое потенциальное налоговое преимущество — продажа вашего основного места жительства. Теперь это статья об инвестиционной недвижимости, так зачем упоминать основное место жительства? Это потенциальное освобождение от налогов для всех, кто покупает основное место жительства, а затем конвертирует его в арендуемую недвижимость.

Согласно IRS.gov: «Если у вас есть прирост капитала от продажи вашего основного дома, вы можете иметь право исключить до 250 000 долларов США из этого дохода или до 500 000 долларов США из этой прибыли, если вы подадите совместную декларацию. с вашим супругом «.

Здесь есть несколько предостережений, и вам следует проконсультироваться со своим налоговым специалистом о том, имеете ли вы право. Самым большим препятствием, которое необходимо преодолеть, является условие, согласно которому вы должны проживать в собственности 2 из последних 5 лет (хотя это не обязательно должно быть все сразу).

Итак, если вы приобрели первичный дом, жили в нем 2 года, затем переехали и превратили его в аренду и владели им еще 3 года или меньше в качестве аренды, сейчас может быть подходящее время для продажи из дома. Точка зрения налоговой экономии.

Продажа традиционной арендуемой собственности

В качестве альтернативы, продажа незанятого дома относительно проста: выставьте его, сделайте ландшафтный дизайн, внесите в список и ждите предложений.

С недвижимостью, занимаемой арендаторами, процесс немного сложнее.Для начала вам нужно взглянуть на тип договора аренды, который у вас есть.

Если ваши арендаторы живут на условиях помесячной аренды, основная процедура будет выглядеть так:

  1. Отправьте арендаторам письменное уведомление.
  2. Напомните им убрать свои вещи до последнего дня.
  3. Если они не выезжают в назначенный срок, начните процесс выселения.

Некоторые арендодатели включают в договор аренды пункт о досрочном прекращении. Эти пункты предусматривают, что договор аренды может быть расторгнут при определенных обстоятельствах, таких как (а) невыполнение условий аренды, (б) серьезное пренебрежение собственностью или (в) потребность / желание арендодателя продать.

Когда ваши арендаторы имеют срочный договор аренды без оговорки о досрочном расторжении, арендаторы имеют больше прав, а арендодатели — меньше гибкости. Если вам абсолютно необходимо продать занятую арендуемую недвижимость, вот руководство по вашим возможностям.

(Разумеется, не забудьте проверить законы вашего штата о арендодателях и квартиросъемщиках, чтобы убедиться, что вы все делаете по расписанию. В каждом штате действуют разные правила в отношении уведомлений, необходимых для выставок недвижимости и дат выселения.)

1. Дождитесь истечения срока аренды

Пока ваши арендаторы платят арендную плату и соблюдают правила аренды, они имеют право остаться в течение всего срока аренды; то есть, если в договоре аренды не содержится оговорка о досрочном прекращении (см. выше).Ваш первый вариант — дождаться окончания срока аренды, после чего вы можете проинформировать своих арендаторов о своем желании продать и направить им соответствующее уведомление.

Плюсы: Вы соблюдаете договор аренды, который подписали, зарабатываете арендную плату, пока ждете, и, скорее всего, делаете полный перерыв с меньшими обидами.

Минусы: Приходится ждать, чтобы продать. Если это рынок продавца, до конца аренды которого осталось 9 месяцев, это может привести к потере капитала.

2. Платите арендатору за освобождение

С арендаторами срочно можно договориться: это соглашение, по которому вы платите им за переезд.Это может облегчить боль и расходы, связанные с переездом, а также создать стимул для арендатора освободить квартиру. Прежде чем выбрать этот вариант, рассчитайте цифру на основе:

  1. Расходы на переезд: Предложите возместить арендаторам их расходы на переезд.
  2. Разница в арендной плате: Если в соседнем сопоставимом доме арендная плата немного выше, предложите оплатить разницу за оставшиеся месяцы аренды.
  3. Гарантийный депозит: При переезде в новое место ваш арендатор должен будет внести залог за первый месяц аренды.Вы можете предложить внести залог за новое место.
  4. Примерный номер: Если быстрая продажа вашего дома сулит огромную прибыль, вы, возможно, захотите заплатить своим арендаторам более приятную сумму, чтобы побудить их переехать.

Плюсы: Деньги говорят, как говорится, и предложение наличными может стимулировать более быстрый ход и ослабить любую напряженность.

Минусы: В зависимости от обстоятельств — например, времени, оставшегося на аренде, местных цен на аренду, затрат на переезд — вы можете потратить большую часть сдачи, чтобы заставить арендаторов переехать.

3. Продам арендатору

Допустим, у вас есть хороший арендатор, который не только любит ваш дом, но и в конечном итоге хочет его купить. В таком случае почему бы не предложить им недвижимость? Это жест доброй воли — вы подходите к столу с предложением остаться, а не уйти, — и он приведет к относительно быстрой и безболезненной продаже.

Если ваш арендатор не может получить традиционное финансирование, вы всегда можете предложить финансирование от продавца, при котором вы получаете регулярные платежи от покупателя с учетом процентов, графика платежей и ситуаций невыполнения обязательств.Финансирование продавца обычно происходит в течение короткого периода времени, пока арендатор не сможет получить ипотеку.

Плюсы: Вы продадите человеку, который уже знает и любит дом… и никому не нужно переезжать.

Минусы: Если вашему арендатору требуется финансирование от продавца, вам нужно будет уже полностью владеть домом, и покупатель может не выплатить ссуду. Кроме того, ваш арендатор, переходящий в режим покупателя, может потребовать внесения изменений или дополнительного ремонта в дом в рамках продажи.

4. Продам с активной арендой

Другой вариант — найти покупателя, который купит вашу инвестиционную недвижимость, занимаемую арендатором, с действующим договором аренды. Новый владелец позволит жильцам проживать в доме в течение периода аренды, после чего новый владелец должен будет сохранить жильцов по новому договору аренды или разработать другие планы.

Плюсы: Вы быстро обналичиваете свои вложения и передаете бразды правления новому арендодателю. Это относительно гладкая сделка для покупателя, продавца и арендаторов.

Минусы: Это не тот тип продажи, который вы можете просто перечислить на MLS. Ваш пул покупателей ограничен инвесторами или теми, кто достаточно терпелив, чтобы позволить истечению срока аренды, пока они не переедут, не отремонтируют или не заключат новый договор аренды. Этих покупателей бывает сложно отсеять.

5. Перечислить через Roofstock

В целом, продать арендованный дом с арендаторами — непростая задача. По сути, вам нужно найти того, кто готов взять на себя ваш инвестиционный проект, не меняя слишком много.По-настоящему беспрепятственный способ — разместить свой дом на рынке, специально предназначенном для инвесторов, которые действительно хотят, чтобы арендаторы были на месте.

Вот как работает Roofstock …

Roofstock — ведущая площадка для продажи недвижимости в аренду. Арендодатели по всему миру выбирают нас для размещения своих арендных плат, потому что это просто, эффективно и в первую очередь онлайн. Не нужно ставить знаки во дворе или планировать показы.

Когда вы размещаете свой дом для сдачи в аренду на Roofstock, вы напрямую подключаетесь к глобальной сети покупателей, которые хотят то, что вы предлагаете, — аренду недвижимости под ключ.

Вот несколько преимуществ использования Roofstock для продажи вашего объекта аренды:

  • Продайте свою недвижимость международной сети инвесторов в недвижимость
  • Сохраните денежный поток арендаторов и арендного дохода до закрытия.
  • Опубликуйте привлекательный онлайн-листинг, основанный на ключевых показателях и информации о собственности, которую Roofstock собирает для вас
  • Сделка онлайн — вам даже не нужно выходить из дома
  • Наслаждайтесь процессом невмешательства, в ходе которого Roofstock общается от вашего имени с потенциальными покупателями и дополнительными управляющими недвижимостью
  • Получить низкий 3.0% комиссии за транзакцию (или 2500 долларов США, в зависимости от того, что больше)

Что происходит?

Объявление и продажа вашего дома через Roofstock не может быть проще. Вот основные шаги:

  1. Добавьте объявление: Введите информацию о своей собственности в нашу систему, и мы сгенерируем бесплатный отчет об оценке.
  2. Установите цену покупки: Используя этот отчет об оценке, мы поможем вам установить справедливую цену, которая одновременно привлечет инвесторов и будет соответствовать вашим финансовым целям.
  3. Давайте возьмем на себя инициативу: Roofstock собирает текущую информацию об аренде и другие важные документы, которые будут использоваться для создания вашего объявления. Мы также предоставляем ключевые финансовые показатели и информацию о рынке, чтобы подчеркнуть инвестиционный потенциал.
  4. Получите предложения и закройте: Предложения приходят к вам прямо в Интернете. После того, как вы примете предложение, Roofstock наблюдает за всем процессом закрытия до закрытия.
  5. Собирайте арендную плату до закрытия: Если у объекта есть арендаторы, ваш денежный поток от арендной платы не прекратится, пока сделка не будет завершена.

Roofstock помогает избавиться от лишних догадок и головной боли при продаже дома, сдаваемого в аренду. По сравнению с другими вариантами продажи с арендаторами, он создает меньше препятствий для продавца, покупателя и людей, живущих в вашей собственности.

Удаление арендаторов и продажа арендуемого дома стандартным способом с использованием агента, брокера и титульной компании может привести к более длительным периодам ожидания, потере арендной платы, высоким брокерским гонорарам и другим расходам, связанным с внутренним оформлением и ландшафтным дизайном.

Метод Roofstock позволяет удерживать арендаторов на месте, удерживать арендную плату на протяжении всего процесса, а комиссии минимальны. Кроме того, Roofstock помогает упростить весь процесс, обрабатывая множество мелких деталей и требуя от продавцов меньшего количества точек контакта.

Для получения дополнительной информации о том, как это работает, посетите нашу платформу продаж, где вы можете найти дополнительные данные, поясняющие видеоролики и простую настройку учетной записи.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *