Официальный сайт Администрации Кончанско-Суворовского сельского поселения
17 октября 2018
Организации заключили договор аренды нежилых помещений на 11 месяцев и перезаключают его каждый раз как новый договор. Можно ли заключить дополнительное соглашение к договору для его продления на тех же условиях? Требуется ли государственная регистрация?
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Таким образом, срок действия договора аренды нежилых помещений, заключенного на 11 месяцев, можно продлить на тех же условиях дополнительными соглашениями к нему. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения или дополнительного соглашения к нему не требуется.
Старший помощник межрайонного прокурора
Дата создания: 17-10-2018
Дата последнего изменения: 17-10-2018
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
Форма Дополнительного соглашения на английском языке
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ
К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ № ______ ГОДА
«__» __________ г.
Москва
Настоящее дополнительное соглашение (далее – «Соглашение») подписано «__» __________ две ______ года в г. Москве, Российская Федерация,
МЕЖДУ
Обществом с ограниченной ответственностью «______», юридическим лицом, учрежденным по законодательству Российской Федерации, имеющим следующее место нахождения: ______ , в дальнейшем именуемым «Арендодатель», в лице генерального директора [______], действующего на основании устава,
______, юридическим лицом, учрежденным по законодательству ______, в дальнейшем именуемым «Текущий арендатор», в лице ___________________________,
и
[●], юридическим лицом, учрежденным по законодательству [●], имеющим следующее место нахождения: [●], [[ОГРН [●], ИНН [●], [КПП [●] [Комментарий: Указать ОГРН, ИНН, КПП, если Новый арендатор – российское юридическое лицо, в противном случае удалить либо указать номер гос. регистрации в соответствии с законодательством места учреждения (при наличии такого номера)]], в дальнейшем именуемым «Новый арендатор», в лице [●][, действующего на основании [●]],
(Арендодатель, Текущий арендатор и Новый арендатор далее совместно именуются «Стороны», а каждый отдельно – «Сторона»).
ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что:
(A) ______ года Арендодатель заключил Договор аренды нежилого помещения № ______ – ______ (далее – «Договор аренды») с ______ ;
(B) В результате слияния Текущего арендатора и ______ в соответствии с договором о слиянии от ______ года и бухгалтерским балансом от ______ года Текущий арендатор принял на себя все активы, права и обязательства ______ (что подтверждается ______ ) и в силу этого заменил ______ в качестве Арендатора по Договору аренды;
(C) Текущий арендатор желает прекратить пользование Помещением (как таковое определено в Договоре аренды), а Новый арендатор – получить право пользования Помещением на условиях Договора аренды, и Арендодатель выразил свое согласие со сменой Арендатора по Договору аренды,
СТОРОНЫ НАСТОЯЩИМ ДОГОВОРИЛИСЬ о нижеследующем:
1.1 Текущий арендатор передает, а Новый арендатор принимает на себя все права и обязанности Арендатора по Договору аренды, которые возникнут после заключения настоящего Соглашения и подписания акта приема-передачи Помещения.
1.2 С момента заключения настоящего Соглашения и передачи Помещения Новому арендатору действие Договора аренды в отношении Текущего арендатора прекращается, а Новый арендатор становится Арендатором по Договору аренды, и все ссылки на Арендатора в Договоре аренды считаются ссылками на Нового арендатора.
1.3 В дату подписания настоящего Соглашения Текущий арендатор передает Новому арендатору Помещение по акту приема-передачи Помещения, составленному в целом по форме, приведенной в Приложении № 1 к настоящему Соглашению, и подписанному уполномоченными представителями Текущего арендатора и Нового арендатора.
1.4 Текущий арендатор полностью уплатил Арендодателю Основную арендную плату в размере [сумма], Плату за обслуживание в размере [сумма] и Плату за парковку в размере [сумма] за период по конец текущего (на дату подписания настоящего Соглашения) календарного квартала включительно. Новый арендатор принимает во внимание и соглашается с тем, что с момента подписания акта приема-передачи Помещения к нему переходит обязанность по уплате Арендодателю Основной арендной платы, Платы за обслуживание и Платы за парковку.
1.6 За исключением случаев, когда иное прямо предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны подтверждают отсутствие у них финансовых и иных претензий друг к другу в связи с Договором аренды или заменой Арендатора по нему.
1.7 [[Комментарий: Удалить данный пункт 1.7, если Новый арендатор не является плательщиком НДС в РФ] Настоящим Новый арендатор и Арендодатель пришли к соглашению об изменении пунктов ______ Договора аренда, а именно об изложении его в следующей редакции:
Пункт 2.1: Помещение предназначено исключительно для использования в качестве офиса [наименование] (далее – «Договорные условия использования». Арендатор будет использовать фирменное наименование [наименование] путем размещения на дверях Помещения соответствующей таблички (далее «Вывеска»).
пункт 4.2: Размер основной арендной платы за Помещение (далее — «Основная арендная плата») составляет: ______
пункт 7.1.: В течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения Арендатор должен выплатить Арендодателю сумму, эквивалентную [сумма] («Обеспечительная Сумма») в качестве обеспечения выполнения обязательств Арендатора по возмещению Арендодателю суммы любого реального ущерба, понесенного Арендодателем в результате обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность перед Арендодателем по на стоящему Договору Аренды («Обеспечительный Депозит»).
пункт 15.1 после слов “Арендатору”:
[адрес]
1.8 Настоящее Соглашение вступает в силу в дату его государственной регистрации в Регистрирующем Органе.
1.9 В соответствии с п. 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия настоящего Соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с даты подписания настоящего Соглашения.
1.10 Все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией настоящего Соглашения в Регистрирующем Органе, осуществляет Арендодатель. Текущий арендодатель и Новый арендодатель предоставляют Арендодателю все требующиеся от них для этих целей документы, а также выдают Арендодателю соответствующие доверенности для осуществления действий по регистрации от их имени. Расходы в связи с государственной регистрацией настоящего Соглашения Стороны несут в равных долях.
1.11 Термины, указанные, но не определенные в настоящем Соглашении имеют то же значение, что и в Договоре аренды.
1.12 Настоящее Соглашение регулируется действующим законодательством Российской Федерации.
1.13 Все споры по настоящему Соглашению, в том числе споры, связанные с его заключением, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы.
1.14 Настоящее Соглашение составлено на ______ страницах (без учета приложения) и имеет Приложение 1 «Форма Акта Приема-передачи Помещения», которое является его неотъемлемой частью.
1.15 Настоящее Соглашение подписывается в 4 (четырех) экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для Регистрирующего Органа. В случае каких-либо расхождений между текстами настоящего Соглашения на английском и на русском языках, текст настоящего Соглашения на русском языке имеет превалирующую силу.
ADDITIONAL AGREEMENT TO LEASE AGREEMENT ______ CLARIDEN FOR NON-RESIDENTIAL PREMISES DATED ______
_____________, Moscow
This additional agreement (the «Agreement») is made this ________ day of ____________ of the ______ in Moscow, Russian Federation,
BY AND BETWEEN
Limited Liability Company “______”, a legal entity established under the laws of the Russian Federation, located at______ (hereinafter referred to as the «Landlord»), represented by its General Director [______] acting on the basis of the charter
______, a legal entity incorporated under the laws of ______ (hereinafter referred to as the «Current Tenant») represented by _____________________________
and
[●], a legal entity established under the laws of [●], located at: [●], [OGRN [●], INN [●], KPP [●] [Comment: Fill in ORGN, INN, KPP if the New Tenant is a Russian legal entity; if not, delete these or insert the registration number (if any) in accordance with the laws of the country of the New Tenant’s incorporation]] (hereinafter referred to as the «New Tenant»), represented by [●] [acting on the basis of [●]]
(the Landlord, the Current Tenant and the New Tenant are hereinafter referred to jointly as the «Parties» and each individually as a «Party»).
WHEREAS:
(A) ______ Lease Agreement No. ______ for non-residential premises («Lease Agreement») was signed between the Landlord and ______ ;
(B) As a result of a merger of the Current Tenant and ______ in accordance with the merger agreement of ______ and the balance sheet as per ______ the Current Tenant assumed all of the assets and liabilities of ______ (as confirmed by ______ ) and thus replaced ______ as the Tenant under the Lease Agreement; and
(C) The Current Tenant wishes to terminate its use of the Premises (as defined in the Lease Agreement) and the New Tenant wishes to obtain the right to use the Premises on the terms and conditions of the Lease Agreement, and the Landlord has agreed to replacement of the Tenant under the Lease Agreement,
THE PARTIES HEREBY AGREE as follows:
1.1 The Current Tenant transfers and the New Tenant accepts all rights and obligations of the Tenant under the Lease Agreement which will ariseafter conclusion of this Agreement and signing of the the act of transfer and acceptance of the Premises .
1.2 From the date of conclusion of this Agreement and transfer of the Premises to the New Tenant the application of the Lease Agreement to the Current Tenant terminates and the New Tenant becomes the Tenant under the Lease Agreement, and all references to the Tenant in the Lease Agreement shall be deemed references to the New Tenant.
1.3 On the date of signing of this Agreement the Current Tenant shall transfer the Premises to the New Tenant under the act of transfer and acceptance of the Premises made substantially in the form attached as Schedule 1 to this Agreement and signed by authorized representatives of the Parties.
1.4 The Current Tenant has fully paid to the Landlord the Base Rent in amount of [amount], the Service Charge in amount of [amount] and the Parking Charge in amount of [amount] for the period up to and including the last date of the current (as at the date of signing hereof) calendar quarter. The New Tenant acknowledges and agrees that from the date of signing of the act of transfer and acceptance of the Premises it assumes the obligation to pay to the Landlord the Base Rent, the Service Charge and the Parking Charge.
The Parties have agreed that this obligation of the New Tenant in relation to the current calendar quarter shall be deemed discharged by the Current Tenant and the New Tenant is not obliged to pay to the Landlord any amounts on account of the Base Rent, the Service Charge and the Parking Charge for this period. At the same time the New Tenant shall, within 5 working days from the date of signing of the act of transfer and acceptance of the Premises pay to the Current Tenant the amount equal to the Base Rent in amount of [amount], the Service Charge in amount of [amount] and the Parking Charge in amount of [amount] for the period starting from and including the date of signing of this Agreement and until and including the last date of the current calendar quarter.
1.5 Given that the replacement of the Tenant under the Lease Agreement is taking place at the initiative of the Current Tenant, the Current Tenant and the Landlord have agreed that the Security Deposit that was paid by the Current Tenant to the Landlord in accordance with the Lease Agreement shall not be returned to the Current Tenant and shall remain in the Landlord’s ownership as compensation of the Landlord’s accrued and future expenses in connection with searching for a new Tenant for the Premises, execution of documents relating to replacement of the Tenant and other expenses in connection with such replacement.
1.6 Unless otherwise expressly stated in this Agreement, the Parties confirm that they have no monetary or other claims against each other in connection with the Lease Agreement or the replacement of the Tenant thereunder.
1.7 [[Comment: This clause 1.7 to be deleted if the New Tenant is not a VAT taxpayer in Russia] The New Tenant and the Landlord hereby agree to amend Articles ______ of the Lease Agreement by replacing it with the following:
Article 2.1: The Premises shall be only intended for use [name] (the “Contract Terms of Use”). The Tenant shall use the company name [name] by placing a signboard featuring it (the “Signboard”) on the door of the Premises.
Article 4.2 The base rent payable for the Premises (the «Base Rent») shall be: ______
Article 7.1: Within 5 (five) working days from the date of signing of the act of transfer and acceptance of the Premises the Tenant shall pay to the Landlord the equivalent of [amount] (the “Security amount”) as a security for performance of the Tenant’s obligations to indemnify the Landlord from and against any of its actual losses resulting from circumstances for which the Tenant is liable to the Landlord under this Lease (the “Security deposit”).
Article 15.1 after the words “If to the Tenant:
[address]
1.8 This Agreement enters into force on the date of its state registration with the Registration Authority.
1.9 As provided in section 2 of Article 425 of the Civil Code of the Russian Federation, the terms of this Agreement shall apply to the relations between the Parties arising upon signing hereof.
1.10 The Landlord shall perform all actions necessary for the state registration of this Agreement with the Registration Authority. The Current Tenant and the New Tenant shall provide the Landlord with all documents required from them for this purpose and shall issue to the Landlord relevant powers of attorney for undertaking in their name the actions aimed at the state registration of this Agreement. The Parties shall bear the costs of the state registration of this Agreement in equal portions.
1.11 Any terms found but not defined in this Agreement shall have the same meaning as in the Lease Agreement.
1.12 This Agreement shall be governed by Russian law in effect.
1.13 Any disputes arising out of this Agreement, including those relating to its execution, shall be referred for settlement to the Moscow Arbitration Court.
1.14 Done in ______ pages (exclusive of the schedule) and is complete with Schedule 1 Form of Act of Transfer and Acceptance of the Premises which constitutes an integral part of the Agreement.
1.15 This Agreement shall be signed in four (4) counterparts, one for each of the Parties and one for the Registration Authority. In the event of any discrepancies between the English and the Russian language texts of this Agreement, the Russian language text of this Agreement shall prevail.
Регистрация изменений в договор аренды ведет к регистрации договора // Постановление Президиума ВАС
Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729 «Если последнее по времени дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие ФЗ от 21.
07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними «, зарегистрировано в ЕГРП, то это означает, что и сам договор со всеми предшествующими дополнительными соглашениями также зарегистрирован в ЕГРП»
Суть спора
Между Департаментом имущества г. Москвы (далее — департамент) и ООО «ИНЖТЕХКОМ» (далее — общество) был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад со сроком действия с 12 октября 1994 г. по 6 апреля 2009 г.
29 мая 2008 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение этого договора в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
При принятии арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.
Также 14 января 2010 г. сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлевается до 31 декабря 2014 г. Это соглашение было зарегистрировано в ЕГРП.
В ходе осмотра нежилого помещения департаментом установлено, что оно использовалось под гостиницу, в нем была произведена перепланировка (переоборудование), нарушены несущие конструкции здания путем обустройства помещений для проживания людей (гостиничных номеров) в чердачном помещении третьего этажа; по результатам осмотра составлен акт от 19.05.2011.
Департамент 26 мая 2011 г. направил в адрес общества уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
Впоследствии департамент обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о его выселении и передаче нежилого помещения в освобожденном виде департаменту.
Общество предъявило встречный иск о применении последствий недействительности дополнительного соглашения 2008 г. и о признании договора аренды действующим.
При рассмотрении данного дела перед судами возник следующий вопрос: подлежало ли дополнительное соглашение 2008 г. государственной регистрации? И можно ли считать, что оно было зарегистрировано путем государственной регистрации дополнительного соглашения 2010 г.?
Проблема необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
В настоящее время значительная часть действующих договоров аренды недвижимого имущества заключена до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).
Данное обстоятельство никак не влияет на действительность такого договора, поскольку в силу п. 1 ст. 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Последняя может быть проведена по желанию их обладателей.
Однако ввиду длительного периода действия обозначенных договоров стороны нередко заключают дополнительные соглашения к ним уже в настоящее время, то есть в период действия существующей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебной практике применяется следующее общее правило: если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации (Постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007, ФАС Дальневосточного округа от 13.
02.2012 N Ф03-7152/2011 по делу N А51-5564/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2011 по делу N А63-3836/2010).
Так как действующим законодательством предусмотрена возможность добровольной государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество, то в случае такой государственной регистрации договора аренды все дополнительные соглашения к этому договору также подлежат государственной регистрации (Постановления ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17468-10 по делу N А40-3596/10-113-31, от 30.12.2009 N КГ-А40/13678-09 по делу N А40-78/09-89-2).
Если же такая государственная регистрация не проводилась, то и дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному, например, в 1993 г., не требует государственной регистрации, даже если оно заключено, к примеру, в 2008 г. (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А65-28292/2011).
Более подробно о судебной практике по вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, см.
: п. 5 комментария к ст. 609 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике «Аренда. Общие положения»
Особенность ситуации, рассмотренной в Постановлении Президиума ВАС РФ, состоит в том, что сам договор аренды 1994 г. не был зарегистрирован, но было зарегистрировано одно из дополнительных соглашений к нему.
Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ
Суд первой инстанции удовлетворил требование департамента и отказал в удовлетворении встречного иска, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Как было отмечено в рассматриваемом Постановлении, суды пришли к выводу: из положений п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13, ст. 33 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды. Спорный договор аренды 1994 г. не был зарегистрирован. Таким образом, государственная регистрация дополнительного соглашения к нему также не требуется.
Однако ВАС РФ в Определении от 26.11.2012 N ВАС-11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Коллегия судей ВАС РФ установила наличие двух противоположных подходов в судебной практике к проблеме государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного в период действия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, к договору, заключенному до вступления в силу (введения в действие) этого Закона.
Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций, отказав в удовлетворении требований общества.
При этом высшая судебная инстанция разрешила существовавшую в судебной практике неопределенность, которая была отмечена в Определении ВАС РФ от 26.
11.2012 N ВАС-11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729, и указала на необходимость применения следующей правовой позиции: если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Применительно к рассматриваемой ситуации, когда договор аренды заключен до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а дополнительные соглашения к нему заключены после введения его в действие, из этой правовой позиции вытекает следующее.
Если дополнительное соглашение 2010 г. было зарегистрировано в установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке, то и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел государственную регистрацию, поскольку участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Очевидно, что среди этих документов в ЕГРП были представлены также договоры аренды, изначально не проходивший процедуру государственной регистрации.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
http://www.consultant.ru/law/review/fed/iw2013-04-04.html
ДОГОВОР АРЕНДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Образец статей
Относящийся к
ДОГОВОР АРЕНДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯДоговор аренды На условиях, изложенных в настоящем Договоре аренды, Арендодатель сдает Помещение в аренду Арендатору, а Арендатор арендует Помещение у Арендодателя. Срок, начинающийся с Даты начала и заканчивающийся Датой прекращения, если только он не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с настоящим Договором аренды.
Соглашение о субаренде Субарендодатель и Субарендатор настоящим заявляют, что точная и полная копия Субаренды прилагается к настоящему документу и является его частью в качестве Приложения А, а Субарендодатель и Субарендатор соглашаются с тем, что Субаренда в отношении Арендодателя и/или Субаренды не могут быть изменены без предварительного письменного согласия Арендодателя, в котором не может быть необоснованно отказано.
Договоры аренды В Приложениях к раскрытию информации содержится достоверный, точный и полный список всех договоров аренды и лицензионных соглашений, стороной которых является Компания или любое Дочернее предприятие Компании и в соответствии с которыми Компания или любое Дочернее предприятие Компании сдает в аренду (будь то арендодателем или арендатором) или лицензирует (будь то в качестве лицензиара или лицензиата) любое недвижимое или движимое имущество, связанное с ведением ее бизнеса и требующее платежей, превышающих 12 000 долларов США в год («Соглашения об аренде»).Компания предоставила APP верные и полные копии всех договоров аренды. Каждое Соглашение об аренде является действительным, эффективным и имеет полную силу в соответствии с его условиями, и ни по какой такой аренде не существует (i) какого-либо существующего или заявленного существенного неисполнения обязательств со стороны Компании или любого Дочернего предприятия Компании (в зависимости от обстоятельств) или случая существенного неисполнения обязательств.
или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то и другое, будет представлять собой существенное невыполнение обязательств Компанией или любой Дочерней компанией Компании (в зависимости от обстоятельств) и, по отдельности или в совокупности, может разумно привести к Существенному неблагоприятному воздействию на Компанию, или , (ii) насколько известно Компании, любой существующий существенный дефолт любой другой стороны по любому из Договоров аренды или любой случай существенного дефолта или событие, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то, и другое будет представлять собой существенное дефолт со стороны любая такая вечеринка.Насколько известно Компании, не ожидается или не ожидается переоценка какого-либо имущества, на которое распространяются Соглашения об аренде. Компания или любая Дочерняя компания Компании будут прилагать разумные усилия добросовестно для получения до Даты вступления в силу согласия каждого арендодателя или арендодателя, чье согласие требуется для переуступки Договоров аренды, и будут прилагать разумные усилия добросовестности для доставки APP в письменной форме такие согласия, которые необходимы для осуществления действительной и обязательной передачи или переуступки прав Компании или любой Дочерней компании Компании по ним.
Компания имеет хорошие, четкие, действительные и подлежащие взысканию права аренды по каждому из договоров аренды. Соглашения об аренде соответствуют исключениям в отношении прав собственности и компенсационных соглашений, изложенным в 42 U.S.C. Раздел 1395nn, 42 C.F.R. Раздел 1001.952 и любые аналогичные применимые положения о безопасной гавани в соответствии с законодательством штата или другие положения об исключениях.
Дополнительное соглашение об аренде № 4 от 15 апреля 1996 г. между Rosecliff Realty Funding, Inc. («Владелец/арендодатель») и Соединенными Штатами Америки («Правительство/арендатор»)
Первоначальный договор аренды Срок . Общие условия аренды и положения настоящего Договора аренды вступают в силу с даты настоящего Договора аренды.Срок настоящего Арендного договора («Срок аренды») должен быть таким, как указано в Разделе 3.1 Резюме, начинается с даты, указанной в Разделе 3.2 Резюме («Дата начала аренды»), и заканчивается в дата, указанная в Разделе 3.
3 Сводки («Дата истечения срока аренды»), если только настоящая Аренда не будет расторгнута раньше, как указано ниже. Для целей настоящего Договора аренды термин «Год аренды» означает каждый последующий период в двенадцать (12) месяцев в течение Срока аренды; при условии, однако, что если Дата начала аренды приходится на дату, отличную от первого дня календарного месяца, то первый Год аренды начинается с Даты начала аренды и заканчивается в последний день месяца, в котором наступает первая годовщина такой Даты начала аренды, а второй и каждый последующий год аренды начинаются в первый день следующего календарного месяца; а также при условии, что последний Год аренды заканчивается в Дату окончания срока аренды.В любое время в течение Срока аренды Арендодатель может направить Арендатору уведомление по форме, указанной в Приложении C, прилагаемом к настоящему документу, только в качестве подтверждения информации, изложенной в нем, которое Арендатор, после подтверждения его точности, должен выполнить.
и вернуть Арендодателю в течение пяти (5) рабочих дней с момента его получения.
Соглашение об аренде Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору, а Арендатор соглашается сдать в аренду Помещения у Арендодателя в соответствии с положениями и условиями, изложенными в настоящем документе.
Соглашение об аренде Я принимаю на себя полную ответственность за арендованное Оборудование и соглашаюсь оплатить любой ущерб, причиненный Оборудованию, и заменить Оборудование по полной розничной стоимости, если оно не будет возвращено в оговоренный срок.
СОГЛАШЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ И СОГЛАШЕНИЕ О ФРАНШИЗЕ В момент закрытия или до него Продавец прекращает действие Существующего Соглашения об управлении и Существующего Соглашения о франшизе, и Продавец несет единоличную ответственность по всем претензиям и обязательствам, возникающим в связи с ними, до или после Закрытия Дата.В качестве условия закрытия Покупатель должен заключить Новое соглашение об управлении и Новое соглашение о франшизе, вступающие в силу на Дату закрытия.
Продавец несет ответственность за оплату всех расходов, связанных с расторжением Существующего Соглашения об управлении. Покупатель несет ответственность за оплату всех разумных и фактических расходов Правообладателя, связанных с переуступкой или расторжением, в зависимости от обстоятельств, Существующего договора франшизы. Продавец должен прилагать коммерчески разумные усилия для незамедлительного предоставления всей информации, требуемой Правообладателем в связи с Новым договором о франшизе, а Продавец и Покупатель должны усердно добиваться ее получения.В качестве условия обязательства Покупателя и Продавца заключить договор в соответствии с настоящим Контрактом, Покупатель и Управляющий до истечения Периода проверки должны согласовать форму и содержание Нового Соглашения об управлении, которое, среди прочего, должно содержаться в Новом управлении. , условия, описанные в Приложении 5 к настоящему документу. В качестве условия обязательства Покупателя и Продавца заключить договор по настоящему Контракту Покупатель должен согласовать с Правообладателем форму и содержание Нового Соглашения о франшизе не позднее истечения Периода проверки.
Новый договор аренды В случае прекращения действия настоящего Договора аренды из-за неисполнения обязательств Арендатором, банкротства какой-либо из сторон по настоящему договору или по любой другой причине Арендодатель должен направить любому Залогодержателю-арендодателю письменное уведомление об этом и заявление всех неплатежей Арендатора, известных на тот момент Арендодателю, и любых сумм, причитающихся к оплате по настоящему Договору аренды, или сумм, которые должны были бы причитаться, если бы не такое расторжение. По письменному запросу любого Залогодержателя по аренде в адрес Арендодателя в течение тридцати (30) дней после получения такого уведомления Арендодатель и такой Залогодержатель по аренде или его представитель («Новый арендатор») заключают новый договор аренды («Новый договор аренды») Имущества на оставшийся срок действия настоящего Арендного договора, вступившего в силу с даты расторжения, по Арендной плате и на всех условиях, договорах и условиях (включая любые варианты продления, но исключая любые требования, которые больше не применяются или которые уже были выполнены) настоящего Договора аренды при условии:
Соглашение об управлении имуществом Соглашение об управлении имуществом имеет полную юридическую силу и, насколько известно Заемщику, ни одна из сторон не допустила нарушения его условий, и не произошло ни одного события, которое, с течением времени и/или направление уведомления будет считаться неисполнением обязательств по этому соглашению.
Какие положения должен включать договор аренды коммерческой недвижимости?
Часто, когда возникает спор по договору коммерческой аренды, решение зависит от деталей, включенных в сам договор аренды. Какие детали должны тщательно учитывать как владелец, так и арендатор коммерческой недвижимости при заключении договора аренды?
Какие расходы, включая арендную плату, должен оплатить арендатор?
Хотя арендная плата за коммерческую недвижимость часто находится в центре переговоров, также важно учитывать дополнительные расходы, связанные с недвижимостью.Какова будет сумма залога и на каких условиях он будет возвращен после заключения договора аренды? Как собственник будет рассчитывать увеличение арендной платы? Какие дополнительные расходы может нести арендатор за обслуживание мест общего пользования, таких как парковки или туалеты?
Как будут осуществляться улучшения зданий?
Со временем помещения могут нуждаться в обновлении, чтобы лучше обслуживать расположенные в них предприятия.
Освещение, переработанные планы этажей и другие улучшения могут способствовать развитию бизнеса, но они также обходятся дорого.Несут ли владельцы коммерческой недвижимости частичную ответственность за расходы на улучшение здания? Будут ли арендаторы сами возмещать эти расходы?
Как арендаторы могут использовать помещение?
Независимо от того, хочет ли арендатор продать определенный продукт или использовать помещение в качестве своего основного офиса, в договоре должно быть указано, какой вид деятельности арендодатель разрешает использовать в этом помещении. В этом положении также может быть подробно описано, как арендаторы могут использовать места общего пользования, такие как коридоры между витринами.
Разрешено ли арендаторам сдавать помещение в субаренду?
Все может измениться до заключения договора аренды. Арендатор может обнаружить, что его бизнес вырос, или ему, возможно, придется закрыть свои двери и перейти к новым возможностям. Разрешается ли арендатору сдавать помещение в субаренду другой компании на оставшийся срок аренды? На каких условиях они могут сдавать недвижимость в субаренду и какую информацию они должны предоставить арендодателю, если это произойдет?
При обсуждении этих и других положений договора коммерческой аренды арендодателям и арендаторам может быть особенно важно проконсультироваться с опытным юристом.
Phillips & Mille может рассмотреть контракт и помочь заключить соглашение, которое поможет клиенту достичь своих бизнес-целей.
Мораторий на выселение штата Иллинойс: помощь распространяется на арендаторов нежилых помещений
28 апреля 2020 г.
Автор: Александр Е.Портер
23 апреля 2020 г. губернатор Иллинойса Дж. Б. Притцкер подписал Исполнительный указ 2020-30 (« Приказ »), который, среди прочего, продлил действие мер, ранее предусмотренных Исполнительным указом 2020-10, запрещающих правоохранительным органам приводить в исполнение постановления о выселении из жилых помещений.
собственности, и распространил это облегчение на выселение из нежилых помещений. В частности, Приказ предусматривает, что все сотрудники правоохранительных органов должны прекратить исполнение любых постановлений о выселении из нежилых помещений, за исключением случаев, когда установлено, что нежилой арендатор «представляет непосредственную угрозу здоровью и безопасности других арендаторов, немедленное и серьезное риск для имущества или нарушение любого применимого строительного кодекса, постановления о здравоохранении или аналогичного правила.”[1] Однако арендаторы нежилых помещений по-прежнему обязаны платить арендную плату в соответствии с любым договором аренды. Приказ также предоставляет помощь арендаторам жилых помещений, запрещая любому арендодателю или управляющему имуществом подавать иск о выселении в соответствии с 735 ILCS 5/9-101, и след. ., «если только арендатор не представляет прямую угрозу здоровью и безопасности других арендаторов, прямой и серьезный риск для имущества или нарушение любых применимых строительных норм, постановлений о здравоохранении или аналогичных правил».
[2] Как и арендаторы нежилых помещений, арендаторы жилых помещений по-прежнему обязаны платить арендную плату.
Приказ вступает в силу 23 апреля 2020 г. и действует до конца Постановления губернатора штата Иллинойс о стихийных бедствиях.[3]
Krieg DeVault по-прежнему стремится предоставлять клиентам необходимую информацию о постоянно меняющемся ландшафте современной окружающей среды. Если вы хотите узнать больше о наших специалистах в области финансовых услуг, нажмите здесь.
[1] Доступно по адресу https://www2.illinois.gov/government/executive-orders
[2] Идент.
[3] Идентификатор .
1368 — Несоблюдение арендатором договора аренды; неуплата арендной платы; отключение коммунальных услуг; ответственность за гостей; определение
33-1368 — Несоблюдение арендатором договора аренды; неуплата арендной платы; отключение коммунальных услуг; ответственность за гостей; определение 33-1368.
Несоблюдение арендатором договора аренды; неуплата арендной платы; отключение коммунальных услуг; ответственность за гостей; определение
A. За исключением случаев, предусмотренных в настоящей главе, в случае существенного несоблюдения арендатором условий договора аренды, включая существенную фальсификацию информации, представленной в заявлении об аренде, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и упущения, представляющие собой нарушение, и что договор аренды прекращает свое действие не позднее чем через десять дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено в течение десяти дней.Для целей настоящего раздела под существенной фальсификацией понимается следующая ложная или вводящая в заблуждение информация о:
1. Количество проживающих в жилом помещении, домашние животные, доход потенциального арендатора, номер социального страхования и текущая занятость, указанные в заявлении или договоре аренды.
2. Судимости арендатора, предыдущие записи о выселении и текущая преступная деятельность. Существенная фальсификация информации в этом пункте не лечится в соответствии с этим разделом.
В случае несоблюдения арендатором раздела 33-1341, существенно влияющего на здоровье и безопасность, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и бездействий, представляющих собой нарушение, и о том, что договор аренды прекращает свое действие не позднее чем через пять дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено в течение пяти дней. Однако, если нарушение может быть устранено путем ремонта, возмещения убытков или иным образом, и арендатор надлежащим образом устранит нарушение до даты, указанной в уведомлении, договор аренды не будет расторгнут.Если в течение срока аренды после предыдущего средства правовой защиты от несоблюдения имеет место дополнительный акт этих видов несоблюдения того же или аналогичного характера, арендодатель может возбудить специальный иск о задержании в соответствии с разделом 33-1377 через десять дней после доставки письменное уведомление арендатора о повторном несоблюдении того же или аналогичного характера.
Если имеет место существенное и непоправимое нарушение, которое происходит в помещении, что может включать незаконное использование оружия, убийство, как указано в статьях 13-1102, 13-1103, 13-1104 и 13-1105, проституция как определено в разделе 13-3211, деятельность преступной уличной банды, как указано в разделе 13-105, деятельность, запрещенная в разделе 13-2308, незаконное производство, продажа, передача, владение, использование или хранение контролируемого вещества, как определено в разделе 13-3451, угрозы или запугивание, запрещенные статьей 13-1202, нападение, запрещенные статьей 13-1203, действия, признанные причиняющими неудобства согласно статье 12-991, или нарушение договора аренды, которое иным образом ставит под угрозу здоровью, безопасности и благополучию арендодателя, агента арендодателя или другого арендатора или связанные с неизбежным или фактическим серьезным ущербом имуществу, арендодатель может направить письменное уведомление о немедленном расторжении договора аренды и должен изд.
в соответствии с разделом 33-1377.Приведенный выше список действий, которые могут представлять собой существенное и непоправимое нарушение договора аренды арендатором, не является исчерпывающим.
B. Арендатор не может удерживать арендную плату по любой причине, не разрешенной настоящей главой. Если арендная плата не уплачена в установленный срок и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней после письменного уведомления арендодателя о неуплате и намерении арендодателя расторгнуть договор аренды, если арендная плата не уплачена в течение этого периода времени, арендодатель может расторгнуть договор. договор аренды путем подачи специального иска задержанного в соответствии с разделом 33-1377.До подачи специального иска о задержании договор аренды должен быть восстановлен, если арендатор предлагает всю просроченную и невыплаченную периодическую арендную плату и разумную плату за просрочку, указанную в письменном договоре аренды. После подачи специального иска о задержании договор аренды восстанавливается только в том случае, если арендатор оплачивает всю просроченную арендную плату, разумные штрафы за просрочку платежа, указанные в письменном договоре аренды, гонорары адвокатов и судебные издержки.
После вынесения судебного решения по особому делу об аресте в пользу арендодателя любое восстановление договора аренды находится исключительно на усмотрении арендодателя.
C. Арендодатель может возместить все разумные убытки, возникшие в результате несоблюдения арендатором условий договора аренды или раздела 33-1341 или факта проживания в жилом помещении, судебные издержки, разумные гонорары адвокатов и весь поддающийся количественной оценке ущерб, причиненный арендатором помещению.
D. Арендодатель может прекратить оказание коммунальных услуг, предоставляемых арендодателем, на следующий день после исполнения приказа о реституции или исполнительного производства в соответствии с разделом 12-1181.Отключение должно производиться только лицом, уполномоченным коммунальным предприятием, обслуживание которого прекращается. Этот раздел не заменяет стандартные тарифы и операционные процедуры, которые применяются к любой государственной корпорации, муниципальной корпорации или специальным районам, предоставляющим коммунальные услуги в этом штате.
E. На следующий день после оформления исполнительного листа или приказа о реституции в соответствии с разделом 12-1181 арендодатель должен соблюдать раздел 33-1370, подразделы D, E, F, G, H и I в отношении арендатора. личная собственность.
F. Для целей настоящей главы арендатор несет ответственность за действия гостей арендатора, которые нарушают договор аренды или правила или положения арендодателя, если можно разумно ожидать, что арендатор будет знать, что такие действия могут произойти. и не пытался предотвратить эти действия в меру возможностей арендатора.
G. Для целей настоящего раздела под «днями» понимаются календарные дни.
Право преимущественной покупки в договоре коммерческой аренды – Недвижимость Q4
Вы выбрали коммерческое помещение для своего бизнеса и готовы заключить договор аренды.В настоящее время пространство может быть идеального размера, но что насчет будущего? Вы планируете рост? Как насчет места для дополнительных продуктов или оборудования? Думали ли вы о будущих потребностях в найме? Пока вы обдумываете решения такого типа, вы также можете подумать о том, будет ли выгодно договариваться о праве первого отказа (ROFR) на дополнительное пространство в здании в условиях вашей аренды.
Что такое право первого отказа и что это означает для коммерческих арендаторов?
Давайте рассмотрим следующий пример.Соседнее коммерческое помещение становится доступным, и арендодатель решает сдать недвижимость в аренду. Если у арендатора есть ROFR, арендодатель должен сначала представить предложение арендатору и установить установленный период времени, чтобы принять или отклонить помещение. Если арендатор соглашается на сделку, он берет на себя те же ставки и условия, которые были согласованы другой стороной. Арендатор не обязан занимать доступное пространство, это согласованный вариант в рамках их договора аренды.
ROFR дает коммерческим арендаторам первую возможность расшириться за счет соседних помещений.Термин «соседние пространства» может относиться к соседним пространствам, несмежным пространствам или их комбинации. ROFR нравится коммерческим арендаторам, потому что право опциона на дополнительное пространство настраивает их на будущий рост их бизнеса, давая им возможность оставаться в своем нынешнем местоположении.
Без ROFR единственным вариантом расширения для растущего арендатора может быть перемещение своей компании. Если ваш бизнес расположен в популярном районе, где трудно найти место для аренды, полезно иметь варианты.
Если арендатор договорился о текущем ROFR, это поможет ему заключить долгосрочную сделку и получить возможность повторно договориться, не проходя процесс переговоров. В тех случаях, когда третья сторона ведет переговоры с арендодателем о договоре аренды, арендатор может фактически отказаться от предложения третьей стороны и принять договор аренды для себя.
Наконец, пункт ROFR дает арендатору некоторую возможность использовать рычаги в соглашении о коммерческой аренде, где в противном случае они могли бы считать себя проигравшим в отношениях между арендатором и арендодателем.
Переговоры о праве преимущественного отказа могут быть чрезвычайно сложными. Обратитесь к одному из наших агентов по продаже коммерческой недвижимости, чтобы помочь вам найти коммерческую недвижимость для продажи или аренды в районе метро Сидар-Рапидс и помочь в согласовании условий, которые имеют смысл для ваших деловых операций.