Досудебное обжалование — Расторжение договора аренды муниципального имущества (за исключением земельных участков)
Описание
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору
1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.
5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
6. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.
7. В случаях, установленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, правила пункта 6 настоящей статьи применяются при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Основание
Обращение заявителя с заявлением в письменной или электронной форме с использованием «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, получение заявления по почте, получение заявления через МФЦ.Cрок регистрации запроса на услугу
5 мин.Как досрочно прекратить договор аренды: советы бизнесу от юриста
Происходящие события снова сделали актуальными вопросы, связанные с прекращением аренды недвижимости. Собрали наиболее часто встречающиеся из них.
- Как проще всего выйти из договора?
Оставляя за рамками соглашение сторон, проще всего воспользоваться правом на односторонний отказ. Но он должен быть прямо предусмотрен договором.
И, чаще всего, в нем прописывается срок на заявление такого отказа – например, не ранее чем за 3 месяца до планируемого прекращения договора. Поэтому сразу отказаться от договора, возможно, не удастся.
Возможны и иные варианты – например, расторжение договора в судебном порядке. Но арендатору необходимо будет доказывать наличие оснований для расторжения. А еще нужно учитывать сроки (от 2 месяцев, не считая сроки на обжалование решения) и судебные расходы.
Также, если компания не планирует дальше осуществлять деятельность, остается вариант с ликвидацией юридического лица-арендатора.
- Договор еще не прекращен, но имущество уже не используется, объект освобожден. Все равно нужно платить?
Коротко – по общему правилу, да. Если арендодатель не принял объект обратно (не подписан акт возврата, соглашение о расторжении договора), то юридически пользование объектом не прекращено. При условии, что фактическая возможность пользоваться сохраняется – есть физический доступ, объект не передан другому лицу, состояние объекта пригодно для использования, – обязанность по оплате сохраняется.
Это касается и отказа от договора, когда предусмотрен срок на его заявление. В нашем примере с 3 месяцами – на их протяжении арендатор должен платить арендную плату и коммунальные платежи.
- Может ли арендодатель потребовать дополнительной оплаты за досрочный выход из договора?
Досрочное прекращение договора (в том числе отказ от него), если такое право арендатора предусмотрено договором, не признается нарушением обязательств. А значит, и штрафные санкции (неустойка, убытки) арендатор уплачивать не должен, даже если они прописаны в договоре.
Но может быть и другая ситуация. Например, договором предусмотрено, что при его досрочном расторжении арендная плата за последние 3 месяца увеличивается в 2 раза. Штрафные санкции при этом прямо не прописаны. Хотя по сути это та же скрытая неустойка, есть риск, что арендатору заплатить придется, в том числе по решению суда – такая практика имеется.
- В объект вложена крупная сумма на отделку и прочие улучшения.
Их стоимость будет возмещена?
Их стоимость будет возмещена?Зависит от условий договора. Стоимость неотделимых улучшений возмещается при условии, что арендодатель согласовал их производство. Но законодательство допускает, что в договоре может быть предусмотрено, что даже если улучшения согласованы, арендодатель не возмещает их стоимость. В таком случае получить стоимость улучшений арендатору не удастся.
Чтобы избежать споров, касающихся неотделимых улучшений, арендатору рекомендуется еще до начала работ письменно согласовать как производство улучшений, конкретные виды работ, так и их стоимость с обязательством арендодателя ее возместить.
- Заявлен односторонний отказ от договора, но арендодатель не хочет принимать объект обратно. Что делать?
Мотивы у арендодателя могут быть разными – например, состояние объекта, которое арендодатель считает неудовлетворительным. Или оспаривается сам факт прекращения договора.
Здесь необходимо понимать, что если расторжение договора действительно правомерно, то принять помещение обратно – обязанность арендодателя.
Споры, связанные с состоянием объекта, взысканием убытков, какими-либо задолженностями и т.д., могут быть рассмотрены отдельно в судебном порядке. Однако аренда будет считаться прекращенной.
Поэтому арендатору необходимо совершить всем зависящие от него действия: письменно уведомить арендодателя о расторжении договора, направить ему односторонний акт о возврате объекта, вернуть ключи, вывезти имущество. В таком случае будет считаться, что арендатор вернул объект аренды.
- Есть ли особенности в текущей ситуации для иностранных компаний?
Ограничений на прекращение договоров аренды нет. Однако 14 марта был подписан Указ № 93 «О дополнительных мерах по обеспечению стабильного функционирования экономики». В нем предусмотрено, что правительство вправе устанавливать сбор и неустойку за досрочное расторжение договоров аренды, если оно инициировано лицами из «недружественных» государств.
Причем, в Указе прописано, что даже контролируемые такими лицами субъекты подпадают под эти нормы – вне зависимости от места регистрации (то есть, и белорусские компании, контролируемые иностранными участниками).
Однако сам Указ прямо неустойки и сборы не устанавливает. Чтобы его нормы начали применяться, необходимо, чтобы правительство утвердило перечень «недружественных» стран, а также порядок взимания и размеры сбора и неустойки. До настоящего времени соответствующие постановления правительством не приняты.
Ярослав Галенчик
Юрист ООО «Степановский, Папакуль и партнёры. Юридические услуги»
Статья опубликована на портале Пробизнес
Как решить проблему досрочного расторжения договора аренды (правильный способ)
Вы можете быть застигнуты врасплох, когда ваш арендатор потребует досрочного расторжения договора аренды. В конце концов, они подписали договор, который связывает их с вашей арендованной недвижимостью на определенный период. Однако досрочное расторжение договора аренды происходит регулярно. Итак, если ваш арендатор хочет уйти, вы должны знать, как с этим справиться. Есть законы, которые защищают вас, а также вашего арендатора, и это помогает, если вы знаете обе стороны.
Если вы не знаете, как поступить с досрочным расторжением договора аренды, мы можем вам помочь. Во-первых, вы должны знать, когда можно отпустить арендатора с крючка. Затем вам нужно знать о различных способах борьбы с досрочным увольнением.
Причины, по которым арендаторы могут досрочно расторгнуть договор аренды
1. Военная служба
Если ваших арендаторов попросят явиться на действительную военную службу, они могут досрочно расторгнуть договор аренды в соответствии с военной и национальной службой Закон о гражданской помощи участникам.
В таких случаях арендатор должен уведомить об этом за 30 дней. После периода уведомления они больше не обязаны платить арендную плату.
2. Насилие в семье
Правила для арендодателей и арендаторов различаются в разных штатах. В таких штатах, как Невада и Вашингтон, лица, пережившие насилие в семье, сексуальное насилие, преследование и т. д., могут расторгнуть договор аренды и выехать.
Если ваш арендатор ссылается на это как на причину увольнения, ознакомьтесь с законами вашего штата, чтобы узнать, каковы ваши обязанности. Даже если ваш штат не защищает жертв, вы можете убедиться, что ваш арендатор находится в более безопасной среде, разрешив им переехать без штрафных санкций.
3. Развод или болезнь
Неожиданные события, такие как болезнь или развод, могут истощить финансовое положение арендатора. Таким образом, это можно считать законными основаниями для заявлений о досрочном расторжении договоров аренды с арендаторами. Что касается перевода рабочих мест, ваши арендаторы на самом деле не контролируют его.
По закону вы не обязаны освобождать своих арендаторов от аренды в этих обстоятельствах. Тем не менее, если вы предложите арендатору (-ам) выход, это улучшит для них сложную ситуацию.
Кроме того, досрочное расторжение в этих обстоятельствах может сэкономить вам больше времени и денег, чем выселение.
4. Вторжение в частную жизнь
Знайте, что даже если вы владеете собственностью, вы не имеете права входить в нее, когда захотите.
Примерно в половине штатов США, включая Калифорнию и Нью-Джерси, действуют законы, регулирующие доступ арендодателей к арендованному имуществу. Эти законы определяют, когда и как арендодатели могут на законных основаниях входить в арендованное имущество. Часто вы должны предоставить своим арендаторам уведомление, прежде чем войти в собственность, если только нет чрезвычайной ситуации. Во многих штатах арендаторы имеют право на защиту своей частной жизни от владельцев недвижимости и их агентов. При нарушении этого права арендатор может пойти по пути досрочного расторжения договора аренды. Однако арендаторы должны сначала выдать вам официальное письменное предупреждение с просьбой не приходить без приглашения.
5. Потеря работы
Может возникнуть ситуация, когда ваш арендатор не сможет платить арендную плату из-за снижения дохода или потери работы. В таком случае разрешение им досрочно расторгнуть договор аренды с арендатором может быть лучшим вариантом вместо выселения.
Досрочное расторжение договора аренды требует гораздо меньше времени и средств, чем выселение.
Вы можете рассмотреть возможность взимания платы за досрочное прекращение аренды, чтобы компенсировать потерю дохода в связи с досрочным прекращением аренды. Владельцы недвижимости обычно взимают арендную плату за два месяца в качестве платы за расторжение договора.
6. Нежилая сдаваемая в аренду недвижимость
Законы почти каждого штата гарантируют арендаторам право на безопасное и пригодное для жизни жилье, независимо от того, сколько арендной платы они платят. Термин «жилое жилье» относится к аренде, которая отвечает основным потребностям, таким как:
- Крыша, защищающая от дождя и снега
- Горячая вода
- Отопительные сооружения
- Прочные полы и стены, которым не грозит обрушение
- Отсутствие серьезных экологических угроз, таких как свинец или плесень
- Разумная защита от угрозы преступной деятельности
В зависимости от штата арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в случае нарушения этого права.
В такой ситуации арендатор не будет обязан платить оставшуюся арендную плату.
Связанные: 7 Налоговые вычеты по арендованному имуществу для владельцев недвижимости
Как смягчить последствия досрочного прекращения аренды?
1. Обсудите договор аренды с вашим арендатором
Арендаторы часто не внимательно читают свои договоры. Таким образом, это хорошая идея, чтобы пройти контракт с вашими арендаторами. Таким образом, вы можете убедиться, что они прочитали договор хотя бы один раз и знают обо всех пунктах и условиях, которые в нем содержатся.
Кроме того, процедура выселения сопряжена со значительными расходами. Таким образом, просмотр вашего договора аренды с арендатором до того, как он въедет, является одной из лучших доступных профилактических мер. Это гарантирует, что арендатор осведомлен о последствиях отправки уведомления о досрочном прекращении аренды.
2. Начать поиск нового арендатора
Вы, как владелец или управляющий недвижимостью, обязаны найти нового арендатора после того, как ваш текущий отправит вам письмо о досрочном прекращении аренды.
Помните, что новый арендатор должен пройти такую же всестороннюю проверку, как и любой другой арендатор. Возможно, вам придется пройти те же шаги, что и в начале сезона аренды, например, рекламировать аренду, показать квартиру потенциальным арендаторам и так далее.
Вы не обязаны сдавать квартиру первому, кто выразит заинтересованность. Вы все равно должны провести процесс отбора, чтобы убедиться, что заявитель удовлетворяет всем вашим требованиям.
3. Напишите пункт об аренде
С самого начала включите пункт о досрочном прекращении аренды в ваш лизинговый договор. В пункте о расторжении обязательно укажите:
- Минимальный срок уведомления
- Плата за досрочное расторжение
- Требования к письменному уведомлению
Связанный: 6 советов по поддержанию хороших отношений между арендатором и управляющим недвижимостью
4. Убедитесь, что вы получили письменное уведомление о расторжении договора
Ничто не является официальным, если оно не записано.
Убедитесь, что ваш арендатор записал и подписал письменное уведомление о расторжении договора аренды. Храните его вместе с документами об аренде. Кроме того, убедитесь, что вы получили необходимые платежи (платежи за увольнение, невыплаченную арендную плату, другие сборы и т. д.) до того, как они уйдут.
5. Предложить выкуп
Как владелец недвижимости, вы можете предоставить своему нынешнему арендатору право на невозмещаемую плату, называемую «выкупом». Как уже говорилось в этом руководстве, плата за досрочное прекращение обычно равна арендной плате за два месяца. Таким образом, для вашего арендатора хорошо, если у него остается более двух месяцев аренды.
Вы можете найти нового арендатора менее чем за два месяца. В такой ситуации вам не нужно возвращать освободившемуся арендатору пропорциональную плату за время перекрытия. При этом, если поиск арендатора длится более двух месяцев, вы не имеете права на дополнительную компенсацию.
6. Не использовать залог в качестве арендной платы
Нецелесообразно использовать залог в качестве арендной платы после досрочного расторжения договора аренды.
Вы собрали гарантийный депозит для устранения повреждений квартиры, которые не были вызваны естественным износом во время проживания арендатора. Если вы потратите эти деньги на аренду, вы больше не сможете платить за ремонт, который обычно требуется, когда арендатор съезжает. Вместо этого проведите обычную проверку имущества, чтобы определить, нужно ли вам использовать какие-либо средства залога для ремонта или уборки.
Должны ли вы позволить арендатору досрочно расторгнуть договор аренды?
На этот вопрос нет однозначного ответа. Важно иметь уважительные отношения с арендатором и поддерживать хорошую репутацию. Вы не можете заставить их остаться на вашей территории. Но вы можете напомнить им об их арендных обязанностях. После того, как вы получите письмо о досрочном прекращении аренды, вы также можете продолжать нести финансовую ответственность до тех пор, пока квартира не будет заполнена. Надлежащая аренда гарантирует, что вы не понесете убытков, когда ваши арендаторы досрочно прервут договор аренды.
Кроме того, постарайтесь максимально исключить возможность судебного разбирательства (инициированного вами или арендатором). Правильная коммуникация с вашим арендатором является ключом к этому.
Помните, если вы позволите одному арендатору расторгнуть договор аренды, но не позволите другому, вы рискуете быть обвиненным в дискриминации. Лучше установить политику и применить ее ко всем арендаторам.
Если вы получаете покрытие от TheGuarantors, мы вмешаемся и поможем как арендатору, так и арендодателю. Если после досрочного прекращения аренды нет соглашения, мы платим арендодателю, а затем работаем с арендатором, чтобы вычислить оставшуюся сумму. Арендодатели своевременно получают свою задолженность, а арендаторы имеют больше времени, чтобы оплатить свою долю! Это беспроигрышная ситуация.
Гарантия аренды по сути является страховым полисом: если арендатор не выполняет свои обязательства по аренде, гарантия аренды покрывает арендодателям недостающую арендную плату. Арендодатели уверенно сдают в аренду, а арендаторы получают квартиры своей мечты.
Хотите узнать больше? Посетите сайт TheGuarantors, чтобы узнать о других сделках по аренде и беспрепятственном заселении ваших арендаторов.
Право арендатора на расторжение договора аренды в Калифорнии
Узнайте, когда и как арендаторы могут на законных основаниях расторгнуть договор аренды в Калифорнии, а также как ограничить ответственность по арендной плате до конца срока аренды.
Многие квартиросъемщики, подписывающие договор об аренде своей квартиры или сдаваемой внаем квартиры, планируют проживать в ней весь срок, указанный в договоре аренды, например, один год. Но, несмотря на ваши самые лучшие намерения, вы можете захотеть (или вам нужно) уйти до истечения срока аренды.
Выезд до истечения срока срочной аренды без уплаты оставшейся части арендной платы, причитающейся по договору аренды, называется расторжением договора аренды. Вот краткий обзор прав арендаторов в Калифорнии на расторжение договора аренды без дополнительной ответственности за арендную плату.
Права и обязанности арендатора при подписании договора аренды в Калифорнии
Договор аренды обязывает вас и вашего арендодателя на определенный период времени, обычно на год. В соответствии с типичной арендой арендодатель не может повышать арендную плату или изменять другие условия до тех пор, пока не истечет срок аренды (если только сама аренда не предусматривает изменение, например повышение арендной платы в середине аренды). Арендодатель не может заставить вас съехать до истечения срока аренды, за исключением случаев, когда вы не платите арендную плату или нарушаете другое существенное условие, например, постоянно устраиваете большие и шумные вечеринки. В этих случаях арендодатели в Калифорнии должны следовать определенным процедурам, чтобы прекратить аренду. Например, ваш арендодатель должен уведомить вас за три дня, чтобы вы заплатили арендную плату или ушли, прежде чем подавать иск о выселении. (Cal. Civ. Proc. Code § 1161(2) (2022).) Если вы занимались какой-либо незаконной деятельностью в помещении, ваш арендодатель может направить вам безусловное уведомление о выходе, дав вам три дня на то, чтобы выехать.
(Cal. Civ. Proc. Code § 1161(4) (2022).) И, если к вашей аренде применяются законы штата Калифорния о контроле за арендной платой, могут применяться другие правила.
Арендаторы по закону обязаны платить арендную плату в течение всего срока аренды, как правило, одного года, независимо от того, продолжаете ли вы проживать в съемной квартире или нет, за некоторыми исключениями, указанными ниже.
Когда разрыв договора аренды оправдан в Калифорнии
Есть несколько важных исключений из общего правила, согласно которому арендатор, нарушивший договор аренды, должен платить арендную плату за весь срок аренды. Вы можете законно выехать до истечения срока аренды в следующих ситуациях.
1. Вы или член вашей семьи стали жертвой домашнего насилия или другого определенного преступления
Закон штата Калифорния предоставляет право досрочного расторжения договора арендаторам, ставшим жертвами домашнего насилия, сексуального насилия и некоторых других преступлений.
Арендаторы могут расторгнуть договор досрочно не только в том случае, если они сами являются жертвой, но также и тогда, когда жертва является членом их семьи или ближайшим родственником, даже если они не проживают с ближайшим членом семьи. Прочтите статут для получения подробной информации о праве на получение помощи и о том, как подать уведомление.
2. Вы поступаете на действительную военную службу
Если вы поступаете на действительную военную службу после подписания договора аренды, вы имеете право расторгнуть договор аренды в соответствии с федеральным законом. (Закон о гражданской помощи членам Военной службы и Службы национальной обороны, Приложение 50, USCA §§ 501 и последующие.) Вы должны быть частью «силовых служб», которые включают вооруженные силы, уполномоченный корпус Национального управления океанических и атмосферных исследований (NOAA). ), введенный в строй корпус Службы общественного здравоохранения и активированная Национальная гвардия. Вы должны направить арендодателю письменное уведомление о своем намерении расторгнуть договор аренды по военным причинам.
После того, как уведомление будет отправлено по почте или доставлено, ваша аренда прекращается через 30 дней после даты следующей выплаты арендной платы, даже если эта дата наступает за несколько месяцев до истечения срока аренды.
3. Сдаваемое в аренду жилье небезопасно или нарушает санитарные нормы и правила техники безопасности штата Калифорния
Если ваш арендодатель не предоставляет жилое жилье в соответствии с местными и государственными жилищными кодексами, суд, вероятно, примет решение о том, что вас выселили «конструктивно». Это означает, что арендодатель, предоставив непригодное для проживания жилье, практически выселил вас, так что вы больше не несете ответственности за арендную плату. Закон штата Калифорния устанавливает особые требования к процедурам, которым вы должны следовать, прежде чем выехать из-за серьезной проблемы с ремонтом. Проблема должна быть действительно серьезной, например, нехватка тепла или другой жизненно важной услуги. ( Грин против Верховного суда , 10 Cal.
3d 616 (1974) и Cal. Гражданский Code § 1942 (2022).)
4. Ваш арендодатель притесняет вас или нарушает ваши права на неприкосновенность частной жизни
В соответствии с законодательством штата Калифорния, ваш арендодатель должен уведомить вас в письменном виде за разумное время до начала аренды. Уведомление за 24 часа (или за 48 часов для окончательной проверки при выезде) обычно считается разумным. (Cal. Civ. Code § 1954 (2022).) Если ваш арендодатель неоднократно нарушает ваши права на неприкосновенность частной жизни или делает такие вещи, как удаление окон или дверей, отключение коммунальных услуг или замена замков, вы будете считаться «конструктивно выселенным, » как описано выше; это обычно оправдывает разрыв договора аренды без дальнейших обязательств по аренде.
Обязанность арендодателя найти нового арендатора в Калифорнии
Если у вас нет законных оснований для расторжения договора аренды, хорошая новость заключается в том, что вы все равно можете не платить всю арендную плату, причитающуюся за оставшийся срок аренды.
. Это связано с тем, что в соответствии с законодательством штата Калифорния ваш арендодатель должен приложить разумные усилия для повторной аренды вашей квартиры — независимо от причины вашего выезда — вместо того, чтобы взимать с вас полную оставшуюся арендную плату, причитающуюся по договору аренды. (Cal. Civ. Code § 1951.2 (2022).) Таким образом, вам, возможно, не придется платить много, если будет какая-либо дополнительная арендная плата, если вы нарушите договор аренды. Вам нужно платить только ту сумму арендной платы, которую арендодатель теряет из-за того, что вы съехали раньше срока. Это связано с тем, что Калифорния требует, чтобы арендодатели предпринимали разумные шаги, чтобы свести свои убытки к минимуму или «уменьшить ущерб» с юридической точки зрения.
Итак, если вы разорвете договор аренды и съедете без законных оснований, ваш арендодатель, как правило, не может просто сидеть сложа руки и ждать окончания срока аренды, а затем предъявить иск на всю сумму потерянной арендной платы.
Ваш арендодатель должен попытаться сдать недвижимость в аренду достаточно быстро и вычесть арендную плату, полученную от новых арендаторов, из суммы, которую вы должны. Арендодателю не нужно ослаблять стандарты для приемлемых арендаторов — например, принимать кого-то с плохой кредитной историей. Кроме того, арендодатель не обязан арендовать квартиру по цене ниже справедливой рыночной или немедленно переключать свое внимание на аренду вашей квартиры, игнорируя другие виды деятельности. Кроме того, арендодатель может включить в ваш счет законные расходы, например расходы на рекламу недвижимости.
Если ваш арендодатель быстро сдает недвижимость в аренду (что более вероятно в студенческих городках и на подобных рынках), все, за что вы будете нести ответственность, — это (желательно краткое) количество времени, в течение которого квартира оставалась свободной.
Плохая новость заключается в том, что если арендодатель попытается повторно арендовать вашу квартиру и не сможет найти приемлемого арендатора, вы будете обязаны платить арендную плату до конца срока аренды.
Это может быть значительная сумма денег, если вы уезжаете за несколько месяцев до окончания срока аренды. Ваш арендодатель, вероятно, сначала использует ваш залог для покрытия суммы, которую вы должны. Но если вашего депозита недостаточно, ваш арендодатель может подать на вас в суд, возможно, в суд мелких тяжб, где лимит составляет 10 000 долларов в Калифорнии.
Как свести к минимуму свою финансовую ответственность при расторжении договора аренды
Если вы хотите уехать досрочно и у вас нет для этого юридических оснований, есть лучшие варианты, чем просто съехать и надеяться, что ваш арендодатель быстро получит нового арендатора . Вы можете многое сделать, чтобы ограничить сумму денег, которую вам нужно заплатить арендодателю, и помочь обеспечить хорошую рекомендацию от арендодателя, когда вы ищете свое следующее жилье.
Вы можете значительно улучшить ситуацию, предупредив как можно раньше и написав своему арендодателю искреннее письмо, в котором объясните, почему вам нужно уйти раньше.