Придется ли вам платить налог на прирост капитала при продаже вашего дома?
Дорогая Кэрри,
Два с половиной года назад мы с мужем переехали из дома, в котором жили десять лет. В то время мы купили новый дом, а старый сдавали в аренду. Придется ли нам платить прирост капитала, если мы продадим старый дом?
— Читатель
Дорогой читатель,
Отличный вопрос — и хорошо, что вы задали его сейчас. Это связано с тем, что, хотя существуют щедрые исключения, когда речь идет о приросте капитала от продажи дома, время имеет решающее значение, а часы тикают.
В соответствии с действующим законодательством, если вы продаете свой основной дом и получаете прибыль, вы можете исключить 250 000 долларов этой прибыли из своего налогооблагаемого дохода. И это только исключение для человека. Супружеские пары могут исключить до 500 000 долларов США (если оба супруга соответствуют критериям владения и , используйте приведенные ниже тесты).
Таким образом, в зависимости от того, какую прибыль вы получите от продажи, у вас и вашего мужа потенциально может вообще не быть счета за налог на прирост капитала.
Я говорю «потенциально», потому что для того, чтобы претендовать на максимальное исключение, вы должны пройти то, что IRS называет тестами владения и использования. Это означает:
- Вы должны владеть домом два года.
- Вы должны проживать в доме в качестве основного места жительства в течение двух из последних пяти лет, заканчивающихся на дату продажи.
Есть несколько исключений из этих правил — например, если вам пришлось переехать до того, как вы стали владельцем дома в течение двух лет, из-за смены работы или из-за того, что IRS определяет как «непредвиденные обстоятельства», такие как развод или стихийное бедствие. В этих ситуациях IRS позволит вам распределить исключение.
И что интересно, два года проживания не обязательно должны быть последовательными — вы просто должны прожить в своем доме в общей сложности 24 месяца из пяти лет, предшествующих продаже.
Похоже, вы легко проходите тест на владение. Однако, поскольку вы не жили в прежнем доме два с половиной года, у вас осталось всего шесть месяцев, чтобы выполнить требование о проживании. Так что нельзя терять время. Вот что я предлагаю, чтобы помочь вам определить ваши потенциальные налоги и максимизировать ваше исключение.
Рассчитайте базовую стоимость
Чтобы определить прирост капитала от продажи вашего дома, вы просто вычитаете базовую стоимость из продажной цены. Но что именно является основой ваших затрат? Дело не только в цене покупки. Сюда также входят определенные сборы за расчеты, затраты на закрытие и комиссионные, связанные как с покупкой, так и с продажей (за исключением сумм условного депонирования, связанных с налогами, страхованием и т. д. — дополнительную информацию см. в Публикации IRS 523). Добавьте к этому стоимость значительных капитальных улучшений (но не ремонта), которые вы сделали с течением времени для реконструкции, пристроек, кровли, ландшафта и других улучшений.
С другой стороны, есть несколько вещей, которые могут снизить ваши затраты. Более низкая база увеличит вашу прибыль и, возможно, ваш налог. Например, если у вас есть домашний офис и вы требуете амортизации с течением времени, теперь вам нужно вычесть эти вычеты из вашей базовой стоимости. Или, если вы получили налоговые льготы за улучшения, связанные с энергопотреблением, вы также должны вычесть эту сумму.
Оцените цену продажи и прирост капитала
Теперь оцените цену продажи и вычтите базовую стоимость. Предположим, вы купили свой дом за 350 000 долларов, вложили 50 000 долларов в улучшения и понесли соответствующие сборы и расходы в размере еще 15 000 долларов, что дает вам базовую стоимость в размере 415 000 долларов.
Теперь предположим, что вы рассчитываете продать дом за 850 000 долларов. Ваш потенциальный прирост капитала составит 435 000 долларов.
Фактор исключения
В приведенном выше примере, если вы выполнили тесты на владение и использование, вы и ваш муж могли бы исключить всю прибыль из вашего налогооблагаемого дохода. Вам даже не придется сообщать о продаже в налоговой декларации. Однако, допустим, ваш прирост капитала составил 525 000 долларов. В этом случае вам придется сообщить о продаже и выплатить долгосрочный прирост капитала в размере 25 000 долларов.
Действуйте быстро!
В вашей ситуации, когда до выполнения требования о проживании осталось всего шесть месяцев, я бы выставил ваш дом на продажу как можно скорее. Пятилетний период резидентства составляет от даты покупки до даты продажи. С другой стороны, если вы успешно продадите свой старый дом в течение установленного срока и воспользуетесь исключением, вы можете воспользоваться им снова, если решите продать свой текущий дом, если разница между двумя продажами превышает два года.
Удачи вам в продаже.
У вас есть вопрос о личных финансах? Напишите нам по адресу [email protected]. Кэрри не может напрямую отвечать на вопросы, но ваша тема может быть рассмотрена для будущей статьи. По вопросам учетной записи Schwab и общим вопросам обращайтесь в Schwab.
Вы на пути к достижению своих целей?
похожие темы
Финансовое планирование
Информация, представленная здесь, предназначена только для общих информационных целей и не предназначена для замены конкретных индивидуальных налоговых, юридических или инвестиционных консультаций.
Если необходим или уместен конкретный совет, проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом, дипломированным бухгалтером, специалистом по финансовому планированию или инвестиционным менеджером.
Продать дом? Следите за налоговыми последствиями
Очень важно следить за календарем, когда вы продаете свой
дом. Если вы не рассчитаете это вовремя, вы можете в конечном итоге заплатить изрядный налог
. Если недвижимость продается в течение трех лет после ее покупки, любая прибыль от сделки рассматривается как краткосрочный прирост капитала. Это добавляется к общему доходу владельца и облагается налогом в соответствии с применимой к нему процентной ставкой. Для тех, кто зарабатывает более 10 лакхов в год, это сокращает 30% прибыли от продажи.
Кроме того, если дом продается в течение пяти лет после окончания финансового года, в котором он был приобретен, заявленные налоговые льготы теряются.
Налоговый вычет, заявленный в отношении погашения основной суммы долга, гербового сбора и регистрации в соответствии с разделом 80C, сторнируется, и сумма становится облагаемой налогом в год продажи. Только вычет процентных платежей в соответствии с разделом 24B остается нетронутым.
Вот почему рекомендуется владеть недвижимостью не менее трех лет. Если вы продаете через три года, прибыль рассматривается как долгосрочный прирост капитала и облагается налогом по ставке 20% после индексации. Индексация учитывает инфляцию в период владения и соответствующим образом корректирует цену покупки, тем самым снижая налоговую нагрузку на продавца. Есть и другие преимущества. Владелец может претендовать на различные льготы в случае долгосрочного прироста капитала, но такие льготы не предусмотрены для краткосрочных доходов.
«Расходы на ремонт и реконструкцию могут быть добавлены к стоимости приобретения дома при расчете долгосрочного прироста капитала. Кроме того, проценты, выплаченные в период подготовки к строительству дома, могут быть добавлены к стоимости, если они уже не заявлены в качестве вычета ранее», — отмечает Вайбхав Санкла, директор H&R Block India.
Как избежать уплаты налога
Есть несколько способов избежать уплаты налога при продаже дома. Налог не взимается, если вы используете всю прибыль от сделки, чтобы купить другой дом в течение двух лет или построить его в течение трех лет. Двух- и трехлетний период применяется, даже если вы купили еще один дом за год до продажи первого. Но недвижимость должна была быть куплена на имя продавца.
В случае, если весь прирост капитала не инвестируется, оставшаяся сумма относится к долгосрочному налогу на прирост капитала. Однако полное освобождение от уплаты налога будет отменено, если новая недвижимость будет продана в течение трех лет после покупки или строительства. В таком случае весь прирост капитала от продажи предыдущего дома будет считаться краткосрочной прибылью и облагаться налогом по обычным ставкам.
Если вы не хотите зафиксировать прибыль от продажи дома в другой собственности, есть еще один выход. Вы можете потребовать освобождения в соответствии с Разделом 54 (EC), инвестируя долгосрочный прирост капитала на три года в облигации Национального управления автомобильных дорог Индии и Rural Electrification Corporation Limited в течение шести месяцев после продажи дома.
Начиная с текущего финансового года, продавцы также могут инвестировать весь долгосрочный прирост капитала в технологическое предприятие (сертифицированное Межведомственным советом по сертификации), чтобы получить освобождение от налогов. Инвестиции в компьютеры и программное обеспечение для вашего стартапа позволят претендовать на освобождение от налога на продажу дома, находящегося в собственности в течение как минимум трех лет.
Кроме того, продавцы также имеют возможность зачесть долгосрочный прирост капитала от продажи дома против любых долгосрочных убытков от продажи других активов. Это могут быть убытки, перенесенные за последние восемь лет, или даже убытки, понесенные в том же году. Однако, чтобы избежать налога на краткосрочный прирост капитала, единственный выход — зачесть его в счет любых краткосрочных убытков от продажи других активов, таких как акции, золото или другое имущество.
Работа с TDS
Чтобы закрыть утечку налогов, правительство теперь сделало обязательным для покупателей вычитать TDS, когда они покупают дом стоимостью более 50 лакхов. Перед оплатой продавцу необходимо вычесть TDS в размере 1% от стоимости имущества. «Убедитесь, что покупатель вносит сумму в налоговые органы от вашего имени, чтобы вы могли потребовать зачет платежа», — утверждает Санкла.
До прошлого месяца эту сумму требовалось внести в течение семи дней после окончания месяца, в котором была совершена сделка купли-продажи. Но с 1 июня срок продлили до 30 дней. Поскольку этот платеж производится от имени продавца и связан с номером PAN продавца, он отражается в форме 26AS продавца под заголовком «Часть F» обычно в течение семи дней. Продавец также должен получить сертификат TDS по форме 16B от покупателя.
Продавец может требовать возмещения TDS, если он несет убытки при продаже дома или если он требует освобождения от долгосрочного прироста капитала любым из способов, упомянутых ранее.
Чтобы потребовать возмещения, он должен предоставить подробную информацию об инвестировании прироста капитала в своей налоговой декларации. В противном случае он также может получить сертификат от оценщика, указывающий, что никакие TDS не должны вычитаться из платежей, сделанных ему, и предъявить этот сертификат покупателю.
Советы по налогам для продавцов жилья
1. Если стоимость новой жилой недвижимости ниже общей суммы продажи, то скидка предоставляется пропорционально. На оставшуюся сумму вы можете реинвестировать деньги в соответствии с Разделом 54EC в течение 6 месяцев.
2. Освобождение по-прежнему допускается, даже если застройщик нового жилого дома не передаст имущество налогоплательщику в течение трех лет с момента покупки.
3. Прирост капитала будет рассчитываться на основе оценки, принятой государственным гербовым сбором и регистрирующим органом. Налоговый департамент может возражать, если фактическая стоимость продажи ниже, чем оценка имущества государственным органом.