Дом на 2 хозяина как оформить землю в собственность: Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Дом на двух хозяев. Как получить документы на землю?

Комсомольская правда

Результаты поиска

На вопросы отвечает адвокат Светлана Жмурко.

Частный дом на двух хозяев — 1/3 и 2/3. Мой сосед не хочет ставить землю на кадастровый учёт и приватизировать. В кадастровой палате без соседа документы не приняли, как мне быть?

Самир, Омск

Вы имеете право оформить право собственности на свою долю земельного участка, но для этого вам надо договориться со вторым сособственником.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (ч.1).

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (ч.3).

То есть, закон предусматривает возможность оформления земельного участка в долевую собственность только при условии совместного обращения с заявлением.

Если кто-то из сособственников строения не желает принимать участие в оформлении в собственность земельного участка, то решить вопрос можно будет, только обратившись в суд.

Возрастная категория сайта 18+

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.

ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.

ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.

АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.

Приобретение авторских прав и связь с редакцией: [email protected]

Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты)

Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Проблемы совместного владения домом с участком

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

• прописки новых жителей;
• проведения ремонтных мероприятий;
• реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

• назначение;
• пригодность для проживания;
• изолированность;
• принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

• Выделение доли;
• Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый. Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п. 5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1.

Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

• текущие затраты на содержание;
• коммунальные платежи;
• процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

• каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
• собственность обязана быть годной для проживания;
• помещения целиком отделены;
• придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

• Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
• На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
• Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Заключение

Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Ваш путеводитель по продаже дома с несколькими владельцами

Когда вы покупаете дом с другими людьми, вы получаете роскошь разделить нагрузку. Неожиданный ремонт, счета, уход за двором и техническое обслуживание становятся коллективными усилиями.

Иногда это шанс снять недвижимость, когда вы не можете позволить себе сделать это в одиночку, или, может быть, вы покупаете дом для отдыха с друзьями, о котором вы всегда мечтали.

Но продажа дома с несколькими владельцами может стать кошмарным сценарием, если она не спланирована. И если все участники не согласованы с самого начала, вы можете в конечном итоге не согласиться с важными деталями, когда придет время продавать, что может привести к срыву продажи и пустой трате драгоценного времени владельцев.

К счастью, есть способы организовать гладкую продажу собственности, находящейся в совместном владении. В этом руководстве мы рассмотрим некоторые из различных типов сценариев совместного владения, о которых вам следует знать, рассмотрим преимущества и недостатки каждого из них и дадим советы от профессионалов по продаже дома с несколькими владельцами.

Найдите ведущего агента, который поможет сориентироваться при продаже

Продажа дома всегда сложна, особенно если у вас несколько владельцев.

Мы анализируем более 27 миллионов транзакций и тысячи отзывов, чтобы определить, какой агент лучше всего подходит для вас. Наш сервис на 100% бесплатный, без подвоха. Агенты не платят нам за размещение в списке, поэтому вы получаете лучшее совпадение.

Найти агента

Заявление об ограничении ответственности: Эта статья предназначена только для образовательных целей и не может рассматриваться как финансовая, налоговая или юридическая консультация. HomeLight всегда рекомендует вам обратиться к местному специалисту по поводу вашей конкретной ситуации и применимых законов в вашем штате.

Кто может продавать дом с несколькими владельцами?

Прежде чем вы решите продать дом с несколькими владельцами, важно понять, к какой категории собственности относится ваш дом. Каждый тип собственности имеет уникальные преимущества, недостатки и соображения. Вот несколько наиболее распространенных сценариев совместного владения домом, а также то, как каждая ситуация может повлиять на вашу продажу:

Общая аренда

Совместная аренда — это ситуация, когда несколько человек могут владеть одним и тем же домом. При аренде по общим соглашениям вы, как правило, можете установить столько владельцев, сколько хотите, и им не нужно делить инвестиции поровну. Вам также не обязательно состоять в браке, чтобы вступить в совместную аренду.

Одна важная вещь, о которой следует помнить, если вы рассматриваете возможность совместной аренды, заключается в том, что в большинстве случаев у вас не будет прав на наследство, а это означает, что если один из ваших совладельцев умрет, их доля собственности будет передана. на своих наследников. Это может быстро превратиться в сложную ситуацию, поскольку вы можете в конечном итоге делить собственность с человеком или с людьми, которых вы не очень хорошо знаете.

Совместная аренда может быть хорошим вариантом для нескольких владельцев, которые хотят разделить обязанности или разделить собственность. Это также надежный способ установить справедливые ожидания в отношении владения для людей, которые планируют вкладывать неравные суммы денег в недвижимость.

Вы также можете довольно легко выкупить долю собственности в соответствии с договором аренды по общему согласию. «Если у вас есть два человека в деле, и они приходят к соглашению и говорят: «Эй, я хочу выкупить вашу долю», это очень просто», — объясняет Стивен Б. Херцберг, адвокат по недвижимости в Vazquez & Associates в Майами. , Флорида. «Все, что вы делаете, это соглашаетесь на свои условия, переводите средства, и этот человек подписывает документ о своей заинтересованности в другом человеке».

Однако, если вы продаете недвижимость, которая указана как сдаваемая в аренду, очень важно, чтобы вы точно определили, кому принадлежит какая часть собственности, кто несет ответственность за расходы, а также любые другие сведения о собственности на дом задолго до того, как вы выставите дом на продажу. распродажа.

«Проблемы возникают, когда есть споры, о которых раньше не думали: кто-то внес 30% первоначального взноса, кто-то 70%, а по факту они просто числятся общими жильцами».

Герцберг говорит, что лучший способ избежать головной боли, когда придет время продавать, — это составить соглашение, в котором будет точно указано, кому что принадлежит. Также очень важно, чтобы все ваши арендаторы в целом согласились на продажу. Это потому, что вам нужно, чтобы все владельцы были доступны для подписания акта.

Совместная аренда

При совместной аренде несколько владельцев имеют равные права собственности. Это означает, что даже если вы вложили в собственность больше, чем ваш партнер по жилью, вы разделите право собственности поровну. Герцберг говорит, что это путь, который он часто рекомендует людям, которые помолвлены или являются братьями и сестрами, потому что, если один владелец недееспособен, процесс довольно прост.

«Если что-то случится с одним человеком, полное право собственности переходит к другому владельцу», — говорит он. «Это не проходит через завещание, потому что акт в основном передает 100% интересов одного человека интересам другого человека».

Это преимущество собственности также делает совместную аренду популярным выбором для родителей, которые хотят совместно владеть недвижимостью вместе со своими детьми. Это потому, что вам не нужно беспокоиться о суде по наследственным делам, если один владелец умрет. Герцберг говорит, что этот чистый процесс делает совместную аренду привлекательной для владельцев, которые связаны или находятся в близких отношениях.

«Название автоматически переносится вниз», — объясняет он. «Это хороший способ избежать затрат и времени на наследство, и для людей, которые не состоят в законном браке, но преданы делу — будь то в серьезных отношениях или в семье — это, как правило, способ, которым они хотят владеть титулом».

Однако, если вы продаете дом с несколькими владельцами в рамках совместной аренды, вы можете столкнуться с проблемами, если у вас есть какие-либо серые зоны собственности. Например, если один владелец считает, что он вложил больше денег в недвижимость или заслуживает большей прибыли от окончательной продажи, это может привести к срыву вашей продажи.

«Это то, о чем люди обычно забывают, но о чем следует подумать, когда покупают недвижимость», — предупреждает Герцберг. «Они должны заключать соглашения о том, чем владеет каждый человек, кто что вкладывает, что произойдет, если один человек захочет продать, и что делать, если что-то случится с одним из людей».

Если вы урегулировали все потенциальные споры, прежде чем выставлять свой дом на продажу, продажа вашего дома с несколькими владельцами в рамках совместной аренды довольно проста. Просто помните, что каждый должен будет согласиться на продажу или подписать передачу, чтобы продать. Также важно помнить, что в вашем штате могут быть некоторые особенности и/или немного отличающийся закон, поэтому всегда рекомендуется проконсультироваться с местным юристом и/или специалистом по недвижимости, чтобы узнать, что лучше всего подходит для вас и вашей конкретной ситуации.

Сообщество и другие формы собственности

Для людей, которые не покупают дом с супругом или в качестве инвестиционной собственности, совместная аренда и совместная аренда являются наиболее популярными вариантами совместной собственности. Однако стоит отметить несколько менее распространенных форм совместной собственности:

Корпоративное владение

Можно создать нескольких владельцев собственности через корпорацию или другое юридическое лицо. В этом сценарии корпорация (или другое юридическое лицо) фактически владеет правом собственности на имущество. Важно отметить, что этот тип собственности потенциально может нести серьезную ответственность и риск для компании, которая владеет правовым титулом, особенно если на объекте произошел несчастный случай.

Собственность товарищества

Партнерская собственность позволяет вам владеть домом с несколькими партнерами. Это более характерно для коммерческой недвижимости и инвестиций в недвижимость, чем для домовладельцев, планирующих жить в доме. В рамках этой модели у вас есть возможность владеть имуществом как товарищество с ограниченной ответственностью, в котором вы назначаете генерального партнера, а другие партнеры затем применяют более невмешательный подход, когда дело доходит до управления имуществом.

Как спланировать продажу дома с несколькими владельцами

Прежде чем покупать дом с несколькими владельцами, абсолютно необходимо спланировать продажу дома с несколькими владельцами. Ожидание, пока вы не будете готовы к продаже, чтобы урегулировать споры, может привести к катастрофическим разногласиям, саботировать вашу возможную продажу и даже привести к дорогостоящим судебным разбирательствам. «На самом деле многие опасения, возникающие при продаже недвижимости с несколькими владельцами, следует учитывать при ее покупке», — подчеркивает Герцберг. — Это лучший способ справиться с этим.

Вот несколько вопросов, которые следует задать, если вы хотите спланировать продажу дома с несколькими владельцами до первоначальной покупки:

1. Кому принадлежит какая часть выручки от продажи?

Как мы упоминали ранее, не все типы документов о совместном владении предусматривают раздел имущества на основе вкладов отдельных лиц. И если один владелец в конечном итоге вкладывает больше времени или денег в процесс владения домом, чем другие, это может не быть отражено в окончательном соглашении о долевом участии. Вот почему так важно установить, кому принадлежит какая часть собственности, и сколько каждому должно быть отдано при закрытии продажи дома.

2. Как вы будете делить расходы на продажу дома?

Продажа любого дома требует тяжелой работы, и этот процесс может иметь свою цену. Если вы заранее не решили, кто будет платить за подготовку к продаже дома, вы можете увидеть, как другие домовладельцы отказываются от вашей продажи в середине процесса. Вот несколько расходов, которые вы должны учитывать, прежде чем продавать свой дом с несколькими владельцами:

• Постановочные расходы
• Налоги, услуги адвокатов и сборы
• Ремонт и техническое обслуживание
• Домашние обновления
• Коммунальные услуги и счета при продаже

3. Ваш дом находится в доверительной собственности?

Создание живого траста — хороший способ передать недвижимое имущество ребенку после смерти родителя — защита от налога на землю и избежание завещания в процессе. В ходе этого процесса вы обычно создаете траст и доверенное лицо, которое управляет домом для возможного бенефициара. По словам Герцберга, чтобы продать доверительное владение, вам необходимо предоставить лицу, проводящему закрытие, копию траста или свидетельство о доверительном управлении, в котором указано, кто имеет право продавать. Он также предлагает иметь полномочия на траст для закрытия. Пока вы застегиваете эти детали, вы должны быть настроены на гладкую транзакцию.

Как далее объясняет Герцберг: «Пока ясно, кто обладает полномочиями, все не так уж и сложно».

Наймите профессионала, чтобы облегчить вашу совместную продажу

Если вы владеете домом вместе с другими людьми и решили выставить этот дом на продажу, рекомендуется нанять надежного агента по недвижимости, который будет представлять вас при продаже, чтобы убедиться, что вы максимизируете стоимость дома и обеспечите успешную продажу.

Но если вы пойдете по рекомендации агента от друга, члена семьи или коллеги, другим владельцам, участвующим в продаже, может показаться, что ваш голос и решения по дому будут услышаны более четко, чем их. Вот почему, как правило, лучше сохранять нейтральность местности, наняв агента, которого никто не знает лично, но который является опытным продавцом. Чтобы упростить задачу, HomeLight может связать вас с наиболее эффективными агентами в вашем районе, обладающими соответствующим опытом для вашего района и типа недвижимости. Оттуда вы можете выбрать кого-то, кого все владельцы считают хорошей парой.

Проведите профессиональную оценку вашего дома

Установка оценочной стоимости поможет держать всех в курсе и может помочь прояснить ситуацию в случае выкупа. И чтобы избежать как можно большего количества конфликтов, лучше выбрать нейтрального оценщика. Определив цену профессиональной оценки, с которой все могут согласиться, вы можете определить справедливую цену выкупа. Например, если оценщик говорит, что дом стоит 500 000 долларов, и есть три стороны с равными долями в собственности, то каждая сторона имеет долю в собственности на 166 666 долларов.

Совет профессионала: Если вы продаете свою долю в собственности с несколькими владельцами, вам необходимо предпринять шаги, чтобы снять свои юридические обязательства перед собственностью. Это включает в себя проверку того, что ипотека рефинансирована, чтобы исключить вас из ссуды, или что ваше имя удалено из существующей ипотеки, если это разрешено . Вам также необходимо удалить свое имя из титула с помощью акта об отказе от прав .

Понимание налоговых преимуществ и недостатков совместного владения домом

Сумма налога, которую вы в конечном итоге заплатите при продаже дома с несколькими владельцами, зависит от структуры собственности, которую вы установили при покупке недвижимости, и может различаться в зависимости от штата. Таким образом, всегда рекомендуется проконсультироваться с вашим местным специалистом по налогам и/или недвижимости, чтобы узнать, какие у вас есть лучшие варианты. Вот некоторые типичные налоговые последствия для нескольких наиболее распространенных типов совместной собственности:

Налоги на продажу домов, находящихся в совместной аренде

Когда вы продаете дом в рамках совместной аренды, вам все равно, вероятно, придется заплатить прирост капитала. Однако, поскольку вы владеете только частью имущества, вы также будете делить любые налоги в зависимости от вашей доли владения. Таким образом, если вы разделите право собственности между одним другим владельцем, вы в конечном итоге сократите общую налоговую базу окончательной продажи на две части. Конечно, если вы супружеская пара, которая делит имущество в совместной аренде и подаете единую налоговую декларацию, у вас не будет налогового преимущества. Но отдельные заявители должны будут платить налоги только со своей доли собственности.

Налоги на аренду при продаже общего дома

При совместной аренде владельцы могут владеть разными процентами дома. А их налоговые списания и окончательные налоги на прибыль будут зависеть от размера их законной собственности. Также стоит отметить, что вы должны подавать налоги на основе доли владения, которую вы указываете в договоре аренды по общему согласию.

Налоги на имущество, находящееся в доверительном управлении

Имущество, находящееся в собственности траста, может иметь значительные налоговые преимущества, поскольку оно часто позволяет вам иметь право на повышение базовой стоимости. Это означает, что базовая стоимость дома будет увеличена до рыночной стоимости, когда владелец траста умрет. Преимущество? Когда вы продаете, вы можете в конечном итоге заплатить налог на прирост капитала только от оценки дома после того, как вы его унаследуете. Таким образом, если дом сильно подорожал при жизни владельца траста, вы, как наследник, можете не платить обычные налоги; и вместо этого просто в конечном итоге выплачивайте прирост капитала на сумму прироста стоимости, которая возникает с момента, когда вы унаследовали дом и когда вы его продаете.

Обращение в суд, когда ничего не помогает

Обращение в суд должно быть вашим последним средством, если вы пытаетесь урегулировать спор с совладельцами недвижимости. Помимо дополнительных затрат времени и денег, разногласия по поводу недвижимости могут закончиться иском о разделе. В случае раздела имущества суд решает, как должно быть разделено имущество. Весь процесс, как известно, дорог и может растянуться на несколько лет. При этом владельцы по-прежнему несут расходы на содержание собственности (и оплату услуг юристов).

Чтобы избежать суда, сделайте все возможное, чтобы спланировать возможную продажу, прежде чем покупать дом с другими. Прежде чем подписать пунктирную линию, убедитесь, что вы знаете, кому принадлежит какой процент собственности, кто будет оплачивать расходы на жилье, что произойдет, если одна из сторон захочет уйти или скончается, и как вы собираетесь продавать свой дом. с несколькими собственниками. И всегда фиксируйте эти важные детали в письменной форме.

Спланируйте сейчас, как легко продать вашу совместную собственность

Продажа дома с несколькими владельцами может быть легкой задачей, если вы спланируете продажу заранее. Чем больше энергии вы вложите, прежде чем купить дом с совладельцами, тем более гладкой будет ваша продажа в конце дня. Если вы заранее согласитесь на право собственности, определите правильную для вас структуру совместного владения, спланируете расходы и закрепите соглашения на раннем этапе, вы будете в идеальном положении, чтобы с легкостью продать свою совместную собственность.

Также, наконец, всегда важно проконсультироваться с вашим местным специалистом по недвижимости, налоговым и/или юридическим вопросам относительно ваших конкретных обстоятельств и применимого законодательства в вашем штате, чтобы выбрать лучший вариант для вас.

Источник изображения заголовка: (Скотт Уолш/Unsplash)

Как неженатые пары могут стать совладельцами или получить право собственности на дом

Ниже приводится обзор различных способов, которыми неженатые пары могут владеть домом, а также плюсы и минусы каждого из них.

Когда вы покупаете дом со своим партнером, вы должны решить, как вы будете владеть недвижимостью, или «получить право собственности». Поскольку в данном контексте «титул» является синонимом «собственности», ваше решение будет иметь огромные и долговременные последствия, особенно в вопросах планирования недвижимости. Если вы покупаете дом для личного, а не коммерческого использования, у вас есть три основных варианта:

• одно лицо является единоличным владельцем

• вы оба являетесь «совместными арендаторами» или

• вы оба владеть титулом «общих арендаторов».

Имя одного человека: Единоличный владелец

Если зарегистрированный документ содержит только одно имя, это лицо является законным владельцем и имеет полное юридическое право продавать или отчуждать дом или другое недвижимое имущество, даже если кто-то еще внес свой вклад к его покупке и имеет неучтенный интерес.

Иногда у пары, совместно владеющей домом, возникает соблазн указать только одно имя в купчей, чтобы сэкономить на налогах, избежать кредиторов или по какой-либо другой причине. Экономия на налогах может быть привлекательной, если один из ваших доходов очень высок, а другой очень низок, потому что это позволяет человеку с высоким доходом получать все налоговые вычеты, связанные с домом. Или, если у одного человека плохая кредитоспособность, может показаться хорошей идеей не упоминать его или ее интерес к собственности, чтобы получить кредит на покупку дома.

Риски единоличной собственности

В большинстве случаев риски, связанные с передачей дома в совместное владение на имя одного человека, намного перевешивают выгоды. Если ваш партнер является единственным, кто указан в документе (и, следовательно, предполагается, что он является единственным владельцем), вам может не повезти, если ваш партнер продаст дом и присвоит деньги, или умрет и оставит его кому-то другому. Конечно, вы можете подать в суд на своего бывшего партнера, пытаясь возместить сумму вашего финансового интереса к имуществу, но этот тип судебного процесса часто бывает трудно выиграть, поскольку в большинстве штатов существует сильная юридическая презумпция того, что лицо, чье имя фигурирует в дело является собственником. В любом случае судебный процесс, направленный на то, чтобы доказать, что лицо, чье имя не фигурирует в документе, является совладельцем, скорее всего, будет дорогостоящим, напряженным и трудоемким.

Если кредит одного человека полностью обрекает заявку на получение кредита, можно взять кредит и приобрести недвижимость только на имя одного партнера, а затем сразу после этого добавить имя второго партнера в титул. Но будьте очень осторожны: убедитесь, что вы действительно выполняете все действия и официально добавляете имя партнера, и имейте в виду, что в некоторых местах передача может облагаться налогами и сборами. В некоторых случаях кредитор может иметь право «востребовать кредит», если вы добавите кого-то в титул, как это, но, по нашему опыту, это редко происходит, пока вы остаетесь в курсе платежей по кредиту.

Что, если вы не укажете обоих владельцев в документе?

Если вы решите указать в документе только одно имя, вы можете подписать отдельный договор, в котором будут изложены фактические имущественные интересы обеих сторон. Прежде чем сделать это, обязательно обратитесь к опытному юристу по недвижимости. Быть «неофициальным» владельцем может создать множество проблем, особенно с налоговыми органами. Возможно, вы не сможете вычесть ваши взносы по ипотеке или любую полученную прибыль, если вы позже продадите недвижимость. Или кредиторы могут заявить, что вы пытаетесь скрыть от них активы, что может привести к другим проблемам. Вам также следует поговорить с юристом о том, следует ли записывать такое соглашение в окружном регистраторе, если вы его заключаете. В некоторых местах добавление кого-то в титул позже может быть очень дорогим, особенно если этот человек не является вашим законным супругом, поэтому убедитесь, что вы провели расследование, прежде чем принимать окончательное решение.

Совместная аренда

Если вы приобретаете право собственности в качестве совместных арендаторов, вы разделяете равную собственность на имущество, и каждый из вас имеет право использовать все имущество. Если один совладелец умирает, другой автоматически становится собственником доли умершего лица, даже если есть противоположное завещание. Это называется правом на выживание. Фактически, в некоторых штатах требуется, чтобы после слов «совместные арендаторы» вы добавляли слова «с правом наследования» (отсюда и распространенные сокращения JTWROS или Jt Ten WROS).

Преимущество совместной аренды заключается в том, что в случае смерти первого совместного арендатора имущество переходит к оставшемуся в живых совладельцу без расходов и хлопот, связанных с процедурой завещания. Но то, что вы устанавливаете совместную аренду, не означает, что она будет длиться вечно. Если один совместитель продает свою долю, совместная аренда прекращается (в большинстве штатов это верно, даже если другой совместитель не знает о продаже). Новый владелец и другой первоначальный владелец становятся общими арендаторами (см. ниже). И в большинстве штатов совместный арендатор может прекратить совместную аренду в любое время, опять же, в результате чего владельцы становятся общими арендаторами без права наследования.

Прежде чем стать совладельцами, обязательно учтите следующие вопросы.

Совместная аренда означает равные доли

Совместная аренда допустима только в том случае, если каждый совместный арендатор (теоретически их может быть любое количество) владеет одинаковой долей собственности. Таким образом, вы и ваш партнер можете владеть по 50% дома, или трое могут владеть по одной трети. Но если вы владеете 60% дома, а ваш партнер — 40%, совместная аренда не сработает. В этом случае вы будете общими арендаторами.

Однако, если один человек вносит большую часть или даже весь авансовый платеж, это не означает, что вы не можете быть совместными арендаторами. Пока вы согласны владеть домом на равных, совместная аренда будет работать нормально. Это может быть достигнуто, если человек, вносящий первоначальный взнос, дарит другому половину процентов или, что более типично, если более состоятельный партнер соглашается одолжить другому свою половину первоначального взноса. Если это ваш план, убедитесь, что ссуда оформлена векселем или письменным соглашением, так как в некоторых штатах совместный арендатор не имеет права на возмещение, если у владельцев нет письменного соглашения.

Совместная аренда часто является плохой заменой завещанию

Приобретение права собственности на дом в рамках совместной аренды является эффективным способом передать его оставшемуся в живых без прохождения завещания (и без необходимости включать его в завещание). Однако, если вы владеете домом сами и хотите, чтобы ваш партнер получил его после вашей смерти, редко бывает хорошей идеей изменить право собственности на совместную аренду только для достижения этого результата. Вот почему.

Во-первых, сдав дом в совместную аренду, вы немедленно дарите половину его своему партнеру, что может иметь налоговые последствия. Кроме того, i Если вы позже разделитесь, в большинстве штатов вы не имеете права вернуть эту половину. Во-вторых, если ваш партнер влезет в долги, кредиторы могут попытаться взыскать его или ее долю в капитале, что было бы невозможно, если бы дом все еще был зарегистрирован только на ваше имя.

Если вы хотите, чтобы ваш партнер получил дом после вашей смерти, гораздо лучше составить завещание или доверительное управление, заявив об этом желании. Потом, если обстоятельства изменятся, можно будет просто изменить волю или доверие. Дополнительную информацию о завещаниях и трастах см. в разделе Nolo Estate Planning, 9. 0003

Иногда партнер, владеющий домом, беспокоится, что после смерти партнера-владельца другому партнеру негде будет жить. Но партнер-собственник в конечном итоге хотел бы, чтобы дом перешел к другому наследнику, возможно, ребенку. В этом случае партнер-собственник может сохранить единоличное право собственности на имущество, но передать пожизненное имущество другому партнеру, что позволит партнеру, не являющемуся владельцем, в полной мере использовать имущество до своей или ее смерти. Затем, когда партнер, не являющийся собственником, умирает, дом переходит к наследнику. Совместная аренда также может создать проблемы с налогом на недвижимость, если только один человек в паре внес свой вклад в покупку. Если это ваша ситуация, поговорите с юристом по планированию недвижимости, знакомым с юридическими проблемами, с которыми сталкиваются пары, не состоящие в браке.

Совместные арендаторы

Возможно, наиболее распространенный способ для пар, не состоящих в браке, получить право собственности на недвижимое имущество — это «общие арендаторы». В отличие от совместной аренды, общий арендатор не имеет автоматического права унаследовать имущество в случае смерти другого партнера. Когда один общий арендатор умирает, его или ее доля в совместно нажитом имуществе остается тому, кто указан в завещании или живом доверительном управлении. Это вполне может быть его или ее партнер, живущий вместе, но это может быть и кто-то другой. Если завещания нет, наследники человека, оставшиеся без завещания, унаследуют его или ее долю, и это не включает проживающего вместе партнера.

Если вы решите владеть домом как общие жильцы, но согласитесь, что если один из партнеров умрет, другой получит весь дом, будьте осторожны. Ваш партнер может изменить свое завещание в любое время, чтобы передать свою долю имущества кому-то другому, кроме вас. И нет правила, согласно которому ваш партнер должен уведомлять вас об изменении.

Совместные арендаторы могут юридически владеть имуществом в неравных долях — например, одному человеку может принадлежать 80%, а другому — 20%. Когда право собственности неравное, оба имени по-прежнему указаны в акте как общие арендаторы. В большинстве штатов вы можете указать свои проценты владения в акте или в отдельном письменном соглашении, которое вы подписываете, а в некоторых случаях вы можете зарегистрировать документ вместе с актом в офисе регистратора вашего округа. Вы также можете использовать письменное соглашение для обеспечения возмещения первоначального взноса. Если вы владеете имуществом в неравных долях , обязательно изложите свое согласие в письменной форме. Закон обычно предполагает владение 50-50, когда в документе на часть собственности указано, что она принадлежит арендаторам в общей собственности или в качестве совместных арендаторов.

Если вы хотите, чтобы ваша доля в доме перешла к кому-то другому, а не к вашему партнеру, когда вы умрете, но хотите убедиться, что у вашего партнера есть жилье, вы можете владеть домом в качестве общих арендаторов и включить жизнь Предоставление наследства в договоре. Это означает, что после вашей смерти ваш партнер может оставаться в доме до самой смерти. Затем ваша доля дома переходит к выбранному вами наследнику.

Изменение титула на дом

Что произойдет, если вы приобретете право собственности в одном юридическом формате, а позже совместно согласитесь изменить его на другой? Например, поскольку один из вас вносит более крупный первоначальный взнос, вы решаете стать общими арендаторами. Несколько лет спустя, после рождения вашего ребенка, вы оба решаете, что имеет смысл перейти к совместным съемщикам, чтобы избежать завещания в случае смерти одного из вас. Этого можно добиться, купив пустой бланк документа, а затем подготовив и зарегистрировав новый акт о передаче собственности «от Эндрю Уэста и Джоанн Ю в качестве общих арендаторов Эндрю Уэсту и Джоанн Ю в качестве совместных арендаторов с правом наследования». Вам также необходимо будет подготовить и зарегистрировать новый акт, если один партнер является единственным владельцем дома, а другой партнер станет совладельцем (обсуждается ниже). Обратитесь к опытному юристу по недвижимости убедитесь, что вы используете надлежащий документ и язык, и определите, повлечет ли это какие-либо налоговые обязательства. Если ваш дом находится в Калифорнии, см. книгу Nolo Deeds for California Real Estate Мэри Рэндольф.

Семейные партнеры и получение права собственности на дом

В некоторых городах, округах и штатах не состоящие в браке пары могут зарегистрироваться в качестве домашних партнеров; некоторые работодатели также предоставляют льготы зарегистрированным домашним партнерам. Регистрация домашнего партнера не повлияет ни на то, кто владеет титулом, ни на какие-либо претензии, которые могут быть у лица, не являющегося владельцем, на основании взносов в собственность партнера. Единственное влияние, которое это может иметь, — это налоги на передачу в некоторых городах или округах. Обратитесь к местному регистратору округа, если это проблема для вас.

Покупка дома и вопрос о браке

Покупка недвижимости, скорее всего, станет для вас поводом поговорить о «вопросе о браке».