Если дом в собственности а земля нет что делать: Что делать, если дом приватизирован, а земля нет, и как выполнить передачу прав в частную

Возможно ли наследование дома без земли?

Земля и дом, который на ней находится — разные предметы собственности, но и то, и другое может быть передано по наследству — как по закону, так и по завещанию. Бывает и так, что завещатель пытается передать дом или часть дома одному наследнику, а землю под ним — другому. Это может стать причиной разных правовых коллизий.

Поскольку дом и земля являются разными объектами недвижимости, собственник может завещать дом без земли, и такое бывает довольно часто. Причин тому может быть несколько:

• завещатель не знал о необходимости завещать земельный участок отдельно от дома, ожидая, что он будет передан получившему по наследству дом автоматически;
• завещатель не мог завещать земельный участок, поскольку не являлся его владельцем, а лишь арендовал его;
• завещатель по каким-то личным мотивам завещал дом одному наследнику, а землю другому.

Противоречие

В Постановлении Пленума ВС №9 от 29 мая 2012 года по вопросам наследования содержится апрет указывать в завещании, что дом перейдет по наследству одному лицу, а участок под ним – другому.

Подобное завещание признают недействительным. Однако при этом более поздняя судебная практика, в том числе практика Верховного суда допускает такое раздельное наследование.

Что произойдет, если дом в завещании указан, а земельный участок — нет?

Если земельный участок был собственностью наследодателя, но тот не указал его в завещании, участок будет наследоваться по закону (подробнее о получении наследства по закону) в равных долях между всеми наследниками самой высокой очереди.

Если собственником земли станет один наследник, а дома другой, может ли владелец земли ограничить доступ и права владельца дома?

Нет. Собственник дома может пользоваться земельным участком под домом и той частью участка, которая необходима для пользования домом — подъездными путями, придомовыми постройками и т.п. Это предусмотрено статье 35 Земельного кодекса РФ.

Возможно ли, что дом может быть разделен между наследниками в одних пропорциях, а земельный участок — в других.

Да, такое бывает. В этом случае наследникам приходится договариваться между собой, либо обращаться в суд.

Как продать полученный по наследству дом, если владелец земельного участка не хочет продавать его?

Поскольку дом является самостоятельным объектом недвижимости, его можно продать без земельного участка. При этом за покупателем при переходе права собственности останется право на использование земли под домом и для пользования домом. Он может также взять весь земельный участок в аренду у его владельца, но это будет отдельной сделкой.

Что делать, если вы стали наследником дома или части дома без земли или можете стать наследником земельного участка без дома, который на нем стоит?

В этом случае лучше как можно быстрее обратиться к опытному юристу по наследственным делам, чтобы не совершить какую-нибудь критичную ошибку. Даже если на первый взгляд между наследниками земли и дома нет никаких разногласий, привлечение опытного юриста позволит оформить документы так, чтобы они не возникли и в будущем.

Если у вас возникли подобные сложности и вы находитесь в Санкт-Петербурге, вы можете обратиться и к нам, в правовой центр «Айлант». Вы можете позвонить по номеру +7(911) 725-08-89 или воспользоваться формой обратной связи. Если вопрос срочный, мы отвечаем в любое время

Возврат к списку

Задать вопрос

Время работы

С понедельника по пятницу офис работает без обеда, в субботу и воскресенье — только по предварительному согласованию. Звонки принимаются круглосуточно, в режиме 24/7. Мы будем рады видеть вас

Понедельник

10:00 — 19:00

Вторник

10:00 — 19:00

Среда

10:00 — 19:00

Четверг

10:00 — 19:00

Пятница

10:00 — 19:00

Суббота

10:00 — 19:00

Воскресенье

10:00 — 19:00

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

20. 05.2013 23:52

Поделиться

Наталья Козлова

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, — собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой «земельно-домовой» вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал — нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на «районный уровень» и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все «прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков», за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье — 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется «О введении в действие Земельного кодекса». И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод — право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Российская газета — Федеральный выпуск: №106(6082)

Поделиться

Что такое неправомерное владение? | Банкрейт

Логотип банкрейта

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся , этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для .

Когда вы покупаете дом, вы можете купить больше, чем просто строение. Если это отдельная собственность, вы также можете купить землю или участок и его особенности, такие как подъездная дорога, задний двор, забор или сарай. Последнее, чего вы хотите, — это потерять право собственности на какую-либо часть имущества в пользу кого-то другого, но это может произойти в случае неправомерного владения. Вот как работает этот юридический принцип и что вы можете сделать, чтобы решить проблему, если кто-то предъявляет возражения.

Лампочка

Основные выводы

• Неправомерное владение — это юридический принцип, который позволяет кому-то получить право собственности на землю, принадлежащую кому-то другому, при соблюдении определенных требований.
• Требования к неправомерному владению различаются в зависимости от местоположения, но обычно включают занятие, использование и обслуживание или улучшение имущества в течение определенного периода времени.
• Во избежание претензий о неправомерном владении владельцы собственности должны знать границы своей собственности, регулярно осматривать собственность и принимать меры для предотвращения любого несанкционированного ее использования.

Что такое неблагоприятное владение?

Неправомерное владение – это юридический принцип, который предоставляет лицу право собственности на землю, принадлежащую другому лицу, если это лицо отвечает определенным требованиям. Как правило, эти требования включают в себя занятие, использование и обслуживание или улучшение имущества, принадлежащего кому-то другому, в течение определенного периода времени.

Неправомерное владение отличается от сервитута, при котором владелец собственности явно предоставляет определенные права, например, разрешение на использование подъездной дороги, кому-то другому. Как правило, чтобы считаться неправомерным владением, кто-то должен использовать имущество без разрешения владельца.

Неправомерное владение не обязательно является злонамеренным — оно может произойти непреднамеренно. Если сосед, например, непреднамеренно возводит забор на расстоянии одного фута от вашей собственности и начинает использовать землю, огороженную забором, а вы ничего не делаете, чтобы остановить его, в конечном итоге он может заявить о неправомерном владении этой частью вашей собственности. Точно так же, если сосед сажает сад, который случайно выходит за границу собственности, и ухаживает за ним в течение необходимого периода времени, он может успешно заявить о неправомерном владении этой землей.

Неправомерное владение против сквотирования

Неправомерное владение является законной формой получения права собственности, в то время как сквотирование или несанкционированное проживание в заброшенном или неконтролируемом помещении является незаконным. Однако скваттер, намеренно занимающий заброшенный дом, может через определенный период времени потребовать незаконного владения им в суде. Это может подпадать под так называемые «права скваттеров», и законы, регулирующие это, различаются в зависимости от штата.

Требования к неблагоприятному владению

Неправомерное владение может быть сложным, поскольку точные требования, которые характеризуют его, различаются в зависимости от юрисдикции. Например, в некоторых штатах разрешены иски о неправомерном владении со стороны владельцев, которые просто заняли и использовали собственность, преднамеренно или нет. Другие требуют, чтобы владелец знал, что он посягает на чужую собственность. Кроме того, продолжительность времени, необходимого для подачи заявления о неправомерном владении, сильно различается от одного штата к другому — он может составлять как два года, так и 20 или даже 30 лет.

Типичные требования к заявлению о неправомерном владении:

• Непрерывное использование: Владелец, предъявляющий претензию, должен постоянно занимать и использовать имущество в течение требуемого периода времени. Тот, кто живет в семейном загородном доме три месяца в году, не может, например, заявить о неправомерном владении, поскольку он не занимает его постоянно.
• Враждебное использование: В этом контексте «враждебное» означает, что владелец, делающий заявление, использовал имущество без разрешения. Владелец должен показать, что собственник имущества не сдавал в аренду, не сдавал внаем или иным образом не давал ему разрешения на использование имущества.
• Исключительное использование: Владелец, предъявляющий претензию, должен быть единственным владельцем и пользователем собственности, действовать как владелец собственности и исключать возможность ее использования другими лицами (включая фактического владельца).
• Открыто и печально известно: Владелец, предъявляющий претензию, должен откровенно говорить об использовании имущества, а не скрывать его. Соседям или наблюдателям должно быть очевидно, что владелец использует собственность, и владелец должен предпринимать действия, которые обычно совершал бы владелец, например, получать там почту.
• Фактическое владение: Точно так же владелец, предъявляющий претензию, должен действовать как владелец, например, следить за техническим обслуживанием или улучшением дома. Это может включать стрижку газона, обслуживание построек на участке и даже уплату налогов на имущество.

В большинстве юрисдикций владелец, предъявляющий требование, несет бремя доказывания. Другими словами, владелец должен показать, что его требование отвечает всем требованиям, которые составляют противоправное владение.

Как предотвратить неправомерные претензии в отношении вашей собственности

Существует несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы предотвратить любые претензии в отношении неправомерного владения принадлежащей вам собственностью. Первое, что вам нужно сделать, это точно знать, чем вы владеете — точные границы и линии собственности. Если вы не уверены, возможно, стоит обследовать вашу собственность и обозначить ее границы, чтобы было ясно, что принадлежит вам, а что вашим соседям. Опрос может выявить любые проблемы, такие как неуместный забор, прежде чем они приведут к претензиям.

Если у вас есть соглашения с соседями, позволяющие им использовать часть вашей собственности определенным образом, изложите это в письменной форме или заручитесь юридическим сервитутом. Предоставление явного разрешения таким образом делает использование вашей собственности не враждебным, что предотвратит заявление о неправомерном владении.

Если у вас есть имущество, которым вы редко пользуетесь, найдите время, чтобы регулярно его посещать и осматривать (или попросите доверенное лицо сделать это за вас), чтобы убедиться, что никто не занимает его. Не забудьте также сохранить собственность — вы можете указать на это как на доказательство того, что вы сохраняете фактическое владение, если возникнет необходимость. Также может помочь поставить забор или вывесить табличку «Вход воспрещен».

Если вы обнаружите, что кто-то пользуется вашей собственностью или занимает ее, вам необходимо принять меры для удаления этого человека, и для этого часто требуется юридическая помощь. По словам К. Скотта Швефеля, юриста по недвижимости из Коннектикута, вам, скорее всего, придется вручить противному владельцу уведомление в письменной форме и зарегистрировать уведомление в вашей юрисдикции. «Это действует как прерывание использования и владения имуществом неправомерным владельцем и предотвращает приобретение», — говорит Швефель.

Как только вы узнаете, чем владеете, «очень просто избежать исков о неправомерном владении», — говорит Радже Саадех, юрист из Нью-Джерси. «Относитесь к своей собственности, как к своей, защищая свои границы и используя законные средства для выселения тех, кто не имеет вашего разрешения на въезд или пребывание», — говорит он.

Незаконное владение: когда нарушители становятся собственниками

Иногда нарушитель может получить законное право собственности на землю, просто заняв ее.

Вот как и что вы можете сделать, чтобы предотвратить это.

Домовладельцы имеют право не допускать нежелательных злоумышленников к своей собственности. Люди могут делать это с помощью заборов или знаков, или просто просить нарушителей держаться подальше. В случае серьезного, повторяющегося раздражения или угрозы причинения вреда владелец земли может вызвать полицию, которая обычно предупреждает человека держаться подальше и, при необходимости, производит арест.

Другой вид вторжения, однако, является более постоянным. Это предполагает использование чужой собственности так, как ее использовал бы владелец. Если, например, кто-то проезжает через вашу землю каждый день, это является нарушением владения, если только вы не предоставили разрешение или водитель не имеет законного права, называемого сервитутом, на использование этой части вашей собственности. Сосед, который ставит забор на два фута выше линии границы, также является нарушением границ, как и тот, чей гараж находится на вашей территории уже несколько лет.

Более того, последний вид незаконного владения может фактически привести к тому, что кто-то заявит о праве собственности в соответствии с правовой доктриной, известной как неправомерное владение.

Определение неправомерного владения

Посредством незаконного владения нарушитель может получить право собственности всего на несколько футов или сотни акров. Это не может произойти за одну ночь. Однако со временем и в зависимости от законов вашего штата нарушитель может проникнуть на вашу землю, занять ее и в конечном итоге получить законное право собственности.

Нарушителю также не обязательно иметь намерение завладеть землей путем неправомерного владения. Иногда это происходит из-за добросовестной ошибки — например, сосед мог полагаться на неправильное описание недвижимости в акте при строительстве забора на вашем участке.

Как иски о незаконном владении доходят до суда

Вопросы о законном владении имуществом могут возникать в различных ситуациях, например, при продаже дома. Например, компания по титульному страхованию может отказать в страховании при продаже имущества, поскольку окажется, что гараж соседа стоит прямо на участке.

Если в такой ситуации возникают вопросы о праве собственности на землю, а заинтересованные лица не могут что-то решить, то дело может дойти до суда. Владелец собственности может подать в суд на нарушителя (например, на соседа, чей гараж вторгается), или нарушитель может подать иск на «тихий титул» — запрос в суд, чтобы решить, кому что принадлежит.

Юридические требования для иска о неправомерном владении землей

Когда суды рассматривают иски о неправомерном владении, они применяют четырехфакторный тест. Чтобы квалифицироваться как неправомерное владение, захват земли злоумышленником должен быть:

• враждебным
• фактический
• открытый и печально известный, а
• исключительный и непрерывный в течение определенного периода времени (обычно измеряемого в годах).

В этой статье обсуждается каждый из этих элементов. Подробную информацию о правилах, применимых к вашей собственности (или собственности другого лица), см. в законе вашего штата о неправомерном владении. В дополнение к юридическим требованиям, обсуждаемым ниже, в некоторых штатах также требуется, чтобы нарушитель уплатил местные налоги на недвижимость в течение определенного периода времени.

Враждебное владение требует враждебного заявления

Слово «враждебный» не означает, что нарушитель въезжает на лошади со сверкающими шестизарядными ружьями. Вместо этого суды следуют одному из трех юридических определений «враждебного», когда речь идет о неправомерном владении.

Простое занятие. Это правило (которому сегодня следуют большинство штатов) определяет «враждебность» как простую оккупацию земли. Нарушителю не обязательно знать, что земля принадлежит кому-то другому.

Осведомленность о незаконном проникновении. Это правило требует, чтобы нарушитель осознавал, что его или ее использование собственности равносильно вторжению (это означает, что нарушитель не имеет законного права находиться на территории).

Добросовестная ошибка. Несколько штатов следуют этому правилу, которое требует, чтобы нарушитель допустил невинную добросовестную ошибку при захвате собственности в первую очередь, например, полагаясь на недействительный или неправильный акт.

Также см. Насколько «враждебным» должно быть использование собственности для заявления о неправомерном владении.

Незаконное владение требует фактического владения землей

Второй аспект теста, применяемого судами, требует, чтобы нарушитель действительно владел имуществом (физически присутствовал там) и обращался с ним так, как вел бы себя владелец. Это можно установить, задокументировав усилия нарушителя по содержанию и улучшению имущества, например, посадку и полив сада или строительство сарая.

См. также Что означает «фактическое» владение имуществом в иске о неправомерном владении.

Незаконное владение требует открытого и заведомого владения

«Открытое и заведомо известное» означает, что всем должно быть очевидно, включая владельца собственности, который прилагает разумные усилия для расследования, что на землю пришел нарушитель. Примером может служить сосед, который немного возводит забор на соседнем участке или заливает бетоном подъездную дорожку на два фута выше границы.

См. также Что означает «открытое и скандально известное» использование имущества для иска о неправомерном владении.

Неблагоприятное владение требует исключительного и непрерывного владения

Нарушитель должен владеть землей исключительно (это означает, что нарушитель не может делить владение с незнакомцами или владельцем) и без перерыва в течение определенного периода времени. (Это означает, что злоумышленник не может отказаться от использования собственности, вернуться к ней позже и попытаться подсчитать время, в течение которого собственность была оставлена, как часть периода «непрерывного» владения.) Требуемый период времени зависит от штата. Часто это от семи до 20 лет.

См. также Что означает «непрерывное» владение имуществом в иске о неправомерном владении.

Как предотвратить незаконное владение

Если вы землевладелец, следите за своей собственностью. Если вы подозреваете, что у кого-то есть возможный иск о неправомерном владении, проверьте записи о налоге на имущество, чтобы узнать, производило ли это лицо (или кто-либо другой) налоговые платежи на имущество. Чтобы помешать злоумышленнику получить право собственности, вы можете предпринять следующие шаги:

• Вывесить знаки «Вход воспрещен» и заблокировать въезды воротами. Имейте в виду, что это хороший способ отпугнуть нарушителей, но во многих штатах тот факт, что у вас есть знаки или ворота, не защитит от претензий со стороны нарушителя, который все равно завладеет землей.
• Дайте письменное разрешение кому-либо на использование вашей земли и получите его письменное подтверждение. Например, вы можете дать кому-то разрешение припарковаться на вашей земле, срезать путь через вашу собственность, заняться садоводством или выращиванием сельскохозяйственных культур. Это может не только отклонить иски о неправомерном владении, но и претензию на сервитут (разрешение на использование) в отношении вашей собственности.
• Предложите нарушителю сдать имущество в аренду, таким образом сделав отношения официальными, как описано в Образце соглашения об аренде для соседа, использующего часть вашей земли.
• Вызовите полицию.
• Наймите адвоката. Возможно, вам придется подать иск, чтобы выгнать нарушителя от арендодателя. Или вы можете захотеть, чтобы суд приказал удалить строение из вашей собственности. Вы должны действовать до того, как нарушитель находится на вашей земле достаточно долго, в соответствии с законодательством вашего штата, чтобы подать иск о неправомерном владении.

Если у вас все еще есть вопросы по этой теме, ознакомьтесь с часто задаваемыми вопросами о претензиях на неправомерное владение землей.

Получение помощи при нарушении границ

Чтобы узнать больше о незаконном владении, о том, как его предотвратить, и о других проблемах, связанных с вашей землей, получите Закон о соседях: заборы, деревья, границы и шум , Эмили Доскоу и Лины Гильен ( Нет вот).