Стороны зарегистрировали договор аренды недвижимости. Обязательно ли для сторон исполнение дополнительного соглашения к нему, если оно не было зарегистрировано?
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Указанное правило применяется и к аренде нежилых помещений (см., например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В этом случае соответствующие правовые последствия наступают после такой регистрации (п. 1 той же статьи, см. также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59).
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эти правила распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, действие подлежащего государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы может быть распространено на отношения, возникшие до государственной регистрации этого соглашения, например, с момента его подписания сторонами (постановления ФАС Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3448-09, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 № Ф04-2693/2007(33872-А46-21), ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 по делу № А56-9107/2006). С момента государственной регистрации дополнительного соглашения арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в новом размере (за период с даты, указанной в соглашении) независимо от того, начали ли стороны исполнять условия соглашения еще до регистрации.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102 и 1105 ГК РФ не имеется. Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11.
Вместе с тем по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165). В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Таким образом, в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды и исполнения условий этого договора сторонами договор аренды порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации, однако условия этого договора не могут затрагивать прав и обязанностей иных лиц.
Как показывает судебная практика, приведенные разъяснения применяются и к дополнительным соглашениям (изменениям) к уже заключенному (зарегистрированному) договору аренды в силу его исполнения сторонами договора (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2014 № Ф03-2884/14 по делу № А24-4369/2013, ФАС Московского округа от 01.
07.2014 № Ф05-5473/14 по делу № А41-43555/2013, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 № 13АП-11141/14, Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 № 10АП-782/14).
Таким образом, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (то есть арендатор начал вносить арендную плату в размере, установленном этим соглашением), обязательства сторон считаются измененными, и арендодатель вправе и в дальнейшем требовать от арендатора внесения платы в размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды. При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не лишает арендодателя возможности в случае необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этим соглашением (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24.04.2013 № Ф05-3173/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 № Ф04-198/13, Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.
05.2013 № 05АП-4431/13, Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 № 03АП-1529/13).
Как нам представляется, нет никаких оснований для того, чтобы не применять в подобных ситуациях и вторую часть приведенных выше разъяснений Президиума ВАС РФ. Следовательно, условия исполняемого сторонами дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировано, создают обязательства только для подписавших его сторон и не имеют правового значения для третьих лиц. В связи с этим объем прав и обязанностей, возникающих у нового арендатора или арендодателя в случае перенайма или смены собственника объекта аренды, должен определяться именно содержанием зарегистрированного договора без учета обязательств, существовавших между сторонами договора в связи с исполнением ими условий незарегистрированных дополнительных соглашений к договору. Сказанное подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2013 № Ф09-11455/13 по делу № А07-14824/2012).
Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости — Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги
Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.
Обществом (арендатор) и уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее – комитет) заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с 54 видом разрешенного использования (целевым назначением) «для организации отдыха населения».
Распоряжением администрации муниципального образования (далее – администрация) разрешенный вид использования земельного участка изменен на вид «для строительства объектов для организации отдыха населения». Дополнительным соглашением к договору аренды сторонами внесены изменения в части разрешенного вида использования земельного участка «для строительства объектов для организации отдыха населения». На основании заявления общества и по итогам проведения публичных слушаний постановлением решением Собрания депутатов муниципального образования утверждены изменения в Генеральный план муниципального образования и правила землепользования и застройки. Распоряжением администрации утвержден новый градостроительный план земельного участка, в котором указан вид разрешенного использования «для строительства объектов для организации отдыха населения». Обществу выдано разрешение на строительство на данном земельном участке. Впоследствии распоряжением администрации (далее – распоряжение № 1) разрешение на строительство отменено в связи с нарушениями, выявленными при предоставлении земельного участка, а также при выдаче разрешения на строительство.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании распоряжения № 1 недействительным. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявление общества удовлетворено. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ являются правоустанавливающие документы на земельный участок. Разрешая спор, суды признали такими документами прошедшие государственную регистрацию договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему, сделав вывод о наличии у общества зарегистрированного в установленном порядке права по владению и пользованию спорным земельным участком. Между тем предметом договора аренды является земельный участок с разрешенным видом использования (целевым назначением) «для организации отдыха населения».
55 Делая выводы о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид «для строительства объектов для организации отдыха населения» путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, суды не учли, что ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями ст. 30, 31, 32 ЗК РФ, и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2014 году и предоставлялся в аренду обществу для целей, не связанных со строительством, на основании распоряжения администрации и без проведения торгов в соответствии со ст.
34 ЗК РФ. Судами не дано оценки доводам администрации о том, что изменение путем заключения дополнительного соглашения вида разрешенного использования земельного участка с «для организации отдыха населения» на «для строительства объектов для организации отдыха населения» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. В связи с этим выводы судов о наличии у общества надлежащих прав на земельный участок без должной правовой проверки указанных обстоятельств и доводов администрации о предоставлении земельного участка с нарушением установленного порядка нельзя признать обоснованными.
Определение № 309-КГ17-20985
Определение № 18-КГ17-257
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
№ 4 (2018)
Дата актуальности материала: 03.
03.2019
Как написать дополнение к договору аренды
Дополнение к договору аренды является важной концепцией в мире аренды недвижимости.
Аренда обычно считается статическим, обязывающим договором, по которому несут ответственность как арендодатели, так и арендаторы. Однако могут возникнуть обстоятельства, когда вы или арендатор захотите изменить договор аренды с учетом новых условий аренды.
Введите дополнительные условия аренды.
Когда вам нужно дополнительное соглашение об аренде?Предположим, например, что вы и ваш арендатор соглашаетесь установить план отсрочки арендной платы. Чтобы убедиться, что это новое соглашение связано с договором, вы можете составить приложение к аренде, в котором излагается новый план арендной платы (т. е. Арендатор соглашается платить X сумму арендной платы в течение следующего X периода времени).
В этом случае приложение об аренде изменяет раздел первоначального договора аренды и содержит новый юридически обязывающий документ.
Дополнения к договору аренды обычно добавляются к исходному договору аренды, который должен быть подписан арендатором в дополнение к его подписи об аренде, или создаются позже для учета особых обстоятельств (с согласия арендатора).
Дополнение к аренде означает- Дополнение к аренде — это юридически обязательный документ, с которым соглашаются и подписывают как арендодатели, так и арендаторы (т. е. вы не можете добавить его к договору аренды без ведома арендатора!).
- Дополнения изменяют первоначальное соглашение об аренде и/или содержат дополнительную информацию, относящуюся к конкретным правилам аренды.
- В большинстве случаев у вас будет исходное соглашение об аренде, а также дополнительные соглашения об аренде, содержащие дополнительную информацию, излагающие отдельные правила или изменяющие первоначальный договор аренды.
Возможно, вы уже лучше знакомы с дополнениями к договорам аренды, чем вы думаете.
Часто дополнения к аренде представлены в форме изложения обязанностей по борьбе с вредителями, политики в отношении домашних животных, правил субаренды и т. д.
Однако, как отмечалось выше, дополнительные соглашения могут создаваться на случай непредвиденных обстоятельств (например, если арендатору необходимо отсрочить арендную плату).
Как написать дополнительное соглашение к договору аренды?То, как вы пишете дополнение к договору аренды, во многом зависит от содержания дополнения или самой политики.
Например, если вы составляете приложение, касающееся политики содержания домашних животных, было бы важно указать, какие животные разрешены или запрещены, любые правила и сборы, связанные с домашними животными, а также последствия для арендатора, если эти соглашения сломаны.
В общем случае в приложение об аренде можно включить:
- Ваше имя
- Адрес сдаваемой в аренду недвижимости
- Имя арендатора
- Соответствующая политика/информация (соответствующая законам об аренде вашего штата/муниципалитета)
- Последствия нарушения любых договорных соглашений
- Место для подписи и даты для арендодателя
- Место для подписи и даты для арендатора
Однако, как и при составлении договора аренды, дополнения к аренде должны соответствовать любым законам арендодателя и арендатора и должны быть проверены адвокатом.
Для вашего арендного бизнеса очень важно, чтобы любые контракты, подписанные вами и вашими арендаторами, соответствовали требованиям закона об аренде.
Как отмечалось ранее, дополнительное соглашение об аренде нельзя написать за 5 минут, а затем прикрепить к договору аренды после того, как арендатор уже подписал его.
Как и сам договор аренды, это важный юридический документ, и к нему следует относиться так же внимательно и тщательно, как к самому договору аренды. Рекомендуется, чтобы ваш юрист проверил любой договор между вами и арендатором, чтобы убедиться, что он соответствует законам вашего штата и Законам HUD о справедливом жилищном обеспечении.
Однако, если вы составили дополнение к договору аренды, одобренное юристом и готовое к подписанию арендатором, вы должны хранить его вместе с исходным договором аренды. Это может помочь вам оставаться организованным и чтобы документ можно было отследить в случае, если его необходимо просмотреть.
Если вы используете программное обеспечение для управления недвижимостью, такое как RentRedi, документы можно легко подписывать, совместно использовать и хранить в приложении, чтобы обе стороны имели легкий доступ к любым договорам аренды или дополнениям к аренде!
Примечание. Этот контент не предназначен для замены или толкования в качестве профессиональной юридической консультации. Он предназначен только для справочных целей и не предназначен для замены совета вашего юрисконсульта, юридического представителя или адвоката. Пожалуйста, проконсультируйтесь со своим профессиональным юридическим представителем или юристом, чтобы убедиться, что ваша аренда соответствует законам штата и/или федеральным законам.
Как написать дополнение к договору аренды
Договоры аренды представляют собой статические, юридически обязывающие договоры, обеспечивающие защиту арендодателей и арендаторов в течение срока аренды. В идеале ваш договор аренды должен учитывать различные ситуации, которые могут возникнуть во время действия договора аренды, но это не всегда так.
Однако есть способы легально добавить новую информацию в договор аренды — и это с помощью приложения об аренде. Мы излагаем все, что нужно знать о дополнениях к аренде, от того, чем они отличаются от договоров аренды, до того, как добавить их к существующей аренде.
Дополнение к договору об аренде Значение
Дополнение к договору об аренде — это юридически обязательный документ между арендодателями и арендаторами, касающийся темы, изначально не охватываемой договором об аренде. Вы не можете изменить договор аренды после того, как обе стороны подписали его, но добавление дополнений к договору аренды может быть законным способом внесения изменений в договор аренды. Примером этого может быть добавление домашнего животного, когда арендатор заводит домашнее животное.
В некоторых штатах арендодатели также требуют, чтобы арендодатели добавляли к договорам аренды определенные приложения, например брошюру о свинцовой краске, чтобы соответствовать местным законам об арендодателях и арендаторах.
Является ли дополнительное соглашение таким же, как договор аренды?
Дополнение об аренде — это отдельный документ, позволяющий вносить изменения в существующий договор аренды или добавлять новую информацию, которая еще не включена. Дополнения не действуют так же, как договор аренды, но их добавление обеспечивает полную защиту арендодателей.
Когда использовать Дополнение к аренде
Если арендатор не может оплатить полную арендную плату из-за финансовых ограничений, вы можете создать план отсрочки арендной платы и создать новое приложение, чтобы установить, когда арендатору необходимо оплатить просроченную арендную плату. Другие соответствующие примеры включают:
- Когда арендатор заводит нового питомца
- Вы разрешаете арендаторам использовать парковочное место в гараже
- Удовлетворение особого запроса
- Добавление нового арендатора к существующему договору аренды
Важно отметить, что в некоторых штатах арендаторы по закону не обязаны подписывать дополнительное соглашение об аренде, если оно представлено в течение срока аренды.
По этой причине арендодателям рекомендуется представлять дополнения при подписании арендаторами договора аренды, чтобы обеспечить юридическую силу всех важных документов.
Как составить дополнительное соглашение об аренде
Конкретные сведения, которые вам необходимо будет включить, зависят от содержания дополнительного соглашения об аренде, но, как правило, дополнительное соглашение об аренде должно включать следующее:
- Ваше имя как арендодателя
- Адрес сдаваемой в аренду недвижимости
- Имя арендатора(ов)
- Информация, требуемая местным законодательством о арендодателях-арендаторах (если применимо)
- Штрафы за нарушение договора об аренде для каждой стороны
Дополнения должны иметь объем от одной до двух страниц, характерны для каждого вопроса, включать слово «дополнение» в название документа и быть подписаны всеми сторонами, чтобы иметь законную силу.
Как добавить дополнение к договору аренды
После того, как вы создали приложение к договору аренды, вы можете предоставить копию арендаторам после того, как все стороны подпишут его.