Дома аренда с выкупом: Аренда с правом выкупа недвижимости: особенности и риски

Содержание

Аренда с правом выкупа недвижимости: особенности и риски

Многие арендаторы мечтают подвести арендодателя к выкупу недвижимости, особенно, если она представляет особую ценность для первого. Сегодня помимо обычной ипотеки или лизинга, существует услуга аренды недвижимости с правом выкупа. С ее помощью вы можете совершить покупку квартиру в рассрочку. Отличия от ипотеки и лизинга существенны и в этой статье мы расскажем о нюансах такой сделки.

Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги

Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.

Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.

В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.

Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.

Одним из важных этапов является подготовка и составление договора, ведь одно неоднозначное предложение может вызвать споры и разбирательства, чего не желает ни одна из сторон. Работа юристов начинается с анализа шаблона контракта, либо с составления собственного документа.

Специалисты готовы представлять интересы в суде, если клиент столкнется с юридическими проблемами. Чтобы их избежать, советуем обратиться к нам и исключить неурядицы на этапе работы с документами. Подробнее о юридических услугах вы можете узнать у нас на сайте.

Отличие аренды дома с правом выкупа от лизинга

Аренда дома с правом выкупа и финансовая аренда (лизинг) очень сильно отличаются друг от друга, хотя они похожи. Лизинг – это тоже аренда и все законы, действующие на нее, распространяются и на него.

Основное отличие в том, что в лизинг передается новое имущество, а не вторичная недвижимость. При этом для лизинга необходимо приобретение необходимого арендатору имущества.

Еще одним отличием является факт, что в лизинге всегда есть три стороны: продавец имущества, арендодатель и арендатор. Например, если бы была возможность приобрести в лизинг квартиру, то в качестве продавца выступал бы застройщик, в качестве арендатора – покупатель, а в качестве арендодателя – собственник. Лизинг – это всегда два договора, один из которых купли-продажи, а второй – финансовой аренды. Выкупить объект можно и при оформлении лизинга, и при обычной аренде, но всегда необходимо получить консультацию юриста, чтобы избежать неприятностей.

Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки

Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.

Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:

Рассрочка сроком до 15 лет;
Возможность погасить кредит раньше срока;
Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.

Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.

Как проходит аренда дома с правом выкупа

Первый этап –договоренности сторон: продавца, покупателя, возможно и банка. После необходимо подготовить договор самостоятельно, либо обратиться к нам за юридической консультацией. Правильно составленный договор половина успеха при оформлении аренды дома с последующим выкупом.

После работы с бумагами нужно запросить выписку ЕГРН на объект и убедиться, что он чист. Сделать это можно самостоятельно, либо прибегнув к профессиональной помощи. Для чистоты и отсутствия проблем в будущем важно, чтобы объект не находится в залоге у банка и на него не был наложен арест.

Вы сдаете в МФЦ договор в трех экземплярах, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины и заполненное заявление. Договор регистрируется в течение 7-10 дней, после чего вы получаете его обратно с отметкой об обременении.

Когда деньги выплачены, нужно снова обратиться в МФЦ, предоставив все доказательства того, что сделку необходимо логично завершить: квитанции, чеки об оплате, акт приема-передачи недвижимости, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Продавец несет множество рисков, однако, они есть и у покупателя. Перечислим, с какими ситуациями встречается человек, желающий арендовать объект, а затем купить его:

Пока не выплачена вся сумма, жилье остается в собственности продавца, и он может делать с ним все, что пожелает. К сожалению, такие ситуации очень распространены, если вовремя не предотвратить их появление. Например, продавец может завещать квартиру внукам, продать или подарить ее. Если вовремя не указать неприемлемость ситуаций, то разрешить конфликт будет очень проблематично.
Квартира окажется под арестом. Например, если продавец станет банкротом, жилую недвижимость могут изъять. Это момент обязательно нужно проработать с юристом, чтобы исключить споры по договору аренды.

Сделка об аренде дома с последующим выкупом считается одной из самых сложных. Она несет в себе риски, ответственность за соблюдение договоренностей, работу на доверие. Часто подобные операции проходят между друзьями, но даже в таких случаях мы рекомендуем поработать с юридической компанией, чтобы ваша дружба или родственные отношения с продавцом/покупателем сохранились.

Источники:

Википедия — Аренда с последующим выкупом

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

6 лет опыта

более 300 выигранных дел

Аренда жилья с выкупом. Как это работает?

11 ноября 2016
Категория: Аренда жилья
37258

Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330

Аренда жилья с выкупом – инструмент не новый, но не получивший пока широкого распространения.

Доля подобных предложений на рынке Москвы и Санкт-Петербурга не превышает 5%. В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья. А все новое – это хорошо забытое старое.

Что же представляет собой процедура аренды жилья с последующим выкупом? Как она работает? И может ли она удовлетворить потребности всех участников рынка?

Внешне процедура слабо отличается от обычного найма жилья. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение.
Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа.
Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.

Наниматель сам или через посредника находит несколько интересующих его объектов жилой недвижимости. Когда нужная квартира выбрана, между собственником и нанимателем заключается договор аренды, в котором указывается, что после выплаты определенной суммы право собственности переходим к нанимателю.

Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды.

После выплаты всей суммы необходимо заключить договор купли-продажи, подтверждающий переход права собственного от одной стороны к другой.

Пожалуй, самым большим плюсом и минусом такого вида сделок является их договорная составляющая. Получается, что все условия сделки регулируются договоренностями собственника и арендатора-покупателя.

С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать. Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.

С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций.

Как отметил Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья», чтобы трений сторон не возникало, необходимо обязательно выполнить несколько условий:

«Во-первых, обязательно в договоре или приложении к нему указать размер выкупной цены квартиры. Если итоговая выкупная цена не указана, то суд признает договор незаключенным.

Во-вторых, составлять его необходимо без использования туманных формулировок, которые можно истолковать двояко. Порядок перехода права собственности должен быть четко регламентирован. Иначе, недобросовестная сторона может создать вам большие проблемы».

Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).

Важно не забывать, что взаимоотношения сторон в сделке по аренде жилья с выкупом долгосрочные. Поэтому каждый из этих пунктов может стать камнем преткновения на разных временных отрезках. И чтобы проблем не возникло важно заранее все решить. Благоприятную роль в сделке сыграет посредник, который поможет решить подобные ситуации полюбовно. Лучше договор аренды имущества с правом последующего выкупа лучше заключать в форме договора купли-продажи.

Фактически, чтобы купить жилье через механизм аренды с последующим выкупом необходимо заключить договор с собственником, в срок выплачивать оговоренную сумму платежа до полного погашения. И сегодня, когда жилье становится доступным все более узкому кругу граждан, продавцы жилья и посредники просто обязаны искать варианты, способные сделать его доступнее. Поэтому у развития аренды с правом выкупа хорошие перспективы на российском рынке недвижимости.

Хотите получать новости на почту?

Подпишитесь на рассылку!

Подписываясь на рассылку, вы даете согласие на обработку персональных данных.