Доп соглашение на продление срока действия договора аренды: Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды на неопределенный срок

Содержание

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды на неопределенный срок

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды на неопределенный срок Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 72 «Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» ЛК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 72 Лесного кодекса РФ и установив, что лесной участок предоставлен обществу по договору аренды для строительства и эксплуатации линейных объектов без проведения торгов; поскольку срок действия договора аренды истек и по его истечении арендатор продолжал пользоваться лесным участком в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя, арбитражные суды обоснованно признали, что рассматриваемый договор аренды лесного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем правомерно признали незаконным решение об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды лесного участка, поскольку дополнительным соглашением к договору в том числе продлен срок его действия до 49 лет, то есть на срок более одного года, следовательно, дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды на неопределенный срок Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияПозиция 2. Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооружений9.3. Вывод из судебной практики: Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию.

В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.

Нормативные акты: Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды на неопределенный срок Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Руководство по соблюдению обязательных требований (лицензионных требований) юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, в том числе относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, на выполнение геодезических и картографических работ, контроль за соблюдением которых осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии»
(утв. Росреестром)Согласно подпункту «б» пункта 6 Положения соискатель лицензии направляет в лицензирующий орган в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона N 99-ФЗ заявление о предоставлении лицензии, к которому прилагаются копии документов, подтверждающих наличие у соискателя лицензии принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий и (или) помещений для осуществления заявленных работ, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (например: права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.

07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация которых не осуществлена в Едином государственном реестре недвижимости; права на объекты недвижимости, возникающие в силу договора аренды, заключенного на срок менее одного года или на неопределенный срок; дополнительного соглашения к договору аренды, заключенному на срок менее одного года, и т.д.).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389
«О разъяснении законодательства»Вместе с тем Департамент недвижимости полагает необходимым отметить, что дополнительные соглашения к возобновленным на неопределенный срок договорам аренды земельных участков, действующим на 1 марта 2015 г., в том числе учитывая пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положения статьи 164 Гражданского кодекса, по мнению Департамента недвижимости, государственной регистрации не подлежат.

Продление срока аренды дополнительным соглашением регистрация

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Продление срока аренды дополнительным соглашением регистрация (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Продление срока аренды дополнительным соглашением регистрация Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 11.10 «Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Признавая незаконным решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, суд в порядке пункта 2 статьи 11.3, пункта 6 статьи 11.4, пунктов 1, 3, 6, 13, 16 статьи 11.10 ЗК РФ установил, что спорная схема расположения земельных участков, образуемых при разделе находящегося в государственной собственности земельного участка, с сохранением исходного участка в измененных границах подготовлена заявителем как его арендатором в целях устранения ограничений его оборотоспособности и дальнейшего выкупа, с учетом заключения сторонами дополнительных соглашений о продлении срока действия договора аренды земельного участка и их государственной регистрации, сохранения в ЕГРН актуальных записей о праве собственности субъекта Российской Федерации на земельный участок с обременением арендой в пользу заявителя.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 72 «Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» ЛК РФ

(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 72 Лесного кодекса РФ и установив, что лесной участок предоставлен обществу по договору аренды для строительства и эксплуатации линейных объектов без проведения торгов; поскольку срок действия договора аренды истек и по его истечении арендатор продолжал пользоваться лесным участком в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя, арбитражные суды обоснованно признали, что рассматриваемый договор аренды лесного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем правомерно признали незаконным решение об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды лесного участка, поскольку дополнительным соглашением к договору в том числе продлен срок его действия до 49 лет, то есть на срок более одного года, следовательно, дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Продление срока аренды дополнительным соглашением регистрация Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения7.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, подлежащего такой регистрации, существует две позиции судов. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооружений9.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов.

Автоматическое продление договора после истечения срока его действия: допсоглашение о пролонгации

Как правило, автоматической пролонгацией считается автоматическое продление срока действия договора в силу его условий, без подписания допсоглашения.

В договоре можно установить пролонгацию, которая происходит по уведомлению, или пролонгацию, которая не требует от сторон никаких действий. Как правило, стороны самостоятельно определяют срок пролонгации. Это может быть конкретный или неопределенный срок. Договор может продлеваться разово или неограниченное количество раз.

Если не соблюдать условие о пролонгации, то договор может продлиться, когда сторона хотела прекратить отношения, или не продлиться, когда сторона хотела их продолжить.

Пролонгацию не запрещено устанавливать во внешнеэкономическом договоре.

Что понимают под автоматической пролонгацией договора

На практике под автоматической пролонгацией могут понимать:

— автоматическое продление договора в силу его условий, без подписания допсоглашения;

— автоматическое продление договора в силу законодательства. Это касается, например, договоров электроснабжения, аренды, доверительного управления имуществом <*>.

Чаще всего речь идет об автоматической пролонгации при наличии соответствующего условия в договоре. Такое условие целесообразно включать в договоры, которые предполагают длительное сотрудничество. Например, рамочный договор поставки, договор об организации перевозок.

Наличие условия о пролонгации позволит юристу не тратить время на постоянный контроль сроков действия договоров и подписание соответствующих допсоглашений.

При этом не имеет смысла включать условие об автоматической пролонгации в договор с разовым исполнением. Например, разовый договор купли-продажи, мены.

Если пролонгация договора установлена законодательством, то для удобства эту норму можно продублировать в договоре. Но делать это не обязательно, т.к. норма законодательства в любом случае будет применяться <*>.

На заметку
Как правило, условие об автоматической пролонгации касается только срока действия договора и не касается срока исполнения определенного обязательства.
Так, продление срока исполнения обязательства может иметь свои особенности. Например, сроки строительства объекта, установленные в договоре стройподряда, могут быть продлены только при получении согласования определенных госорганов <*>.

Как согласовать условие о пролонгации в договоре

При согласовании этого условия возможны следующие варианты:

1) пролонгация происходит по умолчанию и не требует от сторон никаких действий. По истечении срока действия договор автоматически продлевается.

Обычно такое условие дополняют случаями, когда пролонгация не произойдет. Например, одна из сторон уведомит другую сторону о нежелании продлевать договор. В договоре целесообразно указать срок такого уведомления. Это позволит сторонам заранее понимать намерения контрагента о том, будут ли продолжаться отношения;

Примеры формулировки условия в договоре:
«Договор автоматически продлевается на каждый следующий год, за исключением случая, когда хотя бы одна из сторон не позднее чем за 10 дней до истечения срока действия договора уведомит о его прекращении»;
«Договор автоматически продлевается на каждый следующий год, если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора. Такое уведомление должно быть сделано не позднее чем за 10 дней до истечения срока действия договора».

2) пролонгация происходит по уведомлению. Здесь можно предусмотреть, что такое уведомление должна направить одна из сторон либо обе стороны.

Примеры формулировки условия в договоре:
«Договор пролонгируется на каждый следующий год, если не позднее чем за один месяц до окончания срока его действия покупатель в письменной форме уведомит поставщика о пролонгации договора»;
«Договор продлевается на каждый следующий год, если стороны не позднее чем за 10 календарных дней до истечения срока его действия уведомят друг друга о его продлении».

На практике может возникнуть вопрос, какой момент считать надлежащим уведомлением: момент отправки соответствующего письма или момент его получения? Для того чтобы избежать разногласий, этот нюанс также можно отразить в договоре.

Примеры формулировки условия в договоре:
«Уведомление считается совершенным в день сдачи соответствующего письма оператору почтовой связи»;
«Уведомление считается совершенным в день его получения адресатом».

Направлять уведомление о прекращении или продлении договора целесообразно заказным письмом с обратным уведомлением и описью вложения. Это позволит подтвердить дату и факт его отправки.

Как правильно указать срок пролонгации

Чаще всего стороны могут самостоятельно определить срок, на который будет пролонгирован договор <*>.

Обратите внимание!
Для отдельных видов договоров законодательство устанавливает предельный срок их действия. Например, для договора доверительного управления — 5 лет <*>.
Срок пролонгации, указываемый в договоре, не должен превышать предельного срока действия, установленного законодательством <*>.

В договоре можно прописать пролонгацию <*>:

1) на неопределенный срок;

Пример формулировки условия в договоре:
«Договор пролонгируется на неопределенный срок, если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора не позднее чем за 15 календарных дней до истечения срока его действия»;

2) конкретный срок.

Здесь важно определить, договор будет продлеваться один раз на указанный срок либо неограниченное количество раз на этот срок. Необходимо как можно четче прописать в договоре такое условие о пролонгации.

Примеры формулировки условия в договоре:
«Если ни одна из Сторон договора не заявит о своем намерении прекратить его не позднее чем за месяц до истечения срока его действия, срок действия договора продлевается на следующий год, по истечении которого действие договора прекращается»;
«Договор действует по 31.12.2021 включительно и продлевается на каждый следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своем намерении прекратить договор не позднее чем за месяц до истечения срока его действия. Данное правило продолжает действовать после первого продления договора и может применяться неограниченное количество раз».

Четкие и однозначные формулировки позволят сторонам избежать споров о сроке действия договора.

Что влечет несоблюдение условия о пролонгации

Наличие в договоре условия о пролонгации не означает, что про срок действия договора можно совсем забыть. Так, на практике могут возникнуть следующие ситуации:

1) сторона хотела прекратить действие договора, но пропустила срок, в который нужно было уведомить об этом другую сторону. В таком случае договор автоматически продлится на установленный срок и сторона должна будет исполнять обязательства по нему;

Пример
В договоре прописано следующее условие о его пролонгации: «Договор продлевается на каждый следующий календарный год, если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора не позднее чем за 15 календарных дней до истечения срока его действия». Одна из сторон уведомила вторую сторону за 5 календарных дней до истечения срока действия договора. Поскольку срок уведомления в данном случае не был соблюден, договор не прекратится. Он будет продлен на 1 год.

2) сторона хотела продлить договорные отношения с контрагентом, но пропустила срок, в который его нужно было уведомить об этом. В таком случае договор не будет продлен согласно условию о пролонгации. И его положения не будут применяться к отношениям сторон, возникшим после истечения срока действия договора.

Пример
В договоре поставки прописано следующее условие о сроке его действия и о его пролонгации: «Договор действует по 31.12.2020 включительно. Договор пролонгируется на каждый следующий год, если не позднее чем за один месяц до окончания срока его действия покупатель в письменной форме уведомит поставщика о пролонгации договора». Покупатель уведомил поставщика о намерении продлить договор 15.12.2020. После этого 10.01.2021 стороны подписали спецификацию о поставке новой партии товара.
Так как покупатель нарушил срок уведомления, договор не был продлен и срок его действия истек 31.12.2020. А значит, условия договора не применяются к отношениям по поставке товара, которые возникли 10.01.2021. На поставку новой партии товара будут распространяться только условия, закрепленные в спецификации.

При пропуске срока уведомления и намерении обеих сторон продолжить отношения они могут продлить договор, заключив допсоглашение к нему. А если срок действия договора к этому моменту уже истек, то следует заключить новый договор.

Как можно расторгнуть договор, в котором прописано условие о пролонгации

Договор может содержать условие о том, что его пролонгация не произойдет при отсутствии соответствующего уведомления от одной из сторон. Тогда, если у стороны нет намерения продлить договор, она просто не направляет соответствующее уведомление контрагенту. В таком случае договор по истечении срока действия прекращается.

Условие о пролонгации часто содержит оговорку о том, что пролонгация не произойдет при наличии соответствующего уведомления от одной из сторон. В этом случае стороне, которая не хочет продлевать договорные отношения, достаточно просто направить уведомление об этом контрагенту. Действие договора прекратится, он не будет продлен. При этом следует помнить о сроках уведомления, установленных договором.

В других случаях, в том числе при пропуске срока уведомления о прекращении договора, договор можно расторгнуть по общим основаниям с соблюдением требований ст. 420 ГК:

— по соглашению сторон;

— в одностороннем порядке по решению суда;

— путем одностороннего отказа от исполнения договора.

Можно ли установить пролонгацию во внешнеэкономическом договоре

Белорусское законодательство не запрещает прописывать условие об автоматической пролонгации во внешнеэкономическом договоре <*>. Такое условие целесообразно предусматривать в договорах, предполагающих длительное сотрудничество, например в рамочном договоре поставки.

Условие об автоматической пролонгации удобно, в том числе для внешнеэкономических (внешнеторговых) договоров, подлежащих регистрации. По таким договорам нужно уведомлять банк о завершении всех операций не позднее 30 календарных дней со дня установления факта их завершения <*>.

О завершении всех операций в том числе свидетельствует истечение срока действия договора. Другими словами, после того, как срок действия договора истек, резидент должен в течение 30 дней направить в банк уведомление о завершении всех операций по договору. Исключение — ситуация, когда сторона фактически исполняет встречное обязательство по договору после окончания срока его действия <*>.

Если резидент забудет продлить договор и пропустит 30-дневный срок уведомления банка, его могут привлечь к административной ответственности <*>. Если же в договоре будет условие об автоматической пролонгации, договор при отсутствии возражений сторон продлится, обязанности уведомить банк в течение 30 дней не будет, как и ответственности за ее неисполнение.

Обратите внимание!
Условие об автоматической пролонгации касается, как правило, только срока действия договора. Такое условие не продлевает срок исполнения обязательства по договору и тем более срок завершения внешнеторговой операции по нему.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.67fd733e.1642702506.3d6edb98

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов контента SEC. gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса(ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Что такое договор о продлении аренды?

Аренда – это юридическое соглашение об аренде между арендодателем и арендатором. Когда первоначальный период договора аренды закончился (или подходит к концу) и обе стороны были удовлетворены соглашением, они могут захотеть заключить соглашение о продлении аренды, чтобы продлить срок аренды.

Продление договора аренды

Договоры о продлении аренды широко распространены при аренде жилых квартир.Аренда жилья, как правило, заключается всего на один или два года, поэтому жильцы часто заинтересованы в продлении договора аренды, чтобы они могли продолжать жить в своем доме.

Если владелец недвижимости доволен арендатором и не имеет никаких проблем с его проживанием в помещении, он обычно рад продлению срока действия соглашения еще на год или дольше. В этом случае арендодатель часто отправляет договор о продлении аренды арендатору, чтобы он мог подписать документ.

Зачем подписывать договор о продлении аренды?

Существует несколько причин, по которым и арендодатель, и арендатор могут захотеть заключить соглашение о продлении аренды. Для арендатора это может означать отказ от дорогостоящего и сложного переезда в новую недвижимость. Продление текущего договора аренды избавляет их от необходимости искать и находить новое помещение, а затем хлопот с переездом.

В случае с собственником обычно стоит иметь хорошего арендатора, который вовремя платит арендную плату и не вызывает никаких проблем.Это также экономит арендодателю расходы на поиск нового арендатора (которые могут включать стоимость найма риелтора) и любые дополнительные расходы, связанные с ремонтом помещения и установкой новой техники.

Условия договора о продлении аренды остаются прежними?

Вся идея заключения соглашения о продлении аренды заключается в том, что арендодатель и арендатор были довольны условиями первоначальной аренды, и обе стороны хотят продления тех же арендных отношений. Тем не менее, соглашения о продлении аренды могут включать некоторые изменения в исходный документ об аренде. Во многих случаях владелец недвижимости может потребовать увеличения ежемесячных арендных платежей, и могут быть некоторые обновления условий (например, изменение политики в отношении домашних животных).

Продление договора аренды коммерческой недвижимости

Продление договора аренды также может происходить при аренде коммерческой недвижимости. Когда срок аренды офиса компании истекает (5 и 10 лет являются стандартными для офисных помещений), бизнес может захотеть остаться в том же помещении, если размер, расположение, здание и другие характеристики по-прежнему отвечают их потребностям.Но даже если каждая сторона открыта для продления договора аренды, арендодателю и арендатору, скорее всего, придется договариваться об условиях.

Например, владелец может захотеть ввести новое увеличение суммы арендной платы, в то время как арендатор может надеяться на снижение арендной платы. Арендатор может пожелать продлить договор аренды на более короткий срок, в то время как владелец может надеяться на более длительный срок.

Таким образом, согласование может потребовать некоторых компромиссов между обеими сторонами. В обмен на более низкую ежемесячную арендную плату арендатор может согласиться на изменение других финансовых обязательств, таких как расходы на обслуживание.Чтобы заставить арендатора согласиться на более длительный срок аренды, владелец недвижимости может быть готов заплатить определенную сумму подрядчику за некоторые улучшения офисных помещений.

Что, если я не подпишу соглашение о продлении аренды до истечения срока аренды?

При продлении аренды жилой недвижимости арендодатель обычно должен предоставить уведомление о продлении аренды (и любых запрошенных изменениях условий) за несколько месяцев. Затем часто ожидается, что арендатор подпишет или отклонит продление за 30–60 дней до истечения первоначального срока аренды, чтобы дать арендодателю время для поиска нового арендатора, если это необходимо. Если соглашение о продлении аренды не будет подписано до конца срока аренды, у арендатора может возникнуть юридическое требование немедленно выехать. Тем не менее, некоторые арендодатели позволяют арендатору продолжать жить на ежемесячной основе до тех пор, пока не будет достигнуто новое соглашение об аренде или пока арендатор не найдет новую квартиру.

Что касается коммерческой недвижимости, то арендатору целесообразно начать думать о следующих шагах задолго до истечения срока аренды. Поскольку поиск подходящего офисного помещения может быть сложным и занимать много времени, арендаторы часто начинают принимать решения за шесть-двенадцать месяцев до окончания срока аренды.Одним из наиболее важных соображений для бизнеса является вопрос о том, нужно ли ему больше (или меньше) офисных площадей. Если компания не растет, арендатор может решить, что можно придерживаться того же договора аренды. Если он растет, то, возможно, пришло время искать новую недвижимость, которая лучше отвечает их меняющимся потребностям.

Переговоры по контракту

При рассмотрении вопроса о подписании договора о продлении аренды коммерческого помещения арендатор может решить, что он может вести переговоры по обновленному договору аренды самостоятельно, учитывая, что изменений в условиях может быть немного.Тем не менее, может быть хорошей идеей привлечь для помощи либо законного представителя, либо специалиста по коммерческой недвижимости. Если с момента подписания первоначального договора аренды прошло несколько лет, возможно, на рынке произошли изменения, которые могут повлиять на то, как арендатор хочет подходить к переговорам по соглашению о продлении аренды. Брокер по недвижимости будет располагать самой актуальной и обновленной информацией о рынке, чтобы помочь арендатору сделать наиболее осознанный выбор.

Независимо от того, будет ли привлечена дополнительная юридическая или профессиональная помощь, соглашение о продлении аренды потенциально может оказаться выгодным как для собственника, так и для арендатора. Это позволяет обеим сторонам продолжать пользоваться преимуществами отличного договора аренды и отношений.

Возможность продления v. Возможность продления

Обычно в договорах коммерческой аренды содержится возможность для арендатора продолжать занимать помещение после первоначального срока. Когда такой вариант предоставляется, арендодатель и арендатор должны обратить особое внимание на то, предоставляет ли аренда арендатору право возобновить или продлить аренду, потому что эти условия предусматривают совершенно разные права и обязанности в результирующих договорах аренды после арендатор воспользовался своим правом.

При продлении срока аренды существует «юридический момент времени» между истечением первоначального срока и началом срока продления договора аренды. В связи с этим кратковременным прекращением арендных отношений между сторонами продление аренды юридически создает новый договор аренды между сторонами. Однако, в отличие от продления аренды, исполнение опциона на продление аренды считается продолжением первоначальной аренды без перерыва, и стороны не заключают новое соглашение.

Это ключевое различие в подходе к итоговому договору аренды может вызвать ряд непредвиденных последствий для арендатора и арендодателя. Два ключевых вопроса, которые могут возникнуть, касаются обращения с личными правами арендатора и ответственности первоначального арендатора после уступки договора аренды.

(a) Продление личных прав:

При определении подходящего варианта стороны должны учитывать, должны ли личные права арендатора, содержащиеся в договоре аренды, продолжать существовать в течение дополнительного(ых) срока(ов).Личные права — это договорные права, которые являются личными для арендатора и не создают интереса к земле, и включают, например, исключительные права и права первого предложения о покупке недвижимости.

При отсутствии в документации об аренде или продлении явно выраженного противоположного, личные права и обязательства, которые выгодны арендатору по договору аренды, прекращают свое существование, когда реализуется право на продление. Однако продление аренды автоматически сохраняет все личные права по договору аренды.

Арендаторам следует особенно помнить об этом различии, поскольку непреднамеренная потеря защиты положения об эксклюзивности или возможности приобрести недвижимость у арендодателя может быть очень дорогостоящей ошибкой. И наоборот, арендодатели должны помнить об этой разнице, поскольку они могут непреднамеренно предоставлять арендатору льготы, которые должны были истечь после первоначального срока аренды.

(b) Продолжающаяся ответственность после уступки аренды:

Еще одно важное различие между продлением и продлением возникает в ситуациях, когда первоначальный арендатор уступил свою долю в договоре аренды третьей стороне.В этих обстоятельствах первоначальный арендатор, как правило, остается юридически связанным с арендодателем обязательствами нового арендатора по договору аренды. Если после переуступки аренды новый арендатор продлевает срок действия договора аренды, первоначальный арендатор будет продолжать оставаться юридически связанным с арендодателем обязательствами арендатора в течение такого продленного срока.

Однако, если новый арендатор реализует право на продление, продление создает новый договор аренды исключительно между арендодателем и новым арендатором.Соответственно, первоначальный арендатор больше не несет ответственности за выполнение обязательств нового арендатора по договору аренды в течение срока продления (если только все стороны прямо не договорились об ином).

Заключение

Во время переговоров по договору аренды, а также во время его возобновления или продления как для арендатора, так и для арендодателя важно учитывать различия между опционом на продление и опционом на продление договора аренды.После того, как стороны договорились о подходе, будь то продление или продление, прямое формулирование в отношении того, какие права или обязательства должны оставаться в силе в течение дополнительного(ых) срока(ов) аренды, является наиболее эффективным способом подтверждения намерений сторон. удостоены чести.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вам нужна дополнительная помощь по договорам аренды, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к автору напрямую по адресу dcs@tdslaw. com или по телефону (204) 934-2335

. ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ:
Данная статья представлена только в ознакомительных целях.Содержание не представляет собой юридическую консультацию или ходатайство и не создает отношения адвоката с клиентом. Выраженные взгляды принадлежат исключительно авторам и не должны приписываться какой-либо другой стороне, включая Thompson Dorfman Sweatman LLP (TDS), ее дочерние компании или ее клиентов. Авторы не дают никаких гарантий относительно точности или адекватности информации, содержащейся здесь или связанной с этой статьей. Авторы не имеют возможности предоставлять бесплатные юридические консультации. Если вам нужна консультация по конкретным вопросам, свяжитесь с Китом ЛаБоссьером, генеральным директором и управляющим партнером, по адресу kdl@tdslaw.ком или 204.934.2587. Имейте в виду, что любая незапрошенная информация, отправленная автору (авторам), не может считаться привилегией адвоката-клиента.

Несмотря на то, что мы прилагаем все усилия для обеспечения точности заявленных целей, прежде чем полагаться на эти статьи, вам следует обратиться за юридической консультацией и руководствоваться ею в зависимости от ваших конкретных обстоятельств. Мы будем рады оказать вам помощь по любому из вопросов, поднятых в этих статьях.

Приложение к расширению договора коммерческой аренды

Приложение к расширению договора коммерческой аренды содержит определенную информацию3 min read

1.Продление срока аренды
2. Месячные соглашения

Приложение к расширению договора коммерческой аренды содержит определенную информацию:

Имя и адрес арендодателя.
Имя и адрес арендатора, который в настоящее время владеет договором аренды.
Адрес и реквизиты самой собственности.
Название и дата исходного соглашения.
Предлагаемые даты начала и окончания новых условий аренды.
Любое изменение суммы аренды.
Заявление о том, что договор аренды остается в силе.

Если арендодатель и арендатор не проживают рядом друг с другом, договор может быть подписан в двух экземплярах, что позволяет сторонам оформлять отдельные экземпляры договора аренды. Соглашение регулируется законодательством государства, в котором находится имущество. Требуются подписи арендодателя и всех арендаторов.

Продление срока аренды

Соглашение о продлении аренды — это документ, подписываемый арендодателем и арендатором для продления срока аренды.В дополнение к изменению даты истечения срока аренды также может быть изменена взимаемая арендная плата. Кроме того, условия действующего договора аренды остаются прежними.

Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем или арендатором, вам следует подумать о заключении соглашения о продлении аренды, если срок действия вашей аренды скоро истечет. Он обеспечивает быстрый и удобный способ продления этого соглашения. В некоторых случаях ваш первоначальный договор аренды может даже включать возможность его продления. В этом случае арендатору просто нужно воспользоваться этой опцией, чтобы условия были продлены.

Иногда, если вы подписали договор аренды коммерческого помещения, такого как склад, офис или магазин; ваши обстоятельства могут измениться, что сделает некоторые положения первоначального договора аренды более неподходящими.

Если у вас давние отношения взаимного доверия с вашим арендодателем, вы оба можете договориться о том, что вы хотите, чтобы ваши отношения продолжались без необходимости вести переговоры о новом договоре аренды. Скорее всего, это произойдет, если арендодатель будет знать, что вы платите арендную плату вовремя каждый месяц, не создаете проблем и уважительно относитесь к имуществу.С соглашением о продлении аренды арендатор и арендодатель могут быстро и легко продлить срок аренды до новой даты истечения срока действия, в то время как другие условия первоначального соглашения остаются неизменными.

Помимо продления срока существующей аренды, арендатор и арендодатель могут также обсудить другие изменения, которые необходимо внести в соглашение. Это может включать следующее:

Новая ежемесячная арендная плата.
Повышенный залог.
Новый адрес, на который должны быть отправлены арендные платежи.
Ремонт, который должен выполнить арендодатель.
Новые приборы, которые необходимо установить.
Требование, чтобы арендатор оформлял страховку.

Ежемесячные соглашения

Месячные соглашения представляют собой альтернативу соглашениям о продлении аренды, если арендодатель и арендатор хотят, чтобы существующая аренда продолжалась после истечения срока действия. Однако ежемесячные соглашения имеют недостатки как для арендодателя, так и для арендатора.Если договор заключается на помесячной основе, арендодатель не может увеличивать ежемесячную арендную плату. Арендодатель столкнулся бы с постоянной неуверенностью в том, что он не знает, когда арендатор может решить уведомить об этом и съехать.

При этом арендатор не сможет настаивать на проведении необходимого ремонта. Арендатор также столкнулся с возможностью выселения. Арендодатель может в любой момент направить уведомление о выселении, вынуждая арендатора съехать.

С другой стороны, помесячное соглашение может сэкономить время и деньги как арендодателю, так и арендатору. Арендодатель избавлен от расходов на маркетинг имущества, найма уборщиков и маляров и проведения ремонта. Это соглашение также предотвращает пустующую недвижимость, пока не будет найден новый арендатор.

Помесячное соглашение избавляет арендатора от головной боли, например:

Расходы и неудобства поиска новых помещений.
Упаковка.
Найм транспортной компании.
Оплата брокеру.
Возможность платить более высокую арендную плату.

Если арендодателю и арендатору удалось сохранить хорошие отношения, можно избежать многих хлопот для обеих сторон.

Если вам нужна помощь с дополнением к продлению договора коммерческой аренды, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb.

Бюллетень недели: возможность и реализация возможности продления/продления аренды – формы 565 и 566

Пособия арендатору и арендодателю

Арендаторы часто заключают договоры аренды с положениями или дополнениями, которые при надлежащем уведомлении позволяют арендатору продолжать законное владение помещением после истечения первоначального срока аренды.Предварительное соглашение, разрешающее дальнейшее использование арендованного помещения, называется опционом на возобновление/продление аренды . [См. RPI форма 565]

Для арендатора коммерческого или жилого помещения возможность возобновления/продления аренды является финансовым императивом. Опция дает арендатору время, чтобы определить:

экономические и финансовые условия их торговли, бизнеса или проживания в этом месте благоприятствуют дальнейшему владению, и, таким образом, они используют право выбора и остаются; или
помещения не являются тем, что им нужно в будущем, и, не будучи обязанными использовать опцион, они освобождают помещения по истечении срока аренды.

Хорошо информированный арендатор рассмотрит возможность согласования одного или нескольких последовательных периодов продления/продления при заключении договора аренды, а не соглашается на единственную долгосрочную аренду. Арендатор не обязан использовать опцион и извлекает выгоду из дополнительной гибкости. [См. RPI форма 565]

Арендодатель также получает право на продление/продление . Вариант продления побуждает арендатора заключать договор аренды, поскольку он дает арендатору право продолжать владение, когда недвижимость окажется полезной для их бизнеса.Кроме того, вариант продления/расширения поощряет улучшение и продвижение помещения арендатором в ожидании возможности остаться во владении. Таким образом, опцион является одновременно и побуждением к : пусть , и побуждением к тому, чтобы остаться .

Продление или продление

Между продлением и продлением аренды существует техническое, но важное различие.

Продление продлевает первоначальный срок аренды, сохраняя при этом все аспекты и условия, созданные первоначальным договором аренды.При реализации опциона на продление первоначальная дата прекращения освобождения, указанная в договоре аренды, изменяется в соответствии с положениями опциона, продлевая срок на дополнительный период.

Продление требует от арендатора и арендодателя заключения нового договора аренды с условиями, идентичными первоначальному договору аренды. Таким образом, продление не является продолжением старой аренды. [В отношении Брак Хоакина (1987) 193 CA3d 1529]

На новый договор аренды распространяются любые изменения в законодательстве, затрагивающие права и обязанности арендодателя или арендатора с момента заключения первоначального договора аренды.Что еще более важно, новая аренда не зависит от любых обременений — ипотечных кредитов, судебных решений или налоговых залогов, — которые арендодатель зарегистрировал в течение срока предыдущей аренды. Это создает опасную ситуацию для арендатора, поскольку арендодатель может предоставить другим права, которые имеют приоритет над новым договором аренды — права на имущество, зажатые между правами на вознаграждение арендодателя и правами арендатора на владение.

Продление просто изменяет первоначальную аренду, продлевая срок ее действия.Модифицированный договор аренды не подлежит изменениям в законодательстве или обременениям, возникшим в течение срока действия первоначального договора аренды. [См. RPI Форма 550 – 552-4]

Однако эти термины не являются взаимозаменяемыми. Смешение продления с продлением — и наоборот — запутывает цель арендодателя или арендатора, законные права и связанные с этим документы.

Например, договор аренды, предоставляющий арендатору «опцион на продление», в котором не указывается способ или метод реализации опциона и не содержится призыв к подписанию нового договора аренды, считается продлением первоначального договора аренды. соглашение.В результате положения и условия, созданные первоначальной арендой, применяются к продолжающейся аренде при реализации опциона, но с новой датой истечения срока путем модификации. [В отношении Женитьба Хоакина, выше ]

Агент по аренде или арендодатель использует форму Вариант продления/продления аренды , опубликованную RPI (Realty Publications, Inc.) , при заключении договора аренды жилого или коммерческого помещения. Это приложение, в котором арендодатель предоставляет арендатору возможность либо продлить владение в соответствии с первоначальным договором аренды, либо продлить его в соответствии с новым договором аренды на тех же условиях, что и истекающий срок аренды.[См. RPI форма 565]

Исполнение опциона

Когда арендатор принимает решение воспользоваться опционом на возобновление/продление аренды, он должен должным образом уведомить арендодателя о своем безоговорочном намерении продлить или продлить договор аренды на условиях, содержащихся в опционе. Арендатор должен своевременно доставить уведомление арендодателю и быть недвусмысленным и точным в своих условиях для конкретного периода, предлагаемого в опционе.Уведомление, в котором отсутствуют эти важные элементы, недействительно, и арендодатель может его проигнорировать. [См. RPI Форма 566]

Кроме того, арендатор должен строго соблюдать соглашение об опционе на продление/продление, в котором указаны шаги, которые необходимо предпринять, и период времени, в течение которого они должны быть выполнены для надлежащего исполнения опциона. Когда арендатор не выполняет какой-либо из шагов, изложенных в соглашении об опционе, опцион не исполняется, и срок аренды истекает в конце первоначального срока.[ Bekins Moving & Storage Co. против Prudential Insurance Company of America (1985) 176 CA3d 245]

Как правило, арендатор должен направить письменное уведомление об использовании опциона за несколько месяцев до истечения текущего срока аренды — обычно это период времени, заканчивающийся за три-шесть месяцев до истечения первоначального срока аренды.

Требования о предварительном уведомлении дают арендодателю достаточно времени для поиска нового арендатора, когда нынешний арендатор решит не продлевать/не продлевать договор аренды.

В положениях об опционе также указывается способ доставки уведомления арендатором о своем намерении воспользоваться опционом на продление/продление. Арендатор должен предоставить письменное уведомление об упражнении и лично вручить его — или отправить заказным письмом — арендодателю в течение определенного периода времени, например, трех месяцев, который закрывается за три-шесть месяцев до истечения срока действия договора. текущий срок аренды. [См. RPI Форма 566]

Когда уведомление доставляется заказным письмом, риск потери уведомления по почте лежит на арендодателе.Когда почтовым отделением выдается квитанция о доставке заказным письмом, арендатор больше не несет ответственности за ее физическую доставку арендодателю. Нет необходимости запрашивать квитанцию о возврате. [ Jenkins против Tuneup Masters (1987) 190 CA3d 1]

Несоблюдение арендатором письменного уведомления об исполнении арендодателю в течение периода окна для исполнения опциона приводит к тому, что договор аренды автоматически истекает в конце срока его действия. Чтобы предотвратить непреднамеренное истечение срока аренды (и потерю дополнительной платы), брокер арендатора подготавливает и передает арендатору форму исполнения опциона на продление/продление аренды или предоставляет ее арендатору в течение периода окна для исполнения опциона.[См. RPI Форма 566]

Арендатор или его агент используют форму «Выполнение опциона на продление/продление аренды» , опубликованную RPI , когда у них есть опцион на продление или продление срока аренды, чтобы реализовать свое право на занятие на дополнительный срок. При надлежащей доставке он информирует арендодателя о намерении арендатора воспользоваться возможностью продления/продления на своих условиях, без каких-либо оговорок или двусмысленностей. [См. RPI Форма 566]

Форма «Осуществление опциона на продление/продление аренды» предоставляет арендатору документы, необходимые для реализации опциона.

Примечание редактора. Опцион может включать дополнительный шаг или действие, необходимое для реализации опциона, например, требование арендодателя о существенном ремонте арендованных помещений в определенном году в качестве условия реализации опциона на продление. Когда такое действие или шаг требуется, оно должно быть выполнено или должным образом адресовано в форме, используемой для исполнения опциона.

Как правило, договоренность о вознаграждении брокера по первоначальной аренде предусматривает комиссию за любое продление или возобновление аренды.Не только осуществление арендатором является преимуществом для арендатора, но и агент по аренде также получает выгоду, получая дополнительную плату за продление/продление. [См. RPI Форма 113 §2.2 и 3.1]

Уведомление об истечении срока действия опциона

Агент по аренде, который ведет переговоры об опционе на продление или продление от имени арендатора, должен рассмотреть вопрос о включении в опцион положения об уведомлении, которое требует, чтобы арендодатель уведомлял арендатора об истечении срока действия опциона за 60–180 дней до истечение срока исполнения опциона.

Это уведомление арендодателя арендатору об истечении срока опциона устраняет элемент неожиданности как для арендодателя, так и для арендатора.

Непреднамеренное неиспользование арендатором опциона на продление аренды может иметь катастрофические последствия для арендатора, который планирует продолжить проживание после истечения первоначального срока аренды.

Когда арендодатель повторно сдает помещение существующему арендатору, несмотря на то, что арендатор не воспользовался опционом на продление/продление, арендатор будет вынужден вести переговоры об условиях нового договора аренды в современных рыночных условиях – условиях, которые потенциально гораздо менее выгодны арендатору.

Таким образом, когда места мало, арендодатель может воспользоваться преимуществами арендатора, а благоразумный арендодатель старается избегать такой ситуации.

Кроме того, пересмотр арендной платы и условий аренды по истечении срока аренды может привести к повышению арендной ставки, более высокой плате за обслуживание мест общего пользования и другим платежам арендодателя. Кроме того, арендодатель может наложить изменения в обязанности арендатора при ведении переговоров об аренде с оставшимся арендатором, чье право на продление/продление истекает неиспользованным.[Bekins Moving & Storage Co., выше ]

Таким образом, брокер арендатора должен информировать своего арендатора о том, когда и как будет реализована возможность продления, а затем своевременно предоставить арендатору необходимые формы. [См. RPI , формы 565 и 566]

Эта статья была первоначально опубликована в январе 2016 г. и была обновлена.

Регистрация международной гарантии при продлении срока аренды

Введение
В настоящем авиационном бюллетене рассматривается желательность регистрации новой международной гарантии в Международном реестре в соответствии с продлением срока аренды воздушного судна, планера или двигателя, в отношении которых международная гарантия уже была зарегистрирована.
Комментарий ¹ и Руководство для практикующих ² рекомендуют зарегистрировать расширение в качестве новой международной гарантии. Однако Сводный текст ³ прямо не требует этого. Комментарий и Практическое руководство носят исключительно рекомендательный характер и могут не обязательно применяться судом, рассматривающим приоритет интересов кредиторов в деле о банкротстве авиакомпании или за его пределами. ⁴
Обоснование Комментария регистрации продления — защита кредиторов должника от обесценения их остаточной доли в обеспеченных активах должника — противоречит Сводному тексту по трем причинам.Во-первых, Сводный текст не требует, чтобы в первоначальной регистрации публично указывалась сумма обязательства должника, в отношении которой кредитор претендует на преимущественную долю по сравнению с другими кредиторами в указанном имуществе. Во-вторых, такая регистрация, если она будет произведена, просто повторит первоначальную регистрацию, которая остается в открытом доступе. В-третьих, обоснование Комментария неприменимо, когда должник является арендатором, поскольку арендатор изначально не владеет активом.
Решение следовать рекомендации Комментария и Практического руководства о регистрации расширения в качестве новой международной гарантии следует рассматривать в каждом конкретном случае по двум причинам.Во-первых, регистрация расширения может непреднамеренно подчинить первоначальную регистрацию аренды интересам, которые совершенствуются между первой и второй регистрациями. Если аренда является арендой с использованием заемных средств, это последствие может также нарушить кредитное соглашение или соглашение об обеспечении, по которому финансируется воздушное судно. Во-вторых, регистрация расширения в качестве новой международной гарантии может иметь неблагоприятные налоговые последствия. Лизинг воздушного судна должен быть непрерывным в течение базового срока и любого продления. Принятие позиции о том, что существует «новый договор аренды», означает, что может иметь место предполагаемая повторная поставка арендодателю и новая поставка арендатору, что может быть налогооблагаемым событием в некоторых юрисдикциях.
Обсуждение
В Сводном тексте «международная гарантия» определяется следующим образом:
«Международная гарантия… является гарантией в отношении планеров, авиационных двигателей или вертолетов: (a) предоставленная залогодателем по соглашению об обеспечении; (b) закрепленная за лицом, которое является условным продавцом по соглашению о резервировании правового титула; или (c ) возлагается на лицо, являющееся арендодателем по договору лизинга…» Сводный текст, статья 2.
Далее в Сводном тексте «договор лизинга» определяется следующим образом:
«Соглашение, по которому одно лицо (арендодатель) предоставляет право владения или управления авиационным объектом (с возможностью покупки или без таковой) другому лицу (арендатору) в обмен на аренду или иной платеж [.]» Сводный текст, статья 1.
Далее в Сводном тексте говорится, что гарантия будет считаться «международной гарантией», если: «[T] соглашение о создании или обеспечении гарантии: (a) заключено в письменной форме; (b) относится к авиационному объекту. которой залогодатель, условный продавец или арендодатель имеет право распоряжаться; (c) позволяет идентифицировать авиационный объект; и (d) в случае соглашения об обеспечении позволяет определить обеспеченные обязательства, но без необходимости указать сумму или максимальную сумму обеспечения.Сводный текст, статья 10.
В Комментарии рассматриваются случаи, когда изменение существующей международной гарантии создает новую международную гарантию. В пункте 2.56 Комментария говорится, что поправка к соглашению, создающая международную гарантию, «может, не обязательно затрагивая существующую регистрацию, привести к возникновению новой международной гарантии, которая не будет защищена первоначальной регистрацией, но требует отдельной регистрации». Одним из приведенных в Комментарии примеров поправки, приводящей к возникновению новой международной гарантии, является поправка, касающаяся изменения планера или двигателя, или изменения арендодателя или арендатора.Это соответствует сводному тексту, поскольку новый элемент оборудования или новая партия еще не фигурируют в существующей регистрации. Другим приведенным примером является прибавка к сумме, обеспеченной авиационным объектом в виде предоставления обеспечительного права. ⁵
В отношении продления аренды Комментарий предусматривает:
«Продление или возобновление аренды создает новую регистрируемую гарантию в пользу арендодателя, и это так, даже если аренда сама по себе дает арендатору опцион на продление или возобновление аренды, поскольку этот опцион никогда не может быть реализован и если и до тех пор, пока оно не будет осуществлено, арендодатель не имеет международной заинтересованности в отношении периода продления или продления.Однако, если продление или продление предусмотрено в самом договоре аренды, арендодатель может зарегистрировать его как предполагаемую международную гарантию с самого начала без необходимости повторной регистрации, когда продление или продление вступит в силу, и если договором аренды предусмотрены последовательные периоды продления , одна регистрация условной международной гарантии будет охватывать все продления». Комментарий, параграф 2.56, стр. 45.
Наконец, в Комментарии далее указывается: «Фактор, общий для всех вышеупомянутых поправок [т.д., те, которые требуют подачи новой международной гарантии] заключается в том, что первоначальная международная гарантия каким-либо образом расширяется, заменяется или дополняется новой гарантией или новым типом гарантии в потенциальный ущерб вступившим в действие кредиторам [должника или арендатор], чьи интересы будут таким образом подорваны. Поэтому важно осуществить регистрацию новой или измененной международной гарантии, чтобы сохранить ее приоритет. Однако первоначальная регистрация остается в силе в той мере, в какой международная гарантия, к которой она относится, все еще существует.ИД
Это обоснование можно считать сомнительным по нескольким причинам. Комментарий предполагает, что поправка создает новый интерес, но не объясняет, почему это так. Кроме того, неясно, каким образом поправка может нанести ущерб кредитору, осуществляющему интервенцию. Любая поправка, которая изменяет какие-либо обязательства лица, предоставляющего право, потенциально затрагивает интересы других кредиторов лица, предоставляющего право, поскольку может повлиять на то, может ли лицо, предоставляющее право, также выполнять свои обязательства перед другим кредитором.Это справедливо для всех интересов. Конвенция намеренно предусматривает простую подачу уведомлений. Он не позволяет владельцу регистрации указать, является ли международная гарантия обеспечительным правом, арендой или чем-то еще. Он не позволяет регистрировать обеспеченную сумму. Он не позволяет регистрировать базовый срок аренды. Содержащийся в Комментарии вывод о том, что кредитор каким-то образом автоматически становится несовершенным в той мере, в какой изменяются лежащие в его основе обязательства, явно противоречит самому Сводному тексту, который не требует от кредитора фиксировать сумму таких обязательств или срок в первое место.
В случае международной гарантии, которая представляет собой настоящую аренду, «должником» является арендатор, а «кредитором» — арендодатель. Арендатор не владеет воздушным судном. Лицо, принимающее решение о предоставлении кредита арендатору, не может полагаться на стоимость самолета для погашения обязательств арендатора перед ним. Таким образом, нет никаких гипотетических кредиторов истинного арендатора, которые могут иметь остаточную долю в воздушном судне, которая должна быть защищена. Параграф 2.56(4) комментария подразумевает, что любая поправка, направленная на увеличение арендной платы по фактической аренде, не потребует новой регистрации.Итак, если поправка, удваивающая арендную плату при аренде на один год, не требует новой регистрации, то почему поправка, удваивающая срок аренды, но сохраняющая арендную плату неизменной, требует регистрации? Потенциальные права сторонних кредиторов могут быть затронуты в каждом случае. Регистрация международной гарантии остается в силе до тех пор, пока она не будет аннулирована (если в регистрации не указан срок действия). Таким образом, любой, кто просматривает реестр после заключения договора аренды, увидит, что существует международная заинтересованность, и ему будет предложено направить дополнительные запросы арендатору. Регистрация другой международной гарантии (перспективно или в момент начала продления), соответствующая продлению, будет точно дублировать существующую регистрацию, за исключением даты подачи, и не предоставит лицу, осуществляющему поиск, больше информации, чем оно могло бы уже получить.
В Практическом руководстве делается вывод о том, что Комментарий требует регистрации продления аренды, ⁶ добавляя положение, которого нет в Сводном тексте. Сам Сводный текст не предусматривает, что продление аренды является новой международной гарантией.⁷
Кроме того, если продление срока аренды рассматривается как новая международная гарантия, это логически также означает, что необходимо продолжать фиксировать передачу права на исполнение и уступку этой гарантии в пользу цессионарии по обеспечению в Международном регистре. . Это создает две дополнительные проблемы.
Во-первых, регистрация второй международной гарантии изменяет дату регистрации (1) аренды; (2) передача права на освобождение от ответственности; и (3) уступка доверительному управляющему с даты подачи заявки на первоначальный процент по аренде до даты подачи заявки на продление аренды. Это изменение нежелательно, потому что Международный регистр следует правилу подачи заявок в первый раз. Если суд когда-нибудь решит, что продление не нужно было подавать, поскольку оно не добавило ничего нового к существующим документам, суд все равно может решить, что новые документы арендодателя нарушили приоритет регистрации аренды и регистрации передачи залога. Кредиторы, которые подали документы в Международный регистр между первой и второй подачей заявок, будут иметь приоритет как перед арендодателем, так и перед обеспеченным кредитором.Помимо непосредственного ущемления интереса арендодателя в аренде, это будет нарушением типичного условия кредитного соглашения, заключающегося в том, чтобы не ущемлять приоритет обеспечительного интереса доверительного управляющего в залоговом пакете.
Во-вторых, поскольку аренда обычно дает арендатору спокойное наслаждение, арендатор обычно настаивает в начале срока аренды на том, чтобы запись об аренде была зарегистрирована в Международном регистре до того, как будет зарегистрирована международная гарантия, соответствующая соглашению об обеспечении воздушного судна. Если продление подано, то для сохранения этого приоритета арендатор может настоять на том, чтобы доверительный управляющий по ценным бумагам зарегистрировал в Международном реестре подчинение (в соответствии со статьей 33(2) Сводного текста) своей ипотеки расширению аренды. Обеспеченная сторона может не захотеть этого делать.
Заключение
«Руководство для практики и комментарий» по существу предусматривает, что регистрация новой международной гарантии для продления срока аренды является обычной.Однако полезность такой регистрации не очевидна, поскольку регистрация просто дублирует существующую регистрацию в системе регистрации уведомлений. Это также может быть не просто безобидным дополнительным шагом, поскольку он может повлиять на приоритет обеспечительного интереса в аренде и иметь другие неблагоприятные последствия. По причине, обсуждаемой здесь, вопрос о регистрации продления аренды следует тщательно взвешивать в каждом случае.
¹ Комментарий профессора Роя Гуда к Конвенции и Протоколу (4-е издание, 2019 г. ).
² Практическое руководство по Кейптаунской конвенции и Авиационному протоколу (http://awg.aero/wp-content/uploads/2020/12/Practitioners-Guide-December-2020.pdf).
³ Сводный текст Кейптаунской конвенции и Авиационного протокола (http://164.100.60.133/int_conv/Chap_XXIV.pdf).
⁴ В Комментарии говорится, что он предназначен только для использования в качестве авторитетного руководства к Конвенции и Авиационному протоколу, но «никоим образом не имеет обязательной силы для национальных судов…» Введение, пункт 7.
⁵ Это интригующий пример, поскольку в Конвенции прямо указано, что обеспечиваемая сумма вообще не включается в регистрацию.
⁶ Практическое примечание, с. 33.
⁷ См. положения Сводного текста, включенные выше
Договор аренды с правом продления — SIEFAR
Разработка положений о продлении договоров аренды продолжает создавать проблемы для арендодателей и арендаторов. 6.3 Арендатор, который запрашивает такое продление в письменной форме у арендодателя не позднее, чем за 6 (6) месяцев до истечения срока аренды.Арендодатель напомнит арендатору об использовании опциона за 8 (восемь) месяцев до истечения срока аренды. Дело в том, что стороны заключили договор аренды автозаправочных станций в Паарле. Аренда началась 1 декабря 2007 г., и первоначально планировалось, что она продлится пять лет с периодом продления « 5 плюс 5 лет. » Арендная плата в начале составляла 18 000 R 18 000 в месяц и увеличивалась на 8% в год по сравнению с начальным периодом. Если арендатор просто забыл объявить о продлении, аренда, вероятно, будет перенята.Недавние судебные решения предполагают, что арендодатель может даже спросить арендатора, желает ли он продлить договор аренды, если наступит крайний срок прекращения продления. Однако, если арендатор часто слишком поздно платит арендную плату или иным образом не соблюдает условия аренды, маловероятно, что суд предоставит компенсацию. Было решено, что арбитр был бы плохо подготовлен для заполнения пробелов или решения вопросов, которые стороны не могли решить. Арбитр, безусловно, не мог заключать соглашения, которых не заключали сами стороны, а затем требовать от противной стороны продолжения текущих отношений.
Арбитр также не может просто ссылаться на некоторые расплывчатые и плохо определенные объективные стандарты. Кроме того, как только договор аренды будет расторгнут по истечению времени, арендатор будет исключен из применения положения о компромиссе. Опция продления в договоре аренды позволяет покупателю продлевать или возобновлять договор аренды сверх его первоначальных условий. Аренда может применяться как к жилым, так и к коммерческим объектам. Варианты продления являются наиболее распространенными в аренде. Однако они могут быть включены в любое финансовое соглашение, в котором компания может получить выгоду от долгосрочного продления соглашения.Арендатор эффективно воспользовался опционом в течение начального периода и продлил договор аренды еще на пять лет. Арендодатель утверждал, что сумма арендной платы за период продления не была ни определена, ни определена; что соответствующее положение пункта о расширении является «соглашением об одобрении» и, следовательно, не является соглашением; и что от сторон не требовалось добросовестно вести переговоры или достигать соглашения об объективно разумной сумме арендной платы.
Что касается пункта об определении условий, которые будут применяться к продлению договора аренды, стоит упомянуть соответствующий текст, поскольку многие договоры аренды содержат положения на этот счет: варианты продления также могут иметь важное значение для переговоров в деловые контракты. Компании, которые регулярно предлагают товары или услуги по соглашению со сторонним поставщиком, могут включить возможность продления в свои торговые соглашения для поддержки долгосрочной работы. «Хотя позиция в отношении «добросовестных соглашений» в Австралии остается сложной в связи с шахтами Coal Cliff Collieries, суды, как и в других подобных юрисдикциях, не будут применять «соглашение о принятии».