Если акт о заливе квартиры составлен с нарушениями: Как признать акт о заливе квартиры недействительным

Содержание

Как признать акт о заливе квартиры недействительным | Юрист по недвижимости

Недействительность Акта о заливе квартиры

НЕРЕДКО ВИНОВНИКА ЗАЛИВА ИЛИ ПОТЕРПЕВШУЮ СТОРОНУ по тем или иным причинам не устраивает Акт о заливе квартиры. В этом случае заинтересованное лицо может попробовать аннулировать данный документ, указав в суде на его недопустимость или недостоверность.

Можно ли оспорить акт залива квартиры?

АКТ О ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ – это документ, не имеющий единой установленной формы, поэтому при его составлении следует опираться на сложившуюся практику и общепринятые образцы. Процедура обжалования не установлена законом, что делает подачу апелляций в судебные и иные инстанции бессмысленным занятием.

Формально признать акт залива недействительным нельзя: если подобные иски и подаются, то суды принимают отрицательное решение, указывая, что данный документ не порождает прав и обязанностей, а лишь констатирует факт залива.

Но заинтересованное лицо может обратиться в Управляющую компанию с требованием составления повторного акта, уже по всем правилам.

Если спор будет разрешаться в суде, то заинтересованное лицо может пойти иным путём, а именно — возражать против иска и способствовать исключению Акта из перечня доказательств по гражданскому делу.

А представленное в дело заключение эксперта можно поставить под сомнение, заказав подготовку рецензии на данный документ, которая должна показать наличие нарушений при его составлении.

Основания для этого могут быть следующими:

ПРИ СОСТАВЛЕНИИ АКТА О ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ НЕ ПРИГЛАСИЛИ виновника произошедшего. В данном случае виновная сторона лишается возможности своими глазами увидеть масштаб повреждений и сопоставить их с тем, что изложено в акте. Кроме того, ответчик не может вносить свои замечания в Акт, что свидетельствует о явном «перекосе» в сторону потерпевшего.

Если же виновник залива был уведомлен об осмотре, но проигнорировал его, это не может служить основанием для аннулирования Акта.

НЕПРАВИЛЬНОЕ СОСТАВЛЕНИЕ АКТА ОСМОТРА, его оформление с грубыми нарушениями требований законодательства (вернее, выводами, которые из него сделала реальная практика), а также позиции Верховного суда по спорам о бытовом заливе либо по вине Фонда капитального ремонта в случае протечки с крыши здания.

Наиболее типичными ошибками являются:

отсутствие или ошибка в адресе пострадавшего жилья;
отсутствие в акте указаний на дату и время затопления;
неверное указание моделей пострадавшей от воды техники;
недостаточно подробное описание перечня повреждений;
неполное описание пострадавшей мебели, оборудования или товара;
отсутствие подписей членов комиссии, печати Управляющей организации и т.д.

СОСТАВЛЕНИЕ АКТА ОСМОТРА НЕУПОЛНОМОЧЕННЫМИ ЛИЦАМИ. Как известно, в подготовке документа принимают участие представитель эксплуатирующей организации, соседи-свидетели, потерпевший и предполагаемый виновник аварии. Желательно присутствие на осмотре независимых свидетелей, юриста или эксперта по заливам.

Кто подписывает Акт о заливе квартиры? Те же самые лица, указанные выше. Однако достоверность Акта подвергается сомнению, если, к примеру, представитель ТСЖ или УК не имел полномочий на подписание подобных документов, либо в Акте указаны не все владельцы пострадавшего помещения либо квартиры, из которой произошёл залив.

Если состав комиссии не указан или невозможно определить, кто, и в каком статусе находится относительно повреждённого жилья, то в суде оппонент может заявить ходатайство об исключении такого Акта из числа доказательств по делу.

АКТ ОСМОТРА СОСТАВЛЕН ЗАОЧНО, без реального выхода на место и обследования жилого помещения. Это наиболее весомая причина для оспаривания Акта о заливе квартиры. Судебная практика знает десятки проигранных по этой причине дел о реальных заливах с большим имущественном ущербом, и апелляция здесь не поможет.

Не подвергайте риску свой бюджет — соглашайтесь только на реальное исследование Управляющей компанией причин и последствий залива, а лучше — сразу наберите знакомому юристу.

АКТ СОДЕРЖИТ НЕОГОВОРЕННЫЕ ЧЛЕНАМИ КОМИССИИ ИСПРАВЛЕНИЯ, подчистки и т.д. — любой текст, который отличается по способу нанесения, стилистике или почерку от основного текста. Иными словами, не следует вносить в печатный документ правки от руки, как не стоит экспериментировать и с рукописным. Под любым исправлением должны расписаться все члены комиссии.

Акт, написанный от руки, содержание текста в котором будет отличаться в бо`льшую сторону от экземпляра оппонента, будет однозначно признан сфальсифицированным.

В СУД ПРЕДСТАВЛЕНА КОПИЯ АКТА О ЗАЛИВЕ жилого помещения. При этом сторона, предоставившая копию, не обладает оригиналом документа. Дело в том, что процессуальное законодательство предъявляет особые требования к доказательствам — они должны представляться в виде подлинников либо надлежащим образом заверенных копий.

Следует учитывать, что копия документа, выданная Управляющей компанией (или ТСЖ), заверенная подписью должностного лица и печатью организации, имеет силу подлинного документа.

Порядок признания акта залива недействительным

ИТАК, КОГДА ИСК О ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ передан в суд, истцу или ответчику необходимо заявить в процессе соответствующее ходатайство с целью исключить Акт осмотра из перечня доказательств для справедливого рассмотрения дела. Как сделать это правильно в судебном процессе?

Вариантов, как всегда, несколько:

1) Истец или ответчик в судебном разбирательстве может обратить внимание судьи на то, что Акт, по тем или иным причинам, является недопустимым (недостоверным) доказательством. Гражданин вправе представлять доказательства, опровергающие изложенные в акте факты.

Если доводы стороны убедят судью, то он не будет принимать во внимание незаконный акт осмотра: данный документ не будет рассматриваться в качестве доказательства. Если, несмотря на все аргументы, суд положит в основу решения Акт осмотра, истец или ответчик могут подать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию в течение 30 дней с момента вынесения неправосудного решения.

Следует отметить, что судья оценивает доказательства (в том числе и Акт) по своему внутреннему убеждению.

Поэтому невозможно заранее спрогнозировать, как те или иные ошибки, допущенные при составлении Акта, повлияют на мнение судьи.

При этом, сомнения суда не будут озвучены для сторон, в процессе даже может показаться, что документ был принят без замечаний или отвергнут, как недостоверный.

По этой причине заинтересованной стороне следует тщательным образом продумать свою позицию и подобрать весомые аргументы в её обоснование.

Помочь в решении данной задачи может профессиональный юрист по заливу.

2) Истец или ответчик вправе подать ходатайство об исключении Акта из материалов дела. Данная возможность следует из ст. 35 ГПК РФ, предоставляющей право сторонам обращаться к суду с любыми ходатайствами. Кроме того, если сторона считает, что Акт является подложным или сфальсифицированным, она должна сделать об этом соответствующее заявление.

Стоит отметить, что заявление о фальсификации доказательства «не работает» без заявления о проведении экспертизы подлинности.

Поэтому, если Вы решили заявить о подлоге, готовьте ходатайство об экспертизе, а также деньги на её проведение.

А вот в случае возмещения ущерба по страховке, страховщик может в одностороннем порядке отказать в выплате, заподозрив фальсификацию акта.

Приведём пример успешного исключения акта о заливе квартиры из перечня доказательств:

Мужчина обратился в Преображенский районный суд Москвы с иском о взыскании суммы ущерба, причинённого заливом его квартиры соседями.

В качестве одного из доказательств по делу выступал Акт осмотра.

Ответчик обратил внимание суда на то обстоятельство, что документ был составлен без его участия, причины протечки в Акте не прописаны, а специалист от Управляющей компании, якобы участвовавший в осмотре, в действительности в квартире даже не был.

Кроме того, выяснилось, что указанный специалист не имел полномочий на составление подобных Актов.

С учётом этих обстоятельств суд посчитал Акт осмотра недостоверным доказательством и не стал учитывать его при вынесении решения.

Ответчик сумел выиграть суд, доказав, что к протечке он не имеет никакого отношения — по крайней мере, по документам!

Резюмируя вышесказанное, остановимся на самых важных моментах:

В прямом смысле этого слова «апелляция» по акту залива квартиры не подаётся, поскольку данный документ не порождает прав и обязанностей, а лишь констатирует факт происшествия, установить вину — задача суда.
Когда акт составлен с нарушениями, заинтересованная сторона может заявить об этом суду. Если судья посчитает, что доказательство является недопустимым или недостоверным, он не будет учитывать его при вынесении решения.
Заинтересованная сторона также может ходатайствовать об исключении акта из материалов гражданского дела, сославшись на грубые нарушения при его составлении, а также в случае отсутствия у истца подлинника документа.
Ответчик вправе заявить о фальсификации (подлоге) Акта о заливе, одновременно с этим потребуется проведение соответствующей экспертизы, с оплатой за счёт стороны, которая в итоге проиграет судебный процесс.

правила оформления, закон. как оспорить, сроки составления акта

Повреждение имущества из-за затопления – распространенная проблема для собственников квартир в многоквартирных домах. Для фиксации аварии и причиненного ущерба необходимо составлять акт. В дальнейшем этот документ будет использован для востребования компенсации от виновников – соседей сверху или управляющей компании. В данной ситуации важны сроки составления акта о заливе квартиры, закон при этом устанавливает четкие рамки для потерпевших. Нужно учитывать, составляя акт о заливе квартиры, правила оформления – закон здесь также привносит серьезные ограничения.

Составление акта о заливе квартиры

Если обнаружено затопление, то гражданин, проживающий в пострадавшей квартире, должен максимально оперативно обратиться к соседям сверху для устранение течи. Также следует сообщить о происшествии в аварийную службу. Параллельно с этим надо озаботиться составлением акта. В нем отражается:

описание произошедшего с указанием виновников;
нарушения правил пользования коммунального имущества;
если ситуации предшествовала поломка сантехнического оборудования или труб, то этот факт также включается в документ;
описание состояния помещения непосредственно после аварийной ситуации.

Обратите внимание!
Акт становится основанием для требования компенсации с виновника в добровольном или судебном порядке.

Кто составляет акт о затоплении квартиры

Важно, кто именно будет заполнять документацию. Полномочия по данному вопросу есть у комиссии, в которую должны включаться:

представители управляющей компании;
виновники затопления;
потерпевшая сторона;
два свидетеля – соседи, которые смогут подтвердить факт происшествия и наличие ущерба.

Важным действием является своевременное информирование управляющей компании и вызов уполномоченного сотрудника. Виновник может отказаться от участия в процедуре. Отказ фиксируется соответствующей записью в акте. Чтобы получить максимальную гарантию, следует потребовать письменный отказ от соседа, который затопил квартиру. В дальнейшем такое заявление прикрепляется к акту.

Когда происшествие будет зафиксировано, собственник пострадавшей квартиры должен обратиться в независимую экспертную организацию. Задача специалистов – оценить реальный ущерб имуществу. Отчет прикрепляется к акту и в будущем используется при востребовании компенсации.

Правила составления акта о заливе квартиры

Подготовка акта – обязательное условие для фиксации проблемы, а также полноценное основание для требования устранения ущерба. Соседи, которые выступают в качестве виновников, стремятся предотвратить фиксацию и будущие разбирательства, предлагая самостоятельно оплатить ремонтные работы. Подобные обещания исполняются редко, а без документов собственник лишается возможности востребовать какую-либо компенсацию.

Главное правило при написании документа – присутствие всех участников комиссии. Если виновник не желает участвовать в процедуре, от него следует получить письменный отказ. Документ пишется в трех экземплярах: для собственника поврежденного помещения, виновника и управляющей компании.

Самостоятельно делать ремонт сразу после затопления не следует. Любые работы можно выполнять только после того, как факт происшествия будет зафиксирован, а также проведена оценка ущерба.

Сроки составления акта о заливе квартиры закон

В соответствии с Постановлением №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам…», акт составляется в течение 12 часов после обращения в аварийную службу с сообщением о затоплении. К этому требованию следует относиться серьезно, ведь при будущих судебных разбирательствах факт совершения звонка с фиксации заявки от потребителя будет проверяться. Не исключается вероятность задержки в исполнении своих обязательств управляющей компанией. Если после вызова для формирования комиссии сотрудник не приезжает, то собственник квартиры, для сохранения своих прав, обязан лично явиться в отделение УК и оставить заявление о заливе квартиры. Составляется оно в двух экземплярах, на которых должен оставить свою подпись уполномоченный сотрудник УК. Если после подачи заявления управляющая компания не исполняет свои обязанности, то с экземпляром заявление следует обращаться в полицию или прокуратуру.

Обратите внимание!
В подобной ситуации возможно отклонение от установленных Постановлением временных рамок. Если сотрудник УК посетит квартиру после заявления или жалобы в правоохранительные органы, то время его посещения отмечается в акте.

Как оспорить акт о заливе квартиры

Не исключается вероятность того, что представитель управляющей компании отметит в акте информацию, не соответствующую действительности. Возникает это в случаях, когда есть признаки возникновения аварийной ситуации из-за халатности работников управляющей компании – несвоевременного ремонта общедомовых коммуникаций. Поэтому перед подписанием документа надо подробно изучить сведения, записанные в него. Если окажется, что содержимое неверно, акт подписывать нельзя.

Однако ошибки могут быть выявлены уже после того, как все участники комиссии оставят свои подписи. В таком случае в УК подается претензия с требованием перезаключения акта. В ответ на вероятный отказ собственник может привлечь к ситуации независимого эксперта. При оценке желательно присутствие уполномоченного сотрудника УК, если последует отказ, это отмечается в экспертном отчете.

Акт составлен с нарушениями

Независимая оценка поможет и в случае нарушения правил составления акта. Если ошибки обнаружатся уже в суде, то возможна инициализация судебной экспертизы. Действовать она будет аналогично проверке оценщика.

лучших городов, где Airbnb является законным или незаконным

Использование Airbnb, услуги краткосрочной аренды, которая позволяет домовладельцам или арендаторам сдавать недвижимость в аренду для получения дополнительного дохода, очень нравится путешественникам с ограниченным бюджетом. Однако для регулирующих органов по всему миру это может быть проблемой.

Среди проблем, которые городские власти и регулирующие органы штата предвидят в связи с Airbnb – потенциальная возможность разрушить отношения между арендодателем и арендатором (например, арендодатель может попытаться выселить арендатора, чтобы взимать с отдыхающих более высокую краткосрочную арендную плату). Регуляторы также опасаются потенциального притока путешественников, которые превратят тихие жилые районы во вращающиеся гостиничные кварталы. Есть также опасения по поводу текущего отсутствия надзора и подотчетности в отношении сбора налогов, связанных с Airbnb, и соблюдения подзаконных актов о зонировании.

Таким образом, лица, которые рассматривают возможность использования Airbnb (для поиска комнаты или сдачи в аренду квартиры), должны проявить должную осмотрительность, чтобы убедиться, что соответствующий город создает благоприятную среду для Airbnb. Кроме того, список должен соответствовать действующим муниципальным кодексам города.

Key Takeaways

Париж, Барселона, Амстердам, Майами и Санта-Моника имеют одни из самых строгих правил в отношении того, кто может и не может сдавать Airbnbs в аренду.
В Берлине, Лондоне, Сан-Франциско и Нью-Йорке действуют менее жесткие требования, но они по-прежнему регулируются.
Местные нормативные акты о краткосрочной аренде постоянно меняются, поэтому перед размещением объявления ознакомьтесь с законами Airbnb и вашего города.

Париж

В 2018 году парижский чиновник Ян Броссат раскритиковал услуги по аренде жилья, поскольку считает, что они вытесняют местных жителей из главного города. Париж — крупнейший в мире рынок для Airbnb, предлагающий более 60 000 квартир. Другие города, такие как Испания, Нью-Йорк и Санта-Моника, разделяют настроения Броссара. В 2015 году правительство приняло жесткие меры в отношении вторичных квартир в Париже, созданных специально для краткосрочной аренды, и чиновники оштрафовали нарушителей на сумму до 25 000 евро.

С 2017 года арендодатели Airbnb во Франции обязаны зарегистрировать свой дом и указать регистрационный номер в своем объявлении в соответствии с законом Elan. Мэр Парижа Энн Идальго, сославшись на опасения, что распространение списков Airbnb в городе угрожает превратить его в «музей под открытым небом», объявила в 2019 году о своих планах ввести в действие предусмотренный законом штраф в размере 12,5 млн евро за незарегистрированную рекламу.

Барселона

В мае 2018 года Барселона продолжила свою жесткую позицию в отношении Airbnb и других подобных сайтов. Городские власти приказали сайту удалить 2577 объявлений, которые, как выяснилось, работают без одобренной городом лицензии, в противном случае им грозят значительные штрафы. Затем, 1 июня, Airbnb и город инициировали соглашение, предоставляющее официальным лицам Барселоны доступ к данным о объявлениях. По данным CityLab, «впервые городские власти смогут ссылаться на данные о хозяевах, в которых конкретно указано, где расположены квартиры и кто их зарегистрированные хозяева, что ранее могло потребовать серьезного расследования».

Идентификаторы хоста будут проверять, действительно ли у связанных апартаментов есть разрешение. В 2016 году Airbnb был оштрафован на 600 000 евро (все еще не оплаченный и оспариваемый) за размещение нелицензированных квартир после более скромного 30 000 евро штрафа годом ранее (такой же штраф был также наложен на веб-сайт HomeAway). Местные жители говорят, что аренда Airbnb еще больше усложнила поиск жилья в городе, а правительство Каталонии дошло до того, что начало кампанию в социальных сетях, призывающую туристов доносить о незаконной или подозреваемой в незаконной краткосрочной аренде.

Несмотря на проблемы в некоторых городах, за последнее десятилетие Airbnb по всему миру зарегистрировалось более 400 миллионов человек.

Берлин

Немецкие чиновники, возлагая некоторую вину на Airbnb за рост арендной платы и нехватку жилья в Берлине, в 2014 году приняли закон, запрещающий краткосрочную аренду, если не было получено явного разрешения берлинского сената. Потенциальные арендодатели могли подать заявку на получение разрешения на сдачу в аренду своей собственности на срок менее 60 дней, но чиновники пообещали отклонить 95% этих приложений в соответствии с законом 2014 года.

Однако в марте 2018 года городское собрание отменило этот закон. Постановление означает, что владельцы-арендаторы могут сдавать в аренду свои основные дома без ограничений по времени после получения разрешения от городских властей и сдавать в аренду вторые дома на срок до 90 дней в году.

Амстердам

В феврале 2015 года Амстердам объявил о сотрудничестве с Airbnb, согласно которому город будет взимать туристический налог с аренды, а Airbnb информирует потенциальных хозяев обо всех правилах и положениях. Однако в 2018 году Амстердам ограничил краткосрочную аренду до 30 дней в году, сократив предыдущий лимит вдвое. С 1 апреля 2021 года хозяин Airbnb должен получить как регистрационный номер, так и разрешение на аренду жилья в Амстердаме. Существуют также строгие правила относительно того, как вы можете управлять своей собственностью, за нарушение которых предусмотрены жесткие штрафы.

Лондон

Лондонцы, заинтересованные в сдаче в аренду своей недвижимости на Airbnb, воспользовались поправкой к жилищному законодательству города (которая была принята парламентом в марте 2015 года), позволяющей домовладельцам сдавать в аренду свои дома, квартиры или свободные комнаты на срок до трех месяцев в году.

Те, кто живет за пределами Большого Лондона, могут арендовать свою основную или дополнительную недвижимость на срок до 140 дней в году. Airbnb процветает в Лондоне. Исследование компании Colliers, предоставляющей услуги в сфере недвижимости, показало, что доля Airbnb на рынке в Лондоне выросла в 3 раза в 2017 году с 2,8% до 7,6% ночевок.

Нью-Йорк

В Нью-Йорке приняты законы, запрещающие аренду жилья в Нью-Йорке на срок менее 30 дней без присутствия хозяина. Для Airbnbs это означает, что совместное использование дома, квартиры или комнаты по-прежнему разрешено, но любой, кто хочет следовать закону и бронировать всю квартиру, должен будет остаться на срок более 30 дней.

Сан-Франциско

Сан-Франциско принял ту же политику, что и Нью-Йорк: аренда Airbnb разрешена только в том случае, если хозяева являются постоянными жителями, а аренда ограничена 90 дней и все хосты должны зарегистрироваться в городе. Нарушителям грозит штраф в размере 484 долларов в день для тех, кто нарушил правила впервые, и 968 долларов в день для тех, кто нарушил правила повторно. Однако, несмотря на эти положения, San Francisco Chronicle сообщила, что только часть хозяев Airbnb действительно соблюдает новый закон.

Расследования, проведенные в 2019 году, показали, что до половины тех, кто подал заявку на получение разрешения на краткосрочную аренду в Сан-Франциско, солгали в своих заявлениях, в основном о том, что они ложно утверждали, что являются жителями дома, который они арендуют. Кроме того, как и в других городах, Airbnb сталкивается с растущей критикой со стороны активистов жилищного строительства, которые обвиняют сайт в сокращении и без того скудного предложения жилья.

Санта-Моника

Этот город фактически уничтожил 80% своих объявлений на Airbnb, введя самые жесткие правила краткосрочной аренды в США. Город в южной Калифорнии заявил, что его подстегнул общий рост цен на жилье и сокращение предложения жилья. Новые правила, вступившие в силу в июне 2015 года, требуют, чтобы любой, кто размещает объявление на Airbnb в Санта-Монике, проживал в этой собственности во время пребывания арендатора, регистрировался для получения бизнес-лицензии и собирал с пользователей 14 % налога на проживание. задолженность перед городом.

В 2019 году город Санта-Моника достиг соглашения с Airbnb, по которому компания согласилась удалить незаконные краткосрочные списки со своего веб-сайта. По состоянию на 2019 год в городе всего 351 объект недвижимости для краткосрочной аренды, большинство из которых выставлены на Airbnb.

81 000

Количество городов, размещенных на Airbnb, разбросано по 191 стране.

Почему Airbnb является незаконным или ограниченным в определенных местах?

В некоторых регионах размещение Airbnb запрещено или введено ограничение по нескольким причинам. Во-первых, это отнимает налоговые поступления, обычно выплачиваемые жильцам (хотя сейчас Airbnb работает с городами для сбора таких налогов), или отнимает бизнес у традиционных отелей или B&B. В других местах утверждают, что Airbnb не регулируется, как отели, и поэтому может не соответствовать кодексу здоровья и безопасности. Третьи жалуются, что краткосрочные гости не уважают места общего пользования в многоквартирных домах, создают шум и беспокоят жильцов.

Как Airbnb зарабатывает деньги?

Основным источником доходов Airbnb являются сборы, взимаемые как с гостей, так и с хозяев за бронирование.

Является ли Airbnb публичной компанией?

Да, Airbnb провела IPO в декабре 2020 года и торгуется на NASDAQ под тикером ABNB.

Итог

Airbnb не привыкать к противоречиям. Сторонники утверждают, что сервис позволяет путешественникам арендовать более доступное жилье, в то время как противники обвиняют Airbnb в том, что он наносит ущерб ценам на жилье, предложению и качеству жизни в районе. У городов есть широкий спектр подходов к работе с сервисом, поэтому любой потенциальный хозяин Airbnb должен знать, где находится его город в этом спектре. В противном случае у них есть шанс получить пощечину с суровым наказанием или, если арендатор, даже выселение из своего жилья.

5 советов и 5 распространенных ошибок (плюс бесплатная форма)

Наличные за ключи — спорная тема, независимо от того, говорите ли вы о арендодателе и арендаторе или о банке, лишающем домовладельца права выкупа.

Мы обсудим обе ситуации, но сначала… сбросим бомбу.
Вот как это делается.
Вступите в местную ассоциацию арендодателей и расскажите своим новым друзьям, что вы открыли для арендодателей удивительную новую инвестиционную стратегию…
«Она называется «Наличные за ключи», и она работает как сон. Всякий раз, когда вам грозит выселение с арендатором, просто предложите ему деньги, чтобы он съехал, а не выселяйте его».

Вот что получится.

Глазные валики
Накладки на дужки
Вербальные подколы
Несколько человек, которые с вами согласны

В этом посте мы обсудим, почему деньги за ключи вызывают споры, а также 5 советов и 5 ошибок, которые допускают арендодатели, платя своим арендаторам за освобождение жилья.

Содержание наличных за ключи:

Что такое наличные за ключи
5 советов наличными за ключи
5 ошибок с деньгами за ключи
Форма договора наличными за ключи
Денежные средства за ключи суммы
Программы наличных за ключи с обращением взыскания

Кроме того, мы обсуждали эту тему в нашем подкасте (более 200 эпизодов назад), не стесняйтесь слушать ниже.

Что такое наличные в обмен на ключи?

Наличные в обмен на ключи — это способ для арендодателя (или банка в случае обращения взыскания) убедить арендатора освободить недвижимость в обмен на согласованную сумму денег. Хотя это может показаться нелогичным, наличные деньги за ключи во многих случаях обходятся дешевле, чем длительный процесс выселения. Как правило, выплачиваемая сумма сопровождается оговорками, основанными на условии, что имущество остается в собственности.
Наличные за ключи — обычное дело в ситуациях, когда арендаторы больше не могут платить за аренду или наносят ущерб имуществу. В других случаях это может быть вариант, когда арендодатель покупает новую сдаваемую в аренду недвижимость и хочет избавиться от существующих арендаторов.

5 советов по обмену наличными за ключи

Следуйте этим пяти советам, чтобы процесс обмена наличными за ключи прошел максимально гладко.

#1 Поговорите

Обратитесь к неплательщикам и объясните, что они нарушают договор аренды и что вы начнете процесс выселения. Опишите шаги по выселению, последствия, расходы и влияние на их будущее.
Официальное выселение остается в публичном реестре до семи лет в большинстве штатов (в Орегоне — пять лет). При выселении в будущем может быть сложно найти жилье.

#2 Предложите альтернативу

Объясните, что они могут иметь наличные деньги, если они согласятся полностью выйти из дома и передать вам ключи к определенной дате без ущерба для имущества. Поделитесь датой и суммой, которую вы имеете в виду, с арендаторами.

#3 Получить в письменной форме

Используйте документ «наличные в обмен на ключи» (приведен ниже), в котором излагаются детали соглашения, а также сумма, дата и время транзакции. В соглашении должно быть указано, что если жильцы не выселятся, выселение будет продолжено.

#4 Присутствовать в день переезда

В день отъезда быть на месте с документами и чеком. После прохождения подпишите окончательные бумаги и обменяйте ключи на деньги.

#5 Действуйте так, как если бы вы освободились

Продолжайте заботиться об имуществе, как если бы оно было освобождено или заброшено. Меняйте замки, избавляйтесь от мусора и еды, а также выполняйте техническое обслуживание и ремонт, необходимые для подготовки к приему следующих жильцов.
Если что-то не происходит в соответствии с планом «деньги за ключи», с которым вы согласились, вы должны продолжить процесс выселения, как указано в вашем штате.
Не каждый сценарий деньги за ключи срабатывает так чисто. Многие арендодатели оказываются в затруднительном положении, когда совершают ошибки, которых легко избежать…

5 ошибок с наличными в обмен на ключи

Это 5 распространенных ошибок, которые доставляют арендодателям неприятности при попытке выселить арендаторов из собственности.

#1 Самостоятельное выселение

Арендодатели не могут брать дело в свои руки и делать жизнь жильцов невыносимой блокировками, отключением коммунальных услуг, отказом в ремонте или любыми другими методами, препятствующими доступу жильцов в помещение или его проживанию .
Мало того, что это незаконно, арендодатель может быть оштрафован на крючок и должен платить арендатору за испорченную еду, потраченные впустую коммунальные услуги, а в некоторых штатах — установленную сумму в долларах в день, когда они заблокированы.

#2 Никаких притеснений

Физические или словесные угрозы жильцам, крики на них, преследование на работе или домогательства к другим членам семьи являются незаконными. Как бы вы ни были разочарованы, всегда оставайтесь профессионалом.
Надвигающееся выселение может стать очень эмоционально напряжённой ситуацией для арендодателя и арендатора. Постарайтесь максимально убрать эмоции и четко изложить ситуацию.

#3 Не торгуйтесь (много)

Иногда арендаторы будут пытаться уговорить вас о сумме, и если вы продолжите соглашаться, им может показаться, что вы будете договариваться еще больше.
Вы можете начать с малого и постепенно увеличивать сумму, которую хотите заплатить, чтобы жильцы чувствовали, что получают много.
Или вы можете начать с высокой суммы, надеясь, что сумма произведет на них впечатление, и они будут стоять твердо. Просто не впадайте в отчаяние и не начинайте предлагать суммы, которые вы не продумали или которые не стоят того с финансовой точки зрения.

#4 Получите подтверждение транзакции

Хотя это называется «наличными за ключи», по возможности оплатите чеком. Таким образом, у вас есть официальная запись транзакции. Если вы договорились об оплате наличными, убедитесь, что вы оба подписали что-то, что отмечает транзакцию. Предоставьте арендатору квитанцию и сделайте ее копию для своего учета.

#5 Не забывайте о депозите

Наличные за ключи отделены от депозита арендатора, и то, что они уезжают, не означает, что они автоматически лишаются этого депозита.
Вам по-прежнему необходимо оформить депозит, как обычно, то есть провести официальную проверку при выезде и вычесть задолженность по арендной плате, ущерб и неоплаченные коммунальные услуги.
В большинстве штатов требуется, чтобы вы отправляли жильцам письменный подробный список всех вычетов и любой оставшейся суммы. Если вы забудете об этом важном шаге, даже если депозит будет полностью удержан по вышеуказанным причинам, это может привести к судебному иску со стороны бывшего арендатора.

Форма соглашения о наличных за ключи

Форма соглашения о наличных за ключи (иногда называемая письмом о наличных за ключи) всегда должна быть в письменной форме. Он должен включать сумму денег, которую получат арендаторы, и то, как будет производиться этот платеж. Он также должен включать крайний срок передачи ключей. В соглашении должно быть указано, что арендодатель и арендатор обследуют имущество в день переезда для оценки любого ущерба.
Просто нажмите здесь, чтобы загрузить бесплатную форму соглашения RentPrep наличными за ключи.
Вышеприведенная ссылка включает в себя приложение о деньгах за ключи, которое вы подпишете в день отъезда.

Сумма наличными за ключи

Мнения могут различаться, когда дело доходит до суммы, которую арендатор предлагает за ключи наличными.
Имейте в виду, что в среднем выселение арендатора обходится примерно в 3500 долларов США в виде потерянной арендной платы, судебных издержек, гонораров адвокатов и дополнительных убытков.
Этот вопрос был опубликован в нашей закрытой группе Facebook RentPrep для арендодателей.

Вот несколько мнений о суммах наличных за ключи:

Начните с 250 долларов и поднимитесь до
500 долларов
Предложите точную сумму судебных издержек
Половина месячной арендной платы + залог
Начните с малого и договоритесь

У нас был Ли МакИчерн в нашем подкасте (мы обсуждали процесс подачи заявки на аренду), и он преподает курсы по управлению недвижимостью, а также управляет более чем 500 объектами аренды в районе залива.
Я упоминаю об этом, потому что мы склонны доверять его суждениям, и он выступал за то, чтобы начинать с малого и увеличивать ваше предложение.
Если вы присоединитесь к нашей группе Facebook, вы увидите раздел группы под названием «Темы».
На изображении ниже вы можете видеть, что мы пометили 17 различных сообщений, которые вы можете прочитать, где тема обсуждения касается денег за ключи.

Вы можете присоединиться к нашей группе, введя свой адрес электронной почты в форму ниже.
Вам будет отправлена ссылка на группу вместе с паролем, который вам нужно будет указать.
[форма активной кампании = 140]

Программы «Наличные за ключи» с изъятием права выкупа

Деньги за ключи не всегда остаются между арендодателем и арендатором. Это также может быть ситуация между домовладельцем и банком, которому принадлежит ипотечный кредит. Этот сценарий разыгрывается так же, как ситуация с наличными за ключи между арендодателем и арендатором.
Банк (арендодатель) хочет вернуть свое имущество как можно быстрее и с наименьшим ущербом. Вот почему банк предложит домовладельцу (арендатору) согласованную сумму наличных денег за то, чтобы он покинул собственность.
Самая большая разница в том, что ставки намного выше и что банк не заинтересован в владении недвижимостью.
Банк может предложить от 2000 до 3000 долларов наличными в обмен на ключи, потому что расходы возрастут намного быстрее, если они пройдут через длительное выселение. Многие банки не будут предлагать это без того, чтобы домовладелец не поднял это в первую очередь.

В заключение…

Хорошей новостью является то, что большинство арендаторов, которые не могут платить за аренду, обычно не упускают возможности получить наличные деньги и избегают судебного разбирательства по своим записям.
Моя любимая поговорка: «Иногда сок не стоит того, чтобы его выжимать».
Я сталкивался с арендодателями, которые хотели пройти процедуру выселения, чтобы получить судебное решение по досье арендатора и почувствовать себя оправданными за пережитые мучения.
Мысль о том, чтобы платить тому, кто причиняет вам горе, — это тяжелая пилюля.
Я всегда рекомендую исключить эмоции из процесса принятия решений и смотреть на него как на бизнес. Может показаться, что вы проигрываете, предлагая деньги за ключи, но ваша прибыль может в конечном итоге оказаться выигрышной.
Чтобы убедиться, что вам больше не придется проходить этот процесс, прочтите наше руководство по проверке арендаторов.